bersama dan tanah bersama. Selanjutnya rumah susun tersebut hanya dibebani hipotik atau fidusia pada bagian yang belum terjual untuk menjamin sisa
hutang yang belum dilunasi.
Dalam pandangan praktisi perbankan, roya parsial atau roya sebagian adalah roya yang dilakukan terhadap sebagian tanah dari seluruh tanah yang dibebankan Hak
Tanggungan. Roya terhadap sebagian tanah, tidak menyebabkan sisa tanah lain yang menjadi obyek Hak Tanggungan menjadi hapus. Sisa tanah lainnya tetap menjadi
beban Hak Tanggungan
21
. 18
B. Tujuan Roya Dan Fungsi Roya Dalam Hak Tanggungan
1. Tujuan Roya Dalam Hak Tanggungan
Seperti telah diterangkan bahwa roya adalah pencoretan beban pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang dibebani oleh Hak Tanggungan, atas
permintaan tertulis kreditor Bank pemberi kredit yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan dimana Hak Tanggungan itu didaftar karena hutang telah dibayar lunas
oleh debitor. Hal ini sesuai dengan sifat accesoir dari Hak Tanggungan. Adanya Hak Tanggungan karena adanya piutang yang dijamin pelunasannya
apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau sebab – sebab lain, maka dengan
21
Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Bandung, Alfabeta, 2003, hal. 193.
Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008
sendirinya Hak Tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus.
22 19
Tindakan mencoret Hak Tanggungan adalah tindakan mengikuti hapusnya Hak Tanggungan.
Jadi tujuan dari roya yaitu membersihkan catatan – catatan dan beban – beban diatas tanah yang dibebani Hak Tanggungan apabila hutang telah dibayar lunas oleh
debitor. Dalam hal ini debitor mempunyai kepentingan agar catatan pembebanan dalam buku tanah dan sertifikat tanahnya dihapus atau di roya. Dengan demikian,
debitor bebas untuk menjual tanah tersebut atau memasang kembali Hak Tanggungan. Calon pembeli atau penerima jaminan yang berikutnya menghendaki
agar tanah bangunan yang dibeli olehnya atau yang akan diberikan jaminan kepadanya memang harus bersih dari pembebanan hutang dan Hak Tanggungan
sehingga si pembeli dan si penerima jaminan tidak dirugikan di kemudian hari. Apabila telah dilakukan roya si debitor sebagai pemilik tanah berikut
bangunan di atasnya benar-benar telah bebas dari hutang Hak Tanggungan yang selama ini membebaninya. Tanah berikut bangunan tersebut mempunyai nilai
ekonomi yang tinggi dibandingkan masih dibebani Hak Tanggungan. Dalam pandanganan praktisi perbankan, tujuan diciptakan roya parsial untuk
menampung kegiatan perekonomian dengan pembangunan perumahan suatu kawasan wilayah. Roya menyeluruh yang diatur dalam hipotik sudah tidak dapat menampung
22
Usman Rachmadi, Pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, Jakarta, Penerbit Jambatan 1999 , hal. 125
Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008
perkembangan perekonomian bahkan menghambat transaksi yang berkenaan dengan rumah di suatu proyek perumahan. Diciptakannya roya parsial ini sangat mendukung
kreditor-kreditor yang memberikan kredit konstruksi untuk pembangunan perumahan, sekaligus memberikan kredit pemilikan rumah untuk membeli rumah yang dibangun
dengan kredit konstruksi tersebut
23
. 20.
2. Fungsi Roya Hak Tanggungan Bahwa setiap pembeli yang ingin membeli tanah berikut bangunan, demikian
juga kreditor yang ingin memberikan kredit pada seseorang debitor, terlebih dahulu melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah cek bersih ke Kantor Pertanahan
untuk mengetahui apakah tanah yang akan dibeli atau yang akan di jaminkan tersebut masih dalam sengketa atau masih dibebani dengan Hak Tanggungan.
Dengan adanya roya maka si pembeli tanah atau kreditor dapat mengetahui bahwa tanah bangunan yang akan dibeli atau yang akan dijaminkan tersebut telah
benar – benar bersih dari segala beban hutang dan Hak Tanggungan. Apabila benar – benar bersih tidak dibebani Hak Tanggungan barulah sipembeli atau kreditor bersedia
untuk membeli atau menjaminkan tanah tersebut karena benar – benar aman, terjamin dan terlindungi dari kepentingan pihak ketiga.
Demikian juga apabila si pembeli ingin melakukan jual beli tanah tersebut dihadapan PPAT, sebelum membuat akta jual beli, disyaratkan untuk memperlihatkan
23
Op cit hal. 193
Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008
sertifikat hak atas tanah, jika hak atas tanah tersebut masih dibebani hutang dan Hak Tanggungan, maka PPAT wajib untuk menolak membuat akta jual beli tersebut.
Alasan – alasan bagi PPAT untuk menolak membuat akta, sebagaimana diatur dalam Pasal 39 ayat 1 huruf a Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 yang berbunyi :
“ PPAT menolak membuat akta jika : a.
Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang
bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan “
24
. 21.
Yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 39 ayat 1 tersebut adalah bahwa untuk mengetahui tentang kesesuaian asli sertifikat dan daftar – daftar tanah
pemeriksaan. Kemudian J. Kartini Soejendro menyebutkan :
“ Bahwa Akta PPAT dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak, maka PPAT bertanggungjawab untuk
memeriksa syarat – syarat untuk sahnya pembuatan hukum yang bersangkutan dengan mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar yang
ada di Kantor Pertanahan”
25 22
24
Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997
25
J, Kartini, Soejendro, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Yogyakarta, Kanisius, 2001, Cet. ke 4, hal. 80
Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008
Jadi fungsi roya adalah sebagai alat pembuktian bahwa tanah dan bangunan yang akan dijamin dengan Hak Tanggungan sudah dilunasi oleh debitor tidak diberati
lagi dengan beban hutang dan Hak Tanggungan, yang selama ini membebaninya. Setelah roya Hak Tanggungan dilakukan, sertifikat tanah diserahkan kepada
debitor, kini si debitor bebas untuk melakukan jual beli atau menjaminkan kembali dengan Hak Tanggungan baru.
C. Prosedur Roya
