Jenis-Jenis Roya TINJAUAN PUSTAKA

D. Jenis-Jenis Roya

1. Roya yang tidak dapat dibagi-bagi Dalam roya ini debitor meminta fasilitas kredit dari Bank dengan jaminan satu buah sertifikat Hak Atas Tanah. Apabila hutang hapus karena pelunasan ataupun karena debitor melepaskan Hak Tanggungan tersebut maka roya dilakukan. Jadi apabila debitor ingin melunasi hutangnya pada Bank, tidak bisa melunasi hutang tersebut sebagian – sebagian tapi harus melunasi seluruh hutang – hutang tersebut, karena Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan tersebut. Apabila debitor melunasi sebagian dari hutang yang dijamin, tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan melainkan Hak Tanggungan membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa hutang yang belum dibayar. Contoh : Misalnya A meminjam uang pada sebuah Bank sebesar Rp. 100.000.000,- dengan Hak Tanggungan, dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dengan menjaminkan satu sertifikat hak atas tanah. Kemudian PPAT mendaftarkan perjanjian tersebut ke Kantor Pertanahan. Setelah didaftarkan Kantor Pertanahan membuat Buku Tanah Tanggungan dan mencatat dalam Buku Tanah yang ada di Kantor Pertanahan atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut, serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 atas tanah yang bersangkutan. Selain itu Kantor Pertanahan juga menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan, kemudian sertifikat hak atas tanah dan sertifikat Hak Tanggungan disimpan oleh kreditor. Apabila A ingin melunasi hutangnya pada pihak bank tersebut maka A harus melunasi seluruh hutangnya sebesar Rp. 100.000.000.- tersebut. Tetapi jika A hanya melunasi Rp. 50.000.000,- sertifikat tanahnya tidak bisa diroya, sedangkan sisanya yang Rp. 50.000.000,- tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan tersebut, tetapi jika A melunasi sisanya yang Rp. 50.000.000,- maka barulah hutang A dinyatakan benar – benar lunas dan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan hapus. Setelah A melunasi hutangnya Rp. 100.000,- kepada kreditor kemudian kreditor membuat surat permohonan roya kepada Kantor Pertanahan untuk mencoret catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah debitor. Setelah diroya Kantor Pertanahan mengembalikan sertifikat hak atas tanahnya kepada A, sertifikat Hak Tanggungannya ditarik oleh Kantor Pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku lagi. 2. Roya Parsial Roya Parsial merupakan kelembagaan hukum baru untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang memungkinkan penjelasan secara praktis terhadap bagian benda jaminan apabila telah dilunasi sebagian sehingga dapat dipergunakan untuk keperluan lainnya. Dengan demikian sungguhpun roya Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 parsial diatur dalam Undang – undang rumah susun tetapi dapat pula untuk menyelesaikan roya parsial diluar rumah susun. 27 24 Roya parsial menyimpangi prinsip Hak Tanggungan yang tidak dapat dibagi – bagi dengan jalan memberikan kesempatan kepada para pihak, untuk memperjanjikan roya atas sebagian dan pada beberapa persil yang dijaminkan dengan besarnya yang sudah disepakati bersama – sama oleh debitor dan kreditor. Apabila debitor ingin meminjam uang pada Bank, dapat menjaminkan beberapa buah sertifikat tanah, kemudian jika debitor ingin melunasi hutang – hutangnya dapat dilakukan sebagian – sebagian yang besarnya sebanding dengan nilai sertifikat tanah yang akan dilunasi. Apabila debitor ingin melunasi hutangnya dengan melakukan pencoretan beban atau roya terhadap sertifikat tanah yang diinginkannya maka dalam surat permohonan roya kreditor harus disebutkan dengan jelas sertifikat hak atas tanah yang mana yang akan dimohon roya. Kemudian Kantor Pertanahan melakukan roya terhadap buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan, setelah di roya buku tanah dan sertifikat hak atas tanah tersebut telah bebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya. Sedangkan beberapa sertifikat tanah yang belum dilunasi masih tetap dibebani Hak Tanggungan sebesar sisa hutangnya yang belum dibayar. 27 Undang – Undang Hak Tanggungan. Peraturan pelaksanaan dan peraturan yang terkait. Jilid 1. Penerbit Yayasan Bhumi Bhakti Adhiguna. Badan Pertanahan Nasional Jl. Sisingamangaraja No. 2 Kebayoran Baru – Jakarta Selan : 120 Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Contoh : A meminjam uang kepada Bank sebesar Rp. 100.000.000,- yang dengan jaminan hak atas tanah yang terdiri dari 4 empat buah sertifikat hak atas tanah yang diikat dengan Hak Tanggungan, yaitu : Sertifikat hak atas tanah I dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000 Sertifikat hak atas tanah II Dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000 Sertifikat hak atas tanah III Dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000 Sertifikat hak atas tanah IV Dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000 Perjanjian tersebut dibuat dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Kemudian PPAT mendaftarkan perjanjian tersebut ke Kantor Pertanahan setelah didaftarkan Kantor Pertanahan membuat 4 empat buah buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya kedalam 4 empat buah buku tanah A yang ada di Kantor Pertanahan dan kemudian menyalin catatan tersebut kedalam 4 empat buah sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Disamping itu Kantor Pertanahan juga menerbitkan 4 empat buah sertifikat Hak Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Tanggungan, ke 4 empat buah sertifikat hak atas tanah dan sertifikat Hak Tanggungan disimpan oleh kreditor. A dapat melunasi sebagian hutang dari Hak Tanggungan sebesar Rp. 50.000.000 yaitu dengan melunasi sertifikat hak atas tanah I sebesar Rp. 25.000.000 dan sertifikat hak atas tanah II sebesar Rp. 25.000.000. Setelah mendapat pelunasan dari A, kemudian kreditor membuat surat permohonan roya pada Kantor Pertanahan mohon untuk mencoret catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah I dan sertifikat hak atas tanah II dengan melampirkan kedua buah sertifikat tersebut beserta sertifikat Hak Tanggungan masing-masing, setelah dilakukan pencoretan atau roya oleh Kantor Pertanahan maka kedua buah sertifikat tersebut telah bebas dari Hak Tanggungan yang selama ini membebaninya. Kemudian ke 2 buah sertifikat tersebut dikembalikan kepada debitor. Sedangkan sertifikat Hak Tanggungan tidak ditarik oleh Kantor Pertanahan tetapi hanya diberikan catatan pada buku tanah Hak Tanggungan sertifikat mana yang dikeluarkan dari jaminan Hak Tanggungan, kemudian sertifikat Hak Tanggungan dikembalikan kepada kreditor. Sedangkan sertifikat hak atas tanah III dan sertifikat hak atas tanah IV yang belum dilunasi masih tetap dibebani tanggungan sebesar sisa hutang yang belum dilunasi. Sebagaimana diuraikan diatas, Hak Tanggungan pada prinsipnya memiliki asas tidak dapat dibagi-bagi tetapi dapat disimpangi apabila diperjanjikan dalam Akta Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Pemberian Hak Tanggungan. Janji itu dapat diperhatikan dalam formulir Akta Pemberian Hak Tanggungan yaitu : Debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan di atas, dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari Obyek Hak Tanggungan yang akan disebut di bawah ini, dan yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa yang yang belum dilunasi :-------------------------------------------------------------------------- Obyek Hak Tanggungan ………………………………… …………………………………………………………… …………………………………………………………………………..……… …………………………………….. dengan nilai Rp. …………. ……….…..……………… Obyek Hak Tanggungan ………………………………… …………………………………………………………… …………………………………………………………………………..……… …………………………………….. dengan nilai Rp. …………. ……….…..……………… Obyek Hak Tanggungan ………………………………… …………………………………………………………… …………………………………………………………………………..……… …………………………………….. dengan nilai Rp. …………. ……….…..……………… Dalam hal Obyek Hak Tanggungan kemudian dipecah sehingga Hak Tanggungan membebani beberapa hak atas tanah, Debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah tersebut, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa Obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa hutang yang belum dilunasi. Nilai masing-masing hak atas tanah tersebut akan ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Pihak Pertama dengan Pihak Kedua ;-“ Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 3. Persyaratan yang diperlukan untuk permohonan roya parsial. a. Sertifikat hak milik atas rumah susun atau sertifikat hak atas tanah yang akan diroya. b. Sertifikat Hak Tanggungan c. Surat – surat permohonan roya parsial dari kreditor yang bersangkutan yang berisi : 1. Sebab alasan roya parsial dilunasi hutangdilepaskan dan sebagainya . 2. Menyebutkan nomor sertifikat yang diroya. 3. Ditandatangani langsung oleh pimpinan instansi perbankan yang bersangkutan atau pejabat yang ditunjuk. 4. Surat – surat lain yang diperlukan surat kuasa dan sebagainya 28 25

E. Roya Akibat Peralihan Hak Tanggungan