Kelengkapan Persyaratan Roya Harus Dipenuhi

3. Kelengkapan Persyaratan Roya Harus Dipenuhi

a. Harus Ada Surat Pengantar Roya dari Kreditor Pengantar roya dapat kembali memintakan bantuan bank selaku kreditor untuk menerbitkannya. Apabila kredit sudah lunas maka bank seyogyanya berkewajiban untuk membuat pengantar roya sertiifkat tanah yang menjadi jaminan bank untuk kepentingan debitor. Meskipun bank sudah pernah menerbitkan surat roya dan ternyata karena kelalaian debitor surat roya tersebut hilang maka bantuan bank sangat diperlukan untuk menyelesaikan permasalahan ini. Penyelesaian yang dapat dilakukan adalah dengan menerbitkan yang baru atau dengan melegalisasi pertimbangan surat roya yang terdapat di bank dengan bantuan Notaris. b. Harus melampirkan sertifikat hak atas tanah Apabila sertifikat tanah yang menjadi Objek Hak Tanggungan hilang hal ini dapat diatasi dengan menerbitkan sertifikat pengganti. Proses penerbitan sertifikat pengganti mengacu kepada ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tanggal 8 Juli 1997 yang mulai berlaku setelah 3 tiga bulan berikutnya. Selain itu secara lebih terperinci diperjelas dalam Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 tahun 1997 tgl. 1 Oktober 1997 yang mulai berlaku tanggal 8 Oktober 1997. Penerbitan sertifikat pengganti ini datur dalam pasal 57 Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 sampai 60 PP No. 24 tahun 1997 dan juga pasal 137 sampai dengan pasal 139 PMNA KBPN No.3 tahun 1997. Permohonan penggantian sertifikat tanah diajukan oleh pemilik sertifikat tanah atau kuasanya atau mungkin pula ahli warisnya kepada Kepala Kantor Perntahan Kota Medan. pemegang hak atas tanah tersebut juga harus membuat pernyataan mengenai hilangnya sertifikat tanah tersebut dan bentuk surat pernyataan ini terdapat di Kantor Pertanahan Kota Medan. Permohonan penggantian sertifikat pengganti ini disertai dengan pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Perntahan Kota Medan atau Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau pejabat lain yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pertanahan. Selanjutnya dilakukan pengumuman 1 satu kali dalam salah satu surat kabat setempat atas biaya pemohon. Berkenaan dengan tata cara pengumuman ini, Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan dapat menentukan bahwa pengumuman akan diterbitkan sertifikat tersebut ditempatkan di papan pengumuman Kantor Perntahan dan di jalan masuk tanah yang sertifiaktnya hilang dengan papan pengumuman yang cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut. Jika dalam jangka waktu 30 tiga puluh hari dihitung sejak hari pengumuman tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertifikat pengganti atau ada yang mengajukan keberatan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertifikat baru. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Sedangkan jika keberatan tersebut beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan maka ia dapat menolak penerbitan sertifikat pengganti tersebut. Untuk penerbitan sertifikat pengganti tidak dilakukan pengukuran maupun pemeriksaan tanah dan nomor hak tidak berubah. Selanjutnya sertifikat pengganti yang diterbitkan, diserahkan kepada pemohon atau orang lain yang diberi kuasa untuk menerimanya. c. Harus melampirkan Sertifikat Hak Tanggungan Apabila sertifikat Hak Tanggungan karena suatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, maka hal ini dicatat pada buku tanah Hak Tanggungan Pasal 22 ayat 3 UU No.4 tahun 1996 . Ketentuan ini memberikan kemudahan jika sertifikat Hak Tanggungan tidak dapat dikembalikan, maka dengan pernyataan lain baik dengan suatu Konsen Roya yang dibuat dihadapan Notaris dan menyerahkannya kepada Kantor Pertanahan dan memohon Hak Tanggungan tersebut agar diroya pada buku tanah dan pada sertifikat tanahnya karena utang sudah dihapuskan sebab- sebabnya yang harus dijelaskan apakah karena lunas ataukah karena suatu dan lain hal 40 . 37. Untuk memberikan jalan keluar terhadap masalah ini dapat diperhatikan surat dari Deputi Surat Deputi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala BPN 40 Opcit, hal.67 Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 kepada seluruh Kakanwil BPN DKI Jakarta perihal Pencatatan Hapusnya Hipotik yang sertifikat Hipotiknya Hilang Nomor 630.1-2682 tanggal 27 Juni 1990. Dalam ketentuan ini datur ketentuan sebagai berikut : b. Adanya surat tanda bukti penghapusan hipotik Hak Tanggungan yang berdasarkan Pasal 1195 KUH Perdata dibuat secara autentik. c. Dengan membuat akta consent roya dihadapan Notaris atau Kreditor dengan membawa Surat Keterangan Kehilangan dari Kepolisian dan datang kehadapan Kepala Kantor Pertanahan dan membuat pernyataan tertulis tentang hilangnya sertifikat hipotik tersebut serta sudah lunasnya hutang yang dimaksud. Dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan setempat mengetahui dan membenarkan pernyataan tersebut. Kebijaksanaan ini ditempuh untuk menghindari kemungkinan timbuknya permasalahan hukum dikemudian hari sebagai akibat hilangnya sertiifikat hipotik tersebut. Konsen Roya dibuat dengan akte otentik oleh Notaris. Dalam akte Konsen Roya ini terdapat beberapa klausula yaitu : 1 Bahwa pemegang hak atas tanah memiliki bidang tanah sebagaimana tersebut dalam sertifikat hak atas tanah tertentu. 2 Bahwa sertifikat hak atas tanah tersebut sudah dijaminkan pada kreditor dan telah dibebani Hak Tanggungan sebagaimana tersebut dalam APHT. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 3 Bahwa kreditor sudah menyetujui untuk menghapus Hak Tanggungan sebagaimana surat dari kreditor. 4 Bahwa para pihak debitor dan kreditor bermaksud untuk melakukan penghapusan pembebanan Hak Tanggungan atas hak atas tanah tersebut. 5 Bahwa karena kelalaian para pihak Sertifkat Hak Tanggungan tersebut sudah hilang dan sudah dilaporkan kepada Kepolisian. 6 Bahwa meskipun sudah hilang para pihak debitor dan kreditor mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan untuk melakukan Roya atas Hak Tanggungan tersebut. 7 Bahwa para pihak debitor dan kreditor berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan sertiifkat Hak Tanggungan tersebut kepada Kantor Pertanahan apabila ditemukan. Hilangnya sertifikat Hak Tanggungan pada hakekatnya dapat merugikan kedua belah pihak baik kreditor maupun debitor. Kerugian bagi kreditor adalah apabila terjadi kredit macet maka kreditor kesulitan untuk mengajukan permohonan lelang atas obyek Hak Tanggungan karena sertifikat Hak Tanggungan tidak dapat dilampirkan dalam permohonan lelang kepada KP2LN. Sedangkan bagi debitor adalah kesulitan untuk melakukan roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan. Beban biaya atas pembuatan akte Konsen Roya merupakan tanggung jawab dari pihak yang mengakibatkan hilangnya sertifikat Hak Tanggungan tersebut. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Terdapat beberapa kemungkinan para pihak yang dapat dimintai pertangungjawaban dari hilangnya sertifikat Hak Tanggungan tersebut. Pertama, kreditor. Kedua, debitor. Ketiga, Notaris. Keempat, Kantor Pertanahan. Hilangnya sertifikat Hak Tanggungan oleh kreditor dapat terjadi karena beberapa hal: Pertama, dokumentasi kredit yang kurang baik. Kedua, terjadinya mutasi atau penggantian petugas yang menanganinya secara langsung. Hilangnya Sertifikat Hak Tanggungan oleh debitor dapat pula terjadi dalam hal. debitor meminjam kepada kreditor untuk dapat dilakukan roya partial atas Hak Tanggungannya karena sudah terdapat pelunasan sebagian atas obyek agunan tertentu, tetapi kemudian Sertifikat Hak Tanggungan tersebut tidak dikembalikan kepada kreditor. Keadaan ini terjadi dalam hal hubungan kredit modal kerja konstruksi. Hilangnya Sertifikat Hak Tanggungan oleh Notaris dapat pula terjadi dalam hal pengurusan roya partial dilakukan melalui Jasa Notaris tetapi tidak dikembalikan kepada kreditor. Keadaan ini mungkin disebabkan beberapa hal. Pertama, karena dokumentasi notaris yang kurang baik, Kedua, juga disebabkan karena meninggalnya Notaris yang melakukan pengurusan sebelumnya. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Ketiga, juga disebabkan karena sertifikat Hak Tanggungan ini berada di Kantor Pertanahan karena petugas yang menangani di Kantor Pertanahan menyatakan bahwa karena permintaan roya partial ini terus berlangsung maka disarankan agar Sertifikat Hak Tanggunganya tetap berada di Kantor Pertanahan. Dalam praktek beban biaya pembuatan Konsen Roya ini menjadi tanggung jawab debitor karena keperluan yang mendesak dari debitor sendiri karena keperluan untuk menjadikan hak atas tanah tersbeut kembali sebagai jaminan kredit atau juga karena alasan kepastian hukum bahwa obyek Hak Tanggungan tersebut tidak lagi menjadi jaminan kredit. Dimungkinkannya Notaris membuat Akta Konsen Roya memenuhi kebutuhan praktek dan sebagai wujud dari kebebasan berkontrak dari para pihak yaitu debitor dan kreditor. Sebagai contoh dari Konsen Roya diambil dari perusahaan Perseroan Terbatas Persero PT Bank Mandiri Tbk disingkat PT BANK MANDIRI Persero Tbk. 1. Ahmad memperoleh kredit dari Bank Mandiri Tbk sebesar Rp. 200.000.000 Dua ratus juta rupiah dengan jangka waktu 3 tahun dengan bunga pinjaman sebesar dua persen per bulan. 2. Sebagai jaminan Ahmad debitor menyerahkan Sertifikat Hak Atas Tanahnya yang terletak di Jalan Gunung Krakatau No…… Kelurahan Glugur Darat I, Kecamatan Medan Timur. Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 3. Setelah Ahmad melunasi hutang-hutangnya pada Bank Mandiri Tbk, oleh Bank diberi surat roya kepada debitor untuk melakukan pencoretan catatan beban pada sertifikat hak atas tanahnya, ternyata surat roya tersebut hilang tercecer ditengah jalan. Oleh karena itu roya tidak dapat dilakukan sebab salah satu syarat untuk melakukan roya harus ada sertifikat Hak Tanggungan. 4. Kemudian Ahmad melaporkan kehilangan ini kepada Polisi kemudian polisi membuat surat keterangan tentang hilangnya sertifikat Hak Tanggungan. Untuk mengatasi hal ini yang dibuatlah Konsen Roya dihadapan Notaris yang merupakan akta otentik dan dihadiri oleh Ahmad dan kuasa Bank Mandiri. 5. Dalam klausula Konsen Roya disebutkan bahwa hutang Ahmad telah lunas dan karena sertifikat Hak Tanggungan hilang maka sebagia penggnatinya adalah konsen roya, kemudian ditanda tangani oleh Ahmad dan kuasa dari Bank Mandiri. Berdasar Konsen Roya yang dibuat Notaris inilah Ahmad kemudian melakukan roya ke Kantor Pertanahan, untuk melakukan pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanahnya. d. Apabila ada Cessie wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan. Cessie adalah mengalihkan piutang kreditor kepada keditor lain tanpa harus meminta persetujuan debitor sehingga debitor mengetahui terjadinya penggantian kreditor. Dalam hal ini debitor tidak dirugikan karena siapapun kreditornya, debitor tetap mempunyai hak dan kewajiban sesuai dengan perjanjian kredit dengan Hak Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Tanggungan. Dalam Cessie ini yang diserahkan adalah hak tagih dari kreditor lama Cedent kepada kreditor baru Cessionaris maka perikatan pokok yang dijamin dengan hak tanggungan tidak berubah. sekarang kreditor baru atau Cessionaris tetap dijamin dengan hak tanggungan yang ada dan memperoleh semua hak-hak yang dipunyai oleh kreditor lama Cedent yang berdasarkan akta hak tanggungan yang ditandatangani oleh kreditor lama Cedent dengan pemberian jaminan debitor termasuk semua kausula-kausula yang telah diperjanjikan dalam APHT yang bersangkutan. Dan adanya Cessie ini maka kreditor baru berhak untuk menagih hutang kepada debitor, apabila debitor cidera janji maka kreditor baru Cessionaris dapat mengeksekusi objek hak tanggungan baik bedasarkan Grosse Sertifikat Hak Tanggungan maupun atas dasar haknya untuk menjual atas kekuasaan sendiri. Pada Cessie ini terjadi karena adanya Krisis Perbankan pada kreditor Bank pemegang Hak Tanggungan dan untuk menyelamatkan kredit dilakukan melalui Cessie. Prakarsa ini datang dari kreditor sehingga kreditor harus mencari kreditor baru Cessionaris yang menerima Cessie harus memiliki nilai jaminan dari jaminan yang akan dijual dan pengikatan jaminan harus sesuai dengan hukum yang dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam Cessie ini meskipun harga yang dibayar oleh kreditor baru Cessionaris kepada kreditor lama Cedent kurang dari nilai Hak Tagih namun Hak Tagih Kreditor baru Cessionaris adalah tetap sebesar nilai nominal Hak Tagih pada Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 Debitor. Jadi apabila ada Cessie wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan, mengetahui adanya penggantian kreditor, hal ini demi kepentingan debitor sendiri karena apabila debitor telah melunasi hutangnya pada kreditor baru Cessionaris dan mendapatkan surat roya maka Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan roya karena surat roya yang dikeluarkan oleh kreditor Bank yang baru berbeda dengan kreditor Bank yang terdapat didalam APHT yang didaftarkan di Kantor Petanahan. Hal ini merugikan debitor karena hutangnya lunas tetapi tidak ada melakukan roya atau pencoretan catatan beban pada sertifikat tanahnya. Contoh Cessie 1. Bank A memberikan kredit pada PT. X sebesar Rp. 400.000.000,- dengan Hak Tanggungan berupa tanah dan bangunan yang terletak diatasnya senilai Rp. 600.000.000,-. 2. Karena Bank A mengalami krisis perbankan untuk menyelamatkan kredit Bank A mengalihkan atau menjual Piutang pada Bank B sebesar Rp. 350.000.000,- 3. Bank B yang membeli secara Cessie kepada Bank A tersebut menjadi kreditor baru menggantikan kedudukan Bank A. 4. Bank B mempunyai Hak Tagih kepada PT X sebesar Rp. 400.000.000,- berikut bunganya dan sebagai pemegang Hak Tanggunan sebesar Rp. 600.000.000,- Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008 5. Bank B memperoleh keuntungan karena membeli piutang dari Bank A melalui Cessie sebesar Rp. 50.000.000,- dan tetap memiliki tagihan kepada Direktur PT X sebesar Rp. 400.000.000,- berikut dengan bunganya.

4. Roya Partial Obyek Hak Tanggungan yang Bukan Terdiri dari Beberapa