Analisis Tingkat Permintaan Rumah di Kota Medan
BAB I
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Salah satu kebutuhan dasar (basic needs) dan pokok manusia selain sandang
dan pangan adalah papan berupa rumah tempat tinggal.
Sebagaimana yang
diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar 1945 pasal 28H, bahwa tempat tinggal
dan lingkungan yang layak merupakan hak dasar manusia. Rumah merupakan
aspek
penting dalam kehidupan manusia sebagai tempat tinggal yang dapat
melindungi manusia dari cuaca seperti panas, dingin, hujan dan angin, rumah juga
merupakan tempat dimana suatu keluarga hidup dan berinteraksi sosial dengan
lingkungan di sekitarnya, kehidupan manusia yang dalam sehari terdiri dari 24
jam, umumnya lebih dari 50 persen waktunya dihabiskan di dalam rumah. Selain
fungsi-fungsi standar di atas rumah juga memiliki fungsi sebagai sarana investasi.
Dalam perkembangannya rumah tidak hanya dijadikan sebagai tempat
tinggal yang pada dasarnya merupakan kebutuhan pokok saja, melainkan telah
menjadi alternatif dalam berinvestasi yang cukup menarik berupa capital gain
atau keuntungan dari selisih harga ketika rumah dibeli dengan harga ketika dijual.
Rumah juga dapat dijadikan sebagai indikator status sosial masyarakat. Setiap
keluarga yang mendiami suatu rumah akan memperlihatkan karakter bangunan
yang berbeda dengan keluarga lainnya, dimana karakter bangunan rumah tinggal
ini akan menggambarkan budaya sosial dan perilaku penghuninya.
Biasanya pengeluaran masyarakat terhadap rumah tempat tinggal berkisar
antara 15 sampai 20 persen dari penghasilannya. Menurut data Badan Pusat
Statistik pengeluaran masyarakat perkapita dalam sebulan terhadap perumahan
dan fasilitas rumah tangga sebesar 20,2 persen pada Maret 2013 dan 21,5 persen
pada 2012 di bulan yang sama.
Berdasarkan UU No 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman
Pasal 1 menyebutkan bahwa rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai
tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, dan perumahan adalah
kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau
lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.
Sedangkan dalam Pasal 5 ayat (1) menyebutkan bahwa setiap warga negara
mempunyai hak untuk menempati dan atau menikmati dan atau memiliki rumah
yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.
Menurut Sukanto (1998 : 75) di negara-negara maju atau dengan tingkat
penghasilan yang tinggi, elastisitas permintaan akan rumah relatif rendah.
Sebaliknya negara terbelakang atau tingkat penghasilannya rendah, elastisitas
permintaan akan rumah relatif tinggi. Dalam pemenuhannya akan rumah,
masyarakat dalam hal ini sebagai demander biasanya memiliki beberapa pilihan
seperti membangun sendiri atau dengan cara menyewa, membeli secara tunai atau
angsuran atau dengan cara lain yang sesuai dengan peraturan perundangundangan. Masyarakat dalam memenuhi keinginannya untuk memiliki rumah
biasanya dilakukan melalui pasar properti yang terdiri atas pasar primer yang
menyediakan rumah baru dengan dipasok oleh pengembang (developer) baik
swasta yang banyak tergabung dalam organisasi Real Estat Indonesia (REI)
maupun pemerintah yang dilaksanakan oleh Perum Perumnas. Sedangkan untuk
pasar sekunder lebih kepada pengalihan hak kepemilikan rumah telah pakai yang
biasanya dipasok oleh agen properti maupun oleh jasa para broker. Disisi lain
supplier atau pengembang khususnya yang tergabung dalam REI (Real Estat
Indonesia) dapat mengalami berbagai kendala dalam usahanya untuk membangun
perumahan seperti kendala dalam memperoleh izin yang harus lebih dipermudah,
agar menarik minat developer dalam mengembangkan pembangunan perumahan
bagi masyarakat sehingga kebutuhan rumah masyarakat dapat terpenuhi.
Seiring dengan semakin pesatnya pertumbuhan ekonomi ditambah dengan
jumlah penduduk yang lazimnya dari tahun ketahun selalu mengalami
peningkatan menyebabkan kebutuhan dan permintaan akan rumah atau hunian
tinggal juga semakin tinggi. Perkembangan jumlah penduduk daerah perkotaan di
Indonesia cenderung mengalami penigkatan yang lebih tinggi dari pertumbuhan
jumlah penduduk dihitung secara nasional. Pertumbuhan penduduk di perkotaan
ini mengakibatkan kebutuhan akan sarana dan prasarana perkotaan khususnya
kebutuhan rumah perkotaan semakin meningkat.
Kebutuhan rumah di Indonesia setiap tahunnya terus bertambah. Realestat
Indonesia (REI) menghitung total kebutuhan rumah per tahun di Indonesia bisa
mencapai 2,6 juta didorong oleh pertumbuhan penduduk, perbaikan rumah rusak
dan backlog atau kekurangan rumah (Sumber : detikfinance.com).
Utamanya keinginan setiap masyarakat untuk memiliki hunian yang layak
dan memenuhi syarat dibatasi oleh tingkat penghasilan serta biaya yang harus
ditanggung dalam membangun hunian tersebut. Masalah muncul ketika tingkat
penghasilan rendah serta biaya yang relatif tinggi dapat mengakibatkan
masyarakat tidak dapat membangun rumah yang layak dan memenuhi syarat,.
padahal rumah tinggal merupakan kebutuhan pokok/primer. Sehingga timbullah
rumah-rumah liar yang tidak layak yang banyak ditemui dikawasan pinggiran
perkotaan.
Kota Medan merupakan kota terbesar di luar pulau Jawa yang menjadi pusat
pertumbuhan ekonomi di kawasan Sumatera dengan jumlah penduduk lebih dari
dua juta jiwa atau tepatnya berdasarkan sensus BPS tahun 2010 sebesar 2.097.610
jiwa yang jumlahnya terus meningkat dari tahun ke tahun, peningkatan ini
disebabkan oleh faktor alami seperti kelahiran dan faktor urbanisasi atau
perpindahan penduduk. Kondisi meningkatnya jumlah penduduk di kota Medan
tidak terlepas dari meningkatnya jumlah rumah tangga yang terdapat di kota
Medan. Permintaan rumah di kota Medan terus mengalami kenaikan tiap tahun
meski harga jual mengalami peningkatan yang disebabkan oleh terus naiknya
harga lahan dan minat masyarakat yang masih cukup tinggi untuk tinggal di kota
Medan.
Pertumbuhan jumlah pemduduk dapat mendorong pembangunan perumahan
di kota ini, baik rumah dengan tipe sederhana, menengah hingga mewah, hal ini
tentu dapat dijadikan kesempatan baik bagi para pengembang (developer)
perumahan untuk bisa memenuhi kebutuhan akan rumah akibat naiknya
permintaan terhadap rumah karena peningkatan jumlah penduduk. Permintaan
rumah di kota Medan baik rumah komersil maupun rumah sederhana terus
mengalami peningkatan setiap tahun meski harga jual juga meningkat yang
disebabkan oleh tingginya harga lahan di kota Medan.
Pendapatan masyarakat juga dapat berpengaruh terhadap tingkat permintaan
rumah.
Meningkatnya pendapatan masyarakat dapat mendorong tercapainya
pemenuhan kebutuhan akan rumah untuk masyarakat sehingga permintaan akan
rumah juga bertambah. Inflasi akan menyebabkan tingkat pendapatan real
masyarakat mengalami pengurangan sehingga dapat menurunkan daya beli
masyarakat dan dikhawatirkan akan menyebabkan menurunnya kemampuan
masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya akan rumah yang harganya akan terus
mengalami peningkatan.
Harga menjadi faktor utama yang dapat mempengaruhi permintaan
masyarakat terhadap rumah, jika harga rumah turun, sesuai hukum permintaan
maka akan menyebabkan bertambahnya permintaan akan rumah. Namun dalam
kenyataannya harga properti khususnya rumah jarang mengalami penurunan
bahkan cenderung mengalami peningkatan setiap tahunnya, hal ini tentu akan
menghambat masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya akan rumah. Sehingga
harus diberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memperolehnya, kemudahan
yang diberikan berupa kredit perumahan, dimana masyarakat hanya harus
membayar sejumlah uang muka untuk memperoleh rumah yang sudah dapat
ditempati, sedangkan sisanya dapat dicicil tiap bulannya (sistem kredit) melalui
bank tertentu, sistem seperti ini tentu dipengaruhi oleh tingkat suku bunga kredit
yang dikeluarkan oleh bank, tingkat suku bunga yang rendah tentu diharapkan
agar memberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya
terdahap rumah tempat tinggal. Ketua REI (Realestat Indonesia) Sumut Periode
2011-2014, Tomi Wistan, mengatakan bahwa pengembang dapat menekan harga
jual rumah khususnya rumah sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah
jika pemerintah membantu menekan harga jual lahan dan mengurangi biaya
perizinan serta membantu pembangunan infrastruktur (sumber : antaranews.com).
Berdasarkan uraian latar belakang di atas maka saya mengajukan penelitian
dengan judul “ Analisis Tingkat Permintaan Rumah Di Kota Medan. ”
1.2
Perumusan Masalah
Tingkat Permintaan akan rumah dapat dipengaruhi oleh berbagai faktor,
dimana faktor yang mempengaruhi lebih menfokuskan pada faktor harga
perumahan berbagai tipe, pertumbuhan pendapatan perkapita masyarakat Kota
Medan, serta tingkat inflasi.
Berdasarkan uraian di atas maka penelitian ini merumuskan masalah sebagai
berikut :
1. Seberapa besar rata-rata Tingkat Permintaan Rumah berbagai tipe di Kota
Medan pertahunnya ?
2. Bagaimana pengaruh harga terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe
di Kota Medan ?
3. Bagaimana pengaruh pertumbuhan pendapatan perkapita masyarakat
terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan ?
4. Bagaimana pengaruh tingkat inflasi terhadap tingkat permintaan rumah
berbagai tipe di Kota Medan ?
1.3
Tujuan Penelitian
Penelitian ini dibuat dengan mempunyai tujuan yang hendak dicapai sebagai
berikut :
1. Menganalisis dan mengetahui seberapa besar rata-rata tingkat permintaan
rumah berbagai tipe di Kota Medan pertahunnya.
2. Menganalisis dan mengetahui pengaruh harga terhadap tingkat permintaan
rumah berbagai tipe di Kota Medan.
3. Menganalisis dan mengetahui seberapa besar pengaruh pertumbuhan
pendapatan perkapita masyarakat terhadap tingkat permintaan rumah
berbagai tipe di Kota Medan.
4. Menganalisis dan mengetahui seberapa besar tingkat inflasi terhadap tingkat
permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan.
1.4
Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat sebagai berikut :
1. Berguna menambah wawasan dan pengetahuan penulis dalam memahami
pengaruh variabel-variabel yang sifatnya makro terhadap permintaan
Rumah berbagai tipe di Kota Medan.
2. Penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai bahan masukan bagi
Pemerintah Daerah maupun pihak Pengembang (Developer) dalam
menentukan pembangunan perumahan yang sesuai dengan kebutuhan
masyarakat di Kota Medan.
3. Hasil penelitian ini juga diharapkan dapat menjadi acuan maupun referensi
bagi peneliti lain yang melakukan penelitian serupa dengan ruang lingkup
yang berbeda.
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Salah satu kebutuhan dasar (basic needs) dan pokok manusia selain sandang
dan pangan adalah papan berupa rumah tempat tinggal.
Sebagaimana yang
diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar 1945 pasal 28H, bahwa tempat tinggal
dan lingkungan yang layak merupakan hak dasar manusia. Rumah merupakan
aspek
penting dalam kehidupan manusia sebagai tempat tinggal yang dapat
melindungi manusia dari cuaca seperti panas, dingin, hujan dan angin, rumah juga
merupakan tempat dimana suatu keluarga hidup dan berinteraksi sosial dengan
lingkungan di sekitarnya, kehidupan manusia yang dalam sehari terdiri dari 24
jam, umumnya lebih dari 50 persen waktunya dihabiskan di dalam rumah. Selain
fungsi-fungsi standar di atas rumah juga memiliki fungsi sebagai sarana investasi.
Dalam perkembangannya rumah tidak hanya dijadikan sebagai tempat
tinggal yang pada dasarnya merupakan kebutuhan pokok saja, melainkan telah
menjadi alternatif dalam berinvestasi yang cukup menarik berupa capital gain
atau keuntungan dari selisih harga ketika rumah dibeli dengan harga ketika dijual.
Rumah juga dapat dijadikan sebagai indikator status sosial masyarakat. Setiap
keluarga yang mendiami suatu rumah akan memperlihatkan karakter bangunan
yang berbeda dengan keluarga lainnya, dimana karakter bangunan rumah tinggal
ini akan menggambarkan budaya sosial dan perilaku penghuninya.
Biasanya pengeluaran masyarakat terhadap rumah tempat tinggal berkisar
antara 15 sampai 20 persen dari penghasilannya. Menurut data Badan Pusat
Statistik pengeluaran masyarakat perkapita dalam sebulan terhadap perumahan
dan fasilitas rumah tangga sebesar 20,2 persen pada Maret 2013 dan 21,5 persen
pada 2012 di bulan yang sama.
Berdasarkan UU No 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman
Pasal 1 menyebutkan bahwa rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai
tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, dan perumahan adalah
kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau
lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.
Sedangkan dalam Pasal 5 ayat (1) menyebutkan bahwa setiap warga negara
mempunyai hak untuk menempati dan atau menikmati dan atau memiliki rumah
yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.
Menurut Sukanto (1998 : 75) di negara-negara maju atau dengan tingkat
penghasilan yang tinggi, elastisitas permintaan akan rumah relatif rendah.
Sebaliknya negara terbelakang atau tingkat penghasilannya rendah, elastisitas
permintaan akan rumah relatif tinggi. Dalam pemenuhannya akan rumah,
masyarakat dalam hal ini sebagai demander biasanya memiliki beberapa pilihan
seperti membangun sendiri atau dengan cara menyewa, membeli secara tunai atau
angsuran atau dengan cara lain yang sesuai dengan peraturan perundangundangan. Masyarakat dalam memenuhi keinginannya untuk memiliki rumah
biasanya dilakukan melalui pasar properti yang terdiri atas pasar primer yang
menyediakan rumah baru dengan dipasok oleh pengembang (developer) baik
swasta yang banyak tergabung dalam organisasi Real Estat Indonesia (REI)
maupun pemerintah yang dilaksanakan oleh Perum Perumnas. Sedangkan untuk
pasar sekunder lebih kepada pengalihan hak kepemilikan rumah telah pakai yang
biasanya dipasok oleh agen properti maupun oleh jasa para broker. Disisi lain
supplier atau pengembang khususnya yang tergabung dalam REI (Real Estat
Indonesia) dapat mengalami berbagai kendala dalam usahanya untuk membangun
perumahan seperti kendala dalam memperoleh izin yang harus lebih dipermudah,
agar menarik minat developer dalam mengembangkan pembangunan perumahan
bagi masyarakat sehingga kebutuhan rumah masyarakat dapat terpenuhi.
Seiring dengan semakin pesatnya pertumbuhan ekonomi ditambah dengan
jumlah penduduk yang lazimnya dari tahun ketahun selalu mengalami
peningkatan menyebabkan kebutuhan dan permintaan akan rumah atau hunian
tinggal juga semakin tinggi. Perkembangan jumlah penduduk daerah perkotaan di
Indonesia cenderung mengalami penigkatan yang lebih tinggi dari pertumbuhan
jumlah penduduk dihitung secara nasional. Pertumbuhan penduduk di perkotaan
ini mengakibatkan kebutuhan akan sarana dan prasarana perkotaan khususnya
kebutuhan rumah perkotaan semakin meningkat.
Kebutuhan rumah di Indonesia setiap tahunnya terus bertambah. Realestat
Indonesia (REI) menghitung total kebutuhan rumah per tahun di Indonesia bisa
mencapai 2,6 juta didorong oleh pertumbuhan penduduk, perbaikan rumah rusak
dan backlog atau kekurangan rumah (Sumber : detikfinance.com).
Utamanya keinginan setiap masyarakat untuk memiliki hunian yang layak
dan memenuhi syarat dibatasi oleh tingkat penghasilan serta biaya yang harus
ditanggung dalam membangun hunian tersebut. Masalah muncul ketika tingkat
penghasilan rendah serta biaya yang relatif tinggi dapat mengakibatkan
masyarakat tidak dapat membangun rumah yang layak dan memenuhi syarat,.
padahal rumah tinggal merupakan kebutuhan pokok/primer. Sehingga timbullah
rumah-rumah liar yang tidak layak yang banyak ditemui dikawasan pinggiran
perkotaan.
Kota Medan merupakan kota terbesar di luar pulau Jawa yang menjadi pusat
pertumbuhan ekonomi di kawasan Sumatera dengan jumlah penduduk lebih dari
dua juta jiwa atau tepatnya berdasarkan sensus BPS tahun 2010 sebesar 2.097.610
jiwa yang jumlahnya terus meningkat dari tahun ke tahun, peningkatan ini
disebabkan oleh faktor alami seperti kelahiran dan faktor urbanisasi atau
perpindahan penduduk. Kondisi meningkatnya jumlah penduduk di kota Medan
tidak terlepas dari meningkatnya jumlah rumah tangga yang terdapat di kota
Medan. Permintaan rumah di kota Medan terus mengalami kenaikan tiap tahun
meski harga jual mengalami peningkatan yang disebabkan oleh terus naiknya
harga lahan dan minat masyarakat yang masih cukup tinggi untuk tinggal di kota
Medan.
Pertumbuhan jumlah pemduduk dapat mendorong pembangunan perumahan
di kota ini, baik rumah dengan tipe sederhana, menengah hingga mewah, hal ini
tentu dapat dijadikan kesempatan baik bagi para pengembang (developer)
perumahan untuk bisa memenuhi kebutuhan akan rumah akibat naiknya
permintaan terhadap rumah karena peningkatan jumlah penduduk. Permintaan
rumah di kota Medan baik rumah komersil maupun rumah sederhana terus
mengalami peningkatan setiap tahun meski harga jual juga meningkat yang
disebabkan oleh tingginya harga lahan di kota Medan.
Pendapatan masyarakat juga dapat berpengaruh terhadap tingkat permintaan
rumah.
Meningkatnya pendapatan masyarakat dapat mendorong tercapainya
pemenuhan kebutuhan akan rumah untuk masyarakat sehingga permintaan akan
rumah juga bertambah. Inflasi akan menyebabkan tingkat pendapatan real
masyarakat mengalami pengurangan sehingga dapat menurunkan daya beli
masyarakat dan dikhawatirkan akan menyebabkan menurunnya kemampuan
masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya akan rumah yang harganya akan terus
mengalami peningkatan.
Harga menjadi faktor utama yang dapat mempengaruhi permintaan
masyarakat terhadap rumah, jika harga rumah turun, sesuai hukum permintaan
maka akan menyebabkan bertambahnya permintaan akan rumah. Namun dalam
kenyataannya harga properti khususnya rumah jarang mengalami penurunan
bahkan cenderung mengalami peningkatan setiap tahunnya, hal ini tentu akan
menghambat masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya akan rumah. Sehingga
harus diberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memperolehnya, kemudahan
yang diberikan berupa kredit perumahan, dimana masyarakat hanya harus
membayar sejumlah uang muka untuk memperoleh rumah yang sudah dapat
ditempati, sedangkan sisanya dapat dicicil tiap bulannya (sistem kredit) melalui
bank tertentu, sistem seperti ini tentu dipengaruhi oleh tingkat suku bunga kredit
yang dikeluarkan oleh bank, tingkat suku bunga yang rendah tentu diharapkan
agar memberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya
terdahap rumah tempat tinggal. Ketua REI (Realestat Indonesia) Sumut Periode
2011-2014, Tomi Wistan, mengatakan bahwa pengembang dapat menekan harga
jual rumah khususnya rumah sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah
jika pemerintah membantu menekan harga jual lahan dan mengurangi biaya
perizinan serta membantu pembangunan infrastruktur (sumber : antaranews.com).
Berdasarkan uraian latar belakang di atas maka saya mengajukan penelitian
dengan judul “ Analisis Tingkat Permintaan Rumah Di Kota Medan. ”
1.2
Perumusan Masalah
Tingkat Permintaan akan rumah dapat dipengaruhi oleh berbagai faktor,
dimana faktor yang mempengaruhi lebih menfokuskan pada faktor harga
perumahan berbagai tipe, pertumbuhan pendapatan perkapita masyarakat Kota
Medan, serta tingkat inflasi.
Berdasarkan uraian di atas maka penelitian ini merumuskan masalah sebagai
berikut :
1. Seberapa besar rata-rata Tingkat Permintaan Rumah berbagai tipe di Kota
Medan pertahunnya ?
2. Bagaimana pengaruh harga terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe
di Kota Medan ?
3. Bagaimana pengaruh pertumbuhan pendapatan perkapita masyarakat
terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan ?
4. Bagaimana pengaruh tingkat inflasi terhadap tingkat permintaan rumah
berbagai tipe di Kota Medan ?
1.3
Tujuan Penelitian
Penelitian ini dibuat dengan mempunyai tujuan yang hendak dicapai sebagai
berikut :
1. Menganalisis dan mengetahui seberapa besar rata-rata tingkat permintaan
rumah berbagai tipe di Kota Medan pertahunnya.
2. Menganalisis dan mengetahui pengaruh harga terhadap tingkat permintaan
rumah berbagai tipe di Kota Medan.
3. Menganalisis dan mengetahui seberapa besar pengaruh pertumbuhan
pendapatan perkapita masyarakat terhadap tingkat permintaan rumah
berbagai tipe di Kota Medan.
4. Menganalisis dan mengetahui seberapa besar tingkat inflasi terhadap tingkat
permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan.
1.4
Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat sebagai berikut :
1. Berguna menambah wawasan dan pengetahuan penulis dalam memahami
pengaruh variabel-variabel yang sifatnya makro terhadap permintaan
Rumah berbagai tipe di Kota Medan.
2. Penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai bahan masukan bagi
Pemerintah Daerah maupun pihak Pengembang (Developer) dalam
menentukan pembangunan perumahan yang sesuai dengan kebutuhan
masyarakat di Kota Medan.
3. Hasil penelitian ini juga diharapkan dapat menjadi acuan maupun referensi
bagi peneliti lain yang melakukan penelitian serupa dengan ruang lingkup
yang berbeda.