TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA GEDUNG ANTARA DINAS PENDAPATAN DAERAH DENGAN PLAZA MEDAN FAIR TESIS
TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA GEDUNG ANTARA DINAS PENDAPATAN DAERAH DENGAN PLAZA MEDAN FAIR TESIS Oleh RENY ASWITA SIANTURI 087011105/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA M E D A N 2011
TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA GEDUNG ANTARA DINAS PENDAPATAN DAERAH DENGAN PLAZA MEDAN FAIR TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh RENY ASWITA SIANTURI 087011105/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA M E D A N 2011
Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA GEDUNG ANTARA DINAS PENDAPATAN DAERAH DENGAN PLAZA MEDAN FAIR Nama Mahasiswa : RENY ASWITA SIANTURI Nomor Pokok : 087011105 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui
Komisi Pembimbing
( Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN )
Pembimbing Pembimbing( Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan, (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) Tanggal lulus : 16 Februari 2011
Telah diuji pada Tanggal : 16 Februari 2011 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota :
1. Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
3. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS
4. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : RENY ASWITA SIANTURI Nim : 087011105 Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA
GEDUNG ANTARA DINAS PENDAPATAN DAERAH DENGAN PLAZA MEDAN FAIR
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan, Yang membuat Pernyataan Nama : RENY ASWITA SIANTURI Nim : 087011105
ABSTRAK
Tesis ini penulis beri judul : “Tinjauan Yuridis Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Antara Dinas Pendapatan Daerah dengan Plaza Medan Fair”. Pelaksanaan Perjanjian Sewa menyewa gedung Samsat Plaza Medan Fair, dikaji dan ditelaah melalui hubungan hukum antara pemilik dan penyewa menurut sudut pandang hukum perjanjian, sebagaimana yang diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan peraturan perundang-undangan yang berlaku, terutama mengenai isi dari perjanjian sewa menyewa. Pada umumnya, hubungan hukum antara pemilik dan penyewa, ditetapkan dalam suatu perjanjian sewa menyewa yang dirancang khusus oleh kedua belah pihak dan bukan merupakan suatu perjanjian standar, dimana masing-masing pihak secara timbale balik mempunyai hak dan kewajiban.
Metode yang digunakan dalam penelitian ini, adalah penelitian deskriptif analitis yang diarahkan untuk mengetahui secara lebih mendalam serta menganalisa pelaksanaan pembayaran pajak yang dilakukan di Samsat Plaza Medan Fair dengan perjanjian sewa menyewa gedung antara Sjafaruddin dengan PT. Anugrah Prima.
Perjanjian akan melindungi proses bisnis para pihak apabila pertama-tama dan terutama perjanjian dibuat secara sah kerena hal ini akan menjadi penentu proses hubungan hukum selanjutnya. Hal ini akan membawa suatu tantangan untuk mencari tahu sah atau validnya suatu kontrak. Dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa gedung, ada ketentuan yang wajib diterima oleh para penyewa dengan Klausula wajib, namun ada kesadaran dari para pihak untuk menghormati perjanjian sebagai undang-undang. Perselisihan yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa, umumnya diselesaikan dengan cara kekeluargaan berdasarkan kesadaran dan pertimbangan akal sehat oleh kedua belah pihak. Hendaklah para pihak yang akan membuat atau mengadakan suatu perjanjian benar- benar memahami dan mengerti asas-asas dasar suatu perjanjian yang berlaku dalam berkontrak sebelum menandatangani perjanjian sehingga dapat menghindari hal-hal yang tidak diinginkan.
Kata Kunci : Tinjauan Yuridis, Perjanjian Sewa Menyewa, Hubungan Hukum.
ABSTRACT The title ofthis thesis is “Juridical Review of Building Leasing Agreement between Dinas Pendapatan Daerah and Plaza Medan Fair”. The implementation of
Building Leasing Agreement for Samsat Plaza Medan Fair was studied and analyzed based on the legal relationship between the owner and the tenant according to Law of Agreement regulated in the Indonesian Civil Codes and the existing laws especially those related to the contents of the leasing agreement. In general, the legal relationship between the owner and the tenant of the building is set in a leasing agreement which is especially designed by both parties, not based on the standart agreement requiring each party to have his own right and responsibilities. Whether or not an agreement is made, amended or terminated can only be done based on the agreement oaf both parties. The conclusion is that agreements are valid according to the Indonesian law if they are made by the parties (subjects) who are qualified to do a legal action, they are made for certain object or issue, they are made according to legal clauses, they are made based on good intention, appropriateness, referring to public interest and local custom.
The purpose of this analytical descriptive study was to intensely find out and analyze the implementation of tax payment done in Samsat Plaza Medan Fair related to the building leasing agreement between Sjafaruddin and PT. Anugrah Prima.
The agreement will protect the business process of both parties if the agreement was legally made because this will be a decisive factor for the process of the further legal relationship. This will become a challenge to find out whether or not a contract is valid or legal. In the implementationof building leasing agreement, there are stipulations with compulsory clauses that must be accepted by the tenant, but several of the parties involved respect this agreement was usually settled in a familial approach based on the common sense and wise consideration of both parties.
It is suggested that any party want to make an agreement needs to understand the existing basic principles of an agreement in a contract before signing it to avoid yhe unwanted matters.
Key words: Juridical Review, Leasing Agreement, Legal Relationship.
KATA PENGANTAR
Puji Syukur dipanjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena hanya dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul “TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA
GEDUNG ANTARA DINAS PENDAPATAN DAERAH DENGAN PLAZA
MEDAN FAIR”. Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan untuk
memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat dan amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN Bapak Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH., MS., dan Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar., SH., CN., M.Hum, selaku Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Terima kasih juga disampaikan kepada semua pihak yang telah berkenan memberi masukan dan arahan yang konstruktif dalam penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada tahap ujian tertutup sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.
Ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya juga penulis sampaikan kepada :
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H., M.Sc (CTM)., Sp.A(K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH., CN., M.Hum, beserta seluruh Staf atas bantuan, kesempatan dan fasilitas yang diberikan, sehingga dapat diselesaikan studi pada Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara serta Bapak dan Ibu Guru Besar serta Dosen Pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah mendidik dan membimbing penulis sampai kepada tingkat Ketua Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Para pegawai/karyawan pada Program Studi Ketua Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang selalu membantu kelancaran administrasi yang dibutuhkan.
5. Kepala Dinas Pendapatan Provinsi Sumatera Utara (Bapak Sjafaruddin, SH.,MM) dan semua jajaran yang berkecimpung di dalam ke-Samsatan, serta staf dan seluruh responden dan informan yang telah banyak membantu dalam hal pengambilan data dan informasi-informasi yang berkenaan dengan penulisan tesis ini.
Sungguh rasanya suatu kebanggan tersendiri dalam kesempatan ini penulis juga turut mengucapkan terima kasih yang tak terhingga kepada Ayahanda Drs.
Marudut Sianturi, SE, Msi, Ibunda Anita Siahaan, SPd, yang telah mengasuh, mendidik dan membesarkan penulis serta seluruh kakak-kakak dan adik-adikku, yang telah memberikan doa dan perhatian yang cukup besar selama ini, sehingga penulis dapat menyelesaikan studi pada Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.
Teristimewa penulis mengucapkan terima kasih kepada rekan-rekan seangkatan penulis, yang telah memberikan sumbangan saran, ide, dan pendapatnya sehingga membuat warna tersendiri dalam tesis pada Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Kepada teman dekat sekaligus sahabat setia yang selalu mendukung penulis dengan memberikan doa dan dukungan serta memberikan semangat disaat penulisan tesis ini, yaitu Juli Erwinto Siallagan, ST.
Tidak dapat penulis lukiskan rasa terima kasih kepada mereka semua. Hanya dapat penulis hanturkan doa kepada Tuhan Yang Maha Kuasa untuk memurahkan rezeki bagi mereka yang senantiasamelindungi mereka.
Akhirnya dengan penuh kerendahan hati penulis mengharapkan kritik dan saran dari semua pihak atas Tesis ini, yang diharapkan dapat memberikan masukan yang membangun bagi Penulis untuk masa yang akan datang.
Medan, Februari 2011 Penulis,
(Reny Aswita Sianturi)
DAFTAR RIWAYAT HIDUP I.
Nama : Reny Aswita Sianturi Tempat/Tgl Lahir : Medan, 27 Juli 1985 Agama : Kristen Protestan Jenis Kelamin : Perempuan Nama Orang Tua : 1. Drs. MARUDUT SIANTURI, SE, MSi
2. ANITA SIAHAAN, SPd
II. KELUARGA
1. DR. Lediana sianturi
2. DR. Lestina mayasari sianturi
3. Dollis roma ito sianturi, SH
4. Rovin arsita sianturi
5. Sri paulina sianturi
III. PENDIDIKAN
1. SD. ST. ANTONIUS VI MEDAN : 1991 - 1997
2. SMP SANTA MARIA MEDAN : 1997 - 2000
3. SMU ST. THOMAS 2 MEDAN : 2000 - 2003
4. UNIVERSITAS SUMATERA UTARA : 2003 - 2007
5. PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FH – USU : 2008 - 2011
DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK .......................................................................................................... i ABSTRACT
........................................................................................................... ii
KATA PENGANTAR ........................................................................................ iii RIWAYAT HIDUP . ........................................................................................... vii DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii DAFTAR SINGKATAN..................................................................................... x BAB
I PENDAHULUAN ................................................................... ......
1 A Latar Belakang..........................................................................
1 B. Perumusan Masalah .................................................................. 17
C. Tujuan Penelitian ...................................................................... 17
D. Manfaat Penelitian .................................................................... 18
E. Keaslian Penelitian .................................................................. 19
F. Kerangka Teori & Konsepsi .................................................... 19
G. Metode Penelitian .................................................................... 26
BAB II PENGATURAN HUBUNGAN HUKUM PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA GEDUNG PLAZA MEDAN FAIR OLEH DINAS PENDAPATAN DAERAH....................... 30 A. Pengertian Perjanjian di Indonesia ........................................... 30 B. Syarat-Syarat Perjanjian Sewa Menyewa Yang Bersumber Dalam Hukum Perdata Indonesia........... .................................. . 35
C. Hubungan Para Pihak Dilihat dari Hak dan Kewajiban Para Pihak Yang Mengadakan Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Plaza Medan Fair...............................................................................
48 BAB III PENGATURAN PERLINDUNGAN YANG DIBERIKAN
DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA GEDUNG PLAZA MEDAN FAIR ................................................................. 57
A. Masa Berlakunya Perjanjian Sewa Menyewa........................... 57
B. Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Plaza Medan Fair Secara Sepihak Sebelum Jangka waktu Berakhir.............. 63
C. Resiko Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Gedung .................. 72
BAB IV PENGATURAN PENYELESAIAN SENGKETA BILA TERJADI WAN PRESTASI ........................................................................... 76 A. Pengertian Prestasi dan Wanprestasi Dalam Hukum Perjanjian Indonesia................................................................................... 76 B. Akibat Hukum Jika Terjadi Wanprestasi.................................. 78 C. Ketentuan Mengenai Akta Perjanjian Sewa Menyewa Dalam Bentuk Perlindungan Hukum Yang Seimbang......................... 87 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ..................................................... 96 A. Kesimpulan .............................................................................. 96 B. Saran ........................................................................................ 98 DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 100 LAMPIRAN
DAFTAR SINGKATAN
BANI : Badan Arbitrase Nasional Indonesia KEPMEN : Keputusan Menteri KUH Perdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata MA : Mahkamah Agung MENKUMHAM : Menteri Hukum dan Hak Azasi Manusia PK : Perjanjian Kerja PN : Pengadilan Negeri PPN : Pajak Pertambahan Nilai PT : Pengadilan Tinggi SAMSAT : Sistem Administrasi Manunggal Satu Atap SDM : Sumber Daya Manusia SK : Surat Keputusan SE : Surat Edaran UMR : Upah Minimum Regional UUD 1945 : Undang-Undang Dasar 1945