Sumber Daya Manusia di Kantor Pertanahan

dan PPAT setuju untuk dilakukan roya maka dikirim berkas tersebut kepada pengetikan. Setelah diketik berkas itu selanjutnya diserahkan kepada Koordinator, setelah diparaf oleh koordinator, berkas tersebut dikembalikan kepada Kepala Sub Seksi Peralihan Pembebanan Hak dan PPAT untuk diparaf kembali, kemudian diparaf lagi oleh Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah, barulah diteruskan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk ditandatangani. Akhirnya sertifikat hak atas tanah diserahkan kembali kepada loket Kantor Pertanahan sedangkan berkasnya disimpan sebagai Wakah Kantor Pertanahan. Pemohon yang akan mengambil sertifikat hak atas tanahnya yang telah di roya melalui Loket Kantor Pertanahan.

4. Sumber Daya Manusia di Kantor Pertanahan

Setelah diperhatikan jenjang pendidikan pegawai Kantor Pertanahan Kota Medan, maka diperoleh data-data S2 = 6 S1 = 43 D4 = 1 D3 =5 SLTA = 70 SMP = 7 SD = 5 Jumlah = 137 Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008

B. Roya Hak Tanggungan Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan Kredit Yang

Menjadi Obyek Lelang Berkaitan dengan penggunaan tanah yang digunakan sebagai jaminan kredit perbankan, terdapat beberapa hak atas tanah yang dapat dijadikan sebagai jaminan kredit. Menurut Pasal 4 Undang-undang No.4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, hak atas tanah yang dapat menjadi obyek Hak Tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. Penggunaan hak atas tanah sebagai obyek Hak Tanggungan dapat diperhatikan dari obyektif masing-masing hak atas tanah tersebut. Dalam Pasal 20 Undang-undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria tanggal 24 September 1960. disebutkan bahwa : I. Hak Milik 1 Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. 2 Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dalam Pasal 28 Undang-undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria tanggal 24 September 1960. disebutkan bahwa : II. Hak Guna Usaha 1. Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 tersebut dalam Pasal 29 guna perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan. 2. Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman. 3. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dalam Pasal 35 Undang-undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria tanggal 24 September 1960. disebutkan bahwa : III. Hak Guna Bangunan 1. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 2. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. 3. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya, Hak Pakai mempunyai karakteristik tersendiri untuk dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan. Tidak semua hak pakai dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan. Menurut Pasal 41 PP No.40 tahun 1996 ditegaskan bahwa : IV. Hak Pakai Tanah yang dapat diberikan hak pakai adalah : 1. tanah Negara 2. tanah Hak Pengelolaan 3. tanah Hak Milik Dalam hubungannya dengan pembebanan Hak Tanggungan, Pasal 53 PP No.40 tahun 1996 ditegaskan bahwa : Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 1. Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tangungan. 2. Hak Tangungan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 hapus dengan hapusnya Hak Pakai. V. Hak Atas Tanah Berikut Bangunan Tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Didalam sistem di Indonesia Hak Atas Tanah menganut azas pemisahan horizontal yaitu pemilik hak atas tanah berbeda dengan pemilik bangunan, tanaman dan hasil karya. Apabila seorang debitor ingin meminta kredit dari Bank disamping ia menjaminkan hak atas tanah dapat pula menjaminkan bangunan tanaman atau benda- benda yang berada di atas tanah hal ini akan memberikan nilai tambah dari kredit karena benda-benda yang terdapat di atas tanah mempunyai harga yang dapat dinilai. Apabila pembebanan Hak Tangungan dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, taman hasil karya yang telah ada itu merupakan milik pemegang hak atas tanah maka pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, tetapi apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut milik orang lain maka pembebanan Hak Tanggungannya, harus seijin pemiliknya dan dengan tegas dinyatakan dalam Akte Pemberian Hak Tanggungan. Pada waktu APHT dilaksanakan harus ditanda tangani oleh pemilik tanah dan pemilik bangunan tanaman dan hasil karya. Menurut Sutan Renny Syahdeni apabila dalam APHT tidak dinyatakan secara tegas secara eksplisit bahwa bangunan di atas tanah juga menjadi obyek Hak Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Tanggungan, maka Hak Tanggungan hanya terjadi atas tanahnya saja. Hal ini adalah sesuai dengan asas pemisahan horizontal yang dianut oleh hukum tanah nasional. 36 33 Penerapan asas pemisahan horizontal ini semakin dipertegas lagi setelah berlakunya UU No.28 tahun 2002 tanggal 16 Desember 2002 tentang Bangunan Gedung. Undang-undang ini memberikan pengaturan tentang status kepemilikan bangunan gedung Pasal 8 ayat 1 butir b. Penjelasan dari Pasal ini menyatakan bahwa status kepemilikan banguan gedung merupakan surat bukti kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan hasil kegiatan pendataan bangunan gedung. Surat bukti kepemilikan bangunan gedung ini berbeda dengan Izin Mendirikan Bangunan IMB. Pembebanan Hak Tanggungan ini berdasarkan Pasal 1 ayat 1 UU No.4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah dimaksudkan agar Bank memiliki kedudukan yang diutamakan terhadap kreditor-kreditor lain dalam hal pengembalian kredit. Pengertian kedudukan yang diutamakan bagi pemegang Hak Tanggungan ini tidak ditemukan dalam penjelasan Pasal 1 ayat 1 Undang-undang Hak Tanggungan. Uraian lebih lanjut terhadap pengertian ini dapat diperhatikan dalam penjelasan umum Undang-undang Hak Tanggungan bahwa yang dimaksud dengan,” 36 Sutan Remy Syahdeini, Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD, Citra Aditya, Bandung, 1996, hal.133 Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor yang lain “ ialah : “ bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulku daripada kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan hukum yang berlaku”. Dalam praktek perbankan, tidak semua hak atas tanah yang menjadi jaminan kredit langsung dibebankan Hak Tanggungan. Keadaan ini disebabkan karena masih dimungkinkannya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT untuk jenis kredit tertentu yang jangka waktunya sama dengan perjanjian pokoknya. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No.4 tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit Tertentu. Pasal 1 dari ketentuan ini menyebutkan : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang diberikan untuk menjamin pelunasan jenis-jenis Kredit Usaha Kecil sebagaimana dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No.2624KEPDir tanggal 29 Mei 1993 tersebut di bawah ini berlaku sampai dengan berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan : 1. Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil yang meliputi : a. Kredit kepada Koperasi Unit Desa ; b. Kredit Usaha Tani ; c. Kredit kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya ; Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 2. Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan untuk pengadaan perumahan, yaitu : a. Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti, rumah sederhana, atau rumah susun dengan luas maksimum 200 m2 dua ratus meter persegi dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m2 tujuh puluh meter persegi ; b. Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun KSB dengan luas tanah 54 m2 lima puluh empat meter persegi sampai dengan 72 m2 tujuh puluh dua meter persegi dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya ; c. Kredit yang diberikan untuk perbaikanpemugaran rumah sebagaimana dimaksud huruf a dan b. 3. Kredit produktif lain yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank Perkreditan Rakyat dengan plafon kredit tidak melebihi Rp.50.000.000 lima puluh juta rupiah, antara lain ; a. Kredit Umum Pedesaan BRI ; b. Kredit Kelayakan Usaha yang disalurkan oleh Bank Pemerintah Bank selaku kreditor untuk tidak membebankan Hak Tanggungan terhadap debitor yang menikmati fasilitas kredit tertentu yang jangka waktu SKMHT-nya sama dengan perjanjian pokoknya. Disamping jangka waktu SKMHT tersebut yang sama dengan jangka waktu perjanjian pokoknya, Bank juga menyadari bahwa biaya pembebanan Hak Tanggungan masih relatif besar sehingga biaya pembebanan Hak Tanggungan tersebut akan memberatkan debitor. Untuk mengatasi hal ini bank selaku kreditor tetap meminta debitor untuk menyetor biaya cadangan untuk Hak Tanggungan, tetapi pembebanan Hak Tanggungan akan dilakukan Bank apabila terdapat kecenderungan kredit tersebut bermasalah. Dan biaya cadangan Hak Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Tanggungan akan dikembalikan kepada kreditor apabila pembebanan Hak Tanggungan tidak dilakukan dan kredit tersebut sudah lunas. Disamping itu terdapat pula kemungkinan bagi bank untuk tidak membebankan Hak Tanggungan meskipun jangka waktu SKMHT tersebut terbatas yaitu hanya 1 bulan bagi tanah yang sudah terdaftar. Alasan yang biasanya dikemukakan oleh Bank adalah debitor yang menikmati fasilitas kredit tersebut adalah nasabah prima yang sudah terujui track record-nya. Untuk keamaanan bank, biasanya dilakukan langkah-langkah sebagai berikut : 1. Dana cadangan pembebanan Hak Tanggungan tetap dimintakan kepada debitor tetapi tidak dibebankan Hak Tanggungannya. 2. SKMHT tersebut ditandtangani secara berulang sebelum batas jangka waktunya berakhir. Besarnya nilai pembebanan Hak Tanggungan yang dibebankan bank selaku kreditor atas jaminan adalah sebesar 150 dari plafon kredit yang diberikan kepada debitor. Sedangkan nilai jaminan yang diserahkan debitor kepada kreditor dibandingkan dengan fasilitas kredit yang diterima debitor dari kreditor adalah berkisar antara minimal 135 sampai dengan 150 . Bagi bank selaku kreditor, likuidasi jaminan merupakan alternatif terakhir dalam proses penyelesaian kredit macet. Kredit macet bagi bank merupakan beban Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 karena bank harus menyisihkan sebagian modalnya untuk pembentukan cadangan penyisihan aktiva produktif dan berpengaruh terhadap kesehatan bank. Dalam praktek perbankan dikenal tiga tahapan dalam pengelolaan kredit . 1. Tahap pertama, pembinaan debitor. 2. Tahap kedua, penyelamatan kredit. 3. Tahap ketiga adalah penyelesaian kredit. Tahap pertama dan tahap kedua yaitu pembinaan debitor dan penyelamatan kredit merupakan tahapan pengelolaan kredit yang dilakukan apabila debitor masih bersikap kooperatif. Sedangkan dalam tahap penyelesaian kredit debitor dianggap sudah tidak kooperatif. Apabila ada kredit macet ada 3 tiga cara untuk penyelesaiannya yaitu: 1. Penjualan dibawah tangan Pasal 20 ayat 2 UUHT Dalam penjualan dibawah tangan ini apabila ada kesepakatan antara debitor dan kreditor jika dengan cara tersebut untuk lebih memudahkan dan mempercepat penjualan serta diperolehnya harga yang tinggi yang menguntungkan semua pihak. Dalam perjanjian kredit antara debitor dan kreditor diperjanjikan bahwa kreditor dapat menjual sendiri objek Hak Tanggungan secara dibawah tangan. Dalam hal ini kreditor mengadakan pendekatan kepada debitor untuk mencari sendiri pembeli dengan rundingan harganya dengan pembeli yang bersangkutan asal memenuhi harga minimum yang telah ditentukan kreditor. Dengan janji, bahwa Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 sampai sejumlah tertentu dari hasil penjualan akan diserahkan kepada kreditor sebagai pembayaran pelunasan, kreditor menjanjikan roya atas objek Hak Tanggungan sehingga pembeli akan mendapatkan objek Hak Tanggungan yang bersangkutan bebas dari beban Hak Tanggungan. Kreditor sebelum menerima uang pembayaran sebagai pelunasan tagihannya tidak perlu khawatir akan dilaksanakannya jual-beli antara debitor dengan pihak pembeli, karena Hak Tanggungan yang dipunyai olehnya merupakan hak kebendaan, yang mengikuti tangan siapapun ia berada. Pembeli biasanya tidak membayarkan seluruh uang pembelian kepada debitor tapi menahan sejumlah yang diperjanjikan oleh kreditor dan kemudian menyerahkan uang tersebut kepadanya. Setelah menerima uang yang dijanjikan, maka kreditor menyerahkan surat royanya kepada pembeli. Setelah dilelang dimuka umum si pembeli lelang menjadi pemilik baru atas objek Hak Tanggungan tersebut, kemudian si pembeli lelang setelah membayar biaya lelang, uang miskin, serta biaya-biaya lainnya mendapat Risalah Lelang sebagai pengganti roya untuk melakukan coretan catatan beban Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah debitor sekaligus membalik namakan objek Hak Tanggungan tersebut dari nama debitor atas namanya sendiri. 2. Lelang oleh pemegang Hak Tanggungan pertama atas kekuasaan sendiri. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Hal ini diatur dalam Pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan yang memberi kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama, apabila debitor cidera janji untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Dalam hal ini pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih dahulu dari debitor atau Ketua Pengadilan Negeri setempat, tapi cukup mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Lelang setempat untuk melakukan penjualan secara lelang dalam rangka ekskusi objek Hak Tanggungan. Dari hasil penjualan lelang tersebut setelah dilunasi seluruh hutang-hutang pemegang Hak Tanggungan pertama apabila ada sisanya kepada pemegang Hak Tanggungan yang kedua, jika tidak ada peringkat kedua barulah sisanya diserahkan kepada debitor. 3. Lelang melalui Keputusan Pengadilan Apabila debitor tidak mampu lagi membayar hutangnya, maka kreditor untuk mengeksekusi objek Hak Tanggungan harus melakukan gugatan kepengadilan, jadi pelaksanaan eksekusi harus dilakukan atas perintah ketua Pengadilan. Dalam proses eksekusi ini ada beberapa hal yang harus dipenuhi yaitu a. Aanmaning peringatan diatur dalam Pasal 196 HIR 207 RBG yang menyatakan : Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Jika pihak yang dikalahkan tidak mau atau lalai untuk memenuhi isi keputusan itu dengan kemauannya sendiri maka pihak yang dimenangkan dapat memasukkan permintaan baik dengan lisan maupun dengan surat Ketua Pengadilan Negeri tersebut yang pada ayat pertama Pasal 206 RBG ayat pertama Pasal 195 HIR untuk menjalankan keputusan itu serta memperingatkan supaya memenuhi keputusan itu dengan tempo yang ditentukan oleh Ketua selama- lamanya 5 hari. Dalam hal ini Ketua Pengadilan Negeri, berupaya agar debitor sebagai tergugat untuk menjalankan isi putusan tersebut dalam jangka waktu 8 hari sejak tanggal putusan. Apabila Debitor lalai melaksanakan putusan Pengadilan dengan sukarela tersebut, maka kreditor dapat mengajukan permohonan, eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri terhadap objek Hak Tanggungan milik debitor. Dalam hal ini Ketua Pengadilan Negeri wajib memanggil debitor untuk diberikan peringatan atas kelalaiannya atas melaksanakan putusan pengadilan. Namun jika masa peringatan telah dilampaui dan debitor tidak juga menjalankan putusan, perintah eksekusi sudah dapat dikeluarkan Ketua Pengadilan Negeri. b. Sita Eksekusi Executoral Beslag Sita eksekusi adalah merupakan kelanjutan dari peringatan yang dilakukan Ketua Pengadilan Negeri kepada debitor. Dalam hal ini Ketua Pengadilan Negeri mengeluarkan surat penetapan yang berisikan perintah untuk menjalankan eksekusi yaitu menyita benda-benda milik debitor yang merupakan objek jaminan hutang yang diikat Hak Tanggungan dan perintah ini ditujukan kepada panitera atau juru sita. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Makna dari sita eksekusi adalah merupakan perampasan harta kekayaan terguga guna menjamin pendanaan pembayaran sejumlah uang kepada pengguggat, artinya seluruh harta kekayaan seorang debitor bertanggung jawab sepenuhnya melunasi pembayaran hutangnya kepada pihak kreditor. Pasal 199 HIR214 RBg, jelas menyebutkan bahwa sejak pengumuman sita atas objek jaminan tersebut dilakukan untuk debitor tidak boleh melakukan pemindah tanganan dalam bentuk apapun pada pihak lain. Kreditor dapat meminta agar barang-barang yang menjadi objek jaminan untuk dilelang jika debitor tidak juga memenuhi kewajibannya setelah barang-barang tersebut disita. Pelelangan atas objek jaminan adalah merupakan upaya terakhir yang dilakukan kreditor, baik melalui permohonan kepada pengadilan atau melalui Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara KP2LN. c. Lelang Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran secara kompetisi yang didahului dengan pengumuman yang harus dilaksanakan oleh danatau dihadapan Pejabat Lelang dan olehnya dibuat berita acara yang bernama Risalah Lelang. Obyek lelang ini dapat berupa barang bergerak maupun barang tidak bergerak, berwujud maupun tidak berwujud. Di dalam pengertian lelang terdapat 5 unsur, yaitu : Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 a. Lelang adalah suatu bentuk penjualan barang b. Pembentukan harga bersifat kompetitif karena cara penawaran harga yang khusus, yaitu dengan cara penawaran harga secara lisan dan naik-naik atau turun turun danatau secara tertutuptertulis tanpa memberi prioritas pada pihak manapun untuk membeli c. Pembeli tidak dapat ditunjuk sebelumnya, kecuali kepada para calon peminat lelang dengan penawaran tertinggi yang telah melampaui harga limit dapat ditunjuk sebagai pemenangpembeli d. Memenuhi unsur publisitas, karena lelang adalah penjualan yang bersifat transparan e. Dilaksanakan pada suatu saat dan tempat tertentu sehingga bersifat cepat, efisien dan efektif. Penjualan lelang ini memiliki beberapa kelebihan. I. objektif yaitu lelang harus dilaksanakan secara terbuka di depan umum, tidak ada prioritas dan pembatasan peserta lelang, hak dan kewajiban diantara peserta lelang sama, yang kesemuanya dapat diketahui oleh khalayak umum sejak diterbitkannya pengumuman lelang. Kedua, II. built in control yaitu sejak semula pelaksanaan lelang dilakukan di bawah pengawasan umum karena harus selalu didahului dengan Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 pengumuman kepada khalayak ramai untuk menghimpun peminat lelang, sekaligus pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan. III. Kompetitif yaitu cara penawaran lelang yang khas didukung dengan hak dan kewajiban peserta lelang sama, tidak ada prioritas pembatasan peserta lelang, menciptakan kompetisi penawaran dengan persaingan bebas diantara para peserta lelang, sehingga tercapai harga optimal. IV. Otentik yaitu setiap pelaksanaan lelang oleh pejabat lelang dibaut Risalah lelang yang merupakan akte otentik sebagai alat bukti yang sempurna dan berdasarkan minut risalah lelang dapat dikeluarkan kutipan risalah lelang sebagai Akta Jual Beli. 37 34 Kreditor yang akan melelang barang jaminan yang dibebani Hak Tanggungan harus mengajukan permohonan lelang kepada Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara Kp2LN setempat dengan melengkapi dokumen yang berkaitan dengan barang-barang yang akan dilelang serta bukti-bukti kewenangan menjual dari pemohon kewenangan menjual dari pemohon lelang, selambat-lambatnyua 3 tiga hari sebelum pelaksanaan. Sebelum dilaksanakan penjualan secara lelang, oleh pejabat lelang maka Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara KP2LN sebagai pelaksana lelang 37 Makalah DJPLN dalam pertemuan, Rapat Kordinasi Kanwil I DJPLN dengan Bank BTN Sumatera Bagian Utara, 13 Juli 2006 Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 harus melakukan 2 dua kali pengumuman, tenggang waktu antara pengumuman Lelang Pertama dan Lelang Kedua adalah 15 lima belas hari Pengumuman Lelang Pertama dilakukan melalui surat kabar harian, selebaran media cetak. Pengumuman Lelang kedua harus mutlak dilakukan melalui surat kabar hari sekurang kurangnya 14 empat belas hari sebelum pelaksanaan lelang dengan syarat surat kabar tersebut beredar dikota atau kota terdekat tempat letak objek Hak Tanggungan. Setelah objek Hak Tanggungan tersebut dilelang di muka umum hasil penjualannya untuk melunasi hutang pada kreditor. Apabila hasil penjualan lelang tersebut ada sisa diberikan kepada kreditor-kreditor lainnya tetapi apabila tidak ada kreditor lain baru sisanya diberikan kepada debitor. Tindakan penjualan secara lelang dilakukan oleh pejabat lelang adalah Jabatan Fungsional selaku pejabat umum yang melayani masyarakat untuk melaksanakan pelayanan lelang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. pejabat lelang diangkat dan dilantik oleh Kepala BUPLN atas nama Menteri Keuangan. Sebelum memangku jabatannya, seorang pejabat lelang harus lebih dulu mengangkat sumpah. Pejabat Lelang dalam melakukan tugasnya mempunyai fungsi sebagai berikut: 1. Meneliti dokumen obyek lelang atas kebenaran formal dokumen lelang 2. Memberi informasi lelang kepada pengguna jasa lelang untuk mengoptimalkan pelaksanaan lelang Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 3. Pejabat lelang bertanggung jawab atas ketertiban, keamanan, kelancaran, dan mewujudkan pelaksanaan lelang yang berdaya guna, berhasil guna dan dapat dipertanggung jawabkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku 4. Pejabat lelang adalah seorang ahli yang harus bertindak adil dan bijaksana untuk menyelesaikan persengketaan yang mungkin timbul dalam pelaksanaan lelang. 5. Pejabat lelang merupakan pejabat umum yang membuat akta autentik berdasarkan undang-undang di wilayah kerjanya 6. Pejabat lelang merupakan bendaharawan dalam pelaksanaan lelang yang menerima, menyetorkan, dan mempertanggung jawabkan uang hasil lelang. Dalam pelaksanaan lelang persyaratan yang harus dilengkapi yaitu : 1. Salinan fotocopy perjanjian kredit. 2. Salinan fotocopy Hak Tanggungan 3. Salinan fotocopy sertifikat hak atas tanah 4. Surat Pernyataan Kreditor bahwa debitor telah cidera janji wanprpestasi dilampiri bukti salinan fotocopy surat peringatan 5. Salinan fotocopy perincian hutang 6. surat pemberitahuan rencana lelang kepada debitor, yang diserahkan paling lambat 1 satu hari sebelum lelang. Hak-hak pemohon lelang penjual adalah : Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 1. Menetapkan cara penawaran lelang 2. Mentapkan besarnya uang jaminan bagi peminat lelang serta menetapkan harga limit yang wajar atas barang yang akan dilelang dengan memperhatikan situasi dan kondisi atas barang tersebut 3. Menetapkan syarat-syarat lelang jika ada 4. Menerima uang hasil lelang pokok lelang setelah diperhitungkan 5. Menerima dan memperhitungkan uang jaminan dalam hal pemenang lelang mengundurkan diri 6. Meminta kutipansalinan Risalah Lelang berikut bukti-bukti terkait. Kewajiban-kewajiban pemohon lelang penjual adalah 1. Mengajukan permohonanpermintaan lelang ke pada Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara KP2LN setempat 2. Melengkapi syarat-syarat dokumen yang diperlukan 3. Mengadakan pengumuman lelang di surat kabar harian setempat dan atau media cetakelektronik lainnya 4. Membayar bea lelang penjual. Dalam hal penjualannya adalah pemerintah tidak termasuk BUMNBUMD tidak dipungut bea lelang penjual 5. Menyerahkan barang yang dilelang kepada pemenang lelang Hak-hak peminat lelang calon pembeli lelang adalah 1. Melihat dokumen-dokumen tentang kepemilikan atas barang yang dilelang 2. Melihat dan meneliti barang yang akan dilelang Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 3. Meminta salinan Risalah Lelang dalam hal calon pembelipeminat yang bersangkutan menjadi pemenang lelang. 4. Meminta kembali uang jaminan lelang apabila calon pembelipeminat lelang tersebut tidak ditunjuk sebagai pemenang 5. Mendapatkan barang bukti pelunasan serta dokumen-dokumen apabila ditunjuk sebagai pemenang lelang. Kewajiban-kewajiban calon pembelipeminat lelang adalah : 1. Menyetor uang jaminan lelang tunai kepada Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara KP2LN setempat 2. Hadir dalam pelaksanaan lelang 3. Mengisi surat penawaran di atas materai dengan huruf yang jelas dan tidak ada coretan dalam hal penawaran lelang secara tertutuptertulis 4. Membayar pokok lelang, bea lelang dan uang miskin secara tunai dalam hal ditunjuk sebagai pemenang lelang 5. Mentaati tata tertib pelaksanaan lelang Pada setiap pelaksanaan lelang oleh Pejabat Lelang dibuatkan berita acara yang disebut Risalah Lelang. Risalah Lelang merupakan akte yang otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Risalah Lelang dipergunakan antara lain : Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 1. Bagi penjual, sebagai bukti penjual telah melaksanakan penjualan sesuai prosedur lelang 2. Bagi pembeli lelang, sebagai bukti pembelian 3. Bagi pihak ketiga, misalnya Kantor Pertanahan, merupakan dasar hukum untuk balik nama atas tanah yang telah dilelang 4. Bagi administrasi lelang sendiri adalah sebagai dasar perhitungan Bea Lelang dan Uang Miskin serta pertanggungjawaban lelang pengawasan pelaksanaan peraturan lelang. Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum, atas perintah Ketua Pengadilan Negeri, maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian Pasal 19 ayat 1 UU No.4 tahun 1996. Ketentuan ini diadakan untuk kepentingan pembeli obyek Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya terbebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya jika harga pembelian tidak mencukupi untuk melunasi utang yang dijamin. Berkaitan dengan hal ini maka harus disadari bahwa pembelian tersebut harus melalui Kantor Lelang dan jika dibawah tangan maka tidak mungkin dilakukan pembersihan tersebut 38 . 35. 38 AP Parlindungan, Komentar Atas UU No.4 tahun 1996, Mandar Maju, Bandung, 1996, hal.63, Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani obyek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian Pasal 19 ayat 2 UU No.4 tahun 1996. Lebih lanjut disebutkan secara tegas bahwa dalam hal hak yang dibebani Hak Tanggungan telah diLelang dalam rangka pelunasan utang maka surat pernyataan dari kreditor bahwa pihaknya melepaskan Hak Tanggungan atas hak yang dilelang tersebut untuk jumlah yang melebihi hasil lelang beserta kutipan risalah lelang dapat dijadikan dasar untuk pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan Pasal 54 PP 24 tahun 1997. Keputusan Menteri Keuangan No.300KMK.012002 tanggal 13 Juni 2002 tentang Pengurusan Piutang Negara dalam Pasal 326 menyatakan bahwa,” Penyerah Piutang wajib mengajukan permohonan roya, dalam hal : a. Barang jaminan telah dicairkan ; atau b. Piutang Negara dinyatakan lunas. Barang jaminan telah dicairkan artinya sudah dilakukan tindakan dalam rangka penyelesaian hutang. Tindakan ini dapat berupa penjualan melalui lelang, penjualan tidak melalui lelang maupun penebusan barang jaminan dan atau harta kekayaan lain yang dilakukan dalam rangka penyelesaian hutang. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Ketentuan dalam Pasal 54 Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 ini sebenarnya juga sejalan dengan ketentuan sebelumnya yang dikeluarkan oleh Kepala Badan Pertanahan Naisoanl Deputi Bidang Pengkuruan dan Pendaftaran Tanah atas nama Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional dalam suratnya nomor 600-3720-D.IV perihal,” Pelaksanaan Ekseskusi di Bidang Pertanahan”, tanggal 2 Desember 1994 yang disampaikan kepada Kepala Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara BUPLN dengan tembusan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi seluruh Indonesia. Berdasarkan ketentuan ini Risalah Lelang berfungsi sebagai surat roya, sehingga tidak diperlukan lagi surat roya tersendiri dari kreditor dalam pendaftaran peralihan haknya di Kantor Pertanahan setempat. Dalam risalah lelang harus dicantumkan fungsi risalah lelang sebagai surat roya. Ketentuan ini sangat membantu lancarnya eksekusi lelang karena Pembeli lelang tidak dipersulit lagi dalam proses balik nama obyek lelang pada Kantor Pertanahan. Untuk pelaksanaannya, Kepala Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara BUPLN juga mengeluarkan SE-73PN1994 tanggal 28 Desember 1994 tentang Pelaksanaan Lelang Eksekusi di Bidang Pertanahan. Surat Edaran ini disampaikan kepada Para Kepala Kanwil BUPLN, Para Kepala KP3N, Para Kepala KLN dan Para Pejabat Lelang Kelas II di seluruh Indonesia. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak terdapat kesepakatan diantara pemegang Hak Tanggungan mengenai pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi harga pembeliannya , pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumya meliputi letak obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan ktentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut peraturan yang berlaku Pasal 19 ayat 3 UU No.4 tahun 1996. Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang membebaninya tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, apabila pembelian demikian dilakukan dengan jual beli sukarela dan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan para pihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungan.

C. Hambatan Dalam Pelaksanaan Roya Di Kantor Pertanahan Medan

1. Jangka waktu Roya melebihi 7 tujuh hari sejak tanggal permohonan Dalam Pasal 22 ayat 8 UUHT disebutkan bahwa Kantor Pertanahan melakukan pencoretan beban Hak Tanggungan menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam waktu 7 tujuh hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat 4 dan ayat 7. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 22 ayat 8 UUHT ini maka jangka waktu pelaksanaan roya seyogyanya tidak melebihi jangka waktu 7 tujuh hari sejak tanggal permohonan roya diterima secara lengkap. Tetapi dalam pelaksanaan roya Hak Tanggungan tersebut mencapai 21 dua puluh satu hari sejak permohonan roya diterima secara lengkap. Kalau ditelusuri terdapat beberapa faktor yang menyebabkan jangka waktu roya melebihi 7 tujuh hari sejak tanggal permohonan diterima secara lengkap. Pertama, dalam praktek hambatan untuk pelaksanaan roya juga disebabkan karena petugas yang menanganinya atau Kepala Kantor Pertanahan tidak berada di tempat atau dinas ke luar kota. Kedua, dalam beberapa kasus ditemukan pula adanya hambatan dalam penyelesaian roya melebihi 7 tujuh hari sejak berkas diterima secara lengkap adalah buku tanah sedang menjadi barang bukti di pengadilan baik pengadilan dalam rangka penyelesaian perkara Perdata, Tata Usaha Negara ataupun Pidana. Keterlambatan dalam pelaksanaan roya ini cukup merugikan pemilik tanah karena tidak dapat dilakukan perbuatan hukum berupa peralihan hak dan pembebanan hak atas tanah tersebut. Kenyataan ini misalnya dalam hal sertifikat hak atas tanah itu direncanakan akan kembali menjadi jaminan kredit untuk mendapatkan fasilitas kredit tertentu. Selain itu keadaan itu juga akan merugikan pemilik tanah dalam hal rencana penjualan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain. 2. Biaya Roya Melebihi Ketentuan Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Ketentuan tentang biaya roya ini dapat diperhatikan dalam SE KBPN No.600- 1900 tentang Pengenaan Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan, Pendaftaran Tanah, Pemeliharaan Data Pertanahan dan Informasi Pertanahan sesuai PP No.462002 tertanggal 31 Juli 2003. Tabel 1. Biaya roya secara keseluruhan bukan partial No. Jenis Kegiatan Biaya 1. Roya 1 Hak Tanggungan membebani 1 hak atas tanah Rp.25.000 2. Roya 1 Hak Tanggungan membebani lebih dari 1 hak atas tanah Rp.25.000 dikalikan dengan obyek Hak Tanggungan 3. Roya lebih dari 1 Hak Tanggungan membebani 1 hak atas tanah Rp.25.000 4. Roya lebih dari 1 Hak Tanggungan membebani lebih dari 1 hak atas tanah pada suatu kegiatan pendaftaran Rp.25.000 dikalikan dengan obyek Hak Tanggungan Sumber Data : Badan Pertanahan Nasional Keterangan : 1. Roya Hak Tanggungan membebani 1 satu hak atas tanah biayanya Rp. 25.000,- 2. Beberapa sertifikat hak atas tanah dijaminkan dengan Hak Tanggungan didaftarkan dalam 1 satu buah sertifikat Hak Tanggungan biayanya Rp. 25.000,- di kalikan dengan banyaknya Sertifikat Tanah yang jadi objek Hak Tanggungan. 3. 1 satu Hak atas tanah dibebani oleh 2 dua buah Hak Tanggungan biayanya Rp. 25.000,- Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 4. Sertifikat Hak atas tanah lebih dari 1 satu dan Sertifikat Hak Tanggungannya lebih dari 1 satu, jadi biayanya Rp. 25.000,- dikalikan banyaknya Sertifikat Tanah. Tabel 2. Biaya roya partial yang tidak memerlukan pemisahan No. Jenis Kegiatan Biaya 1. Roya Partial dari 1 Hak Tanggungan mengenai 1 hak atas tanah Rp.25.000 2. Roya Partial lebih dari 1 Hak Tanggungan mengenai lebih dari 1 hak atas tanah obyek Hak Tanggungan yang diroya Rp.25.000 dikalikan dengan banyaknya obyek Hak Tanggungan 3. Roya Partial lebih dari 1 Hak Tanggungan mengenai lebih dari 1 hak atas tanah obyek Hak Tanggungan yang diroya Rp.25.000 Sumber Data : Badan Pertanahan Nasional Keterangan : 1. Roya Partial membebani 1 satu Hak atas tanah bianya Rp. 25.000,-. 2. Sertifikat Hak Tanahnya lebih dari 1 satu Hak Tanggungannya lebih dari 1 satu jadi Biaya Roya Partialnya Rp. 25.000 dikalikan banyaknya Sertifikat Tanah. 3. 1 satu Hak Tanah dibebani oleh 2 dua buah Hak Tanggungan biayanya Rp. 25.000,- Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Dalam praktek biaya yang dibebankan kepada pemohon relatif lebih besar dari ketentuan tersebut di atas. Keadaan ini tentu saja memberatkan pemohon. 3. Roya Partial Obyek Hak Tanggungan yang Bukan Terdiri dari Beberapa Hak atas Tanah. Hal ini sangat berkaitan dengan pemahaman daripada pegawai Kantor Pertanahan dalam memberikan penafsiran tentang prinsip tidak dapat dibagi-baginya Hak Tanggungan. Oleh karena obyek Hak Tanggungan semula bukanlah terdiri dari beberapa hak atas tanah maka roya partial menjadi tidak mungkin dilakukan. Padahal meskipun semula obyek Hak Tanggungan terdiri dari satu hak atas tanah tetapi kemudian hak atas tanah tersebut dilakukan pemecahan splitsing dan seluruh hasil pemecahannya tetap terbebani Hak Tanggungan. 4. Kelengkapan Persyaratan Roya Tidak Dipenuhi. Dalam praktek adakalanya permohonan roya Hak Tanggungan dilakukan oleh Notaris PPAT untuk kepentingan debitor. Berkaitan dengan permohonan ini tidak jarang ditemukan adanya permohonan yang dikembalikan untuk diperbaiki atau dilengakapi atau ditolak atas dasar ketentuan hukum yang berlaku. Beberapa keadaaan yang sering muncul adalah 39 . 36: 1. Roya tanpa melampirkan pengantar kreditor. 39 Syafruddin Chandra, Penolakan Permohonan Pendaftaran Akta PPATNotaris oleh Kantor Pertanahan, Wacana, Renvoi, hal. 66 Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 2. Roya tanpa melampirkan sertifikat Hak Tanggungan konsen laporan. 3. Roya tanpa pendaftaran perobahan nama yang sudah terjadi. 4. Roya tanpa pendaftaran Cessie yang sudah terjadi. 5. Roya tanpa pendaftaran perobahan nama dan Cessie yang sudah terjadi. Banyak hambatan yang ditemui dalam praktek untuk pelaksanaan roya Hak Tanggungan ini. Hambatan-hambatan yang dijumpai terutama berkas untuk kelengkapan roya yang belum diterima. Sebagaimana dikemukakan sebelumnya bahwa untuk pelaksanaan roya harus melengkapi persyaratan sebagai berikut : 1. Surat permohonan 2. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditor 3. Sertifikat hak atas tanah 4. Sertifikat Hak Tanggungan 5. Fotocopy KTP atau identitas diri pemohon 6. Fotocpy KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonan dikuasakan. Diantara persyaratan-persyaratan tersebut yang kerapkali belum dilengkapi adalah : 1. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditor 2. Sertifikat hak atas tanah 3. Sertifikat Hak Tanggungan Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 4. Fotocopy KTP atau identitas diri pemohon Banyak hal yang mengakibat surat roya Hak Tanggungan dari kreditor tidak dilengkapi oleh pemohon. Pertama, pemohon tidak memintakan surat roya dari bank selaku kreditor sementara pelunasan kredit sudah berlangsung lama. Kedua, surat roya Hak Tanggungan yang diterbitkan bank selaku kreditor hilang. Hambatan pertama ini disebabkan karena pada saat kredit sudah lunas, bank selaku kreditor tidak langsung menerbitkan surat royanya. Debitor selaku pemohon roya pada saat itu juga tidak memintakan Bank untuk segera menerbitkan surat royanya. Hal ini mengakibatkan kerugian bagi Debitor, karena surat roya sebagai persyaratan untuk pelaksanaan roya di Kantor Pertanahan tidak ada maka pelaksanaan roya tidak dapat dilakukan menjadi terhambat. Saat pemohon memintakan kembali surat roya dari bank maka bank juga memerlukan waktu untuk melakukan verifikasi data kredit debitor yang sudah lunas tersebut. Hambatan kedua ini terutama disebabkan karena kelalaian dari debitor yang sudah lunas untuk menyimpan arsip roya Hak Tanggungan yang diterbitkan bank selaku kreditor. Debitor yang sudah lunas pada saat itu juga tidak langsung mengurus roya Hak Tanggunganya di Kantor Pertanahan Medan. Hilangnya sertifikat tanah yang akan diroya juga merupakan hambatan dalam pelaksanaan roya di Kantor Pertanahan Medan. Hilangnya sertiifkat tanah yang akan Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 diroya ini dapat terjadi di bank, Notaris PPAT atau mungkin pula disebabkan karena kelalaian dari pemilik sertifikat tanah sendiri. Sertifikat Hak Tanggungan hilang juga dapat menjadi penyebab hambatan untuk pelaksanaan roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Medan. Hilangnya sertifikat Hak Tanggungan ini dapat terjadi di bank, Notaris PPAT atau mungkin pemilik sertifikat tanah sendiri atau mungkin pula di Kantor Pertanahan. Identitas pemohon roya kadangkala juga sudah tidak berlaku lagi. Seperti Kartu Tanda Penduduknya sudah tidak berlaku demikian pula identitas yang lain.

D. Langkah Yang Ditempuh Dalam Mengatasi Hambatan Dalam Pelaksanaan

Roya Di Kantor Pertanahan Kota Medan 1. Ketepatan Waktu Dalam Penyelesaian Roya Hak Tanggungan Harus diatur sanksi secara tegas bagi internal BPN terhadap pelayanan permohonan roya yang melebihi jangka waktu yang ditentukan. Dalam Pasal 23 ayat 2 memang disebutkan bahwa Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan ini dapat dikenakan sanksi administratif sesuai ketentuan yang berlaku. Penerapan sanksi ini tidak ditemukan dalam praktek pelaksanaan roya yang melebihi jangka waktu 7 tujuh hari yang disebabkan karena kesalahan atau kelalaian Pejabat. Selain itu juga harus diatur mekanisme pelayanan yang bersifat sistemik sehingga apabila petugas yang ditugaskan untuk menangani permohonan roya ini Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 berhalangan hadir dapat diganti sementera oleh petugas yang lain, dalam hal ini juga termasuk apabila yang berhalangan adalah Kepala Kantor Pertanahannya.

2. Kepastian Biaya Roya Hak Tanggungan