Akta Pengikatan Jual Beli Sebagai Dasar Pengalihan Kepemilikan Rumah Chapter III V
52
BAB III
KONSEKUENSI TIDAK DILANJUTKANYA AKTA PENGIKATAN JUAL
BELI DALAM AKTA JUAL BELI
A. Akta Jual Beli Merupakan Produk Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah
Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah,
pada Pasal 1 angka 24, disebutkan,bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),
sebagai pejabat umum yang diberi kewenanqan untuk membuat akta-akta tanah
tertentu.
Berkaitan dengan Pejabat Umum
yang diartikan sebagai pejabat yang
diserahi tugas untuk membuat akta otentik yang melayani kepentingan publik dan
kualifikasi seperti itu diberikan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) hanya
membuat akta-akta tertentu yang berkaitan dengan pertanahan, dengan jenis akta
yang sudah ditentukan.
Berdasarkan ketentuan diatas melalui Peraturan Menteri Negara Agraria /
Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997
Tentang Ketentuan Pelaksana Peraturan
Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 Tentang pendaftaran tanah diatur bahwa jenis akta
tanah yang dibuat oleh PPAT untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah adalah:
1. Akta Jual Beli
2. Akta Tukar –Menukar
3. Akta Hibah
52
Universitas Sumatera Utara
53
4. Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan
5. Akta Pembagian Hak bersama
6. Akta Pemberian Hak Tanggungan
7. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak milik
8. Akta Pemberian Hak Pakai Atas Tanah Hak milik
9. Surat Kuasa Meambebankan Hak Tanggungan yang Dipergunakan dalam
Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
Akta Jual beli sebagai Produk hukum yang dikeluarkan oleh PPAT adalah
berupa akta yang memiliki sifat otentik dan memiliki kekuatan pembuktian yang
sempurna. Sebagaimana definisi akta otentik yang disebutkan dalam Pasal 1868
KUHPerdata :
“Suatu akta otentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang ditentukan
oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum
yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya.””
Mengenai bentuk akta yang dibuat
PPAT
tersebut
bentuk akta yang
dipergunakan dalam pembuatan akta tersebut telah ditentukan dalam bentuk formulir
/ blanko yang disediakan untuk itu, PPAT yang bersangkutan cukup mengisi blanko
tersebut sesuai dengan keadaan sebenarnya dari subyek dan obyek dari perbuatan
hukum atas tanah.
Akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah
sebagai bukti; bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum, yang bersangkutan dan
Universitas Sumatera Utara
54
karena perbuatan itu, sifatnya tunai sekaligus membuktikan berpindahnya hak atas
tanah yang bersangkutan kepada penerima hak.
Akta jual beli merupakan bukti yang sah dari terjadinya peralihan hak
kepemilikan atas tanah baik dalam proses jual beli. Keabsahan akta jual beli sangat
penting mengingat kalau terjadi gugatan atau penolakan dari satu pihak maka akta
jual beli sebagai bukti bahwa telah terjadi peralihan. PPAT yang membuat akta jual
beli kedudukannya sangat penting karena PPAT adalah pejabat yang membuat dan
mengesahkan terjadinya jual beli atau peralihan tanah lainnya.
Pentingnya kedudukan PPAT dalam menerbitkan akta jual beli menuntut
pertanggungjawaban hukum terhadap akta yang dibuat. Itulah sebabnya PPAT harus
mengikuti prosedur yang ditetapkan oleh Undang-undang dan berbagai peraturan
pemerintah yang terkait dengan peralihan kepemilikan atas tanah dan pendaftaran
tanah. Semua tatacara tersebut harus diikuti agar supaya akta peralihan hak yang
dibuat oleh PPAT sah menurut hukum.
Oleh karena itu PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat
untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan. Antara lain mencocokkan data
yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan.
Tata cara dan formalitas pembuatan akta otentik adalah merupakan ketentuan hukum
yang memaksa, artinya tata cara dan prosedur pembuatan itu harus diikuti dengan
setepat-tepatnya tanpa boleh disampingi sedikitpun. Penyimpangan dari tata cara dan
Universitas Sumatera Utara
55
prosedur pembuatan akta otentik akan membawa akibat hukum kepada kekuatan
pembuktian akta itu95
B. Akta Jual Beli Dalam Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Disebabkan
Adanya Pemindahan Hak
1.
Pengertian Pendaftaran Tanah
Salah satu tujuan pembentukan UUPA adalah meletakkan dasar-dasar untuk
memberikan kepastian dan perlindungan hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi
rakyat Indonesia seluruhnya. Oleh karena itu, untuk dapat mewujudkan tujuan
tersebut, maka diselenggarakan kegiatan Pendaftaran Tanah.
Pasal 19 ayat (1) UUPA mengatur secara tegas mengenai PendaftaranTanah
yaitu: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftaran
Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang
diatur dengan Peraturan Pemerintah.”
Berdasarkan ketentuan Pasa1 19 ayat (1) UUPA kepastian hukum yang
dimaksud meliputi:
a.
Kepastian mengenai subyek hukum hak atas tanah (orang/badan hukum).
b.
Kepastian mengenai obyeknya (letak, batas, luas tanah).
c.
Kepastian mengenai status hak atas tanah yang menjadi landasan hubungan
hukum antara tanah dengan orang / badan hukum.
Ketentuan mengenai pendaftaran tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 19
UUPA. Ketentuan mengenai pendaftaran tanah tersebut diatur lebih lanjut dalam PP
No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka 1 PP No.24 Tahun
1997 menentukan bahwa Pendaftaran Tanah adalah:
95
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia,Op Cit, hal. 507
Universitas Sumatera Utara
56
“Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan
satuansatuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah
susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.”
Adapun tujuan pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997
yaitu:
a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hakhak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan. Jaminan kepastian Hukum sebagai tujuan
pendaftaran tanah meliputi :96
1) Kepastian status hak yang didaftar
2) Kepastian Subjek hak
3) Kepastian Objek hak
b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapatmemperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. untuk
terselenggaranya
tertibadministrasi
pertanahan.
Dengan
terselenggaranya tertib administrasi pertanahan dengan pendaftaran tanah
tersebut maka bagi pemegang hak akan menimbulakan beberapa manfaat:97
96
Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif (Jakarta, fajar Interpratama
Mandiri,2012) hal 293
97
Ibid 295
Universitas Sumatera Utara
57
1)
2)
3)
4)
5)
6)
Memberikan Rasa aman
Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya
Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak
Harga tanah menjadi lebih tinggi
Dapat dijadikan Jaminan Utang dengan dibebani Hak Tangungan
Penetapan pajak bumi dan bangunan (PBB) tidak mudah keliru
Pasal 11 PP No. 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa, pelaksanaan
pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan
pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Pendaftaran tanah untuk pertama kaliMerupakan kegiatan pendaftaran tanah
yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan
PP Nomor 24 Tahun 1997, pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali diatur
dalam pasal 13 dengan ketentuan :
1) Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melaluipendaftaran tanah
secara sistematik dan pendaftaran tanah secarasporadik
2) Pendafataran secara sitematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan
dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh menteri Negara Agraria/
Kepala Badan Pertanahan Nasional.
3) Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayahpendaftaran
tanah secara sisitematik sebagaimana dimaksud padaayat (2), pendaftarannya
dilaksanakan melalui pendaftaran secarasporadik
4) Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaanpihak yang
berkepentingan.
Universitas Sumatera Utara
58
Dalam melakukan
kegiatan pendaftaran tanah maka akan
meliputi
pendaftaran Akta (Registration of Deeds) dan pendaftaran Haknya (Tittle
Registration).
Pendaftaran Akta(Registration of Deeds). Dalam hal ini akta-akta itulah yang
didaftar oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) , tiap kali terjadi perubahan wajib
dibuatkan akta sebagai buktinya. Maka terhadap data yuridis yang diperlukan harus
dicari dalam akta-akta yang bersangkutan. Cacat hukum dalam suatu akta bisa
mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yang
dibuat kemudian.
Pendaftaran Hak (Registration of Tittle.) Dengan pendaftaran inilah baik
pendaftaran yang pertama sekali maupun
pemindahan dan pembebanan hak
berfungsi sebagai sumber data untuk mendaftar perubahan-perubahan pada haknya
dalam buku tanah hak yang bersangkutan. Sebelum dilakukan pendaftaran haknya
dalam buku tanah dan pencatatan perubahan kemudian, oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) dilakukan pengujian kebenaran data yang dimuat dalam akta yang
bersangkutan. Sebagai tanda bukti hak, makaditerbitkan sertipikat, yang merupakan
salinan register, yang terdiri daribuku tanah dan surat ukur yang dijilid menjadi satu
dalam sampul dokumen.98
2.
Pemeliharaan Data
PemindahanHak
Terhadap
Tanah
bersertifikatdisebabkan
Sertipikat merupakan surat tanda bukti berbagai macam hak atas tanah,
yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
98
Boedi Harsono,Hukum Agraria Op Cit , hal. 477.
Universitas Sumatera Utara
59
Sertipikat tersebut diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan
sesuai dengan data fisik dan data yuris yang telah didaftar dalam buku tanah. Hal ini
dikarenakan sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya,
sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam
surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.Terkait data fisik dan data yuridis
dalam sertifikat tanah dapat berubah dapat dilakukan dengan pemeliharaan data
dalam pendaftaran tanah.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada
data fisik dan/atau data yuridis pada obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.
Terkait dengan pemeliharaan data dalam pemindahan hak
pada sertifikat dapat
terjadi disebabkan tiga produk hukum :
1.
Risalah Lelang yang dibuat Pejabat Lelang
Dalam pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menentukan
untuk dapat didaftar pemindahan hak dengan lelang, yakni untuk didaftar kepada
nama pemenang lelang, maka pemindahan hak tersebut harus diuktikan dengan
kutipan Risalah Lelang yang dibuat Oleh Pejabat Lelang
Jika terjadi pemindahan hak melalui lelang, ada beberapa hal yang perlu
dicermati yaitu syarat-syarat peralihannya, jangka waktu untuk meminta keterangan,
penolakan pelaksanaan lelang dan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut:99
99
Tampil Ansari Siregar, Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Cetakan Pertama, (Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara: Medan, 2007), hal 133.
Universitas Sumatera Utara
60
1) Syarat-syarat peralihan.
Peralihan/pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan di Kantor
Pertanahan jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat
Lelang.
2) Jangka waktu untuk meminta keterangan.
Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas obyeknya, maka
Kantor Lelang perlu meminta keterangan (SKPT) dari Kantor Pertanahan,
alaupun obyek tersebut sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan maka
surat keterangan dimaksud harus diterbitkan.
Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum sebidang tanah/satuan rumah
susun dilelang, baik lelang eksekusi atau lelang non eksekusi, Kepala Kantor
Lelang wajib meminta keterangan (SKPT) yang lengkap tentang data fisik dan
data yuridis tanah tersebut kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan ketentuan
selambat-lambatnya 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala
Kantor Lelang, SKPT dimaksud harus diterbitkan.
Dalam hal data fisik dan data yuridis tanah yang bersangkutan belum tercatat di
Kantor Pertanahan di dalam SKPT disebutkan bahwa tanah tersebut belum
terdaftar dan perlu dilakukan pemeriksaan tanah.
Lelang eksekusi meliputi lelang dalam rangka pelaksanaan putusan Pengadilan,
hak tanggungan, sita pajak, sita Kejaksaan/Penyidik dan sita Panitia Urusan
Piutang Negara.
Universitas Sumatera Utara
61
3) Penolakan pelaksanaan lelang.
Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan lelang jika terdapat hal-hal
berikut:100
a) Mengenai tanah yang sudah terdaftar (bersertipikat) atau hak milik satuan
rumah susun:101
(1) Kepadanya tidak diserahkan sertipikat asli hak yang bersangkutan; kecuali
dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap dilaksanakan walaupun
sertipikat asli hak tersebut tidak diperoleh Pejabat Lelang dari pemegang
haknya, atau
(2) Sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di
Kantor Pertanahan, atau
b) Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar (bersertipikat) kepadanya tidak
disampaikan:102
(1) Surat bukti hak sebagai konversi hak lama berupa bukti tertulis,
keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar
kebenarannya ditetapkan Panitia Ajudikasi pada pendaftaran secara
sistematik dan Kepala Kantor Pertanahan bagi pendaftaran secara sporadik
atau surat keterangan Kepala Desa/Lurah yang menyatakan yang
bersangkutan telah menguasai bidang tanah tersebut selama 20 Tahun
berturut-turut dan penguasaannya dengan itikad baik, secara terbuka,
100
Ibid, 134-135.
Ibid.
102
Ibid.
101
Universitas Sumatera Utara
62
diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya dan penguasaan
tersebut tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau
desa/kelurahan yang bersangkutan atau pihak lainnya.
(2) Surat keterangan yang menyatakan bidang tanah yang belum bersertipikat
dair Kantor Pertanahan atau khusus untuk bidang tanah yang terletak di
daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, keterangan dari
pemegang hak yang bersangkutan dikuatkan oleh kepala Desa, atau
c) Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak dilaksanakan lelang berhubung
dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan.Keputusan mengenai
dilanjutkannya pelelangan setelah mengetahui data pendaftaran tanah
mengenai bidang tanah yang bersangkutan diserahkan kepada Kepala Kantor
Lelang.
4) Pendaftaran peralihan hak melalui lelang.
Berkaitan dengan pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun melalui lelang ada beberapa hal pokok yang harus dipenuhi.
a) Untuk pendaftaran peralihan haknya yang diperoleh melalui lelang
disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan permohonan dengan
melampirkan:103
(1) Kutipan risalah lelang yang bersangkutan,
(2) (a) Sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah
susun
yang dilelang jika sudah terdaftar (bersertipikat), atau
103
Ibid, hal 135-136.
Universitas Sumatera Utara
63
(b) Dalam hal sertipikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang
eksekusi, surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai
alasan tidak diserahkannya sertipikat tersebut, atau
(c) Jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar (bersertipikat),
surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai tidak ada
sertipikat dimaksud.
(3) Bukti identitas pembeli lelang,
(4) Bukti pelunasan harga pembelian,
(5) Bukti pelunasan pembayaran BPHTB dalam hal bea tersebut terutang,
(6) Bukti pelunasan pembayaran PPh dalam hal pajak tersebut terutang.
(7) Dalam hal lelang telah dilaksanakan sebagai tindak lanjut sita yang
tercatat dalam daftar umum di Kantro Pertanahan, maka permohonan
pendaftaran peralihan hak harus disertai dengan keterangan dari Kepala
Kantor Lelang bahwa sita itu sudah ditindaklanjuti dengan lelang yang
hasilnya dimohonkan pendaftarannya.
(8) Dalam hal lelang dilaksanakan dalam rangka pelunasan hutang yang
dijamin dengan hak tanggungan, maka permohonan pendaftaran peralihan
hak harus disertai dengan surat pernyataan dari kreditur bahwa pihaknya
melepaskan hak tanggungan atas hak yang dilelang untuk jumlah yang
melebihi hasil lelang beserta kutipan risalah lelang yang dijadikan dasar
untuk pendaftaran hapusnya hak tanggungan yang bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
64
b) Pencatatan peralihan hak karena lelang dalam buku tanah, sertipikat dan
daftar lainnya sebagai berikut:104
(1) Nama pemegang hak lama di dalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam
dan dibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk,
(2) Nama atau nama-nama pemegang hak yang baru dituliskan pada halaman
dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggn nal
pencatatan dan besarnya bagian setiap pemegang hak dalam hal penerima
hak beberapa orang dan besarnya bagian ditentukan, dan kemudian
ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk
dan cap dinas Kantor Pertanahan,
(3) Yang tersebut pada huruf (1) dan (2) b) di atas juga dilakukan pada
sertipikat hak yang bersangkutan dan daftar-daftar umum lain yang
memuat nama pemegang hak lama,
(4) Nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari daftar
nama pemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tersebut dituliskan
pada daftar nama penerima hak,
(5) Apabila pemegang hak baru lebih dari 1 (satu) orang dan hak tersebut
dimiliki bersama, maka untuk masing-masing pemegang hak dibuatkan
daftar nama dan di bawah nomor hak atas tanahnya diberi garis dengan
tinta hitam,
104
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
65
(6) Apabila peralihan hak hanya mengenai sebagian dari sesuatu hak atas
tanah sehingga hak atas tanah itu menjadi kepunyaan bersama pemegang
hak lama dan pemegang hak baru, maka pendaftarannya dilakukan dengan
menuliskan besarnya bagian pemegang hak lama di belakang namanya
dan menuliskan nama pemegang hak yang baru beserta besarnya bagian
yang diperolehnya dalam halaman perubahan yang disediakan,
(7) Sertipikat yang dialihkan diserahkan kepada pemegang hak baru atau
kuasanya.
c) Sebelum dilaksanakan pendaftaran peralihan hak karena pelelangan sebagai
tindak lanjut dari sita berdasarkan surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang
yang menerangkan bahwa sita itu sudah ditindaklanjuti dengan lelang yang
hasilnya dimohonkan pendaftarannya, catatan mengenai adanya sita tersebut
dihapus.
d) Berdasarkan kutipan risalah lelang dan surat pernyataan dair kreditur
pihaknya melepaskan hak tanggungan atas hak yang dilelang tersebut untuk
jumlah yang melebihi hasil lelang, catatan mengenai adanya hak tanggungan
yang bersangkutan dihapus.
e) Dalam hal pendaftaran peralihan hak dengan lelang eksekusi yang
sertipikatnya tidak diserahkan, pada buku tanahnya dicatat adanya penerbitan
sertipikat pengganti, selanjutnya dicatat peralihan hak karena lelang
dimaksud. Hal telah diterbitkannya sertipikat pengganti oleh Kepala Kantor
Universitas Sumatera Utara
66
Pertanahan harus diumumkan dalam salah satu surat kabar harian setempat
atas biaya pemohon.
f) Selanjutnya berkaitan dengan atas permintaan Bank Pemerintah peralihan hak
atas tanah atau hak milik atas satuan rmah susun yang menangkan oleh bank
tersebut melalui lelang dalam rangka pelunasan kreditnya dapat didaftar
langsung atas nama pembeli akhir yang ditunjuk oleh bank tersebut dengan
ketentuan:105
(1) Di dalam risalah lelang dicantumkan bahwa di dalam pembelian lelang itu
bank bertindak untuk pembeli yang belum disebut namanya, dan
(2) Nama pembeli serta identitasnya kemudian dinyatakan di dalam surat
pernyataan oleh atau atas nama direksi bank yang bersangkutan.
Permohonan pendaftaran peralihan hak melalui pelelangan yang dimenangkan
Bank Pemerintah tersebut di atas harus diajukan oleh pembeli yang ditunjuk bank
selambat-lambatnya 1 (satu) tahun terhitung dari tanggal pelaksanaan lelang yang
bersangkutan. Apabila dilanggar maka pendaftaran peralihan hak kepada pembeli
yang ditunjuk oleh bank hanya dapat dilakukan berdasarkan akta jual beli antara bank
dan pembeli tersebut sesudah dilakukan pendaftaran peralihan hak atas nama bank
yang bersangkutan berdasarkan risalah lelang.
2. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
Didalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah dijelaskan mengenai Peralihan Hak atas tanah melalui Jual Beli,
105
Ibid, hal 139.
Universitas Sumatera Utara
67
Tukar Menukar, Hibah, Pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum
pemidahan hak lainnya, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hal ini sejalan dengan ketentuan yang
tercantum dalam Pasal 6 PP 24/97 yang menjelaskan bahwa dalam melaksanakan
tugas pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT).
Dalam pelaksanaan administrasi pertanahan, data pendaftaran tanah yang
tercatat di Kantor Pertanahan harus sesuai dengan keadaaan bidang tanah yang
bersangkutan baik yang menyangkut data fisik maupun data yuridis tanah. Dalam
pencatatan
sudah
data
yuridis
ini
khususnya
pencatatan
perubahan
data
yang
tercatat sebelumnya maka peranan PPAT sangatlah penting.
PPAT sebagai pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta-akta
dalam peralihan hak atas tanah, akta pembebanan serta surat kuasa pembebanan hak
tanggungan, juga bertugas membantu Kepala Kantor Pertanahan Nasional dalam
melaksanakan pendaftaran tanah dengan membuat akta-akta tertentu sebagai bukti
telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan atau
bangunan yang akan dijadikan dasar bagi bukti pendaftaran tanah.
Akta PPAT merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan
pendaftaran tanah di Indonesia. PPAT sudah dikenal sejak berlakunya Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, yang merupakan
Universitas Sumatera Utara
68
peraturan tanah sebagai pelaksana UUPA, sampai dengan diberlakukannya Peraturan
Pemerintah Nomor, 24 Tahun 1997 tentang Pendaftan Tanah, peralihan hak atas
tanah dan kepemilikan rumah susun melalui jual beli, tukar-menukar, hibah,
memasukan dalam perusahan, dan pemindahan hak lain selain lelang hanya dapat
dibuktikan dengan akta PPAT.106
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus dilakan dihadapan PPAT yang
kemudian dibuktikan dengan Akta Jual beli yang dibuat oleh PPAT, Akta jual beli
yang dibuat Oleh PPAT tersebut digunakan sebagai bukti bahwa telah dilakukan
perbuatan hukum berupa perbuatan jual beli atas sebidang tanah antara pihak penjual
kepada pihak pembeli dan kemudian akta tersebut digunakan sebagai syarat untuk
melakukan pendaftaran dan perpindahan hak atas tanah.
Kewenangan PPAT berkaitan erat dengan perbuatan hukum tertentu mengenai
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Untuk membuktikan adanya
perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan haruslah dibuat akta
otentik. Tanpa adanya akta otentik maka secara hukum perbuatan hukum untuk
mengalihkan suatu hak atas tanah dan bangunan belum sah.
Menurut Boedi Harsono, akta PPAT berfungsi sebagai alat pembuktian
mengenai benar sudah dilakukannya jual beli. Jual beli tersebut masih dapat
dibuktikan dengan alat pembuktian yang lain. Akan tetapi, dalam sistem pendaftaran
tanah menurut peraturan yang telah disempurnakan yaitu Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran jual beli hanya dapat dilakukan dengan akta
106
Affan Mukti, Pokok-Pokok Hukum Agraria, (USU Press: Medan, 2006), hal 55.
Universitas Sumatera Utara
69
PPAT sebagai alat bukti yang sah. Orang yang melakukan jual beli tanpa dibuktikan
dengan akta PPAT tidak akan dapat memperoleh sertifikat, biarpun jual belinya sah
menurut hukum.107.
Dalam proses pembuatan akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT,
dibutuhkan langkah-langkah yang harus dilalui oleh PPAT sebelum dilakukan
penandatanganan akta jual belinya oleh para pihak yang berkepentingan. Langkahlangkah tersebut adalah:108
1.
Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, PPAT wajib terlebih
dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian
sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat
dengan memperlihatkan sertipikat asli.
2.
Akta harus mempergunakan formulir yang telah ditentukan.
3.
Dalam hal diperlukan izin untuk peralihan hak tersebut, maka izin tersebut harus
sudah diperoleh sebelum akta dibuat.
4.
Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak
harus membuat pernyataan yang menyatakan:
107
Sahat HMT Sinaga.Jual Beli Tanah dan pencatatan Peralihan Hak , ( Bandung, Pustaka
Sutra, 2007) hal 21.
108
Tampil Anshari, Op,Cit, hal 124-125.
Universitas Sumatera Utara
70
a. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan
tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
b. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
c. Bahwa
yang
sebagaimana
bersangkutan
menyadari
bahwa
apabila
pernyataan
dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah
kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform;
d. Bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya,
apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar.
5.
Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan
hukum atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6.
Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang
saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum,
yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau
kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan
akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang
bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
71
7.
PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan
memberi penjelasan mengenai isi
dan
maksud
pembuatan
akta,
dan
prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang
berlaku.
8.
Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri
oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu
juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.
9.
Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta
yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut
dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
Terhadap perbuatan hukum pengalihan hak tersebut, maka “PPAT wajib
menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagai
mana dimaksud di atas kepada para pihak yang bersangkutan”.
Sebelum dilakukannya penandatanganan akta jual beli, PPAT harus terlebih
dahulu meminta bukti pembayaran pajak, hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal
91 ayat 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan
Retribusi Daerah, secara tegas menyatakan: “Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris
hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak”.
Konsekuensi yang akan diterima oleh PPAT, terhadap pelanggaran
sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 91 ayat (1) akan dikenakan sanksi
Universitas Sumatera Utara
72
administratif berupa denda sebesar Rp.7.500.000,00 (tujuh juta lima ratus ribu rupiah)
untuk setiap pelanggaran.
Selain itu, berdasarkan ketentuan dalam Pasal 39 Peraturan Pemerintah
Nomor. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, PPAT harus menolak untuk
membuat akta apabila:109
1.
Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah
susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau
sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor
Pertanahan.
2.
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:
a. Surat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat
keterangan
Kepala
Desa/Kelurahan
yang
menyatakan
bahwa
yang
bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 24 ayat (2), dan;
b. Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan
belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di
daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang
bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau salah satu saksi, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38
109
Sahat HMT Sinaga, Op,Cit, hal 29-30.
Universitas Sumatera Utara
73
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, tidak berhak
atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
d.
Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak
yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
e.
Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat
atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut
peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
f.
Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai
data fisik dan atau data yuridisnya; atau
g.
Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam
peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Selanjutnya dalam penjelasan pada Pasal 39 ayat 1 Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997, menyebutkan contoh syarat yang dimaksudkan dalam huruf g adalah
misalnya larangan yang diadakan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994
tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas
Tanah dan Bangunan jo Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tentang
perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran
Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
untuk membuat akta, jika kepadanya tidak diserahkan fotocopy surat setoran pajak
penghasilan yang bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
74
Selain hal-hal tersebut di atas, dalam menjalankan tugasnya jabatannya
sebagai pembuat akta dibidang pertanahan, PPAT harus memiliki kecermatan dan
ketelitian dalam memeriksa kelengkapan berkas-berkas dalam pembuatan akta jual
beli. Hal-hal yang harus diperhatikan oleh PPAT yaitu:110
1. Identitas dari para pihak. PPAT harus memeriksa kebenaran formil dari
identitas para pihak serta dasar hukum tindakan para pihak.
2. Jangka waktu berakhirnya hak atas tanah yang diperjualbelikan (karena jika
jangka waktunya berakhir, tanahnya kembali dikuasai oleh negara)
3. Harga jual beli harus sudah dibayar lunas sebelum akta ditandatangani.
4. Tidak terdapat tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
5. Tanah yang diperjualbelikan harus berada dalam wilayah kerja PPAT yang
bersangkutan.
3.
Putusan Pengadilan
Pada Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa
berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data
mengenai bidang tanah yang sudah didaftar, maka Kepala Kantor Pertanahan
mencatat perubahan data tersebut pada buku tanah yang bersangkutan dan sedapat
mungkin pada sertifikatnya dan daftar-daftar lainnya, setelah ada pemberitahuan
110
Ibid
Universitas Sumatera Utara
75
resmi dari pengadilan atau ada permintaan pihak-pihak yang berkepentingan dengan
lampiran salinan resmi putusan/penetapan pengadilan dimaksud.111
Apabila putusan pengadilan memerintahkan penghapusan hak atas tanah,
maka pencatatan hapusnya hak atas tanah tersebut baru dapat dilakukan setelah
diperoleh surat keputusan mengenai hapusnya hak yang bersangkutan dari Menteri
atau Pejabat yang ditunjuk Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah
Jo. Peraturan Kepala Badan Nomor. 3 Tahun 1997 tentang
Peraturan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah.112
Dalam Memori Penjelasan Pasal ini diuraikan bahwa yang dimaksudkan
dengan Pengadilan adalah baik badan-badan Peradilan Umum, Peradilan Tata Usaha
Negara ataupun Peradilan Agama. Dijelaskan juga bahwa Putusan Pengadilan
mengenai hapusnya sesuatu hak harus dilaksanakan lebih dahulu oleh Pejabat yang
berwenang, sebelum didaftar oleh Kepala Kantor Pertanahan.
Maksudnya, apabila putusan pengadilan dalam amarnya menyatakan bahwa
sesuatu hak atas tanah tidak sah dan tidak berkekuatan hukum (peradilan umum) atau
menyatakan batal sertifikat hak atas tanah nomor tertentu (peradilan tata usaha
Negara), maka dengan putusan tersebut tidak secara otomatis batalnya hak atas tanah
dimaksud, tetapi masih diperlukan tindakan administratif oleh Pejabat Tata Usaha
Negara untuk menerbitkan keputusan pembatalan hak atas tanah dimaksud,
111
Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Hukum Perdaftaran Tanah Edisi Revisi
Peraturan Pemerintah Nomor.13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Penerimanaan Negara Bukan
Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional , (Mandar Maju, Bandung, 2012) hal 356.
112
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
76
selanjutnya diperintahkan Kepala Kantor Pertanahan untuk mencatatnya dalam buku
tanah, sertifikat dan daftar umum lainnya.
Berdasarkan Pasal 125-128 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Nomor 3 Tahun 1997 ditentukan bahwa pencatatan perubahan data pendaftaran tanah
berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan Hakim/Ketua Pengadilan oleh Kepala
Kantor Pertanahan dalam daftar buku tanah yang bersangkutan dan daftar umum
lainnya dilakukan setelah diterimanya Penetapan Hakim/Ketua Pengadilan atau
Putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan salinan Berita
Acara Eksekusi dari Panitera Pengadilan Negeri yang bersangkutan.
Pencatatan tersebut dapat pula dilakukan atas permohonan pihak yang
berkepentingan dengan melampirkan:113
a. Salinan resmi penetapan atau putusan pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan salinan Berita Acara Eksekusi;
b. Sertifikat hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah susun yang
bersangkutan;
c. Identitas Pemohon.
Pendaftaran pencatatan hapusnya suatu hak atas tanah berdasarkan putusan
Pengadilan dilaksanakan oleh Kepala Kantor pertanahan setelah diterimanya salinan
keputusan mengenai hapusnya hak bersangkutan dari menteri atau pejabat yang
ditunjuk.
113
Ibid, hal 357.
Universitas Sumatera Utara
77
Pihak yang berkepentingan dapat minta dicatat dalam buku tanah bahwa suatu
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun akan dijadikan obyek
gugatan di pengadilan dengan menyampaikan salinan surat gugatan yang
bersangkutan. Catatan tersebut hapus dengan sendirinya dalam waktu 30 (tiga puluh)
hari terhitung dari tanggal pencatatan atau apabila pihak yang minta pencatatan telah
mencabut permintaannya sebelum waktu tersebut berakhir.
Apabila hakim yang memeriksa perkara sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
memerintahkan status quo atah hak atas tanah yang bersangkutan, maka perintah
tersebut dicatat dalam buku tanah. Catatan (blokir) mengenai perintah status quo
tersebut hapus dengan sendirinya dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kecuali apabila
diikuti dengan putusan sita jaminan yang salinan resmi dan berita acara eksekusinya
disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan.114
Penyitaan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam
rangka penyidikan atau penuntutan perbuatan pidana dicatat dalam buku tanah dan
daftar umum lainnya serta kalau mungkin, pada sertifikatnya, berdasarkan salinan
resmi surat penyitaan yang dikeluarkan oleh penyidik yang berwenang sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Catatan megenai penyitaan
tersebut dihapus setelah sita tersebut dibatalkan/diangkat atau penyidikan perbuatan
pidana yang bersangkutan dihentikan sesuai ketentuan yang berlaku atau sesudah ada
putusan mengenai perkara pidana yang bersangkutan. Pencatatan lain yang dimaksud
dalam pasal 125, 126, dan 127 dalam rangka gugatan di depan pengadilan dan
114
Ibid, hal 358.
Universitas Sumatera Utara
78
penuntutan perbuatan pidana hanya dapat dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan
apabila permintaan untuk itu disampaikan melalui dan disetujui oleh Menteri.115
AP. Parlindungan berkomentar bahwa dilaksanakannya perubahan data
pendaftaran tanah karena putusan atau penetapan pengadilan tersebut karena segala
masalah yang menyangkut pertanahan, maka instansi Badan Pertanahan Nasional
wajib tunduk kepada keputusan pengadilan tentang hak dan kewajiban maupun
kebenaran dari sesuatu hak.116
Putusan dan penetapan pengadilan ini dapat menjadi dasar untuk dapat
mengubah data yuridis bagi pendaftaran tanah, dikarenakan bahwa putusan
pengadilan ataupun penetapan pengadilan merupakan aspek pengubah hukum, yang
dapat dijadikan dasar bagi dasar bertindak bagi pihak yang terkait seperti Kantor
Pertanahan (Kantor Kementerian Agraria dan Tata Ruang).
Penetapan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap juga dapat
mengakibatkan perubahan data pendaftaran tanah.Berkaitan dengan hal tersebut ada
beberapa hal yang perlu dicermati terutama:117
1) Pemberitahuan putusan dan penetapan Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya
perubahan data,
2) Penyerahan putusan dan penetapan Pengadilan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
3) Pencatatan perubahan data pada berbagai dokumen, atau
4) Pencatatan hapusnya hak.
115
Ibid, hal 358-359.
Ibid, hal 359.
117
Tampil Anshari Siregar, Op Cit, hal 192-193.
116
Universitas Sumatera Utara
79
Sebagai gambaran yang lebih rinci dari uraian putusan atau penetapan
pengadilan, baik Pengadilan Negeri, Pengadilan Agama, dan Pengadilan Tata Usaha
Negara adalah sebagai berikut:118
1) Panitera pengadilan berkewajiban memberitahukan kepada Kepala Kantor
Pertanahan mengenai isi semua putusan Pengadilan yang telah berkekuatan
hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya
perubahan pada data tanah yang sudah terdaftar/bersertipikat, ataupun hak milik
atas satuan rumah susun agar dilakukan pencatatannya pada buku tanah, sertipkat
dan daftar-daftar lainnya.
2) Pencatatan perubahan data tanah dimaksud (yang disebut pada nomor 1) di atas)
dapat juga dilakukan atas permintaan pihak yang berkepentingan berdasarkan
dan menyerahkan salinan resmi putusan Pengadilan yang sudah berkekuatan
hukum tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan tersebut.
3) Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan
rumah susun berdasarkan putusan Pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat
keputusan atau salinannya mengenai hapusnya hak yang bersangkutan dari
Menteri atau pejabat yang ditunjuk dan seterusnya Kepala Kantor Pertanahan
membubuhkan catatan pada buku tanah dan surat ukur, sedangkan sertipikat hak
atas tanahnya dimusnahkan.
4) Yang dimaksud dengan Pengadilan adalah baik badan Peradilan Umum,
Peradilan Tata Usaha Negara ataupun Peradilan Agama.
118
Ibid, hal 193.
Universitas Sumatera Utara
80
5) Putusan Pengadilan mengenai hapusnya sesuatu hak harus dilaksanakan lebih
dahulu oleh pejabat yang berwenang, sebelum didaftar oleh Kepala Kantor
Pertanahan.
6) Pencatatan perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan Pengadilan
atau penetapan hakim/Ketua Pengadilan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam
daftar buku tanah yang bersangkutan dan daftar umum lainnya dilakukan setelah
diterimanya penetapan hakim/Ketua Pengadilan atau putusan Pengadilan yang
telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan salinan berita acara eksekusi dari
panitera Pengadilan Negeri yang bersangkutan.
Pencatatan yang dimaksud di atas dapat pula dilakukan atas permohonan pihak
yang berkpentingan dengan melampirkan:119
a) Salinan resmi penetapan atau putusan Pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan salinan berita acara eksekusi,
b) Sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang
bersangkutan,
c) Identitas pemohon.
7) Pihak yang berkepentingan dapat minta dicatat dalam buku tanah bahwa suatu
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun akan dijadikan obyek
gugatan di Pengadilan dengan menyampaikan salinan surat gugatan yang
bersangkutan.
119
Ibid, hal 194.
Universitas Sumatera Utara
81
Catatan tersebut hapus dengan sendirinya dalam waktu 30 (tiga puluh) hari
terhitung dari tanggal pencatatan atau apabila hak yang meminta pencatatan telah
mencabut permintaannya sebelum waktu tersebut berakhir.
8) Apabila hakim yang memeriksa perkara sebagaimana disebut di atas
memerintahkan status quo atas hak tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
yang bersangkutan, maka perintah tersebut dicatat dalam buku tanah.Catatan
mengenai perintah status quo tersebut di atas hapus dengan sendirinya dalam
waktu 30 hari kecuali apabila diikuti dengan putusan sita jaminan yang salinan
resmi dan berita acara eksekusinya disampaikan kepada Kepala Kantor
Pertanahan.
9) Penyitaan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dalam rangka
penyidikan atau penuntutan pidana dicatat dalam buku tanah dan daftar umum
lainnya serta kalau mungkin pada sertipikatnya berdasarkan salinan resmi surat
penyitaan yang dikeluarkan oleh penyidik yang berwenang sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan.
Catatan mengenai penyitaan sebagaimana disebut di atas dihapus setelah sita
tersebut dibatalkan/diangkat atau penyidikan perbuatan pidana yang bersangkutan
dihentikan sesuai ketentuan yang berlaku atau sesudah ada putusan mengenai
perkara pidana yang bersangkutan.
10) Pencatatan lain dari pada yang dimaksud pada uraian di atas dalam rangka
gugatan di depan Pengadilan dan penuntutan perbuatan pidana hanya dapat
Universitas Sumatera Utara
82
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan apabila permintaan untuk itu
disampaikan melalui dan disetujui oleh Menteri yang bersangkutan.
Apabila ketentuan-ketentuan terlaksana secara bertahap dan sesuai dengan
prosedula diatas, maka secara hukum balik nama kepemilikan atas tanah bangunan di
Kantor Pertanahan dimana tanah dan bangunan tersebut dapat dilakukan dengan baik
dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada yaitu: Peraturan
Pemerintah Nomor. 10 Tahun 1961 dan atau yang telah direvisi menjadi Peraturan
Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
C. Akta Jual Beli Oleh Pejabat Pembuat Tanah Sebagai Dasar Penyerahan
Hak atas Tanah dan Rumah
Dalam penyelenggaraan tugas pemerintah keberadaan pejabat dalam suatu
tatanan
ketatanegaraan
sangat
dibutuhkan,
karena
pejabat
merupakan
pengejawantahan dari personifikasi Negara. Oleh karena itu, sukses tidaknya
sebuah lembaga
negara
ditentukan
oleh
kemampuan
pejabatnya
dalam
menjalankan roda Pemerintahan.120
PPAT adalah salah satu profesi yang ada di Indonesia, profesi yang sama
dengan notaris yang merupakan profesi yang menjalankan sebagian kekuasaan
Negara di bidang hukum privat dan mempunyai peran penting dalam membuat akta
otentik yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.
120
FineHandryaniAkibat Hukum Dari Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Bersertifikat Yang
Tidak Sesuai Dengan Tata Cara Pembuatan Akta PPAT (Studi Pada PPAT di Kabupaten
Langkat)(Medan, Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU,2011) hal 43
Universitas Sumatera Utara
83
PPAT
menjalankan
sebahagian
administrasi pertanahan dengan
fungsi
kekuasaan
Negara
dibidang
melakukan usaha dan kegiatan yang berkaitan
adanya pendaftaran, peralihan hak atas tanah dan satuan rumah susun.
Tugas dan fungsi PPAT merupakan fungsi administrasi Negara, dikarenakan
menjalankan tugas tertib administarsi pertanahanan sebagaimana tujuan diadakannya
pendaftaran tanah sebagaimana diatur di dalam Peraturan Pemerintah Nomor.24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria.
Jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah hak
kepada pihak lain untuk selama-lamanya (hak atas tanah itu berpindah kepada yang
menerima penyerahan).121Dalam
Kitab Undang undang hukum perdata terkait
dengan penyerahan suatu barang maka bentuk penyerahan benda tersebut tergantung
kepada jenis benda tersebut. Terhadap benda bergerak dilakukan dengan penyerahan
nyata (feitelijke levering), sedangkan untuk benda tidak bergerak dengan penyerahan
secara yuridis (yuridische levering), yaitu dengan balik nama (mutasi).122
Penyerahan barang tidak bergerak di atas didasarkan atas Pasal 616 yang
dihubungkan dengan Pasal 620 KUHPerdata yang berbunyi :
Penyerahan atau penunjukan akan kebendaan tidak bergerak dilakukan dengan
pengumuman akan akta yang bersangkutan dengan cara seperti ditentukan dalam
Pasal 620 ayat (1) dan (2)”
121
Effendi Perangin-angin, Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Pandang Praktisi
Hukum,( Jakarta Rajawali Pers, , 1986), hal. 1
122
Djaja S. Meliala, Perkembangan Hukum Perdata Tentang Benda dan Hukum Perikatan,
(Bandung, Nuansa Aulia, 2008), hal 20.
Universitas Sumatera Utara
84
Pasal 620 KUHPerdata ayat (1) berbunyi :
Dengan mengindahkan ketentuan-ketentuan termuat dalam tiga pasal yang
lalu, pengumuman termaksud di atas dilakukan dengan memindahkan sebuah salinan
otentik yang lengkap dari akta otentik atau keputusan yang bersangkutan ke kantor
penyimpanan hipotik, yang mana dalam lingkungannya barang-barang tak bergerak
yang harus diserahkan berada, dan dengan membukukannya dalam regrister.
Pasal 620 KUHPerdata ayat (2) berbunyi :
Bersama-sama dengan pemindahan tersebut pihak yang berkepentingan harus
menyampaikan juga kepada penyimpan hipotik sebuah salinan otentik yang kedua
atau sebuah petikan dari akta/kutipan itu, agar penyimpan mencatat di dalamnya hari
pemindahan beserta bagian dan nomor dari register yang bersangkutan.
Oleh karena tanah dan bangunan merupakan barang yang tidak bergerak,
penyerahan kebendaan dari tanah setelah berlakunya UUPA dan peraturan
pelaksananya berupa tanah dan yang melekat diatasnya dilakukan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan cara dibuatkan akta PPAT yang dikatakan
sebagai akta otentik123yang kemudian akan dilakukan proses balik nama pada
sertipikat tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
D. Konsekwensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jual Beli pada Akta Jual
Beli
Sebagaimana telah dikemukakan bahwa akta pengikatan jual beli lunas atas
tanah bersertifikat sebagai produk hukum notaris dibuat sebagai tindakan awal untuk
123
Racmadi Usman Op Cit. hal 214
Universitas Sumatera Utara
85
melakukan jual beli yang sebenarnya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
disebabkan oleh beberapa faktor yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya , namun
pada saat faktor yang menyebabkan terhambatnya jual beli atas tanah dan rumah
bersertifikat
yang sebenarnya sudah dapat dilaksanakan oleh
pihak pembeli
berdasarkan akta pengikatan jual beli terjadi beberapa hambatan untuk melanjutkan
perbuatan hukum jual beli tersebut disebabkan oleh hambatan hambatan yang muncul
disebabkan beberapa hal : 124
1) Belum cukupnya biyaya pihak pembeliuntuk pelaksanaan pembuatan Akta
Jual Beli Dihadapan Pejabat Pembuat Akta tanah yang lebih besar
dibandingkan pembuatan Akta pengikatan jual beli
2) Terjadinya sengketa dikemudian hari setelah dilaksanakannya akta pengikatan
jual beli atas tanah dan rumah bersertifikat
3) Hilang atau musnah sertifikat tanah dan rumah yang dijadikan objek akta
pengikatan Jual Beli.
Akta jual beli hak atas tanah yang dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) merupakan salah satu persyaratan untuk melakukan pendaftaran
peralihan hak125 bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah dan telah ditegaskan
bahwa pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada
data fisik dan/atau data yuridis melalui obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar
(bersertipikat) dengan mencatatnya di dalam daftar umum. Pemegang hak atas tanah
124
Hasil Wawancara dengan Notaris Musniwati Mustafa (Notaris di Medan) tanggal 26
Nopember 2015
125
K Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah,( Ghalia, Jakarta, 1982) hal.30
Universitas Sumatera Utara
86
yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data obyek pendaftaran tanah
tersebut. Perubahan data fisik berupa:
a. Pemecahan bidang tanah,
b. Pemecahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah,
c. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.
Sementara perubahan data yuridis berupa:
a. Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,
b. Peralihan hak karena pewarisan,
c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi,
d. Pembebanan hak tanggungan,
e. Peralihan hak tanggungan,
f. Hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atas satuan rumah susun dan
hak tanggungan,
g. Pembagian hak bersama,
h. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan
ketua pengadilan;
i. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
j. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
Jika Akta Pengikatan Jual beli tidak dilanjutkan prosesnya dalam Akta jual
beli, maka perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah tersebut tidak berpengaruh
Universitas Sumatera Utara
87
terhadap data fisik dan data yuridis yang telah tercatat di berbagai dokumen atau
daftar, terutama pada buku tanah, sertipikat hak atas tanah, daftar tanah dan lainlain
BAB III
KONSEKUENSI TIDAK DILANJUTKANYA AKTA PENGIKATAN JUAL
BELI DALAM AKTA JUAL BELI
A. Akta Jual Beli Merupakan Produk Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah
Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah,
pada Pasal 1 angka 24, disebutkan,bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),
sebagai pejabat umum yang diberi kewenanqan untuk membuat akta-akta tanah
tertentu.
Berkaitan dengan Pejabat Umum
yang diartikan sebagai pejabat yang
diserahi tugas untuk membuat akta otentik yang melayani kepentingan publik dan
kualifikasi seperti itu diberikan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) hanya
membuat akta-akta tertentu yang berkaitan dengan pertanahan, dengan jenis akta
yang sudah ditentukan.
Berdasarkan ketentuan diatas melalui Peraturan Menteri Negara Agraria /
Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997
Tentang Ketentuan Pelaksana Peraturan
Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 Tentang pendaftaran tanah diatur bahwa jenis akta
tanah yang dibuat oleh PPAT untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah adalah:
1. Akta Jual Beli
2. Akta Tukar –Menukar
3. Akta Hibah
52
Universitas Sumatera Utara
53
4. Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan
5. Akta Pembagian Hak bersama
6. Akta Pemberian Hak Tanggungan
7. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak milik
8. Akta Pemberian Hak Pakai Atas Tanah Hak milik
9. Surat Kuasa Meambebankan Hak Tanggungan yang Dipergunakan dalam
Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
Akta Jual beli sebagai Produk hukum yang dikeluarkan oleh PPAT adalah
berupa akta yang memiliki sifat otentik dan memiliki kekuatan pembuktian yang
sempurna. Sebagaimana definisi akta otentik yang disebutkan dalam Pasal 1868
KUHPerdata :
“Suatu akta otentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang ditentukan
oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum
yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya.””
Mengenai bentuk akta yang dibuat
PPAT
tersebut
bentuk akta yang
dipergunakan dalam pembuatan akta tersebut telah ditentukan dalam bentuk formulir
/ blanko yang disediakan untuk itu, PPAT yang bersangkutan cukup mengisi blanko
tersebut sesuai dengan keadaan sebenarnya dari subyek dan obyek dari perbuatan
hukum atas tanah.
Akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah
sebagai bukti; bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum, yang bersangkutan dan
Universitas Sumatera Utara
54
karena perbuatan itu, sifatnya tunai sekaligus membuktikan berpindahnya hak atas
tanah yang bersangkutan kepada penerima hak.
Akta jual beli merupakan bukti yang sah dari terjadinya peralihan hak
kepemilikan atas tanah baik dalam proses jual beli. Keabsahan akta jual beli sangat
penting mengingat kalau terjadi gugatan atau penolakan dari satu pihak maka akta
jual beli sebagai bukti bahwa telah terjadi peralihan. PPAT yang membuat akta jual
beli kedudukannya sangat penting karena PPAT adalah pejabat yang membuat dan
mengesahkan terjadinya jual beli atau peralihan tanah lainnya.
Pentingnya kedudukan PPAT dalam menerbitkan akta jual beli menuntut
pertanggungjawaban hukum terhadap akta yang dibuat. Itulah sebabnya PPAT harus
mengikuti prosedur yang ditetapkan oleh Undang-undang dan berbagai peraturan
pemerintah yang terkait dengan peralihan kepemilikan atas tanah dan pendaftaran
tanah. Semua tatacara tersebut harus diikuti agar supaya akta peralihan hak yang
dibuat oleh PPAT sah menurut hukum.
Oleh karena itu PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat
untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan. Antara lain mencocokkan data
yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan.
Tata cara dan formalitas pembuatan akta otentik adalah merupakan ketentuan hukum
yang memaksa, artinya tata cara dan prosedur pembuatan itu harus diikuti dengan
setepat-tepatnya tanpa boleh disampingi sedikitpun. Penyimpangan dari tata cara dan
Universitas Sumatera Utara
55
prosedur pembuatan akta otentik akan membawa akibat hukum kepada kekuatan
pembuktian akta itu95
B. Akta Jual Beli Dalam Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Disebabkan
Adanya Pemindahan Hak
1.
Pengertian Pendaftaran Tanah
Salah satu tujuan pembentukan UUPA adalah meletakkan dasar-dasar untuk
memberikan kepastian dan perlindungan hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi
rakyat Indonesia seluruhnya. Oleh karena itu, untuk dapat mewujudkan tujuan
tersebut, maka diselenggarakan kegiatan Pendaftaran Tanah.
Pasal 19 ayat (1) UUPA mengatur secara tegas mengenai PendaftaranTanah
yaitu: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftaran
Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang
diatur dengan Peraturan Pemerintah.”
Berdasarkan ketentuan Pasa1 19 ayat (1) UUPA kepastian hukum yang
dimaksud meliputi:
a.
Kepastian mengenai subyek hukum hak atas tanah (orang/badan hukum).
b.
Kepastian mengenai obyeknya (letak, batas, luas tanah).
c.
Kepastian mengenai status hak atas tanah yang menjadi landasan hubungan
hukum antara tanah dengan orang / badan hukum.
Ketentuan mengenai pendaftaran tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 19
UUPA. Ketentuan mengenai pendaftaran tanah tersebut diatur lebih lanjut dalam PP
No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka 1 PP No.24 Tahun
1997 menentukan bahwa Pendaftaran Tanah adalah:
95
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia,Op Cit, hal. 507
Universitas Sumatera Utara
56
“Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan
satuansatuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah
susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.”
Adapun tujuan pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997
yaitu:
a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hakhak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan. Jaminan kepastian Hukum sebagai tujuan
pendaftaran tanah meliputi :96
1) Kepastian status hak yang didaftar
2) Kepastian Subjek hak
3) Kepastian Objek hak
b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapatmemperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. untuk
terselenggaranya
tertibadministrasi
pertanahan.
Dengan
terselenggaranya tertib administrasi pertanahan dengan pendaftaran tanah
tersebut maka bagi pemegang hak akan menimbulakan beberapa manfaat:97
96
Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif (Jakarta, fajar Interpratama
Mandiri,2012) hal 293
97
Ibid 295
Universitas Sumatera Utara
57
1)
2)
3)
4)
5)
6)
Memberikan Rasa aman
Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya
Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak
Harga tanah menjadi lebih tinggi
Dapat dijadikan Jaminan Utang dengan dibebani Hak Tangungan
Penetapan pajak bumi dan bangunan (PBB) tidak mudah keliru
Pasal 11 PP No. 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa, pelaksanaan
pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan
pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Pendaftaran tanah untuk pertama kaliMerupakan kegiatan pendaftaran tanah
yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan
PP Nomor 24 Tahun 1997, pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali diatur
dalam pasal 13 dengan ketentuan :
1) Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melaluipendaftaran tanah
secara sistematik dan pendaftaran tanah secarasporadik
2) Pendafataran secara sitematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan
dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh menteri Negara Agraria/
Kepala Badan Pertanahan Nasional.
3) Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayahpendaftaran
tanah secara sisitematik sebagaimana dimaksud padaayat (2), pendaftarannya
dilaksanakan melalui pendaftaran secarasporadik
4) Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaanpihak yang
berkepentingan.
Universitas Sumatera Utara
58
Dalam melakukan
kegiatan pendaftaran tanah maka akan
meliputi
pendaftaran Akta (Registration of Deeds) dan pendaftaran Haknya (Tittle
Registration).
Pendaftaran Akta(Registration of Deeds). Dalam hal ini akta-akta itulah yang
didaftar oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) , tiap kali terjadi perubahan wajib
dibuatkan akta sebagai buktinya. Maka terhadap data yuridis yang diperlukan harus
dicari dalam akta-akta yang bersangkutan. Cacat hukum dalam suatu akta bisa
mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yang
dibuat kemudian.
Pendaftaran Hak (Registration of Tittle.) Dengan pendaftaran inilah baik
pendaftaran yang pertama sekali maupun
pemindahan dan pembebanan hak
berfungsi sebagai sumber data untuk mendaftar perubahan-perubahan pada haknya
dalam buku tanah hak yang bersangkutan. Sebelum dilakukan pendaftaran haknya
dalam buku tanah dan pencatatan perubahan kemudian, oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) dilakukan pengujian kebenaran data yang dimuat dalam akta yang
bersangkutan. Sebagai tanda bukti hak, makaditerbitkan sertipikat, yang merupakan
salinan register, yang terdiri daribuku tanah dan surat ukur yang dijilid menjadi satu
dalam sampul dokumen.98
2.
Pemeliharaan Data
PemindahanHak
Terhadap
Tanah
bersertifikatdisebabkan
Sertipikat merupakan surat tanda bukti berbagai macam hak atas tanah,
yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
98
Boedi Harsono,Hukum Agraria Op Cit , hal. 477.
Universitas Sumatera Utara
59
Sertipikat tersebut diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan
sesuai dengan data fisik dan data yuris yang telah didaftar dalam buku tanah. Hal ini
dikarenakan sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya,
sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam
surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.Terkait data fisik dan data yuridis
dalam sertifikat tanah dapat berubah dapat dilakukan dengan pemeliharaan data
dalam pendaftaran tanah.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada
data fisik dan/atau data yuridis pada obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.
Terkait dengan pemeliharaan data dalam pemindahan hak
pada sertifikat dapat
terjadi disebabkan tiga produk hukum :
1.
Risalah Lelang yang dibuat Pejabat Lelang
Dalam pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menentukan
untuk dapat didaftar pemindahan hak dengan lelang, yakni untuk didaftar kepada
nama pemenang lelang, maka pemindahan hak tersebut harus diuktikan dengan
kutipan Risalah Lelang yang dibuat Oleh Pejabat Lelang
Jika terjadi pemindahan hak melalui lelang, ada beberapa hal yang perlu
dicermati yaitu syarat-syarat peralihannya, jangka waktu untuk meminta keterangan,
penolakan pelaksanaan lelang dan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut:99
99
Tampil Ansari Siregar, Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Cetakan Pertama, (Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara: Medan, 2007), hal 133.
Universitas Sumatera Utara
60
1) Syarat-syarat peralihan.
Peralihan/pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan di Kantor
Pertanahan jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat
Lelang.
2) Jangka waktu untuk meminta keterangan.
Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas obyeknya, maka
Kantor Lelang perlu meminta keterangan (SKPT) dari Kantor Pertanahan,
alaupun obyek tersebut sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan maka
surat keterangan dimaksud harus diterbitkan.
Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum sebidang tanah/satuan rumah
susun dilelang, baik lelang eksekusi atau lelang non eksekusi, Kepala Kantor
Lelang wajib meminta keterangan (SKPT) yang lengkap tentang data fisik dan
data yuridis tanah tersebut kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan ketentuan
selambat-lambatnya 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala
Kantor Lelang, SKPT dimaksud harus diterbitkan.
Dalam hal data fisik dan data yuridis tanah yang bersangkutan belum tercatat di
Kantor Pertanahan di dalam SKPT disebutkan bahwa tanah tersebut belum
terdaftar dan perlu dilakukan pemeriksaan tanah.
Lelang eksekusi meliputi lelang dalam rangka pelaksanaan putusan Pengadilan,
hak tanggungan, sita pajak, sita Kejaksaan/Penyidik dan sita Panitia Urusan
Piutang Negara.
Universitas Sumatera Utara
61
3) Penolakan pelaksanaan lelang.
Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan lelang jika terdapat hal-hal
berikut:100
a) Mengenai tanah yang sudah terdaftar (bersertipikat) atau hak milik satuan
rumah susun:101
(1) Kepadanya tidak diserahkan sertipikat asli hak yang bersangkutan; kecuali
dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap dilaksanakan walaupun
sertipikat asli hak tersebut tidak diperoleh Pejabat Lelang dari pemegang
haknya, atau
(2) Sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di
Kantor Pertanahan, atau
b) Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar (bersertipikat) kepadanya tidak
disampaikan:102
(1) Surat bukti hak sebagai konversi hak lama berupa bukti tertulis,
keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar
kebenarannya ditetapkan Panitia Ajudikasi pada pendaftaran secara
sistematik dan Kepala Kantor Pertanahan bagi pendaftaran secara sporadik
atau surat keterangan Kepala Desa/Lurah yang menyatakan yang
bersangkutan telah menguasai bidang tanah tersebut selama 20 Tahun
berturut-turut dan penguasaannya dengan itikad baik, secara terbuka,
100
Ibid, 134-135.
Ibid.
102
Ibid.
101
Universitas Sumatera Utara
62
diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya dan penguasaan
tersebut tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau
desa/kelurahan yang bersangkutan atau pihak lainnya.
(2) Surat keterangan yang menyatakan bidang tanah yang belum bersertipikat
dair Kantor Pertanahan atau khusus untuk bidang tanah yang terletak di
daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, keterangan dari
pemegang hak yang bersangkutan dikuatkan oleh kepala Desa, atau
c) Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak dilaksanakan lelang berhubung
dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan.Keputusan mengenai
dilanjutkannya pelelangan setelah mengetahui data pendaftaran tanah
mengenai bidang tanah yang bersangkutan diserahkan kepada Kepala Kantor
Lelang.
4) Pendaftaran peralihan hak melalui lelang.
Berkaitan dengan pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun melalui lelang ada beberapa hal pokok yang harus dipenuhi.
a) Untuk pendaftaran peralihan haknya yang diperoleh melalui lelang
disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan permohonan dengan
melampirkan:103
(1) Kutipan risalah lelang yang bersangkutan,
(2) (a) Sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah
susun
yang dilelang jika sudah terdaftar (bersertipikat), atau
103
Ibid, hal 135-136.
Universitas Sumatera Utara
63
(b) Dalam hal sertipikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang
eksekusi, surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai
alasan tidak diserahkannya sertipikat tersebut, atau
(c) Jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar (bersertipikat),
surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai tidak ada
sertipikat dimaksud.
(3) Bukti identitas pembeli lelang,
(4) Bukti pelunasan harga pembelian,
(5) Bukti pelunasan pembayaran BPHTB dalam hal bea tersebut terutang,
(6) Bukti pelunasan pembayaran PPh dalam hal pajak tersebut terutang.
(7) Dalam hal lelang telah dilaksanakan sebagai tindak lanjut sita yang
tercatat dalam daftar umum di Kantro Pertanahan, maka permohonan
pendaftaran peralihan hak harus disertai dengan keterangan dari Kepala
Kantor Lelang bahwa sita itu sudah ditindaklanjuti dengan lelang yang
hasilnya dimohonkan pendaftarannya.
(8) Dalam hal lelang dilaksanakan dalam rangka pelunasan hutang yang
dijamin dengan hak tanggungan, maka permohonan pendaftaran peralihan
hak harus disertai dengan surat pernyataan dari kreditur bahwa pihaknya
melepaskan hak tanggungan atas hak yang dilelang untuk jumlah yang
melebihi hasil lelang beserta kutipan risalah lelang yang dijadikan dasar
untuk pendaftaran hapusnya hak tanggungan yang bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
64
b) Pencatatan peralihan hak karena lelang dalam buku tanah, sertipikat dan
daftar lainnya sebagai berikut:104
(1) Nama pemegang hak lama di dalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam
dan dibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk,
(2) Nama atau nama-nama pemegang hak yang baru dituliskan pada halaman
dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggn nal
pencatatan dan besarnya bagian setiap pemegang hak dalam hal penerima
hak beberapa orang dan besarnya bagian ditentukan, dan kemudian
ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk
dan cap dinas Kantor Pertanahan,
(3) Yang tersebut pada huruf (1) dan (2) b) di atas juga dilakukan pada
sertipikat hak yang bersangkutan dan daftar-daftar umum lain yang
memuat nama pemegang hak lama,
(4) Nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari daftar
nama pemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tersebut dituliskan
pada daftar nama penerima hak,
(5) Apabila pemegang hak baru lebih dari 1 (satu) orang dan hak tersebut
dimiliki bersama, maka untuk masing-masing pemegang hak dibuatkan
daftar nama dan di bawah nomor hak atas tanahnya diberi garis dengan
tinta hitam,
104
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
65
(6) Apabila peralihan hak hanya mengenai sebagian dari sesuatu hak atas
tanah sehingga hak atas tanah itu menjadi kepunyaan bersama pemegang
hak lama dan pemegang hak baru, maka pendaftarannya dilakukan dengan
menuliskan besarnya bagian pemegang hak lama di belakang namanya
dan menuliskan nama pemegang hak yang baru beserta besarnya bagian
yang diperolehnya dalam halaman perubahan yang disediakan,
(7) Sertipikat yang dialihkan diserahkan kepada pemegang hak baru atau
kuasanya.
c) Sebelum dilaksanakan pendaftaran peralihan hak karena pelelangan sebagai
tindak lanjut dari sita berdasarkan surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang
yang menerangkan bahwa sita itu sudah ditindaklanjuti dengan lelang yang
hasilnya dimohonkan pendaftarannya, catatan mengenai adanya sita tersebut
dihapus.
d) Berdasarkan kutipan risalah lelang dan surat pernyataan dair kreditur
pihaknya melepaskan hak tanggungan atas hak yang dilelang tersebut untuk
jumlah yang melebihi hasil lelang, catatan mengenai adanya hak tanggungan
yang bersangkutan dihapus.
e) Dalam hal pendaftaran peralihan hak dengan lelang eksekusi yang
sertipikatnya tidak diserahkan, pada buku tanahnya dicatat adanya penerbitan
sertipikat pengganti, selanjutnya dicatat peralihan hak karena lelang
dimaksud. Hal telah diterbitkannya sertipikat pengganti oleh Kepala Kantor
Universitas Sumatera Utara
66
Pertanahan harus diumumkan dalam salah satu surat kabar harian setempat
atas biaya pemohon.
f) Selanjutnya berkaitan dengan atas permintaan Bank Pemerintah peralihan hak
atas tanah atau hak milik atas satuan rmah susun yang menangkan oleh bank
tersebut melalui lelang dalam rangka pelunasan kreditnya dapat didaftar
langsung atas nama pembeli akhir yang ditunjuk oleh bank tersebut dengan
ketentuan:105
(1) Di dalam risalah lelang dicantumkan bahwa di dalam pembelian lelang itu
bank bertindak untuk pembeli yang belum disebut namanya, dan
(2) Nama pembeli serta identitasnya kemudian dinyatakan di dalam surat
pernyataan oleh atau atas nama direksi bank yang bersangkutan.
Permohonan pendaftaran peralihan hak melalui pelelangan yang dimenangkan
Bank Pemerintah tersebut di atas harus diajukan oleh pembeli yang ditunjuk bank
selambat-lambatnya 1 (satu) tahun terhitung dari tanggal pelaksanaan lelang yang
bersangkutan. Apabila dilanggar maka pendaftaran peralihan hak kepada pembeli
yang ditunjuk oleh bank hanya dapat dilakukan berdasarkan akta jual beli antara bank
dan pembeli tersebut sesudah dilakukan pendaftaran peralihan hak atas nama bank
yang bersangkutan berdasarkan risalah lelang.
2. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
Didalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah dijelaskan mengenai Peralihan Hak atas tanah melalui Jual Beli,
105
Ibid, hal 139.
Universitas Sumatera Utara
67
Tukar Menukar, Hibah, Pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum
pemidahan hak lainnya, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hal ini sejalan dengan ketentuan yang
tercantum dalam Pasal 6 PP 24/97 yang menjelaskan bahwa dalam melaksanakan
tugas pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT).
Dalam pelaksanaan administrasi pertanahan, data pendaftaran tanah yang
tercatat di Kantor Pertanahan harus sesuai dengan keadaaan bidang tanah yang
bersangkutan baik yang menyangkut data fisik maupun data yuridis tanah. Dalam
pencatatan
sudah
data
yuridis
ini
khususnya
pencatatan
perubahan
data
yang
tercatat sebelumnya maka peranan PPAT sangatlah penting.
PPAT sebagai pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta-akta
dalam peralihan hak atas tanah, akta pembebanan serta surat kuasa pembebanan hak
tanggungan, juga bertugas membantu Kepala Kantor Pertanahan Nasional dalam
melaksanakan pendaftaran tanah dengan membuat akta-akta tertentu sebagai bukti
telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan atau
bangunan yang akan dijadikan dasar bagi bukti pendaftaran tanah.
Akta PPAT merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan
pendaftaran tanah di Indonesia. PPAT sudah dikenal sejak berlakunya Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, yang merupakan
Universitas Sumatera Utara
68
peraturan tanah sebagai pelaksana UUPA, sampai dengan diberlakukannya Peraturan
Pemerintah Nomor, 24 Tahun 1997 tentang Pendaftan Tanah, peralihan hak atas
tanah dan kepemilikan rumah susun melalui jual beli, tukar-menukar, hibah,
memasukan dalam perusahan, dan pemindahan hak lain selain lelang hanya dapat
dibuktikan dengan akta PPAT.106
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus dilakan dihadapan PPAT yang
kemudian dibuktikan dengan Akta Jual beli yang dibuat oleh PPAT, Akta jual beli
yang dibuat Oleh PPAT tersebut digunakan sebagai bukti bahwa telah dilakukan
perbuatan hukum berupa perbuatan jual beli atas sebidang tanah antara pihak penjual
kepada pihak pembeli dan kemudian akta tersebut digunakan sebagai syarat untuk
melakukan pendaftaran dan perpindahan hak atas tanah.
Kewenangan PPAT berkaitan erat dengan perbuatan hukum tertentu mengenai
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Untuk membuktikan adanya
perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan haruslah dibuat akta
otentik. Tanpa adanya akta otentik maka secara hukum perbuatan hukum untuk
mengalihkan suatu hak atas tanah dan bangunan belum sah.
Menurut Boedi Harsono, akta PPAT berfungsi sebagai alat pembuktian
mengenai benar sudah dilakukannya jual beli. Jual beli tersebut masih dapat
dibuktikan dengan alat pembuktian yang lain. Akan tetapi, dalam sistem pendaftaran
tanah menurut peraturan yang telah disempurnakan yaitu Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran jual beli hanya dapat dilakukan dengan akta
106
Affan Mukti, Pokok-Pokok Hukum Agraria, (USU Press: Medan, 2006), hal 55.
Universitas Sumatera Utara
69
PPAT sebagai alat bukti yang sah. Orang yang melakukan jual beli tanpa dibuktikan
dengan akta PPAT tidak akan dapat memperoleh sertifikat, biarpun jual belinya sah
menurut hukum.107.
Dalam proses pembuatan akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT,
dibutuhkan langkah-langkah yang harus dilalui oleh PPAT sebelum dilakukan
penandatanganan akta jual belinya oleh para pihak yang berkepentingan. Langkahlangkah tersebut adalah:108
1.
Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, PPAT wajib terlebih
dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian
sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat
dengan memperlihatkan sertipikat asli.
2.
Akta harus mempergunakan formulir yang telah ditentukan.
3.
Dalam hal diperlukan izin untuk peralihan hak tersebut, maka izin tersebut harus
sudah diperoleh sebelum akta dibuat.
4.
Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak
harus membuat pernyataan yang menyatakan:
107
Sahat HMT Sinaga.Jual Beli Tanah dan pencatatan Peralihan Hak , ( Bandung, Pustaka
Sutra, 2007) hal 21.
108
Tampil Anshari, Op,Cit, hal 124-125.
Universitas Sumatera Utara
70
a. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan
tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
b. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
c. Bahwa
yang
sebagaimana
bersangkutan
menyadari
bahwa
apabila
pernyataan
dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah
kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform;
d. Bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya,
apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar.
5.
Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan
hukum atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6.
Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang
saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum,
yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau
kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan
akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang
bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
71
7.
PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan
memberi penjelasan mengenai isi
dan
maksud
pembuatan
akta,
dan
prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang
berlaku.
8.
Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri
oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu
juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.
9.
Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta
yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut
dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
Terhadap perbuatan hukum pengalihan hak tersebut, maka “PPAT wajib
menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagai
mana dimaksud di atas kepada para pihak yang bersangkutan”.
Sebelum dilakukannya penandatanganan akta jual beli, PPAT harus terlebih
dahulu meminta bukti pembayaran pajak, hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal
91 ayat 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan
Retribusi Daerah, secara tegas menyatakan: “Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris
hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak”.
Konsekuensi yang akan diterima oleh PPAT, terhadap pelanggaran
sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 91 ayat (1) akan dikenakan sanksi
Universitas Sumatera Utara
72
administratif berupa denda sebesar Rp.7.500.000,00 (tujuh juta lima ratus ribu rupiah)
untuk setiap pelanggaran.
Selain itu, berdasarkan ketentuan dalam Pasal 39 Peraturan Pemerintah
Nomor. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, PPAT harus menolak untuk
membuat akta apabila:109
1.
Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah
susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau
sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor
Pertanahan.
2.
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:
a. Surat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat
keterangan
Kepala
Desa/Kelurahan
yang
menyatakan
bahwa
yang
bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 24 ayat (2), dan;
b. Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan
belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di
daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang
bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau salah satu saksi, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38
109
Sahat HMT Sinaga, Op,Cit, hal 29-30.
Universitas Sumatera Utara
73
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, tidak berhak
atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
d.
Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak
yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
e.
Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat
atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut
peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
f.
Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai
data fisik dan atau data yuridisnya; atau
g.
Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam
peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Selanjutnya dalam penjelasan pada Pasal 39 ayat 1 Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997, menyebutkan contoh syarat yang dimaksudkan dalam huruf g adalah
misalnya larangan yang diadakan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994
tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas
Tanah dan Bangunan jo Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tentang
perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran
Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
untuk membuat akta, jika kepadanya tidak diserahkan fotocopy surat setoran pajak
penghasilan yang bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
74
Selain hal-hal tersebut di atas, dalam menjalankan tugasnya jabatannya
sebagai pembuat akta dibidang pertanahan, PPAT harus memiliki kecermatan dan
ketelitian dalam memeriksa kelengkapan berkas-berkas dalam pembuatan akta jual
beli. Hal-hal yang harus diperhatikan oleh PPAT yaitu:110
1. Identitas dari para pihak. PPAT harus memeriksa kebenaran formil dari
identitas para pihak serta dasar hukum tindakan para pihak.
2. Jangka waktu berakhirnya hak atas tanah yang diperjualbelikan (karena jika
jangka waktunya berakhir, tanahnya kembali dikuasai oleh negara)
3. Harga jual beli harus sudah dibayar lunas sebelum akta ditandatangani.
4. Tidak terdapat tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
5. Tanah yang diperjualbelikan harus berada dalam wilayah kerja PPAT yang
bersangkutan.
3.
Putusan Pengadilan
Pada Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa
berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data
mengenai bidang tanah yang sudah didaftar, maka Kepala Kantor Pertanahan
mencatat perubahan data tersebut pada buku tanah yang bersangkutan dan sedapat
mungkin pada sertifikatnya dan daftar-daftar lainnya, setelah ada pemberitahuan
110
Ibid
Universitas Sumatera Utara
75
resmi dari pengadilan atau ada permintaan pihak-pihak yang berkepentingan dengan
lampiran salinan resmi putusan/penetapan pengadilan dimaksud.111
Apabila putusan pengadilan memerintahkan penghapusan hak atas tanah,
maka pencatatan hapusnya hak atas tanah tersebut baru dapat dilakukan setelah
diperoleh surat keputusan mengenai hapusnya hak yang bersangkutan dari Menteri
atau Pejabat yang ditunjuk Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah
Jo. Peraturan Kepala Badan Nomor. 3 Tahun 1997 tentang
Peraturan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah.112
Dalam Memori Penjelasan Pasal ini diuraikan bahwa yang dimaksudkan
dengan Pengadilan adalah baik badan-badan Peradilan Umum, Peradilan Tata Usaha
Negara ataupun Peradilan Agama. Dijelaskan juga bahwa Putusan Pengadilan
mengenai hapusnya sesuatu hak harus dilaksanakan lebih dahulu oleh Pejabat yang
berwenang, sebelum didaftar oleh Kepala Kantor Pertanahan.
Maksudnya, apabila putusan pengadilan dalam amarnya menyatakan bahwa
sesuatu hak atas tanah tidak sah dan tidak berkekuatan hukum (peradilan umum) atau
menyatakan batal sertifikat hak atas tanah nomor tertentu (peradilan tata usaha
Negara), maka dengan putusan tersebut tidak secara otomatis batalnya hak atas tanah
dimaksud, tetapi masih diperlukan tindakan administratif oleh Pejabat Tata Usaha
Negara untuk menerbitkan keputusan pembatalan hak atas tanah dimaksud,
111
Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Hukum Perdaftaran Tanah Edisi Revisi
Peraturan Pemerintah Nomor.13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Penerimanaan Negara Bukan
Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional , (Mandar Maju, Bandung, 2012) hal 356.
112
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
76
selanjutnya diperintahkan Kepala Kantor Pertanahan untuk mencatatnya dalam buku
tanah, sertifikat dan daftar umum lainnya.
Berdasarkan Pasal 125-128 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Nomor 3 Tahun 1997 ditentukan bahwa pencatatan perubahan data pendaftaran tanah
berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan Hakim/Ketua Pengadilan oleh Kepala
Kantor Pertanahan dalam daftar buku tanah yang bersangkutan dan daftar umum
lainnya dilakukan setelah diterimanya Penetapan Hakim/Ketua Pengadilan atau
Putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan salinan Berita
Acara Eksekusi dari Panitera Pengadilan Negeri yang bersangkutan.
Pencatatan tersebut dapat pula dilakukan atas permohonan pihak yang
berkepentingan dengan melampirkan:113
a. Salinan resmi penetapan atau putusan pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan salinan Berita Acara Eksekusi;
b. Sertifikat hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah susun yang
bersangkutan;
c. Identitas Pemohon.
Pendaftaran pencatatan hapusnya suatu hak atas tanah berdasarkan putusan
Pengadilan dilaksanakan oleh Kepala Kantor pertanahan setelah diterimanya salinan
keputusan mengenai hapusnya hak bersangkutan dari menteri atau pejabat yang
ditunjuk.
113
Ibid, hal 357.
Universitas Sumatera Utara
77
Pihak yang berkepentingan dapat minta dicatat dalam buku tanah bahwa suatu
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun akan dijadikan obyek
gugatan di pengadilan dengan menyampaikan salinan surat gugatan yang
bersangkutan. Catatan tersebut hapus dengan sendirinya dalam waktu 30 (tiga puluh)
hari terhitung dari tanggal pencatatan atau apabila pihak yang minta pencatatan telah
mencabut permintaannya sebelum waktu tersebut berakhir.
Apabila hakim yang memeriksa perkara sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
memerintahkan status quo atah hak atas tanah yang bersangkutan, maka perintah
tersebut dicatat dalam buku tanah. Catatan (blokir) mengenai perintah status quo
tersebut hapus dengan sendirinya dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kecuali apabila
diikuti dengan putusan sita jaminan yang salinan resmi dan berita acara eksekusinya
disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan.114
Penyitaan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam
rangka penyidikan atau penuntutan perbuatan pidana dicatat dalam buku tanah dan
daftar umum lainnya serta kalau mungkin, pada sertifikatnya, berdasarkan salinan
resmi surat penyitaan yang dikeluarkan oleh penyidik yang berwenang sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Catatan megenai penyitaan
tersebut dihapus setelah sita tersebut dibatalkan/diangkat atau penyidikan perbuatan
pidana yang bersangkutan dihentikan sesuai ketentuan yang berlaku atau sesudah ada
putusan mengenai perkara pidana yang bersangkutan. Pencatatan lain yang dimaksud
dalam pasal 125, 126, dan 127 dalam rangka gugatan di depan pengadilan dan
114
Ibid, hal 358.
Universitas Sumatera Utara
78
penuntutan perbuatan pidana hanya dapat dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan
apabila permintaan untuk itu disampaikan melalui dan disetujui oleh Menteri.115
AP. Parlindungan berkomentar bahwa dilaksanakannya perubahan data
pendaftaran tanah karena putusan atau penetapan pengadilan tersebut karena segala
masalah yang menyangkut pertanahan, maka instansi Badan Pertanahan Nasional
wajib tunduk kepada keputusan pengadilan tentang hak dan kewajiban maupun
kebenaran dari sesuatu hak.116
Putusan dan penetapan pengadilan ini dapat menjadi dasar untuk dapat
mengubah data yuridis bagi pendaftaran tanah, dikarenakan bahwa putusan
pengadilan ataupun penetapan pengadilan merupakan aspek pengubah hukum, yang
dapat dijadikan dasar bagi dasar bertindak bagi pihak yang terkait seperti Kantor
Pertanahan (Kantor Kementerian Agraria dan Tata Ruang).
Penetapan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap juga dapat
mengakibatkan perubahan data pendaftaran tanah.Berkaitan dengan hal tersebut ada
beberapa hal yang perlu dicermati terutama:117
1) Pemberitahuan putusan dan penetapan Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya
perubahan data,
2) Penyerahan putusan dan penetapan Pengadilan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
3) Pencatatan perubahan data pada berbagai dokumen, atau
4) Pencatatan hapusnya hak.
115
Ibid, hal 358-359.
Ibid, hal 359.
117
Tampil Anshari Siregar, Op Cit, hal 192-193.
116
Universitas Sumatera Utara
79
Sebagai gambaran yang lebih rinci dari uraian putusan atau penetapan
pengadilan, baik Pengadilan Negeri, Pengadilan Agama, dan Pengadilan Tata Usaha
Negara adalah sebagai berikut:118
1) Panitera pengadilan berkewajiban memberitahukan kepada Kepala Kantor
Pertanahan mengenai isi semua putusan Pengadilan yang telah berkekuatan
hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya
perubahan pada data tanah yang sudah terdaftar/bersertipikat, ataupun hak milik
atas satuan rumah susun agar dilakukan pencatatannya pada buku tanah, sertipkat
dan daftar-daftar lainnya.
2) Pencatatan perubahan data tanah dimaksud (yang disebut pada nomor 1) di atas)
dapat juga dilakukan atas permintaan pihak yang berkepentingan berdasarkan
dan menyerahkan salinan resmi putusan Pengadilan yang sudah berkekuatan
hukum tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan tersebut.
3) Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan
rumah susun berdasarkan putusan Pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat
keputusan atau salinannya mengenai hapusnya hak yang bersangkutan dari
Menteri atau pejabat yang ditunjuk dan seterusnya Kepala Kantor Pertanahan
membubuhkan catatan pada buku tanah dan surat ukur, sedangkan sertipikat hak
atas tanahnya dimusnahkan.
4) Yang dimaksud dengan Pengadilan adalah baik badan Peradilan Umum,
Peradilan Tata Usaha Negara ataupun Peradilan Agama.
118
Ibid, hal 193.
Universitas Sumatera Utara
80
5) Putusan Pengadilan mengenai hapusnya sesuatu hak harus dilaksanakan lebih
dahulu oleh pejabat yang berwenang, sebelum didaftar oleh Kepala Kantor
Pertanahan.
6) Pencatatan perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan Pengadilan
atau penetapan hakim/Ketua Pengadilan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam
daftar buku tanah yang bersangkutan dan daftar umum lainnya dilakukan setelah
diterimanya penetapan hakim/Ketua Pengadilan atau putusan Pengadilan yang
telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan salinan berita acara eksekusi dari
panitera Pengadilan Negeri yang bersangkutan.
Pencatatan yang dimaksud di atas dapat pula dilakukan atas permohonan pihak
yang berkpentingan dengan melampirkan:119
a) Salinan resmi penetapan atau putusan Pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan salinan berita acara eksekusi,
b) Sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang
bersangkutan,
c) Identitas pemohon.
7) Pihak yang berkepentingan dapat minta dicatat dalam buku tanah bahwa suatu
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun akan dijadikan obyek
gugatan di Pengadilan dengan menyampaikan salinan surat gugatan yang
bersangkutan.
119
Ibid, hal 194.
Universitas Sumatera Utara
81
Catatan tersebut hapus dengan sendirinya dalam waktu 30 (tiga puluh) hari
terhitung dari tanggal pencatatan atau apabila hak yang meminta pencatatan telah
mencabut permintaannya sebelum waktu tersebut berakhir.
8) Apabila hakim yang memeriksa perkara sebagaimana disebut di atas
memerintahkan status quo atas hak tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
yang bersangkutan, maka perintah tersebut dicatat dalam buku tanah.Catatan
mengenai perintah status quo tersebut di atas hapus dengan sendirinya dalam
waktu 30 hari kecuali apabila diikuti dengan putusan sita jaminan yang salinan
resmi dan berita acara eksekusinya disampaikan kepada Kepala Kantor
Pertanahan.
9) Penyitaan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dalam rangka
penyidikan atau penuntutan pidana dicatat dalam buku tanah dan daftar umum
lainnya serta kalau mungkin pada sertipikatnya berdasarkan salinan resmi surat
penyitaan yang dikeluarkan oleh penyidik yang berwenang sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan.
Catatan mengenai penyitaan sebagaimana disebut di atas dihapus setelah sita
tersebut dibatalkan/diangkat atau penyidikan perbuatan pidana yang bersangkutan
dihentikan sesuai ketentuan yang berlaku atau sesudah ada putusan mengenai
perkara pidana yang bersangkutan.
10) Pencatatan lain dari pada yang dimaksud pada uraian di atas dalam rangka
gugatan di depan Pengadilan dan penuntutan perbuatan pidana hanya dapat
Universitas Sumatera Utara
82
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan apabila permintaan untuk itu
disampaikan melalui dan disetujui oleh Menteri yang bersangkutan.
Apabila ketentuan-ketentuan terlaksana secara bertahap dan sesuai dengan
prosedula diatas, maka secara hukum balik nama kepemilikan atas tanah bangunan di
Kantor Pertanahan dimana tanah dan bangunan tersebut dapat dilakukan dengan baik
dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada yaitu: Peraturan
Pemerintah Nomor. 10 Tahun 1961 dan atau yang telah direvisi menjadi Peraturan
Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
C. Akta Jual Beli Oleh Pejabat Pembuat Tanah Sebagai Dasar Penyerahan
Hak atas Tanah dan Rumah
Dalam penyelenggaraan tugas pemerintah keberadaan pejabat dalam suatu
tatanan
ketatanegaraan
sangat
dibutuhkan,
karena
pejabat
merupakan
pengejawantahan dari personifikasi Negara. Oleh karena itu, sukses tidaknya
sebuah lembaga
negara
ditentukan
oleh
kemampuan
pejabatnya
dalam
menjalankan roda Pemerintahan.120
PPAT adalah salah satu profesi yang ada di Indonesia, profesi yang sama
dengan notaris yang merupakan profesi yang menjalankan sebagian kekuasaan
Negara di bidang hukum privat dan mempunyai peran penting dalam membuat akta
otentik yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.
120
FineHandryaniAkibat Hukum Dari Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Bersertifikat Yang
Tidak Sesuai Dengan Tata Cara Pembuatan Akta PPAT (Studi Pada PPAT di Kabupaten
Langkat)(Medan, Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU,2011) hal 43
Universitas Sumatera Utara
83
PPAT
menjalankan
sebahagian
administrasi pertanahan dengan
fungsi
kekuasaan
Negara
dibidang
melakukan usaha dan kegiatan yang berkaitan
adanya pendaftaran, peralihan hak atas tanah dan satuan rumah susun.
Tugas dan fungsi PPAT merupakan fungsi administrasi Negara, dikarenakan
menjalankan tugas tertib administarsi pertanahanan sebagaimana tujuan diadakannya
pendaftaran tanah sebagaimana diatur di dalam Peraturan Pemerintah Nomor.24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria.
Jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah hak
kepada pihak lain untuk selama-lamanya (hak atas tanah itu berpindah kepada yang
menerima penyerahan).121Dalam
Kitab Undang undang hukum perdata terkait
dengan penyerahan suatu barang maka bentuk penyerahan benda tersebut tergantung
kepada jenis benda tersebut. Terhadap benda bergerak dilakukan dengan penyerahan
nyata (feitelijke levering), sedangkan untuk benda tidak bergerak dengan penyerahan
secara yuridis (yuridische levering), yaitu dengan balik nama (mutasi).122
Penyerahan barang tidak bergerak di atas didasarkan atas Pasal 616 yang
dihubungkan dengan Pasal 620 KUHPerdata yang berbunyi :
Penyerahan atau penunjukan akan kebendaan tidak bergerak dilakukan dengan
pengumuman akan akta yang bersangkutan dengan cara seperti ditentukan dalam
Pasal 620 ayat (1) dan (2)”
121
Effendi Perangin-angin, Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Pandang Praktisi
Hukum,( Jakarta Rajawali Pers, , 1986), hal. 1
122
Djaja S. Meliala, Perkembangan Hukum Perdata Tentang Benda dan Hukum Perikatan,
(Bandung, Nuansa Aulia, 2008), hal 20.
Universitas Sumatera Utara
84
Pasal 620 KUHPerdata ayat (1) berbunyi :
Dengan mengindahkan ketentuan-ketentuan termuat dalam tiga pasal yang
lalu, pengumuman termaksud di atas dilakukan dengan memindahkan sebuah salinan
otentik yang lengkap dari akta otentik atau keputusan yang bersangkutan ke kantor
penyimpanan hipotik, yang mana dalam lingkungannya barang-barang tak bergerak
yang harus diserahkan berada, dan dengan membukukannya dalam regrister.
Pasal 620 KUHPerdata ayat (2) berbunyi :
Bersama-sama dengan pemindahan tersebut pihak yang berkepentingan harus
menyampaikan juga kepada penyimpan hipotik sebuah salinan otentik yang kedua
atau sebuah petikan dari akta/kutipan itu, agar penyimpan mencatat di dalamnya hari
pemindahan beserta bagian dan nomor dari register yang bersangkutan.
Oleh karena tanah dan bangunan merupakan barang yang tidak bergerak,
penyerahan kebendaan dari tanah setelah berlakunya UUPA dan peraturan
pelaksananya berupa tanah dan yang melekat diatasnya dilakukan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan cara dibuatkan akta PPAT yang dikatakan
sebagai akta otentik123yang kemudian akan dilakukan proses balik nama pada
sertipikat tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
D. Konsekwensi tidak dilanjutkan Akta Pengikatan Jual Beli pada Akta Jual
Beli
Sebagaimana telah dikemukakan bahwa akta pengikatan jual beli lunas atas
tanah bersertifikat sebagai produk hukum notaris dibuat sebagai tindakan awal untuk
123
Racmadi Usman Op Cit. hal 214
Universitas Sumatera Utara
85
melakukan jual beli yang sebenarnya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
disebabkan oleh beberapa faktor yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya , namun
pada saat faktor yang menyebabkan terhambatnya jual beli atas tanah dan rumah
bersertifikat
yang sebenarnya sudah dapat dilaksanakan oleh
pihak pembeli
berdasarkan akta pengikatan jual beli terjadi beberapa hambatan untuk melanjutkan
perbuatan hukum jual beli tersebut disebabkan oleh hambatan hambatan yang muncul
disebabkan beberapa hal : 124
1) Belum cukupnya biyaya pihak pembeliuntuk pelaksanaan pembuatan Akta
Jual Beli Dihadapan Pejabat Pembuat Akta tanah yang lebih besar
dibandingkan pembuatan Akta pengikatan jual beli
2) Terjadinya sengketa dikemudian hari setelah dilaksanakannya akta pengikatan
jual beli atas tanah dan rumah bersertifikat
3) Hilang atau musnah sertifikat tanah dan rumah yang dijadikan objek akta
pengikatan Jual Beli.
Akta jual beli hak atas tanah yang dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) merupakan salah satu persyaratan untuk melakukan pendaftaran
peralihan hak125 bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah dan telah ditegaskan
bahwa pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada
data fisik dan/atau data yuridis melalui obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar
(bersertipikat) dengan mencatatnya di dalam daftar umum. Pemegang hak atas tanah
124
Hasil Wawancara dengan Notaris Musniwati Mustafa (Notaris di Medan) tanggal 26
Nopember 2015
125
K Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah,( Ghalia, Jakarta, 1982) hal.30
Universitas Sumatera Utara
86
yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data obyek pendaftaran tanah
tersebut. Perubahan data fisik berupa:
a. Pemecahan bidang tanah,
b. Pemecahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah,
c. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.
Sementara perubahan data yuridis berupa:
a. Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,
b. Peralihan hak karena pewarisan,
c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi,
d. Pembebanan hak tanggungan,
e. Peralihan hak tanggungan,
f. Hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atas satuan rumah susun dan
hak tanggungan,
g. Pembagian hak bersama,
h. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan
ketua pengadilan;
i. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
j. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
Jika Akta Pengikatan Jual beli tidak dilanjutkan prosesnya dalam Akta jual
beli, maka perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah tersebut tidak berpengaruh
Universitas Sumatera Utara
87
terhadap data fisik dan data yuridis yang telah tercatat di berbagai dokumen atau
daftar, terutama pada buku tanah, sertipikat hak atas tanah, daftar tanah dan lainlain