Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na
Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la
2. Tinja ua n Pusta ka
2.1 Ta na h d a n Ba ng una n Ta na h
a rti la ha n
site a d a la h
p e rm uka a n d a ra ta n d e ng a n ke ka ya a n b e nd a p a d a t, c a ir d a n g a s, se d a ng ka n
ta na h so il ya ng d im a ksud d a la m ha l ini a d a la h b e nd a ya ng b e rwujud p a d a t,
c a ir d a n g a s ya ng te rsusun o le h b a ha n o rg a nik d a n a no rg a nik ya ng te rd a p a t
d a la m ta na h. Ta na h b a nya k d ija d ika n se b a g a i b a ra ng inve sta si ya ng
m e ng untung ka n d a n se ka lig us m e nd o ro ng untuk m e la kuka n sp e kula si
ka re na d i sa tu a sp e k ke te rse d ia a n la ha n te rse b ut, se d a ng ka n d i a sp e k la in
p e rm inta a n a ka n la ha n se m a kin b e rta m b a h te rus, se hing g a
m e ng a kib a tka n nila i ta na h m e nja d i m a ha l te ruta m a b ila b e rd e ka ta n
d e ng a n p usa t-p usa t ko ta Ec ke rt 1990.
Ta na h m e m p unya i ke kua ta n e ko no m is d i m a na nila i a ta u ha rg a
ta na h sa ng a t te rg a ntung p a d a p e na wa ra n d a n p e rm inta a n. Da la m
ja ng ka p e nd e k p e na wa ra n sa ng a t ine la stis, ini b e ra rti ha rg a ta na h p a d a
wila ya h te rte ntu a ka n te rg a ntung p a d a fa kto r p e rm inta a n, se p e rti ke p a d a ta n
p e nd ud uk d a n ting ka t p e rtum b uha nnya , ting ka t ke se m p a ta n
ke rja d a n ting ka t p e nd a p a ta n m a sya ra ka t se rta ka p a sita s siste m
tra nsp o rta si d a n ting ka t suku b ung a Ec ke rt 1990.
Ta na h d a n b a ng una n se b a g a i b e nd a ya ng d a p a t m e m e nuhi
ke b utuha n hid up m a nusia m e m iliki nila i ya ng m e m b ua tnya m e nja d i b e ra rti b a g i
m a nusia . Nila i ta na h d a n b a ng una n b a g i m a nusia d a p a t d ita nd a i a d a nya 5
c iri ta na h d a n b a ng una n, ya ng d a p a t d ising ka t se b a g a i DUST + V Ma riho t P.
Sia ha a n 2003
. C iri ini m e lip uti a d a nya p e rm inta a n a ka n ta na h d a n b a ng una n
d e m a nd , a d a nya ke g una a n ta na h
d a n b a ng una n b a g i p e m iliknya utility, ta na h d a n b a ng una n m e m iliki
ke la ng ka a n sc a rc ity
, ta na h d a n b a ng una n d a p a t d ip ind a hta ng a nka n
a ta u d ia lihka n tra nsfe ra b ility, se rta ta na h d a n b a ng una n d a p a t d inila i
d e ng a n ua ng va lua b le .
2.2 Nila i la ha n d a n b a ng una n Nila i p a sa r a d a la h p e rkira a n
jumla h ua ng p a d a ta ng g a l p e nila ia n, ya ng d a p a t d ip e ro le h d a ri tra nsa ksi jua l
b e li a ta u ha sil p e nuka ra n sua tu a se t, a nta ra p e m b e li ya ng b e rm ina t m e m b e li
d e ng a n p e njua l ya ng b e rmina t m e njua l, d a la m sua tu tra nsa ksi b e b a s ika ta n,
ya ng p e na wa ra nnya d ila kuka n se c a ra la ya k, d i m a na ke d ua p iha k se tia p
m e ng e ta hui, b e rtind a k ha ti-ha ti d a n ta np a p a ksa a n. Me nurut Wa lc o t 1987
a d a p un Fa kto r-Fa kto r Nila i a d a la h a Ke g una a n Ke m a m p ua n untuk
m e m e nuhi ke ing ina n d a n ke b utuha n m a nusia , b Ke la ng ka a n Ke kura ng a n
p a so ka n b a ra ng se c a ra re la tif te rha d a p p e rm inta a nnya c Ke ing ina n Ke ing ina n
p e m b e li a ta s se b ua h b a ra ng untuk m e m e nuhi ke b utuha n m a nusia , d a n d
Da ya Be li Ke m a m p ua n d a ri ind ivid u a ta u ke lo m p o k untuk b e rp a rtisip a si d i
p a sa r d e ng a n m e nye rta ka n ua ng tuna i m a up un se sua tu ya ng se ta ra .
Da la m m e la kuka n p e nila ia n te rha d a p ta na h d a n b a ng una n p a d a
sua tu ka wa sa n te ntunya tid a k le p a s d a ri nila i ya ng m e le ka t p a d a ta na h d a n
b a ng una n te rse b ut b e rd a sa rka n fa kto r- fa kto r ya ng m e m p e ng a ruhinya .
Se hing g a p e rlu d ic e rm a ti p e rp a d ua n nila i a nta ra ke d ua nya .
a . Nila i la ha n La ha n a ta u ta na h m e rup a ka n sua tu
sum b e r d a ya ya ng m e nye d ia ka n rua ng a n sp a c e ya ng d a p a t
m e nd ukung se m ua ke b utuha n m a khluk hid up . Pa d a d a sa rnya
rua ng a n ya ng d ise d ia ka n sa ng a t te rb a ta s, se m e nta ra itu ke b utuha n
a ka n ta na h m e m p unya i ke c e nd e rung a n ya ng te rus
m e ning ka t d a ri ta hun ke ta hun, b a ik
253
Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269
untuk ke b utuha n p e rum a ha n, p e rta nia n, ind ustri d a n la in
se b a g a inya . Ha l inila h ya ng m e nuntut p e rke m b a ng a n te o ritis nila i ta na h.
Nila i ta na h m e m p unya i d e finisi a ta u p e ng e rtia n b e rm a c a m -m a c a m
te rg a ntung p a d a ko nte ks d a n tujua nnya se rta sud ut p a nd a ng nya .
Nila i ta na h se c a ra d e finisi d ia rtika n se b a g a i ke kua ta n nila i d a ri ta na h
untuk d ip e rtuka rka n d e ng a n b a ra ng la in. Se b a g a i c o nto h ta na h ya ng
m e m p unya i p ro d uktivita s re nd a h se p e rti ta na h p a d a ng rum p ut re la tif
le b ih re nd a h nila inya ka re na ke te rb a ta sa n d a la m
p e ng g una a nnya . Se d a ng ka n nila i p a sa r ta na h d id e finisika n se b a g a i
ha rg a ya ng d iukur d a la m sa tua n ua ng ya ng d ike he nd a ki o le h p e njua l
d a n p e m b e li.
Fa kto r no n-m a nusia b e rke na a n d e ng a n e kste rna lita s ya ng d ite rim a
o le h ta na h te rse b ut. Jika e kste rna lita s b e rsifa t p o sitif, se p e rti d e ka t d e ng a n
p usa t p e re ko no m ia n, b e b a s b a njir, ke p a d a ta n p e nd ud uk, d a n a d a nya
sa ra na ja la n, m a ka ta na h a ka n b e rnila i ting g i jika d ib a nd ing ka n
d e ng a n ta na h ya ng tid a k m e ne rim a e kste rna lita s, m e skip un lua s d a n
b e ntuk ta na h itu sa m a . Jika ta na h m e ne rim a e kste rna lita s ya ng b e rsifa t
ne g a tif, se p e rti d e ka t d e ng a n sa m p a h, ja uh d a ri p usa t
ko ta p e re ko no m ia n, tid a k b e b a s b a njir, m a ka ta na h a ka n b e rnila i
re nd a h jika d ib a nd ing ka n d e ng a n ta na h ya ng tid a k m e ne rima
e kste rna lita s ya ng ne g a tive Pe a rc e a nd Turne r 1990
. Nila i ta na h d a la m ko nte ks p a sa r
p ro p e rti a d a la h nila i p a sa r wa ja r ya itu nila i ya ng d ite ntuka n a ta u d ite ta p ka n
o le h p e m b e li ya ng ing in m e m b e li se sua tu d a n p e njua l ing in m e njua l
se sua tu b e rd a sa rka n p e rse tujua n a ta u ke se p a ka ta n ke d ua b e la h p iha k
d a la m ko nd isi wa ja r ta np a a d a te ka na n d a ri p iha k lua r p a d a p ro se s
tra nsa ksi jua l b e li se hing g a te rja d i ke m ufa ka ta n. Pe m b e li d a n p e njua l
m e m p unya i te ng g a ng wa ktu ya ng c ukup a ta s p ro p e rti ya ng
d ip e rjua lb e lika n d a n b e rtind a k untuk ke p e nting a n se nd iri. Nila i p a sa r p a d a
d a sa rnya m e nc e rm inka n ha rg a ya ng te rb a ik a ta s sua tu p ro p e rti p a d a
sua tu wa ktu, te m p a t d a n ke a d a a n a ta u ko nd isi p a sa r te rte ntu. Ha l ini
se ja la n d e ng a n p e ng e rtia n nila i m e nurut Ec ke rt 1990 ya ng
m e nye b utka n b a hwa nila i m e rup a ka n sua tu wa ktu ya ng
m e ng g a m b a rka n ha rg a a ta u nila i ua ng d a ri p ro p e rti, b a ra ng a ta u ja sa
b a g i p e m b e li d a n p e njua l.
Da ri b e b e ra p a p e ng e rtia n d a p a t d isim p ulka n b a hwa nila i ta na h
a d a la h ukura n ke m a m p ua n ta na h untuk m e ng ha silka n a ta u
m e m p ro d uksi se sua tu se c a ra la ng sung m e m b e rika n ke untung a n
e ko no m is. Da la m ko nte ks p a sa r p ro p e rti nila i ta na h sa m a d e ng a n
ha rg a p a sa r ta na h te rse b ut m isa lnya ha rg a p a sa r ta na h ting g i m a ka nila i
ta na hnya jug a ting g i d e mikia n p ula se b a liknya .
b . Nila i b a ng una n Da la m p e ne ntua n nila i b a ng una n
ya ng d ila kuka n se c a ra m a sa l, m a ka p e la ksa na a n p e nila ia n d im ula i
d e ng a n p e nyusuna n Da fta r Bia ya Ko m p o ne n Ba ng una n DBKB.
Untuk m e nyusun a ta u m e m b ua t DBKB d ig una ka n m e to d e surve y kua ntita s
te rha d a p m o d e l b a ng una n ya ng d ia ng g a p d a p a t m e wa kili ke lo m p o k
b a ng una n te rse b ut d a n d inila i d e ng a n d a sa r p e rhitung a n a na lisis
BO W. Bia ya ko m p o ne n b a ng una n p e rlu d ike lo mp o kka n ke d a la m b ia ya
ko m p o ne n uta m a , ko m p o ne n m a te ria l d a n ko m p o ne n fa silita s
b a ng una n.
254
Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na
Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la
1 Ko m p o ne n uta m a a d a la h
ko m p o ne n struktur ra ng ka b a ng una n ya ng te rd iri d a ri
fo nd a si, p la t la nta i, ko lo m , b a lo k, ta ng g a , d ind ing g e se r. Struktur
b a ng una n b a wa h ta na h b a se m e n d a la m p e rhitung a nnya
d ike lua rka n d a ri struktur uta m a .
2 Ko m p o ne n m a te ria l a d a la h
ko m p o ne n p e la p is kulit struktur ra ng ka b a ng una n.
3 Ko m p o ne n fa silita s a d a la h
ko m p o ne n p e le ng ka p fung si b a ng una n.
Nila i jua l O b je k Pa ja k NJO P b a ng una n d ite ntuka n b e rd a sa rka n
p a d a 1 Ke la s tip e b inta ng d a ri b a ng una n, 2 Ko m p o ne n uta m a
b a ng una n, 3 Ko m p o ne n m a te ria l b a ng una n, 4 Ko m p o ne n fa silita s
b a ng una n, 5 Ko m p o ne n fa silita s ya ng p e rlu d isusutka n, 6 Pe nyusuta n,
7 Ko m p o ne n fa silita s ya ng tid a k d isusutka n, d a n 8 Ka p a sita s d a n
le ta k khusus untuk ta ng ki.
Ting ka t p e nyusuta n b a ng una n b e rd a sa rka n um ur e fe kif, ke lua sa n
d a n ko nd isi b a ng una n. Um ur e fe ktif b a ng una n se c a ra um um a d a la h
se b a g a i b e rikut :
Um ur e fe ktif= Ta hun p a ja k – Ta hun d ib a ng un
..............................1 Bila ta hun d ire no va si te risi:
Um ur e fe ktif = Ta hun Pa ja k - Ta hun Re no va si
...............................2 Untuk b a ng una n-b a ng una n
b e rting ka t ing g i d a n b a ng una n- b a ng una n e kslusif la innya se p e ti
g e d ung p e rka nto ra n, ho te l, a p a rte m e n, d a n la in-la in, p e ne ntua n
um ur e fe ktifnya d a p a t d iliha t p a d a p e rsa m a a n:
Um ur e fe ktif=1 3Ta hun p a ja k – Ta hun d ib a ng un + 2 Ta hun
p a ja k – Ta hun re no va si ..................................3
Da la m p e ne ntua n nila i b a ng una n d ip e rhitung ka n fa kto r p e nyusuta n.
Fa kto r p e nyusuta n d ite ntuka n b e rd a sa rka n p e ng e lo m p o ka n
b e sa rnya b ia ya p e m b ua ta n p e ng g a nti b a ru b a ng una n p e rm e te r
p e rse g i, um ur e fe ktif d a n ko nd isi b a ng una n p a d a um um nya d a n
d itua ng ka n d a la m d a fta r p e nyusuta n. Dire kto ra t je nd e ra l
p a ja k b um i d a n b a ng una n, 1998
2.3 Rum a h Tip e se d e rha na Ko m p o ne n p e rum a ha n
b a ng una n rum a h ya ng le ng ka p d e ng a n infra struktur ya ng c ukup , p e na ta a n
ya ng b a ik d a n struktur ko nstruksi ya ng kua t. PU C ip ta Ka rya , 1999.
Pe rum a ha n a d a la h ke lo m p o k rum a h ya ng b e rfung si se b a g a i ling kung a n
te m p a t ting g a l ling kung a n hunia n ya ng d ile ng ka p i d e ng a n sa ra na d a n
p ra sa ra na ling kung a n. C ip ta Ka rya ; 1992
Rum a h a d a la h b a ng una n ya ng b e rfung si se b a g a i te m p a t ting g a l a ta u
hunia n d a n sa ra na p e m b ina a n ke lua rg a d a n ya ng d im a ksud d e ng a n rum a h
se d e rha na a d a la h rum a h ya ng tid a k b e rsusun d e ng a n lua s la nta i b a ng una n
tid a k le b ih d a ri 70 m ², ya ng d ib a ng un d i a ta s ta na h d e ng a a n lua s ka ve ling 54
m ²sa m p a i d e ng a n 200 m ², d a n b ia ya p e m b a ng una n p e r m ² tid a k m e le b ihi
d a ri ha rg a sa tua n p e r m ² te rting g i untuk p e m b a ng una n rum a h d ina s C ip ta Ka rya
tip e C ya ng b e rla ku.Tip e rum a h se d e rha na m e lip uti rum a h se d e rha na
255
Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269
tip e b e sa r, rum a h se d e rha na tip e ke c il, rum a h sa ng a t se d e rha na d a n ka ve ling
sia p b a ng un. Ya ng d im a ksud d e ng a n rum a h tip e ke c il a d a la h rum a h d e ng a n
lua s la nta i b a ng una n 21 m ² sa m p a i d e ng a n 36 m ² d a n se kura ng -kura ng nya
m e m iliki ka m a r m a nd i d e ng a n WC d a n rua ng se rb a g una . Pe ne litia n ini fo kus
p a d a p e nila ia n ke p ua sa n tip e rum a h se d e rha na , d a n b e rd a sa rka n Ke p utusa n
Me nte ri Ne g a ra Pe rum a ha n Ra kya t No .04 KPTS BKP4N 1995 p e ng e rtia n
rum a h se d e rha na tip e b e sa r a d a la h rum a h ya ng d ib a ng un d ia ta s ta na h
d e ng a n lua s ka vling a nta ra 54 m ² sa m p a i 200 m ² d a n b ia ya b a ng una n p e r
m ² tid a k m e le b ihi d a ri ha rg a sa tua n p e r m ² te rting g i untukp e m b a ng una n
p e rum a ha n d ina s p e m e rinta h ke la s C ya ng b e rla ku d e ng a n lua s la nta i
b a ng una n 36 m ² sa m p a i d e ng a n 70 m ² d a n se kura ng -kura ng nya m e m iliki ka m a r
m a nd i a ta u ka kus.
Bila d ika ji m e la lui p e ng e rtia n ya ng te rtua ng d a la m Und a ng -Und a ng
No . 4 Ta hun 1992 te nta ng p e rum a ha n d a n Pe rm ukim a n, p e rum a ha n a d a la h
ke lo m p o k rum a h ya ng b e rfung si se b a g a i ling kung a n te m p a t ting g a l a ta u
ling kung a n hunia n ya ng d ile ng ka p i d e ng a n p ra sa ra na d a n sa ra na
ling kung a n. Sa stra d a n Ma rlina ; 2005
Untuk m e m b ua t se b ua h p e re nc a na a n p e rum a ha n ya ng b e tul-b e tul d a p a t
m e nja wa b tuntuta n p e m b a ng una n p e rum a ha n d a n p e rm ukim a n m a ka
p e rlu d ip e rtim b a ng ka n se c a ra m a ta ng a sp e k-a sp e k p e re nc a na a nnya . Asp e k-
a sp e k ya ng m e nd a sa ri p e re nc a na a n p e rum a ha n te rse b ut a d a la h :
1 Ling kung a n
Ha l uta m a ya ng ha rus d ip e rtim b a ng ka n d a la m
p e re nc a na a n p e rum a ha n a d a la h m a na je m e n ling kung a n ya ng b a ik
d a n te ra ra h, ka re na ling kung a n sua tu p e rum a ha n m e rup a ka n fa kto r ya ng
sa ng a t m e ne ntuka n d a n ke b e ra d a a nnya tid a k b o le h
d ia b a ika n. Ha l te rse b ut d a p a t te rja d i ka re na b a ik b uruknya ko nd isi
ling kung a n a ka n b e rd a m p a k te rha d a p p e ng huni p e rum a ha n.
Ap a b ila te rnya ta d a ya d ukung a la m i ling kung a n sud a h tid a k d a p a t
m e ng im b a ng i la g i m a ka p e rlu d ila kuka n inve sta si tre a tm e nt
ling kung a n, a g a r ke le sta ria n ling kung a n d a p a t te rc ip ta . De ng a n
a d a nya up a ya te rse b ut m a ka p e m b a ng una n p e rum a ha n tid a k
a ka n m e nim b ulka n d a m p a k ya ng ne g a tive , te ruta m a b a g i ling kung a n
p e rum a ha n te rse b ut.
2 Da ya Be li Affo rd a b ility
Pe re nc a na a n b a ng una n d iha ra p ka n d a p a t m e nd ukung te rc a p a inya
tujua n p e m b a ng una n ya ng te la h d ic a na ng ka n se sua i d e ng a n
p ro g ra m nya . Di d a la m p e re nc a na a n p e rum a ha n se la lu d ip ikirka n
ke se sua ia n a nta ra ukura n b a ng una n, ke b utuha n rua ng , ko nstruksi
b a ng una n, m a up un b a ha n b a ng una n ya ng d ig una ka n d e ng a n
ja ng ka ua n p e la ya na nnya . Ha l ini p e rlu d ia ntisip a si m e ng ing a t
ke m a m p ua n ra ta -ra ta ke m a m p ua n d a ya b e li m a sya ra ka t p a d a wila ya h
ya ng sa tu d e ng a n ya ng la in tid a k sa m a . Ba hka n jika m e liha t d a ta
te nta ng ke b utuha n a ka n rum a h ting g a l d i Ind o ne sia se c a ra um um ,
m a ka ke m a m p ua n m a sya ra ka t untuk m e m b e li rum a h m a sih b e ra d a d i
b a wa h g a ris ke m a m p ua n sta nd a r.
Fa kto r ya ng m e m p e ng a ruhi d a ya b e li m a sya ra ka t a nta ra la in :
a Pe nd a p a ta n p e r ka p ita se b a g ia n
b e sa r m a sya ra ka t ya ng m a sih re la tif re nd a h d i b a wa h sta nd a r.
b Ting ka t p e nd id ika n se b a g ia n
b e sa r m a sya ra ka t, te ruta m a d i d a e ra h p e d e sa a n, m a sih re la tive
re nd a h.
c Pe m b a ng ua na n ya ng b e lum
m e ra ta p a d a b e rb a g a i d a e ra h 256
Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na
Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la
se hing g a m e m ic u tim b ulnya ke se nja ng a n so sia l d a n e ko no m i,
d im a na ha l ini b e rd a m p a k te rha d a p e rsa ing a n a nta ra
g o lo ng a n ya ng b e rp e ng ha sila n re nd a h, se o la h-o la h fa silita s d a n
ke m a jua n p e m b a ng una n p e m b a ng una n te rm a suk
p e rum a ha n ha nya d a p a t d inikm a ti o le h ka um ya ng
b e rp e ng ha sila n ting g i sa ja .
d Situa si p o litik d a n ke a m a na n ya ng
c e nd e rung tid a k sta b il m a sya ra ka t untuk b e rinve sta si
d a n m e ng e m b a ng ka n m o d a l.
e Infla si ya ng ting g i ya ng
m e nye b a b ka n na iknya ha rg a b a ha n b a ng una n, ya ng
b e rd a m p a k d e ng a n m e la m b ung nya ha rg a rum a h,
b a ik untuk ka te g o ri rum a h se d e rha na , m e ne ng a h, m a up un
m e wa h.
Untuk itu p e nye d ia a n fa silita s p e rum a ha n he nd a knya
d ise sua ika n d e ng a n ke m a m p ua n ke lua rg a ya ng a ka n
m e ne m p a tinya , ka re na e ko no m i ke lua rg a ya ng sa tu d e ng a n ya ng
la in tid a k sa m a .
3 Ke le m b a g a a n
Ke b e rha sila n p e m b a ng una n p e rum a ha n d a la m sua tu wila ya h,
b a ik d ip e rko ta a n m a up un d i p e d e sa a n, tid a k te rle p a s d a ri p e ra n
p e m e rinta h se b a g a i p iha k ya ng b e rke wa jib a n untuk m e ng a ra hka n,
m e m b im b ing se rta m e nc ip ta ka n sua sa na ya g ko nd usif b a g i
te rc ip ta nya ke b e rha sila n itu. Ma sya ra ka t se b a g a i p e la ku uta m a
p e m b a ng una n m e m e g a ng p e ra na n p e ntig d a la m se tia p p ro g ra m
p e m b a ng una n ya ng d ija la nka n. Ap a b ila d ika ji le b ih ja uh la g i te nta ng
unsure p e la ku p e m b a ng una n p e rum a ha n, m a ka p e ra n swa sta
d a la m ha l ini p e ng e m b a ng ko ntra kto r sa ng a tla h m e ne ntuka n
te rc ip ta nya a ra h d a n la ju p e m b a ng una n m e nuju m a sya ra ka t
ya ng a d il d a n se ja hte ra d e ng a n te rc ukup inya se g a la ke b utuha n,
te rm a suk ke b utuha n p e rum a ha n.
2.4. Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i La ha n d a n Ba ng una n
Be b e ra p a fa kto r ya ng m e m p e ng a ruhi nila i jua l la ha n d a n
b a ng una n ya itu : a .
Fa kto r fisik 1
Ko nd isi Ala m ling kung a n a
Struktur Je nis ta na h Je nis ta na h te ntunya d a p a t
m e m b e ri p e ng a ruh te rha d a p nila i jua l la ha n te rse b ut. Ta na h
b e rp a sir a ka n m e m iliki ha rg a ya ng b e rb e d a d e ng a n ta na h
b e ra wa a ta u ta na h b e rg a m b ut.
b Te m p e ra tur suhu
Nila i fisik c e nd e rung d a p a t d ia rtika n se b a g a i fa kto r ya ng
d a p a t d iliha t, d ira b a d a n d ira sa ka n. Te m p e ra tur suhu
m e rup a ka n fa kto r ya ng d a p a t m e nim b ulka n p e ra sa a n nya m a n
p a d a te m p a t ting g a l. Ba nya k o ra ng le b ih m e milih te m p a t
ya ng m e m p unya i suhu a ta u ud a ra se juk d ib a nd ing ka n
d a e ra h ya ng m e m p unya i ud a ra p a na s a ta up un se b a liknya
te rg a ntung p e ng g una a n la ha n te rse b ut.
c Ko ntur ke m iring a n ta na h
Ko nd isi ta na h ya ng b a ik untuk m e nd irika n b a ng una n rum a h
a d a la h ta na h ya ng tid a k te rla lu m iring d a n c e nd e rung d a ta r
ka re na untuk m e m p e ro le h ting ka t sta b ilita s ta na h ya ng
le b ih b a ik se hing g a b a ng una n ya ng b e rd iri d ia ta s ta na h
te rse b ut b isa le b ih a m a n. Untuk ta na h ya ng m e m iliki sta b ilita s
re nd a h b ia sa nya d ib e ri
257
Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269
p e rkua ta n ta na h d a n b a ng una n ya ng b e ra d a p a d a ta na h ya ng
miring d ib e ri d ind ing p e na ha n. d
Be b a s b a njir Ko nd isi la ha n ya ng b e b a s b a njir
m e nja d i p e rha tia n p e nting d a la m m e ne ntuka n lo ka si
se b a g a i te m p a t ting g a l untuk m e m e nuhi a sp e k ke nya m a na n
d a n ke se la m a ta n. Te ntunya se tia p lo ka si te m p a t ting g a l
ha rus b e tul-b e tul b e ra d a p a d a lo ka si ya ng b e b a s a ka n
b e nc a na b a njir.
2 Lua s ta na h d a n b a ng una n
Se m a kin lua s ta na h d a n b a ng una n m a ka se m a kin b e sa r p ula nila i
jua lnya . 3
De sa in b a ng una n Ba ng una n rum a h ya ng id e a l
a d a la h b a ng una n ya ng d id e sa in se sua i d e ng a n p e runtuka nnya d a n
m e m e nuhi a sp e k ke kua ta n, kua lita s d a n a sp e k ke ind a ha nnya . Rum a h
ya ng se p e rti ini te ntunya m e m iliki nila i jua l ya ng le b ih b a ik.
4 Po sisi le ta k b a ng una n
te ng a h sud ut Ad a nya p e ng a ruh p o sisi le ta k
b a ng una n p a d a lo ka si p e rum a ha n d ika re na ka n p e rb e d a a n lua s la ha n
p a d a sua tu b lo k p e rum a ha n. Rum a h ya ng b e ra d a p a d a sud ut
d a n te ng a h d i sua tu b lo k p e rum a ha n b ia sa nya m e m p unya i
lua s la ha n ya ng b e rb e d a . Rum a h ya ng te rle ta k p a d a sud ut ja la n
p a d a sua tu b lo k p e rum a ha n b ia sa nya m e m p unya i la ha n ya ng
se d ikit le b ih b e sa r d a n stra te g is d ib a nd ing ka n rum a h ya ng b e ra d a
d ib a g ia n te ng a h. Ha l inila h ya ng m e nye b a b ka n o ra ng le b ih te rta rik
p a d a le ta k rum a h ya ng b e ra d a p a d a sud ut ja la n se hing g a nila inya
p un le b ih ting g i d a ri b ia sa nya .
b . Fa kto r e ko no mi
1 Pe rminta a n
Ta na h m e m p unya i ke kua ta n e ko no m is d i m a na nila i a ta u ha rg a
ta na h sa ng a t te rg a ntung p a d a p e na wa ra n d a n p e rminta a n.
Da la m ja ng ka p e nd e k p e na wa ra n sa ng a t ine la stis, ini b e ra rti ha rg a
ta na h p a d a wila ya h te rte ntu a ka n te rg a ntung p a d a fa kto r
p e rm inta a n, se p e rti 1 d a ya b e li m a sya ra ka t, 2 ting ka t
p e nd a p a ta n m a sya ra ka t d a n 3 ting ka t suku b ung a Ec ke rt 1990.
2 Pe na wa ra n
a Jum la h la ha n ya ng te rse d ia
Jum la h ta na h ya ng re la tif te ta p se m e nta ra p e rm inta a n
a ka n ta na h ya ng se m a kin m e ning ka t m e m b ua t ta na h
m e nja d i b e nd a ya ng la ng ka . Ke la ng ka a n ta na h ini d ita nd a i
o le h se m a kin sulitnya m e m p e ro le h ta na h untuk
m e m e nuhi ke b utuha n, khususnya d i ko ta b e sa r d i
te m p a t la in ya ng te rus m e ng a la m i p e rta m b a ha n
p e nd ud uk.
Ha l inila h ya ng c e nd e rung m e nye b a b ka n ke na ika n ha rg a
ta na h. b
Ma nfa a t la ha n Ta na h m e m iliki ke g una a n b a g i
se tia p p e m iliknya ka re na se tia p p e m ilik d a p a t
m e m a nfa a tka n ta na h untuk m e nd irika n rum a h te m p a t
b e rte d uh, d a n b a ng una n la in ya ng p e nting b a g i ke hid up a n
p e m ilik d a n o ra ng d i se kita rnya . Pe m ilik ta na h jug a
d a p a t m e m a nfa a tka n ta na h se b a g a i fa kto r p ro d uksi, sim b o l
sta tus, d a n b e rb a g a i ke g una a n la innya . Se la in
ta na h m a ka b a ng una n m e rup a ka n b e nd a ya ng
sa ng a t b e rg una b a g i m a nusia ka re na b e rb a g a i a ktivita s
258
Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na
Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la
m a nusia d ila kuka n d i d a la m b a ng una n.
c . Fa kto r so sia l
1 Jum la h p e nd ud uk
Jum la h p e nd ud uk b e rd a m p a k te rha d a p
b a nya knya p e rm inta a n a ka n sua tu la ha n p a d a
p e rum a ha n, ha l ini m e m b e ri p e ng a ruh te rha d a p nila i jua l
la ha n d a n b a ng una n p a d a sua tu p e rum a ha n.
2 Ke p a d a ta n p e nd ud uk
Ting ka t ke p a d a ta n p e nd ud uk ya ng b e rko re la si
d e ng a n jum la h te na g a ke rja , ting ka t up a h, ting ka t
p e nd a p a ta n d a n d a ya b e li, te ntunya b e rp e ng a ruh
te rha d a p p e rm inta a n d a n p e na wa ra n a ka n p ro d uk
b a ra ng a ta u ja sa .
3 Ting ka t p e nd id ika n
Ting ka t p e nd id ika n m e rup a ka n sa la h sa tu
va ria b le ya ng d a p a t m e nunjukka n ka ra kte ristik
p e nd ud uk ya ng ke m ud ia n a ka n m e m b e ntuk sua tu
p o la p e ng g una a n ta na h p a d a sua tu wila ya h. Ting ka t
p e nd id ika n m a sya ra ka t jug a b e rp e ng a ruh te rha d a p
p o la p e nila ia n ta na h d a n b a ng una n.
4 Ting ka t
ke ja ha ta n ke a m a na n Pe rum a ha n ya ng ting ka t
ke a m a na nnya tid a k te rja m in a ka n m e ng ura ng i
mina t m a sya ra ka t untuk m e ne m p a ti p e rum a ha n
te rse b ut. Kura ng nya m ina t te rha d a p p e rum a ha n
te rse b ut p a stinya nila i jua lnya a ka n se m a kin
re nd a h.
5 Po la hid up m a sya ra ka t
Da la m ling kung a n m a sya ra ka t te rja d i a ktifita s
so sia l ya ng m e m b e ntuk sua tu p o la hid up m a sya ra ka t
te rse b ut. Po la hid up m a sya ra ka t ini
m e nc e rm inka n ka ra kte ristik p e nd ud uknya ya ng m e lip uti
p e rila ku, ting ka t p e nd id ika n, ting ka t e ko no m i m a sya ra ka t
d a n ke b utuha nnya . Po la hid up m a sya ra ka t ya ng
se d e rha na a ka n b e rd a m p a k te rha d a p p e m a nfa a ta n d a n
ke g una a n la ha n d a n b a ng una n.
6 Pe ra tura n p a d a ka wa sa n
te rse b ut Se tia p ka wa sa n m e m p unya i
c iri d a n ka ra kte ristik te rse nd iri b e g itup un ha lnya d e ng a n
ling kung a n p e rum a ha n. Untuk m e nc ip ta ka n
ling kung a n ya ng nya m a n d a n a m a n se b a g a i te m p a t
ting g a l te ntunya a d a b e b e ra p a ha l p e nting ya ng
m e nja d i a tura n d a n te la h d ise p a ka ti b e rsa m a . Ha l ini
b ia sa nya m e nja d i p e rtim b a ng a n d a la m
m e milih te m p a t ting g a l.
d . Fa kto r p e m e rinta h re g ula si ;
Pro se s p e rizina n IMB, Und a ng - und a ng Ag ra ria Se rtifika t d a n
Pe rp a ja ka n PBB.
1 Untuk m e nja m in ke p a stia n
hukum o le h Pe m e rinta h d ia d a ka n p e nd a fta ra n ta na h
d ise luruh wila ya h Re p ub lik Ind o ne sia m e nurut ke te ntua n-
ke te ntua n ya ng d ia tur d e ng a n Pe ra tura n Pe m e rinta h.
2 Pe nd a fta ra n te rse b ut d a la m a ya t 1 p a sa l ini m e lip uti :
a . p e ng ukura n, p e rp e ta a n
d a n p e m b ukua n ta na h; 259
Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269
b . p e nd a fta ra n ha k-ha k a ta s
ta na h d a n p e ra liha n ha k- ha k te rse b ut;
c . p e m b e ria n sura t-sura t ta nd a b ukti ha k, ya ng b e rla ku
se b a g a i a la t p e m b uktia n ya ng kua t.
3 Pe nd a fta ra n ta na h
d ise le ng g a ra ka n d e ng a n m e ng ing a t ke a d a a n Ne g a ra
d a n m a sya ra ka t, ke p e rlua n la lu-linta s so sia l e ko no m is se rta
ke m ung kina n p e nye le ng g a ra a nnya , m e nurut
p e rtim b a ng a n Me nte ri Ag ra ria .
4 Da la m Pe ra tura n Pe m e rinta h d ia tur b ia ya -b ia ya ya ng
b e rsa ng kuta n d e ng a n p e nd a fta ra n te rm a ksud d a la m
a ya t 1 d ia ta s, d e ng a n ke te ntua n b a hwa ra kya t ya ng
tid a k m a m p u d ib e b a ska n d a ri p e m b a ya ra n b ia ya -b ia ya
te rse b ut. Und a ng -Und a ng Po ko k Ag ra ria No . 5 Ta hun
1960.
e . Akse sib ilita s
1 Ke te rse d ia a n tra nsp o rta si
a ng kuta n um um Ke te rse d ia a n a ng kuta n um um
a ka n m e m b e rika n ke m ud a ha n b a g i p e ng huni p e rum a ha n
d a la m m e la kuka n p e nc a p a ia n te ha d a p te m p a t-te m p a t untuk
m e la kuka n a ktifita s d a n rutinita snya se rta untuk
m e m e nuhi ke b utuha nnya .
2 Ko nd isi ja la n a sp a l b e lum
Ap a ka h ko nd isi ja la n te se b ut sud a h d i a sp a l a ta u b e lum . Ba ik
a ta u b uruknya ko nd isi ja la n m e ne ntuka n ting ka t
ke nya m a na n p e ng una ja la n p a d a sua tu p e rum a ha n
3 Le b a r ja la n
Ko nd isi ja la n ya ng b a ik sa la h sa tunya d a p a t d iliha t d a ri le b a r
ja la nnya , ja la n ya ng le b a r lua s m e m b e rika n ting ka t p e la ya na n
ya ng le b ih b a ik b a g i m a sya ra ka t d a la m b e rla lu
linta s. Ling kung a n p e rum a ha n ya ng m e m iliki ja la n ya ng
le b a r lua s a ka n m e nja d i d a ya ta rik te rse nd iri d a n b e rd a m p a k
p o sitif te rha d a p nila i jua l ta na h ya ng b e ra d a d ise kita rnya .
4 Ja ra k ke p usa t ko ta
Me nurut vo n Thune n, ke d e ka ta n ta na h d e ng a n
d a e ra h p e m a sa ra n, se p e rti ha lnya ka wa sa n p e rko ta a n
ya ng m e m iliki jum la h p e nd ud uk ya ng re la tif b a nya k a ka n
m e nye b a b ka n nila i m a rg in ke untung a n p e njua la n ta na h
m e nja d i le b ih ting g i d b a nd ing ka n lo ka si la in ya ng
ja uh d a ri d a e ra h p e m a sa ra n, se p e rti ka wa sa n p e rd e sa a n. Di
la in p iha k, ke te rse d ia a n infra struktur d i ka wa sa n
p e rko ta a n jug a m e miliki hub ung a n ya ng p o sitif d a n e fe k
“ sa ling ke te rg a ntung a n” d e ng a n ha rg a ta na h.
Ka wa sa n p e rko ta a n ya ng m e m p unya i d e line a si wila ya h
te rte ntu se ring ka li ta na h ya ng a d a d id a la m nya m e nja d i
re b uta n d a n a kib a tnya d e ng a n tid a k se imb a ng nya jum la h
p e ng g una d a n ke te rse d ia a nnya , m a ka
m e nja d ika n ta na h te rse b ut m e nja d i se ma kin m a ha l
5 Ja ra k ke te m p a t ke rja
Untuk m e ng e fe ktifka n wa ktu d a n b ia ya tra nsp o rta si d a la m
m e la kuka n a ktifita s d a n rutinita s ke rja se ha ri-ha ri b a nya k o ra ng
m e milih te m p a t ting g a l ya ng b e rd e ka ta n d e ng a n lo ka si
te m p a t m e re ka b e ke rja .
6 Ja ra k ke sa ra na p e nd id ika n
Pe nting nya sa ra na p e nd id ika n se hing g a ke b e ra d a a nya
260
Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na
Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la
d iha ra p ka n tid a k te rla lu ja uh d a ri lo ka si p e rum a ha n.
f. Ke te rse d ia a n fa silita s
1 Ja ring a n a ir b e rsih
Sua tu p e rum a ha n ha rus d ile ng ka p i d e ng a n siste m
ja ring a n a ir b e rsihnya untuk m e m e nuhi ke b utuha n
p e ng huninya a ka n a ir b e rsih.
2 Ja ring a n listrik
Ke te se d ia a n ja ring a n listrik se ka ra ng ini sa ng a t p e nting
ka re na ha m p ir se m ua ke b utuha n d a n ke g ia ta n
m a nusia tid a k le p a s d a ri p e ng g una a n e ne rg i listrik.
Se hing g a sua tu p e rum a ha n ha rus m e nye d ia ka n ja ring a n
listrik ya ng b a ik.
3 Ja ring a n te le fo n
De wa sa ini syste m ko m unika si sud a h m e nja d i ke b utuha n ya ng
vita l b a g i m a sya ra ka t se hing g a ke b e ra d a a n fa silita s ini ha rus
m e nja d i p e rha tia n p e nting b a g i se m ua p iha k. Lo ka si p e rum a ha n
ha rus m e m iliki ja ring a n te le fo n a ta u te rja ng ka u o le h sa lura n
te le p o n se lulue r se hing g a ke b utuha n a ka n ko m unika si
d a p a t te rp e nuhi.
4 Sa ra na p e nd id ika n
Ling kung a n p e rum a ha n ya ng stra te g is d a n b a nya k m e na rik
p e rm inta a n a d a la h p e rum a ha n ya ng d ile ng ka p i d e ng a n sa ra na
p e nd id ika n a ta u b e ra d a tid a k ja uh d a ri lo ka si p e nd id ika n.
5 Te m p a t ib a d a h
Se b a g a i m a sya ra ka t ya ng b e ra g a m a te ntunya
ke te rse d ia a n sa ra na ib a d a h sa ng a t p e nting d a la m
m e la ksa na ka n ib a d a h se sua i d e ng a n ke p e rc a ya a n d a n
ke ya kina n m e re ka .
6 Pe la ya na n ke se ha ta n
Ke te rse d ia a n fa silita s p e la ya na n ke se ha ta n m e stinya d a p a t
d ija ng ka u d a ri lo ka si p e rum a ha n se hing g a m e m ud a hka n
m a sya ra ka t untuk m e m e nuhi ke b utuha n a ka n p e la ya na n
ke se ha ta n b a ik itu p o sya nd u, p uske sm a s a ta up un rum a h sa kit.
7 Pusa t p e rb e la nja a n
Ad a nya p usa t p e rb e la nja a n se p e rti swa la ya n a ta up un
sup e rm a rke t a ka n m e m ud a hka n m a sya ra ka td a la m m e m e nuhi
b e rb a g a i ke b utuha nnya . Ke b e ra d a a n p usa t p e rb e la nja a n
ini jug a m e m b e ri d a m p a k e ko no mi te rha d a p nila i ta na h
d a n b a ng una n.
8 Te m p a t b e rm a in a na k-a na k
Fa silita s ini b ia sa nya m e rup a ka n fa silita s p e nunja ng ya ng sifa tnya
swa d a ya a rtinya ke b e ra d a a nya tid a k le p a s d a ri p e ra na n
m a sya ra ka t itu se nd iri untuk m e ng a ko m o d ir ke b utuha n a na k-
a na k ya ng b e ra d a d i ling kung a n p e rum a ha n te rse b ut.
9 Sa ra na o la hra g a
Da la m ling kung a n p e rum a ha n sa ra na o la hra g a c ukup p e nting
untuk m e nc ip ta ka n m a sya ra ka t ya ng m e miliki p o la hid up se ha t.
Ke b e ra d a a n sa ra na o la hra g a d a la m ling kung a n p e rum a ha n
d a p a t m e m ud a hka n m a sya ra ka t untuk m e la kuka n ke g ia ta n
o la hra g a d a n d a p a t m e nja d i sa la h sa tu instrum e nt d a la m
inte ra ksi so sia l m a sya ra ka t d a la m ling kung a n p e rum a ha n te rse b ut.
10 Sa ra na ke b e rsiha n d a n
p e rsa m p a ha n Ke b e rsiha n ling kung a n
p e rum a ha n tid a k le p a s d a ri ke sa d a ra n p e ng huninya d a n
d itunja ng o le h ke te rse d ia a n fa silita s ke b e rsiha n te ruta m a
te m p a t p e m b ua ng a n sa m p a h. Pe rum a ha n ya ng b e rsih a ka n
261
Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269
m e m b e r d a m p a k ya ng b a ik te rha d a p nila i jua lnya .
3. Me to d e Pe ne litia n
