Jurnal Online STMIK EL RAHMA

PEMBI AYAAN AKTI VA TETAP ANTARA HUTANG DAN LEASI NG DENGAN
ANALI SA NPV DAN I RR
SUR YANTI
Jurusan Komputerisasi Akuntansi
STMI K El Rahma
Jl. Sisingamangaraja no. 76 Yogyakarta

ABSTRAK
Tangible fixed asset is so neeeded by company to operate it. Decision to get
tangible asset can be done by various ways, such as buy tangible fixed asset if company
has enough money and if company has not enough money company can find out
tangible asset funding with loan or with other ways, such as leasing.
The method that can be used to get decision between funding tangible fixed
asset by loan or leasing is with Net Present Value (NPV) analize and also I nternal Rate of
Return (I RR) analize.
NPV analize used (NPV) to decide whether a project can be approved or not.
With tangible asset buying analization, NPV analize can be used to decide about whether
an Tangible fixed asset can be bought or not. With leasing analization oh I RR, the
ammount of leasing fund after tax cost of lease comparing with loan fund after tax is
used to decide eligible or not for company to do leasing.

Keywords: tangible fixed asset, net present value, internal rate of return
I NTI SARI
Aktiva tetap berwujud sangat dibutuhkan oleh perusahaan didalam menjalankan
operasinya. Keputusan dalam memperoleh aktiva tetap berwujud dapat dilakukan dengan
berbagai cara, yaitu dengan cara membeli aktiva tetap berwujud jika perusahaan
memiliki cukup dana, dan jika perusahaan tidak memiliki dana yang cukup maka
perusahaan dapat mencari pembiayaan aktiva tetap berwujud dengan cara berhutang
atau dengan cara lain yaitu dengan leasing.
Metode yang dapat digunakan dalam pengambilan keputusan antara pembiayaan
aktiva tetap melalui hutang atau leasing adalah dengan analisa Net Present Value (NPV)
serta analisa I nternal Rate of Return (I RR).
Analisa NPV digunakan digunakan untuk menentukan suatu proyek layak
diterima atau tidak. Dalam analisa pembelian aktiva tetap berwujud analisa NPV juga
dapat digunakan untuk pengambilan keputusan mengenai apakah suatu aktiva perlu
untuk dibeli. Dalam Analisis Leasing dengan I RR, besarnya biaya leasing setelah pajak
(after tax cost of lease) dibandingkan dengan biaya hutang setelah pajak digunakan
untuk menentukan layak tidaknya perusahaan melakukan leasing.
Kata Kunci : aktiva tetap berwujud, net present value, internal rate of return

PENDAHULUAN

Krisis ekonomi global telah memaksa sejumlah perusahaan untuk dapat
melakukan berbagai keputusan dengan analisa atau tinjauan yang tepat, agar dapat
tetap eksis. Salah satu hal yang memerlukan keputusan tepat adalah dalam pengambilan
keputusan untuk memperoleh aktiva tetap. Aktiva tetap sangat dibutuhkan oleh
perusahaan didalam menjalankan operasinya. Keputusan dalam memperoleh aktiva tetap
dapat dilalukan dengan berbagai cara, yaitu dengan cara membeli aktiva tetap jika
perusahaan memiliki cukup dana, dan jika perusahaan tidak memiliki dana yang cukup
maka perusahaan dapat mencari cara dengan berhutang atau dengan cara lain yaitu
dengan leasing.

1

Keputusan untuk membeli aktiva tetap merupakan keputusan yang paling
mudah, tetapi ada beberapa hal yang harus dipertimbangkan antara lain :
1. Perusahaan harus menganalisa apakah jumlah dana yang dimiliki cukup untuk
membeli aktiva tetap, ataukah perusahaan harus melakukan pinjaman untuk
membeli aktiva tetap
2. Aktiva tetap yang dibeli memiliki resiko ketinggalan jaman sehingga tidak
ekonomis lagi apabila dipakai.
3. Risiko kegagalan memakai aktiva tetap

4. Adanya kemungkinan biaya pemeliharaan aktiva tetap terlalu tinggi.
Keputusan yang kedua adalah dengan cara leasing, atau sewa menyewa. I ndustri
leasing menciptakan konsep baru untuk mendapatkan barang modal serta
menggunakannya sebaik mungkin tanpa harus membeli atau memiliki barang tersebut.
Ditinjau dari sudut ekonomi, leasing dapat pula dikatakan sebagai salah satu cara untuk
menghimpun dana yang terdapat didalam masyarakat dan menginvestasikannya kembali
dalam sektor-sektor ekonomi tertentu yang dianggap produktif. Sehingga bagi
perusahaan yang kurang modal atau hendak menghemat pemakaian tanpa harus
kehilangan kesempatan untuk melakukan investasi kembali dalam sektor-sektor ekonomi
tertentu yang dianggap produktif, sarana leasing merupakan alternatif yang baik.

LEASI NG
Sebelum tahun 1950-an, leasing identik dengan bisnis real estate, tetapi saat ini
berbagai macam aktiva tetap dapat diperoleh dengan cara leasing. Leasing berasal dari
kata Lease yang berarti sewa atau lebih umum diartikan sewa menyewa yaitu
pembiayaan peralatan atau barang modal untuk digunakan pada proses produksi suatu
perusahaan baik secara langsung maupun tidak langsung.
Definisi leasing Menurut Financial Accounting Standar Board (FASB): ”..An
agreement coonveying the right to use property, plant or equipment (land and/ or
depreciableassets) usulally for a stated period of time” . Definisi tersebut menjelaskan

adanya kesepakatan antara dua pihak, lessor (pihak yang menyewakan) dan lessee
(penyewa). Dalam perjanjian ini terdapat persetujuan penyerahan atau pengalihan hak
guna atau hak pakai atas aktiva yang dimilikinya yang dapat disiapkan selama periode
tertentu dari lessor pada lessee. Selama periode yang dimaksud dalam perjanjian sebagai
balas jasa dari hak pakai yang diberikan lessor kepada lessee dituntut untuk membayar
sejumlah uang sewa atau kompensasi yang lain sesuai dengan perjanjian yang dibuat.
Lamanya jangka waktu suatu perjanjian lease tergantung pada perjanjian yang dibuat
oleh lessor dan lessee, sehingga jangka waktu perjanjian lease ini dapat bervariasi
tergantung pada kesepakatan bersama.
Sedangkan Pengertian leasing di I ndonesia menurut Surat Keputusan Bersama
(SKB) antara Menteri Keuangan, Menteri perindustrian dan Menteri Perdagangan RI
No.KEP/ MK/ 122/ I V/ 2/ 1974 No.32/ M/ SK/ 2/ 1974, No.30/ Kpd/ I / 1974 tanggal 7 Februari
1974 tentang perizinan usaha leasing, bahwa yang dimaksud dengan leasing adalah
setiap kegiatan pembiayaan perusahaan dalam bentuk penyediaan barang-barang modal
untuk digunakan oleh suatu perusahaan untuk suatu jangka waktu tertentu, berdasarkan
pembayaran-pembayaran secara berkala, disertai dengan hak pilih (opsi) bagi
perusahaan tersebut untuk membeli barang-barang modal yang bersangkutan /
memperpanjang jangka waktu lease berdasarkan nilai sisa yang disepakati bersama. Dari
definisi tersebut unsur-unsur, yaitu jangka waktu lease yang tertentu, pembayaran uang
lease secara berkala, hak pilih pada lease dan nilai sisa aktiva lease. Terdapat dua

katagori global Leasing, yaitu operating lease dan financial lease. Di I ndonesia praktek
jenis pembelanjaan lease yang banyak dilakukan adalah financial lease.
Operating Lease atau disebut Service Lease, pada umumnya menyediakan
pendanaan sekaligus perawatan aktiva tetap. Pemilik aktiva disebut ” Lessor” sedangkan
pengguna disebut ” Lesse” . Jadi Lessor menyediakan aktiva untuk lease, dan lease

2

membayar ”lease payment” ke lessor. Dalam operating lease, segala resiko dan
keuntungan yang terjadi pada aktiva tersebut tetap merupakan hak dan kewajiban lessor
sebagaimana pemilikan normal, dan jangka waktu penggunaan lebih pendek dari
dinancial lease. Ciri-ciri operating lease adalah:
1. Tidak teramortisasi secara penuh (not fully amortized), artinya total lease
payment lebih kecil dari biaya pengadaan aktiva.
2. Usia kontrak lease lebih pendek dari usia ekonomis yang diperkirakan
3. Lessor mengharapkan keuntungan dari me-leasing aktivanya beberapa kali.
4. Ada klausul ”Cancellation” atau dapat dibatalkan. Klausul ini memberi hak
kepada lesse untuk membatalkan kontrak lease sebelum jatuh tempo.
Contoh operating lease adalah penyewaan apartemen, ruang kantor, ruang pertokoan,
alat-alat konstruksi dan lain-lain. Didalam syariah islam sewa jenis operating lease ini

tidak ada masalah dan diperbolehkan.
Financial lease atau disebut ” capital lease” adalah suatu kontrak yang
mewajibkan lesse, selama jangka waktu tertentu membayar sejumlah uang yang cukup
untuk mengamortisasikan modal yang telah dikeluarkan lessor dan memberikan sejumlah
laba kepadanya. Pada umumnya financial lease berjangka waktu panjang, dimana resiko
dan keuntungan yang terjadi terhadap aktiva menjadi hak dan kewjiban lesse, dan
biasanya kepada lesse diberi hak opsi untuk membeli aktiva tersebut jika masa kontrak
telah berakhir. Ciri-ciri finacial lease adalah sebagai berikut:
1. Tidak menyediakan jasa perawatan
2. Tidak dapat dibatalkan
3. Teramortisasi secara penuh (fully amortized), artinya tot al lease payment
sama dengan biaya pengadaan aktiva tetap ditambah keuntungan lessor.
Didalam syariah islam sewa jenis financial lease terdapat dua proses akad sekaligus,
yaitu sewa sekaligus beli. Dan inilah sebabnya mengapa leasing bentuk ini disebut
sebagai sewa-beli.
Perkiraan-perkiraan yang timbul apabila terjadinya transaksi leasing adalah :
1. Aktiva
Secara umum Aktiva merupakan sesuatu yang mempunyai bentuk fisik ataudapat
merupakan sesuatu hak menurut hukum, kedua-duanya mempunyai nilai uang. Sifat
Aktiva ada tiga yaitu :

a. Kemungkinan manfaat ekonomis masa depan.
b. Dikendalikan oleh perusahaan.
c. Sebagai akibat transaksi atau peristiwa-peristiwa masa lalu.
Jenis aktiva yang timbul pada saat terjadinya transaksi leasing adalah aktiva t etap
(tangible fixed assets) dan aktiva lancar. Aktiva tetap ada dua jenis, yaitu aktiva
tetap berujud (tangible assets) dan aktiva tetap tidak berwujud (intangible assets).
Aktiva tetap adalah kekayaan perusahaan yang yang mempunyai manfaat ekonomis
lebih dari satu tahun, dan diperoleh perusahaan untuk melaksanakan kegiatan
perusahaan bukan untuk dijual kembali. Contoh aktiva tetap antara lain adalah
properti, bangunan, pabrik, alat -alat produksi, mesin, kendaraan bermotor, furnitur,
peralatan kantor, komputer. Aktiva tetap biasanya memperoleh keringanan dalam
perlakuan pajak aktiva tetap merupakan subyek dari depresiasi atau penyusutan,
terkecuali tanah atau lahan,. Aktiva tetap tak berujud merupakan aktiva tetap yang
secara fisik tidak dapat dilihat bent uknya, akan tetapi memberikan kontribusi nyata
bagi perusahaan. Aktiva tetap disini adalah barang atau peralatan yang dileasing oleh
penyewa guna usaha, sedangkan aktiva lancar antara lain biaya yang dibayar
dimuka, yaitu untuk asuransi dibayar dimuka.
2. Kewajiban
Kewajiban merupakan hutang perusahaan yang harus dipenuhi kepada kreditur.
Penyelesaian kewajiban dilakukan perusahaan dimasa yang akan datang dalam

bentuk penyerahan aktiva atau pemberian jasa kewajiban timbul dari transaksi atau

3

peristiwa masa lalu. Kewajiban yang terjadi akibat transaksi leasing antara lain
hutang lease bagi lessee.
3. Pendapatan
Pendapatan timbul dalam pelaksanaan aktivitas perusahaan yang biasa. Sebutan
pendapatan berbeda-beda seperti penjualan merupakan pendapatan bagi
perusahaan yang bergerak dalam bidang perdagangan, penghasilan jasa (fees)
sebutan pendapatan bagi perusahaan jasa, dan sebutan pendapatan bagi
pendapatan dari aktivitas perusahaan lain-lain seperti bunga, dividen, royalty, dan
sewa. Didalam transaksi leasing pendapatan dari transaksi tersebut diperoleh
perusahaan sewa guna usaha (lessor) berupa pendapatan bunga lease.
4. Beban
Beban dapat dinyatakan sebagai biaya yang secara langsung atau tidak langsung
telah dimanfaatkan sebagai usaha untuk menghasilkan pendapatan dalam suatu
periode atau yang sudah tidak memberikan manfaat ekonomis untuk kegiatan masa
berikutnya, seperti kerugian maupun beban yang timbul dalam pelaksanaan aktivitas
perusahaan yang biasa meliputi harga pokok penjualan, gaji dan penyusutan. Biaya

adalah pengorbanan ekonomis yang diperlukan untuk mempeorleh barang dan jasa.
Dalam transaksi leasing beban yang timbul antara lain beban pelaksana lease dan
beban asuransi yang ditanggung oleh penyewa guna usaha (lessee).
Secara kualitatif yang menyebabkan kontrak lease akan menjadi aternatif yang menarik
untuk penyediaan modal/ biaya(financing) pada situasi tertentu adalah :
1. Penghematan modal, yaitu tidak perlu menyediakan dana yang besar, maksimum
hanya untuk "down payment" yang jumlahnya biasanya tidak besar. Hal ini
merupakan penghematan modal bagi lessee, sehingga lesseee dapat menggunakan
modal yang tersedia untuk keperluan lainnya, karena leasing umumnya membiayai
100% barang modal yang dibutuhkan.
2. Sangat Fleksibel, yaitu bersifat sangat luas yang merupakan ciri utama bagi kelebihan
leasing dibanding dengan kredit dari bank. Fleksibelitas meliputi struktur kontaknya,
besarnya pembayaran renta, jangka waktu pembayaran serta nilai sisanya.
Sedangkan jika perusahaan harus berhutang lebih rumit prosedurnya dan
menimbulkan “ Covenant ” (aturan-aturan) dari kreditur.
3. Sebagai Sumber Dana, Leasing merupakan salah satu sumber dana bagi perusahanperusahaan industri maupun perusahaan komersil lainnya. Mekanisme untuk
memperoleh dana yaitu dengan melalui sales dan leaseback atas asset yang sudah
dimiliki oleh lessee. Sementara itu credit line atau fasilitas kredit yang sudah ada dari
bank masih tetap tidak terganggu dan siap digunakan setiap saat.
4. On atau Off Balance Sheet, Leasing sesuai dengan kebutuhannya bisa dibukukan

dengan menggunakan on atau off balance sheet. Di I ndonesia, untuk keperluan
perhitungan pajak digunakan off balance sheet.
5. Menguntungkan cash flow
Fleksibelitas dari penentuan besarnya rental sangat menguntungkan cash flow. Untuk
suatu investasi dimana pendapat ab penjualan diperoleh secara musiman atau juga
dimana keuntungan baru bisa diperoleh pada masa-masa akhir investasi maka
besarnya rental juga bisa disesuaikan dengan kemampuan cash flow yang ada.
Pengaturan seperti ini bisa mencegah timbulnya gejolak-gejolak kekosongan dana di
dalam kas perusahaan. Dilain pihak jika keadaan keuangan cukup longgar maka
besarnya rental bisa diperbesar untuk mempercepat amotisasi principalnya. I ni
semua bisa diatur dengan menyusun struktur rental yang baik disesuaikan dengan
proyeksi cash flownya.
6. Menahan pengaruh inflasi
Dalam keadaan inflasi, lessee mengeluarkan biaya rental yaang sama. Dengan
demikian nilai riil dari rental tersebut telah berkurang. Atau bisa dikatakan bahwa
lessee membayar hari ini dengan perhitungan nilai mata uang kemarin.

4

7.

Sarana Kredit Jangka menengah dan jangka Panjang
Terutama sekali di I ndonesia, saat ini dirasakan sangat sulit sekali untuk
mendapatkan dana pinjaman rupiah untuk jangka menengah dan jangka panjang.
Untuk mengatasi hal tersebut, leasing merupakan salah satu alternatif yang bisa
memenuhi kebutuhan ini. Melalui sales and leaseback maka lesseee akan bisa
mendapatkan dana yang diperlukan dengan masa pengembalian jangka menengah
atau jangka panjang. Bahkan leasing juga bisa melakukan bullet repayment seperti
pada longterm bank loan dimana rental yang dilakukan tiap bulan hanyalah
merupakan pembayaran interest saja.
8. Dokumentasinya sangat sederhana, biasanya sudah standard sehingga lebih simpel
bagi lesseee untuk memperpanjang transaksi leasing daripada merundingkan
perjanjian baru dengan pihak bank. Selanjutnya pengelompokkan berbagai biaya
dalam satu paket kemudian bisa digabungkan menjadi satu dengan harga barang
untuk kemudian diamortisasikan sepanjang masa leasing.
9. Menghindari aktiva ketinggalan jaman. Aktiva dengan teknologi tinggi biasanya cepat
ketinggalan jaman, tetapi dengan leasing perusahaan dapat menggunakan aktiva
tersebut untuk jangka pendek. Lessor sebagai pemilik akt iva menaggung risiko akibat
perubahan teknologi yang pesat, tetapi selain menikmati lease payment yang cukup
lumayan maka lessor juga akan mudah untuk menemukan konsumen yang
membutuhkan aktiva yang sedikit ketinggalan jaman tersebut dan dapat menjualnya
dengan lebih mahal.
10. Biaya pendanaan lease (I RR lease) lebih rendah dibandingkan jika perusahaan
meminjam dengan bunga.
Disamping keuntungan-keuntungan tersebut diatas, leasing juga mempunyai
kerugian/ kelemahan antara lain sebagai berikut :
1. Barang modal yang dilease tidak dapat dicantumkan sebagai unsur aktiva lesee untuk
tujuan "Collateral Credit" dari Bank, yaitu "Trade Creditor" mungkin akan menilai
perusahaan tersebut memiliki posisi keuangan yang lemah.
2. Bagi para perusahaan tertentu kadang-kadang timbul masalah prestise antara
memiliki barang modal sendiri atau lease.
4. Resiko yang lebih besar pada lessor, artinya adanya tanggung jawab yang menuntut
pihak ketiga jika terjadi kecelakaan atau kerusakan atas barang orang lain yang
disebabkan oleh "lease property" tersebut, dan juga lessor belum tentu yakin bahwa
barang lease tersebut bebas dari berbagai ikatan seperti "liens" (gadai)
"preferences", "priorities", charges" atau kepentingan-kepentingan lainnya.

Perlakuan Akuntansi Leasing
1.

Perlakuan Akuntansi oleh Penyewa Guna Usaha (Lessee)
Pencatatan dalam perusahaan dilakukan setelah mengidentifikasi transaksi-transaksi
yang terjadi dalam perusahaan. Berdasarkan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK no.
30), cara memperlakukan transaksi yang terjadi pada tiap transaksi pada setiap jenis
lease berbeda-beda.
a. Pada Capital Lease
1) Transaksi sewa guna usaha diperlakukan dan dicatat sebagai aktiva tetap dan
kewajiban pada awal masa sewa guna usaha sebesar nilai tunai dari seluruh
pembayaran sewa guna usaha ditambah nilai sisa (harga opsi) yang harus
dibayar oleh penyewa guna usaha pada akhir masa sewa guna usaha. Selama
masa sewa guna usaha setiap pembayaran sewa guna usaha dialokasikan dan
dicatat sebagai angsuran pokok kewajiban sewa guna usaha dan beban bunga
berdasarkan tingkat bunga yang diperhitungkan terhadap sisa kewajiban
penyewa guna usaha.
2) Tingkat diskonto
yang digunakan untuk menentukan nilai tunai dari
pembayaran sewa guna usaha adalah tingkat bunga yang dibebankan oleh

5

perusahaan sewa guna usaha atau tingkat bunga yang berlaku pada awal
sewa guna usaha.
3) Aktiva yang disewaguna usahakan harus diamortisasi dalam jumlah yang wajar
berdasarkan taksiran masa manfaatnya.
4) Kalau aktiva yang disewa guna usaha dibeli sebelum berakhirnya masa sewa
guna usaha, maka perbedaan antara pembayaran yang dilakukan dengan sisa
kewajiban dibebankan atau dikreditkan pada tahun berjalan.
5) Kewajiban sewa guna usaha harus disajikan sebagai kewajiban lancar dan
jangka panjang sesuai praktek yang lazim untuk jenis usaha penyewa guna
usaha.
6) Dalam hal melakukan penjualan dan penyewaan kembali (sales and leaseback)
maka transkasi tersebut haru dilakukan sebagai dua transaksi terpisah, yaitu
transaksi penjualan dan trandsaksi sewa guna usaha. Selisih antara harga jual
dan nilai buku aktiva yang dijual harus diakui dan dicatat sebagai keuntungan
atau kerugian yang ditangguhkan. Amortisasi atas keuntungan atau kerugian
yang ditangguhkan harus dilakukan secara perporsional dengan biaya
amortisasi aktiva yang disewa guna usaha apabila leaseback merupakan capital
lease atau secara proporsional dengan biaya sewa apabila leaseback
merupakan operating lease.
b. Pada Sewa Menyewa Biasa (Operating Lease)
Pembayaran sewa guna usaha selama tahun berjalan merupakan biaya sewa yang
diakui dan dicatat berdasarkan metode garis lurus selama masa sewa guna usaha,
meskipun pembayaran sewa guna usaha dilakukan dalam jumlah yang tidak sama
pada setiap periode.
2. Perlakan Akuntansi Oleh Perusahaan Sewa Guna Usaha (Lessor)
a. Pada Finance lease
1) Penanaman netto dalam aktiva yang disewaguna ushakan harus diperlakukan
dan dicatat sebagai penanaman netto sewa guna usaha. Jumlah penanaman
netto terdiri dari jumlah piutang sewa guna usaha ditam bah nilai sisa (harga
opsi) yang akan diterima oleh perusahaan sewa guna usaha pada akhir masa
sewa guna usaha dikurangai dengan pendapatan sewa guna usaha yang belum
diakui (unearned lease income), dan simpanan jaminan (security income).
2) Selisih antara
piutang sewa guna usaha ditambah nilai sisa (harga opsi)
dengan perolehan aktiva yang disewaguna usahakan diperlukan sebagai
pendapatan sewa guna usaha yang belum diakui (unearned lease income).
3) Pendapatan sewa guna usaha yang belum diakui harus dialokasikan secara
konsisten sebagai pendapatan tahun berjalan berdasarkan tingkat
pengembalian berkala (Periodie rate of retur) atas penanaman netto
perusahaan sewa guna usaha.
4) Apabila perusahaan sewa guna usaha menjual barang modal kepada penyewa
guna usaha sebelum berakhirnya masa sewa guna usaha maka perbedaan
antara harga jual dengan penanaman netto dalam sewa guna usaha pada saat
penjualan dilakukan harus diakui dan dicatat sebagai keuntungan atau
kerugian periode berjalan.
5) Pendapatan lain yang diterima sehubungan dengan transaksi sewa guna usaha
harus diakui dan dicatat sebagai pendapatan periode berjalan.
b. Pada Operating Lease
1) Barang modal yang disewagunausahakan harus diperlakukan dan dicatat
sebagai aktiva sewa guna usaha berdasarkan harga perolehan.
2) Pembayaran sewa guna usaha (lese payment) selama tahun berjalan yang
diperoleh dari penyewa guna usaha diakui dan dicatat sebagai pendapatan
sewa. Pendapatan sewa harus diakui dan dicatat berdasarkan metode garis

6

3)
4)

lurus sepanjang masa sewa guna usaha, meskipun pembyaran sewa guna
usaha mungkin dilakukan dalam jumlah yang tidak sama setiap periode
Penyusutan aktiva yang disewagunausahakan harus dilakukan dalam jumlah
yang layak berdasarkan taksiran masa manfaat nya.
Kalau aktiva yang disewagunausahakan dijual maka perbedaan antara nilai
buku dan harga jual harus diakui dan dicatat sebagai kerugian atau
keuntungan tahun berjalan.

PENGARUH LEASI NG PADA LAPORAN KEUANGAN
Pada suatu perusahaan yang memperoleh aktiva tetap dengan cara menyewa
(leasing) maka nilainya tidak akan tampak dalam neraca, karena secara hukum aktiva
tersebut bukan merupakan haknya, tetapi jika cara memperoleh aktiva tetap dilakukan
dengan cara membeli dan dibiayai dengan kredit dari suatu lembaga keuangan, maka
penambahan aktiva dalam neraca harus dicatat disisi aktiva dan penambahan hutang
disisi pasiva.
Leasing yang secara sederhana berarti sewa menyewa merupakan pendanaan
yang ”off-balance sheet”, artinya pada kondisi tertentu aktiva m aupun hutang tidak
tercatat pada neraca. Sehingga leasing biasanya menjadi alternatif yang menarik dalam
perolehan aktiva, dengan tidak tercatatnya adanya tambahan hutang maka ROI dan juga
solvabilitas perusahaan akan tampak lebih baik.
Sebagai contoh, pada Perusahaan A dan Perusahaan B memiliki rekening dan
dengan nilai nominal yang sama seperti berikut :
Perusahaan
Neraca
Per 31 Desember 20xx
Aktiva Lancar
5.000.000,Hutang
5.000.000,Aktiva Tetap
5.000.000,Modal Sendiri
5.000.000,10.000.000,10.000.000,Hutang/ Aktiva = 50%
Gambar 1: Neraca
Kedua perusahaan membeli mesin seharga Rp. 10.000.000,-, tetapi dengan sumber biaya
yang berbeda, yaitu Perusahaan A dengan cara meminjam dana sebesar
Rp. 10.000.000,- sedangkan Perusahaan B dengan melakukan leasing. Dalam neraca
kedua perusahaan tersebut akan menampilkan nilai yang berbeda seperti dalam gambar
berikut ini :
Perusahaan A
Neraca
Per 31 Desember 20xx
Aktiva Lancar
5.000.000,Hutang
15.000.000,Aktiva Tetap
15.000.000,Modal Sendiri
5.000.000,20.000.000,10.000.000,Hutang/ Aktiva = 75%
Gambar 2: Neraca Perusahaan A

Aktiva Lancar
Aktiva Tetap

Perusahaan B
Neraca
Per 31 Desember 20xx
5.000.000,Hutang
5.000.000,Modal Sendiri
10.000.000,-

5.000.000,5.000.000,10.000.000,-

Hutang/ Aktiva = 50%
Gambar 3: Neraca Perusahaan B

7

Dari Neraca diatas dapat terlihat bahwa untuk perusahaan A nilai Aktiva tetap
dan Hutang akan bertambah masing-masing sebesar Rp. 10.000.000,- sedangkan untuk
Perusahaan B neraca tidak akan berubah karena leasing bersifat off-balance sheet dan
rasio hutang Perusahaan A lebih buruk dibandingkan dengan Perusahaan B.
Jika lease tersebut merupakan financial lease atau capital lease maka suatu lease
akan tampak dalam neraca apabila :
1. Kontrak telah selesai, maka kepemilikan aktiva lease berpindah dari lessor ke
lesse
2. Lesse dapat membeli aktiva pada harga lebih rendah daripada harga pasar
ketika kontrak lease berakhir
3. Usia kontrak lease  75% usia ekonomis aktiva yang diperkirakan
4. Present Value lease payment  90% dari nilai awal aktiva

ANALI SI S NET PRESENT VALUE ( NPV) ANTARA KEPUTUSAN MEMBELI DENGAN
LEASI NG
Analisa yang dilakukan oleh lesse sebelum mengambil keputusan memperoleh
aktiva tetap dengan cara membeli aktiva yang dibiayai dari hutang atau memperoleh
aktiva tetap dengan cara leasing adalah sebagai berikut :

Hit un g NPV akt iva

NPV 0
Hit un g NAL

Hit un g NAL

NAL > 0 ?

Lease akt iva

NAL > 0 ?

Bu y akt iva
NAL + NPV 0 ?

Lease akt iva

Tolak

Tolak akt iva

Gambar 4: Analisa Keputusan Membeli vs Leasing
Sebagai ilustrasi adalah pengambilan keputusan dalam memperoleh aktiva tetap
berupa mesin produksi pada PT Modis yang merupakan sebuah perusahaan manufaktur
yang menghasilkan kain batik cap. Perusahaan membutuhkan sebuah mesin baru
seharga Rp 38.000.000,00. Dalam memperoleh mesin tersebut, perusahaan
mempertimbangkan apakah akan membeli mesin tersebut melalaui dana yang diperoleh
dari pinjaman Bank dengan bunga 10% setahun, ataukah akan dibiayai dengan cara
leasing. Data lain yang diperoleh adalah bahwa mesin memiliki umur ekonomis selama 4
tahun tanpa nilai residu dengan metode garis lurus, tetapi pada akhir tahun ke-4
diperkirakan mesin dapat dijual dengan harga Rp 3.500.000,00. Selama 4 tahun
diperkirakan mesin akan menghasilkan arus kas sesudah pajak ( EAT + Depresiasi)

8

sebesar Rp. 11.000.000,00 per tahun. Biaya operasi mesin diperkirakan Rp 5.000.000,00
per tahun selama usia proyek ( dibayar oleh lessor jika perusahaan melakukan leasing).
Lease payment tahunan ditentukan oleh lessor sebesar Rp. 11.500.000,- per tahun. Pajak
penghasilan perusahaan adalah 40% dan biaya modal perusahaan 15% .

Perhitungan Net Present Value
Analisa net present value digunakan untuk digunakan untuk menentukan suatu
proyek layak diterima atau tidak. Dalam analisa pembelian aktiva tetap juga dapat
digunakan untuk pengambilan keputusan mengenai apakah suatu aktiva perlu untuk
dibeli.
Net present value dihitung dengan mempresent value-kan seluruh arus kas
masuk selanjutnya diselisihkan dengan present value arus kas keluar, biaya modal
digunakan sebagai tingkat diskonto. Apabila nilai Net Present Vaule lebih besar dari 0
(nol), maka proyek layak diterima atau aktiva perlu untuk dibeli. NPV dapat dicari dengan
menggunakan rumus sebagai berikut :
n

NPV ( A)  
t 1

CIFt
 COF
( I  k )t

CIFt

merupakan aliran kas masuk pada waktu t yang dihasilkan oleh proyek, k
merupakan simbol dari biaya modal, COF adalah pengeluaran kas awal (I nitial Cash
Outflow) yang diasumsikan bahwa pengeluaran kas tersebut terjadi saat ini, sedangkan n
merupakan usia proyek.
Nilai NPV pada PT Modis dapat dicari sebagai berikut :
n

NPV ( A)  
t 1

NPV =

-36

CIFt
 COF
( I  k )t

+

11
(1+ 0,15)

11
+ (1+ 0,15)

1

11
+ (1+ 0,15)

2

11
+ (1+ 0,15)

3

4

= Rp. 25,165

Perhitungan Net Advantage to Leasing ( NAL)
NAL merupakan penghematan biaya yang timbul karena adanya pemilihan
keputusan untuk melakukan leasing daripada melakukan pembelian aktiva tetap. NPV
dapat dicari dengan menggunakan rumus sebagai berikut :
n

NAL  
t 1

Tahun ke
1
2
3
4

Ot ( I  T )  Rt ( I  T )  T .Dt
Vn

 COF
(1  rb)t
(1  rb)n
Ot(1-T)
3
3
3
3

-Rt(1-T)
-6,6
-6,6
-6,6
-6,6

-Dt.T
-3,8
-3,8
-3,8
-3,8

Rb atau biaya hutang setelah pajak adalah sebesar 65%
( salvage value after tax sebesar) 2,1

Jumlah
-7,4
-7,4
-7,4
-7,4
dan nilai sisa setelah pajak

9

Sehingga Nilai NAL dapat dicari sebagai berikut :
-7,4
(1+ 0,06)

NAL =

-7,4
+ (1+ 0,06)

1

-7,4
+ (1+ 0,06)

2

-7,4
+ (1+ 0,06)

3

2,1
- (1+ 0,06)

4

+ 38

4

= Rp. 1,034

Ot merupakan Operating Cash Outflow pada waktu t yang terjadi hanya jika
aktiva dibeli (tidak dengan cara leasing). Biasanya Operating Cash Outflow terdiri atas
biaya perawatan dan asuransi yang pada kontrak lease akan dibayar oleh lessor.
Rt merupakan leasing payment tahunan pada waktu t. Perusahaan juga akan dikenai
pajak penghasilan yang dilambangkan dengan variabel T, sedangkan untuk nilai sisa
setelah dikurangi pajak ( salvage value after tax ) pada waktu n dilambangkan dengan
variabel Vn, dan biaya hutang setelah pajak adalah rb = kd (I -T) dimana kd adalah biaya
hutang sebelum pajak. Biaya penyusutan pada waktu t dilambangkan dengan variabel
Dt , dan COF adalah harga perolehan aktiva yang tidak dibayar lesse jika leasing
dilakukan.
Pengambilan keputusan
Dalam pengambilan keputusan untuk memperoleh aktiva tetap antara leasing
dengan pembelian adalah dengan memperhatikan nilai NPV dan NAL. Aktiva dapat
diperoleh melaui leasing jika nilai NPV (A) lebih besar atau sama dengan 0 (nol) dan NAL
juga lebih besar dari 0 (nol), tetapi jika NPV (A) lebih besar atau sama dengan 0 (nol)
dan NAL lebih kecil dari 0 (nol) maka NPV sebaiknya diperoleh dengan cara membeli. Jika
NPV (A) lebih kecil dari 0 (nol) tidak boleh langsung mengambil keputusan untuk
menolak memperoleh aktiva, karena dengan leasing akan timbul NAL. Jika NPV (A) +
NAL menghasilkan nilai lebih besar sama dengan 0 (nol), maka aktiva dapat diterima
tetapi harus diperoleh dengan cara leasing, tetapi jika NPV (A) + NAL menghasilkan nilai
lebih kecil dari 0 (nol), maka aktiva harus ditolak.
Dari hasil perhitungan PT XYZ diketahui bahwa NPV dan NAL bernilai positif,
sehingga rencana untuk memperoleh aktiva tetap dapat dilakukan melalui leasing.

Perhitungan I nternal Rate of Return ( I RR) pada Leasing
Analisis Leasing dengan I RR menunjukkan besarnya biaya leasing
(after tax cost of lease)..Analisis leasing pad PT XYZ adalah sebagi berikut :
Tahun
0
1
2
1. Menghindari harga beli
38
-6,6
-6,6
2. Lease payment (sesudah pajak)
-3,8
-3,8
3. Kehilangan tax saving dari depresiasi
3
3
Menghindari biaya perawatan (sesudah pajak)
4. Kehilangan nilai sisa (sesudah pajak)
Arus kas bersih
38 -7,4
-7,4
0

=

38

+

-7,4
(1+ I RR) 1

+

-7,4
(1+ I RR) 2

+

-7,4
(1+ I RR) 3

+

setelah pajak

3

4

-6,6
-3,8
3

-6,6
-3,8
3
-2,1
-9,5

-7,4

-9,5
(1+ I RR) 4

I RR = 8%
Dari hasil perhitungan didapat tingkat biaya setelah pajak leasing ( after tax cost rate of
lease) sebesar -6,63% lebih kecil dibanding dengan sedangkan biaya hutang setelah
pajak sebesar 6% . Sehingga perusahaan lebih baik melakukan lease daripada membeli
aktiva dengan menggunakan hutang.

10

KESI MPULAN
Dengan memahami berbagai sarana, teknik maupun metode dalam pembiayaan
aktiva tetap maka perusahaan akan sangat diuntungkan, seperti pembiayaan aktiva tetap
melalui leasing. Dalam pengambilan keputusan untuk memperoleh aktiva tetap antara
leasing dengan pembelian adalah dengan memperhatikan nilai NPV dan NAL. Aktiva
dapat diperoleh melaui leasing jika nilai NPV (A) lebih besar atau sama dengan 0 (nol)
dan NAL juga lebih besar dari 0 (nol), tetapi jika NPV (A) lebih besar atau sama dengan 0
(nol) dan NAL lebih kecil dari 0 (nol) maka NPV sebaiknya diperoleh dengan cara
membeli. Jika NPV (A) lebih kecil dari 0 (nol) tidak boleh langsung mengambil keputusan
untuk menolak memperoleh aktiva, karena dengan leasing akan timbul NAL. Jika NPV
(A) + NAL menghasilkan nilai lebih besar sama dengan 0 (nol), maka aktiva dapat
diterima tetapi harus diperoleh dengan cara leasing, tetapi jika NPV (A) + NAL
menghasilkan nilai lebih kecil dari 0 (nol), maka aktiva harus ditolak.
I RR merupakan tingkat biaya setelah pajak leasing ( after tax cost rate of lease)
jika dibandingkan dengan biaya hutang setelah pajak lebih kecil maka sebaiknya
perusahaan tidak membeli aktiva tetap melainkan lebih baik melakukan lease.
Karena biaya pendanaan lease (I RR lease) lebih rendah dari biaya bunga jika
perusahaan harus memperoleh aktiva tetap dengan berhutang, perusahaan juga tidak
akan terkena risiko biaya pemeliharaan yang tinggi atau aktiva yang dimiliki ketinggalan
jaman.
Net present value dihitung dengan mempresent value-kan seluruh arus kas
masuk selanjutnya diselisihkan dengan present value arus kas keluar, biaya modal
digunakan sebagai tingkat diskonto. Apabila nilai Net Present Vaule lebih besar dari 0
(nol), maka proyek layak diterima atau aktiva perlu untuk dibeli.

DAFTAR PUSTAKA
Atmaja LS, 2003, Manajemen Keuangan , Andi offset.
Baridwan, Zaki, 1984, Akuntansi Keuangan I ntermediate, Masalah-masalah Khusus
Volume I , LPFE UGM, Yogyakarta
FASB, APB No.4. 1970, Basic Concept and Accounting Principle Underlying Financial
Statement of Business Enterprise, AI CP A, I nc, New York
Kosasih, Ruchyat, 1982, Untaian Standar Akuntansi Keuangan , Ananda, Yogyakarta
I katan Akuntan I ndonesia, 1994, Standar Akuntansi Keuangan , Salemba Empat,
Jakarta,.

11

12