PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERUMAHAN DI KABUPATEN PATI

PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERUMAHAN DI KABUPATEN PATI

SKRIPSI

Disusun untuk melengkapi salah satu syarat dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Yogyakarta Diajukan oleh:

Nama : FARIEL AMRI

NIM : 20120610236 Fakultas : Hukum Jurusan : Ilmu Hukum

Bagian : Hukum Administrasi Negara

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA YOGYAKARTA

PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERUMAHAN DI KABUPATEN PATI

SKRIPSI

Disusun untuk melengkapi salah satu syarat dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta

Diajukan oleh:

Nama : FARIEL AMRI

NIM : 20120610236 Fakultas : Hukum Jurusan : Ilmu Hukum

Bagian : Hukum Administrasi Negara FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA 2016

PERNYATAAN KEASLIAN PENULISAN SKRIPSI Bismillahirrohmanirrohim

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : Fariel Amri

NIM : 20120610236

Judul Skripsi : PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK

PERUMAHAN DI KABUPATEN PATI

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan skripsi saya adalah benar-benar hasil karya sendiri, kecuali jika disebutkan sumbernya dan belum pernah diajukan pada instansi manapun, serta bukan hasil jiplakan. Saya bertanggung jawab atas keabsahan dan kebenaran isinya sesuai dengan skripsi ilmiah yang harus dijunjung tinggi. Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya tanpa adanya tekanan dan paksaan dari pihak manapun serta bersedia mendapat sanksi akademik jika ternyata di kemudian hari pernyataan ini tidak benar.

Yogyakarta, 9 Agustus 2016

Yang Menyatakan

MOTTO

Hidup itu seperti mengendarai sebuah sepeda. Untuk menjaga keseimbangan, kamu harus tetap bergerak. (Albert Einstein)

Lebih baik bertempur dan kalah daripada tidak pernah bertempur sama sekali. (Arthur Hugh Clough)

Pendidikan merupakan senjata paling ampuh yang bisa kamu gunakan untuk merubah dunia" (Nelson Mandela)

HALAMAN PERSEMBAHAN

Atas Kuasa Allah SWT dan dengan rasa syukur, sebuah karya sederhana ini di dedikasikan sepenuh hati untuk:

 Ibunda tercinta Maesaroh yang memberikan kasih sayang dan tanpa hentinya mendoakan untuk kelancaran skripsi ini.

 Ayahanda tersayang Amin, SH selalu memberikan semangat dan motivasi untuk menyelesaikan skripsi ini.

 Kakakku Faid Syahreal, S.IP terima kasih selama ini sudah menjadi panutan bagi adikmu ini, selalu mendukung untuk kelancaran skripsi ini.

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah puji syukur yang tidak akan ada habisnya penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah melimpahkan Rahmat dan Karunia-Nya sepanjang kehidupan, atas Petunjuk-Nya pula penulis dapat menyelesaikan karya tulis (skripsi) ini dalam meraih gelar sarjana S-1 dalam bagian Hukum Administrasi Negara, Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.

Skripsi ini tidak akan dapat tersusun tanpa adanya bantuan dari berbagai pihak yang telah banyak membantu secara tulus dan ikhlas sejak awal penulisan memasuki dunia akademik, kemudian pada pemilihan konsentrasi bagian Hukum Administrasi Negara hingga akhirnya pada penyelesaian penulisan skripsi ini. Kesempatan berharga ini kiranya adalah waktu yang tepat bagi penulis untuk mengucapkan dengan tulus rasa terima kasih yang tak terhingga dan rasa syukur serta hormat sebesar-besarnya kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Bambang Cipto, M.A selaku Rektor Universitas

Muhammadiyah Yogyakarta.

2. Bapak Dr. Trisno Raharjo SH.,M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.

3. Bapak Sunarno SH.,M.Hum selaku Dosen Pembimbing Skripsi 1 yang sudah

meluangkan waktunya untuk memberikan saran dan ilmu untuk membantu penulisan skripsi ini.

4. Bapak Beni Hidayat SH.,M.Hum selaku Dosen Pembimbing Skripsi 2 yang

sudah meluangkan waktunya untuk meberikan saran dan ilmu untuk membantu penulisan skripsi ini.

5. Bapak Bagus Sarnawa, SH.,M.Hum selaku Ketua Tim Penguji Skripsi HAN

yang telah secara teliti melakukan pengujian memberikan masukan untuk penyempurnaan dalam penulisan skripsi ini.

6. Bapak Marjianto, SH selaku Kasi HT PT Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati.

7. Bapak Waidi selaku pihak pengembang dari PT Griya Sentosa Penjawi.

8. Bapak Maman Dekanat Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Yogyakarta yang telah banyak membantu memberikan informasi seputaran skripsi ini.

9. Segenap jajaran Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Yogyakarta yang telah memberikan ilmu pengetahuan melalui proses belajar mengajar yang menyenangkan dan segenap jajaran karyawan TU Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta dan karyawan laboratorium Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta yang telah banyak membantu atas informasi dan dispensasi khususnya bagi mahasiswa.

10.Ibundan tercinta yang selalu tak henti-hentinya mendoakan.

11.Ayahanda tersayang yang selalu mensupport dan membimbing skripsi ini.

12.Kakakku yang selalu mendukung skripsi ini.

13.Keluarga tersayang yang ada di Pati, terima kasih atas doanya selama ini.

14.Sahabat-sahabatku Aditya Luqman, Kharisma Restu, Dera Putra, Galoh Aria

yang memberikan semangat untuk segera menyelesaikan skripsi ini, karena supaya mimpi mimpi kita akan segera terwujud suatu hari nanti..

15.Sahabat-sahabat selama di Yogyakarta, Dini, Hesti, Tiara, Kiwil, Fajar, Dini,

Septi, Narita, Shobikha, Ragil, Yerry, Alkhis, Udin, Bebe, Husyin, Hadziqi, New, Jeho, Wahyu, Derry, Roy, Nando, Vina, Doni, mungkin tanpa kalian selama di Yogyakarta gak asyik.

16.Teman-teman Fakultas Hukum UMY 2012, dan semua teman-teman UMY

angkatan 2012 yang ku kenal terimakasih sudah membantu dan memberikan supportnya.

17.Almamaterku Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.

18.Terimakasih untuk semua pihak yang sudah membantu dan memberikan

Semoga amal ibadah dan niat tulus mendapatkan imbalan yang setimpal dari Allah SWT, Aamiin. Penulis sangat menyadari bahwa dalam menyusun skripsi ini masih jauh dari sempurna dan terdapat banyak kekurangan, oleh karena itu penulis berharap banyak adanya masukan, saran dan kritik membangun guna memperbaiki skripsi ini sebagai upaya memberikan kontribusi dalam perkembangan keilmuan hukum. Semoga penulisan skripsi ini dapat memenuhi persyaratan yang telah ditentukan dan dapat bermanfaat bagi pembaca. Aamiin

Yogyakarta, 9 Agustus 2016

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ... i

HALAMAN PERSETUJUAN ... ii

HALAMAN PENGESAHAN ...iii

PERNYATAAN KEASLIAN PENULISAN SKRIPSI ...iv

MOTTO ………... v

HALAMAN PERSEMBAHAN………vi

KATA PENGANTAR ... vii

DAFTAR ISI ... x

ABSTRAK ... xii

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang Masalah ... 1

B. Rumusan Masalah ... 7

C. Tujuan Penelitian ... 7

D. Manfaat Penelitian ... 8

BAB II TINJAUAN UMUM PENDAFTARAN TANAH... 9

A. Pengertian tentang Tanah ... 9

1. Pengertian Tanah ... 9

2. Hak Atas Tanah ... 10

3. Jenis Hak Atas Tanah ... 11

4. Peralihan Hak Atas Tanah……… 17

6. Fungsi Sosial Tanah………..17

7. Pengaturan Hak Atas Tanah………..19

B. Tinjauan Umum Tentang Pengetian Pendaftran Tanah……..20

1. Pengertian Pendaftaran Tanah... 20

2. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah ... 22

3. Tujuan Pendaftran Tanah ... 28

4. Sistem Pendaftran Tanah ... 30

5. Obyek Pendaftaran Tanah... 34

BAB III METODE PENELITIAN ... 36

A. Jenis Penelitian ... 36

B. Data Penelitian ... 37

C. Teknik Pengumpulan Data ... 38

D. Responden ... 38

E. Narasumber ... 38

F. Teknik Analisis Data ... 39

BAB IV PEMBAHASAN ... 40

A. Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kabupaten Pati ... 40

B. Kendala yang di hadapi dalam Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk perumahan Di Kabupaten Pati ... 72

BAB V PENUTUP ... 78

A. Kesimpulan ... 77

B. Saran ... 77

DAFTAR PUSTAKA ... 79 LAMPIRAN - LAMPIRAN

ABSTRAK

Latar belakang ini mengkaji tentang pelaksaan pendaftaran tanah untuk perumahan di Kabupaten Pati. Ada dua permasalahan yang dapat dikaji yaitu Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kabupaten Pati dan Kendala yang yang dihadapi dalam Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kabupaten Pati.

Penelitian ini merupakan penelitian hukuam normatif-empiris. Data penelitian dilakukan dengan cara wawancara langsung/interview dengan narasumber dan dilengkapi dengan studi dokumen/pustaka. Penelitian ini disajikan berdasarkan analisis deskriptif kualitatif. Bahan hukum yang dipergunakan dalam penelitian ini berasal dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier.

Hasil penelitian ini menunjukan bahwa pelaksaan pendaftaran tanah untuk perumahan di Kabupaten Pati sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku, kendala pertama adalaha lamanya perubahan letter C ke sertifikat dikarenakan untuk mengetahui apakah tanah tersebut sudah ada yang mempunyai hak atau apakah belum, sehingga waktu yang diperlukan lama. Dan kendala yang lain adalah masih kurangnya kesadaran masyarakat untuk mengurus pendaftaran tanah secara sendiri karena menggunakan praktek percaloan untuk membantu mengurus pendaftaran tanah. Pada hal Badan Pertanahan Nasional sudah mengkampenyekan pendaftaran untuk dilakukan dengan sendiri, karena pendaftaran tanah untuk saat ini sudah lebih mudah sehingga warga dapat mengurusnya sendiri tanpa perlu bantuan calo.

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, tempat manusia melakukan aktifitas hidup dan berfungsi untuk melindungi manusia dari gangguan eksternal. Di Indonesia kebutuhan masyarakat akan rumah semakin meningkat terutama pada masyarakat perkotaan. Tetapi, memiliki sebuah rumah, membutuhkan dana yang besar. Hal tersebut disebabkan terbatasnya lahan dan mahalnya harga tanah. Mengatasi masalah tersebut, kemudian pemerintah membuat program perumahan yang segment pasarnya lebih diperuntukkan bagi masyarakat golongan ekonomi menengah ke bawah. Pemerintah juga menghimbau kepada para pengusaha properti agar membuat perumahan bagi segment pasar tersebut. Dalam perkembangannya ternyata usaha di bidang properti sangat menjanjikan. Maka tidaklah heran banyak pengusaha properti yang kemudian melirik usaha tersebut.

Pengusaha di Kabupaten Pati melihat ini sebagai peluang bisnis yang menjajikan sehingga banyak developer-developer baru yang bermunculan untuk mengembangkan perumahan. Tanah perumahan yang dikembangkan developer umumnya berasal dari banyak pemilik tanah, karena itu statusnya juga beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang lainnya. Diantaranya ada yang baru girik, ada yang sudah HGB (SHGB) dan hak milik (SHM), ada yang

bahkan tidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semua tanah itu disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan pelaksanaannya yaitu Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997. Seluruh pekerjaan pengumpulan data tersebut dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi.

Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 sebagai landasan utama pembangunan nasional dalam bidang pertahanan, yang menyatakan bahwa : “Bumi dan air dan kekayaan yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk

sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”. Dengan menyadari bahwa pentingnya

tanah untuk kehidupan manusia, juga meningkatnya akan kebutuhan manusia berbagai kepeningan anatara lain, tempat tinggal, tempat usaha dibindang pertanian maupun perekonomian sebagai sumber mata pencaharian mereka, oleh karena itu diperlukan untuk penataan dan penertiban dibidang pertanahan agar semua sesuai dengan fungsi tanah dan dapat dimkasimalkan sebesar-besar oleh masyarakat dan kepentingan umum.

Penjelasan Undang-undang Dasar 1945, telah dijabarkan bahwa Negara

Indonesia merupakan Negara yang berdasarkan atas hukum (Rechstaat) dan tidak

berdasarkan atas kekuasaan belaka (Machstaat). Dari penjelasan tersebut dapat

diartikan bahwa Negara Indonesia merupakan Negara yang demokratis berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, serta menjunjung tinggi

hak asasi manusia dan menjamin segala warga negara bersamaan kedudukan didalam hukum dan pemerintahannya dengan tidak ada pengecualiannya.

Untuk mengatur kehidupan masyarakat di Indonesia diperlukan hukum. Hukum di Indonesia sangatlah penting, karena dengan adanya hukum yang tegas dan jelas maka dapat mengatur kehidupan masyarakat. Sehingga hukum dapat menghidarkan pelanggaran yang dapat dilakukan masyarakat dan penegak hukum itu sendiri. Hukum juga dapat meminimalisir masyarakat yang hendak berbuat kejahatan. Oleh karena itu diperlukan hukum yang dapat digunakan oleh Negara Indonesia dalam mengatur tatanan kehidupan masyarakat.

Pendaftaran tanah di adakan untuk menjamin kepastian hukum dan hak yang mempunyai tanah tersebut. Tanah merupakan hajat hidup semua orang, dimata hukum setiap cm tanah di mata hukum keagrariaan harus jelas statusnya. Misalnya, tanah hak milik (HM) jelas bukan tanah negara (TN) dan berbeda kriterianya dengan tanah-tanah hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU), dll. Begitupun siapa saja yang boleh menguasainya/memilikinya serta peruntukan penggunaanya mempunyai kriteria-kriteria yang berbeda. Tanah hak milik ataupun tanah hak-hak lainnya wajib didaftrakan di kantor-kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Agar menjadi bukti bahwa tanah terebut telah

terdaftar dan bersertifikat tanah, yang sekaligus sebagai bukti

penguasaan/pemilikan pemegannya atas tanah tersebut.

Karena itulah kenapa pemerintah mengadakan pendaftaran tanah dan penerbitan sertifikat merupakan salah satu hak dan perwujudan dari tujuan

pendaftaran tanah yang dimaksud. Undang-undang No 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agrarian, melalui Pasal 19 mengamanatkan bahwa pemerintah mengadakan pendaftaran tanah untuk seluruh wilayah RI dan bahwa sertifikat hak atas tanah merupakan bukti yang kuat mengenai suatu kepemilikan tanah.

Pendaftaran tanah dilaksanakan dalam satu rangkaian kegiatan meliputi pengukuran, perpetaan, pembukuan dan pendaftaran hak-hak atas tanah serta pendaftaran peralihan dan pembebanan hak atas tanah, serta pemberian surat tanda bukti hak atas tanah yaitu sertipikat yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Selanjutnya oleh Pasal 23, 32, dan 38 UUPA mengharuskan kepada pemegang hak yang bersangkutan untuk mendaftarkan tanahnya agar memperoleh kepastian hak.

Oleh karena itu apabila semua bidang tanah telah terdaftar dan dimanfaatkan oleh pemegang haknya, idealnya secara yuridis-teknis telah ada jaminan kepastian hukum terhadap semua bidang tanah terdaftar dan dampak positifnya

dapat mencegah terjadinya permasalahan pertanahan khususnya

yang menyangkut penggunaan dan pemanfaatan tanah serta mempertahankan

hak termasuk kebendaan yang melekat padanya1. Sebagai implementasi dari

pasal 19 UUPA, maka oleh pemerintah telah dikeluarkan Peraturan Pemerintah

1

M.Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis., 2008, Hukum Pendaftaran Tanah Bandung, Mandar Maju, hal 5

Nomor 10 tahun 1961 tentang pendaftaran tanah, yang disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 dan peraturan pelaksananya Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Peraturan Pelaksana Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

Pendaftaran tanah di Indonesia dilaksanakan oleh pemerintah dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan untuk daerah Kabupaten/Kota berdasarkan pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan, kecuali untuk kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 dan peraturan perundangan-undangan lain sebagian tugas pendaftaran tanah ditugaskan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam hal kegiatan yang berkaitan dengan pembuatan akta peralihan dan pembebanan hak atas tanah.

Kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah sangat terkait dengan aspek teknis, yuridis, dan administrative data bidang tanah. Kekhasan penyelenggaraan pendaftaran tanah ini sangat terkait dengan pertimbangan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum terhadap subyek dan obyek hak atas tanah. Karena pernah terjadi pembelian perumahan dengan kredit dan menimbulkan masalah ternyata ukuran tanah yang dibeli dengan perjanjian, surat pengukuran, dan kondisi lapangan adalah berbeda. Hal tersebut sudah ditanyakan kepada developer dan Badan Pertanahan Nasional (BPN), tetapi mereka saling melempar tanggung jawab. Maka seharusnya pendaftaran tanah dilaksanakan terhadap

satuan bidang- bidang kepemilikan atas tanah, baik atas bidang tanah yang belum terdaftar atas sesuatu hak maupun atas bidang tanah yang sudah terdaftar atas sesuatu hak menurut Undang-Undang Pokok Agraria. Berdasarkan atas Pasal 41 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permeneg Agraria No. 3/1997”), kepala kantor pertanahan mempunyai tanggung jawab untuk memelihara peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait. Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka kepala kantor pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut. Lebih lanjut, apabila suatu bidang tanah yang diukur ulang telah diterbitkan sertifikat, maka selain dilakukan perubahan pada gambar ukur dan peta pendaftaran tanah, juga dilakukan perubahan pada surat ukurnya.

Pendaftaran atas bidang tanah yang sudah mempunyai sesuatu hak, diperlukan jika terjadi perubahan data fisik dan data yuridis atas tanah tersebut.Perubahan data yuridis dapat terjadi karena peralihan hak, sedangkan perubahan data fisik dapat terjadi karena pemisahan dari satu bidang tanah menjadi beberapa bidang atau penggabungan dari beberapa bidang menjadi satu bidang tanah.

Pendaftaran tanah telah menjadi bagian dari kehidupan masyarakat, karena pendaftaran tanah sangat erat kaitannya dengan pengamanan aset atau kekayaan

yang berupa tanah dari setiap orang atau badan hukum yang memilikinya, karena dengan memahami arti dan fungsi pendaftaran tanah, masyarakat akan mendaftarkan tanahnya, maka akan diperoleh manfaat baik dari segi hukum maupun dari sudut ekonomi. Dan pada masa sekarang kebutuhan akan tempat tinggal adalah salah satu kebutuhan pokok bagi masyarakat. Sudah banyak developer yang melirik ini sebagai peluang bisnis mereka. Oleh sebab itu banyak perumahan-perumahan baru setiap tahunnya yang baru didirikan, dari yang mulai perumahan murah hingga perumahan yang elit. Tanah perumahan yang dikembangkan developer umumnya berasal dari banyak pemilik tanah, karena itu statusnya juga beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang lainnya. Diantaranya ada yang baru girik, ada yang sudah HGB (SHGB) dan hak milik (SHM), ada yang bahkan tidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semua tanah itu disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk.

B. Rumusan Masalah

Adapun hal-hal yang menjadi pokok permasalahan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Bagaimanakah pelaksanaan pendaftaran tanah untuk perumahan di Kabupaten

Pati?

2. Kendala-kendala apa saja yang dihadapi dalam pelaksanaan pendaftaran tanah

C. Tujuan Penelitian

1. Untuk mengkaji dan menganalisa bagaimanakah pelaksaan pendaftraan tanah

untuk perumahan.

2. Untuk mengkaji dan menganalisa apa kendala-kedala yang dihapadi dalam

pelaksanaan pendaftran tanah untuk perumhan dan bagaimana

penyelesainnya.

D. Manfaat Penelitian

1. Manfaat Teoritis

Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi refrensi bagi penelitian lainnya yang berkaitan dengan Pendaftran Tanah Perumahan.

2. Manfaat Praktis

Secara praktis, penelitian ini diharapkan dapat menjadi saran dan masukan kepada pemerintah maupun masyarakat awam, untuk lebih mengintensifkan tentang Pendaftran Tanah Perumahan.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Tentang Tanah 1. Pengertian Tanah

Tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi, hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu dari permukaan bumi, yang terbatas,

berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar.1 Dasar kepastian hukum

dalam peraturanperaturan hukum tertulis sebagai pelaksana Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, memungkinkan para pihak-pihak yang berkepentingan dengan mudah mengetahui hukum yang berlaku dan wewenang serta kewajiban yang ada atas tanah yang dipunyai. Karena kebutuhan manusia terhadap tanah dewasa ini makin meningkat. Hal ini disebabkan semakin bertambahnya jumlah penduduk, sementara disisi lain luas tanah tidak bertambah.

Tanah dalam pengertian yuridis dapat diartikan sebagai permukaan bumi. Sedangkan ha katas tanah adalah hak sebagian tertentu permukaan bumi, yang

berbatas, berdimensi, dua dengan dengan ukuran panjang dan lebar. 2 Pasal 1

1

Effendi Perangin. Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum. Jakarta: Raja Grafindo. 1994. Hlm 17.

2

Boedi Harsono, 1994, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria. Isi dan Pelaksaannya, Jilid I Hukum Tanah Nasional, Djambatan , Jakaerta, hlm. 18

ayat (2) jo Pasal 4 ayat (1) UUPA tanah adalah permukaan bumi dan ruang, maksudnya tanah sama dengan permukaan bumi adalah karunia Tuhan Yang Maha Esa. Diartikan sama dengan ruang pada saat menggunakannya karena termasuk juga tubuh bumi dan air dibawahnya dan ruang angkasa diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah dalam batas-batas menurut undangundang ini dan peraturan lain yang lebih tinggi. Tanah adalah suatu permukaan bumi yang berada diatas sekali. Makna permukaan bumi sebagai bagian dari tanah yang haknya dapat

di miliki oleh setiap orang atau badan hukum. 3

2. Hak Atas Tanah

a. Pengertian Hak Atas Tanah Menurut UUPA

Pada pasal 33 ayat (1) UUD 1945, dikatakan bahwa:

“bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan

alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai

oleh Negara”. Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak

menguasai dari Negara termaksud dalam UUPA (Pasal 1 ayat 2) memberi wewenang kepada Negara untuk :

1) Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan

dan memeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;

3

2) Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta

badan-badan hukum (UUPA Pasal 4 ayat 1).

Pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut

undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.4

3. Jenis jenis Hak Tanah

a. Hak Milik

b. Hak Guna Usaha

c. Hak Pakai

d. Hak Sewa

e. Hak Membuka Tanah

4

https://realmaczman.wordpress.com/2011/06/15/hak-atas-tanah-menurut-uupa/ diakses pada tanggal 22 februari pukul 19.11 wib

f. Hak Memungut Hasil Hutan

a. Hak Milik

1) Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang atas tanah.

2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain

3) Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.

4) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat

mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (bank Negara, perkumpulan koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan social)

5) Terjadinya hak milik, karena hukum adat dan Penetapan Pemerintah,

serta karena ketentuan undang-undang

6) Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak

lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.

b. Hak Guna Usaha

1) Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh

Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan dengan jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Sesudah jangka waktu dan perpanjangannya

berakhir ke pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama.

2) Diberikan paling sedikit luasnya 5 hektar, jika lebih dari 25 hektar

harus dikelola dengan investasi modal yang layak dnegan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.

3) Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain

4) Hak Guna Usaha dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan

Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

5) Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah Tanah

Negara

6) Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah

7) Hak Guna Usaha setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya

dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.

8) Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak

Tanggungan

c. Hak Guna Bangunan

1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai

dapat berupa tanah Negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik orang lain dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Setelah berakhir jangka waktu dan perpanjangannya dapat diberikan pembaharuan baru Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.

2) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

3) Hak Guna Bangunan dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan

Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

4) Hak Guna Bangunan terjadi karena penetapan Pemerintah

5) Hak Guna Bangunan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya

dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.

6) Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan

dibebani Hak Tanggungan.

d. Hak Pakai

1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut

hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,

segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang.

2) Hak Pakai dapat diberikan :

a) Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipe

rgunakan untuk keperluan yang tertentu.

b) Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa

berupa apapun.

c) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai

syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan Yang dapat mempunyai hak pakai ialah :

(1) Warga negara Indonesia

(2) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia

(3) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia

(4) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di

Indonesia.

3) Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka

hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin penjabat yang berwenang.

4) Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain,

e. Hak Sewa

1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,

apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan :

a) Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu

b) Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan

c) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak

boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur

pemerasan

3) Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah :

a) Warga negara Indonesia

b) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia

c) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia;

d) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

1) Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.

2) Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak

dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu

4. Peralihan Hak Atas Tanah

Peralihan hah katas tanah terjadi karena :

a. Jual Beli

b. Tukar Menukar

c. Penyertaan Modal

d. Hibah

e. Pewarisan

5. Hapus Hak Atas Tanah

a. Jangka waktu yang berakhir

b. Dibatalkan sebelum jangka waktunya berakhir karena syarat sesuatu

yang tidak dipenuhi

c. Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya sebelum jangka

waktunya berakhir

d. Dicabut untuk kepentingan umum

e. Ditelantarkan

g. Beralih ke warganegara asing (khusus Hak Milik) atau badan hukum asing (khusus HGU dan HGB)

6. Fungsi Sosial Tanah

Fungsi sosial tanah sebagaimana dimaksud dengan Pasal 6 UUPA mengandung beberapa prinsip keutamaan antara lain :

a. Mengutamakan sesuatu hal-hal yang penting mengenai hak-hak atas

tanah yang merumuskan secara singkat sifat kebersaam atau kemasyarakatan hak-hak atas tanah menurut prinsip hukum tanah nasional. Dalam konsep hukum tanah nasional memiliki sifat komunilistik religious, yang mengatakan bahwa seluruh bumi, dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalam wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air, dan ruang angkasa, bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.

b. Tanah yang di haki seseorang tidak hanya mempunyai fungsi bagi

yang mempunyai hak itu saja tetapi juga bagi bangsa Indonesia seluruhnya. Sebagai konsekuensinya dalam mempergunkan tanah yang bersangkutan tidak hanya kepentingan individu saja yang dijdikan pedoman, tetapi juga harus diingat dan diperhatikan kepentingan pribadi dan kepentingan masyarakat.

c. Fungsi sosial baik hak-hak atas tanah mewajibkan pada yang mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan sesuai dengan keadaan artinya keadaan tanah, sifat dan tujuan pemberian haknya. Hal tersebut dimaksudkan agar tanah dapat dipelihara dengan baik dan dijaga kualitas kesuburan serta kondisi tanah sehingga kemanfaatan tanahnya dinikmati tidak hanya oleh pemilik hak atas tanah saja tetapi juga masyarakat lainnya. Oleh karena itu kewajiban memelihara tanah itu tidak saja dibebankan kepada pemiliknya atau pemegang haknya, melainkan juga menjadi beban bagi setiap orang, badan hukum atau instansi yang mempunyai

suatu hubungan hukum dengan tanah.5

7. Pengaturan Penguasaan Atas Tanah

Dalam tiap hukum tanah terdapat pengaturan mengenai berbagai hak penguasaan atas tanah. Dalam UUPA misalnya diatur dan sekaligus tata jenjang atau hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah Indonesia, yaitu :

Hak Bangsa Indonesai atas tanah

Hak ini merupakan hak pengusaan atas tanah yang tertinggi dan meliputi semua tanah yang ada dalam wilayah Negara, yang merupakan

5

http://civicsedu.blogspot.co.id/2012/06/asas-fungsi-sosial-hak-atas-tanah-hukum.html diakses pada tanggal 23 febuari pukul 22.12 wib

tanah bersama, bersifat abadi dan menjadi induk bagi hak-hak penguasaan yang lain atas tanah pengaturan ini termuat dalam Pasal 1 ayat (1)-(3) UUPA

Hak Bangsa Indonesia atas tanah mempunyai sifat komunalistik, artinya smua tanah yang ada dalam wilayah NKRI merupakan tanah bersam rakyat Insonesia, yang telah berstu sebagai Bangsa Indonesia Pasal 1 ayat (1) UUPA. Selain itu juga mempunyai sifat religious, artinya seluruh tanah yang ada didalam wilayah NKRI merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa Pasal 1 ayat (2) UUPA. Hubungan antara Bangsa Indonesia dengan tanah bersifat abadi, artinya selama rakyat Indonesia mesaih bersatu sebagai Bangsa Indonesia dan selam tanah tersebut masih ada pula, dalam keadaan yang bagaimana tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat memustuskan atau meniadakan hubungan tersebut Pasal 1 ayat (3) UUPA.

B. Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah 1. Pengertian tentang Pendaftran Tanah

Pendaftran tanah dari kata Cadastre (bahasa Belanda Kadaster)

suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), menunjukkan kepada

luas, nilai, dan kepemilikan (atau lain-lain alas hak) terhadap suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa Latin “Capitastrum” yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak

tanah Romawi (Capotatio Terrens). Dalam artian Cadastre adalah record (rekaman dari pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan). Dengan demikian Cadaster merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dari

lahan tersebut juga sebagai continous recording (rekaman yang

berkesinambungan dari pada hak atas tanah).6

Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 memberi pengertian, Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Pendaftaran tanah ini diselenggarakan untuk menjamin kepastian hukum pendaftaran tanah ini diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan masyarakat dan pemerintah.7

Dalam memenuhi kebutuhan ini pemerintah melakukan data pengausaan tanah terutama yang melibatkan para pemilik tanah Pasal 19 ayat (1) UUPA menyatakan, Pemerintah adalah penyelenggara

6

Parlindungan, Pendaftran Tanah di Indonesia, CV Mandar Maju, Bandung 1999 hlm 18

7

Adrian sutedi, S.H., M.H, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftrannya, Sinar Grafika, Jakarta 2008 hlm 114

Pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum dan melindungi atas tanah yang ada diwilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Untuk menjamin kepastian hukum tersebut, Pasal 19 UUPA mempertegas lagi dengan menyatakan bahwa penyelenggaraaan tanah itu dengan mengadakan :

a. Pengukuran, pemetaan, pembukuan tanah;

b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;

c. Pemberian surat-surat tanda bukti, yang berlakunya sebagai alat

pembuktian yang kuat.8

Ketentuan Pasal 19 UUPA diatas ditujukan kepada Pemerintah untuk mengatur dan menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Negara Republik Indonesia. Dengan demikian bahwa kegiatan pendaftaran tanah itu adalah kewajiban yang harus dilaksanakan oleh Pemerintah secara terus menerus dalam rangka menginventarisasikan data-data berkenaan dengan hak-hak atas tanah menurut Undang Undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang telah disempurnakan lagi dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

8

Demikian penting data tersebut, maka data-data itu diperoleh dengan cara yang seksama dan seteliti mungkin oleh Petugas Pendaftaran Tanah, baik data yang menyangkut subyek hak atas tanah ataupun data-data yang menyangkut obyek hak atas tanahnya.

2. Dasar Hukum Pengaturan Pendaftran Tanah

Peraturan Perundang-undangan yang menjadi landasan hukum bagi pendaftaran tanah yaitu :

a. UU No. 5 Tahun 1960 (LN 1960 No. 104) tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA).9

1) Pasal 19 UUPA

2) Pasal 23 UUPA

3) Pasal 32 UUPA

4) Pasal 38 UUPA

Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir. Pasal 19 UUPA merupakan perintah untuk melakukan pedaftran tanah yang ditujukan kepada pemerintah. Sedangkan pasal : 23, 32, dan 38 UUPA merupakan perintah umtuk

9

melakukan pendaftaran hak atas tanah yang ditujukan kepada para pemegang hak yang bersangkutan agar mereka memperoleh kepastian

tentang hak mereka tersebut.10

b. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.11

c. Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang PendaftaranTanah.12 Peraturan Pemerintah ini merupakan peraturan lanjutan dari Pasal : 12, 23, 32, dan 38 UUPA, yang mengatur hal pendaftaran

tanah secara terperinci. Dan disempurnakan lagi dengan

dikeluarkannya PP No. 24 Tahun 1997 serta disusul dengan diundangkannya beberapa Peraturan Mentri Dalam Negeri sebagai

peraturan pelaksanaannya.13

Menurut ketentuan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, asas pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas-asas sebagai berikut :

a) Asas Sederhana

10

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia. Himpunan Peraturan Hukum-hukum Tanah. Jakarta. Djambatan 1988 hlm 11- 16

11

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftran Tanah

12

Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan PertanahanNasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan PelaksanaanPeraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang PendaftaranTanah

13

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia. Himpunan Peraturan Hukum-hukum Tanah. Jakarta. Djambatan1988 hlm 155

Dimaksudkan agar ketentuan–ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama pemegang hak atas tanah.

b) Asas Aman

Dimaksudkan untuk menunjukkan, bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. Jaminan kepastian hukum yang dimaksud agar suatu sertifikat tanah mempunyai kekuatan pembuktian yang melekat pada pemegang hak atas tanah.

Sesuai ketentuan Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 yang menyebutkan, Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Bahwa selama belum dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di Pengadilan sepanjang data tersebut sesuai dengan apa yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah.

Suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut. Bahwa orang yang tidak dapat menuntut tanahnya yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan hukum lain, jika selama 5 (lima) tahun sejak dikeluarkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan atau tidak mengajukan gugatan pengadilan, sedangkan tanah tersebut diperoleh orang atau badan hukum lain tersebut dengan itikad baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau oleh orang lain atau badan hukum yang mendapat persetujuannya.

c) Asas Terjangkau

Keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan

khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemempuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam

rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.

Peraturan Pemerintah didalamnya diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran tanah termaksud dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu di bebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

d) Asas Mutakhir

Kelengkapan yang di maksudkan memadai dalam

pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Tugas dari Kantor Pertanahan selain sebagai sumber informasi/data, juga melakukan

pendaftaran awal yang disebut sebagai Recording of Title dan

dilanjutkan dengan Continuous Recording, artinya pendaftaran

tersebut secara terus menerus berkesinambungan artinya selalu di

mutakhirkan.14

e) Asas Terbuka

Masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat. Data tentang obyek atau pun subyek hak

14

atas tanah di susun sedemikian rupa agar dikemudian hari dapat memudahkan siapa pun yang ingit melihat data-data tersebut, apakah itu calon pembeli ataukah pemilik hak atas tanah ataukah Pemerintah sendiri dalam rangka memperlancar setiap peralihan hak atas tanah atau dalam rangka pelaksanaan pembangunan oleh Pemerintah.

Sejalan dengan asas yang terkandung dalam Pendaftaran Tanah, maka tujuan yang ingin dicapai dari adanya Pendaftaran Tanah tersebut diatur lebih lanjut pada Pasal 3 PP Nomor 24

tahun 1997, dinyatakan Pendaftaran Tanah bertujuan: 15

1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum

kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.

2. Untuk menyedikan informasi kepada pihak-pihak yang

berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

3. Untuk menyelenggarakan tertib administrasi.

15

3. Tujuan Pendaftaran Tanah

Pendaftaran yang berisikan sejumlah dokumen yang akan penulis teliti, merupakan sejumlah rangkaian dari proses yang mendahuluinya sehingga sesuatu bidang tanah terdaftar, dan demikian pula prosedur apa yang harus dilaksanakan dan demikian pula hal-hal yang menghalangi pendaftaran tersebut ataupun larangan-larangan bagi para pejabat yang bertanggung jawab dalam pendaftaran tanah tersebut. Pendaftaran ini melalui ketentuan yang sangan teliti dan terarah sehingga tidak mungkin asal saja, lebih-lebih lagi bukan tujuan pendaftaran tersebut untuk sekedar diterbitkannya sebuah bukti sertifikat tanah saja.

Menurut Pasal 19 UUPA tujuan diadakannya Pendaftaran Tanah meliputi: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”

Pendaftaran Tanah tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :

a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah

b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.

c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat.

a. Kepastian mengenai orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah tersebut.

b. Kepastian berkenaan dengan siapakah pemegang hak atas tanah

disebut dengan kepastian mengenai subyek hak atas tanah.

c. Kepastian mengenai letak tanah, batas-batas tanah, panjang dan lebar

tanah. Kepastian berkenaan dengan letak, batas-batas dan panjang serta lebar tanah ini disebut dengan kepastian mengenai obyek hak atas tanah.

Oleh karena itulah data-data yang disimpan di Kantor Pertanahan baik tentang subyek atau pun obyek hak atas tanah disusun sedemikian rupa telitinya agar di kemudian hari dapat memudahkan siapa pun yang ingin melihat data-data tersebut, dalam rangka memperlancar peralihan hak atas tanah atau dalam rangka pelaksanaan pembangunan oleh Pemerintah Daerah.

Atas dasar hal tersebut di atas, maka tujuan pendaftaran tanah itu adalah :

a. Penyediaan data-data penggunaan tanah untuk Pemerintah ataupun

untuk masyarakat

b. Jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah

a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan

b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang

berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

4. Sistem Pendaftaran Tanah

Dibawah ini terdapat beberapa sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh beberapa negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah, yaitu sebagai berikut :

a. Sistem Torens

Suatu sistem yang diciptakan oleh Sir Robert Torrens, putra dari salah satu pendiri koloni di Australia Selatan. Adapun sistim Torrens

ini lebih terkenal dengan nama“TheReal Property Act”atau“Torrens

Act” yang mulai berlaku di Australia Selatan sejak tanggal 1 Juli 1858. Sistim Torrens ini dipakai sekarang di kepulauan Fiji, Canada, Negara bagian Iowa Amerika Serikat, Yamaika Trinidad, Brazilia, Aljazair, Tunisia, Kongo, Spanyol, Denmark, Norwegia, dan

Malaysia. Dalam memakai sistim ini, negara-negara tersebut melihat pengalaman-pengalaman dari negara lain jadi detailnya agak menyimpang dari sistim asli tetapi pada hakekatnya adalah Sistim Torrens yang disempurnakan dengan tambahan-tambahan dari perubahan-perubahan yang disesuaikan dengan hukum materialnya masing-masing negara tersebut, tetapi tata dasarnya adalah sama

yakni The Real Property Act.

Penerapan sistem ini berawal dari cita suatu ketentuan bahwa manakala seorang mengklaim sebagai pemilik fee simple baik kaena undang-undang atau sebab lain harus mengajukan suatu permohonan agar lahan yang bersagkutan diletakkan atas namanya. Permohonan inikemudian diteliti oleh Barrister Conveyancer yang terkenal sebagai examine of title (pemeriksa alas hak), yang berdasarkan PP Nomor 24

tahun 1997.16

Adapun sertifikat tanah menurut Sistim Torrens ini merupakan alat bukti pemegang hak atas tanah yang paling lengkap serta tidak bisa untuk diganggu gugat. Ganti rugi terhadap pemilik sejati adalah melalui dana asuransi. Untuk merubah buku tanah adalah tidak mungkin terjadi kecuali jika memperoleh sertifikat tanah dengan cara pemalsuan dengan tulisan atau diperolehnya dengan cara penipuan.

b. Sistem Positif

16

Sistem Positif dilaksanakan di Jerman dan Swiss. Menurut Sistim Positif ini, suatu sertifikat tanah yang diberikan itu adalah berlaku sebagai tanda bukti hak atas tanah yang mutlak serta merupakan satu-satunya tanda bukti hak atas tanah. Ciri pokok sistim ini ialah, bahwa pendaftaran tanah adalah menjamin dengan sempurna bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah adalah tidak dapat dibantah, kendatipun ia ternyata bukanlah pemilik tanah yang berhak atas tanah tersebut. Sistem Positif memberikan kepercayaan yang mutlak kepada buku tanah.

Pejabat-pejabat balik nama tanah dalam sistim ini memainkan peranan yang sangat aktif. Mereka menyelidiki apakah hak atas tanah yang dipindahkan itu dapat untuk daftarkan ataukah tidak. Menyelidiki identitas para pihak, wewenangnya dan apakah formalitas-formalitas yang disyaratkan untuk itu telah dipenuhi ataukah tidak. Menurut Sistim Positif ini hubungan hukum antara hak dari orang yang namanya terdaftar dalam buku tanah dengan pemberi hak sebelumnya terputus sejak hak tersebut didaftarkan. Dengan demikian, Sistim Positif ini memberikan suatu jaminan yang mutlak terhadap buku tanah, kendati pun ternyata bahwa pemegang sertifikat bukanlah pemilik tanah yang sebenarnya. Oleh karena itu pihak ketiga yang beritikad baik yang bertindak berdasarkan bukti tersebut menurut Sistim Positif ini mendapatkan jaminan mutlak walaupun

ternyata bahwa segala keterangan yang tercantum dalam setifikat tanah tersebut adalah tidak benar.

c. Sistem Negatif

Menurut Sistem Negatif ini ialah bahwa segala apa yang tercantum di dalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya (tidak benar) di muka sidang Pengadilan. Adapun asas peralihan hak atas tanah menurut

sistim ini adalah asas Memo Plus Yuris yakni melindungi pemegang

hak atas tanah yang sebenarnya dari tindakan orang lain yang mengalihkan haknya tanpa diketahui pemegang hak yang sebenarnya. Ciri pokok sistim Negatif ini ialah bahwa pendaftaran tanah tidaklah menjamin bahwa nama-nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak dapat untuk dibantah jika nama yang terdaftar bukanlah pemilik sebenarnya. Hak dari nama yang terdaftar ditentukan oleh hak dari pemberi hak sebelumnya perolehan hak tersebut merupakan mata rantai perbuatan hukum dalam pendaftaran hak atas tanah. Ciri pokok lainnya dari sistim Negatif ini ialah bahwa Pejabat Balik Nama Tanah berperan pasif artinya pejabat yang bersangkutan tidak berkewajiban untuk menyelidiki kebenaran dari surat-surat yang diserahkan kepadanya. Dengan diberlakukannya UUPA junto PP Nomor 2 Tahun1997 tentang Pendaftaran Tanah, kepada pemerintah

pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia. Untuk mengetahui sistim pendaftaran tanah yang dipakai oleh UUPA, perlu ditelaah kembali dasar hukum dari pendaftaran tanah.

Dari ketentuan Pasal 19 ayat (2) huruf C UUPA yang merupakan dasar hukum pokok pendaftaran tanah, dapat kita ketahui bahwa dengan didaftarkannya hak-hak atas tanah maka akan diberikan sertifikat tanah sebagai tanda bukti pemegang hak atas tanah dan berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat. Kata “KUAT” dalam pengertian Pasal 19 Ayat (2)

huruf C ini berarti bahwa sertifikat tanah yang diberikan itu adalah “Tidak Mutlak”, dan membawa akibat hukum bahwa segala apa yang tercantum di dalamnya adalah dianggap benar sepanjang tidak ada orang yang dapat membuktikan keadaan sebaliknya yang menyatakan sertifikat itu adalah tidak benar.dengan kata lain sertifikat tanah menurut Pasal 19 Ayat (2) huruf C UUPA adalah dapat digugurkan.

Jika dihubungkan antara ketentuan Pasal 19 Ayat (2) huruf C UUPA dengan sistem-sistem dari pendaftaran tanah yang telah tersebut diatas, maka akibat hukum dari ketentuan Pasal 19 Ayat (2) huruf C UUPA tersebut sebagaimana yang tersebut dalam Sistem Negatif. Dengan kata lain sistem pendaftaran tanah yang dianut UUPA adalah sistem negatif yang bertendensi positif.

Obyek Pendaftran tanah menurut PP Nomor 24 tahun 1997 Pasal 9 meliputi: 17

a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.

b. Tanah Hak Pengelolaan

c. Tanah Wakaf

d. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

e. Hak Tanggungan

f. Tanah Negara.

Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai ada yang diberikan oleh Negara. Tetapi dimungkinkan juga diberikan oleh pemegang Hak Milik atas Tanah, tetapi selama belum ada pengaturan mengenai tata cara pembebanannya dan disediaan formulir akta pemberiannya, untuk sementara belum aka nada Hak Guna Bangunan dan Hak pakai yang diberikan oleh pemegang Hak Milik atas tanah. Maka kini yang merupakan obyek pendaftran tanah baru Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.

Berbeda dengan obyek-obyek pendaftaran tanah yang lain, dalam hal tanah Negara pendaftrannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang bersangkutan dala daftar tanah. Untuk tanah Negara

17

tidak di sediakan buku tanah karenanya juga tidak diterbitkan sertifikat. Obyek pedaftarkan tanah yang lain didaftarkan dengan membukukan dalam peta pendaftran dan buku tanah serta menerbitkan sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya.

Peraturan pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Pasal 1 menyatakan bahwa tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan susatu hak atas tanah kiranya yang dimaksud sebagai obyek pendaftran tanah bukan tanah Negara dalam arti yang luas, melainkan terbatas dimaksdkan dalam golongan

tanah Negara dalam arti sempit.18

18_Ibid

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Jenis Penelitian

Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yaitu penelitan yang Penelitian ini adalah penelitian hukum empiris yaitu mengkaji pelaksanaan atau implementasi ketentuan hukum positif (perundang- undangan) dan kontak secara faktual pada setiap peristiwa tertentu yang terjadi dalam masyarakat guna mencapai tujuan yang ditentukan. Penelitian hukum empiris dilakukan melalui studi lapangan untuk mencari dan menentukan sumber hukum dalam arti

sosiologis sebagai keinginan dan kepentingan yang ada di dalam masyarakat.1

B. Jenis Data

Dalam penelitian ini terdiri dari data primer dan sekunder :

1. Data Primer yang diperoleh melalui studi lapangan, yaitu dengan cara

wawancara secara terstruktur maupun bebas dengan narasumber yang berkaitan dengan peran Badan Pertanahan Nasional di Kabupaten Pati.

1

Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, 2012, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris, Yogyakarta, Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta, Hlm 25

2. Data sekunder merupakan hasil dari bahan penelitian dari studi kepusatakan yang diambil dari bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder.

a) Bahan hukum primer yaitu bahan hukum dari Peraturan Daerah, Peraturan

Pemerintah yaitu :

1) Undang-undang Dasar 1945

2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah

3) Peraturan Daerah Nomor 5 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Kabupaten Pati Tahun 2010-2030

b) Bahan hukum sekunder yaitu yang memberikan penjelasan bahan hukum

primer yang terdiri dari buku-buku, artikel, dari internet dan lain-lain yang berkaitan dengan permasalahan.

C. Teknik Pengumpulan Data

1. Wawancara yaitu mengajukan pertanyaan kepada narasumber dan responden

baik secara bebas maupun terpimpin

2. Studi pustaka yaitu penelitian yang mengkaji pada pustaka, buku-buku,

Perundang-undangan, bahan buku dan literature pendukung yang berkaitan dengan materi penelitian.

D. Lokasi Penelitian

Lokasi penelitian di Kabupaten Pati

E. Narasumber

Narasumber dalam penelitaian ini adalah Kepala Seksi Bagian Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Pati Bapak Marjianto, SH yang berkompeten dalam pelaksaan pendaftaran tanah.

Responden dalam penelitian ini adalah para pengembang atau developer di Kabupaten Pati Bapak Waidi dari PT. Griya Sentosa Penjawi.

F. Teknik Pengambilan Sampel

Teknik pengambilan sampel yang digunakan disini adalah sistem random

sampling yaitu setiap individu mempunyai peluang yang sama untuk dipilih

sebagai sampel, dalam hal ini adalah pengembang property di Kabupaten Pati.2

G. Teknik Analisa Data

Data penelitian diolah dan dianalisa secara kualitatif yaitu menganalisa data yang diperoleh baik dari studi kepustakaan maupun dari hasil penelitian lapangan

yang kemudian dideskripsikan dengan menggunakan kata-kata sehingga diperoleh bahasa atau paparan dalam bentuk kalimat yang sistematis dan dapat dimengerti,

dan di Tarik kesimpulan.3

3_Ibid

BAB IV

HASIL PENELITIAN

A. Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kabupaten Pati 1. Gambaran Umum Penelitian

a. Keadaan Monografi Kabupaten Pati

Kabupaten Pati merupakan satu dari 35 kabupaten/kota di Provinsi Jawa Tengah yang mempunyai letak cukup strategis karena dilewati oleh jalan nasional yang menghubungkan kota-kota besar di pantai utara Pulau Jawa seperti Surabaya, Semarang dan Jakarta. Adapun peta orientasi Kabupaten Pati terhadap Pulau Jawa dan kota-kota besar sebagaimana terlampir.1

Secara geografis Kabupaten Pati terletak pada posisi 1100 ,15’ - 1110

,15’ BT dan 60 ,25’ - 7 0 ,00’ LS, dengan luas wilayah sebesar 150.368 ha, terdiri dari 59.332 ha lahan sawah dan 91.036 ha lahan bukan sawah. Adapun batas-batas wilayah administratif Kabupaten Pati adalah sebagai berikut:

Sebelah utara : wilayah Kabupaten Jepara dan Laut Jawa

Sebelah barat : wilayah Kabupaten Kudus dan Kabupaten Jepara

1

Sebelah selatan : wilayah Kabupaten Grobogan dan Kabupaten. Blora

Sebelah timur : wilayah Kabupaten Rembang dan Laut Jawa.

Gambar 1. Peta Kabupaten Pati

Sumber: http://www.gambar.kab.pati.com/

Kabupaten Pati terletak di pantai utara bagian timur, berbatasan dengan Kabupaten Kudus dan Kabupaten Jepara dibagian barat, Laut Jawa di bagian utara, Kabupaten Rembang di bagian timur, dan Kabupaten Grobogan dan Kabupaten Blora di bagian selatan. Letak astronominya antara 110 dan 111 bujur timur dan 6 dan 7,00 lintang selatan. Luas wilayah Kabupaten Pati adalah 150.368 Ha Kabupaten Pati merupakan salah satu dari 35 daerah kabupaten / kota di Jawa Tengah bagian timur. Kabupaten Pati terdiri dari 21 kecamatan, 401 desa dan 5 kelurahan, dimana kecamatan yang memiliki luas wilayah terbesar adalah Kecamatan Sukolilo (15.874 ha) dan Kecamatan Wedarijaksa memiliki luas wilayah terkecil (4.085 Ha). Untuk lebih jelasnya, peta kondisi adminstratif Kabupaten Pati dapat dilihat pada lampiran.

Kabupaten Pati terletak di sebelah timur ibu kota Provinsi. Jarak Kabupaten Pati dengan ibukota Provinsi 75 Km, dapat di tempuh dengan perjalanan darat selama kurang lebih 2 jam. Untuk menghasilkan data yang lengkap, Cakupan wilayah kajian Buku Putih Sanitasi di Kabupaten Pati adalah 100% dari wilayah yang ada yaitu 21 Kecamatan dan 406 desa/kelurahan. Kabupaten Pati mempunyai luas wilayah 150.368 Ha yang terdiri dari 58.448 ha lahan sawah dan 91.920 ha lahan bukan sawah. Secara lebih rinci dapat dilihat dalam tabel luas tanah menurut penggunaannya,tabel berikut;

Luas tanah menurut penggunaannya adalah: 2

Kecamatan

Lahan Sawah

Lahan Bukan Sawah

Jumlah/TotalPersentase(%)

010.Sukolilo 7.253 8.621 15.874 10,56

020.Kayen 4.937 4.666 9.603 6,39

030.Tambakromo 2.947 4.300 7.247 4,82

040.Winong 4.202 5.792 9.994 6,65

050.Pucakwangi 5.023 7.260 12.283 8,17

060.Jaken 3.595 3.257 6.852 4,56

2_Ibid

070.Batangan 2.082 2.984 5.066 3,37

080.Juwana 1.165 4.428 5.593 3,72

090.Jakenan 3.871 1.433 5.304 3,53

100.Pati 2.558 1.691 4.249 2,83

110.Gabus 4.075 1.476 5.551 3,69

120.Margorejo 2.708 3.473 6.181 4,11

130.Gembong 823 5.907 6.730 4,48

140.Tlogowungu 1.829 7.617 9.446 6,28

150.Wedarijaksa 1.967 2.118 4.085 2,72

170.Margoyoso 1.210 4.787 5.997 3,99

180.Gunungwungkal 1.624 4.556 6.180 4,11

190.Cluwak 1.344 5.587 6.931 4,61

200.Tayu 2.138 2.621 4.759 3,16

210.Dukuhseti 2.063 6.096 8.159 5,43

Jumlah/Total 58.448 91.92 150.368 100,00

c. Visi Kabupaten Pati

Meningkatnya Kesejahteraan Masyarakat dan Pelayanan Publik.

d. Misi Kabupaten Pati

Pencapaian Visi "Meningkatnya Kesejahteraan Masyarakat dan Pelayanan Publik" ditempuh melalui 7 misi sebagai berikut :

2) Menyelenggarakan tatakelola pemerintahan yang efisien, efektif, bersih dab demokratis dengan mengutamakan pelayanan public.

3) Meningkatkan kualitas sumberdaya manusia melalui pelayanan

pendidikan dan kesehatan.

4) Menigkatkan pertumbuhan ekonomi daerah berbasis pada potensi

unggulan pertaniaan dan industri.

5) Meningkatkan prasarana dan sarana yang memadai untuk mendukung

pengembangan perekonomian daerah.

6) Meningkatkan pemberdayaan pengusaha dan membuka peluang

investasi.

7) Menciptakan lapangan kerja dan penanggulangan kemiskinan.

e. Kondisi Topologi dan Morfologi

Wilayah Kabupaten Pati terletak pada ketinggian antara 0 - 1.000 m di atas permukaan air laut rata-rata dan terbagi atas 3 relief daratan, yaitu :

1) Lereng Gunung Muria, yang membentang sebelah barat bagian utara

Laut Jawa dan meliputi Wilayah Kecamatan Gembong, Kecamatan Tlogowungu, Kecamatan Gunungwungkal, dan Kecamatan Cluwak.

2) Dataran rendah membujur di tengah sampai utara Laut Jawa, meliputi

sebagian Kecamatan Dukuhseti, Tayu, Margoyoso, Wedarijaksa, Juwana, Winong, Gabus, Kayen bagian Utara, Sukolilo bagian Utara, dan Tambakromo bagian utara.

3) Pegunungan Kapur yang membujur di sebelah selatan meliputi sebagian kecil wilayah Sukolilo, Kayen, Tambakromo, Winong, dan Pucakwangi.

f. Keadaan Iklim

Oleh karena letak geografisnya, Kabupaten Pati beriklim tropis yang memiliki dua musim yaitu musim kemarau dan musim penghujan dengan bulan basah umumnya lebih banyak daripada bulan kering. Sedangkan rata-rata curah hujan pada tahun 2011 sebanyak + 2.734 mm dengan 132 hari hujan. Suhu udara terendah di Kabupaten Pati adalah 230C dan suhu tertinggi 390C.

g. Jenis Tanah

Jenis tanah di Kabupaten Pati terbagi menjadi dua bagian yaitu daerah bagian utara dan daerah selatan. Jenis tanah di daerah bagian utara meliputi tanah red yellow, latosol, alluvial, hidromer, dan regosol. Sedangkan di bagian selatan terdiri dari tanah alluvial, hidromer, dan gramosol, Rincian menurut kecamatan sebagai berikut :

1) Batangan, Sukolilo, Gabus dan Jakenan merupakan tanah Aluvial;

3) Juwana dan Margoyoso merupakan tanah Aluvial dan Red Yellow mediteran;

4) Pati dan Margorejo merupakan tanah Red Yellow mediteran, Latosol,

Aluvial dan Hidromer;

5) Kayen dan Tambakromo merupakan tanah Aluvial dan Hidromer;

6) Pucakwangi dan Winong merupakan tanha Gramosol dan Hidromer;

7) Wedarijaksa merupakan tanah Red Yellow mediteran, Latosol dan

Regosol;

8) Tayu merupakan tanah Aluvial, Red Yellow dan Regosol;

9) Tlogowungu merupakan tanah Latosol dan Red Yellow mediteran

2. Profil Badan Pertanahan Nasional a. Sejarah Kelembagaan Pertanahan

Pada dasarnya adalah sejarah pencarian format penataan pertanahan nasional, yang merentang jauh ke belakang dari zaman pemerintahan kolonial Belanda, lahirnya Undang-Undang Pokok Agraria hingga

fungsinya yang diemban sekarang ini.3

Periode 2015 – sekarang

Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia berubah menjadi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional

berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015 tentang

3

Kementerian Agraria yang berfungsi Tata Ruang dan Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional yang

ditetapkan pada 21 Januari 2015.4

Kementerian Agraria dan Tata Ruang mempunyai Fungsi: 5

1) Perumusan, penetapan, dan pelaksanaan kebijakan dibidang tata ruang,

infrastruktur keagrariaan/pertanahan, hubungan hukum

keagrariaan/pertanahan, penataan agraria/pertanahan, pengadaan tanah, pengendalian pemanfaatan ruang dan penguasaan tanah, serta penanganan masalah agraria/pertanahan, pemanfaatan ruang, dan tanah;

2) Koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan dan pemberian dukungan

administrasi kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang;

3) Pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung

jawab Kementerian Agraria dan Tata Ruang;

4) Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian

Agraria dan Tata Ruang;

5) Pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan urusan

Kementerian Agraria dan Tata Ruang di daerah; dan

4_Ibid

6) Pelaksanaan dukungan yang bersifat substantif kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang.

Badan Pertanahan Nasional mempunyai Fungsi:

1) Penyusunan dan penetapan kebijakan di bidang pertanahan;

2) Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang survei, pengukuran,

dan pemetaan;

3) Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang penetapan hak tanah,

pendaftaran tanah, dan pemberdayaan masyarakat;

4) Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengaturan, penataan

dan pengendalian kebijakan pertanahan;

5) Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah;

6) Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengendalian dan

penanganan sengketa dan perkara pertanahan;

7) Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan BPN;

8) Pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan, dan pemberian dukungan

administrasi kepada seluruh unit organisasi di lingkungan BPN;

9) Pelaksanaan pengelolaan data informasi lahan pertanian pangan

berkelanjutan dan informasi di bidang pertanahan;

10)Pelaksanaan penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan; dan

11)Pelaksanaan pengembangan sumber daya manusia di bidang

b. Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati

Sekilas tentang Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah Lembaga Pemerintah Non Kementrian yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden dan dipimpin oleh Kepala. (Peraturan Presiden

Nomor 17 Tahun 2015 ).6

1) Struktur organisasi Badan Pertahanahan Nasional

Kantor Pertanahan Kabupaten Pati dipimpin oleh satu orang Kepala Kantor yang membawahi satu Kepala Sub Bagian dan lima Kepala Seksi. Masing-masing Kepala Seksi membawahi Kepala Sub Seksi dan masing-masing Kepala Sub Seksi membawahi staf-stafnya. Demikian terjadi kepemimpinan secara hierarki dari atas sampai bawah.

a) Bagian Tata Usaha Bagian ini bertugas melakukan semua urusan

kantor yang berhubungan dengan masalah kepegawaian, keuangan dan perlengkapan kantor.

b) Seksi Survei, Pengukuran dan Pemetaan Bagian ini bertugas untuk

melakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan

c) Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Bagian ini bertugas untuk

mengurus pendaftaran, peralihan, dan pembebanan hak atas tanah

6

serta melakukan bimbingan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

d) Seksi Pengaturan dan Penataan Pertanahan Bagian ini bertugas

untuk mengumpulkan data dan menyiapkan pengaturan, penggunaan tanah dan perubahan penatagunaan tanah

e) Seksi Pengendalian dan Pemberdayaan Bagian ini bertugas untuk

menyiapkan dan melakukan pengendalian dan pemberdayaan tanah masyarakat

f) Seksi Sengketa, Konflik dan Perkara Bagian ini mengatasi dan

menyelesaikan sengketa, konflik dan perkara yang timbul dalam pelaksanaan maupun hasil dari kegiatan serta menjadi wakil di pengadilan karena adanya sengketa, konflik dan perkara yang tidak bisa diselesaikan lewat jalur musyawarah.

Adapun susunan organisasi Kantor Badan Pertanahan Nasional di Kabupaten Pati sebagai berikut:

2) Visi

Visi dari Badan Pertanahan Nasional ialah Menjadi lembaga yang mampu mewujudkan tanah dan pertanahan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat, serta keadilan dan keberlanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan dan kenegaraan Republik Indonesia.

3) Misi

Mengembangkan dan menyelenggarakan politik dan kebijakan pertanahan untuk:

a) Peningkatan kesejahteraan rakyat, penciptaan sumber-sumber baru

kemakmuran rakyat, pengurangan kemiskinan dan

kesenjangan pendapatan, serta pemantapan ketahanan pangan.

b) Peningkatan tatanan kehidupan bersama yang lebih berkeadilan

dan bermartabat dalam kaitannya dengan penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah (P4T).

c) Perwujudan tatanan kehidupan bersama yang harmonis dengan

mengatasi berbagai sengketa, konflik dan perkara pertanahan di seluruh tanah air dan penataan perangkat hukum dan sistem pengelolaan pertanahan sehingga tidak melahirkan sengketa, konflik dan perkara di kemudian hari.

d) Keberlanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaa dan kenegaraan

Indonesia dengan memberikan akses seluas-luasnya pada generasi yang akan datang terhadap tanah sebagai sumber kesejahteraan masyarakat. Menguatkan lembaga pertanahan sesuai dengan jiwa, semangat, prinsip dan aturan yang tertuang dalam UUPA dan aspirasi rakyat secara luas.

4) Tugas

Badan Pertanahan Nasional melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral.

Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud, BPN menyelenggarakan fungsi:

a) Perumusan kebijakan nasional di bidang pertanahan.

b) Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahan.

c) Koordinasi kebijakan, perencanaan dan program di bidang

pertanahan.

d) Pembinaan dan pelayanan administrasi umum di bidang

pertanahan.

e) Penyelenggaraan dan pelaksanaan survei, pengukuran dan

pemetaan di bidang pertanahan.

f) Pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian

hukum.

g) Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah.

h) Pelaksanaan penatagunaan tanah, reformasi agraria dan penataan

wilayah-wilayah khusus

i) Penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai dan/atau milik

negara/daerah bekerja sama dengan Departemen Keuangan.

j) Pengawasan dan pengendalian penguasaan pemilikan tanah.

k) Kerja sama dengan lembaga-lembaga lain.

l) Penyelenggaraan dan pelaksanaan kebijakan, perencanaan dan

program di bidang pertanahan.

n) Pengkajian dan penanganan masalah, sengketa, perkara dan konflik di bidang pertanahan.

o) Pengkajian dan pengembangan hukum pertanahan.

p) Penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan.

q) Pendidikan, latihan dan pengembangan sumber daya manusia di

bidang pertanahan.

r) Pengelolaan data dan informasi di bidang pertanahan.

s) Pembinaan fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan dengan

bidang pertanahan.

t) Pembatalan dan penghentian hubungan hukum antara orang,

dan/atau badan hukum dengan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

u) Fungsi lain di bidang pertanahan sesuai peraturan

perundangundangan yang berlaku.

6) 11 Agenda kebijakan

Adapun beberapa Agenda Kebijakan BPN RI adalah sebagai berikut:

1) Membangun kepercayaan masyarakat pada Badan Pertanahan

Nasional.

2) Meningkatkan pelayanan dan pelaksanaan pendaftaran, serta

3) Memastikan penguatan hak-hak rakyat atas tanah (land tenureship).

4) Menyelesaikan persoalan pertanahan di daerah-daerah korban

bencana alam dan daerah-daerah konflik.

5) Menangani dan menyelesaikan perkara, masalah, sengketa, dan

konflik pertanahan di seluruh Indonesia secara sistematis.

6) Membangun Sistem Informasi Pertanahan Nasional

(SIMTANAS), dan sistem pengamanan dokumen pertanahan di seluruh Indonesia.

7) Menangani masalah KKN serta meningkatkan partisipasi dan

pemberdayaan masyarakat.

8) Membangun data base pemilikan dan penguasaan tanah skala

besar.

9) Melaksanakan secara konsisten semua peraturan

perundang-undangan Pertanahan yang telah ditetapkan.

10)Menata kelembagaan Badan Pertanahan Nasional.

11)Mengembangkan dan memperbarui politik, hukum dan

kebijakan Pertanahan.

7) Empat prinsip Pertanahan Nasional

Diawali dari tahun 2005, pertanahan nasional dibangun dan dikembangkan atas dasar empat (4) prinsip pengelolaan:

1) Pengelolaan pertanahan harus mampu berkonstribusi pada kesejahteraan masyarakat

2) Pengelolaan pertanahan harus mampu berkonstribusi pada

keadilan penguasaan dan pemilikan tanah

3) Pengelolaan pertanahan harus mampu berkonstribusi pada

keberlanjutan sistem kemasyarakatan dan Kebangsaan

Indonesia

4) Pengelolaan pertanahan harus mampu berkonstribusi pada

harmoni sosial.

3. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kabupaten Pati Tanah perumahan yang dikembangkan developer umumnya berasal dari banyak pemilik tanah, karena itu statusnya juga beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang lainnya. Diantaranya ada yang baru girik, ada yang sudah HGB (SHGB) dan hak milik (SHM), ada yang bahkan tidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semua tanah itu disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk.

Saat tanah dikaveling-kaveling dan dipasarkan berikut bangunan, sertifikat induk itu dipecah atas nama konsumen, juga dengan status HGB. Dalam praktik SHGB bersama dokumen lain seperti IMB dan akta jual beli (AJB).

Pada saat memebangun sebuah proyek perumahan di sebuah tempat , pemohon atau developer biasanya pemohon ( developer ) membaskan berbagai jenis status lahan. Ada yang berstatus girik, tidak bersertifikat, dana bahkan ada yang bersertifikat.setelah. Setelah pemebebasan lahan tersebut, pemohon ( developer ) kemudian mengurusnya seertifikat tanah ke Kantor Badan Pertanahan. Semua digabung dalam Semuanya digabung dalam satu sertifikat sesuai dengan kegunaan masing-masing lahan.. Serfitikat yang dimiliki developer tersebut biasa disebut sertifikat induk. Jenis sertifikat biasanya adalah hak guna bangunan. Ini karena ketika mendaftar, pengembang mempergunakan badan hukum. Namun ketika konsumen

membeli rumah, sertifikat tersebut dipecah lagi sesuai dengan

kepemilikannya.

Tentunya ketika sebuah rumah dibeli konsumen, maka kepemilikannya juga akan berubah, ketika hendak merubah status sertifikatnya, maka konsumen tidak lagi berhubungan dengan pengembang. Melainkan langsung

berhubungan ke BPN. “Kalau membeli rumah melalui KPR, pengembang

biasanya telah memecah sertifikatnya.

Menurut Bapak Wawancara dengan Bapak Marjianto SH selaku Kepala Seksi Hak Tanah dan Penggunaan Tanah (HT PT) di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati alasan kenapa Badan Pertanahan Nasional melegalkan tanah tersebut dibangun untuk kawasan perumahan adalah sebagai berikut :

”Karena itu sudah diatur dalam Peraturan Daerah Kabupaten Pati, yaitu terdapat didalam Peraturan Daerah No 5 Tahun 2011 tentang RT RW Kabupaten Pati BAB II tentang Tujuan, Kebijakan, dan Strategi Penataan bagian kedua tentang Kebijakan dan Strategi Penataan Ruang, Pasal 3

yang berbunyi sebagai berikut”: 7

Kebijakan penataan ruang Kabupaten Pati dilakukan melalui :

1) kebijakan pengembangan str uktur ruang; dan

2) kebijakan pola ruang.

a. Persyaratan Pendaftaran Tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati

1) Sertifikat hak milik / perorangan

Permohonan pendaftran tanah untuk perumahan yang dikelola oleh pengembang atau developer harus berbadan Hukum Perseroan terbatas (PT). Dari Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atas nama Perseroan Terbatas (PT), terlebih dahulu sertifikat Hak Milik dilepaskan menjadi tanah Negara.

2) Perubahan Hak Milik (HM) menjadi Hak Guna Bangunan (HGB)

Dasar hukum :

a) Undang-Undang No 5 Tahun 1960

7

Menurut Wawancara dengan Bapak Marjianto SH selaku Kasi HT PT di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati

b) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

c) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun

1997

d) Keputusan Menteri Negara Agraria No. 16 Tahun 1997

e) Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002

f) SE Ka.BPN-600-1900 tanggal 31 Juli 2003

Menurut Bapak Marjianto SH selaku Kasi HT PT di kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati sebagai berikut :

Bahwa syarat pendaftran tanah untuk perumahan ada di Perka BPN No 1

Tahun 2010.8

Syarat perubahan dari Hak Milik (HM) menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) antara lain :

(1) Surat Permohonan perubahan hak

(2) Surat Kuasa jika yang mengajukan permohonan bukan yang

bersangkutan bermeterai cukup

(3) Identitas pemegang hak dan atau kuasanya (foto copy)

I. Perorangan : KTP yang masih berlaku

II. Badan Hukum : Foto Copy Akta Pendirian Pengesahan

Badan Hukum yang telah disahkan

(4) Sertipikat Hak Atas Tanah (aslinya)

8

Wawancara dengan Bapak Marjianto SH selaku Kasi HT PT di kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati

(5) Kutipan Risalah Lelang jika perlolehannya melalui proses pelelangan

(6) Surat Persetujuan dari pemegang HT (jika dibebani HT)

(7) Bukti pelunasan BPHTB

Untuk perubahan dari Hak Milik (HM) ke Hak Guna Bangunan (HGB) pemohon tidak di wajibkan membayar uang kepada Negara Jangka waktu yang diperlukan 8 hari kerja

3) Syarat pendaftaran di Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten

Pati anatara lain: 9

Dengan menggunakan akta pelepasan hak dan dilampirkan :

a) Pemohonan Ukur

b) Permohonan Pemetan Tematik

c) Foto copy KTP dan KK

I. Pemilik Tanah

II. PT (direktur)

d) Foto copy SPPT tahun berjalan

e) Ijin Lokasi (PT)

f) IMB

g) SIUP

h) TDP

9

i) Surat setoran pajak daerah Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (SSPD BPHTB)

j) Surat Setoran Pajak (SSP)

k) Akta Pendirian PT

4) Biaya Pendaftaran

Sesuai dengan PP No 13 tahun 2010 pasal 5 tentang standart biaya yang berlaku di BPN.

a) Permohonan Ukur

b) Permohonan Pemetaan Tematik

RP. 75.000

4. Tahapan Pendaftaran Tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Pati

Permintaan pemohon atau developer yang bersangkutan, satu bidang

tanah yang sudah didaftkan di pecah menjadi beberapa bagian, yang masing –

masing merupakan satuan bidang baru dengan hukum yang sama dengan bidang tanah yang semula. Pemecahan bidang tanah harus sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan bertentangan dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

Menurut Bapak Waidi selaku pemohon atau developer sebagai berikut :

”Bahwa proses pendaftran tanah sekarang ini cukup baik,karena bisa

diurus sendiri untuk pendaftran tanah sekarang ini tanpa menggunakan

notaris atau kuasa”.10

Dalam hal pemisahan sertifikat diatas untuk tiap bidang harus dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya. Apabila tanah yang ingin dipisahkan tersebut dibebankan hak tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, maka pemecahan sertifikat tersebut baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.

Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah surat ukur, buku tanah dan sertipikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan

nomor haknya ditambahkan kata “sisa” dengan tinta merah, sedangkan angka

luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah yang dipisahkan.

Pemecahan bidang tanah tidak boleh merugikan kepentingan kreditor yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh kerena itu pemecahan tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan

10