Penilaian Properti Villa dengan Metode P

Penilaian Metode Pendapatan

Komplek villa Coolibah kav. 58
Jl. Raya Puncak-Cianjur Cipanas
Cianjur Regency, Jawa Barat
43253

Bayu Atletiko Yanida Putera
Dipresentasikan Pada 22 Februari 2016

Data Objek Penilaian


Luas bangunan: 1500 m2



Luas tanah: 900 m2



Tahun dibangun: 2000



Kepemilikan: Pribadi



Tanggal Penilaian: Sabtu, 23 Januari 2016

Fasilitas


Ruang tv (berkumpul)



5 kamar tidur (kamar mandi dalam)



Ruang makan



Dapur



Halaman depan & samping



Kolam renang



Lapangan



Teras depan, belakang & samping



Garasi/basement

Dokumentasi

Lokasi

Metodologi Direct
Capitalization


Pada
metode
ini nilai
objek
penilaian

didapatkan
dengan
membagi
proyeksi
pendapatan satu tahun dengan Tingkat
Kapitalisasi (i) tertentu. Teknik penentuan
Tingkat
Kapitalisasi
dalam
penilaian
ini
menggunakan market data approach.

Nilai Objek Penilaian /
Value =

Income
Capitalization
Rate

Langkah Kerja


Menghitung Effective Gross Income [pendapatan
kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat
kekosongan dan kehilangan pendapatan dari
total pendapata kotor potensial.



Melakukan estimasi besarnya total biaya
operasional*, terdiri dari biaya tetap, biaya
variabel dan cadangan.



Menghitung Net Operating Income [pendapatan
bersih operasi] dengan mengurangkan total
biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.

Langkah Kerja


Menetapkan
capitalization
rate*
[tingkat
kapitalisasi] atau discount rate [tingkat diskonto].



Menghitung nilai objek penilaian melalui metode
kapitalisasi langsung.

Data Finansial
LT

1500 m2

LB

900 m2

Harga Sewa

Weekend

4 juta / malam

Weekdays

2,75 juta / malam

Paket Tahun Baru

16 juta / 3 malam

Paket Hari Natal

11 juta / 2 malam

Paket Lebaran

15 juta / 3 malam

Frekuensi Sewa
(Umumnya)

Weekend

4 kali / bulan

Bulan Februari

1,5 bulan

Bulan Agustus

1,5 bulan

Tahun baru

1 paket

Natal

1 paket

Lebaran

1 paket

Potential Gross
Income

N/A
(Value & Col. Loss)

Effective Gross
Beban

Income

Kebersihan 1 Kolam

285 juta
4,2 juta/tahun

Listrik

9,6 juta/tahun

Biaya keamanan

4,8 juta/tahun

Tenaga perawatan
Total
Net Operating Income

N/A

9 juta/tahun
27,6 juta/tahun
257,4 juta

Penentuan Tingkat
Kapitalisasi (i)


Market data approach dalam penentuan tingkat
kapitalisasi dilakukan dengan cara membuat
perbandingan tarif sewa dengan harga jual
pada
bangunan
sejenis
sebagai
data
pembanding.

Pembanding 1

Pembanding 2

Pembanding 3

Estimasi Sewa
Tahunan

324.000.000

Harga Jual

6.000.000.000

Sewa / Jual
Estimasi Sewa
Tahunan

0,054
97.200.000

Harga Jual

2.000.000.000

Sewa / Jual
Estimasi Sewa
Tahunan

0,0486
209.600.000

Harga Jual

4.000.000.000

Sewa / Jual

0,0524

Rata - rata

0,05167

Penghitungan
Nilai Objek Penilaian /
Value =
=
=

Income
Capitalization
Rate
257.400.00
0 0,05167
Rp4.981.614.
089

Kasus: Kolam Renang