Akta Pengikatan Jual Beli Sebagai Dasar Pengalihan Kepemilikan Rumah

AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI DASAR
PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH

TESIS

Oleh

MAHYARUDDIN BATU BARA
137011077/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016

Universitas Sumatera Utara

AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI DASAR
PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara

Oleh

MAHYARUDDIN BATU BARA
137011077/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016

Universitas Sumatera Utara

Judul Tesis
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok

Program Studi

: AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI
DASAR PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH
: MAHYARUDDIN BATU BARA
: 137011077
: Kenotariatan

Menyetujui
Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing

(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing

(Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)

Dekan,

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 12 Februari 2016

Universitas Sumatera Utara

Telah diuji pada
Tanggal : 12 Februari 2016

PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua

: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota

: 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
3. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS
4. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum

Universitas Sumatera Utara

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama

:

MAHYARUDDIN BATU BARA

Nim

:

137011077

Program Studi

:

Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis

:

AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI DASAR
PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena

kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.

Medan,
Yang membuat Pernyataan

Nama : MAHYARUDDIN BATU BARA
Nim : 137011077

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK
Akta pengikatan jual beli atas tanah dan rumah lunas yang dibuat oleh
notaries dalam masyarakat menimbulkan sengketa, karena setelah di buatnya akta
pengikatan jualbeli lunas pihak penjual tidak mau melakukan penyerahan fisika tas
objek pengikatan jualbeli karena merasa belum melakukan jualbeli yang sebenarnya

dihadapan Pejabat yang berwenang untuk itu, yang pada akhirnya pihak pembeli yang
mengajukan gugatan kepengadilan. Adapun rumusan masalah yang diangkat adalah
Bagaimanakah akibat hukum dibuatnya Akta Pengikatan Jual Beli terhadap tanah dan
rumah bersetifikat?, Bagaimanakah konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan
Jual beli dalam Akta Jual beli?, Bagaimanakah Pertimbangan hukum Hakim didalam
Putusan Mahkamah Agung Nomor.396 PK/Pdt/2014 ?
Penelitian ini berjenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah
yuridis normative dengan sifat penelitian deskriptif analitis yaitu penelitian yang
diharapkan untuk memperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang
permasalahan yang akan diteliti. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara
penelitian kepustakaan. (Library Research), yaitu penelitian yang dilakukan dengan
cara meneliti bahan pustaka.
Hasil penelitian yaitu, akibat hukum yang ditimbulkan dengan adanya akta
pengikatan jualbeli terhadap tanah dan rumah bersetifikat ialah timbulnya hubungan
hukum antara pihak yang terikat dalam akta pengikatan jualbeli dalam bentuk
pengalihan secara materil keperdataan disebabkan adanya klausula penyerahan dalam
akta pengikatan jualbeli yang mengikat didasarkan kepada hukum perikatan yang
mewajibkan kepada para pihak untuk melakukan prestasi atas perikatan jualbeli.
Konsekuensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jualbeli dalam Akta Jual beli
ialah jualbeli yang dilakukan oleh Pemilik (A) kepada Pembeli (B) tidak akan

dapatnya didaftarkan peralihan hak atas tanah dan rumah yang menjadi objek dalam
perjanjian jualbeli ke BPN.
Pertimbangan Hakim Mahkamah Agung dalam putusan Peninjauan Kembali
pada Perkara Nomor. 396 PK/Pdt/2014 terhadap akta pengikatan jual beli Nomor. 14
tanggal 26 Sepetember 2014 yang dibuat oleh Notaris menyatakan merupakanjual
beli yang didasari adanya kesepakatan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1458
KUH Perdata antara Penggugat dan Para Tergugat melalui pengikatan jual beli, maka
dengan itu pula telah terjadi peralihan hak atas objek secara keperdataan dengan hak
mendapatkan penyerahan nyata (penyerahan kunci) atas tanah dan rumah bersertifikat
, akan tetapi dalam hukum pertanahan (agraria) penyerahan nyata atas tanah dan
rumah bersertifikat belum memenuhi unsur formil dalam pengalihan hak atas tanah
dikarenakan belum dilaksanakan dengan akta jual beli dihadapan PPAT berdasarkan
pasal 37 PP NO 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Kata Kunci : Akta, Pengikatan Jual Beli, Peralihan Hak

i

Universitas Sumatera Utara

ABSTRACT

Sales contract on land and building in cash signed by a Notary usually
causes dispute because after the contract has been made the seller does not do
physicall delivery on the object since he feels that the contract has not yet been
made before the real offcial empowered to drow it up. In consequence, the buyer
files a complaint ti the court. The problems of the reseach were as follows: how
about the legal consequence of making a sales contract on certified land and
building, how about the consequence of not continuing to follow up sales contract,
and how about judge’s legal consideration in the supreme court’s ruling No.396
PK/Pdt/2014.
The reseach used judical normative and descriptive analytic method in order
to get detailed and systematic description about the reseach problems. The data
were gathered by conducting library reseach by studying literature material.
The result of the reseach shows that the legal consequence of sales contract
of certified land and building is the existence of legal correlation between the
parties involved in the sales contract in the form of civil material case which is
caused by the clause of delivery the bound to do perfomance on the sales contract.
The consequence of not continuing to follow up the sales contract which is
buy and sell between the owner (A) and the buyer (B) is because it cannot be
registered as the transfer of tittle on the land and building which become the object

of the sales contract in the National Land Board.
The supreme court judge’s consideration in the ruling of judical review in
the case No. 396 PK/Pdt/2014 on the sales contract certificate No. 14 on september
26 2014 and signed by the notary states that the buy and sell is based on the
agreement as stipulated in article 1458 of the civil code between the plainttiff and
the defendants through the sales contract. Therefore, there is the transfer of tittle on
the object in the civil case by getting real delivery (key delivery) on the certified land
and building. However, in the agrarian law, real delivery on certified land and
building has not fulfilled formal element in land acquisition because the sales
contract is not done before PPAT (offcial empowered to drow up to land deeds),
based on article 37 of PP (government regulation) No. 24/1997 on land registration.

Keywords : Certificate, Sales Contract, Transfer Of Tittle

ii

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR

‫ﺑﺴﻢ اﷲ اﻟﺮﺣﻤﻦ اﻟﺮﺣﯿﻢ‬
Puji syukur penulis ucapkan atas kehadirat Allah SWT yang telah
melimpahkan rahmat dan karunianya, sehingga penulis dapat menyelesaikan
penulisan tesis ini yang berjudul “AKTA PENGIKATAN JUAL BELI SEBAGAI
DASAR PENGALIHAN KEPEMILIKAN RUMAH (STUDY PUTUSAN
MAHKAMAH AGUNG NOMOR 396/PK/PDT/2014. Shalawat beserta salam
semoga terlimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW yang telah menjadi suri
tauladan bagi kita semua.
Tesis ini selesai berkat dukungan materil dan inmateril, bimbingan, dan
motivasi serta doa dari segala pihak yang telah bersedia untuk meluangkan dan
mencurahkan waktunya untuk membantu dalam penyusunan tesis ini, tanpa itu semua
penulis tidak akan mampu untuk menyelesaikannya. Ucapan terimakasih yang
sebesar-besarnya kepada yang terhormat Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH,
MS, CN, Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum. Bapak Notaris Syafnil
Gani, SH, M.Hum dan alm. Bapak Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku komisi
pembimbing, serta komisi penguji Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, MHum dan
Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MH, yang telah dengan tulus ikhlas
memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini sejak
tahap kolokium, seminar hasil sampai pada tahap ujian tesis sehingga penulisan tesis
ini menjadi lebih sempurna dan terarah.
Selanjutnya di dalam penelitian tesis ini penulisan banyak memperoleh
bantuan baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua
pihak. Untuk itu pada kesempatan ini, penulis ingin menyamaikan rasa terimakasih
yang sedalam-dalamnya kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara sekaligus Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas

iii

Universitas Sumatera Utara

kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami penulis untuk mengikuti
dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, atas segala dedikasi dan
pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu
pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
3. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah
membimbing dan membina penulis dalam penyelesaian studi selama menuntut
ilmu pengetahuan dan penyelesaian tesis ini di Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak dan Ibu Dosen serta segenap civitas akademis Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
5. Ayahanda H. Gantinuddin Batu Bara, dan Ibunda Hj. Amriyah Lubis yang telah
membesarkan, mendidik, memberikan dorongan, dan tak henti-hentinya berdoa
untuk kesuksesan penulis, serta Kakakku Arfiannur Batu Bara dan adikku
Andriani Batu Bara

yang telah memberikan semangat, motivasi dalam

penyelesaian tesis ini kepada penulis.
6. Ibu Notaris/PPAT MUSNIWATY MUSTAFA, SH, yang telah bersedia
meluangkan waktunya untuk penulis wawancarai dan mintakan pendapatnya
dalam penyusunan dan penyelesaian tesisini.
7. Terima kasih kepada rekan-rekan seperjuangan di Magister Kenotariatan grup A
MKN 2013 atas dukungan morilnya, sehingga tesis ini dapat diselesaikan.
8. Tim wisuda kami mak ! Okri Junanda Yuriz, Abi Yoga Harahap, A. Yaser Arafat
( Rafa Ganteng)

iv

Universitas Sumatera Utara

9.

Terimakasih kepada sahabatku sejak Strata satu Lisa Manalu, SH, MKN yang
masih memberikan semangat dan kontribusinya untuk menyelesaikan penulisan
tesis ini.
Akhir kata, penulis sangat menyadari penulisan tesis ini masih jauh dari

sempurna, karena kesempurnaan hanya milik Allah SWT, maka dari itu penulis
dengan tulus hati, lapang dada dan tangan terbuka menerima segala kritikan yang
bermanfaat untuk melengkapi segala kekurangan yang ada. Bagaimanapun juga besar
harapan penulis agar kiranya penulisan tesis ini dapat memberikan manfaat dan
berguna bagi pembaca serta penulisan-penulisan selanjutnya.Semoga Allah SWT
melimpahkan rahmat-Nya kepada kita semua, Amin.

Medan,

Februari 2016
Penulis,

Mahyaruddin Batu Bara

v

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. DATA PRIBADI
Nama

:

Mahyaruddin Batu Bara

NIM

:

137011077

Tempat/TanggalLahir

:

Medan, 16 September 1986

Alamat

:

Jalan M. Nawi Hrhp Gg Mukmin Nomor 2 E,
Kelurahan Sitirejo III, Kecamatan Medan
Amplas, Kota Medan

Status

:

Belum Kawin

Agama

:

Islam

Nomor HP

:

0852 9665 0903

II. PENDIDIKAN FORMAL
1.

SD Negeri 060827 Medan tamat tahun 1999

2.

SMP Negeri 22 Medan tamat tahun 2002

3.

SMK Negeri 2 Medan tamat tahun 2005

4.

S1 Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara Tamat Tahun
2009

5.

S2 Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara Tamat Tahun 2016

vi

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ...........................................................................................................

i

ABSTRACT ..........................................................................................................

ii

KATA PENGANTAR ......................................................................................... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ........................................................................... vi
DAFTAR ISI......................................................................................................... vii
DAFTAR ISTILAH ASING................................................................................

x

DAFTAR SINGKATAN...................................................................................... xi
BABI

PENDAHULUAN ..............................................................................

1

A. Latar Belakang ...............................................................................

1

B. Perumusan Masalah .......................................................................

8

C. Tujuan Penelitian ...........................................................................

8

D. Manfaat Penelitian .........................................................................

9

E. Keaslian Penelitian.........................................................................

9

F. Kerangka Teori dan Konsepsional................................................. 12
1. Kerangka Teori ........................................................................ 12
2. Konsepsional............................................................................ 16
G. Metode Penelitian .......................................................................... 17
1. Jenis dan Sifat Penelitian ......................................................... 17
2. Sumber Data............................................................................. 18
3. Teknik Pengumpulan Data....................................................... 19
4. Alat Pengumpulan Data ........................................................... 20
5. Analisis Data ............................................................................ 20
BAB II

AKIBAT DIBUATNYA AKTA PENGIKATAN JUAL BELI
TERHADAP TANAH DAN RUMAH BERSERTIFIKAT............ 22
A. Tinjaun Umum Mengenai Akta, Pengikatan Jual Beli, Jual Beli .. 22
1. Pengertian Akta ....................................................................... 22

vii

Universitas Sumatera Utara

2. Perikatan ................................................................................. 24
3. Jual Beli................................................................................... 26
B. Akta Pengikatan Jual Beli Sebagai Bentuk Produk Notaris .......... 30
C. Kekuatan Hukum Akta Pengikatan Jual Beli................................. 36
D. Akta Pengikatan Jual Beli Sebagai Perjanjian Dapat Dibatalkan
dan Dapat Batal Demi Hukum ....................................................... 42
E. Pengalihan Kepemilikan atas Tanah dan Rumah yang Telah
Bersertifikat.................................................................................... 44
1. Perbedaan Peralihan dan Pemindahan Hak atas Tanah ........... 44
2. Akibat dibuatnya Akta Pengikatan Jual-Beli Terhadap
Rumah Bersertifikat ................................................................. 49
BAB III

KONSEKUENSI
TIDAK
DILANJUTKANYA
AKTA
PENGIKATAN JUAL BELI DALAM AKTA JUAL BELI.......... 52
A. Akta Jual Beli Merupakan Produk Hukum Pejabat Pembuat Akta
Tanah.............................................................................................. 52
B. Akta Jual Beli Dalam Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Disebabkan Adanya Pemindahan Hak........................................... 55
1. Pengertian Pendaftaran Tanah ................................................. 55
2. Pemeliharaan Data Terhadap Tanah bersertifikat disebabkan
Pemindahan Hak ...................................................................... 58
C. Akta Jual Beli Oleh Pejabat Pembuat Tanah Sebagai Dasar
Penyerahan Hak atas Tanah dan Rumah ......................................... 82
D. Konsekwensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jual Beli pada
Akta Jual Beli................................................................................ 84

BAB IV

PERTIMBANGAN
HAKIM
DIDALAM
PUTUSAN
PENINJAUAN
KEMBALI
MAHKAMAH
AGUNG-RI
NOMOR 396 PK/PDT/2014 .............................................................. 88
A. Kompetensi Relatif, Kompentensi Absolut dan Pihak Yang
Berperkara ...................................................................................... 88
1. Kompetensi Relatif .................................................................. 88

viii

Universitas Sumatera Utara

2. Kompetensi Absolut................................................................. 89
3. Pihak Yang Berperkara ............................................................ 90
B. Alasan diajukannya Gugatan Penggugat Pada Pengadilan Negeri
Medan ............................................................................................ 91
C. Amar Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung-RI
Nomor. 396 PK/Pdt/2014Pada Setiap Tingkatan Peradilan Yang
Menyidangkan Perkara Tersebut ................................................... 94
1. Amar Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung-RI
Nomor. 396 PK/Pdt/2014 Pada Tingkat Pengadilan Negeri
Medan ...................................................................................... 94
2. Amar Putusan PeninjauanKembali Mahkamah Agung-RI
Nomor. 396 PK/Pdt/2014Pada Tingkat Pengadilan Tinggi
Medan ...................................................................................... 95
3. Amar Putusan Mahkamah Agung-RI Nomor. 396
PK/Pdt/2014Pada Tingkat Kasasi ............................................ 96
4. Amar Putusan Mahkamah Agung-RI Nomor. 396
PK/Pdt/2014 ............................................................................. 97
D. Pertimbangan Hakim dalam Putusan Mahkamah Agung-RI
Nomor. 396 PK/Pdt/2014............................................................... 97
E. Analisis atas Putusan Hakim Peninjauan Kembali Nomor. 396
PK/Pdt/2014 ................................................................................... 99
BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN .......................................................... 105
A. Kesimpulan .................................................................................... 105
B. Saran .............................................................................................. 106

DAFTAR PUSTAKA........................................................................................... 108

ix

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISTILAH ASING
Acte

:

Akta

Declaratoir

:

Putusan yang menyatakan suatu keadaan
sebagai suatu keadaan yang sah menurut
hukum

Distributie van rechmact

:

Kekuasaan badan peradilan

Essentialia

:

Sesuatu yang harus ada yang menjadi hal
pokok

Ex parte

:

Tidak boleh dilakukan secara sepihak

JudexJuris

:

Pengadilan
hukum

Kontentiosa

:

Gugatan yang mengandung sengketa

Null and void

:

Batal demi hukum

Obligatoir

:

Perjanjian

hanya

yang

memeriksa

menimbulkan

penerapan

hak

dan

kewajiban
Realistic legal certainly

:

Kepastian Hukum Yang sebenarnya

Registration of Deeds

:

Pendaftaran Akta

Saneer

:

Dimurnikan

Tittle Registration

:

Pendaftaran Hak

Voidable

:

Dapat dibatalkan

Volunter

:

Gugatan yang tidak mengandung sengketa

Wanprestasi

:

Ingkar janji

x

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR SINGKATAN
UUPA

= Undang-undang Pokok Agraria

KUH Perdata

= Kitab Undang-undang Hukum Perdata

PPAT

= Pejabat Pembuat Akta Tanah

BW

= Burgelijke Wetboek

UUJN

= Undang-undang Jabatan Notaris

PJN

= Peraturan Jabatan notaris

PJB

= Pengikatan Jual Beli

BPN

= Badan Pertanahan nasional

SKPT

= Surat Keterangan Pendaftaran Tanah

BPHTB

= Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

PPh

= Pajak Penghasilan

SHM

= Sertifikat Hak Milik

AJB

= Akta Jual Beli

xi

Universitas Sumatera Utara