Pengertian Hak Milik Dan Hak-Hak Tanah Lainya a Hak Milik

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak lainnya melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangan yang berlaku”. Dalam melakukan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatanganinya akta jual beli tanah, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut berkas-berkas yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan setempat untuk keperluan pendaftarannya. Dalam hal ini PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat- syarat untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan antara lain dengan mencocokan data yang terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan. Selanjutnya PPAT yang bersangkutan memberitahukan secara tertulis mengenai telah disampaikannya akta jual beli tanah tersebut pada para pihak yang bersangkutan.

3. Pengertian Hak Milik Dan Hak-Hak Tanah Lainya a Hak Milik

1 Pengertian Hak Milik Hak milik 14 14 Hak milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 berhubungan dengan Pasal 6 UUPA adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. kata “turun-temurun” menunjukan bahwa hak tersebut dapat berlangsung terus selama pemilik masih hidup dan jika ia meninggal dunia, hak tersebut dapat dilanjutkan oleh ahli waris. Terkuat menunjukkan bahwa kedudukan hak itu paling kuat jika dibandingkan dengan hak-hak tanah atas tanah berdasarkan UUPA tidak sama dengan hak eigendom berdasarkan BW atau seakalipun hampir sama juga tidak persis sama Universitas Sumatera Utara dengan hak milik menurut Hukum Adat. Perbedaan dimaksud tidak lain bahwa hak milik berdasarkan UUPA tidak diperkenalkan sebagai hak kebendaan dimana pemengang haknya diberi keleluasaan mengambil nikmat dengan lebih mengutaakan kepentingan individu sipemilik dari kepentingan sosialmasyarakat, demikian pula hak milik berdasarkan UUPA itu tidak melekat atasnya hak ulayat sebagaimana pada Hukum Adat tetapi hak menguasai Negara. 15 A.P.Parlindungan 16 Disamping itu, jangka waktu pemiliknya tidak terbatas.”terpenuh” menunjukan bahwa hak itu memberikan kepada pemiliknya wewenang paling luas, jika dibandingkan dengan hak-hak tanah lainya, tidak berinduk pada hak tanah lainya, dan peruntukannya tidak terbatas selama tidak ada pembatasan dari pengusaha. Ini menunjukkan bahwa hak milik mempunyai fungsi sosial. Sifat ini tidak ada pada hak-hak tanah lainya. menyebutkan bahwa : Hak milik yang dimaksud sesuai dengan Pasal 20 UUPA yaitu: Pasal 20 UUPA, Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengigat ketentuan pasal 6. 17 1. Hak milik merupakan hak atas tanah yang paling kuat artinya tidak mudah hapus serta tidak mudah dipertahankan terhadap gangguan dari pihak lain Ciri-ciri hak milik, adalah sebagai berikut : lainnya, karena terdaftar dan pemilik diberi tanda bukti hak sertifikat, sehingga mudah dipertahankan terhadap pihak lain. 15 Tampil Ansari Siregar., Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Multi Grafika Medan, 2007, hal. 41. 16 A.P.Parlindungan., Op.cit, hal.5. 17 Suardi., Op.cit, hal.32. Universitas Sumatera Utara oleh karena itu maka hak milik termasuk salah satu hak yang wajib didaftarkan Pasal 23 UUPA. 2. Hak milik mempunyai jangka waktu yang tidak terbatas. 3. Terjadinya hak milik karena hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah, selain itu juga biasa terjadi karena penetapan pemerintah atau ketentuan Undang-undang Pasal 22 UUPA. 4. Hak milik dapat dialihkan kepada pihak lain melalui jual beli, Hibah, Tukar Menukar, Pemberian Dengan Wasiat, pemberian menurut hukum adat dan lain-lain. Pemindahan hak yang bermaksud memindahkan hak milik yang pelaksanaannya diatur oleh Peraturan Perundang-undangan Pasal 20 Ayat 2 UUPA. 5. Penggunaan hak milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan Peraturan Perundang-undangan Pasal 24 UUPA Hak milik dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan Pasal 25 UUPA. 2 Kewajiban Pemegang Hak Milik Berdasarkan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998 jo Nomor 6 Tahun 1998, penerima Hak Milik diwajibkan membayar uang pemasukan kepada Negara yang besarnya dihitung menurut ketentuan dalam peraturan ini. 18 18 Suardi., Op.ci, hal. 33-34. Universitas Sumatera Utara 3 Dasar Hukum 1 UUPA Pasal 20 sampai dengan 27 UUPA dan Bab I, Bab II dan Bab VIII dari ketentuan-ketentuan Konversi 2 Undang-Undang Nomor 56 Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian 3 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan- Badan Yang Dapat Mempunyai Hak Milik. 4 Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun. 5 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 6 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Peraturan Pelaksana Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. 7 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Telah Dibeli Oleh Pegawai Negeri Dari Pemerintah. 8 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998 tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan Dalam Pemberian Hak Atas Tanah jo.Nomor 6 Tahun 1998 tentang perubahan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998 tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan Dalam Pemberian Hak Atas Tanah Negara 9 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan pemberian dan Pembatalan Keputusan Hak Atas Tanah Negara Universitas Sumatera Utara 10 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 1999 tentang Penghentian Pungutan-Pungutan tertentu dibidang Pertanahan 11 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara. 19 4 Subjek Hak Milik 1 Warga Negara Indonesia 2 Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah mempunyai hak milik Pada asasnya bahwa hak milik hanya dapat dipunyai oleh orang yang berkewarganegaraan Indonesia WNI tunggal, baik secara sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain. Subjek hak milik sebagaimana ditetapkan pada Pasal 21 UUPA harus memenuhi asas yang menegaskan kebagsaan perinsif nasionalitas yaitu asas yang menegaskan hanya warga Negara Indonesia tunggal dan atau badan hukum yang didikrikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Badan Hukum Indonesia tentu saja berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 yaitu bank-bank Negara, badan Koperasi Pertanian, Lembaga Sosial dan Lembaga Keagamaan yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. 20 19 Suardi., Op.cit, hal. 34-35. 20 Tampil Ansari Siregar., Mempertahankan Hak Atas Tanah, Multi Grafika Medan, cet I, 2005, hal.35. Sesuai dengan pasal 49 ayat 1 UUPA menyebutkan bahwa : Universitas Sumatera Utara “Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial, diakui dan dilindungi. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang Keagamaan dan Sosial”. 21 1 Akta pendirianAnggaran Rumah Tangga terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri setempat Yang langsung berhubungan dengan Sosial adalah penggunaan dan peruntukan semata-mata untuk kegitan mencari keuntungan semat-mata langsung untuk kegiatan sosial nonprofit oriented misalnya, Yayasan Yatim Piatu, Panti Jompo dll. Badan-badan hukum Keagamaan dan Sosial ini untuk mengajuakan hak milik harus memenuhi persyaratan : 2 Pendaftaran dan rekomendassi dari Departemen Agama RI, untuk badan- badan keagamaan. 3 Pendaftaran dan Rekomendsi dari Departemen Sosial RI, untuk badan-badan Sosial . Badan-badan hukum yang dapat ditunjuk untuk mempunyai tanah dengan Hak Milik menurut Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 adalah: 1 Bank-bank yang didirikan oleh Negara selanjutnya disebut bank Negara 2 Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian 3 Badan-badan Keagamaan yang ditunuk kepala Badan Pertanahan Nasional setelah mendengar Menteri Agama 21 Undang-Undang Agraria Nomor 05 Tahun 1960., Op.cit, hal.27. Universitas Sumatera Utara 4 Badan-badan Keagamaan yang ditunjuk kepala Badan Pertanahan Nasional setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial 22 5 Terjdinya Hak Milik 1 Hak milik dapat terjadi menurut Hukum Adat yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. 2 Hak milik dapat terjadi, karena : a. Ketentuan undang-undang b. Penetapan pemerintah. 6 Hapusnya Hak Milik Hapusnya hak milik sebgaimana ditegaskan pada Pasal 27 UUPA adalah : 1 Karena pencabutan hak karena kepentingan umum Pasal 18 UUPA. Dalam hal itu pemilik tanah sama sekali tidak diberi upaya hukum apapun guna dapat menghalang-halangi atau membatalkan pelaksanaan pencabutan hak dimaksud jika sudah ditetapkan hak atas tanah dicabut. Pencabautan hak itu akan dilakukan jika itulah satu-satunya jalan untuk memperoleh tanah tersebut karena sipemilik tidak setuju dan sifatnya memaksa Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 dan tanah yang telah dicabut haknya itu jatuh menjadi tanah Negara. 2 Karena penyerahan sukarela oleh pemiliknya. Dalam hal itu setelah melalui musyawarah terdapat kesepakatan antara pihak-pihak maka dengan suka rela pemilik menyerahkanmenyerahkan tanah seperti halnya didalam pengadaan 22 Suardi., Loc.cit, hal. 36-37. Universitas Sumatera Utara tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum atau juga pelepasanpenyerahan hak bentuk lainya. Jika haknya diepaskan maka tanah tersebut jatuh menjadi tanah Negara. 3 Karena ditelantarkan , dalam pengertian tanah tersebut dengan sengaja tidak dipergunakan oleh pemegang haknya atau tidak dipelihara dengan baik Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998. Sama dengan ketentuan di atas, bahwa tanah yang ditelantarkan, haknya lepas atau hapus dan jatuh menjadi tanah Negara. 4 Karena subjeknya warga Negara Indonesia tunggal kehilangan Kewarganegaraan Indonesianya atau Warga Negara Asing yang memperoleh hak milik sesudah tanggal 24 September 1960 berlakunya UUPA berdasarkan pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan. Hapusya hak milik atas tanah akibat peristiwa hukum dimaksud tidak serta merta tetapi diberi toleransi waktu 1 tahun untuk tersebut Pasal Ayat 3 UUPA 5 Karena jual beli, penukaran penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang maksudnya langsung atau tidak langsung untuk memindahkan hak milik itu kepada Warga Negara Asing atau Warga Negara Indonesia yang berdwikewarganegaraan atau badan hukum yang tidak diperbolehkan menjadi subjek hak milik berdasarkan ketentuan Petraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963. Hapusnya hak milik akibat perbuatan hukum dimaksud mengakibatkan tanahnya jatuh menjadi tanah Negara. Universitas Sumatera Utara 6 Apabila tanahnya musnah. Penjabaran lebih lanjut tentang makna “Musnah” belum ada, oleh karena itu dapat dipahamkan bahwa tanah tersebut tidak dapat dipergunakan lagi dengan pengusaha yang bagaimanapun secara konvensional untuk mendapatkan hasil, bias saja karena bencana alam yang terjadi dan lain sebagainya. 23 Jenis-jenis hak atas tanah yang diberikan kepada orang atau badan hukum berbeda-beda sesuai dengan kedudukan hukumnya, peruntukan dan penggunaanya serta diatas tanah mana hak itu diberikan. Jenis-jenis hak yang dikelompokkan dalam dua kelompok, yaitu: a Hak-hak atas tanah berdasarkan sistem UUPA, b Hak-hak tanah berdasarkan Hukum Adat yang terbagi dalam : 1 Hak yang bersesuian dengan ketentuan UUPA, dan 2 Hak yang bertentangan dengan ketentuan UUPA, Hak-hak atas tanah berdasarkan sistem UUPA adalah hak atas tanah sebagaiman ditetapkan di dalam UUPA yang memberikan haknya kepada seseorangbadan hukum dapat dilakukan setelah didaftarkandikonversikan di Kantor Pertanahan Nasional setempat dengan menerima tanda hak yang disebut sertifikat hak atas tanah. Pasal 16 ayat 1 UUPA menyatakan : “hak atas tanah … ialah : a. Hak milik, b. Hak guna usaha, c. Hak guna bangunan, d. Hak paki, e. Hak sewa, f. Hak membuka hutan hak memungut hasil hutan, 23 Tampil Ansari Siregar., Op.cit, hal. 37- 39. Universitas Sumatera Utara g. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 58. 24 Pada Pasal 53 Ayat 1 UUPA ditegaskan : “Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 16 Ayat 1 huruf H, Ialah Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang Dan Hak Sewa Pertanian, diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan undang-undang ini dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya didalam waktu yang singkat”. 25 b Hak Guna Usaha 1 Pengertian Hak Guna Usaha Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara dalam jangka waktu tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29, untuk Perusahaan, Pertanian atau Peternakan Pasal 28 UUPA. Tujuan penggunaan tanah yang dipunyai dengan Hak Guna Usaha itu terbatas, yaitu pada usaha Pertanian , Perikanan dan Peternakan. Pengertian pertanian termasuk juga perkebunan dan perikanan. Oleh karena itu Hak Guna Usaha dapat dibebankan pada tanah hak milik. 26 Hak Guna Usaha 27 24 Tampil Ansari Siregar., Op.cit, hal.19. 25 Ibid, hal.20. 26 Suardi., loc.cit, hal.38. 27 Hak Guna Saha dalam UUPA merupakan hak yang baru yang tidak terdapat didalam hukum adat namun tidak sma dengan hak erfacht dalam BW yang merupakan hak kebendaan. Lihat; Tanpil Ansari Siregar., Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Multi Grafika Medan, 2007. hal. 44. termasuk hak atas tanah yang bukan bersumber pada Hukum Adat, melainkan atas tanah baru yang diadakan untuk memenuhi keperluan masyarakat modern. Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu lama, menurut ketentuan Pasal 29 UUPA, jangka waktu paling lama 25 tahun, dan Universitas Sumatera Utara untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan paling lama 35 Tahun. Jangka waktu tersebut masih dapat diperpanjang selama 25 Tahun atas permintaan pemengang hak dengan mengingat keaadaan perusahaan. Berhubung jangka waktu itu paling lama, maka Hak Guna Usaha tidak dimungkinkan pemberiannya oleh pemilik tanah. Alasannya adalah pemilik tanah akan terlalu lama terpisah dengan tanahnya. Lagi pula, pada tanah milik yang dikuasai oleh pihak lain itu berlaku kadaluarsa. Oleh karena itu, Hak Guna Usaha hanya dimungkinkan atas tanah yang dikuasai Negara. Ciri-ciri hak guna usaha sebagai berikut : 1. Hak yang harus didaftarkan 2. Dapat beralih karena pewarisan 3. Mempunyai jangka waktu terbatas 4. Dapat dijadikan jaminan hutang 5. Dapat dialihkan kepada pihak lain 6. Dapat dilepaskan menjadi tanah Negara. Hak Guna Usaha dapat diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 lima ha. Jika tanah luasnya 25 ha atau lebih, harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman Pasal 28 Ayat 2 UUPA. Maksud ketentuan ini adalah agar Hak Guna Usaha dimanfaatkan tidak hanya oleh perusahaan besar, melainkan juga perusahaan yang tidak besar yang berusaha dibidang Pertanian, Perikanan atau Peternakan. Universitas Sumatera Utara Usaha dalam bidang pertanian, perikanan, atau peternakan yang memerlukan tanah yang luasnya kurang dari 5 ha cukup diberikan dengan hak milik atau hak pakai. Dihubungkan dengan ketentuan Pasal 1 UU Nomor 56 Tahun 1960, maka Hak Guna Usha termasuk jenis hak atas tanah yang dikecualiakan dari ketentuan luas batas maksimum pemilikan danatau pengusahaan tanah pertanian. 28 2 Dasar Hukum a Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 b Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 jo. Nomor 20 Tahun 2000 c Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Pasal 9-18 d Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 jo. Peraturan Menteri Negara Agrariakepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 e Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998 f Pertatuaran Menteri Negara Agrariakepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 g Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999. 29 3 Objek Hak Guna Usaha 1 Tanah Negara Pasal 28 UUPA jo Pasal 4 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996; 29 Suardi., Loc.cit, hal. 38-39. Universitas Sumatera Utara 2 Apabila tanah yang dijadikan objek Hak Guna Usaha tersebut merupakan kawasan hutan yang dapat dikonversi , maka terhadap tanah tersebut perlu dimintakan dulu pelepasan kawasan hutan dari menteri kehutanan Pasal 4 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 3 Apabila Tanah yang dijadikan objek Hak Guna Usaha adalah tanah yang sudah mempunyai hak, maka hak tersebut harus dilepaskan terlebih dahulu Pasal 4 Ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 4 Dalam hal tanah yang dimohon terhadap tanaman dan atau bangunan milik orang lain yang keberadaannya berdasarkan atas hak yang ada, maka pemilik tanaman atau bangunan tersebut harus mendapat ganti rugi dari pemegang hak baru Pasal 4 Ayat 4 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. 4 Subjek Hak Guna Usaha Subjek Hak Guna Usaha Pasal 30 Ayat 1 UUPA, jo. Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 jo. Pasal 17 Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasoinal Nomor 9 Tahun 1999 yaitu : a. Warga Negara Indonesia b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Badan hukum bisa berbentuk badan hukum biasa, badan hukum berbentuk saham patungan yaitu perusahaan yang menggunakan modal asing, bisa juga badan hukum yang menggunakan modal dalam Negeri. Apabila pemegang Hak Guna Usaha tidak memenuhi syarat sebagaimana tersebut di atas, jangka waktu setahun pemegang hak harus melepaskan haknya Universitas Sumatera Utara atau mengalihkan hak atas tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat, apabila tidak dilaksanakan, maka Hak Guna Bangunan tersebut batal dengan sendirinya. 5 Peralihan Dan Pembebanan Hak Guna Usaha Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan, hal ini bisa dilaksanakan melalui jual beli, tukar menukar, penyertaan modal, hibah dan pewarisan. Peralihan Hak Guna Usaha diatas tanah yang sama Pasal 29 UUPA jo. Pasal 8 PP Nomor 40 Tahun 1996. Peralihan Hak Guna Usaha yang disebabkan jual beli, harus dilakukan dihadapan pejabat pemerintah, hal ini diatur dalam Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 jo. Pasal 98 Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 dan peralihan ini harus bisa dilakukan setelah ada izin peralihan dari Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional karena untuk Hak Guna Usaha dalam surat keputusannya ada klausula dimana setiap perubahan atau peralihan Hak Guna Usaha harus mendapat izin dari menteri. Disamping itu Hak Guna Usaha dapat dialihkan, juga dapat dibebani dengan hak tanggungan, ketentuan mengenai pembebanan ini diatur dalam UU Nomor 4 Tahun 1996. 30 6 Terjadinya Hak Guna Usaha Terjadinya Hak Guna Usaha berdasarkan ketentuan Pasal 31 UUPA adalah karena penetapan pemerintah. Hal itu mestinya diawali dengan permohonan oleh 30 Suardi., Loc.cit, hal. 40-41. Universitas Sumatera Utara yang berkepentingan melalui Kantor Wilayah Pertanahan Nasional Provinsi, selanjutnya dengan satu Keputusan Menteri. Sama halnya dengan Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menyatakan bahwa Hak Guna Usaha diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk. Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan pemberian hak tersebut diatur lebih lanjut dengan keputusan Presiden. Terjadinya Hak Guna Usaha selain syarat dan prosedur yang sudah ditentukan, ketentuan-ketentuan tentang untuk Pertanian, Perkebunan, Peternakan dan Perikanan serta batas minimum dan maksimum tanah. 7 Pemegang Hak Guna Usaha Berkewajiban a Membayar uang pemasukan kepada Negara b Melaksanakan usaha Pertanian, Perkebunan, Perikanan danatau Peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberi hak, c Mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis d Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha e Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian fungsi lingkungan hidup sesuai dengan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku f Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan Hak Guna Usaha Universitas Sumatera Utara g Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus h Menyerahkan sertifikat Hak Guna Usaha yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan i Jika tanah Hak Guna Usaha karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang Hak Guna Usaha wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi perkarangan atau bidang tanah yang terkurung itu. j Apabila Hak Guna Usaha hapus dan tidak diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang Hak Guna Usaha wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang berada diatasnya dengan biaya sendiri dan jika pemerintah yang melaksanakanya adalah atas biaya bekas pemengan Hak Guna Usaha tersebut. Namun jika bangunan tanaman dan benda-benda dimaksud diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanah seperti pemberian Hak Guna Usaha yang baru maka kepada bekas pemegang Hak Guna Usaha diberikan ganti rugi oleh pemegang Hak Guna Usaha baru tersebut. 8 Hapusnya Hak Guna Usaha a. Jangka waktunya berakhir. Sebagaimana ketentuan jangka waktunya 25 atau 35 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun dan dapat diperbaharui haknya sebagaimana jangka waktu semula. Universitas Sumatera Utara b. Diberhentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak semua syarat dipenuhinya, misalnya tidak digunakan untuk pertanian, peternakan atau perikanan, atau juga tidak dikelola dengan investasi yang memadai baik dari permodalan dan teknologinya bagi hak guna usaha yang luasnya sudah mencapai 25 ha atau lebih. c. Dicabut untuk kepentingan umum, sama seperti hapunsnya hak milik. d. Diterlantarkan, sama seperti ketentuan hapusnya hak milik e. Tanahnya musnah. f. Subjeknya tidak lagi memenuhi syarat sebagai warga Negara Indonesia tunggal dan atau badan hukum Indonesia badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Dengan tidak terpenuhinya syarat tersebut tidak serta-merta hak guna usaha hapus, tetapi diberi toleransi waktu 1satu tahun untuk mengalihkanya kepada pihak lain. Pada Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 hanya diberi penjelasan tentang dibatalkan haknya sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak sepenuhnya kewajiban-kewajiban pemengang hak guna usaha tersebut dilaksanakan danatau adanya keputusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. 31 31 Tampil Ansari Siregar., Op.cit, hal. 40- 44. Universitas Sumatera Utara c Hak Guna Bangunan Hak Guna Bangunan 32 meupakan salah satu hak-hak atas tanah yang bersifat perimer, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai atas tanah. Perkembangan Hak Guna Bangunan merupakan hak primer yang mempunyai peranan penting kedua, setelah hak guna usaha. Hal ini disebabkan Hak Guna bangunan merupakan pendukung sarana pembangunan perumahan yang sementara ini semakin berkembang dengan pesat. 33 a Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan- bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri seperti hak milik, tanah pengelolaan dan tanah Negara dalam jangka waktu paling lama 30 Tahun, dapat diperpanjang 20 Tahun Pasal 35 UUPA dan dapat diberi pembaharuan Hak Guna Bangunan diatas tanah yang sama Pasal 25 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Hak Guna Bangunan dalam UUPA juga merupakan hak baru yang tidak dikenal dalam hukum adat namun tidak seperti hak opstal dalam Hukum Perdata BaratBW sebagai satu hak kebendaan. Ketentuan-ketentuan pokok tentang Hak Guna Bangunan dalam UUPA telah disempurnakan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1966. 32 Selengkapnya dalam Pasal 35 UUPA dinyatakan bahwa : Hak Guna Bangunan adalah adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama tiga puluh tahun ; 2 atas permintaan pemengang hak dan dengan megingat keperluan serta dengan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. 33 Supriadi, Hukum Agraria, 2007 : Sinar Grafika, Jakarta, hal.116 Universitas Sumatera Utara Khusus Hak Guna Bangunan diatas tanah hak pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui adalah atas dasar pemohon pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan. Demikian juga Hak Guna Bangunan diatas tanah hak milik adalah atas dasar kesepakatan pemegang hak milik dan dapat diperpanjang haknya dan diperbaharui dengan suatu akta Pejabat Pembuat Akte Tanah PPAT. Untuk kepentingan penanaman modal, permintan perpanjangan dan pembaharuan Hak Guna Pembangunan dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan ke kas Negara pada saat pertama mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan. b Subjek hak guna bangunan sama seperti hak guna usaha yaitu warga negara tunggal dan badan hukum Indonesia. Jika oleh karena sesuatu sebab mengakibatkan subjek tidak lagi memenuhi persyaratan demikian maka dalam waktu 1satu tahun wajib dilepaskan hak guna bangunannya seterusnya,jika hak guna bangunan itu telah hapus maka tanahnya jatuh menjadi tanah Negara jika hak bangunannya di atas tanah Negara, atau kembali sepenuhnya menjadi hak pengelolaan atauhak milik jika hak guna bangunannya di atas tanah hak pengelolaan atau hak milik. c Hak guna banguanan dialihkanberalih dan dijadikan objek hak tanggungan dengan memperhatikan diatas tanah apa hak guna bangunan itu diberikan. Peralihan hak guna bangunan terjadi karena jual beli, tukar- menukar, penyertaan dalam modal, hibah dan pewarisan. Peralihan tersebut kecuali dengan lelang yang harus dibuktikan dengan berita lelang, harus dilakukan Universitas Sumatera Utara dengan akte Pejabat Pembuat Akte Tanah PPAT dan khususnya pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris. Ketentuan-ketentuan inilah yang diberikan atas hak guna bangunan diatas tanah Negara, sementara hak guna banguan diatas hak milik dan tanah hak pengelolaan harus pula berdasarkan persetujuan tertulis dari pemengang hak milik dan hak pengelolaan tersebut. d Pemengang hak guan banguanan berkewajiaban : 1 Membayar uang pemasukan yang jumlahnya dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya. 2 Mengunankan tanah sesuai dengan peruntukan dan persyaratanya sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberinya. 3 Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian fungsi lingkungan hidup. 4 Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemengang hak pengelolaan atau pemengang hak milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus. 5 Menyerahkan sertifikat Hak Guna Banguna yang telah hapus kepada Kepala Badan Pertanahan. 6 Jika tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau penutup pekarangan atau bidang tanah lain dari luas lintas umum atau jalan air, pemengang hak guna bangunan wajib memberikan jalan keluar Universitas Sumatera Utara atau jalan air, atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu. 7 Apabila Hak Guna Bangunan diatas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjangdiperbaharui, bekas pemegang Hak Guna Bangunan. 8 Apabila Hak Guna Bangunan di atas tanah hak pengelolaan atau hak milik hapus maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau hak milik sesuai dengan perjanjian yang disepakati sebelumnya. e Terjadinya hak guna bangunan berdasarkan ketentuan pasal 37 UUPA sebagai berikut: 1 Mengenai hak guna bangunan di atas tanah Negara kerena penetapan pemerintah 2 Mengenai hak guna bangunan di atas tanah hak milik karena perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan menerima hak guna bangunan tersebut. Sementara Pasal 22 dan 24 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menegaskan bahwa terjadinya hak guna bangunan : a. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk, b. Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan Universitas Sumatera Utara c. Hak Guna Bangunan atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. f Hapusnya hak guna bangunan berdasarkan pasal 40 UUPA sama seperti yang berlaku terhadap hak guna usaha dalam Pasal 34 UUPA yang diuraikan di muka. Sementara pada Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 menegaskan bahwa Hak Guna Bangunan hapus karena: 1 Berakhirnya jangka waktu sebagaimana waktu ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjanganya atau dalam perjanjian pembaruannya, 2 Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena: a Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak danatau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana tertera di muka. b Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan , c Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. 3 Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, 4 Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961, 5 Ditelantarkan, Universitas Sumatera Utara 6 Tanahnya musnah 7 Apabila setelah 1 satu tahun pemegang haknya tidak lagi warga Negara Indonesia tunggal danatau tidak lagi Badan Hukum Indonesia. 34 d Hak Pakai Hak Pakai 35 atas tanah sama dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan yang merupakan hak atas tanah yang bersifat primer. Hak Pakai atas tanah berbeda dengan Hak Guan Usaha dan Hak Guan Bangunan, karena hak pakai mempunyai subjek yang terbanyak dibandingkan dengan hak-hak tersebut. 36 a. Hak pakai sesuai dengan ketentuan Pasal 41 UUPA adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara Tanah Negara atau tanah milik tanah hak milik orang lain atau di atas tanah hak pengelolaan sebagaimana juga diatur pada Pasal 41 Peraturan Sekalipun dalam Praktek sehari-hari di tengah masyarakat hak pakai atas tanah itu tidak begitu besar volume perkembangannya namun telah diatur lumayan rinci. 34 Tampil Ansari Siregar., Op.cit, hal. 44-48. 35 Dalam Pasal 41 Ayat 1 UUPA dinyatakan bahwa Hak Pakai adalah hak untuk meggunakan danatau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik oranag lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberianya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini ; 2 Hak pakai dapat diberikan : a. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya pergunakan untuk keperluan tertentu ; b. Dengan Cuma-Cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun ; 3 Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan. 36 Supriadi., Op.cit, hal.118. Universitas Sumatera Utara Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. b. Berdasarkan jangka waktu, hak pakai tersebut dapat dibagi sebagai berikut: 1 Hak pakai dengan jangka waktu tertentu maksimum 25 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi serta dapat diberikan pembaharuan hak, yang biasa disebut hak pakai perdata atau hak pakai privat. 2 Hak pakai yang jangka waktunya tidak ditentukan, berlangsung terus selama dipergunakan untuk keperluan tertentu sesuai dengan peruntukan dan penggunaan haknya, yang biasa disebut hak pakai publik atau oleh A.P. Parlindungan disebut sebagai hak pakai khusus. Hak pakai publik ini diberikan kepada departemen, lembaga pemerintah non departemen, pemerintah daerah, perwakilan Negara asing, perwakilan badan internasional, badan keagamaan dan badan sosial. Hak ini tidak dapat dialihkan kepada pihak lain, akan tetapi dapat dilepaskan oleh pemegang haknya sehingga menjadi tanah Negara untuk kemudian dimohon dengan hak baru oleh pihak lain. Atas tanah hak pakai inilah yang selalu dilakukan ruilslag tukar guling. c. Subjek hak pakai adalah warga Negara Indonesia ataupun warga Negara asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia,badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia Pasal 42 UUPA, departemen, lembaga pemerintah non departemen, pemerintah daerah, badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan Negara asing dan perwakilan badan internasional Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Jika Universitas Sumatera Utara syarat-syarat subyek hak pakai ini tidak terpenuhi lagi oleh sesuatu sebab, dalam jangka waktu 1 satu tahun wajib dilepaskan atau mengalihkan hak tersebut ; jika tidak,haknya hapus karena hukum. Tanahnya kembali sepenuhnya menjadi tanah sesuai dengan di atas tanah apa hak pakai tersebut diberikan. d. Hak pakai privat dapat dialihkan, beralih ke pihak lain melalui jual beli, tukar menukar, penertaan modal, hibah dan pewarisan. Sementara untuk obyek hak tanggungan, untuk sementara baru ditetapkan hanya hak pakai privat di atas tanah Negara saja atau oleh ketentuan Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 dinyatakan sebagai hak pakai di atas tanah Negara yang wajib didaftarkan dan dapat dipindahtangankan . Hak pakai privat di atas tanah hak milik akan ditetapkan menyusul kemudian. Peralihan hak pakai privat melalui jual lelang yang harus dibuktikan dengan berita acara lelang selainnya harus dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dan khusus pewarisan harus pula dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris. Peralihan itu wajib didaftar di Kantor Pertanahan dengan ketentuan-ketentuan yang berbeda berdasarkan di atas tanah mana hak pakai itu diberikan. Jika di atas tanah Negara harus dengan izin pejabat yang berwenang yang ditunjuk untuk itu, jika di atas tanah hak milik atau hak pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis pemegang hak milik atau pemegang hak pengelolaan tersebut. e. Kewajiban pemegang hak pakai : 1 Membayar uang pemasukan yang jumlahnya dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan Universitas Sumatera Utara tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik, 2 Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik, 3 Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian fungsi lingkungan hidup, 4 Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak pakai tersebut hapus, 5 Menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan, 6 Jika tanah hak pakai karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab- sebab lainnya letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang hak pakai wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu, 7 Apabila hak pakai di atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjangdiperbaharui, bekas pemegang hak pakai wajib membongkar dengan biaya sendiri bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya dalam keadaan kosong selambat-lambatnya 1 Universitas Sumatera Utara satu Tahun sejak hapusnya hak pakai tersebut. Jika tidak, pemerintah yang melaksanakannya atas biaya dari bekas pemegang hak pakai. 8 Apabila hak pakai di atas tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik hapus maka bekas pemegang hak pakai wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau hak milik sesuai dengan perjanjian yang disepakati semula. f. Terjadinya hak pakai di dalam UUPA tidak ada ketentuan nya, sementara pada Pasal 42 dan 44 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dinyatakan: 1 Hak pakai atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk, 2 Hak pakai atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan, 3 Hak pakai atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian tanah oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. g. Hapusnya hak pakai tidak ada penetapannya di dalam UUPA sementara pada Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dinyatakan hapus karena: 1 Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya, Universitas Sumatera Utara 2 Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena: a Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau dilanggarnya kewajiban-kewajiban sebagaimana tertera di muka,atau b Tidak terpenuhinya syarat-syarat atau kewajiban -kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai, dalam perjanjian dengan pemegang hak milik atau dalam perjanjian penggunaan hak pengelolaan ,atau c Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap, 3 Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, 4 Dicabut berdasarkan Undang Undang Nomor 20 Tahun 1961, 5 Diterlantarkan 6 Tanahnya musnah, 7 Apabila pemegang hak pakai itu setelah 1 satu Tahun tidak lagi Warga Negara Indonesia, badan hukum Indonesia, seperti departemen, lembaga pemerintah non departemen, pemerintah daerah, badan-badan keagamaan sosial, orang asing yang berkedudukan di Indonesia,badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, seperti perwakilan Negara asing atau perwakilan badan Internasional. 37 37 Tampil Ansari Siregar., Op.cit, hal. 48-52. Universitas Sumatera Utara e Hak Sewa Hak sewa atas tanah yang diatur di dalam UUPA masih sangat terbatas, dalam arti peraturan pelaksanaan yang menjabarkannya lebih lanjut belum ada. 1. Berdasarkan ketentuan Pasal 44 UUPA dinyatakan bahwa hak sewa atas tanah adalah hak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang 38 2. Jangka waktu hak sewa dalam UUPA tidak ditentukan, sementara peraturan pelaksana belum ada oleh karena itu jangka waktu tersebut dapat saja diperjanjikan oleh pihak-pihak yang berkepentingan dengan memperhatikan tidak boleh mengandung unsur pemerasan dan harus melindungi kepentingan golongan ekonomi lemah. sebagai sewa. Dari batasan ini jelas dinyatakan bahwa hak sewa hanya dimungkinkan diberikan di atas tanah hak milik. Sekalipun di dalam hukum agraria Indonesia di atas tanah Negara dapat diberikan berbagai hak, namun hak sewa tidak dibenarkan karena tidak sebagai pemilik hak atas tanah. Oleh karena itu Negara tidak dapat menyewakan tanah lihat penjelasan Pasal 44 dan 45 UUPA Hask sewa atas tanah pertanian yang digolongkan kedalam hak-hak yang bersifat sementara yang mengandung pengertian bahwa hak tersebut sifatnya bertentangan dengan UUPA dan akan diatur agar segera hapus Pasal 16 dan 53 UUPA 38 Dalam Pasal 44 Ayat 2 UUPA menyebutkan bahwa pemberian uang sewa dapat dilakukan : a. Satu kali atau pada setiasp waktu tertentu ; b.Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan. Universitas Sumatera Utara 3. Subyek hak sewa atas tanah adalah warga Negara Indonesia, warga Negara asing penduduk Indonesia, badan-badan hukum Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. 4. Hak sewa atas tanah dapat dialihkan dan beralih sebagaimana hak pakai privat asalkan sebelumnya diperjanjikan danatau mendapat persetujuan tertulis dari pemilik tanah. 5. Kewajiban-kewajiban pemegang hak sewa atas tanah selain membayar sewa pada waktu-waktu tertentu, juga hal-hal lain yang berkaitan dengan itu ; keseluruhannya telah dituangkan dalam suatu perjanjian sewa tanah. 6. Terjadinya hak sewa tidak ditegaskan di dalam UUPA dan peraturan pelaksanaanya belum ada. Oleh karena hak sewa hanya dimungkinkan diberikan diatas tanah hak milik maka terjadinya hak sewa itu adalah karena pemberian tanahnya oleh pemegang hak milik atas dasar suatu perjanjian. Hapusnya hak sewa ketentuannya tidak berbeda dengan hapusnya hak pakai atas tanah hak milik. 39

4. Dasar Hukum Pendaftaran Peralihan Hak Milik