Analisis Determinan Yang Mempengaruhi Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan(1988-2008)

Universitas Sumatera Utara Fakultas Ekonomi

Medan

ANALISIS DETERMINAN YANG MEMPENGARUHI PERMINTAAN RUMAH MEWAH DI KOTA MEDAN

(STUDI KASUS PT. IRA WIDYA UTAMA) SKRIPSI

Diajukan Oleh: MARISA NOVIANA

050501057

EKONOMI PEMBANGUNAN

Guna Memenuhi Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi

MEDAN

Assalamu’alaikum wr. wb.

Segala puja dan puji bagi ALLAH SWT yang telah memberikan segala limpahan rahmat, hidayah, dan karunia-Nya kepada kita semua, serta salam selalu tercurahkan kepada junjungan Nabi Besar Muhammad saw beserta keluarga, sahabat dan pengikutnya hingga akhir zaman.

Alhamdulillah, akhirnya penulis berhasil menyelesaikan skripsi ini dengan judul “Analisis Determinan Yang Mempengaruhi Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan (1988-2008)”, yang merupakan salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana Strata-1 Jurusan Ekonomi Pembangunan pada Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.

Penulis menyampikan rasa terima kasih sedalam-dalamya kepada kedua orang tua yang tercinta, yaitu: Bapak Subari Atmo dan Ibu Yarnis Tanjung yang selalu memberikan dorongan semangat dan mengiringi setiap langkahku dengan doa serta nasehat yang tiada henti-hentinya dan kasih sayangnya agar penulis dapat menyelesaikan skripsi ini. Tidak lupa juga penulis ucapkan terima kasih kepada kakak tercinta Eka Sari Darawita dan adik tersayang Ridho Nugraha yang selalu memberikan penulis dukungan moril.

Penulis sadar bahwa dalam pembuatan skripsi ini masih banyak kekurangan dalam penulisan skripsi ini karena keterbatasan kemampuan dan pengetahuan oleh karena itu banyak mendapat bantuan, dukungan dan bimbingan dari berbagai pihak, untuk itu dengan rasa ikhlas serta tulus, penulis mengucapkan terima kasih kepada:

1. ALLAH SWT atas segala limpahan Rahmat dan Karunianya, AMIN.

2. Bapak Prof Dr dr Syahril Pasaribu DTM & H.MSc (CTM) SpA (K) selaku Rektor YUniversitas Sumatera Utara.

3. Bapak Drs, Jhon Tafbu Ritonga, M.Ec selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.

4. Bapak Wahyu Ario Pratama, SE, M.Ec selaku Ketua Departemen Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.

5. Bapak Kasyful Mahalli, SE, Msi selaku Dosen Pembimbing yang telah memberikan saran serta bimbingan dan petunjuk bagi penulis dalam menyelesaikan skripsi.

6. Bapak Drs.Rahmad Sumanjaya Hasibuan, Msi selaku Dosen Penguji I. 7. Bapak Syarief Fauzi, SE, M.Acc, Ak selaku Dosen Penguji II.

8. Seluruh Bapak/Ibu dosen Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara, khususnya dosen Departemen Ekonomi Pembangunan yang telah mendidik penulis selama diperkuliahan serta seluruh staff/pegawai Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.

9. Seluruh staff pegawai REI, Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik dan PT. Ira Widya Utama di Kota Medan yang telah banyak membantu penulis dalam memberikan data yang berhubungan dengan skripsi ini.

10.Yang teristimewa kepada kedua orang tua tersayang serta orang terkasih Zulheri Fauzi, terima kasih atas doa, bimbingan, motivasi serta dukungan moril dan materil selama penulis menyelesaikan skripsi ini.

11.Buat sahabat-sahabat tercinta, yaitu : Nazmi, Lampita, Fitri, Yuni, Aisyah, Ria, Kiki, Andri, Melani, Kakak Lia terima kasih atas semangat dan doanya hingga skripsi ini terselesaikan.

12. Buat semua teman-teman, yaitu : Egi, Akhirul, Joni, Bodi, Robert, Bang Anto, Bang Ibnu, Bang Dauzi dan seluruh Mahasiswa stambuk 2005 Departemen Ekonomi Pembangunan serta pihak-pihak terkait lainnya yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu.

Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun demi kesempurnaan skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat memberika manfaat bagi kita semua. Amin

Medan, 22 Maret 2010

Penulis

ABSTRACTION

This thesis entitles “The Determinant Analysis that Influence the Demend for luxury homes Medan City (1988-2008)”. The data is used secondary data that contains two variables namely : dependent and independent variable. The independent variable that used is the amount of household, the price of housing, PDRB for the basic price, and inflation, and the dependent variable is the amount of demand for housing in Medan city. The data got from Bdan Pusat Statistik (BPS) and the report from the branch office of Indonesia Bank in Medan.

The problem is, are the four indepndent variable influenced to the demand for housing in Medan city. If yes, how big the influences, whether it is positive or negative influences to the demand for housing in Medan city. The research method that used is by descriptive analysis, quantitative analysis and regression analysis. The data is processed by using E-Views 5.0 Program as one of statistic application in computer.

The result of the expresses that not all of the independent variable (the amount of household, the price of housing, PDRB for the basic price, and inflation) influenced significantly to the demand for housing in Medan city. There are ony three variables that influenced to the demand for housing in Medan city, namely : PDRB for the basic price, the price of housing and inflation.

ABSTRAK

Skripsi dengan judul “Analisis Determinan Yang Mempengaruhi Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan (1988-2008)”. Data yang digunakan adalah data sekunder yang terdiri dari dua variablel yaitu : variabel dependent dan variabel independent. Variabel independent yang digunakan adalah Jumlah Rumah Tangga, Harga Perumahan, PDRB Atas Dasar Harga Berlaku, dan Inflasi, serta variabel dependentnya adalah Jumlah Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan. Data tersebut diperoleh dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan PT. Ira Widya Utama serta laporan dari kantor cabang Bank Indonesia di Medan. Permasalahannya yaitu apakah keempat variabel independent tersebut berpengaruh terhadap Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan. Jika berpengaruh, seberapa besar pengaruhnya, baik berpengaruh positif ataupun berpengaruh negatif terhadap Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan. Metode penelitian yang digunakan yaitu dengan analisis deskriptif dan analisis kuantitatif dengan analisis regresi. Data tersebut diolah dengan menggunakan Program E-views 5.0 yang merupakan salah satu aplikasi statistik komputer.

Hasil penelitian yang diperoleh adalah ternyata tidak semua variabel independent (Jumlah Rumah Tangga, Harga Perumahan, PDRB Atas Dasar Harga Berlaku, dan Inflasi) berpengaruh signifikan terhadap Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan. Hanya ada tiga variabel yang dapat memberikan pengaruh terhadap Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan, yaitu : PDRB Atas Dasar Harga Berlaku, Harga rumah, dan Inflasi.

M o t t o

“Allah tidak akan merubah nasib suatu kaum, hingga kaum itu sendiri yang

mengubah nasib mereka.” (Qs. AR-Ra’ad, ayat 11).

“Sungguh bersama kesukaran pasti ada kemudahan. Karena itu apabila

selesai suatu tugas, mulailah tugas yang lain dengan sungguh-sungguh. Hanya

kepada Tuhanmu hendaknya engkau berharap.” (Qs. Asy Syarh 94: 58).

“Jika kamu melihat suatu keindahan tidak dibarengi dengan rasa malu,

bagaikan kamu melihat bunga tanpa keindahannya. Setiap kegagalan merupakan

suatu pijakan awal. Setiap langkah yang engkau tempuh mulailah dengan hal yang

terkecil. Setiap langkah yang engkau lakukan harus didasari dengan berusaha.

Karena sesungguhnya sesudah kesulitan itu ada kemudahan.”(Qs. Al-insyirah 94).

“Bahwa ilmu pengetahuan itu menambahkan mulia orang yang mulia dan

meninggikan seseorang budak sampai ke tingkat raja-raja.” (Hadits Nabi SAW).

“ Jadilah pemberani yang memiliki ketahanan, sebaik-baik keberanian

adalah bersikap dan berkata jujur dalam soal haq, menyimpan rahasia, berani

mengakui kesalahan, berlaku adil dan seksama sekalipun terhadap diri sendiri,

mengendalikan amarah dan menepati janji dan sesuatu yang telah disanggupi dan

dijanjikan jangan ingkar apapun situasi dan kondisinya.” (Agenda Muslim,

Hazanah Ilmiah Islamiyah).

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ... i

ABSTRAK ... iv

MOTTO ... vi

DAFTAR ISI ... vii

DAFTAR TABEL ... xi

DAFTAR GAMBAR ... xii

BAB I PENDAHULUAN ... 1

1.1 Latar Belakang Pemilihan Judul ... 1

1.2 Perumusan Masalah... 5

1.3 Hipotesis ... 6

1.4 Tujuan Penelitian ... 7

1.5 Manfaat Penelitian ... 7

BAB II URAIAN TEORITIS ... 9

2.1 Sejarah Berdirinya Perusahaan ... 9

2.1.1 Struktur Organisasi ... 11

2.1.2 Bentuk Struktur Organisasi ... 15

2.2 Pengertian Perumahan dan Pemukiman ... 15

2.2.1 Hakekat Rumah Bagi Manusia ... 16

2.2.2 Peran Rumah Dalam Pembangunan Bangsa ... 16

2.3 Teori Permintaan ... 18

2.3.1 Pengertian Permintaan ... 18

2.3.2 Hukum Permintaan ... 19

2.3.3 Fungsi Permintaan ... 20

2.3.4 Kurva Permintaan ... 21

2.4 Teori Penawaran ... 23

2.4.1 Pengertian Penawaran ... 23

2.4.2 Hukum Penawaran... 24

2.4.3 Fungsi Penawaran ... 25

2.4.4 Kurva Penawaran ... 25

2.5 Konsep PDRB ... 27

2.5.1 Pendapatan Regional ... 27

2.5.2 PDRB Atas Dasar Harga Berlaku ... 27

2.5.3 PDRB Atas Dasar Harga Konstan ... 28

2.5.4 Pendapatan Perkapita ... 28

2.5.5 Metode Perhitungan Pendapatan Regional ... 28

2.5.5.1 Metode Langsung ... 29

2.5.5.2 Metode Tidak Langsung ... 31

2.6 Inflasi ... 31

2.6.1 Pengertian Inflasi ... 31

2.6.2 Penggolongan Inflasi ... 32

2.7 Konsep Penduduk... 35

2.7.1 Dinamika Penduduk ... 35

BAB III METODE PENELITIAN ... 36

3.1 Ruang Lingkup Penelitian ... 36

3.2 Lokasi Penelitian ... 36

3.3 Jenis dan Sumber Data ... 36

3.4 Metode dan Teknik Pengumpulan Data ... 36

3.5 Pengolahan Data ... 37

3.6 Model Analisis Data ... 37

3.7 Uji Kesesuaian ... 39

3.7.1 Koefisien Determinasi (R2) ... 39

3.7.2 Uji F-Statistik (Overall Test) ... 39

3.7.3 Uji t-Statistik (Partial Test) ... 41

3.8 Uji Penyimpangan Asumsi Klasik ... 42

3.8.1 Multikolinearity ... 42

3.8.2 Autokorelasi ... 43

3.9 Defenisi Operasional ... 46

BAB IV HASIL dan PEMBAHASAN ... 47

4.1 Kondisi Geografis Kota Medan ... 47

4.2 Kondisi Demografis Kota Medan ... 49

4.3 Kondisi Topografis Kota Medan... 51

4.5 Perkembangan Perumahan di Kota Medan ... 56

4.6 Perkembangan Jumlah Rumah Tangga di Kota Medan ... 58

4.7 Perkembangan Harga Rata-Rata Perumahan di Kota Medan ... 60

4.8 Perkembangan PDRB dan Pendapatan Regional Perkapita di Kota Medan... 62

4.9 Hasil Analisa ... 64

4.9.1 Interprestasi Model ... 65

4.9.2 Analisa Koefisien Determinasi... 67

4.9.3 Uji t-Statistik ... 67

4.9.4 Uji F-Statistik ... 71

4.9.5 Uji Asumsi Klasik ... 73

BAB V KESIMPULAN dan SARAN ... 75

5.1 Kesimpulan ... 75

5.2 Saran ... 76 DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

SURAT PERNYATAAN

DAFTAR TABEL

Tabel 1 : Jumlah Penduduk di Kota Medan Periode 1988-2008 ... 52 Tabel 2 : PDRB Atas Dasar Harga Konstan dan Tingkat Inflasi di

Kota Medan Periode 1988-2008 ... 55 Tabel 3 : Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan

Periode 1988-2008 ... 57 Tabel 4 : Perkembangan Jumlah Rumah Tangga di Kota Medan

Periode 1988-2008 ... 59 Tabel 5 : Perkembangan Harga Rata-Rata Rumah Mewah di Kota Medan Periode 1988-2008 ... 61 Tabel 6 : Perkembangan PDRB dan Pendapatan Perkapita Atas Dasar Harga Berlaku di Kota Medan Periode 1988-2008 ... 63

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 : Kurva Permintaan Stok Rumah ... 22

Gambar 1.2 : Kurva Penawaran Untuk Rumah ... 26

Gambar 3.7.2 : Kurva Uji F-Staistik ... 40

Gambar 3.7.3 : Kurva Uji t-Statistik ... 42

ABSTRACTION

This thesis entitles “The Determinant Analysis that Influence the Demend for luxury homes Medan City (1988-2008)”. The data is used secondary data that contains two variables namely : dependent and independent variable. The independent variable that used is the amount of household, the price of housing, PDRB for the basic price, and inflation, and the dependent variable is the amount of demand for housing in Medan city. The data got from Bdan Pusat Statistik (BPS) and the report from the branch office of Indonesia Bank in Medan.

The problem is, are the four indepndent variable influenced to the demand for housing in Medan city. If yes, how big the influences, whether it is positive or negative influences to the demand for housing in Medan city. The research method that used is by descriptive analysis, quantitative analysis and regression analysis. The data is processed by using E-Views 5.0 Program as one of statistic application in computer.

The result of the expresses that not all of the independent variable (the amount of household, the price of housing, PDRB for the basic price, and inflation) influenced significantly to the demand for housing in Medan city. There are ony three variables that influenced to the demand for housing in Medan city, namely : PDRB for the basic price, the price of housing and inflation.

ABSTRAK

Skripsi dengan judul “Analisis Determinan Yang Mempengaruhi Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan (1988-2008)”. Data yang digunakan adalah data sekunder yang terdiri dari dua variablel yaitu : variabel dependent dan variabel independent. Variabel independent yang digunakan adalah Jumlah Rumah Tangga, Harga Perumahan, PDRB Atas Dasar Harga Berlaku, dan Inflasi, serta variabel dependentnya adalah Jumlah Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan. Data tersebut diperoleh dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan PT. Ira Widya Utama serta laporan dari kantor cabang Bank Indonesia di Medan. Permasalahannya yaitu apakah keempat variabel independent tersebut berpengaruh terhadap Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan. Jika berpengaruh, seberapa besar pengaruhnya, baik berpengaruh positif ataupun berpengaruh negatif terhadap Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan. Metode penelitian yang digunakan yaitu dengan analisis deskriptif dan analisis kuantitatif dengan analisis regresi. Data tersebut diolah dengan menggunakan Program E-views 5.0 yang merupakan salah satu aplikasi statistik komputer.

Hasil penelitian yang diperoleh adalah ternyata tidak semua variabel independent (Jumlah Rumah Tangga, Harga Perumahan, PDRB Atas Dasar Harga Berlaku, dan Inflasi) berpengaruh signifikan terhadap Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan. Hanya ada tiga variabel yang dapat memberikan pengaruh terhadap Jumlah Permintaan Perumahan di Kota Medan, yaitu : PDRB Atas Dasar Harga Berlaku, Harga rumah, dan Inflasi.

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Pemilihan Judul

Perkembangan bisnis perumahan di masa sekarang telah mengalami peningkatan yang sangat pesat. Diperkirakan kebutuhan akan perumahan per tahun mencapai 1,2 juta unit rumah yang tersebar di seluruh Indonesia.

Realisasi pembangunan perumahan dan pemukiman dalam Pelita VI menunjukan perkembangan yang sangat menggembirakan. Karena itu tidak mengherankan apabila kuantitas dan kualitas tempat tinggal merupakan salah satu dimensi daripada kesejahteraan setiap masyarakat. Faktor sosial-ekonomi, budaya dan lingkungan adalah beberapa penentu tipe dan kualitas tempat tinggal yang dipilih masyarakat. Dalam upaya peningkatan kesejahteraan tidak jarang pemerintah dan institusi ikut mengatur perihal tempat tinggal anggota masyarakat untuk meningkatkan kualitas pemukiman.

Untuk menyediakan data tentang perumahan tersebut diperlukan upaya yang terus-menerus dan akan memakan waktu lama. Namun, sementara itu pemerintah, dalam hal ini Badan Pusat Statistik (BPS), berupaya menyediakan data dasar dengan melaksanakan kegiatan pengumpulan data tentang perumahan melalui pendaftaran bangunan dan rumah tangga yang diintegrasikan dengan pelaksanaan sensus penduduk.

Tetapi dalam kenyataanya dalam usaha mewujudkan terciptanya pembangunan perumahan tersebut para developer yang tergabung dalam REI mengalami berbagai kendala, salah satunya adalah adanya beban pajak yang harus dibebankan kepada developer. Sehingga para developer tersebut yang tergabung dalam REI meminta pemerintah untuk segera menghapus pajak Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sebab hal tersebut akan menjadi ganjalan serta penghalang bagi para

developer untuk melakukan kerjasama dengan pemerintah terutama untuk para

pengembang perumahan, karena bagaimanapun juga pengembangan perumahan (developer), akan kurang tertarik jika pengembangan perumahan yang dilakukan bersama-sama pemerintah masih juga dikenai pajak oleh pemerintah.

Pola penanganan perumahan ini pada dasarnya melihat rumah sebagai produk komoditi yang dapat diproduksi secara besar-besaran untuk dipasarkan agar menutup kesenjangan antara permintaan rumah (demand) dan atau sebagai benda sosial (social

goods) yang harus diproduksi besar-besaran untuk dialokasikan khususnya bagi

kelompok masyarakat berpenghasilan menengah ke atas, sebagai upaya jalan pintas untuk mengoreksi disparitas sosial-ekonomi. Pola ini meletakkan pemerintah beserta kerabat kerjanya sektor swasta formal, sebagai tokoh sentral dan penentu dalam seluruh proses pembangunan rumah ini (bertumpu pada pemerintah).

Sering kali untuk memperkuat/mendukung rancangan ini penyediaan rumah melalui pola ini juga didudukkan sebagai alat/instrumen pengarah untuk mengatur tata ruang pertumbuhan ekonomi. Tidak disangka pola penanganan pembangunan perumahan ini telah mampu melahirkan proyek-proyek pembangunan rumah baru

skala besar tersebar di kota-kota besar dan menengah di Indonesia dan memproduksi berbagai bangunan rumah.

Meskipun demikian hasil tersebut ternyata hanya mampu memenuhi sekitar 10% dari jumlah kebutuhan rumah perkotaan di Indonesia bila tidak dikaitkan dengan kelompok sasaran yang harus dicapai, sehingga 90% dari masyarakat khususnya yang berpenghasilan rendah harus menyediakan rumah mereka sendiri.

Agar pola penanganan perumahan ini mampu terus-menerus memproduksi rumah dalam rangka menyediakan perumahan bagi seluruh warga masyarakat yang membutuhkan termasuk yang berpenghasilan menengah ke atas.

Dalam masalah ini pemerintah memberikan berbagai kebijakan serta kemudahan kepada developer dalam hal penghapusan pajak izin untuk mendirikan pembangunan rumah (IMB), di tempat-tempat yang akan digunakan sebagai lahan pembangunan perumahan baru. Pemberian kemudahan kepada developer dari pemerintah dalam hal pemberian perizinan tersebut bertujuan untuk menarik minat para pengembang perumahan agar tertarik untuk ikut membantu dalam hal pengembangan dan pembangunan rumah untuk masyarakat, serta untuk menarik minat para developer agar turut serta dalam menyukseskan pembangunan rumah untuk masyarakat.

Adapun beberapa faktor yang mempengaruhi permintaan rumah, yaitu : a. Jumlah Rumah Tangga.

Di mana jumlah rumah tangga di Kota Medan terus mengalami peningkatan pada tahun 1988 berjumlah 235 jiwa sampai akhir tahun 2008 berjumlah 105 jiwa.

b. Tingkat Harga Perumahan.

Sifat hubungan seperti itu disebabkan karena kenikan harga perumahan menyebabkan para pembeli mencari barang substitusi terhadap barang yang mengalami kenaikan harga. Dalam hal ini memungkinkan bahwa apabila harga perumahan mengalami kenaikan, maka masyarakat yang berpenghasilan kecil tidak mampu membeli rumah mewah. Sebaliknya apabila harga perumahan turun, maka masyarakat akan terdorong untuk membeli barang yang mengalami penurunan harga. Dalam hal ini rumah sangat sederhana. Di mana pada tahun 1988 harga perumahan Rp 22.500.000 juta dan menjadi Rp 307.710.000 juta pada tahun 2008.

c. Pendapatan Perkapita.

Dalam hal ini, pendapatan perkapita di Kota Medan pada tahun 1988 Rp 859.096 juta menjadi Rp 13.842.872 juta pada tahun 2008. Berdasarkan penjelasan tersebut maka dapat menempatkan kota Medan sebagai daerah yang paling menjanjikan kehidupan yang lebih menyenangkan.

d. Inflasi

Dalam hal ini, laju inflasi di Kota Medan pada tahun 1989 adalah 6,67 % dan pada tahun 2008 mencapai 10,63 %.

Berdasarkan keterangan tersebut maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian dalam skripsi ini yang berjudul : “Analisis Determinan Yang Mempengaruhi Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan (Studi Kasus PT. Ira Widya Utama)”.

1.2 Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan di atas, maka penulis menyimpulkan perumusan masalah sebagai kajian dari objek yang diteliti. Permasalahan dalam penelitian ini dirumuskan sebagai berikut :

1. Bagaimana pengaruh jumlah rumah tangga terhadap jumlah permintaan rumah mewah di Kota Medan periode 1988-2008 ?

2. Bagaimana pengaruh harga rumah terhadap jumlah permintaan rumah mewah di Kota Medan periode 1988-2008 ?

3. Bagaimana pengaruh pendapatan terhadap jumlah permintaan rumah mewah di Kota Medan periode 1988-2008 ?

4. Bagaimana pengaruh tingkat inflasi terhadap jumlah permintaan perumahan di Kota Medan ?

1.3 Hipotesis

Hipotesis berasal dari perkataan hipo (hypo) yang berarti kurang dari, dan

tesis (thesis) yang berarti pendapat. Jadi hipotesis adalah suatu pendapat atau

kesimpulan yang sifatnya masih sementara dan belum benar-benar berstatus sebagai tesa. Setelah hipotesis lulus dari berbagai pengujian (test) , maka hipotesis semakin kuat kedudukannya. Dari perumusan masalah di atas, maka penulis memberikan hipotesis sebagai berikut :

a. Jumlah Rumah Tangga memberikan pengaruh yang positif terhadap permintaan rumah mewah di Kota Medan periode 1988-2008.

b. Tingkat Harga Rumah Mewah memberikan pengaruh yang positif terhadap permintaan rumah mewah di Kota Medan periode 1988-2008.

c. Pendapatan memberikan pengaruh yang positif terhadap permintaan rumah mewah di Kota Medan periode 1988-2008.

d. Laju inflasi memberikan pengaruh negatif terhadap permintaan perumahan di Kota Medan periode 1988-2008.

1.4 Tujuan Penelitian

Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

a. Untuk mengetahui seberapa besar pengaruh jumlah rumah tangga, harga perumahan, pendapatan perkapita dan tingkat inflasi terhadap permintaan perumahan di Kota Medan.

b. Untuk mengetahui bagaimana perkembangan permintaan perumahan di Kota Medan.

c. Untuk mengetahui variabel yang paling besar pengaruhnya terhadap permintaan perumahan di Kota Medan.

1.5 Manfaat Penelitian

Adapun manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut : a. Bagi Penulis.

Penelitian ini sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi jurusan Ekonomi Pembangunan di Universitas Sumatera Utara.

b. Bagi Pemerintah.

Bagi pemerintah dapat digunakan sebagai masukan dalam menentukan kebijakan selanjutnya mengenai permasalahan pembangunan perumahan.

c. Bagi Perkembangan Ilmu Pengetahuan.

Diharapkan adanya penelitian ini akan memacu semangat para peneliti di bidang properti untuk menciptakan perumahan dan pemukiman yang dapat meningkatkan pendapatan daerah.

d. Bagi developer.

Serta bagi developer agar dapat digunakan sebagai acuan dan alat untuk memprediksi langkah-langkah selanjutnya untuk pengembangan bisnis properti di masa mendatang.

BAB II

URAIAN TEORITIS

2.1 Sejarah Berdirinya Perumahan

Perumahan di PT. Ira Widya Utama merupakan salah satu perusahaan swasta yang bergerak dibidang kontraktor, dimana pada mulanya perusahaan ini berbentuk perseroan komanditer dengan nama CV. Ira Corporation yang berdiri pada tanggal 17 April 1972 yang terletak di Jalan Pahlawan No. 52 Medan. Perusahaan ini mengawali usahanya sebagai General Kontraktor yang mengutamakan pekerjaan pembangunan dan pemeliharaan bangunan-bangunan jalan dan saluran irigrasi. Untuk memperluas dan mengembangkan usahanya, maka CV. Ira Corporation diubah menjadi PT. Ira Corporation pada tanggal 23 Februari 1983 dihadapan notaris Sundari Siregar, SH dan berkedudukan di Jalan Bukit Barisan Dalam No.15 dengan meningkatkan jumlah karyawan 51 orang. Setelah berjalan beberapa bulan, nama PT. Ira Corporation dirasa ganjil mengingat kata Corporation mengandung arti sama dengan Perseroan Terbatas, maka pada tanggal 17 Juni 1983, PT. Ira Corporation diubah lagi menjadi PT. Ira Widya Utama Medan dan berkedudukan di Jalan Cactus Raya Blok J Komplek Taman Setia Budi Indah (TASBI).

Perubahan ini dibuat dihadapan notaris Sundari Siregar, SH dengan akte No. 29 tertanggal 17 Juni 1983 di Medan, dan disetujui Menteri Kehakiman Republik Indonesia pada tanggal 26 Juli 1983 dengan daftar keputusan No. C 2-5149, HT,

01,01, Tahun 1983 dan dapat dilihat pada berita Negara Republik In donesia No. 955-1983.

Salah satu ciri Perseroan Terbatas adalah bahwa modal perusahaan terdiri dari penjualan saham-saham PT. Ira Widya Utama Medan mengawali usahanya dengan modal sektor Rp. 100.000.000,00 yang terbagi atas 100 lembar saham @ Rp. 1.000.000,00 yang masing-masing dimiliki oleh :

 Tuan Yopie S Batubara 50 lembar saham  Ny. T.R Bulan Nasution 20 lembar saham  Tuan Abdullah Sony Batubara 10 lembar saham  Nona Indira Marwanti Batubara 10 lembar saham  Nona Putri Kumala Sari Batubara 10 lembar saham

Selanjutnya untuk menambah dan memperbesar modal saham disektor, dalam rapat umum luar biasa pemegang saham sebagaimana yang termuat dalam notulen rapat, maka diadakan perubahan akte dihadapan notaris Sundari Siregar, SH dengan perubahan akte No. 23 tanggal 12 November 1986 tentang perubahan-perubahan. Dalam anggaran dasar perubahan tersebut, yaitu mengenai penambahan modal serta jumlah penyetorannya, dengan susunan pemegang saham adalah :

 Tuan Yopie S Batubara 7803 lembar saham  Ny. T.R Bulan Nasution 2350 lembar saham  Tuan Abdullah Sony Batubara 2350 lembar saham  Nona Indira Marwanti Batubara 2350 lembar saham  Nona Putri Kumala Sari Batubara 50 lembar saham

Jumlah 14.903 lembar saham

Seluruh saham disektor dengan nilai nominal per lembar saham @ Rp. 100.000.000,00.

Adapun susunan pengurus PT. Ira Widya Utama Medan adalah :

 Komisaris : Ny. T.R Bulan Nasution

 Direktur Utama : Drs. H. Rusli Batubara  Wakil Direktur Utama : Ir. Dulang Martapa  Direktor Keuangan dan Umum : Indra Bakti Lubis  Direktur Unit Usaha : Indira Marwanti

2.1.1 Struktur Organisasi

Struktur organisasi menunjukan kerangka atau bagan yang menggambarkan jaringan hubungan kerja dan susunan pola hubungan yang menunjukan kedudukan, tugas dan tanggung jawab secara hirarki yang terdapat pada suatu perusahaan. Adapun struktur organisasi serta tugas dan tanggung jawabnya yang terdapat pada perusahaan ini adalah :

A. Dewan Komisaris

Melakukan pengawasan dan pemantauan langsung terhadap pelaksanaan operasional, melaporkan secara berkala (mingguan) kepada pemegang saham mengenai hasil pengawasan dan pemantauan langsung terhadap direksi perusahaan. Memberikan rekomendasi kepada para pemegang saham mengenai hal-hal yang perlu

menjadi keputusan pemegang saham dan menyampaikan hasil laporan evaluasi secara menyeluruh terhadap kinerja direksi dalam Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS).

B. Direktur Utama

Menetapkan seluruh kebijaksanaan perusahaan serta terselenggarakannya koordinasi dan pengendalian diseluruh unit organisasi, dan melaksanakan kebijaksanaan strategi yang telah ditetapkan. Selain itu bertanggung jawab atas efektivitas pelaksanaan kebijaksanaan menyeluruh perusahaan.

C. Direktur Administrasi dan Keuangan

Menetapkan kebijaksanaan dan terselenggaranya pengendalian di bidang sumber daya manusia, umum, akuntansi, dan keuangan. Merencanakan sistem informasi sumber daya manusia, umum, akuntansi perusahaan dan kebijaksanaan mekanisme kerja. Selain, itu merencanakan sistem informasi pencatatan dan pengelolaan barang yang dibeli perusahaan, pengadaan dan kebijaksanaan mekanisme kerja dan melaksanakan kegiatan di bidang akuntansi.

D. Direktur Operasi

Mengkoordinir dan memonitori rencana dan program kerja perusahaan di bidang perencanaan pembangunan, pengelolaan dan pemasaran unit-unit usaha. Selain itu mengkoordinir dan mengevaluasi realisasi pembangunan, pengelolaan dan pemasaran, mengevaluasi secara periodik efektivitas dan efisiensi mekanisme kerja yang ada di bawah tanggung jawabnya. Dan bertanggung jawab atas terselenggaranya perencanaan dan penerbitan laporan pembangunan, pengelolaan dan pemasaran perusahaan secara tepat waktu, lengkap dan akurat.

E. General Manager Administrasi dan Keuangan

Menetapkan kebijaksanaan dan terselenggaranya pengendalian bidang akuntansi dan keuangan, menetapkan kebijaksanaan dalam perencanaan sistem informasi keuangan perusahaan dan kebijaksanaan mekanisme kerja. Dan bertanggung jawab atas pelaksanaan kegiatan di bidang keuangan dan akuntansi.

F. General Manager Operasional

Menetapkan kebijaksanaan, penyelenggaraan dan pengendalian PT. Ira Widya Utama, menetapkan kebijaksanaan dalam perencanaan sistem inormasi pemasaran perusahaan dan kebijaksanaan mekanisme kerja, dan bertanggung jawab atas terselenggaranya perencanaan dan penerbitan laporan pembangunan, pengelolaan dan pemasaran perusahaan secara tepat waktu, akurat dan lengkap.

G. Manager Akuntansi

Mengkoordinasi penyusunan anggaran pendapatan dan biaya perusahaan, menerbitkan laporan realisasi anggaran dan laporan keuangan perusahaan, tepat waktu dan akurat. Bertanggung jawab atas kebijaksanaan dalam perencanaan sistem informasi dan komputerisasi akuntansi perusahaan dan kebijaksanaan mekanisme kerja.

H. Manager Keuangan

Bertanggung jawab dalam perencanaan dan pengelolaan keungan perusahaan, menetapkan kebijaksanaan dalam perencanaan sistem keuangan perusahaan dan kebijaksanaan mekanisme kerja.

I. Manager Bangian Umum dan Rumah Tangga

Bertanggung jawab atas penyelenggaraan dan penyelesaian masalah umum dan rumah tangga, dan melaksanakan manajemen inventaris, perlengkapan transportasi. Menetapkan kebijaksanaan dalam perencanaan sistem informasi bidang umum dengan koordinasi bersama seksi sistem informasi dan pelaporan.

J. Manager Personalia

Bertanggung jawab atas terlaksananya sistem perencanaan, rekruitmen dan pembinaan personalia yang efektif dan efisien, melakukan pembinaan dan penilaian prestasi karyawan serta pemberian penghargaan. Dan melaksanakan pengembangan sumber daya manusia.

K. Manager Pemasaran

Bertanggung jawab terhadap rencana dan strategi pemasaran berdasarkan kebijakan pemasaran yang telah menjadi keputusan perusahaan dan bertanggung jawab terhadap efektivitas kegiatan pemasaran yang dilakukan perusahaa.

L. Manager Pembangunan

Bertanggung jawab terhadap penyusunan program dan rencana produksi berdasarkan jadwal produksi yang telah ditetapkan menejemen. Bertanggung jawab terhadap ketepatan jadwal produksi atau pembangunan sesuai dengan kotrak yang telah ditetapkan. Melaksanakan program dan kegiatan monitoring/pengawasan produksi agar pembangunan dapat dilaksanakan tepat waktu dengan kualitas sesuai dengan persyaratan.

2.1.2 Bentuk Struktur Organisasi PT. Ira Widya Utama & Group RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM DEWAN KOMISARIS KOMISARIS UTAMA DIREKTUR UTAMA

WAKIL DIREKTUR UTAMA BIDANG OPERASI WAKIL DIREKTUR UTAMA BIDANG

ADMINISTRASI & KEUANGAN

DIREKTUR OPERASI DIREKTUR

ADMINISTRASI & KEUANGAN

KOORDINATOR STAFF AHLI SATUAN PENGAWAS INTERN KETUA SEKRETARIS DIREKTUR UTAMA KOMITE AUDIT SEKRETARIS DEWAN KOMISARIS STAFF AHLI Perkebunan & Hub. I.N STAFF AHLI Bidang Keamanan STAFF AHLI Bidang Humas STAFF AHLI Bidang Legal AUDITOR SENIOR GENERAL MANAGER ADMINISTRASI & KEUANGAN MANAGER Bag.

Umum & R. Tangga Bag. PersonaliaMANAGER AUDITOR

YUNIOR

MANAGER

Bag. Akuntansi Bag. KeuanganMANAGER

KASI R. Tangga Bag. Umum & R.

Tangga KASI Perlengkapan & Transportasi

STAFF STAFF STAFF KASI Anggaran & Verifikasi KASI Treasury KASI Perpajakan STAFF KHUSUS . STAFF KASI Akuntansi Biaya KASI SISTEM Informasi & Pelaporan KASI Akuntasi Keuangan . STAFF KHUSUSSTAFF

GENERAL MANAGER OPERASIONAL MANAGER Bag.Pemasaran STAFF Urusan Sertifikasi MANAGER Bag. Pembangunan STAFF Urusan Perizinan STAFF Urusan BP& Lingkungan PIMPRO

Pembangunan KOORDINATORSALES

STAFF STAFF

2.2 Pengertian Perumahan dan Pemukiman

Perumahan dalam arti luas meliputi rumah dan segala fasilitas pendukungnya yang merupakan suatu lingkungan perumahan. Fasilitas lingkungan perumahan mencakup : penyediaan air, saluran pembuangan, jalan serta taman yang penting bagi pemeliharaan lingkungan hidup. Sedangkan pemukiman adalah bangunan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau tempat hunian dan tempat membina keluarga.

2.2.1 Hakekat Rumah Bagi Manusia

Manusia sebagai makluk sosial yang tidak dapat hidup dengan cara menutup diri dari lingkungannya. Mempunyai hubungan secara horisontal terhadap lingkungan alam tempat hidup, serta satu kesatuan struktural secara harmonis yang mempunyai hubungan vertikal kepada Tuhan Yang Maha Esa. Oleh sebab itu dari pengertian dasar tersebut maka harus tampak serta terwujud dalam rumah, agar dapat memberi arti dalam kehidupan manusia. Rumah di sini tidak dilihat sebagai benda dan sarana hidup, tetapi sebagai satu proses bermukim yaitu kehidupan manusia dalam menciptakan ruang hidup di lingkungan masyarakat dan alam sekitarnya.

2.2.2 Peran Rumah Dalam Pembangunan Bangsa

Sering kali tanpa rumah atau tempat bermukim yang tetap keberadaan seseorang secara formal sulit diakui (memiliki KTP) sehigga kesepakatan untuk masuk dunia formal dimana kebijaksanaan pembangunan diarahkan menjadi tertutup.Rumah atau tempat bermukim dengan demikian merupakan pintu masuk ke dunia yang menjanjikan pemenuhan kebutuhan dasar lainnya. Malah keadaan rumah secara umum sering dianggap sebagai barometer taraf hidup suatu bangsa. Lebih lanjut GBHN 1993 menekankan bahwa pembangunan sektor rumah dan permukiman dalam PJPT II lebih diarahkan untuk meningkatkan kualitas kehidupan keluarga dan masyarakat, menciptakan kerukunan hidup keluarga dan kesetiakawanan sosial masyarakat dalam rangka membentuk lingkungan serta persemaian nilai budaya dan pembinaan watak anggota keluarga. Jadi rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar

manusia yang dapat berfungsi sebagai sarana produktif keluarga merupakan titik strategi dalam pembangunan manusia seutuhnya seperti dicita-citakan GBHN karena dengan pemenuhan kebutuhan dasar lainnya sehingga mempercepat pembangunan keluarga yang pada gilirannya mempercepat pembangunan bangsa.

2.2.3 Rumah Dalam Rangka Pemenuhan Kebutuhan Dasar

Rumah merupakan salah satu permasalahan yang terus berkelanjutan, bahkan terus menerus meningkat permintaanya seiring dengan pertumbuhan penduduk serta dinamikanya. Di dalam pembangunan nasional, rumah merupakan salah satu unsur dasar kesejahteraan rakyat di samping pangan dan sandang, serta merupakan bagian dari pembangunan nasional yang dapat mendukung sektor-sektor pembangunan lain, maka dari itu masalah rumah harus ditangani secara mendasar untuk kepentingan jangka panjang demi kelangsungan hidup. Selain itu rumah juga berfungsi sebagai pembentukan moral dan pendidikan penghuni dan anggota keluarga lain.

Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa sebuah perumahan disebut layak bila ada keterpaduan yang serasi antara:

1). Perkembangan rumah dan penghuninya, artinya rumah bukan hasil akhir yang tetap tetapi proses yang berkembang.

2). Rumah dengan lingkungan (alam) sekitarnya, artinya lingkungan rumah dan lingkungan sekitarnya terjaga selalu baik.

3). Perkembangan rumah dan perkembangan kota, artinya kota yang dituntut makin global dan urbanized memberi manfaat positif bagi kemajuan warga kota di rumah masing-masing.

4). Perkembangan antar kelompok warga dengan standar layak sesuai keadaan dan tuntutan masing-masing kelompok, artinya tiap kelompok warga punya kesempatan sama untuk berkembang sesuai dengan tuntutan yang ditetapkan sendiri.

Standar fisik dan dukungan untuk maju bagi penghuni artinya standar fisik rumah tidak sepenting dan menentukan seperti peningkatan produktivitas yang diberikannya terhadap mobilitas penghuni/pemiliknya dalam kegiatannya.

2.3 Teori Permintaan 2.3.1 Pengertian Permintaan

Yang dimaksud dengan permintaan adalah jumlah barang yang diminta konsumen pada suatu waktu, yang didukung oleh daya beli. Yang dimaksud dengan daya beli adalah kemampuan konsumen untuk membeli sejumlah barang yang diinginkan, yang biasanya dinyatakan dalam bentuk uang. Namun demikian daya beli tersebut juga relatif terbatas seperti halnya sumber-sumber ekonomi lainnya.

Teori permintaan menerangkan tentang ciri hubungan antara jumlah permintaan dan harga. Permintaan ini hanya didasarkan atas kebutuhan saja atau manusia mempunyai kebutuhan sehingga disebut permintaan absolut atau potensial. Dengan kebutuhan ini manusia atau individu mempunyai permintaan akan barang.

Banyaknya penduduk suatu negara menunjukkan pula besarnya permintaan masyarakat negara tersebut akan suatu barang tertentu.

Di dalam dunia nyata, suatu barang itu mempunyai harga di pasar. Oleh karena itu permintaan baru akan mempunyai arti pendukung oleh tenaga beli dari yang meminta barang tersebut. Permintaan yang didukung oleh kekuatan beli seseorang tergantung dari pendapatan yang dapat dibelanjakan dan harga barang.

Secara matematis dapat dijelaskan bagaimana perubahan harga dan pendapatan secara bersama-sama mempengaruhi terhadap jumlah barang yang diminta. Supaya dapat dianalisis dengan jelas tingkah laku konsumen yang dinyatakan dalam hukum permintaan. Artinya bagaimana reaksi konsumen dalam kesediaanya membeli barang yang bersangkutan, dengan asumsi cateris paribus.

2.3.2 Hukum Permintaan

Hukum permintaan menerangkan hubungan antara jumlah yang diminta terhadap suatu barang dengan harga barang tersebut.

Hukum permintaan mengatakan bahwa : “Makin rendah harga suatu barang, maka makin banyak permintaan terhadap barang tersebut. Sebaliknya makin tinggi harga suatu barang, maka semakin sedikit permintaan terhadap barang tersebut.” (Sadono, 2005).

Permintaan seseorang atau sesuatu masyarakat kepada sesuatu barang ditentukan oleh banyak faktor. Di antara faktor-faktor tersebut yang terpenting adalah seperti yang dinyatakan di bawah ini :

1. Harga barang itu sendiri.

2. Harga barang lain yang berkaitan erat dengan barang tersebut. 3. Pendapatan rumag tangga dan pendapatan rata-rata masyarakat. 4. Corak distribusi pendapatan dalam masyarakat.

5. Cita rasa masyarakat. 6. Jumlah penduduk.

7. Ramalan mengenai keadaan di masa yang akan datang.

Di dalam analisis permintaan perlu dibedakan antara dua istilah yaitu :

permintaan dan jumlah barang yang diminta. Dikatakan permintaan, jika yang

dimaksudkan adalah keseluruhan hubungan antara harga. Sedangkan jumlah barang

yang diminta maksudnya adalah banyak permintaan pada suatu tingkat harga tertentu

(Sadono, 2005).

2.3.3 Fungsi Permintaan

Yang dimaksud dengan fungsi permintaan adalah hubungan sistematis antara faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan dengan jumlah barang yang diminta oleh konsumen per satuan waktu. Secara umum fungsi permintaan dirumuskan sebaga berikut :

Qdx = f (Px, Py, I, T,...) Di mana :

Qdx = Jumlah permintaan barang x Px = Harga barang x

Py = Harga barang lain I = Pendapatan konsumen T = Selera.

2.3.4 Kurva Permintaan

Yang dimaksud dengan kurva permintaan adalah suatu garis/kurva yang menggambarkan sifat hubungan antara harga sesuatu barang tertentu dengan jumlah barang tersebut yang diminta oleh para pembeli.

Pada gambar di bawah ini diperlihatkan permintaan untuk stok perumahan dalam kurva (D) yang condong menurun. Semakin rendah harga perumahan (P1), semakin besar kuantitas yang diminta. Posisi kurva permintaan itu sendiri tergantung pada sejumlah variabel ekonomi:

1) Semakin besar kekayaan, semakin besar permintaan untuk perumahan. Semakin kaya individu, semakin banyak rumah yang ingin mereka miliki. Jadi kenaikan kekayaan akan mengeser kurva permintaan dari (D ke D’).

2) Kedua permintaan akan rumah sebagai aset (harta) tergantung pada hasil riil yang tersedia atas harta lainya. Jika hasil atas bentuk-bentuk lain dari kekayaan yang dilunasi misal obligasi rendah, maka rumah kelihatanya seperti sebuah bentuk

yang secara umum bias dianggap sebagai kekayaan. Semakin rendah hasil atas aset-aset (aktiva) lainya maka semakin besar permintaan untuk rumah. Bila terdapat pengurangan dari hasil yeald atas harta atau aktiva lain, seperti obligasi atau saham biasa, hal ini akan menggeser kurva permintaan dari (D ke D’)

Gambar 1.1

Kurva Permintaan Stok Rumah

3) Permintaan akan stok rumah tergantung pada pengembalian retrun riil netto yang diperoleh dengan memiliki rumah. Pengembalian bruto sebelum memperhitungkan biaya-biaya terdiri dari sewa, jika rumah itu disewakan atau hasil implisit yang diterima pemilik rumah dengan tinggal di dalam rumah itu, ditambah dengan keuntungan modal yang timbul karena kenaikan nilai rumah itu. Sebaliknya biaya untuk memiliki rumah terdiri dari biaya bunga, kususnya suku bunga hipotek

ditambah semua pajak benda tak bergerak, dan penyusutannya. Biaya-biaya ini dikurangi dari hasil bruto dan dengan penyesuaian-penyesuaian setelah pajak, merupakan hasil netto. Kenaikan dari hasil netto atas rumah dapat disebabkan oleh pengurangan dalam suku bunga hipotek, dan hal tersebut menjadikan rumah menjadi bentuk yang lebih menarik untuk dianggap sebagai kekayaan dan mengeser keatas kurva permintaan untuk rumah dari (D ke D’ ).

Harga rumah ditentukan oleh interaksi antara permintaan dengan penawaran stok rumah. Pada setiap waktu penawaran stok adalah tetap, terdapat stok rumah yang telah tertentu fixed yang tidak dapat disesuaikan dengan cepat sebagai tanggapan terhadap perubahan harga. Kurva penawaran untuk stok perumahan adalah kurva (S) dari gambar. Keseimbangan harga harta rumah (P1), ditentukan oleh perpotongan atara kurva penawaran dan permintaan. Harga harta rumah pada hakekatnya merupakan harga rumah itu sendiri.

2.4 Teori Penawaran 2.4.1 Pengertian Penawaran

Yang dimaksud dengan penawaran adalah jumlah barang yang ditawarkan oleh penjual/produsen di pasar pada suatu waktu.

Keinginan para penjual dalam menawarkan barangnya pada berbagai tingkat harga ditentukan oleh beberapa faktor, yaitu :

1) Harga barang itu sendiri 2) Harga barang-barang lain 3) Biaya produksi

4) Tujuan-tujuan operasi perusahaan tersebut 5) Tingkat teknologi yang digunakan.

2.4.2 Hukum Penawaran

Hukum penawaran adalah suatu pernyataan yang menjelaskan tentang sifat hubungan antara harga sesuatu barang dan jumlah barang tersebut yang ditaakan oleh para penjual.

Hukum penawaran mengatakan bahwa : “Makin tinggi harga sesuatu barang, semakin banyak jumlah barang tersebut aka ditawarkan oleh penjual. Sebaliknya makin rendah harga sesuatu barang, semakin sedikit jumlah barang tersebut yang ditawarkan dengan asumsi ceteris paribus.” (Sadono, 2005).

Di dalam analisis penawaran perlu dibedakan antara dua istilah yaitu :

penawaran dan jumlah barang yang ditawarkan. Dikatakan penawaran jika yang

dimaksudkan adalah keseluruhan kurva penawaran. Sedangkan jumlah barang yang

ditawarkan maksudnya adalah jumlah barang yang ditawarkan pada suatu tingkat

2.4.3 Fungsi Penawaran

Yang dimaksud dengan fungsi penawaran adalah hubungan sistematis antara faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran dengan jumlah barang yang ditawarkan oleh konsumen per satuan waktu. Secara umum fungsi permintaan dirumuskan sebaga berikut :

Qsx = f (Px, S, F, XM, T,...) Di mana :

Qsx = Jumlah penawaran barang x Px = Harga barang x

S = Penawaran dari input-input F = Keadaan alam

XM = Pajak T = Teknologi.

2.4.4 Kurva Penawaran

Yang dimaksud dengan kurva penawaran adalah suatu garis/kurva yang menunjukkan hubungan di antara harga sesuatu barang tertentu dengan jumlah barang tersebut yang ditawarkan.

Faktor-faktor yang mempengaruhi perumahan tersebut, dapat dilihat dalam kurva berikut ini :

Gambar 1.2

Kurva Penawaran Untuk Rumah

Kurva dalam gambar ini ditandai dengan (S), menunjukkan bagaimana jumlah perumahan yang akan ditawarkan untuk dijual berubah seiring dengan perubahan harga perumahan tersebut. Kurva penawaran naik kemiringannya: semakin tinggi harganya, semakin banyak developer mampu dan bersedia untuk membeli dan menjual rumah tersebut. Jika biaya rumah tersebut turun, developer dapat memproduksi rumah dengan jumlah yang sama pada harga yang lebih rendah atau jumlah rumah yang lebih besar dengan haga yang sama. Kemudian, kurva penawaran akan bergeser ke kanan dari (S ke S’).

Dengan demikian kurva penawaran S dalam Gambar 2.1. katakanlah pada harga (P`) jumlah rumah yang akan diproduksi dan dijual adalah (Q`). Sekarang, misalnya, harga bahan baku rumah turun. Bagaimana hal ini akan mempengaruhi kurva penawaran?

Harga bahan baku yang lebih rendah, atau biaya apa saja yang lebih rendah, membuat produksi rumah lebih menguntungkan, yang akan mendorong developer yang sudah eksis untuk memperluas produksi rumah dan memungkinkan para

developer baru memasuki pasar penawaran rumah. Jika pada saat yang sama harga

rumah tetap pada (P1), diperkirakan akan terjadi kenaikan jumlah penawaran keluaran yang lebih besar dari pada sebelumnya. Gambar 2.1. menunjukkan peningkatan ini dari (Q1 ke Q2). Bila biaya produksi rumah turun, output akan naik terlepas dari berapa besar harga rumah. Jadi seluruh kurva penawaran bergeser ke

kanan yang ditunjukkan dalam gambar sebagai pergeseran dari (S ke S’).

2.5 Konsep Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) 2.5.1 Pendapatan Regional

Pendapatan regional netto adalah produk domestik regional netto atas dasar biaya faktor dikurangi aliran dana yang keluar ditambah aliran dana yang masuk dan jumlah pendapatan yang benar-benar diterima oleh seluruh penduduk daerah tersebut.

2.5.2 PDRB Atas Dasar Harga Berlaku

Produk domestik regional bruto merupakan jumlah seluruh nilai produk barang dan jasa yang dihasilkan oleh unit-unit produksi yang beroperasi pada suatu daerah dalam jangka waktu tertentu. PDBR yang masih ada unsur inflasi dinamakan PDRB atas dasar haraga berlaku.

2.5.3 PDRB Atas Dasar Harga Konstan

Harga konstan artinya produk didasarkan atas harga pada tahun tertentu. Tahun yang dijadikan patokan harga disebut tahun dasar untuk penentuan harga konstan. Pada perhitungan atas dasar harga konstan berguna untuk melihat pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan atau sektoral.

2.5.4 Pendapatan Perkapita

Pendapatan perkapita adalah total pendapatan suatu daerah dibagi jumlah penduduk didaerah tersebut untuk tahun yang sama. Angka yang digunakan semestinya adalah pendapatan regional dibagi jumlah penduduk. Angka pendapatan perkapita dinyatakan dengan harga berlaku dibagi dengan jumlah penduduk. Angka pendapatan perkapita dinyatakan dengan harga berlaku maupun harga konstan tergantung pada kebutuhan.

Dalam perhitungan PDRB jumlah penduduk yang dibagi adalah jumlah penduduk akhir tahun sebelumnya ditambah dengan jumlah penduduk awal tahun dibagi dua.

2.5.5 Metode Perhitungan Pendapatan Regional

Metode tahap pertama dapat dibagi dalam dua metode yaitu metode langsung dan tidak langsung, metode langsung adalah penghitungan dengan menggunakan data daerah atau data asli yang menggambarkan kondisi daerah dan di gali dari sumber data ada yang didaerah itu sendiri. Metode lansung dapat dilakukan dengan dengan mempergunakan tiga macam cara, yaitu pendekatan produksi, pendekatan pendapatan dan pendekatan pengeluaran.

Metode tidak langsung adalah penghitungan dengan mengalokasikan pendapatan nasional menjadi pendapatan regional memakai berbagai macam indikator antara lain jumlah produksi dan luas areal sebagai alokatornya.

2.5.5.1Metode Langsung 1. Pendekatan Produksi

Pendekatan produksi merupakan cara perhitungan nilai tambah barang dan jasa yang diproduksi oleh suatu kegiatan atau sektor ekonomi dengan cara mengurangkan biaya dari total produk bruto sektor atau subsektor.

Pendekatan ini banyak digunakan untuk memperkirakan nilai tambah dari sektor produknya berbentuk fisik atau barang, seperti :

a. Pertanian, peternakan, kehutanan dan perikanan b. Pertambangan dan penggalian

c. Industri pengolahan d. Listrik, gas dan air bersih e. Bangunan

f. Perdagangan, hotel dan restoran g. Pengangkutan dan komunikasi

h. Keuangan, persewaan dan jasa perusahaan i. Jasa-jasa

j. Nilai tambah merupakan selisih antara nilai produksi (output) dan nilai biaya, yaitu bahan baku dari luar yang dipakai dalam proses produksi.

2. Pendekatan Pendapatan

Dalam pendekatan pndapatan, nilai tambah dari setiap kegiatan ekonomi diperkirakan dari semua menjumlahkan semua balas jasa yang diterima oleh faktor produksi, yaitu upah dan gaji serta surplus usaha, penyusutan dan pajak tidak langsung netto.

3. Pendekatan Pengeluaran

Pendekatan dengan segi pengeluaran adalah menjumlahkan nilai penggunaan akhir dari suatu barang dan jasa yang diproduksi dari dalam negeri. Kalau dilihat dari segi penggunaan maka total penyediaan atau produksi barang dan jasa digunakan untuk :

a. Konsumsi rumah tangga

b. Konsumsi lembaga swasta yang tidak mrncari untung c. Konsumsi pemerintahan

d. Pembentukan modal tetap bruto atau investasi e. Perubahan stok

f. Ekspor netto.

Ekspor netto adalah total ekspor dikurang impor. Perubahan stok adalah selisih antara awal tahun dengan akhir tahun dari bahan yang ada dalam penyimpanan produsen ataupun dalam proses produksi. Pendekatan pengeluaran juga menghitung apa yang diproduksi di wilayah tersebut tetapi hanya menjadi konsumsi atau pengguna akhir.

2.5.5.2 Metode Tidak Langsung

Metode tidak langsung adalah suatu cara mengalokasikan produk domestik bruto dari wilayah yang lebih luas ke masing-masing bagian wilayah. Misalnya mengalokasikan PDB Indonesia ke setiap propinsi dengan menggunakan alokator tertentu, yaitu :

1. Nilai produksi bruto/netto setiap sektor maupun subsektor pada wilayah yang dialokasikan

2. Jumlah produksi fisik 3. Penduduk

4. Tenaga kerja

5. Alokator tidak langsung lainnya.

Dengan memperhitungkan salah satu kombinasi dari beberapa alokator dapat diperhitungkan persentase masing-masing bagian propinsi terhadap nilai tambah setiap sektor atau subsektor.

2.6 Inflasi

2.6.1 Pengertian Inflasi

Inflasi adalah suatu kondisi terjadinya kenaikan harga-harga secara umum. Penyebab terjadinya inflasi dapat diidentifikasi dari sumber terjadinya inflasi. Seluruh faktor yang dapt mendorong (shifter) permintaan agregat ke kanan atas maupun penawaran agregat ke kiri adalah faktor yang menyebabkan inflasi.

Ada berbagai cara untuk menggolongkan inflasi, dan penggolongan yang dipilih adalah tergantung pada tujuan kita. Penggolongan pertama didasarkan atas parah tidaknya inflasi tersebut. Ada beberapa macam inflasi, yaitu :

1. Inflasi ringan (dibawah 10%) dalam setahun. 2. Inflasi sedang (antara 11%-30%) dalam setahun. 3. Inflasi berat (31%-100%) dalam setahun.

4. Hiperinflasi (diatas 100%) dalam setahun.

Penentuan parah tidaknya inflasi tentu saja sangat relative dan tergantung pada selera kita untuk menamakannya. Kita tidak bisa menentukan parah tidaknya suatu inflasi hanya dari sudut inflasi saja, tanpa mempertimbangkan siapa yang menanggung beban atau yang memperoleh keuntungan dari inflasi tersebut.

Penggolongan yang kedua adalah atas dasar sebab awal inflasi. Atas dasar ini kita bedakan 3 macam inflasi, yaitu :

1. Inflasi yang timbul karena permintaan masyarakat akan berbagai barang terlalu kuat yang disebut dengan demand inflation.

2. Inflasi yang timbul karena kenaikan biaya produksi yang disebut dengan cost

inflation.

3. Inflasi yang berasal dari luar negeri adalah inflasi yang timbul karena kenaikan harga-harga diluar negeri atau di negara-negara langganan kita berdagang.

2.6.3 Teori Inflasi

Secara garis besar ada 3 kelompok teori mengenai inflasi dimana masing-masing menyoroti aspek-aspek tertentu dari proses inflasi dan masing-masing

bukan merupakan teori inflasi yang lengkap yang mencakup aspek penting dari proses kenaikan harga. Teori inflasi tersebut adalah :

1. Teori Kuantitas

Teori ini menyoroti peranan dalam proses inflasi dari jumlah uang yang beredar dan psikologi atau harapan masyarakat mengenai kenaikan harga-harga (expectations). Inti dari teori ini adalah sebagai berikut :

a) Inflasi hanya bisa terjadi jika ada penambahan volume uang yang beredar (uang kartal dan uang giral).

b) Laju inflasi ditentukan oleh pertambahan jumlah uang yang beredar dan expectasi masyarakat mengenai kenaikan harga-harga di masa yang akan datang.

2. Teori Keynes

Menurut teori ini, inflasi terjadi karena suatu masyarakat ingin hidup diluar batas kemampuan ekonominya.

Penggolongan yang ketiga adalah berdasarkan asal dari inflasi, dibedakan menjadi :

a) Inflasi yang berasal dari dalam negeri (Domestic Inflation).

Inflasi ini timbul karena adanya defisit anggaran belanja yang dibiayai dengan percetakan uang baru, gagal panen dan sebagainya.

3. Teori Strukturalis

Teori memberikan tekanan pada ketegaran (rigidities) dari struktur perekonomian negara-negara yang sedang berkembang. Karena inflasi dikaitkan dari faktor-faktor struktural dari perekonomian (faktor-faktor yang hanya bisa berubah secara gradual dan dalam jangka waktu panjang), maka teori ini dapat disebut teori inflasi jangka panjang.

Menurut teori ini ada 2 alasan utama dalam perekonomian negara berkembang yang bisa menimbulkan inflasi, yaitu :

a) Ketidakstabilan dari penerimaan eksport, yaitu nilai eksport yang tumbuh secara lamban dibandingkan dengan pertumbuhan-pertumbuhan ekonomi struktur-struktur lain.

b) Ketidakelastisan dari supply atau produksi bahan makanan dalam negeri. Ketidakelastisan dari supply atau produksi bahan makanan dalam negeri. Produksi bahan makanan tidak tumbuh secepat pertambahan penduduk dan penghasilan perkapita sehingga harga bahan makanan didalam negeri cenderung naik.

2.7 Konsep Penduduk 2.7.1 Dinamika Penduduk

Pertumbuhan penduduk merupakan keseimbangan yang dinamis antara kekuatan-kekuatan yang menambah dan yang mengurangi jumlah penduduk. Secara terus-menerus akan dipengaruhi oleh jumlah bayi yang lahir, tetapi secara bersamaan pula akan dikurangi oleh jumlah kematian yang terjadi pada semua golongan umur. Sementara itu migrasi berperan sebagai imigran atau pendatang yang akan menambah dan imigran yang akan mengurangi jumlah penduduk.

Jadi dapat disimpulkan bahwa pertumbuhan penduduk diakibatkan oleh empat komponen, yaitu kelahiran (fertilasi), kematian (mortalitas), in-imigration (migrasi masuk), dan out-imigration (migrasi keluar). Selisih antara kelahiran dan kematian disebut reproductive change (perubahan produktif) dan natural increase (pertumbuhan alamiah). Selisih antara in-migration dan out-migration disebut net-migration (migrasi netto).

BAB III

METODE PENELITIAN

Metode penelitian adalah langkah atau prosedur yang akan dilakukan dalam pengumpulan data atau informasi empiris guna memecahkan suatu permasalahan dan menguji hipotesa penelitian.

3.1 Ruang Lingkup Penelitian

Ruang lingkup penelitian ini adalah menganalisis pengaruh jumlah penduduk terhadap permintaan perumahan di Medan.

3.2 Lokasi Penelitian

Untuk memperoleh data, penulis melakukan penelitian pada perusahaan Real Estate Indonesia (REI) Medan, PT. Ira Widya Utama Medan dan Bank Indonesia (BI) Medan.

3.3 Jenis dan Sumber Data

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder dalam bentuk time series yang bersifat kuntitatif, yaitu data yang berbetuk angka-angka. Adapun sumber data yang diperoleh adalah dari Biro Pusat Statistik (BPS) Sumatera Utara pada periode selama 21 tahun (1988-2008), PT. Ira Widya Utama Medan dan Bank Indonesia (BI) Medan.

3.4 Metode dan Teknik Pengumpulan Data

Dalam penyusunan skripsi ini, penulis menggunakan metode kepustakaan (library research), yaitu penelitian yang dilakukan melalui bahan-bahan kepustakaan

berupa buku-buku, tulisan-tulisan ilmiah yang ada hubungannya dengan topik yang akan diteliti. Teknik pengumpulan data yang digunakan adalah dengan melakukan pencatatan langsung berupa time series dalam periode selama 20 tahun (1987-2008). 3.5 Pengolahan Data

Dalam penelitian ini, penulis melakukan pengolahan data dengan menggunakan program komputer E-Views 5.1 untuk mengolah data dalam penulisan laporan penelitian ini.

3.6 Model Analisis Data

Model analisa yang digunakan dalam menganalisa data adalah model ekonometrika, dengan metode kuadrat biasa (Ordinary Least Square/OLS).

Model persamaannya adalah sebagai berikut :

Y = f (X1,X2,X3,X4)...(1)

Dari fungsi persamaan pertama dapat dispesifikasikan kedalam model ekonometrika sebagai berikut :

Y = α + β1X1+ β2X2+ β3X3+ + β4X4+µ...(2)

Y = Jumlah permintaan rumah mewah (Per unit)

α = Intercept (kostanta)

β1,β2,β3 = Koefisien regresi

X1 = Jumlah rumah tangga (Jutaan Rp)

X2 = Harga rumah mewah (Jutaan Rp)

X3 = Pendapatan per kapita (Jutaan Rp)

X4 = Inflasi (%)

µ = Term of error

Secara matematis bentuk hipotesisnya dapat dinyatakan sebagai berikut : maka Y (jumlah permintaan rumah mewah) akan mengalami kenaikan, ceteris

Y (jumlah permintaan rumah mewah) akan mengalami penurunan, ceteris

paribus

maka Y (jumlah permintaan rumah mewah) akan mengalami kenaikan, ceteris paribus.

(jumlah permintaan rumah mewah) akan mengalami penurunan, ceteris paribus.

3.7 Test of Goodness of Fit (Uji Kesesuaian) 3.7.1 Koefisien Determinasi (R-Square)

Koefisien determinasi (R2) dilakukan untuk mengukur seberapa besar kemampuan variabel independen secara bersama-sama mampu memberikan penjelasan terhadap variabel dependen, dimana nilai R2 berkisar antara 0 sampai 1

(0≤R2≤1). Jika R2 semakin besar (mendekati satu), maka dapat dikatakan variabel

independen mempunyai pengaruh yang besar terhadap variabel dependen. Sebaliknya jika R2 semakin kecil (mendekati nol), maka dapat dikatakan bahwa pengaruh variabel independen kecil terhadap variabel dependen.

3.7.2 Uji F-statistik (Overall Test)

Uji F-statistik ini merupakan pengujian yang bertujuan untuk mengetahui seberapa besar pengaruh variabel independen secara bersama-sama terhadap variabel dependen.

Nilai F-hitung dapat diperoleh dengan rumus :

Dimana :

R2 = Koefisien determinasi.

k = Jumlah variabel independen ditambah intercept dari suatu model persamaan.

Untuk pengujian ini digunakan hipotesa sebagai berikut :

Ho : bi = b2 = bk...bk = 0 (tidak ada pengaruh)

Ha : b2 ≠ 0...i = 1 (ada pengaruh)

Pengujian ini dilakukan dengan membandingkan nilai hitung dengan F-tabel. Jika F-hitung > F-tabel, maka Ho ditolak. Hal ini berarti variabel independen

secara bersama-sama mempengaruhi variabel dependent.

Gambar 3.7.2 Kurva Uji F-statistik H0 diterima

3.7.3 Uji t-statistik (Partial Test)

Uji t-statistik merupakan suatu pengujian yang bertujuan untuk mengetahui apakah masing-masing koefisien regresi signifikan atau tidak terhadap variabel dependen dengan menganggap variabel independen lainnya konstan.

Nilai t-hitung diperoleh dengan rumus :

Dimana :

bi = Koefisien variabel ke-i

b = Nilai hipotesis nol

Sbi = Simpangan baku dari variabel independen ke-i

Dalam uji ini digunakan hipotesis sebagai berikut : Ho : bi = b

Ha : bi ≠ b

Dimana b1 adalah koefisien variabel independen ke-i nilai parameter hipotesis,

biasanya b dianggap = 0, artinya tidak ada pengaruh variabel X1 terhadap Y. Bila

nilai t-hitung > t-tabel, maka pada tingkat kepercayaan tertentu Ho ditolak. Hal ini

berarti bahwa variabel independen yang diuji berpengaruh secara nyata (signifikan) terhadap variabel depandent.

Gambar 3.7.3 Kurva Uji t-statistik

3.8 Uji Penyimpangan Asumsi Klasik 3.8.1 Multikolinearity

Multikolinearity adalah alat yang digunakan untuk mengetahui suatu kondisi, apakah terdapat hubungan variabel independen di antara satu dengan yang lainnya. Untuk mengetahui ada tidaknya multikolinearity dapat dilihat dari nilai R-square, F-statistik, t-hitung serta standard error.

Adanya multikolinearity ditandai dengan : 1. Standard error tidak terhingga.

2. Tidak ada satupun t-statistik yang signifikan pada α = 5%, α = 10%, α = 1%. 3. Terjadi perubahan tanda atau tidak sesuai dengan teori.

4. R2 sangat tinggi.

H0 diterima

Untuk mengatasinya dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut :

a. Salah satu variabel independen jangan diikutsertakan dalam menaksir model, tetapi harus diperhatikan mungkin variabel tersebut secara teori berhubungan terhadap variabel dependen maka hasil taksiran akan menjadi bias.

b. Mendefenisikan kembali variabel-variabel tersebut. c. Penambahan data-data.

3.8.2 Autokorelasi

Autokorelasi terjadi apabila term of error (µ) dari periode waktu yang berbeda berkorelasi. Dikatakan bahwa term of error (µ) berkorelasi atau mengalami korelasi serial apabila variabel (ei.ej) ≠ 0 untuk i ≠ j. Dalam hal ini dapat dikatakan memiliki masalah autokorelasi.

Ada beberapa cara untuk mengetahui keberadaan autokorelasi, yaitu : a. Dengan memplot grafik

b. Dengan Durbin-Watson (Uji D-W)

Nilai D-hitung dapat diperoleh dengan rumus :

Dengan hipotesis sebagai berikut :

Ho : ρ = 0, artinyatidak ada autokorelasi Ha : ρ ≠ 0, artinya ada autokorelasi

Dengan jumalah sampel tertentu dan jumlah variabel independen tertentu diperoleh nilai kritis dl dan du dalam tabel distribusi Durbin-Waston untuk nilai α. Hipotesis yang digunakan adalah :

Gambar 3.8.2 Kurva Durbin-Watson Dimana :

Ho : Tidak ada autokorelasi

Dw > dl : Tolak Ho (ada korelasi positif) Dw > 4-dl : Tolak Ho (ada korelasi negatif) du < Dw < 4-du : Terima Ho (tidak ada korelasi)

dl ≤ Dw ≤ du : Tidak bisa disimpulkan (inconclusive)

(4-du) ≤ Dw ≤ (4-dl) : Tidak bisa disimpulkan (inconclusive)

Autokorelasi (+) Autokorelasi (-)

inconclusive

Mekanisme Test Durbin Watson adalah sebagai berikut : - Lakukan estimasi regresi dengan menggunakan OLS - Hitung nilai DW statistik

- Untuk ukuran sampel tertentu dan banyaknya variabel yang dijelaskan didapatkan nilai dL dan dU.

 Jika hipotesis Ho adalah tidak ada serial korelasi, maka : - d<dL : Tolak Ho

- d>du : Terima Ho

- dL≤d≤du : Tidak bisa disimpulkan

 Jika hipotesis Ho adalah tidak ada serial negatif, maka : - d>4-dL : Tolak Ho

- d>4-du : Terima Ho

- 4-du≤d≤dL : Tidak bisa disimpulkan

 Jika Ho adalah dua-ujung, yaitu tidak ada serial autokorelasi baik positif maupun negatif, maka :

- d<dL : Tolak Ho

- d>4-dL : Tolak Ho

- du<d<4-du : Terima Ho

Atau

- dL≤d≤du

3.9 Defenisi Operasional

1. Permintaan rumah mewah adalah jumlah rumah yang diminta oleh beberapa masyarakat golongan atas dengan berbagai tingkat harga pada periode tertentu dalam satuan unit.

2. Harga rumah adalah nilai satu unit rumah yang dinyatakan dalam bentuk angka satuan rupiah (Rp).

3. Pendapatan perkapita adalah pendapatan rata-rata penduduk Medan pada waktu tertentu, yaitu dari tahun 1988-2008 dalam bentuk satuan rupiah (Rp). 4. Jumlah rumah tangga adalah banyaknya masyarakat yang sudah mempunyai

keluarga, baik yang sudah mempunyai anak maupun yang belum tetapi membutuhkan tempat tinggal untuk dihuni (jiwa).

5. Tingkat inflasi adalah pengaruh kenaikan harga barang-barang terhadap permintaan perumahan mewah dengan satuan (%).

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Kondisi Geografis Kota Medan

Kota Medan sebagai kota ketiga terbesar di Indonesia berpenduduk 2.036.185 jiwa pada tahun 2005 memiliki luas wilayah 26,510 Ha (265,10 Km2) atau 3,6% dari luas keseluruhan Propinsi Sumatera Utara. Dibandingkan denganKabupaten lain di Sumatera Utara, luas wilayah Medan ini sangat kecil tetapi memiliki penduduk yang paling besar dan menurut survei yang dilakukan pada tahun 2000, penduduk kota Medan pada siang hari mencapai 2.036.185 yang hampir meliputi sepertiga dari penduduk Propinsi Sumatera Utara dari jumlah tersebut 306.470 bukan penduduk yang tetap sehingga secara resmi yang tercatat sebagai permanen residen adalah sebesar 1.904.273. Kepadatan penduduk adalah sekitar 8.339 orang per-kilometer persegi sehingga diklasifikasikan sebagai kota yang padat penduduk. Kota ini dilintasi berbagai sungai yang berpotensi sebagai saluran pembuangan air hujan untuk mengatasi banjir dan air limbah. Sedikitnya terdapat 10 sungai yang melintasinya, antara lain : Sungai Belawan, Sungai Deli, Sungai Badera, Sungai Putih, Sungai Babura, Sungai Sikambing, Sungai Sulang-Saling, Sungai Kera, Sungai Batuan dan Sungai Percut. Sebagaian diantaranya sudah mengalami kekeringan pada musim kemarau. Iklim yang ada sangat dipengaruhi udara laut dan pegunungan dengan suhu rata-rata 270C. Batas wilayah Propinsi Sumatera Utara meliputi : Propinsi Nanggroe Aceh Darussalam di sebelah Utara, Sumatera Barat dan Propinsi Riau di sebelah

Selatan, Samudera Hindia di sebelah Barat dan Selat Malaka di sebelah Timur sehingga mendorong kota Medan menjadi pusat pengembangan di Sumatera bagian Utara.

Kota Medan juga didukung dan bersepadan langsung dengan daerah Pemerintahan Kabupaten Deli Serdang serta berada tidak jauh dari Pemerintahan Binjai (± 22 Km). Secara relatif Kabupaten Deli Serdang merupakan salah satu daerah yang kaya dengan sumber daya alam khususnya di bidang perladangan, perhutanan dan pertanian. Keadaan di atas menjadikan kota Medan secara ekonomi mampu mengembangkan berbagai kerjasama dan kemitraan yang sejajar serta saling menguntungkan dan saling memperkuat dengan daerah-daerah sekitarnya. Di samping itu sebagai daerah yang berada pada pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka, maka kota Medan memiliki posisi strategis sebagai pintu gerbang kegiatan perdagangan barang baik perdagangan domestik maupun luar negeri (ekspor-impor).

Kota Medan merupakan salah satu Daerah Tingkat II yang terletak di Propinsi Sumatera Utara dan sekaligus merupakan Ibu Kota dari Propinsi Sumatera Utara. Dengan luas 26,510 hektar (265,10 km) atau 3,6% dari luas keseluruhan Provinsi Sumatera Utara dengan jumlah penduduk 2.643.494 jiwa (bps 2006), kota Medan berada pada letak 3o30o – 3o43’ Lintang Utara dan 98o35’ – 98o44’ Bujur Timur. Untuk itu topografinya Kota Medan cenderung miring ke Utara dan berada pada ketinggian 2.5-37.5 meter di atas permukaan laut. Kota Medan mempunyai iklim tropis dengan suhu minumum menurut Stasiun Polonia pada tahun 2001 berkisar antara 23,2oC – 24.3°C dan suhu maksimum berkisar anara 30,8oC – 33.2oC serta

menurut Stasiun Sampali suhu minimumnya antara 23,3oC – 24.1oC dan suhu maksimum berkisar antara 31.0o C – 33.1oC.

4.2 Kondisi Demografis Kota Medan

Berdasarkan data kependudukan tahun 2005, penduduk Medan saat ini diperkirakan telah mencapai 2.036.018 jiwa, dengan jumlah wanita lebih besar dari pria, (1.010.174 jiwa > 995.968 jiwa). Jumlah penduduk tersebut diketahui merupakan penduduk tetap, sedangkan penduduk tidak tetap diperkirakan mencapai lebih dari 500.000 jiwa, yang merupakan penduduk komuter. Dengan demikian Medan merupakan salah satu kota dengan jumlah penduduk yang besar.

Di siang hari, jumlah ini bisa meningkat hingga sekitar 2,5 juta jiwa dengan dihitungnya jumla kelompok umur 0-19 dan 20-39 tahun (masing-masing 41% dan 37,8% dari total penduduk).

Dilihat dari struktur umur penduduk, Medan dihuni lebih kurang 1.377.751 jiwa berusia produktif, (15-59 tahun). Selanjutnya dilihat dari tingkat pendidikan, rata-rata lama sekolah penduduk telah mencapai 10,5 tahun. Dengan demikian, secara relatif tersedia tenaga kerja yang cukup, yang dapat bekerja pada berbagai jenis perusahaan, baik jasa, perdagangan, maupun industri manufaktur.

Laju pertumbuhan penduduk Medan periode tahun 2000-2004 cenderung mengalami peningkatan, dimana tingkat pertumbuhan penduduk pada tahun 2000 adalah 0,09% dan menjadi 0,63% pada tahun 2004. Sedangkan tingkat kapadatan

penduduk mengalami peningkatan dari 7.183 jiwa per km² pada tahun 2004. Jumlah penduduk paling banyak ada di Kecamatan Medan Deli, disusul Medan Helvetia dan Medan Tembung. Jumlah penduduk yang paling sedikit, terdapat di Kecamatan Medan Baru, Medan Maimun, dan Medan Polonia. Tingkat kepadatan Penduduk tertinggi ada di kecamatan Medan Perjuangan, Medan Area, dan Medan Timur. Pada tahun wanita adalah 71 tahun.

Mayoritas penduduk kota Medan sekarang ialah di kota ini banyak pula orang keturunan Medan cukup besar, sekitar 25% jumlah total.

Keanekaragaman etnis di Medan terlihat dari jumlah Tionghoa yang banyak tersebar di seluruh kota. Daerah di sekitar Jl. Zainul Arifin dikenal sebagai keturunan India.

Secara historis, pada tahun Dari jumlah tersebut, 409 orang berketurunan 8.269 berketurunan Tionghoa, dan 139 lainnya berasal dari ras Timur lainnya.

4.3 Kondisi Topografis Kota Medan

Wilayah Sumatera Utara terdiri dari daerah pantai, dataran rendah dan dataran tinggi serta pegunungan Bukit Barisan yang membujur ditengah-tengah dari Utara ke Selatan. Kemiringan tanah antara 0 - 12 % seluas 65,51% seluas 8,64 % dan diatas 40% seluas 24,28 %, sedangkan luas Wilayah Danau Toba 112.920 Ha atau 1,57 %. Berdasarkan Topografi Daerah Sumatera Utara dibagi atas 3 (tiga) bagian yaitu bagian Timur dengan keadaan relatif datar, bagian tengah bergelombang sampai berbukit dan bagian Barat merupakan dataran bergelombang.Wilayah Pantai Timur yang merupakan dataran rendah seluas 24.921,99 Km2 atau 34,77 persen dari luas wilayah Sumatera Utara adalah Daerah yang subur, kelembaban tinggi dengan curah hujan relatif tinggi pula. Wilayah ini memiliki potensi ekonomi yang tinggi sehingga cenderung semakin padat karena arus migrasi dari wilayah Pantai Barat dan dataran tinggi. Banjir juga sering melanda wilayah tersebut akibat berkurangnya pelestarian hutan, erosi dan pendangkalan sungai. Pada musim kemarau terjadi pula kekurangan persediaan air disebabkan kondisi hutan yang kritis. Wilayah dataran tinggi dan wilayah Pantai Barat seluas 46.758,69 Km2 atau 65,23 persen dari luas wilayah Sumatera Utara, yang sebagian besar merupakan pegunungan, memiliki variasi dalam tingkat kesuburan tanah, iklim, topografi dan kontur serta daerah yang struktur tanahnya labil. Beberapa danau, sungai, air terjun dan gunung berapi dijumpai di wilayah ini serta sebagian wilayahnya tercatat sebagai daerah gempa tektonik dan vulkanik.

Tabel 4.1 Jumlah Penduduk di Kota Medan Periode 1988-2008

Tahun

Jumlah Penduduk (Juta Jiwa)

1988 1.655.728

1989 1.692.865

1990 1.730.72

1991 1.767.470

1992 1.809.700

1993 1.842.300

1994 1.867.100

1995 1.888.305

1996 1.895.315

1997 1.899.028

1998 1.901.067

1999 1.902.500

2000 1.904.273

2001 1.926.520

2002 1.963.855

2003 1.993.601

2004 2.006.014

2005 2.036.018

2006 2.067.288

2007 2.083.156

2008 2.102.105

4.4 Kondisi Ekonomi

Krisis ekonomi yang melanda Indonesia sejak pertengahan tahun 1997 membawa pada pertumbuhan ekonomi nasional negatif. Kondisi ini juga berpengaruh terhadap perekonomian Kota Medan, dimana pada periode tahun 1998 laju pertumbuhan ekonomi Kota Medan mengalami penurunan hingga 18,11%. Namun pada tahun 1999 Pemerintah Kota Medan dengan berbagai strategi dan kebijakan yang ditempuh berhasil memulihkan kondisi perekonomian Kota Medan hingga mengalami pertumbuhan mencapai 3,44%.

Pada tahun 2001, laju pertumbuhan ekonomi Kota Medan terus meningkat hingga mengalami pertumbuhan sebesar 5,23%. Walaupun belum pulihnya perekonomian nasional, para pelaku ekonomi sudah mulai melakukan perbaikan dan antisipasi dibidang ekonomi dan didukung dengan suku bunga bank yang telah menurun, sehingga kegiatan ekonomi sektor riil mulai bergerak menyebabkan laju pertumbuhan ekonomi di Kota Medan mengalami kenaikan positif.

Struktur perekonomian Kota Medan didominasi oleh 4 (empat) lapangan usaha utama yaitu Industri Pengolahan (14,28%), Perdagangan, Hotel dan Restoran (28,10%), Pengangkutan dan Telekomunikasi (19,38%), serta Keuangan, Persewaan dan Jasa (14,42%). Keempat sektor ini memberikan kontribusi sekitar 76,18% terhadap perekonomian daerah.

Pendapatan per kapita sebagai salah satu indikator untuk melihat tingkat kemakmuran masyarakat merupakan hasil pembagi antara PDRB dengan Jumlah Penduduk. Pendapatan per kapita masyarakat Kota Medan atas dasar harga berlaku

pada tahun 2000 mencapai Rp. 6.264.429,65 atau mengalami kenaikan yang cukup besar bila dibandingkan dengan pendapatan per kapita pada tahun 1993 yang baru mencapai Rp. 2.402.155,05.

Bila didasarkan harga konstan tahun 1993, pendapatan per kapita masyarakat Kota Medan mengalami peningkatan dari Rp. 2.402.155,05 pada tahun 1993 menjadi Rp. 2.775.285,56 pada tahun 2000. Angka-angka ini menunjukkan bahwa dari waktu ke waktu secara umum kesejahteraan masyarakat Kota Medan semakin meningkat.

Guna mendukung perkembangan perekonomian Kota Medan, pemerintah menyediakan kawasan-kawasan industri dengan manajemen terpadu. Salah satu kawasan industri yang menyiapkan fasilitas investasi yang relatif lengkap adalah Kawasan Industri Medan, yang terletak di Kelurahan Mabar, Kecamatan Medan Deli.

Tabel 4.2 PDRB Atas Dasar Harga Konstan dan Tingkat Inflasi di Kota Medan Periode 1988-2008

Tahun

PDRB Atas Dasar Harga Konstan (Jutaan Rupiah)

Inflasi (%)

1988 885.914 6,67

1989 905.687 7,32

1990 976.351 7,85

1991 1.582.056 8,99

1992 1.737.277 8,56

1993 2.402.155 9,75

1994 3.957.662 8,28

1995 4.382.251 7,24

1996 4.686.620 8,70

1997 4.792.406 13,10

1998 4.833.911 83,56

1999 4.922.604 11,37

2000 5.479.426 15,73

2001 5.903.111 15,50

2002 5.003.957 10,49

2003 5.274.101 9,66

2004 5.549.453 6,81

2005 5.799.222 22,91

2006 6.095.457 5,97

2007 6.425.401 6,42

2008 6.793.352 10,63

4.5 Perkembangan Perumahan Tasbi di Kota Medan

Perumahan Taman Setiabudi Indah ( TASBI ) merupakan suatu kawasan perumahan elit yang letaknya sangat strategis di Kota Medan. Pertumbuhan dan perkembangan jumlah rumah yang di bangun di kota Medan secara garis besar telah menunjukan kemajuan. Hal ini terlihat dari pola perubahan fisik kota yang cenderung tumbuh dan berkembang secara intensif. Rumah merupakan kebutuhan dasar yang struktural yaitu sebagai bagian dari peningkatan kualitas kehidupan dan kesejahteraan.

Pertambahan jumlah penduduk akan mendorong permintaan terhadap perumahan dan merupakan potensi sumber daya manusia bagi pembangunan ekonomi karena manusia merupakan subjek dan objek pembangunan, kesejahteraan dalam pemenuhan kebutuhan pokok harus diperhatikan.

Dengan jumlah penduduk 2.036.185 juta jiwa yang memiliki luas wilayah 235,10 Km2, harga lahan terus mengalami peningkatan seiring dengan adanya pertumbuhan penduduk yang terus meningkat. Hal ini menyebabkan pembangunan rumah mengarah ke pinggiran, di mana lahan masih terjangkau oleh golongan menengah ke bawah. Lain halnya dengan golongan ke atas yang cenderung membangun rumah di daerah aksesibilitas tinggi ke pusat kota.

Tabel 4.3 Permintaan Rumah Mewah di Kota Medan Periode 1988-2008

Tahun

Permintaan Perumahan (Unit)

1988 50

1989 53

1990 56

1991 59

1992 62

1993 65

1994 68

1995 15

1996 10

1997 10

1998 20

1999 30

2000 40

2001 30

2002 10

2003 15

2004 20

2005 10

2006 10

2007 11

2008 20

4.6 Perkembangan Jumlah Rumah Tangga di Kota Medan

Rata-rata jumlah Anggota Rumah Tangga (ART) adalah jumlah seluruh penduduk dibagi dengan jumlah rumah tangga di suatu wilayah pada tahun tertentu. Besarnya jumlah anggota rumah tangga biasanya digunakan untuk menggambarkan kesejahteraan rumah tangga, dimana semakin kecil jumlah anggota rumah tangga biasanya akan semakin tinggi tingkat kesejahteraannya. Jika dihubungkan dengan kepemilikan, misalnya luas tanah atau rumah yang ditinggali maka akan menggambarkan kondisi lingkungan dan kesejahteraan rumah tangga yang bersangkutan. Rata-rata jumlah anggota rumah tangga biasanya digunakan untuk mendekati besaran keluarga. Pola rata-rata jumlah rumah tangga dari tahun ke tahun menggambarkan perubahan besaran keluarga pada tahun-tahun tersebut.

Dengan meningkatnya jumlah penduduk maka jumlah rumah tangga di kota Medan juga mengalami peningkatan dari tahun ke tahun ini dapat dilihat dari perkembangan jumlah penduduk di kota Medan dari tahun 1988-2008 yang menggambarkan pertumbuhan jumlah rumah tangga di kota Medan.

Tabel 4.4 Perkembangan Jumlah Rumah Tangga di Kota Medan Periode 1988-2008

Tahun

Jumlah Rumah Tangga (Juta Jiwa)

1988 235

1989 200

1990 196

1991 190

1992 185

1993 181

1994 178

1995 173

1996 167

1997 160

1998 156

1999 150

2000 148

2001 141

2002 135

2003 130

2004 126

2005 122

2006 119

2007 115

2008 105

4.7 Perkembangan Harga Rata-Rata Perumahan di Kota Medan

Untuk harga perumahan secara umum dipengaruhi oleh harga lahan. Makin tinggi harga lahan maka semakin tinggi pula harga untuk pembelian rumah per unit. Para developer bekerja sama dengan masing-masing bank dalam transaksi penjualan untuk setiap perumahan.

Harga satu unit perumahan bisa saja berubah dalam setiap waktu sesuai dengan permintaan masyarakat yang dilakukan oleh para developer. Pada tahun 2005 pemerintah menetapkan harga rata-rata rumah sebesar 236.700.000 per satu unit.

Sejak tahun 2000 sampai tahun 2005 harga rata-rata rumah mulai mengalami kenaikan dari harga 118.350.000 pada tahun 2000 dan pada tahun 2005 harga rumah menjadi 236.700.000. Harga rata-rata rumah paling tinggi terjadi pada tahun 2008 sebesar 307.710.000. akan tetapi, pada tahun 1988 harga rumah di kota Medan turun sebesar 22.500.000.

lxxxviii

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Penelitian ini dimaksudkan untuk mengkaji pengaruh variabel produk domestik regional bruto, jumlah penduduk, dan laju inflasi terhadap permintaan perumahan di Kota Medan tahun 1988 sampai 2008, dari hasil analisis data yang telah dilakukan dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:

1. Pengaruh Jumlah Rumah Tangga (X1)

Dari analisis ini menyatakan bahwa jumlah rumah tangga mempunyai pengaruh yang positif secara signifikan terhadap jumlah permintaan rumah mewah di Kota Medan.

2. Pengaruh Harga Perumahan (X2)

Secara statistik, hasil analisis menyatakan bahwa harga perumahan terbukti mempunyai pengaruh yang positif secara signifikan terhadap jumlah permintaan rumah mewah di Kota Medan.

3. Pendapatan Perkapita (X3)

Secara statistik, hasil analisis menyatakan bahwa pendapatan perkapita mempunyai pengaruh yang positif secara signifikan terhadap jumlah permintaan rumah mewah di Kota Medan.

4. Inflasi (X4)

Secara statistik, hasil analisis menyatakan bahwa inflasi mempunyai pengaruh yang negatif secara signifikan terhadap jumlah permintaan rumah mewah di Kota Medan.

5.2 Saran

1. Perlu dilakukan penelitian yang jauh lebih intensif untuk topik yang sama sehingga dapat memberikan hasil penelitian yang jauh lebih mendetail.

2. Permasalahan yang menjadi isu utama pada saat ini adalah penduduk Kota Medan masih terpusat secara tidak merata. Dalam hal ini diharapkan adanya peran serta dan kebijakan pemerintah untuk dapat mengatur tata ruang Kota agar lebih baik sehingga dengan begitu semakin banyak orang untuk berinvestasi.

xc

DAFTAR PUSTAKA

Biro Pusat Statistik, 2008. Sumatera Dalam Angka 1988-2008, Medan : BPS Kota Medan.

Bilas, A. Richard, 1989. Teori Mikro Ekonomi. Jakarta : Erlangga.

Gujarati, Damonar dan Sumarno Zain, 1999. Ekonometrika Dasar, Jakarta : Penerbit Erlangga.

Kasmir, 2002. Dasar-Dasar Perbankan. Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada.

Lipsey, Richard, dkk. 1991. Pengantar Mikro Ekonomi. Edisi Kedelapan. Jakarta : Penerbit Erlangga

Nazir, Moh, 1983. Metode Penelitian. Jakarta : Penerbit Ghalia Indonesia.

Pratomo, Wahyu Ario dan Paidi Hidayat, 2007. Pedoman Praktis Penggunaan E-Views Dalam Ekonometrika. Medan

Sukirno, Sadono, 2005. Mikro Ekonomi Teori Pengantar. Edisi Ketiga. Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada.

Sukirno, Sadono, 2006. Mikro Ekonomi Teori Pengantar. Edisi Ketiga. Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada.

Todaro, Michael, 2000. Pembangunan Ekonomi. Jakarta : Bumi Aksara.

LAMPIRAN 1

Data Hasil Penelitian

Tahun Permintaan Perumahan Unit (Y) Harga Perumahan Rupiah (X1)

Pendapatan Regional Perkapita

(X2)

Jumlah Rumah Tangga

(X3)

Inflasi % (X4) 1988 50 22.500.000 859.096 235 6,67 1989 53 26.300.000 959.981 200 7,32 1990 56 28.930.000 1.359.331 196 7,85 1991 59 31.560.000 1.548.931 190 8,99 1992 62 34.190.000 1.756.983 185 8,56 1993 65 36.820.000 2.090.652 181 9,75 1994 68 39.450.000 2.374.590 178 8,28 1995 15 42.080.000 2.646.475 173 7,24 1996 10 44.710.000 2.871.308 167 8,70 1997 10 47.340.000 3.108.685 160 13,10 1998 20 71.010.000 3.667.277 156 83,56 1999 30 94.680.000 4.313.503 150 11,37 2000 40 118.350.000 4.270.795 148 15,73 2001 30 142.020.000 4.224.390 141 15,50 2002 10 165.690.000 4.144.080 135 10,49 2003 15 189.360.000 8.65.3971 130 9,66 2004 20 213.030.000 9.893.720 126 6,81 2005 10 236.700.000 10.122.550 122 22,91 2006 10 260.370.000 11.321.305 119 5,97 2007 11 284.040.000 12.644.117 115 6,42 2008 20 307.710.000 13.842.872 105 10,63

xcii

LAMPIRAN 2

HASIL REGRESI

DENGAN PROGRAM E-VIEWS 5.0

Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 03/12/10 Time: 06:19 Sample: 1988 2008

Included observations: 21

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C 45.39978 53.98180 0.841020 0.0127

X1 5.71E-08 1.90E-07 0.299964 0.0681

X2 1.07E-06 3.91E-06 0.272776 0.0085

X3 0.491969 0.270501 2.818731 0.0877

X4 -0.128386 0.236658 -2.142498 0.0950

R-squared 0.832019 Mean dependent var 31.61905

Adjusted R-squared 0.815023 S.D. dependent var 21.55801

S.E. of regression 16.48838 Akaike info criterion 8.647445

Sum squared resid 4349.865 Schwarz criterion 8.896141

Log likelihood -85.79817 F-statistic 4.547349

Durbin-Watson stat 1.534936 Prob(F-statistic) 0.002092

Estimation Command: ===================== LS Y C X1 X2 X3 X4 Estimation Equation: =====================

Y = C(1) + C(2)*X1 + C(3)*X2 + C(4)*X3 + C(5)*X4 Substituted Coefficients:

=====================

Y = 45.39978298 + 5.711248909e-008*X1 + 1.067581994e-006*X2 + 0.4919690565*X3 - 0.1283864882*X4

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : Marisa Noviana

NIM : 0 5 0 5 0 1 0 5 7

Departeman : Ekonomi Pembangunan Fakultas : Ekonomi

Adalah benar telah membuat skripsi ini guna memenuhi salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara dengan judul : “Analisis Determinan Yang Mempengaruhi

Permintaan Rumah Mewah Di Kota Medan (Studi Kasus PT. Ira Widya

Utama)”.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenar-benarnya untuk dapat digunakan seperlunya.

Medan, 22 Maret 2010 Yang membuat pernyataan

(MARISA NOVIANA) 050501057