Objek pendaftaran tanah Prosedur pendaftaran tanah pada Kantor Pertanahan Pematang Siantar

Pendaftaran tanah bertujuan: a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Dengan demikian, kemajuan pranata hukum bidang pendaftaran tanah ini antara lain terletak pada, “perluasan tujuan pendaftaran tanah yaitu bukan hanya untuk kepastian hukum, tetapi juga untuk perlindungan hukum bagi para pemiliknya”. 61

3. Objek pendaftaran tanah

Objek pendaftaran tanah adalah sesuai dengan Pasal 9 PP Nomor 24 Tahun 1997, yaitu: 1 Objek pendaftaran tanah meliputi: a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai; b. tanah hak pengelolaan; c. tanah wakaf; d. hak milik atas satuan rumah susun; e. hak tanggungan; f. tanah negara 2 Dalam hal tanah negara sebagai objek pendaftaran tanah, sebagaimana dimaksud pada ayat 1 huruf f, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah. 61 A.P. Parlindungan, Op. Cit., hal. 79 Universitas Sumatera Utara Chadidjah Dalimunthe mengemukakan, semua hak-hak atas tanah yang tercantum pada ayat 1 di atas dengan membukukan Tanah tersebut di Kantor Pertanahan akan diterbitkan sertifikat hak atas tanahnya yang merupakan salinan dari buku tanah. Sedangkan tanah negara tidak diterbitkan sertifikat. Sertifikat yang diterbitkan tersebut diserahkan kepada yang berhak sebagai alat bukti haknya. 62 Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah, kepada para pemegang hak atas tanah diberikan penegasan tentang sejauh mana kekuatan pembuktian sertifikat, yang dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat. Untuk itu dikatakan bahwa selama belum dibuktikan yang sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di Pengadilan sepanjang data tersebut sesuai dengan yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanahnya. Seseorang tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau, badan hukum lain jika selama 5 tahun sejak dikeluarkannya sertifikat tersebut tidak diajukannya gugatan ke Pengadilan. 63

4. Prosedur pendaftaran tanah pada Kantor Pertanahan Pematang Siantar

Dasar hukum pendaftaran tanah pada Kantor Pertanahan Pematang Siantar adalah harus mengaju pada ketentuan pendaftaran tanah secara nasional yaitu: 1 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria UUPA 62 Chadidjah Dalimunthe, Pelaksanaan Landreform Indonesia dan Permasalahannya, Universitas Sumatera, Medan, cetakan ketiga, edisi revisi, Februari 2005, hal. 173. 63 Ibid., hal. 173. Universitas Sumatera Utara 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 3 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 4 Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional. 5 Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan No.600-1900 tanggal 31 Juli 2004. 6 Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2005 tentang Standar Prosedur Operasi Pengaturan dan Pelayanan di Lingkungan Badan Pertanahan Nasional. Persyaratan pendaftaran tanah pertama kali dan pelaksanaannya di Kantor Pertanahan Pematang Siantar sesuai dengan Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2005 tentang Standar Prosedur Operasi Pengaturan dan Pelayanan di Lingkungan Badan Pertanahan Nasional, yaitu: 1. Surat Permohonan dan Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan. 2. Identitas diri para pemilik tanahpemohon dan atau kuasanya untuk perseorangan: fotocopy KTP dan KK yang masih berlaku atau untuk Badan Hukum: fotocopy Akta Pendirian Perseroan dan Perubahan-perubahannya telah dilegalisir pejabat yang berwenang. 3. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak yang bersangkutan, yaitu: a. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan, atau Universitas Sumatera Utara b. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan PMA No. 91959, atau c. surat keputusan pemberian hak milik dan Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut didalamnya, atau d. Petuk Pajak BumiLandrente, girik, pipil, kikitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya PP No. 101961, atau e. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala AdatKepala DesaKelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau f. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau g. akta ikrar wakafakta pengganti ikrar wakafsurat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan PP No. 281977 dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau h. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau i. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah Daerah, atau j. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan dilegalisir pejabat yang berwenang, atau Universitas Sumatera Utara k. lain-1ain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagai mana dimaksud dalam Pasal II, VI, dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA, atau 1. Surat-surat bukti kepemilikan lainnya yang terbit dan berlaku sebelum diberlakukannya UUPA. atau 4. Bukti lainnya. apahila tidak ada surat bukti kepemilikan: Surat Pernyataan Penguasaan fisik lebih dari 20 tahun secara terus menerus dan surat keterangan KadesLurah disaksikan oleh 2 orang tetua adatpenduduk setempat. 5. Surat Pernyataan telah memasang tanda batas. 6. Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan. 64 7. Fotocopy SK izin Lokasi dan Sket Lokasi apabila pemohon adalah Badan Hukum. Persyaratan Tanda Batas yang dimaksud dalam ketentuan di atas, bentuk dan ukuran luas di bawah 10 ha adalah: a. Pipa besi, Panjang 100 cm dan bergaris tengah 5 cm, atau b. Pipa paralon diisi beton, panjang 100 cm dan bergaris tengah 5 cm c. Kayu besi, bengkirai, jati. atau kayu lainnya yang kuat, panjang 100 cm dan hergaris tengah 7.5 cm, atau d. Tugu dari batu bata atau batako dilapisi semen 0,20 m x 0,20 m tinggi 0.40 m, atau 64 Apabila nama yang tertera di dalam SPPT PBB tidak sama dengan Surat Bukti lainnya, maka dibuatkan keterangan dan surat pernyataan dan surat penyataan dari pemilik tanahcalon pemegang hak. Universitas Sumatera Utara e. Tugu dari beton, batu kali atau granit 0,10 m2 tinggi 0,5 m, atau f. Tembok-tembok atau pagan besibetonkayu. Adapun waktu pengumuman pendaftaran tanah adalah 145 hari terdiri dari: 1. Pengukuran dan Pemetaan Kadasteral 25 hari 2. Proses Pemberian Pengakuan Hak Konversi 3. Pengumuman 30 hari. Setiap permohonan pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan Pematang Siantar, maka bagi para pemohon akan dikenakan biaya, yang mana biaya tersebut sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional. Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 menentukan jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional adalah penerimaan dari kegiatan : a. Pelayanan Pendaftaran Tanah; b. Pelayanan Pemeriksaan Tanah; c. Pelayanan Informasi Pertanahan; d. Pelayanan Konsolidasi Tanah Secara Swadaya; e. Pelayanan Redistribusi Tanah Secara Swadaya; f. Penyelenggaraan Pendidikan Program Diploma I Pengukuran dan Pemetaan Kadastral; g. Pelayanan Penetapan Hak atas Tanah. Universitas Sumatera Utara Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 menentukan jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak dari kegiatan Pelayanan Pendaftaran Tanah terdiri dari: a. Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah; b. Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali; c. Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah. Tarif pelayanan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pelayanan pemeliharaan data pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 di atas ditetapkan dalam tabel lampiran peraturan pemerintah tersebut di bawah ini: No. Jenis Penerimaan Bukan Pajak Satuan Tarif I Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali Bidang dan luas tanah Rp. 25.000,00 II Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Bidang dan luas tanah Rp. 25.000,00 III. Pelayanan Informasi Pertanahan - 1. Surat Ukur dengan Kertas Bidang Rp. 25.000,00 2. Titik Dasar Teknis Orde 2 Titik Rp. 45.000,00 3. Titik Dasar Teknis Orde 3 Titik Rp. 30.000,00 4. Peta Pendaftaran Blue Print Lembar Rp. 400.000,00 5. Peta Pendaftaran Tanah Digital Lembar Rp. 500.000,00 6. Peta dasarPeta Dasar Pendaftaran Peta GarisPeta Tata Guna Tanah Blue Print Lembar Rp. 30.000,00 7. Peta dasarPeta Dasar Pendaftaran Peta Garis Peta Tata Guna Tanah Sephia Lembar Rp. 60.000,00 8. Peta dasarPeta Dasar Pendaftaran Peta GarisPeta Tata Guna Tanah Drafting Film Lembar Rp. 120.000,00 9. Peta dasarPeta Dasar Pendaftaran Peta GarisPeta Tata Guna Tanah Digital Lembar Rp. 120.000,00 10. Photo Udara Blow Up Lembar Rp. 200.000,00 11. Photo Udara Digital Lembar Rp. 100.000,00 12. Peta Photo Drafting Film Lembar Rp. 200.000,00 13. Peta Photo Digital Lembar Rp. 200.000,00 14. Peta Penggunaan Tanah dengan Kertas Lembar Blad Rp. 120.000,00 15. Peta Penggunaan Tanah dengan Kertas Lembar Wilayah Rp. 150.000,00 16. Peta Kemampuan Tanah dengan Kertas Lembar Blad Rp. 90.000,00 17. Peta Kemampuan Tanah dengan Kertas Lembar Wilayah Rp. 120.000,00 18. Peta Analisa Penggunaan Tanah dengan Kertas Lembar Wilayah Rp. 150.000,00 19. Informasi tekstual Lembar Rp. 25.000,00 Sumber Data: Lampiran Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 menentukan jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak dari kegiatan Pelayanan Pendaftaran Tanah. Universitas Sumatera Utara Kegiatan dalam standar prosedur operasi pengaturan dan pelayanan pendaftaran tanah untuk pertama kali – sistematik pada Kantor Pertanahan KabupatenKotaLokasi Ajudikasi adalah: 1. Mengumpulkan, menerima dokumen data yuridis peserta atau pemiik tanah di lokasi pendaftaran tanah sistematik. 2. Meneliti kesesuaian data yuridis 3. Menentukan proses konversi, pengakuan hak dan pemberian hak Kegiatan di atas dilaksanakan selama waktu 90 hari.

C. Jual Beli Tanah Menurut UUPA

Dalam ketentuan UUPA, jual beli tanah merupakan bagian dari peralihan hak atas tanah. Menurut Boedi Harsono, pada dasarnya peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena 2 dua sebab yaitu: 65 a Pewarisan tanpa wasiat yakni peralihan hak atas tanah karena pemegang suatu hak atas tanah meninggal dunia, dengan kata lain hak tersebut beralih kepada ahli warisnya, sementara siapa ahli warisnya dan berapa bagian masing-masing ditentukan berdasarkan Hukum waris pemegang hak yang bersangkutan. b Pemindahan Hak yakni hak atas tanah tersebut sengaja dialihkan kepada pihak lain. Bentuk pemindahan hak bisa berupa jual beli, sewa menyewa, hibah, pemberian menurut adat, pemasukan dalam perusahaan atau inbreng dan hibah juga termasuk hibah wasiat. Jadi dapat dijelaskan bahwa pengertian beralih dan dapat dialihkan dalam hal ini mempunyai arti sebagai berikut yaitu: 65 Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 1982, hal. 318. Universitas Sumatera Utara a Beralih adalah suatu peralihan hak yang dikarenakan seseorang yang mempunyai suatu hak meninggal dunia, sehingga dengan sendirinya hak itu beralih menjadi milik ahli warisnya. Ketentuan mengenai peralihan karena warisan terdapat dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi peralihan hak karena warisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia. Sejak saat itu para ahli waris menjadi pemegang haknya yang baru. 66 b Dialihkan adalah suatu peralihan hak yang dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemilik semula. Dengan kata lain peralihan ini terjadi karena adanya perbuatan hukum tertentu seperti jual beli, sewa menyewa, hibah, wasiat, hibah wasiat dan sebagainya Peralihan hak atas tanah, seperti yang telah disebutkan sebelumnya adalah salah satu peristiwa danatau perbuatan hukum yang mengakibatkan terjadinya pemindahan hak atas tanah dari pemilik kepada pihak lain Peralihan tersebut meliputi jual beli, hibah, sewa menyewa, pemberian dengan wasiat dan perbuatan hukum lain yang bertujuan atau bermaksud memindahkan hak kepemilikan tanah. Tetapi Peralihan yang banyak terjadi dalam masyarakat adalah peralihan dalam bentuk jual- beli atas tanah. 66 A.P. Parlindungan, Op. Cit., hal. 140. Universitas Sumatera Utara Peralihan hak atas tanah sebelum berlakunya UUPA yang terdapat dualisme hukum, yakni status tanah adat tunduk pada Hukum Adat dan status tanah barat tunduk pada Hukum Barat. Di dalam ketentuan hukum tanah barat prinsip nasionalitas tidak dianut, dalam artian bahwa setiap orang boleh saja memiliki hak eigendom asal saja mau tunduk pada ketentuan-ketentuan penundukan diri pada KUH Perdata Barat. 67 Sehingga karena hal tersebut di atas pemerintah mengeluarkan ketentuan untuk mengawasi pemindahan hak atas tanah bagi yang tunduk pada Hukum Barat yakni Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1954, yang memuat tentang ketentuan bahwa setiap Peralihan hak Juridische levering terhadap tanah dan barang-barang tetap lainnya hanya dapat dilakukan bila telah mendapat izin dari Menteri Kehakiman dan bila tetap dilakukan maka peralihan tersebut menjadi batal demi hukum. Bagi pemerintah langkah ini dilakukan bertujuan untuk mengurangi jatuhnya kemungkinan tanah-tanah tersebut berikut rumah dan bangunan-bangunan yang di atasnya ke tangan orang-orang dan badan hukum asing. 68 Karena sebelum ketentuan tersebut dikeluarkan banyak orang non pribumi selain bisa memiliki tanah hak barat seperti tanah hak eigendom, hak opstal dan lain-lain, juga dapat memiliki tanah hak adat walaupun diperoleh dengan cara-cara tertentu, karena pada kenyataannya tanah hak adat tidak dipasarkan dengan bebas dan tidak diperjualbelikan. 67 Ibid., hal. 129. 68 Budi Harsono, Op. Cit., hal. 105-106. Universitas Sumatera Utara Menurut Budi Harsono dalam hal ini mengartkan bahwa hukum tanah adat berkonsepsi komunalistik, yang mewujudkan semangat gotong royong, kekeluargaan dan diliputi suasana religius. Tanah merupakan tanah bersama kelompok teritorial dan genealogik, sehingga hak-hak perorangan terhadap tanah secara langsung atau tidak langsung bersumber pada tanah bersama. Hukum tanah adat yang mengandung unsur kebersamaan tersebut dikenal dengan hak ulayat. Ketentuan ini masih berlaku di sebagian wilayah di Indonesia terutama di pedesaan. 69 Ketentuan yang sangat dominan dalam pelaksanaan peralihan hak atas tanah seperti yang tersebut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang telah dirubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang didukung dengan dikeluarkannya Peraturan Menteri Agraria Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 1997 tentang Peraturan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai pelaksanaan dari UUPA. Peraturan tersebut di atas secara singkat menerangkan bahwa setiap pejanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT, dimana akta tersebut dapat berfungsi sebagai alat pembuktian untuk melakukan pendaftaran hak atas kepemilikan tanah pada Kantor Pertanahan. 69 Ibid., hal. 106. Universitas Sumatera Utara Sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual- beli, sewa menyewa, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, hanya dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang sesuai ketentuan yang berlaku. Dari ketentuan pasal ini, maka pada prinsipnya segala bentuk mutasi hak dan sebagainya harus melalui seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Menurut J Kartini Soedjendro, bahwa sistem pertanggung jawaban tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT lebih terarah pada pejabat utama dan bersifat admininistrasi saja artinya dalam hal ini dia hanya merupakan pejabat Agraria yang membantu Menteri Agraria membuat akta dalam hal pemindahan hak atas tanah, pemberian suatu hak baru atas tanah, penggadaian tanah, dan pemberian Hak Tanggungan atas tanah. 70 Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT juga sebagai pelaksana tugas diantaranya membantu mengisi formulir permohonan izin pemindahan hak atas tanah dan mengirimkannya kepada instansi Agraria yang berwenang. Kemudian membantu membuat surat permohonan penegasan konversi hak-hak adatlndonesia atas tanah dan pendaftaran hak-hak bekas konversi. 70 J. Kartini Soedjendro, Op. Cit., hal. 16. Universitas Sumatera Utara D. Sikap Kantor Pertanahan Kota Pematang Siantar Dalam Mendaftarkan Jual Beli Tanah Hak Milik Yang Dimiliki Bersama Dengan Anak Di Bawah Umur Pendaftaran atas bidang tanah dilakukan agar mendapatkan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah maupun pihak lain yang berkepentingan dengan tanah. Dengan telah melakukan pendaftaran dan mendapatkan sertifikat, pemegang hak atas tanah memiliki bukti yang kuat atas tanah tersebut. Dalam sertifikat tersebut tercantum data fisik dan data yuridis tanah termasuk jenis haknya di antara hak milik atas tanah. Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan sesuai dengan ketentuan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, dan terbuka. Sesuai dengan Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1993 Tentang Uraian Tugas Sub Bagian Dan Seksi Pada Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Di Propinsi Dan Uraian Tugas Sub Bagian Seksi Dan Urusan KabupatenKotamadya maka petugas yang menangani masalah pemeriksaan sertifikat hak atas tanah adalah Sub Seksi Peralihan Hak, Pembebanan Hak Dan PPAT. Dalam Keputusan Kepala Badan Pertanahan tersebut telah dijabarkan secara rinci tentang fungsi dan tugas masing-masing dari Kepala Seksi, Sub Seksi dan Kepala Urusan. Mengetahui bidang yang menangani Pemeriksaan sertifikat hak atas Universitas Sumatera Utara tanah adalah penting agar setiap orangbadan dapat dengan mudah di tempatbidang mana berurusan dalam proses pemeriksaan sertifikat hak atas tanah. Pelayanan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah bila dilihat dari Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional BPN tersebut menjadi tugas dari Sub Seksi Peralihan Hak, Pembebanan Hak Dan PPAT. Sub seksi ini adalah merupakan bagian dari seksi pengukuran dan Pendaftaran Tanah. Seksi pengukuran dan pendaftaran Tanah tersebut terdiri dari: d. Sub seksi pengukuran, Pemetaan dan konversi. e. Sub seksi pendaftaran hak dan informasi pertanahan. f. Sub seksi peralihan hak, pembebanan hak dan PPAT. Secara teknis maka pemeriksaan sertifikat hak atas tanah ini menjadi tugas Sub seksi peralihan Hak, pembebanan hak dan PPAT. Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftarkan berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961 sebagaimana telah diubah dengan PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Selain pendaftaran pertama kali ini, maka dalam pemeliharaan data pendaftatan tanah atau kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar, Universitas Sumatera Utara misalnya peralihan dengan jual beli atas tanah hak milik maka wajib untuk didaftarkan. Setiap pengajuan permohonan sertifikat kepemilikan hak atas tanah di Kantor Pertanahan, maka yang lebih dahulu diperiksa dan diteliti yaitu mengenai tiga persyaratan data: 1. Pemilik sebagai subjek hak 2. Tanah sebagai objek hak 3. Surat sebagai alas hak. Melengkapai pemeriksaan dan penelitian dengan tiga persyaratan data di atas diperlukan dua persyaratan data pendukung, yakni: 1. tujuan penguasaan hak, dan 2. cara peralihan hak. Dari ketentuan di atas salah satu hal yang harus diteliti dalam pendaftaran kepemilikan hak atas tanah di antaranya harus diketahui subjek hak atas tanah tersebut demikian juga dalam hal peralihan secara jual beli menurut peraturan perundang-undangan harus dilaksanakan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Untuk tanah hak milik bersama dalam hal ini tanah dari orang tua suami yang telah meninggal dunia maka yang menjadi subjek hak milik atas tanah tersebut adalah isteri yang ditinggalkan bersama dengan semua anak-anaknya sebagai ahli Universitas Sumatera Utara waris. Sesuai ketentuan Pasal 20 UUPA hak milik adalah bersifat turun temurun dan juga dapat dialihkan diantaranya secara jual beli. Jual beli atas tanah hak milik bersama tersebut hanya dapat dilakukan atas persetujuan dari semua subjek atau ahli waris daripada tanah hak milik bersama tersebut, termasuk juga di dalamnya ahli waris yang masih di bawah umur. Oleh karena itu, dalam melakukan jual beli atas tanah harus dilakukan pengecekan tentang subjek kepemilikan atas tanah. Secara tegas dalam Pasal 39 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, adanya larangan bagi PPAT untuk membuat akta jual beli atas tanah yang sudah terdaftar, jika kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan. Jual beli atas tanah hak milik bersama hanya dapat dilakukan apabila disetujui oleh semua subjek hak milik tersebut. Akan tetapi walaupun telah ada persetujuan dari semua subjek hak atas tanah hak milik bersama jual beli tersebut juga belum dapat dilakukan apabila adanya subjek hak atas tanah hak milik bersama yang masih di bawah umur. Hal ini sebagaimana yang telah dikemukakan di atas adanya batasan bagi anak di bawah umur untuk bertindak dalam hukum seperti jual beli atas tanah hak milik bersama tersebut. Menurut KUH Perdata dalam jual beli tanah hak milik bersama anak di bawah umur terlebih dahulu harus diterbitkan penetapan pengadilan karena subjek hak atas Universitas Sumatera Utara tanah masih di bawah umur tidak cakap bertindak dalam melakukan perikatan seperti jual beli tersebut. Demikian juga dalam hal pendaftaran tanah tersebut pada Kantor Pertanahan Pasal 309 jo Pasal 393 KUH Perdata dan juga Pasal 1446 KUH Perdata. Demikian juga dalam prakteknya pada Kantor Pertanahan Pematang Siantar yang mengacu pada ketentuan KUH Perdata tersebut, maka setiap jual beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur yang dilakukan di hadapan PPAT harus terlebih dahulu diterbitkan penetapan pengadilan baru dapat didaftarkan balik nama hak atas tanah tersebut, sebagaimana pernyataan dari PPAT di Pematang Siantar yang dijadikan responden dalam tabel berikut ini: Tabel 1. Pendaftaran Tanah Atas Jual Beli Tanah Hak Milik Bersama Anak Di Bawah Umur Harus Ada Penetapan Pengadilan. No. Jawaban Responden n 1 Pendaftaran harus ada Penetapan Pengadilan 4 80,00 2 Pendaftaran tanpa Penetapan Pengadilan. 1 20,00 Jumlah 5 100,00 Dari tabel di atas terlihat bahwa sebanyak 5 orang PPAT di Kota Pematang Siantar yang dijadikan responden sebanyak 4 atau 80,00 menyatakan dalam pendaftaran tanah atas jual beli tanah hak milik bersama anak di bawah umur maka Kantor Pertanahan mensyaratkan adanya Penetapan Pengadilan baru dapat didaftarkan, sedangkan yang menyatakan tidak harus dengan penetapan pengadilan tetapi dapat dilakukan surat pernyataan bersama hanya sebanyak 1 atau 20,00 responden. Universitas Sumatera Utara Jumlah pendaftaran balik nama Akta Jual Beli atas tanah milik bersama anak dibawah umur pada Kantor Pertanahan Pematang Siantar pada tahun 2008 sampai dengan tahun 2009 sebagaimana terlihat pada tabel berikut ini: Tabel 2. Jumlah Pendaftaran balik nama Akta Jual Beli atas Tanah Milik Bersama Anak Dibawah Umur di Kantor Pertanahan Pematang Siantar Tahun 2008 sd 2009 Akta Jual Beli Atas Tanah Milik Bersama Anak Di Bawah Umur No Tahun Jumlah Keseluruhan Pendaftaran Akta Jual Beli Jumlah 1 2008 700 60 9 2 2009 800 100 13 Sumber data: Kantor Pertanahan Pematang Siantar Tahun 2009 Dari tabel di atas, terlihat bahwa pada tahun 2008 sebanyak 60 atau 9 dari 700 Akta Jual Beli yang didaftarkan, dan untuk tahun 2009 ada sebanyak 100 atau 13 dari 800 Akta Jual Beli atas tanah hak milik yang dimiliki bersama anak dibawah umur yang didaftarkan pada Kantor Pertanahan Pematang Siantar. Akta jual beli PPAT atas tanah milik bersama anak di bawah umur yang didaftarkan tersebut ada yang dilakukan dengan penetapan pengadilan dan ada juga hanya dengan surat pernyataan bersama, sebagaimana terlihat pada tabel berikut ini: Tabel 3. Pendaftaran Jual Beli Atas Tanah Milik Bersama Anak Di Bawah Umur dengan Penetapan Pengadilan dan Pernyataan Bersama Tahun 2008 sd 2009 di Kantor Pertanahan Pematang Siantar Penetapan Pengadilan Pernyataan Bersama No Tahun Jumlah Akta Jumlah Jumlah 1 2008 60 40 66,67 20 33,33 2 2009 100 70 70,00 30 30,00 Sumber data: Kantor Pertanahan Pematang Siantar Tahun 2009. Universitas Sumatera Utara Dari tabel di atas, terlihat sebanyak 40 atau 66,67 Akta Jual Beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur dengan Penetapan Pengadilan dan sebanyak 20 atau 33,33 akta yang dilakukan dengan Pernyataan Bersama dari 60 akta yang didaftar pada tahun 2008. Kemudian sebanyak 70 atau 70,00 Akta Jual Beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur dengan Penetapan Pengadilan dan sebanyak 30 akta atau 30,00 yang dilakukan dengan Pernyataan Bersama dari 100 akta yang didaftar tahun 2009 pada Kantor Pertanahan Pematang Siantar. Hal ini menunjukkan bahwa rata-rata Akta Jual Beli PPAT atas tanah hak milik yang dimiliki bersama anak dibawah umur yang didaftarkan pada Kantor Pertanahan adalah disertakan dengan Penetapan Pengadilan. Penetapan pengadilan adalah sebagai akta otentik. Setiap produk yang diterbitkan hakim atau pengadilan dalam menyelesaikan permasalahan yang diajukan kepadanya, dengan sendirinya merupakan akta otentik, 71 yaitu merupakan akta resmi yang dibuat oleh pejabat yang berwenang untuk itu. Bertolak dari doktrin yang dikemukakan di atas, setiap penetapan atau putusan yang dijatuhkan pengadilan bernilai sebagai akta otentik. 72 Doktrin ini pun sesuai dengan ketentuan digariskan Pasal 1868 KUH Perdata. Dalam melakukan jual beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur di hadapan PPAT harus dilakukan dengan Penetapan Pengadilan agar dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan ini juga dibenarkan oleh Kepala Kantor 71 Setiawan, Op. Cit., hal. 199. 72 Subekti, Op. Cit., hal. 126. Universitas Sumatera Utara Pertanahan Kota Siantar, dengan menyatakan adanya batasan bagi anak di bawah umur untuk bertindak dalam hukum seperti jual beli atas tanah hak milik bersama tersebut, sehingga diperlukan adanya penetapan pengadilan dalam pendaftaran tanah atas jual beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur. 73 Hal ini mengingat ketentuan Pasal 1446 KUH Perdata yang menyatakan semua perikatan yang dibuat oleh anak-anak yang belum dewasa atau orang-orang yang berada di bawah pengampuan adalah batal demi hukum, dan atas tuntutan yang diajukan oleh atau dari pihak mereka, harus dinyatakan batal, semata-mata atas dasar kebelumdewasaan atau pengampuannya. Perlunya penetapan pengadilan ini tidak hanya untuk melindungi subjek hak atas tanah yang masih di bawah umur tersebut tetapi juga bagi pihak ketiga yang telah membeli tanah tersebut, karena dapat saja di kemudian hari si anak sebagai ahli waris telah dewasa menggugat tanah tersebut dijual tanpa ada persetujuan darinya karena sebagai ahli waris. Kemudian juga yang lebih penting adalah untuk melindungi harta bersama anak di bawah umur tersebut disalahgunakan oleh keluarganya yang telah cakap bertindak dalam hukum misalnya si ibu melakukan jual beli tanah hak milik bersama anaknya yang masih di bawah umur. 74 Dengan demikian pada dasarnya sikap Kantor Pertanahan Kota Pematang Siantar dalam pendaftaran tanah dari peralihan secara jual beli atas tanah hak milik 73 Hasil wawancara dengan Bapak Usden Sinaga, S.H., Kepala Kantor Pertanahan Kota Pematang Siantar, tanggal 24 Nopember 2009 di Pematang Siantar. 74 Hasil wawancara dengan Bapak Usden Sinaga, S.H., Kepala Kantor Pertanahan Kota Pematang Siantar, tanggal 24 Nopember 2009 di Pematang Siantar. Universitas Sumatera Utara bersama anak di bawah umur mengharuskan untuk dilakukan dengan Penetapan Pengadilan sebelum didaftarkan, yang mengacu pada ketentuan KUH Perdata, namun demikian ada juga pendaftaran jual beli atas tanah milik bersama anak dibawah umur itu yang dilakukan dengan Pernyataan Bersama pada Kantor Pertanahan Pematang Siantar. Artinya sikap Kantor Pertanahan Pematang Siantar tidak sepenuhnya mengabaikan ketentuan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan yang tidak mengharuskan pengalihan tanah hak milik bersama anak dibawah umur harus dengan Penetapan Pengadilan. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan sebagai suatu produk hukum yang secara efektif berlaku setelah keluarnya Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 1975 tentang Pelaksanaan Undang-Undang No. 1 Tahun 1974, yang juga di dalam ada diatur tentang kekuasaan orang tua terhadap harta bersama anak di bawah umur. Salah satu butir penjelasan Undang-Undang No. 1 Tahun 1974 menyebutkan bahwa sesuai dengan landasan Falsafah Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, maka undang-undang ini disatu pihak harus dapat mewujudkan prinsip-prinsip yang terkandung dalam Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, sedangkan di lain pihak harus dapat pula menampung segala kenyataan yang hidup dalam masyarakat dewasa ini. Hal ini sejalan dengan teori keadilan pemikiran dari Roscou Pound yang menganut teori sociological jurisprudence yang menitikberatkan pendekatan hukum ke masyarakat. Hukum yang baik haruslah hukum yang sesuai dengan hukum yang Universitas Sumatera Utara hidup the living law di masyarakat. 75 Adanya perbedaan antara hukum yang hidup living law dalam masyarakat di satu pihak dengan hukum positif di lain pihak, maka hukum positif baru akan memenuhi daya berlaku efektif apabila berjalan atau selaras dengan hukum yang hidup dalam masyarakat. 76 Demikian juga halnya dalam jual beli atas tanah milik bersama anak yang masih di bawah umur dan pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. Pasal 47 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, menyatakan: Anak yang belum mencapai umur 18 delapan belas tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan ada di bawah kekuasaan orang tuanya selama mereka tidak dicabut dari kekuasaannya, dan orang tua mewakili anak tersebut mengenai segala perbuatan hukum di dalam dan di luar Pengadilan. Selanjutnya dalam Pasal 48 dinyatakan, orang tua tidak diperbolehkan memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap yang dimiliki anaknya yang belum berumur 18 delapan belas tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan, kecuali apabila kepentingan anak itu menghendakinya. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 menentukan orang tua menjadi kuasa atas harta anak di bawah umur, akan tetapi dalam prakteknya, dalam hal jual beli atas tanah milik bersama anak di bawah umur itu, maka harus dilakukan dengan penetapan Pengadilan terlebih dahulu untuk pendaftarannya di Kantor Pertanahan yang mengacu pada ketentuan Pasal 393 KUH Perdata, bahwa wali tidak boleh 75 Roscou Pound dalam Dayat Limbong, Op. Cit., hal. 15-16. 76 Eugen Ehclich dalam Dayat Limbong, Op. Cit., hal. 16. Universitas Sumatera Utara 77 meminjam uang untuk kepentingan si anak belum dewasa, juga tidak boleh mengasingkan atau menggadaikan barang-barang tak bergerak, pula tidak boleh menjual atau memindah tangankan surat-surat utang negara, piutang-piutang dan andil-andil, tanpa memperoleh kuasa untuk itu dari Pengadilan Negeri. Pengadilan Negeri tidak akan memberikan kuasa ini, kecuali atas dasar keperluan yang mutlak atau bila jelas bermanfaat dan setelah mendengar atau memanggil dengan sah keluarga atau semenda anak belum dewasa dan wali pengawas. Pendaftaran atas jual beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur pada Kantor Pertanahan harus memperhatikan penggolongan warga negara atau dibedakan antara golongan keturunan misal Tionghoa yang menundukkan diri pada KUH Perdata yang harus dengan penetapan pengadilan, sedangkan penduduk aslipribumi yang tidak menundukkan diri pada KUH Perdata atau tunduk pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 maka dalam melakukan jual beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur cukup hanya dibuat pernyataan bersama dari ahli warisnya. Universitas Sumatera Utara

BAB III PROBLEMATIKA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN TANAH HAK MILIK

YANG DIMILIKI BERSAMA DENGAN ANAK DI BAWAH UMUR YANG DILAKSANAKAN DI HADAPAN PPAT

A. Ketentuan Anak Cakap Bertindak Karena Dewasa

Sebagaimana telah dikemukakan, sekalipun manusia diakui sebagai penyandang hak dan kewajiban, namun hukum dapat mengecualikan manusia sebagai makluk hukum atau hukum bisa tidak mengakuinya sebagai orang dalam arti hukum. Apabila hukum sudah menentukan demikian maka tertutup kemungkinan bagi manusia tersebut menjadi pembawa hak dan kewajiban selaku subyek hukum. Dengan kata lain bahwa tidak semua manusia dapat menjadi subyek hukum, hanya manusia yang memenuhi syarat tertentu dapat diterima menjadi subyek hukum, yaitu manusia penyandang hak sekaligus juga penyandang kewajiban. Maka yang menjadi pusat perhatian hukum bukan manusianya melainkan orangnya yang patut diterima menjadi subyek hukum. Dalam pembuktian hukum orang di Indonesia ditentukan berdasarkan penggolongan pendudukan hukum pribadi hukum masing-masing, terutama pada pada zaman Hindia Belanda, Indonesia memiliki hukum yang sangat beraneka ragam yang disesuaikan dengan politik hukum pemerintah Belanda pada waktu itu. Untuk lebih jelas dalam Pasal 163 IS dan 131 IS kaula Hindia Belanda berdasarkan asalnya dan hukum yang berlaku dibagi menjadi: Universitas Sumatera Utara 1. Golongan Eropah, yang termasuk golongan ini ialah: a. semua orang belanda b. semua orang eropah lainnya c. semua orang jepang d. semua orang yang berasal dari tempat lain yang di negaranya tunduk kepada hukum keluarga yang pada pokoknya berdasarkan asas yang sama seperti hukum belanda. 2. Golongan bumi putra, ialah semua orang yang termasuk rakyat Indonesia asli, yang tidak beralih masuk golongan lain, dan mereka yang semula termasuk golongan lain yang telah membaurkan dirinya dengan rakyat Indonesia asli. Dalam isi Pasal 131 IS dinyatakan, maka bagi golongan Bumi Putra hukum yang berlaku adalah hukum adatnya masing-masing. Namun di lain sisi Pasal 131 ayat 9 IS memberi kemungkinan kepada golongan Bumi Putra secara perorangan dapat menghapuskan berlakunya hukum adat bagi mereka sendiri dengan jalan menundukkan dirinya kepada hukum perdata eropah. 3. Golongan Timur Asing, ialah semua orang yang bukan golongan eropah dan bukan pula golongan Bumi Putra. Golongan ini dibagi menjadi dua : a. Golongan Timur Asing Tionghoa, berlakulah seluruh hukum perdata KUH Perdata dengan beberapa pengecualian dan tambahan. b. Golongan Timur Asing bukan Tionghoa, berlakulah sebagian hukum perdata KUH Perdata dan hukum Adat yang berlaku di negerinya. Termasuk dalam golongan ini adalah orang Arab, India, Pakistan. Universitas Sumatera Utara Dari ketentuan Pasal 163 IS dan 131 IS nampak secara jelas bahwa hukum perdata di Hindia Belanda sangat beraneka ragam yang terus berjalan sesuai dengan perputaran zaman sampai setelah Indonesia merdeka. Kemudian pemerintah mengeluarkan Instruksi Presidium Kabinet Nomor 31UIN121966 yang antara lain menginstruksikan kepada Menteri Kehakiman serta Kantor Catatan Sipil seluruh Indonesia untuk tidak menggunakan penggolongan-penggolongan penduduk Indonesia berdasarkan Pasal 131 dan 163 I.S. Selanjutnya, kecakapan seseorang dalam melakukan perbuatan hukum dikaitkan dengan dewasa secara fisik dalam hukum pertanahan bersandar kepada ketentuan Pasal 330 KUH Perdata yang menyatakan: Yang belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap dua puluh satu tahun dan tidak kawin sebelunya. Bila Perkawinan dibubarkan sebelum umur mereka genap 21 tahun, maka mereka tkiak kembali berstatus belum dewasa. Mereka yang belum dewasa dan tidak di bawah kekuasaan orang tua, berada di bawah perwalian atas dasar dan dengan cara seperti yang diatur dalam Bagian 3, 4, 5 dan 6 dalam bab ini. Dari ketentuan di atas batasan kecakapan seseorang dalam melakukan perbuatan hukum dikaitkan dengan dewasa secara fisik sesuai Pasal 330 KUH Perdata yaitu belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap 21 tahun dan sebelumnya belum kawin. Hal ini dapat dimaklumi karena tidak tegas mengenai ketentuan umur dewasa dalam hukum, terutama hukum adat yang dapat dijadikan dasar pengaturannya. Sungguhpun demikian undang-undang juga Universitas Sumatera Utara memberikan pemecahan masalah ketika anak di bawah umur harus melakukan perbuatan hukum sendiri tanpa harus menggunakan lembaga perwakilan atau perwalian, yaitu dengan cara meniadakan keadaan belum dewasa bagi si anak, dengan syarat anak sudah mencapai umur 20 tahun dan telah clitetapkan pendewasaannya handlichting oleh Presiden berdasarkan rekomendasi Mahkamah Agung, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 419 dan Pasal 420 KUH Perdata. 77 Pasal 419 KUH Perdata menyatakan “Dengan pendewasaan, seorang anak yang masih di bawah umur boleh dinyatakan dewasa, atau kepadanya boleh diberikan hak-hak tertentu orang dewasa. Selanjutnya dalam Pasal 420 KUH Perdata: “Pendewasaan yang menjadikan orang yang masih di bawah umur menjadi dewasa, diperoleh dengan venia aetatis atau surat-surat pernyataan dewasa, yang diberikan oleh pemerintah setelah mempertimbangkan nasihat Mahkamah Agung. Menurut J. Satrio: 78 Tidak satu pun ketentuan hukum khusus secara umum dan tegas menetapkan cakap melakukan perbuatan hukum yang dikaitkan dengan unsur dewasa secara yuridis dan unsur umur secara biologis sehingga dianggap secara normal mempunyai kematangan berpikir dan kemampuan menyadari sepenuhnya tindakan dan akibatnya. Namun, sebaliknya kita hanya dapat melihat tujuannya, yaitu untuk melindungi anak di bawah umur yang tidak patut menerima akibat hukum. 77 S. Chandra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah…, Op. Cit., hal. 29. 78 J. Satrio, Hukum Pribadi Bagian I Persoon Alamiah, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1999, hal. 48- 60. Universitas Sumatera Utara Kemudian, menurut S. Chandra: 79 Hukum adat menentukan dewasa bukan dari segi hitungan tahun yang dilewati, misalnya dari segi psikologis kemapanan karakter atau kepribadian; dari segi manajemen kemampuan berkomonikasi dan berorganisasi di dalam adatnya; dari segi ekonomi yaitu mampu berpenghasilan sendiri, totalitasnya sanggup mandiri untuk menikah, contohnya adat di Mandailing menyebut “berhenti menjadi anak rumah”, di Minangkabau “ketek banamo gadang bagala” waktu kecil di beri nama, ketika dewasa diberi gelar. Ketentuan dewasa ini juga dapat dilihat dari hukum Islam. Menurut hukum Islam bahwa dewasa bukan ditentukan karena batasan umur, melainkan oleh perkembangan fisik dan mental, baik secara biologis maupun psikologis, yaitu pada saat seorang pria atau wanita telah melihat dan merasakan dalam dirinya sesuatu tanda baligh dan berakal, dengan ketentuan bahwa mulai saat itu ia wajib bertanggungjawab atas segala perbuatannya. Menurut Pasal 47 ayat 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, menentukan, Anak yang belum mencapai umur 18 delapan belas tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan ada di bawah kekuasaan orang tuanya selama mereka tidak dicabut dari kekuasaannya. Selanjutnya, dalam Pasal 210 Kompilasi Hukum Islam KHI juga ditentukan orang yang telah berumur sekurang-kurangnya 21 tahun berakal sehat tanpa adanya paksaan dapat menghibahkan sebanyak-banyaknya 13 harta bendanya kepada orang lain atau lembaga di hadapan dua orang saksi untuk dimiliki. 79 S. Chandra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah…, Op. Cit., hal. 30. Universitas Sumatera Utara Perbedaan ketentuan cakap bertindak karena umur dewasa baik dari KUH Perdata dan Hukum Adat maupun dari Hukum Islam dalam uraian di atas, menunjukkan adanya perbedaan anggapan pada kemampuan fisik dan atau mental manusia untuk melakukan perbuatan hukum tertentu yang terukur secara biologis atau psikologis, sehingga dinilai sanggup menyandang hak dan kewajiban khusus terhadap perbuatan hukum tertentu, misalnya dalam melakukan jual beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur. Demikian dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris ketentuan usia dewasa ini berbeda dengan ketentuan KUH Perdata sebagaimana disebutkan dalam Pasal 39 Pasal 39 ayat 1 huruf a undang-undang tersebut secara tegas dinyatakan penghadap harus memenuhi syarat paling sedikit berumur 18 delapan belas tahun atau telah menikah.

B. Kecakapan Anak Di bawah Umur sebagai Subyek Atas Tanah Dalam Perbuatan Jual Beli atas Tanah

Subyek hak atas tanah merupakan orang perseorangan atau badan hukum yang dapat memperoleh sesuatu hak atas tanah, sehingga namanya dapat dicantumkan di dalam buku tanah selaku pemegang sertipikat hak atas tanah. Subyek hukum subject van een recht adalah orang perseorangan nutuurljke persoon atau badan hukum rechts persoon yang mempunyai hak, mempunyai kehendak, dan dapat melakukan perbuatan hukum. 80 80 Soerdjono Dirdjosisworo, Pengantar Ilmu Hukum, Cetakan Ketiga, Rajawali Pers, Jakarta, 1991, hal. 126. Universitas Sumatera Utara Pendapat tersebut dikaitkan dengan isi UUPA maka subyek hukum hak atas tanah merupakan orang atau badan hukum yang dapat mempunyai sesuatu hak atas tanah dan dapat melakukan perbuatan hukum untuk mengambil manfaat dari tanah tersebut. Namun demikian menurut Satjipto Rahardjo: 81 Sekalipun manusia diakui sebagai penyandang hak dan kewajiban, namun hukum dapat mengecualikan manusia sebagai makhluk hukum atau hukum bisa tidak mengakuinya sebagai orang dalam arti hukum. Apabila hukum sudah menentukan demikian maka tertutup kemungkinan bagi manusia tersebut menjadi pembawa hak dan kewajiban selaku subyek hukum. Jadi, orang perseorangan selaku subyek hak atas tanah, tidak kehilangan hak memperoleh sesuatu hak atas tanah. Namun, untuk melakukan tindakan hukum misalnya melakukan peralihan atas tanah tersebut tidak semua orang dapat melakukannya, karena keterbatasan kecakapan bertindak untuk hukum dari subjek hak tersebut . Kecakapan bertindak dalam hukum rechtsbekwaam heid merupakan kemampuan seseorang untuk membuat suatu perjanjian, sehingga perikatan yang diperbuatnya menjadi sah menurut hukum, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1320, Pasal 1330, dan 1451 KUH Perdata, berikut ini: Pasal 1320 KUH Perdata: Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat: 1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. suatu pokok persoalan tertentu; 4. suatu sebab yang tidak terlarang. 81 Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996, hal. 67. Universitas Sumatera Utara Pasal 1330 KUH Perdata: Yang tak cakap untuk membuat persetujuan adalah: 1. anak yang belum dewasa; 2. orang yang ditaruh di bawah pengampuan; 3. perempuan yang telah kawin dalam hal-hal yang ditentukan undang- undang, dan pada umumnya semua orang yang oleh undang-undang dilarang untuk membuat persetujuan tertentu. Pasal 1451 KUH Perdata: Pernyataan batalnya perikatan-perikatan berdasarkan ketidakcakapan orang- orang tersebut dalam pasal 1330, mengakibatkan pulihnya barang-barang dan orang yang bersangkutan dalam keadaan seperti sebelum perikatan dibuat, dengan pengertian bahwa segala sesuatu yang telah diberikan atau dibayarkan kepada orang yang tak berwenang, akibat perikatan itu, hanya dapat dituntut kembali, bila barang yang bersangkutan masih berada di tangan orang yang tidak berwenang itu, atau bila ternyata bahwa orang ini telah mendapat keuntungan dari apa yang telah diberikan atau dibayar itu, atau bila apa yang dinikmati telah dipakai bagi kepentingannya. Konsekwensinya dalam bidang pendaftaran tanah bahwa setiap perbuatan hukum kepemilikan hak atas tanah yang diperbuat oleh pihak yang tidak cakap bertindak dalam hukum seperti anak yang belum dewasa atau belum pernah kawin atau orang yang diletakkan di bawah pengampuan dapat dibatalkan demi hukum. Hal ini sesuai dengan Pasal 1446 dan Pasal 1454 KUH Perdata, berikut ini: Pasal 1446 KUH Perdata: Semua perikatan yang dibuat oleh anak-anak yang belum dewasa atau orang- orang yang berada di bawah pengampuan adalah batal demi hukum, dan atas tuntutan yang diajukan oleh atau dari pihak mereka, harus dinyatakan batal, semata-mata atas dasar kebelumdewasaan atau pengampuannya. Perikatan yang dibuat oleh perempuan yang bersuami dan oleh anak-anak yang belum dewasa yang telah disamakan dengan orang dewasa, tidak batal demi hukum, sejauh perikatan tersebut tidak melampaui batas kekuasaan mereka. Universitas Sumatera Utara Pasal 1454 KUH Perdata: Bila suatu tuntutan untuk pernyataan batalnya suatu perikatan tidak dibatasi dengan suatu ketentuan undang-undang khusus mengenai waktu yang lebih pendek, maka waktu itu adalah lima tahun. Waktu tersebut mulai berlaku: dalam hal kebelumdewasaan, sejak hari kedewasaan; dalam hal pengampuan, sejak hari pencabutan pengampuan; dalam hal paksaan, sejak hari paksaan itu berhenti; dalam hal penyesatan atau penipuan, sejak hari diketahuinya penyesatan atau penipuan itu; dalam hal perbuatan seorang perempuan bersuami yang dilakukan tanpa kuasa si suami, sejak hari pembubaran perkawinan; dalam hal batalnya suatu perikatan termaksud dalam pasal 1341, sejak hari diketahuinya bahwa kesadaran yang diperlukan untuk kebatalan itu ada. Waktu tersebut diatas, yaitu waktu yang ditetapkan untuk mengajukan tuntutan, tidak berlaku terhadap kebatalan yang diajukan sebagai pembelaan atau tangkisan, yang selalu dapat dikemukakan. Dengan demikian dari uraian di atas tentang subyek hak atas tanah bahwa hukum dapat menentukan manusia menjadi tidak cakap melakukan perbuatan hukum tertentu, karena adanya perbedaan penilalan undang-undang terhadap perkembangan fisik dan atau mental manusia dalam perbuatan hukum tertentu tersebut, yang salah satunya adalah karena masih di bawah umur. Oleh karena itu anak di bawah umur sebagai subjek hak atas dalam penguasaan orang atau wali. Menurut Subekti: 82 Seorang anak yang sah sampai pada waktu ia mencapai usia dewasa atau kawin, berada di bawah kekuasaan orang tuanya ouderlijke macht selama kedua orang tua itu terikat dalam hubungan perkawinan. Dengan demikian, kekuasaan orang tua itu mulai berlaku sejak lahirnya anak atau sejak hari pengesahannya dan berakhir pada waktu anak itu menjadi dewasa atau kawin, atau pada waktu perkawinan orang tuanya dihapuskan. Ada pula kemungkinan, kekuasaan itu oleh hakim dicabut ontzet atau orang tua itu dibebaskan ontheven dan kekuasaan itu, karena sesuatu alasan. Kekuasaan 82 Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT. Intermasa, Jakarta, 1994, hal. 50-51. Universitas Sumatera Utara itu dimiliki oleh kedua orang tua bersama, tetapi lazimnya dilakukan oleh si ayah. Hanyalah apabila ayah itu tidak mampu untuk melakukannya, misalnya sedang sakit keras, sakit ingatan, sedang bepergian.dengan tidak ada ketentuan tentang nasibnya, atau sedang berada di bawah pengawasan curatele kekuasaan itu dilakukan oleh isterinya. Kekuasaan orang tua, terutama berisi kewajiban untuk mendidik dan memelihara anaknya. Pemeliharaan meliputi pemberian nafkah, pakaian dan perumahan. Selanjutnya Subekti mengemukakan: 83 Kekuasaan orang tua itu tidak saja meliputi diri si anak, tetapi juga meliputi benda atau kekayaan si anak itu. Apabila si anak mempunyai kekayaan sendiri, kekayaan ini diurus oleh orang yang melakukan kekayaan sendiri, kekayaan ini diurus oleh orang yang melakukan kekuasaan orang tua itu. Hanyalah dalam hal ini diadakan pembatasan oleh undang-undang, yaitu mengenai benda-benda yang tak bergerak, surat-surat sero effecten dan surat-surat penagihan yang tidak boleh dijual sebelum mendapat izin dari hakim. Ketentuan tentang anak di bawah umur ini masih terjadinya benturan dalam batasan anak di bawah umur tersebut, karena menurut KUH Perdata anak di bawah umur adalah anak di bawah umur 21 tahun, sedangkan menurut Pasal 48 Undang- Undang Nomor 1 Tahun 1974 adalah 18 tahun, demikian juga yang ditentukan dalam Pasal 39 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris UUJN ditentukan anak di bawah umur adalah anak yang belum mencapai umur 18 tahun. Ketentuan umur ini baik menurut KUH Perdata, Undang-Undang Perkawinan maupun UUJN dikecualikan bagi yang sudah kawin. Artinya anak yang sudah kawin maka telah cakap kedewasaan untuk bertindak dalam hukum. Sebagaimana uraian sebelumnya di mana menurut KUH Perdata bahwa anak di bawah umur, yaitu anak yang belum berumur 21 tahun maka kepengurusan 83 Ibid., hal. 51. Universitas Sumatera Utara terhadap harta kekayaan anak bawah umur tersebut dapat dilakukan melalui perwakilan orangtua atau perwalian anak di bawah umur, baik menurut undang- undang ataupun berdasarkan penetapan pengadilan. Dalam hal diperlukannya tindakan hukum atas harta kekayaan anak di bawah umur, dapat dilangsungkan melalui lembaga perwakilan menurut undang-undang berdasarkan kekuasaan orang tua atau perwalian yang ditetapkan pengadilan kepada salah seorang dan kedua orang tuanya atau perwalian menurut undang-undang oleh pihak lain. Akan tetapi, kekuasaan perwakilan atau perwalian tidak boleh digunakan untuk memindahtangankan, mengalihkan, atau membebankan harta kekayaan anak di bawah umur, kecuali dalam hal kepentingan si anak menghendaki. Pasal 307 KUH Perdata menentukan: Orang yang melakukan kekuasaan orang tua atas seorang anak yang masih di bawah umur, hal mengurus barang-barang kepunyaan anak itu, dengan tidak mengurangi ketentuan pasal 237 dan alinea terakhir pasal 319e. Ketentuan ini tidak berlaku terhadap barang-barang yang dihibahkan atau diwasiatkan kepada anak-anak, baik dengan akta antara yang sama-sama masih hidup maupun dengan surat wasiat, dengan ketentuan bahwa pengurusan atas barang-barang itu akan dilakukan oleh seorang pengurus atau lebih yang ditunjuk untuk itu di luar orang yang melakukan kekuasaan orang tua. Bila pengurusan yang diatur demikian, karena alasan apa pun juga sekiranya, hapus, maka barang-barang termaksud, beralih pengelolaannya kepada orang yang melakukan kekuasaan orang tua. Meskipun ada pengangkatan pengurus-pengurus khusus seperti di atas, orang yang melakukan kekuasaan orang tua mempunyai hak untuk minta perhitungan dan pertanggungawaban dari orang-orang tersebut selama anaknya belum dewasa. Pasal 237 KUH Perdata menentukan: Sebelum meminta pisah meja dan ranjang, suami-istri itu wajib mengatur dengan akta otentik semua persyaratan untuk itu, baik yang mengenai diri Universitas Sumatera Utara mereka maupun yang mengenai pelaksanaan kekuasaan orang tua dan urusan pemeliharaan dan pendidikan anak-anak mereka. Tindakan-tindakan yang telah mereka rancang untuk dilaksanakan selama pemeriksaan pengadilan, hal dikemukakan supaya dikuatkan oleh pengadilan negeri, dan jika perlu, supaya diatur olehnya. Kemudian 319e KUH Perdata ditentukan: Bila anak-anak yang diserahkan kepada kekuasaan orang tua atau perwalian beberapa orang, mempunyai hak milik bersama atas barang-barang, pengadilan negeri boleh menunjuk salah seorang dari mereka atau orang lain untuk mengurus barang-barang itu, dengan jaminan yang ditetapkan pengadilan negeri, sampai diadakan pemisahan dan pembagian menurut Bab XVII Buku kedua. Dari ketentuan KUH Perdata di atas terlihat dalam melakukan tindakan hukum terhadap anak di bawah umur dapat dilakukan oleh orang tuanya atau perwalian. Di mana kekuasaan mengurus harta bersama anak di bawah umur tersebut harus dilakukan dengan jaminan yang ditetapkan pengadilan negeri. Selanjutnya selain dalam KUH Perdata, maka kekuasaan perwakilan atau perwalian dalam mengurus harta bersama anak di bawah umur ini juga sudah diatur dalam Pasal 45 sampai dengan Pasal 54 UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan. Pasal 45 UU No.1 Tahun 1974 menentukan kedua orang tua wajib memelihara dan mendidik anak-anak mereka sebaik-baiknya. Kewajiban orang tua ini berlaku sampai anak itu kawin atau dapat berdiri sendiri, kewajiban mana berlaku terus meskipun perkawinan antara kedua orang tua putus. Ketentuan di atas secara tegas menyatakan bahwa anak di bawah umur dalam penguasaan orang tua kecuali anak di bawah umur tersebut telah kawin. Ketentuan anak di bawah umur yang dimaksud dapat terlihat dari ketentuan Pasal 47 UU No.1 Universitas Sumatera Utara Tahun 1974 yaitu anak yang belum mencapai umur 18 delapan belas tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan ada di bawah kekuasaan orang tuanya selama mereka tidak dicabut dari kekuasaannya. Orang tua mewakili anak tersebut mengenai segala perbuatan hukum di dalam dan di luar Pengadilan. Walaupun orang tua mewakili anak di bawah umur tersebut di dalam dan di luar pengadilan, akan tetapi sesuai Pasal 48 UU No. 1 Tahun 1974, orang tua tidak diperbolehkan memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap yang dimiliki anak di bawah umur tersebut kecuali apabila kepentingan anak itu menghendakinya. Dengan demikian, baik dalam KUH Perdata maupun dalam UU No.1 Tahun 1974 harta bersama anak di bawah umur adalah dalam penguasaan orang tua, tetapi orang tua tidak dapat mengalihkan atau melakukan perbuatan hukum atas harta anak di bawah umur seperti kepemilikan atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur tersebut kecuali kepentingan anak membutuhkan. Hanya saja perbedaan dari kedua ketentuan tersebut adalah bahwa KUH Perdata secara tegas menyatakan bahwa peralihan atau perbuatan hukum atas harta anak di bawah umur tersebut harus dengan penetapan pengadilan bagi yang tunduk pada KUH Perdata, tetapi dalam UU No.1 Tahun 1974 tidak ada disebutkan harus dengan penetapan pengadilan. Akan tetapi ketentuan UU No.1 Tahun 1974 bukan berarti mengurangi kewenangan izin Pengadilan ketetapan pengadilan yang diberlakukan bagi yang tunduk kepada KUH Perdata, hanya saja soal izin Pengadilan ini tidak pernah disebut dalam UU No.1 Tahun 1974 secara tegas. Universitas Sumatera Utara Menurut M. Yahya Harahap, bahwa wali dengan sendirinya menurut hukum menjadi kuasa untuk bertindak mewakili kepentingan anak yang berada di bawah perwalian sesuai dengan ketentuan Pasal 51 UU No.1 Tahun 1974. Kemudian berdasarkan Pasal 45 ayat 2 UU No.1 Tahun 1974, orang tua dengan sendirinya menurut hukum berkedudukan dan berkapasitas sebagai wali anak-anak sampai mereka dewasa. Oleh karena itu, orang tua adalah kuasa yang mewakili kepentingan anak-anak yang belum dewasa kepada pihak ketiga maupun di depan pengadilan tanpa memerlukan surat kuasa khusus dari anak tersebut. 84 C. Problematika Jual Beli Dan Pendaftaran Tanah Hak Milik Yang Dimiliki Bersama Dengan Anak Di Bawah Umur Yang Dilaksanakan Di Hadapan PPAT Sebelum dibahas tentang problematika dalam melangsungkan jual beli dan pendaftaran tanah hak milik yang dimiliki bersama dengan anak di bawah umur, maka terlebih dahulu dikemukakan disini adalah tahapan dalam pembuatan akta jual beli atas tanah di hadapan PPAT. UUPA tidak mengatur tentang adanya tahapan-tahapan pembuatan akta tersebut, begitu pula dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Tahapan-tahapan pembuatan akta tersebut diatur dalam PMNAKepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 84 M. Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Cetakan Keempat, Sinar Grafika, Jakarta, 2005, hal. 9. Universitas Sumatera Utara Menurut Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 bahwa sebuah akta yang dibuat PPAT proses pembuatannya harus melalui 3 tahapan, yaitu tahapan persiapan pembuatan akta, tahapan pelaksanaan pembuatan akta, dan tahapan pendaftaran akta. 85 Dalam PMNAKepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tersebut sebelum akta dibuat atau ditandatangani di hadapan PPAT, maka harus dilakukan persiapan terlebih dahulu. Dalam persiapan pembuatan akta ini dilakukan langkah-langkah persiapan yang merupakan persiapan pembuatan akta dengan langkah-langkah sebagai berikut: a. Melakukan pemeriksaan sertipikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan setempat. Hasil pemeriksaan sertipikat pada kantor pertanahan tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta dibuat. Pasal 97. b. Memeriksa apakah terhadap peralihan atau pembebanan hak tersebut diperlukan izin dari pihak yang berwenang atau tidak. Izin harus diperoleh sebelum pembuatan akta dilakukan. Pasal 98. 85 Lihat, Salim H.S., Perkembangan Hukum Kontrak Innominat di Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hal. 16, yang mengemukakan: Menurut teori baru yang dikemukakan oleh Van Dunne, yang diartikan dengan perjanjian, adalah “Suatu hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum.” Teori baru tersebut tidak hanya melihat perjanjian semata-mata, tetapi juga harus dilihat perbuatan sebelumnya atau yang mendahuluinya. Ada tiga tahap dalam membuat perjanjian, menurut teori baru, yaitu: 1. Tahap pra-contractual, yaitu adanya penawaran dan penerimaan; 2. Tahap contractual, yaitu adanya persesuaian pernyataan kehendak antara para pihak; 3. Tahap post-contractual, yaitu pelaksanaan perjanjian. Universitas Sumatera Utara c. Membuat pernyataan sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 99, yaitu mengenai batas maksimum pemilikan atas suatu bidang tanah atau pernyataan berkenaan dengan tanah-tanah absentee. d. Melakukan pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan BPHTB sesuai dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan. e. Melakukan pembayaran PPh sesuai dengan Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan. Adapun tahapan dan persyaratan dalam pelaksanaan jual beli atas tanah dan pendaftarannya dapat dijelaskan berikut ini: 1. Tahapan pelaksanaan pembuatan akta Pada tahapan ini berdasarkan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut: a. Pembuatan akta harus dihadiri dan ditandatangani oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau melalui kuasa sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku. b. Pembuatan akta harus dihadiri oleh dua orang saksi. c. Akta harus dibacakan dan dijelaskan oleh PPAT kepada para pihak. Universitas Sumatera Utara d. Akta PPAT dibuat dalam 2 dua rangkap asli, dimana satu lembar disimpan di Kantor PPAT, satu lembar disampaikan kepada kantor pertanahan untuk proses pendaftaran dan lembar lainnya untuk para pihak. 2. Tahapan pendaftaran Pada pendaftaran peralihan hak yang disebabkan karena pemindahan hak jual beli maka PPAT menempuh langkah-langkah sebagai berikut: a. PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lainnya yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan hal kepada Kantor Pertanahan selambat- lambatnya 7 tujuh hari kerja sejak ditandatangani akta yang bersangkutan. b. Dokumen-dokumen yang disampaikan pada kantor pertanahan tersebut meliputi: 1 Surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya. 2 Surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan bukan penerima hak. 3 Asli akta yang telah ditandatangani oleh para pihak di hadapan PPAT yang berwenang. 4 Bukti identitas para pihak. 5 Asli sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. 6 Izin pemindahan hak sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 98 ayat 2. 7 Bukti pembayaran BPHTB dalam hal bea tersebut terhutang. 8 Bukti pembayaran PPh dalam hal PPh terhutang. Universitas Sumatera Utara c. Kantor pertanahan wajib memberikan tanda bukti penerimaan. d. Pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya yang ada pada kantor pertanahan. Berdasarkan keterangan dari PPAT di Kota Pematang Siantar yang dijadikan responden dalam membuat akta jual beli AJB maka pertama sekali tentunya harus ada kesepakatan antara penjual dan calon pembeli mengenai harga dari bidang tanah dimaksud. Penjual harus melengkapi dokumen-dokumen yang akan menjadi dasar bagi PPAT untuk membuatkan Akta Jual Belinya AJB, antara lain: 1. Sertifikat asli 2. Fotocopy Kartu Keluarga Penjual 3. Fotocopy Kartu Tanda Penduduk masing-masing Penjual dan Calon Pembeli 4. Fotocopy Buku Nikah Penjual 5. Fotocopy Surat Kematian suami dari Penjual 6. Fotocopy Surat Keterangan Waris dari KelurahanCamat setempat. 7. Fotocopy pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan PBB tahun berjalan. Sedangkan bukti pajak-pajak yang timbul karena dilakukan jual beli seperti BPHTB dan PPh biasanya dijelaskan oleh PPAT kepada penghadap setelah syarat-syarat di atas dipenuhi. Hal ini mengingat tidak semua penghadap mengetahui adanya pajak yang timbul karena dilakukan jual beli atas tanah tersebut. 86 86 Hasil wawancara dengan Bapak NotarisPPAT Edison S.M Sinaga, S.H., PPAT di Kota Pematang Siantar, tanggal 25 Nopember 2009 di Kota Pematang Siantar Universitas Sumatera Utara Pemindahan hak karena jual beli merupakan balik nama dari pemegang sertifikat hak selaku penjual kepada pembeli dengan menggunakan akta PPAT yang dimohon oleh pembeli kepada Kantor Pertanahan. Adapun prosedur perolehan sertifikat hak atas tanah dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut: 1. Surat permohonan 2. Surat pengantar pendaftaran akta jual beli dari PPAT 3. Akta jual beli 4. Sertifikat hak atas tanah 5. Fotokopi KTP atau identitas diri penjual dan pembeli 6. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan 7. Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan 8. Bukti pelunasan BPHTB terutang 9. Bukti pelunasan PPh terutang. Pernyataan permohonan pendaftaran tanah dari jual beli tersebut disampaikan oleh pemohon penjual kepada kantor pertanahan melalui loket penerimaan. Dalam hal pendaftaran tanah dari jual beli ini biasanya PPAT akan mendampingi para pihak. 87 Pembuatan akta jual beli dan pendaftaran tanah sebagaimana dikemukakan di atas adakalanya PPAT mendapat kendala apabila berdasarkan fotocopi dari dokumen- 87 Hasil wawancara dengan Bapak NotarisPPAT Edison S.M Sinaga, S.H., NotarisPPAT di Kota Pematang Siantar, tanggal 25 Nopember 2009 di Kota Pematang Siantar Universitas Sumatera Utara dokumen tanah hak milik bersama ternyata salah seorang ahli waris adalah anak yang masih di bawah umur. Dengan adanya anak di bawah umur ini maka selain kelengkapan dokumen tersebut diatas harus pula dilengkapi dengan Surat Penetapan Pengadilan yang dimintakan oleh Kepala Kantor Pertanahan. Menurut ketentuan Pasal 309 jo Pasal 393 KUH Perdata, pengalihan hak milik dari anak yang masih di bawah umur harus berdasarkan pada Penetapan dari Pengadilan Negeri. Di beberapa daerah tertentu Penetapan Pengadilan ini tidak terlalu menjadi suatu keharusan mengingat para pihak tersebut dapat dianggap tidak menundukan diri kepada KUH Perdata tetapi tunduk pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan yang di dalamnya tidak secara tegas mengharuskan pengalihan hak milik dari seorang anak yang masih di bawah umur harus melalui Penetapan Pengadilan. Menurut keterangan PPAT di Pematang Siantar yang dijadikan responden, untuk melakukan permohonan penetapan pengadilan maka pemohon harus melampirkan bukti-bukti tertulis berikut ini: 1. Fotocopy Kartu Tanda Penduduk KTP 2. Fotokopi Kutipan Akta Nikah dari Kantor Urusan Agama Kecamatan. 2. Fotokopi Surat Kematian suami pemohon. 3. Fotokopi Akta Kelahiran Anak di bawah umur yang akan diwalikan. 4. Fotokopi Sertipikat Hak Milik Tanah yang akan dijual. Selanjutnya hakim dalam mengabulkan permohonan penetapan pengadilan yang diajukan untuk menjual tanah hak milik bersama anak di bawah umur selain atas Universitas Sumatera Utara dasar kelengkapan bukti-bukti tertulis di atas juga atas dasar keterangan saksi-saksi yang mengenal pemohon tetangga. 88 Dengan adanya penetapan pengadilan maka Pemohon tidak mempunyai halangan untuk bertindak sebagai wali bagi anak yang masih di bawah umur tersebut hingga anak tersebut dewasa 21 tahun dan mandiri. Tujuan penetapan pengadilan dalam jual beli atas tanah milik bersama anak di bawah umur adalah untuk memberikan perlindungan kepada anak yang masih di bawah umur tersebut akan hak-haknya atas tanah warisan orang tuanya, demikian juga pihak pembeli akan kepastian hak atas tanah yang dibeli tersebut, sehingga terhindar dari gugatan ahli waris anak di bawah umur di kemudian hari. Demikian juga dengan PPAT dalam melaksanakan tugasnya sebagai pejabat diberi kewenangan untuk pembuatan akta jual beli atas tanah tersebut, maka berupaya mematuhi ketentuan KUH Perdata tersebut bahwa setiap pemindahtanganan hak atas tanah milik bersama anak di bawah umur tersebut harus terlebih dahulu diterbitkan penetapan pengadilan baru dapat dibuat akta jual belinya oleh PPAT guna didaftarkan balik nama pada Kantor Pertanahan. Namun demikian dalam pelaksanaannya PPAT menemui adanya kendala dalam penerapan penetapan pengadilan tersebut. Ketentuan tentang penetapan pengadilan dalam jual beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur ini menjadi kendala bagi PPAT dalam pembuatan akta jual beli karena para umumnya penghadap sebelumnya tidak mengetahui adanya 88 Hasil wawancara dengan Ibu NotarisPPAT Masta Damanik, S.H., NotarisPPAT di Kota Pematang Siantar, tanggal 25 Nopember 2009, di Pematang Siantar. Universitas Sumatera Utara ketentuan untuk terlebih dahulu dilakukan penetapan pengadilan dalam jual beli atas tanah milik bersama anak di bawah umur tersebut. Hal ini dibenarkan oleh PPAT di Pematang Siantar yang dijadikan responden, sebagaimana terlihat pada tabel berikut ini: Tabel 4. Masyarakat Tidak Mengetahui Ada Ketentuan Penetapan Pengadilan dalam Pendaftaran atas Jual Beli Tanah Hak Milik Bersama Anak Di Bawah Umur No. Jawaban Responden n 1 Penghadap tidak mengetahui adanya ketentuan Penetapan Pengadilan 5 100,00 2 Penghadap mengetahui adanya ketentuan Penetapan Pengadilan - 0,00 Jumlah 5 100,00 Dari tabel di atas, maka sebanyak 5 lima PPAT di Kota Pematang Siantar yang dijadikan responden menyatakan, masyarakat yang akan melakukan jual beli di hadapan PPAT tidak mengetahui ada ketentuan penetapan pengadilan terlebih dahulu dalam melakukan jual beli atas tanah milik bersama anak di bawah umur. Para penghadap menganggap bahwa tanah yang dijual tersebut adalah benar miliknya dari peninggalan suaminya dan anak yang masih di bawah umur adalah benar anaknya, dan juga penghadap dalam hal ini orang tua ibu dari anak di bawah umur tersebut melakukan jual beli atas tanah hak milik bersama anaknya yang masih di bawah umur tersebut atas dasar biaya untuk keperluan si anak. Jadi penghadap keberatan untuk terlebih dahulu dilakukan penetapan pengadilan. 89 89 Hasil Wawancara dengan Ibu NotarisPPAT Asni Julia, S.H., NotarisPPAT di Kota Pematang Siantar, tanggal 24 Nopember 2009, di Kota Pematang Siantar Universitas Sumatera Utara Sebagai seorang PPAT maka harus mematuhi ketentuan hukum dalam hal ini ketentuan Pasal 309 jo Pasal 393 KUH adanya ketentuan untuk mengalihkan atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur harus terlebih dahulu diterbitkan penetapan pengadilan agar dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pada dasarnya untuk melakukan penetapan pengadilan ini adalah kewajiban daripada penghadap atau para pihak yang menjual tanah milik bersama anak di bawah umur tersebut, Jadi bukan kewajiban dari seorang PPAT untuk melakukan penetapan pengadilan ini, tetapi hal ini terkait dengan syarat pemohon dalam pembuatan akta jual beli tanah milik bersama anak di bawah umur. Oleh karena itu PPAT sebagai pejabat yang berwenang untuk pengalihan hak atas tanah itu yang tentunya mengetahui ketentuan yang terkait dengan pengalihan hak atas tanah harus terlebih dahulu memberikan pemahaman adanya aturan penetapan pengadilan kepada penghadap dalam hal ini ibu dari anak di bawah umur yang melakukan jual beli atas tanah guna kepastian hukum bagi semua pihak. Kurangnya pemahaman penghadap tentang adanya ketentuan untuk jual beli atas tanah hak milik bersama anak di bawah umur harus terlebih dahulu diterbitkan penetapan pengadilan, sebagaimana telah dikemukakan di atas menjadi kendala bagi PPAT dalam pembuatan akta jual beli tersebut. Karena penghadap pada umumnya keberatan untuk dilakukan terlebih dahulu penetapan pengadilan karena selain masalah waktu tidak dapat segera dilakukan jual beli juga karena biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk penetapan pengadilan tersebut. Universitas Sumatera Utara 101 Selain itu, ketentuan batasan usia anak di bawah umur menjadi kendala bagi seorang NotarisPPAT, karena Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah mengacu pada ketentuan KUH Perdata, sehingga batasan usia anak di bawah umur, yaitu anak yang belum berumur 21 tahun. Akibatnya seorang NotarisPPAT dengan kewenangannya membuat akta pertanahan untuk penghadap yang berumur 18 tahun, tentu tidak akan diterima ketika akta tersebut didaftarkan di kantor pentanahan, karena subyek hukum belum mencapai umur 21 tahun. Padahal menurut Pasal 39 ayat 1 huruf a Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, secara tegas dinyatakan “penghadap harus memenuhi syarat paling sedikit berumur 18 delapan belas tahun atau telah menikah”. Universitas Sumatera Utara

BAB IV UPAYA YANG DILAKUKAN OLEH PPAT DAN PENGHADAP UNTUK

MENGATASI KENDALA DALAM MELANGSUNGKAN JUAL BELI DAN PENDAFTARAN TANAH HAK MILIK YANG DIMILIKI BERSAMA DENGAN ANAK DI BAWAH UMUR A. Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT

1. Pengertian PPAT