Akta Pengikatan Jual Beli Sebagai Dasar Pengalihan Kepemilikan Rumah
ABSTRAK
Akta pengikatan jual beli atas tanah dan rumah lunas yang dibuat oleh
notaries dalam masyarakat menimbulkan sengketa, karena setelah di buatnya akta
pengikatan jualbeli lunas pihak penjual tidak mau melakukan penyerahan fisika tas
objek pengikatan jualbeli karena merasa belum melakukan jualbeli yang sebenarnya
dihadapan Pejabat yang berwenang untuk itu, yang pada akhirnya pihak pembeli yang
mengajukan gugatan kepengadilan. Adapun rumusan masalah yang diangkat adalah
Bagaimanakah akibat hukum dibuatnya Akta Pengikatan Jual Beli terhadap tanah dan
rumah bersetifikat?, Bagaimanakah konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan
Jual beli dalam Akta Jual beli?, Bagaimanakah Pertimbangan hukum Hakim didalam
Putusan Mahkamah Agung Nomor.396 PK/Pdt/2014 ?
Penelitian ini berjenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah
yuridis normative dengan sifat penelitian deskriptif analitis yaitu penelitian yang
diharapkan untuk memperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang
permasalahan yang akan diteliti. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara
penelitian kepustakaan. (Library Research), yaitu penelitian yang dilakukan dengan
cara meneliti bahan pustaka.
Hasil penelitian yaitu, akibat hukum yang ditimbulkan dengan adanya akta
pengikatan jualbeli terhadap tanah dan rumah bersetifikat ialah timbulnya hubungan
hukum antara pihak yang terikat dalam akta pengikatan jualbeli dalam bentuk
pengalihan secara materil keperdataan disebabkan adanya klausula penyerahan dalam
akta pengikatan jualbeli yang mengikat didasarkan kepada hukum perikatan yang
mewajibkan kepada para pihak untuk melakukan prestasi atas perikatan jualbeli.
Konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jualbeli dalam Akta Jual beli
ialah jualbeli yang dilakukan oleh Pemilik (A) kepada Pembeli (B) tidak akan
dapatnya didaftarkan peralihan hak atas tanah dan rumah yang menjadi objek dalam
perjanjian jualbeli ke BPN.
Pertimbangan Hakim Mahkamah Agung dalam putusan Peninjauan Kembali
pada Perkara Nomor. 396 PK/Pdt/2014 terhadap akta pengikatan jual beli Nomor. 14
tanggal 26 Sepetember 2014 yang dibuat oleh Notaris menyatakan merupakanjual
beli yang didasari adanya kesepakatan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1458
KUH Perdata antara Penggugat dan Para Tergugat melalui pengikatan jual beli, maka
dengan itu pula telah terjadi peralihan hak atas objek secara keperdataan dengan hak
mendapatkan penyerahan nyata (penyerahan kunci) atas tanah dan rumah bersertifikat
, akan tetapi dalam hukum pertanahan (agraria) penyerahan nyata atas tanah dan
rumah bersertifikat belum memenuhi unsur formil dalam pengalihan hak atas tanah
dikarenakan belum dilaksanakan dengan akta jual beli dihadapan PPAT berdasarkan
pasal 37 PP NO 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Kata Kunci : Akta, Pengikatan Jual Beli, Peralihan Hak
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Sales contract on land and building in cash signed by a Notary usually
causes dispute because after the contract has been made the seller does not do
physicall delivery on the object since he feels that the contract has not yet been
made before the real offcial empowered to drow it up. In consequence, the buyer
files a complaint ti the court. The problems of the reseach were as follows: how
about the legal consequence of making a sales contract on certified land and
building, how about the consequence of not continuing to follow up sales contract,
and how about judge’s legal consideration in the supreme court’s ruling No.396
PK/Pdt/2014.
The reseach used judical normative and descriptive analytic method in order
to get detailed and systematic description about the reseach problems. The data
were gathered by conducting library reseach by studying literature material.
The result of the reseach shows that the legal consequence of sales contract
of certified land and building is the existence of legal correlation between the
parties involved in the sales contract in the form of civil material case which is
caused by the clause of delivery the bound to do perfomance on the sales contract.
The consequence of not continuing to follow up the sales contract which is
buy and sell between the owner (A) and the buyer (B) is because it cannot be
registered as the transfer of tittle on the land and building which become the object
of the sales contract in the National Land Board.
The supreme court judge’s consideration in the ruling of judical review in
the case No. 396 PK/Pdt/2014 on the sales contract certificate No. 14 on september
26 2014 and signed by the notary states that the buy and sell is based on the
agreement as stipulated in article 1458 of the civil code between the plainttiff and
the defendants through the sales contract. Therefore, there is the transfer of tittle on
the object in the civil case by getting real delivery (key delivery) on the certified land
and building. However, in the agrarian law, real delivery on certified land and
building has not fulfilled formal element in land acquisition because the sales
contract is not done before PPAT (offcial empowered to drow up to land deeds),
based on article 37 of PP (government regulation) No. 24/1997 on land registration.
Keywords : Certificate, Sales Contract, Transfer Of Tittle
ii
Universitas Sumatera Utara
Akta pengikatan jual beli atas tanah dan rumah lunas yang dibuat oleh
notaries dalam masyarakat menimbulkan sengketa, karena setelah di buatnya akta
pengikatan jualbeli lunas pihak penjual tidak mau melakukan penyerahan fisika tas
objek pengikatan jualbeli karena merasa belum melakukan jualbeli yang sebenarnya
dihadapan Pejabat yang berwenang untuk itu, yang pada akhirnya pihak pembeli yang
mengajukan gugatan kepengadilan. Adapun rumusan masalah yang diangkat adalah
Bagaimanakah akibat hukum dibuatnya Akta Pengikatan Jual Beli terhadap tanah dan
rumah bersetifikat?, Bagaimanakah konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan
Jual beli dalam Akta Jual beli?, Bagaimanakah Pertimbangan hukum Hakim didalam
Putusan Mahkamah Agung Nomor.396 PK/Pdt/2014 ?
Penelitian ini berjenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah
yuridis normative dengan sifat penelitian deskriptif analitis yaitu penelitian yang
diharapkan untuk memperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang
permasalahan yang akan diteliti. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara
penelitian kepustakaan. (Library Research), yaitu penelitian yang dilakukan dengan
cara meneliti bahan pustaka.
Hasil penelitian yaitu, akibat hukum yang ditimbulkan dengan adanya akta
pengikatan jualbeli terhadap tanah dan rumah bersetifikat ialah timbulnya hubungan
hukum antara pihak yang terikat dalam akta pengikatan jualbeli dalam bentuk
pengalihan secara materil keperdataan disebabkan adanya klausula penyerahan dalam
akta pengikatan jualbeli yang mengikat didasarkan kepada hukum perikatan yang
mewajibkan kepada para pihak untuk melakukan prestasi atas perikatan jualbeli.
Konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jualbeli dalam Akta Jual beli
ialah jualbeli yang dilakukan oleh Pemilik (A) kepada Pembeli (B) tidak akan
dapatnya didaftarkan peralihan hak atas tanah dan rumah yang menjadi objek dalam
perjanjian jualbeli ke BPN.
Pertimbangan Hakim Mahkamah Agung dalam putusan Peninjauan Kembali
pada Perkara Nomor. 396 PK/Pdt/2014 terhadap akta pengikatan jual beli Nomor. 14
tanggal 26 Sepetember 2014 yang dibuat oleh Notaris menyatakan merupakanjual
beli yang didasari adanya kesepakatan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1458
KUH Perdata antara Penggugat dan Para Tergugat melalui pengikatan jual beli, maka
dengan itu pula telah terjadi peralihan hak atas objek secara keperdataan dengan hak
mendapatkan penyerahan nyata (penyerahan kunci) atas tanah dan rumah bersertifikat
, akan tetapi dalam hukum pertanahan (agraria) penyerahan nyata atas tanah dan
rumah bersertifikat belum memenuhi unsur formil dalam pengalihan hak atas tanah
dikarenakan belum dilaksanakan dengan akta jual beli dihadapan PPAT berdasarkan
pasal 37 PP NO 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Kata Kunci : Akta, Pengikatan Jual Beli, Peralihan Hak
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Sales contract on land and building in cash signed by a Notary usually
causes dispute because after the contract has been made the seller does not do
physicall delivery on the object since he feels that the contract has not yet been
made before the real offcial empowered to drow it up. In consequence, the buyer
files a complaint ti the court. The problems of the reseach were as follows: how
about the legal consequence of making a sales contract on certified land and
building, how about the consequence of not continuing to follow up sales contract,
and how about judge’s legal consideration in the supreme court’s ruling No.396
PK/Pdt/2014.
The reseach used judical normative and descriptive analytic method in order
to get detailed and systematic description about the reseach problems. The data
were gathered by conducting library reseach by studying literature material.
The result of the reseach shows that the legal consequence of sales contract
of certified land and building is the existence of legal correlation between the
parties involved in the sales contract in the form of civil material case which is
caused by the clause of delivery the bound to do perfomance on the sales contract.
The consequence of not continuing to follow up the sales contract which is
buy and sell between the owner (A) and the buyer (B) is because it cannot be
registered as the transfer of tittle on the land and building which become the object
of the sales contract in the National Land Board.
The supreme court judge’s consideration in the ruling of judical review in
the case No. 396 PK/Pdt/2014 on the sales contract certificate No. 14 on september
26 2014 and signed by the notary states that the buy and sell is based on the
agreement as stipulated in article 1458 of the civil code between the plainttiff and
the defendants through the sales contract. Therefore, there is the transfer of tittle on
the object in the civil case by getting real delivery (key delivery) on the certified land
and building. However, in the agrarian law, real delivery on certified land and
building has not fulfilled formal element in land acquisition because the sales
contract is not done before PPAT (offcial empowered to drow up to land deeds),
based on article 37 of PP (government regulation) No. 24/1997 on land registration.
Keywords : Certificate, Sales Contract, Transfer Of Tittle
ii
Universitas Sumatera Utara