commit to user
14
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Kerangka Teori
1. Tinjauan umum tentang perumahan
a. Pengertian Perumahan Bagi masyarakat Indonesia kebutuhan akan rumah sangat penting
karena rumah merupakan kebutuhan pokok selain sebagai tempat tinggal juga sebagai tempat berteduh yang nyaman dan rumah juga merupakan
tempat yang layak bagi makhluk hidup. Menurut Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman yang dimaksud dengan perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun pedesaan
yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Sedangkan Permukiman menurut
Undang-Undang ini juga adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas satu satuan perumahan yang menpunyai prasarana, sarana, dan utulitas
umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perdesaan atau kawasan perkotaan.
Sedangkan kata rumah itu sendiri menurut Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah bangunan
gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset
bagi pemiliknya. Sedangkan pengertian rumah yang lain adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian yang digunakan untuk
berlindung dari gangguan iklim dan makhluk hidup lainnya, rumah juga
commit to user
15
merupakan tempat tempat awal pengembangan kehidupan Siswono Yudohusodo, Searti Salim, 1991:432.
Dari pengertian perumahan diatas disebutkan perumahan dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utulitas umum. Yang dimaksud dengan
prasarana menurut Pasal 1 Undang-Undang No 1 Tahun 2011 adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu
untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak sehat, aman, dan nyaman. Sedangkan sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi
untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi. Menurut Undang-Undang ini juga utilitas umum
adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian. b. Asas-asas Perumahan dan kawasan permukiman
Perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan dengan berasaskan Pasal 2 Undang-Undang No 1 tahun 2011 antara lain :
1. Kesejahteraan; 2. Keadilan dan pemerataan ;
3. Kenasionalan; 4. Keefisienan dan kemanfaatan;
5. Keterjangkauan dan kemudahan; 6. Kemandirian dan kebersamaan;
7. Kemitraan; 8. Keserasian dan keseimbangan;
9. Keterpaduan; 10. Kesehatan;
11. Kelestarian dan keberlanjutan; dan 12. Keselamanatan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan;
commit to user
16
c. Kualitas Bangunan Perumahan Kualitas bangunan perumahan merupakan suatu strategi untuk
meningkatkan kepuasan konsumen dalam menikmati atau memakai suatu produk atau jasa yang dihasilkan oleh pelaku usaha khususnya pada
pengembang yang menghasilkan bangunan yang sesuai dengan harapan konsumen perumahan. Pembangunan perumahan ditentukan pada spesifikasi
teknis bangunan, dasarnya spesifikasi teknis bangunan dibuat oleh masing- masing pengembang perumahan antara perumahan yang satu dengan yang
lainnya berbeda-beda, namun disesuaikan dengan standar pembangunan perumahan.
Pembangunan yang dhasilkan oleh pengembang merupakan kegiatan mendirikan bangunan rumah yang diselenggarakan melalui tahap persiapan,
perencanaan teknis, dan pengawasan kontruksi baik merupakan penbangunan baru, perbaikan sebagian atau seluruhnya, maupun perluasan bangunan yang
sudah ada atau yang belum selesai dan atau perawatan. Dalam membangun perumahan dan permukiman diperlukan kualitas bangunan yang baik agar
dapat dikatakan rumah yang kayak huni sehingga Pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan bangunan rumah dan itu sesuai dengan Pasal 7
Undang-undang No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung yang meliputi:
1 Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
2 Persyaratan administratif bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 meliputi persyaratan status hak atas tanah, status
kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan. 3 Persyaratan teknis bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat
1 meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.
commit to user
17
4 Penggunaan ruang di atas danatau di bawah tanah danatau air untuk bangunan gedung harus memiliki izin penggunaan sesuai ketentuan yang
berlaku. 5 Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung adat,
bangunan gedung semi permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan gedung yang dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan
oleh Pemerintah Daerah sesuai kondisi sosial dan budaya setempat
.
Dalam menilai suatu bangunan perumahan yang layak huni pengembang memerlukan hal-hal yang mempengaruhi kekuatan konstruksi
bangunan Achmad Basuki,Menilik Kualitas Bangunan Dan Tips Penanggulangan
Kerusakan Yang
Mungkin Terjadi
http:achmadbasuki.wordpress.comfeed diakses Selasa 31 Mei 2011 pukul
20.00 yaitu : 1 Desain mekanika struktur yang berkaitan dengan kestabilan struktur
termasuk desain pondasinya. 2 Mutu bahan atau material.
3 Cara pelaksanaan konstruksi. 4 Operasional dan pemeliharaan
.
Adapun standar-standar yang dapat diterapkan dalam menilai kualitas kontruksi suatu bangunan menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor 29PRTM2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung antara lain :
1
Standar desain, dimana Lembaga berwenang telah mengeluarkan beberapa standar desain seperti peraturan kayu, SNI T15-1991-03
tentang standar tata cara perhitungan struktur beton untuk bangunan gedung adalah beton dengan campuran 1 semen : 2 pasir : 3 split koral
lebar 15 sentimeter, tinggi 20 sentimeter, besi beton tulangan utama menggunakan 4 buah diameter 10 milimeter 4 d 10 sedangkan untuk
commit to user
18
begel menggunakan diameter 8 milimeter berjarak 15 sentimeter d 8 – 15, SNI 03-1729-2002 tentang standar tata cara perencanaan struktur
baja untuk bangunan gedung, dsb. Bahkan untuk pengurusan IMB pun juga perlu dilampirkan perhitungan strukturnya, yang diharapkan dapat
terpantau apakah desain sudah mengacu pada standar-standar atau peraturan-peraturan.
2
Standar test bahan atau material, kayu, beton dan penyusun beton, baja dan struktur lainnya. Seperti Balok ring merupakan penutup pada
pasangan batu bata. Menurut SNI T15-1991-03, jarak antara ring sekitar 0,5 meter dan menggunakan tulang dengan diameter 8 milimeter. Standar
nasional untuk kolom bahan yang dipergunakan adalah beton dengan campuran 1 semen : 2 pasir : 3 split koral. Dimensi kolom yang sering
digunakan pada bangunan rumah tinggal lantai satu , lebar 15 sentimeter, tinggi 20 sentimeter, besi beton tulangan utama menggunakan 4 buah
diameter 10 milimeter 4 d 10 sedangkan untuk begel menggunakan diameter 8 milimeter berjarak 15 sentimeter d 8 – 15.
3
Dinding merupakan suatu elemen penting sebuah rumah yang berfungsi untuk memisahkan atau membentuk ruang. Ukuran standar bata merah
adalah 25 x 12 x 5 sentimeter atau kurang dengan campuran bahan untuk plester 1 semen : 3 kawur : 10 pasir.
Sesuai Kepmen Kimpraswil No.403KPTSM2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat pada dasarnya bagian-bagian
struktur pokok untuk bangunan rumah tinggal sederhana adalah : 1 Pondasi
Secara umum sistem pondasi yang memikul beban kurang dari dua ton beban kecil, yang biasa digunakan untuk rumah sederhana
dapat dikelompokan kedalam tiga sistem pondasi, yaitu: pondasi langsung; pondasi setempat; dan pondasi tidak langsung. Sistem pondasi
commit to user
19
yang digunakan pada Rumah Inti Tumbuh RIT dan pengembangannya dalam hal ini Rumah Sederhana Sehat Rs Sehat ini adalah sistem
pondasi setempat dari bahan pasangan batu kali atau pasangan beton tanpa tulangan dan sistem pondasi tidak langsung dari bahan kayu ulin
atau galam. 2 Dinding
Bahan dinding yang digunakan untuk RIT dan pertumbuhannya adalah conblock, papan, setengah conblock dan setengah papan atau
bahan lain seperti bambu tergantung pada potensi bahan yang dominan pada daerah dimana rumah ini akan dibangun. Ukuran conblock yang
digunakan harus memenuhi SNI PKKI NI-05. Untuk dinding papan harus dipasang pada kerangka yang kokoh, untuk kerangka dinding
digunakan kayu berukuran 57 dengan jarak maksimum 100 cm. Kayu yang digunakan baik untuk papan dan balok adalah kayu kelas kuat dan
awet II. Apabila untuk kerangka digunakan kayu balok berukuran 510 atau yang banyak beredar dipasaran dengan ukuran sepadan. Jarak tiang
rangka kurang lebih 150 cm. Papan yang digunakan dengan ketebalan minimal 2 cm setelah diserut dan sambungan dibuat alur lidah atau
sambungan lainnya yang menjamin kerapatan. 3 Kerangka Bangunan
Rangka dinding untuk rumah tembok dibuat dari struktur beton bertulang. Untuk rumah setengah tembok menggunakan setengah rangka
dari beton bertulang dan setengah dari rangka kayu. Untuk rumah kayu tidak panggung rangka dinding menggunakan kayu. Untuk sloof
disarankan menggunakan beton bertulang. Sedangkan rumah kayu panggung seluruhnya menggunakan kayu, baik untuk rangka bangunan
maupun untuk dinding dan pondasinya.
commit to user
20
4 Kuda-kuda Rumah sederhana sehat ini menggunakan atap pelana dengan
kudakuda kerangka kayu dengan kelas kuat dan awet II berukuran 510 atau yang banyak beredar dipasaran dengan ukuran sepadan. Disamping
sistem sambungan kuda-kuda tradisional yang selama ini sudah digunakan dan dikemb angkan oleh masyarakat setempat.
Dalam rangka mempercepat pelaksanaan pemasangan kerangka kuda-kuda disarankan menggunakan sistem kuda-kuda papan paku, yaitu
pada setiap titik simpul menggunakan klam dari papan 210 dari kayu dengan kelas yang sama dengan rangka kuda-kudanya. Khusus untuk
rumah tembok dengan konstruksi pasangan, dapat menggunakan kuda- kuda dengan memanfaatkan ampig tembok yang disekelilingnya
dilengkapi dengan ring-balok konstruksi beton bertulang. Kemiringan sudut atap harus mengikuti ketentuan sudut
berdasarkan jenis penutup atap yang digunakan, sesuai dengan spesifikasi yang dikeluarkan oleh pabrik atau minimal 200 untuk
pertimbangan kenyamanan ruang didalamnya. Membangun suatu perumahan tidak terlepas dari kerusakan bangunan
dalam pelaksanaan kontruksinya walaupun sudah memenuhi standar-standar kualitas bangunan, untuk itu diperlukan peningkatan kualitas perumahan.
Peningkatan kualitas perumahan dan permukiman dilakukan untuk meningkatan mutu kehidupan dan penghidupan, harkat, derajat, dan martabat
yang layak dalam lingkungan yang sehat dan teratur terutama bagi masyarakat, untuk itu diperlukan penanganan Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum No 14PRTM Tahun 2010 tentang Petunjuk Teknis Definisi Operasional Standar Pelayanan Minimal Bidang Cipta Karya Penanganan
Permukiman Perkotaan yang meliputi :
commit to user
21
1 Perbaikan, yaitu dengan melaksanakan kegiatan tanpa perombakan yang mendasar, bersifat parsial, dan dilakukan secara bertahap.
2 Pemugaran, yaitu dengan melakukan perbaikan dan atau pembangunan kembali rumah dan lingkungan menjadi keadaan asli sebelumnya.
3 Peremajaan, yaitu dengan melakukan perombakan yang mendasar dan bersifat menyeluruh dalam rangka mewujudkan kondisi rumah dan
lingkungan sekitar menjadi lebih baik. 4 Pemukiman kembali, dengan memindahkan masyarakat yang tinggal di
perumahan yang tidak layak huni, dan 5 Pengelolaan dan pemeliharaan, yaitu dengan mempertahankan dan
menjaga kualitas perumahan dan permukiman agar berfungsi sebagaimana mestinya, yang dilakukan secara berkelanjutan.
2. Tinjauan Tentang Perlindungan Konsumen
Kategori