Tinja ua n Pusta ka

Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la

2. Tinja ua n Pusta ka

2.1 Ta na h d a n Ba ng una n Ta na h a rti la ha n site a d a la h p e rm uka a n d a ra ta n d e ng a n ke ka ya a n b e nd a p a d a t, c a ir d a n g a s, se d a ng ka n ta na h so il ya ng d im a ksud d a la m ha l ini a d a la h b e nd a ya ng b e rwujud p a d a t, c a ir d a n g a s ya ng te rsusun o le h b a ha n o rg a nik d a n a no rg a nik ya ng te rd a p a t d a la m ta na h. Ta na h b a nya k d ija d ika n se b a g a i b a ra ng inve sta si ya ng m e ng untung ka n d a n se ka lig us m e nd o ro ng untuk m e la kuka n sp e kula si ka re na d i sa tu a sp e k ke te rse d ia a n la ha n te rse b ut, se d a ng ka n d i a sp e k la in p e rm inta a n a ka n la ha n se m a kin b e rta m b a h te rus, se hing g a m e ng a kib a tka n nila i ta na h m e nja d i m a ha l te ruta m a b ila b e rd e ka ta n d e ng a n p usa t-p usa t ko ta Ec ke rt 1990. Ta na h m e m p unya i ke kua ta n e ko no m is d i m a na nila i a ta u ha rg a ta na h sa ng a t te rg a ntung p a d a p e na wa ra n d a n p e rm inta a n. Da la m ja ng ka p e nd e k p e na wa ra n sa ng a t ine la stis, ini b e ra rti ha rg a ta na h p a d a wila ya h te rte ntu a ka n te rg a ntung p a d a fa kto r p e rm inta a n, se p e rti ke p a d a ta n p e nd ud uk d a n ting ka t p e rtum b uha nnya , ting ka t ke se m p a ta n ke rja d a n ting ka t p e nd a p a ta n m a sya ra ka t se rta ka p a sita s siste m tra nsp o rta si d a n ting ka t suku b ung a Ec ke rt 1990. Ta na h d a n b a ng una n se b a g a i b e nd a ya ng d a p a t m e m e nuhi ke b utuha n hid up m a nusia m e m iliki nila i ya ng m e m b ua tnya m e nja d i b e ra rti b a g i m a nusia . Nila i ta na h d a n b a ng una n b a g i m a nusia d a p a t d ita nd a i a d a nya 5 c iri ta na h d a n b a ng una n, ya ng d a p a t d ising ka t se b a g a i DUST + V Ma riho t P. Sia ha a n 2003 . C iri ini m e lip uti a d a nya p e rm inta a n a ka n ta na h d a n b a ng una n d e m a nd , a d a nya ke g una a n ta na h d a n b a ng una n b a g i p e m iliknya utility, ta na h d a n b a ng una n m e m iliki ke la ng ka a n sc a rc ity , ta na h d a n b a ng una n d a p a t d ip ind a hta ng a nka n a ta u d ia lihka n tra nsfe ra b ility, se rta ta na h d a n b a ng una n d a p a t d inila i d e ng a n ua ng va lua b le . 2.2 Nila i la ha n d a n b a ng una n Nila i p a sa r a d a la h p e rkira a n jumla h ua ng p a d a ta ng g a l p e nila ia n, ya ng d a p a t d ip e ro le h d a ri tra nsa ksi jua l b e li a ta u ha sil p e nuka ra n sua tu a se t, a nta ra p e m b e li ya ng b e rm ina t m e m b e li d e ng a n p e njua l ya ng b e rmina t m e njua l, d a la m sua tu tra nsa ksi b e b a s ika ta n, ya ng p e na wa ra nnya d ila kuka n se c a ra la ya k, d i m a na ke d ua p iha k se tia p m e ng e ta hui, b e rtind a k ha ti-ha ti d a n ta np a p a ksa a n. Me nurut Wa lc o t 1987 a d a p un Fa kto r-Fa kto r Nila i a d a la h a Ke g una a n Ke m a m p ua n untuk m e m e nuhi ke ing ina n d a n ke b utuha n m a nusia , b Ke la ng ka a n Ke kura ng a n p a so ka n b a ra ng se c a ra re la tif te rha d a p p e rm inta a nnya c Ke ing ina n Ke ing ina n p e m b e li a ta s se b ua h b a ra ng untuk m e m e nuhi ke b utuha n m a nusia , d a n d Da ya Be li Ke m a m p ua n d a ri ind ivid u a ta u ke lo m p o k untuk b e rp a rtisip a si d i p a sa r d e ng a n m e nye rta ka n ua ng tuna i m a up un se sua tu ya ng se ta ra . Da la m m e la kuka n p e nila ia n te rha d a p ta na h d a n b a ng una n p a d a sua tu ka wa sa n te ntunya tid a k le p a s d a ri nila i ya ng m e le ka t p a d a ta na h d a n b a ng una n te rse b ut b e rd a sa rka n fa kto r- fa kto r ya ng m e m p e ng a ruhinya . Se hing g a p e rlu d ic e rm a ti p e rp a d ua n nila i a nta ra ke d ua nya . a . Nila i la ha n La ha n a ta u ta na h m e rup a ka n sua tu sum b e r d a ya ya ng m e nye d ia ka n rua ng a n sp a c e ya ng d a p a t m e nd ukung se m ua ke b utuha n m a khluk hid up . Pa d a d a sa rnya rua ng a n ya ng d ise d ia ka n sa ng a t te rb a ta s, se m e nta ra itu ke b utuha n a ka n ta na h m e m p unya i ke c e nd e rung a n ya ng te rus m e ning ka t d a ri ta hun ke ta hun, b a ik 253 Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269 untuk ke b utuha n p e rum a ha n, p e rta nia n, ind ustri d a n la in se b a g a inya . Ha l inila h ya ng m e nuntut p e rke m b a ng a n te o ritis nila i ta na h. Nila i ta na h m e m p unya i d e finisi a ta u p e ng e rtia n b e rm a c a m -m a c a m te rg a ntung p a d a ko nte ks d a n tujua nnya se rta sud ut p a nd a ng nya . Nila i ta na h se c a ra d e finisi d ia rtika n se b a g a i ke kua ta n nila i d a ri ta na h untuk d ip e rtuka rka n d e ng a n b a ra ng la in. Se b a g a i c o nto h ta na h ya ng m e m p unya i p ro d uktivita s re nd a h se p e rti ta na h p a d a ng rum p ut re la tif le b ih re nd a h nila inya ka re na ke te rb a ta sa n d a la m p e ng g una a nnya . Se d a ng ka n nila i p a sa r ta na h d id e finisika n se b a g a i ha rg a ya ng d iukur d a la m sa tua n ua ng ya ng d ike he nd a ki o le h p e njua l d a n p e m b e li. Fa kto r no n-m a nusia b e rke na a n d e ng a n e kste rna lita s ya ng d ite rim a o le h ta na h te rse b ut. Jika e kste rna lita s b e rsifa t p o sitif, se p e rti d e ka t d e ng a n p usa t p e re ko no m ia n, b e b a s b a njir, ke p a d a ta n p e nd ud uk, d a n a d a nya sa ra na ja la n, m a ka ta na h a ka n b e rnila i ting g i jika d ib a nd ing ka n d e ng a n ta na h ya ng tid a k m e ne rim a e kste rna lita s, m e skip un lua s d a n b e ntuk ta na h itu sa m a . Jika ta na h m e ne rim a e kste rna lita s ya ng b e rsifa t ne g a tif, se p e rti d e ka t d e ng a n sa m p a h, ja uh d a ri p usa t ko ta p e re ko no m ia n, tid a k b e b a s b a njir, m a ka ta na h a ka n b e rnila i re nd a h jika d ib a nd ing ka n d e ng a n ta na h ya ng tid a k m e ne rima e kste rna lita s ya ng ne g a tive Pe a rc e a nd Turne r 1990 . Nila i ta na h d a la m ko nte ks p a sa r p ro p e rti a d a la h nila i p a sa r wa ja r ya itu nila i ya ng d ite ntuka n a ta u d ite ta p ka n o le h p e m b e li ya ng ing in m e m b e li se sua tu d a n p e njua l ing in m e njua l se sua tu b e rd a sa rka n p e rse tujua n a ta u ke se p a ka ta n ke d ua b e la h p iha k d a la m ko nd isi wa ja r ta np a a d a te ka na n d a ri p iha k lua r p a d a p ro se s tra nsa ksi jua l b e li se hing g a te rja d i ke m ufa ka ta n. Pe m b e li d a n p e njua l m e m p unya i te ng g a ng wa ktu ya ng c ukup a ta s p ro p e rti ya ng d ip e rjua lb e lika n d a n b e rtind a k untuk ke p e nting a n se nd iri. Nila i p a sa r p a d a d a sa rnya m e nc e rm inka n ha rg a ya ng te rb a ik a ta s sua tu p ro p e rti p a d a sua tu wa ktu, te m p a t d a n ke a d a a n a ta u ko nd isi p a sa r te rte ntu. Ha l ini se ja la n d e ng a n p e ng e rtia n nila i m e nurut Ec ke rt 1990 ya ng m e nye b utka n b a hwa nila i m e rup a ka n sua tu wa ktu ya ng m e ng g a m b a rka n ha rg a a ta u nila i ua ng d a ri p ro p e rti, b a ra ng a ta u ja sa b a g i p e m b e li d a n p e njua l. Da ri b e b e ra p a p e ng e rtia n d a p a t d isim p ulka n b a hwa nila i ta na h a d a la h ukura n ke m a m p ua n ta na h untuk m e ng ha silka n a ta u m e m p ro d uksi se sua tu se c a ra la ng sung m e m b e rika n ke untung a n e ko no m is. Da la m ko nte ks p a sa r p ro p e rti nila i ta na h sa m a d e ng a n ha rg a p a sa r ta na h te rse b ut m isa lnya ha rg a p a sa r ta na h ting g i m a ka nila i ta na hnya jug a ting g i d e mikia n p ula se b a liknya . b . Nila i b a ng una n Da la m p e ne ntua n nila i b a ng una n ya ng d ila kuka n se c a ra m a sa l, m a ka p e la ksa na a n p e nila ia n d im ula i d e ng a n p e nyusuna n Da fta r Bia ya Ko m p o ne n Ba ng una n DBKB. Untuk m e nyusun a ta u m e m b ua t DBKB d ig una ka n m e to d e surve y kua ntita s te rha d a p m o d e l b a ng una n ya ng d ia ng g a p d a p a t m e wa kili ke lo m p o k b a ng una n te rse b ut d a n d inila i d e ng a n d a sa r p e rhitung a n a na lisis BO W. Bia ya ko m p o ne n b a ng una n p e rlu d ike lo mp o kka n ke d a la m b ia ya ko m p o ne n uta m a , ko m p o ne n m a te ria l d a n ko m p o ne n fa silita s b a ng una n. 254 Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la 1 Ko m p o ne n uta m a a d a la h ko m p o ne n struktur ra ng ka b a ng una n ya ng te rd iri d a ri fo nd a si, p la t la nta i, ko lo m , b a lo k, ta ng g a , d ind ing g e se r. Struktur b a ng una n b a wa h ta na h b a se m e n d a la m p e rhitung a nnya d ike lua rka n d a ri struktur uta m a . 2 Ko m p o ne n m a te ria l a d a la h ko m p o ne n p e la p is kulit struktur ra ng ka b a ng una n. 3 Ko m p o ne n fa silita s a d a la h ko m p o ne n p e le ng ka p fung si b a ng una n. Nila i jua l O b je k Pa ja k NJO P b a ng una n d ite ntuka n b e rd a sa rka n p a d a 1 Ke la s tip e b inta ng d a ri b a ng una n, 2 Ko m p o ne n uta m a b a ng una n, 3 Ko m p o ne n m a te ria l b a ng una n, 4 Ko m p o ne n fa silita s b a ng una n, 5 Ko m p o ne n fa silita s ya ng p e rlu d isusutka n, 6 Pe nyusuta n, 7 Ko m p o ne n fa silita s ya ng tid a k d isusutka n, d a n 8 Ka p a sita s d a n le ta k khusus untuk ta ng ki. Ting ka t p e nyusuta n b a ng una n b e rd a sa rka n um ur e fe kif, ke lua sa n d a n ko nd isi b a ng una n. Um ur e fe ktif b a ng una n se c a ra um um a d a la h se b a g a i b e rikut : Um ur e fe ktif= Ta hun p a ja k – Ta hun d ib a ng un ..............................1 Bila ta hun d ire no va si te risi: Um ur e fe ktif = Ta hun Pa ja k - Ta hun Re no va si ...............................2 Untuk b a ng una n-b a ng una n b e rting ka t ing g i d a n b a ng una n- b a ng una n e kslusif la innya se p e ti g e d ung p e rka nto ra n, ho te l, a p a rte m e n, d a n la in-la in, p e ne ntua n um ur e fe ktifnya d a p a t d iliha t p a d a p e rsa m a a n: Um ur e fe ktif=1 3Ta hun p a ja k – Ta hun d ib a ng un + 2 Ta hun p a ja k – Ta hun re no va si ..................................3 Da la m p e ne ntua n nila i b a ng una n d ip e rhitung ka n fa kto r p e nyusuta n. Fa kto r p e nyusuta n d ite ntuka n b e rd a sa rka n p e ng e lo m p o ka n b e sa rnya b ia ya p e m b ua ta n p e ng g a nti b a ru b a ng una n p e rm e te r p e rse g i, um ur e fe ktif d a n ko nd isi b a ng una n p a d a um um nya d a n d itua ng ka n d a la m d a fta r p e nyusuta n. Dire kto ra t je nd e ra l p a ja k b um i d a n b a ng una n, 1998 2.3 Rum a h Tip e se d e rha na Ko m p o ne n p e rum a ha n b a ng una n rum a h ya ng le ng ka p d e ng a n infra struktur ya ng c ukup , p e na ta a n ya ng b a ik d a n struktur ko nstruksi ya ng kua t. PU C ip ta Ka rya , 1999. Pe rum a ha n a d a la h ke lo m p o k rum a h ya ng b e rfung si se b a g a i ling kung a n te m p a t ting g a l ling kung a n hunia n ya ng d ile ng ka p i d e ng a n sa ra na d a n p ra sa ra na ling kung a n. C ip ta Ka rya ; 1992 Rum a h a d a la h b a ng una n ya ng b e rfung si se b a g a i te m p a t ting g a l a ta u hunia n d a n sa ra na p e m b ina a n ke lua rg a d a n ya ng d im a ksud d e ng a n rum a h se d e rha na a d a la h rum a h ya ng tid a k b e rsusun d e ng a n lua s la nta i b a ng una n tid a k le b ih d a ri 70 m ², ya ng d ib a ng un d i a ta s ta na h d e ng a a n lua s ka ve ling 54 m ²sa m p a i d e ng a n 200 m ², d a n b ia ya p e m b a ng una n p e r m ² tid a k m e le b ihi d a ri ha rg a sa tua n p e r m ² te rting g i untuk p e m b a ng una n rum a h d ina s C ip ta Ka rya tip e C ya ng b e rla ku.Tip e rum a h se d e rha na m e lip uti rum a h se d e rha na 255 Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269 tip e b e sa r, rum a h se d e rha na tip e ke c il, rum a h sa ng a t se d e rha na d a n ka ve ling sia p b a ng un. Ya ng d im a ksud d e ng a n rum a h tip e ke c il a d a la h rum a h d e ng a n lua s la nta i b a ng una n 21 m ² sa m p a i d e ng a n 36 m ² d a n se kura ng -kura ng nya m e m iliki ka m a r m a nd i d e ng a n WC d a n rua ng se rb a g una . Pe ne litia n ini fo kus p a d a p e nila ia n ke p ua sa n tip e rum a h se d e rha na , d a n b e rd a sa rka n Ke p utusa n Me nte ri Ne g a ra Pe rum a ha n Ra kya t No .04 KPTS BKP4N 1995 p e ng e rtia n rum a h se d e rha na tip e b e sa r a d a la h rum a h ya ng d ib a ng un d ia ta s ta na h d e ng a n lua s ka vling a nta ra 54 m ² sa m p a i 200 m ² d a n b ia ya b a ng una n p e r m ² tid a k m e le b ihi d a ri ha rg a sa tua n p e r m ² te rting g i untukp e m b a ng una n p e rum a ha n d ina s p e m e rinta h ke la s C ya ng b e rla ku d e ng a n lua s la nta i b a ng una n 36 m ² sa m p a i d e ng a n 70 m ² d a n se kura ng -kura ng nya m e m iliki ka m a r m a nd i a ta u ka kus. Bila d ika ji m e la lui p e ng e rtia n ya ng te rtua ng d a la m Und a ng -Und a ng No . 4 Ta hun 1992 te nta ng p e rum a ha n d a n Pe rm ukim a n, p e rum a ha n a d a la h ke lo m p o k rum a h ya ng b e rfung si se b a g a i ling kung a n te m p a t ting g a l a ta u ling kung a n hunia n ya ng d ile ng ka p i d e ng a n p ra sa ra na d a n sa ra na ling kung a n. Sa stra d a n Ma rlina ; 2005 Untuk m e m b ua t se b ua h p e re nc a na a n p e rum a ha n ya ng b e tul-b e tul d a p a t m e nja wa b tuntuta n p e m b a ng una n p e rum a ha n d a n p e rm ukim a n m a ka p e rlu d ip e rtim b a ng ka n se c a ra m a ta ng a sp e k-a sp e k p e re nc a na a nnya . Asp e k- a sp e k ya ng m e nd a sa ri p e re nc a na a n p e rum a ha n te rse b ut a d a la h : 1 Ling kung a n Ha l uta m a ya ng ha rus d ip e rtim b a ng ka n d a la m p e re nc a na a n p e rum a ha n a d a la h m a na je m e n ling kung a n ya ng b a ik d a n te ra ra h, ka re na ling kung a n sua tu p e rum a ha n m e rup a ka n fa kto r ya ng sa ng a t m e ne ntuka n d a n ke b e ra d a a nnya tid a k b o le h d ia b a ika n. Ha l te rse b ut d a p a t te rja d i ka re na b a ik b uruknya ko nd isi ling kung a n a ka n b e rd a m p a k te rha d a p p e ng huni p e rum a ha n. Ap a b ila te rnya ta d a ya d ukung a la m i ling kung a n sud a h tid a k d a p a t m e ng im b a ng i la g i m a ka p e rlu d ila kuka n inve sta si tre a tm e nt ling kung a n, a g a r ke le sta ria n ling kung a n d a p a t te rc ip ta . De ng a n a d a nya up a ya te rse b ut m a ka p e m b a ng una n p e rum a ha n tid a k a ka n m e nim b ulka n d a m p a k ya ng ne g a tive , te ruta m a b a g i ling kung a n p e rum a ha n te rse b ut. 2 Da ya Be li Affo rd a b ility Pe re nc a na a n b a ng una n d iha ra p ka n d a p a t m e nd ukung te rc a p a inya tujua n p e m b a ng una n ya ng te la h d ic a na ng ka n se sua i d e ng a n p ro g ra m nya . Di d a la m p e re nc a na a n p e rum a ha n se la lu d ip ikirka n ke se sua ia n a nta ra ukura n b a ng una n, ke b utuha n rua ng , ko nstruksi b a ng una n, m a up un b a ha n b a ng una n ya ng d ig una ka n d e ng a n ja ng ka ua n p e la ya na nnya . Ha l ini p e rlu d ia ntisip a si m e ng ing a t ke m a m p ua n ra ta -ra ta ke m a m p ua n d a ya b e li m a sya ra ka t p a d a wila ya h ya ng sa tu d e ng a n ya ng la in tid a k sa m a . Ba hka n jika m e liha t d a ta te nta ng ke b utuha n a ka n rum a h ting g a l d i Ind o ne sia se c a ra um um , m a ka ke m a m p ua n m a sya ra ka t untuk m e m b e li rum a h m a sih b e ra d a d i b a wa h g a ris ke m a m p ua n sta nd a r. Fa kto r ya ng m e m p e ng a ruhi d a ya b e li m a sya ra ka t a nta ra la in : a Pe nd a p a ta n p e r ka p ita se b a g ia n b e sa r m a sya ra ka t ya ng m a sih re la tif re nd a h d i b a wa h sta nd a r. b Ting ka t p e nd id ika n se b a g ia n b e sa r m a sya ra ka t, te ruta m a d i d a e ra h p e d e sa a n, m a sih re la tive re nd a h. c Pe m b a ng ua na n ya ng b e lum m e ra ta p a d a b e rb a g a i d a e ra h 256 Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la se hing g a m e m ic u tim b ulnya ke se nja ng a n so sia l d a n e ko no m i, d im a na ha l ini b e rd a m p a k te rha d a p e rsa ing a n a nta ra g o lo ng a n ya ng b e rp e ng ha sila n re nd a h, se o la h-o la h fa silita s d a n ke m a jua n p e m b a ng una n p e m b a ng una n te rm a suk p e rum a ha n ha nya d a p a t d inikm a ti o le h ka um ya ng b e rp e ng ha sila n ting g i sa ja . d Situa si p o litik d a n ke a m a na n ya ng c e nd e rung tid a k sta b il m a sya ra ka t untuk b e rinve sta si d a n m e ng e m b a ng ka n m o d a l. e Infla si ya ng ting g i ya ng m e nye b a b ka n na iknya ha rg a b a ha n b a ng una n, ya ng b e rd a m p a k d e ng a n m e la m b ung nya ha rg a rum a h, b a ik untuk ka te g o ri rum a h se d e rha na , m e ne ng a h, m a up un m e wa h. Untuk itu p e nye d ia a n fa silita s p e rum a ha n he nd a knya d ise sua ika n d e ng a n ke m a m p ua n ke lua rg a ya ng a ka n m e ne m p a tinya , ka re na e ko no m i ke lua rg a ya ng sa tu d e ng a n ya ng la in tid a k sa m a . 3 Ke le m b a g a a n Ke b e rha sila n p e m b a ng una n p e rum a ha n d a la m sua tu wila ya h, b a ik d ip e rko ta a n m a up un d i p e d e sa a n, tid a k te rle p a s d a ri p e ra n p e m e rinta h se b a g a i p iha k ya ng b e rke wa jib a n untuk m e ng a ra hka n, m e m b im b ing se rta m e nc ip ta ka n sua sa na ya g ko nd usif b a g i te rc ip ta nya ke b e rha sila n itu. Ma sya ra ka t se b a g a i p e la ku uta m a p e m b a ng una n m e m e g a ng p e ra na n p e ntig d a la m se tia p p ro g ra m p e m b a ng una n ya ng d ija la nka n. Ap a b ila d ika ji le b ih ja uh la g i te nta ng unsure p e la ku p e m b a ng una n p e rum a ha n, m a ka p e ra n swa sta d a la m ha l ini p e ng e m b a ng ko ntra kto r sa ng a tla h m e ne ntuka n te rc ip ta nya a ra h d a n la ju p e m b a ng una n m e nuju m a sya ra ka t ya ng a d il d a n se ja hte ra d e ng a n te rc ukup inya se g a la ke b utuha n, te rm a suk ke b utuha n p e rum a ha n. 2.4. Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i La ha n d a n Ba ng una n Be b e ra p a fa kto r ya ng m e m p e ng a ruhi nila i jua l la ha n d a n b a ng una n ya itu : a . Fa kto r fisik 1 Ko nd isi Ala m ling kung a n a Struktur Je nis ta na h Je nis ta na h te ntunya d a p a t m e m b e ri p e ng a ruh te rha d a p nila i jua l la ha n te rse b ut. Ta na h b e rp a sir a ka n m e m iliki ha rg a ya ng b e rb e d a d e ng a n ta na h b e ra wa a ta u ta na h b e rg a m b ut. b Te m p e ra tur suhu Nila i fisik c e nd e rung d a p a t d ia rtika n se b a g a i fa kto r ya ng d a p a t d iliha t, d ira b a d a n d ira sa ka n. Te m p e ra tur suhu m e rup a ka n fa kto r ya ng d a p a t m e nim b ulka n p e ra sa a n nya m a n p a d a te m p a t ting g a l. Ba nya k o ra ng le b ih m e milih te m p a t ya ng m e m p unya i suhu a ta u ud a ra se juk d ib a nd ing ka n d a e ra h ya ng m e m p unya i ud a ra p a na s a ta up un se b a liknya te rg a ntung p e ng g una a n la ha n te rse b ut. c Ko ntur ke m iring a n ta na h Ko nd isi ta na h ya ng b a ik untuk m e nd irika n b a ng una n rum a h a d a la h ta na h ya ng tid a k te rla lu m iring d a n c e nd e rung d a ta r ka re na untuk m e m p e ro le h ting ka t sta b ilita s ta na h ya ng le b ih b a ik se hing g a b a ng una n ya ng b e rd iri d ia ta s ta na h te rse b ut b isa le b ih a m a n. Untuk ta na h ya ng m e m iliki sta b ilita s re nd a h b ia sa nya d ib e ri 257 Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269 p e rkua ta n ta na h d a n b a ng una n ya ng b e ra d a p a d a ta na h ya ng miring d ib e ri d ind ing p e na ha n. d Be b a s b a njir Ko nd isi la ha n ya ng b e b a s b a njir m e nja d i p e rha tia n p e nting d a la m m e ne ntuka n lo ka si se b a g a i te m p a t ting g a l untuk m e m e nuhi a sp e k ke nya m a na n d a n ke se la m a ta n. Te ntunya se tia p lo ka si te m p a t ting g a l ha rus b e tul-b e tul b e ra d a p a d a lo ka si ya ng b e b a s a ka n b e nc a na b a njir. 2 Lua s ta na h d a n b a ng una n Se m a kin lua s ta na h d a n b a ng una n m a ka se m a kin b e sa r p ula nila i jua lnya . 3 De sa in b a ng una n Ba ng una n rum a h ya ng id e a l a d a la h b a ng una n ya ng d id e sa in se sua i d e ng a n p e runtuka nnya d a n m e m e nuhi a sp e k ke kua ta n, kua lita s d a n a sp e k ke ind a ha nnya . Rum a h ya ng se p e rti ini te ntunya m e m iliki nila i jua l ya ng le b ih b a ik. 4 Po sisi le ta k b a ng una n te ng a h sud ut Ad a nya p e ng a ruh p o sisi le ta k b a ng una n p a d a lo ka si p e rum a ha n d ika re na ka n p e rb e d a a n lua s la ha n p a d a sua tu b lo k p e rum a ha n. Rum a h ya ng b e ra d a p a d a sud ut d a n te ng a h d i sua tu b lo k p e rum a ha n b ia sa nya m e m p unya i lua s la ha n ya ng b e rb e d a . Rum a h ya ng te rle ta k p a d a sud ut ja la n p a d a sua tu b lo k p e rum a ha n b ia sa nya m e m p unya i la ha n ya ng se d ikit le b ih b e sa r d a n stra te g is d ib a nd ing ka n rum a h ya ng b e ra d a d ib a g ia n te ng a h. Ha l inila h ya ng m e nye b a b ka n o ra ng le b ih te rta rik p a d a le ta k rum a h ya ng b e ra d a p a d a sud ut ja la n se hing g a nila inya p un le b ih ting g i d a ri b ia sa nya . b . Fa kto r e ko no mi 1 Pe rminta a n Ta na h m e m p unya i ke kua ta n e ko no m is d i m a na nila i a ta u ha rg a ta na h sa ng a t te rg a ntung p a d a p e na wa ra n d a n p e rminta a n. Da la m ja ng ka p e nd e k p e na wa ra n sa ng a t ine la stis, ini b e ra rti ha rg a ta na h p a d a wila ya h te rte ntu a ka n te rg a ntung p a d a fa kto r p e rm inta a n, se p e rti 1 d a ya b e li m a sya ra ka t, 2 ting ka t p e nd a p a ta n m a sya ra ka t d a n 3 ting ka t suku b ung a Ec ke rt 1990. 2 Pe na wa ra n a Jum la h la ha n ya ng te rse d ia Jum la h ta na h ya ng re la tif te ta p se m e nta ra p e rm inta a n a ka n ta na h ya ng se m a kin m e ning ka t m e m b ua t ta na h m e nja d i b e nd a ya ng la ng ka . Ke la ng ka a n ta na h ini d ita nd a i o le h se m a kin sulitnya m e m p e ro le h ta na h untuk m e m e nuhi ke b utuha n, khususnya d i ko ta b e sa r d i te m p a t la in ya ng te rus m e ng a la m i p e rta m b a ha n p e nd ud uk. Ha l inila h ya ng c e nd e rung m e nye b a b ka n ke na ika n ha rg a ta na h. b Ma nfa a t la ha n Ta na h m e m iliki ke g una a n b a g i se tia p p e m iliknya ka re na se tia p p e m ilik d a p a t m e m a nfa a tka n ta na h untuk m e nd irika n rum a h te m p a t b e rte d uh, d a n b a ng una n la in ya ng p e nting b a g i ke hid up a n p e m ilik d a n o ra ng d i se kita rnya . Pe m ilik ta na h jug a d a p a t m e m a nfa a tka n ta na h se b a g a i fa kto r p ro d uksi, sim b o l sta tus, d a n b e rb a g a i ke g una a n la innya . Se la in ta na h m a ka b a ng una n m e rup a ka n b e nd a ya ng sa ng a t b e rg una b a g i m a nusia ka re na b e rb a g a i a ktivita s 258 Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la m a nusia d ila kuka n d i d a la m b a ng una n. c . Fa kto r so sia l 1 Jum la h p e nd ud uk Jum la h p e nd ud uk b e rd a m p a k te rha d a p b a nya knya p e rm inta a n a ka n sua tu la ha n p a d a p e rum a ha n, ha l ini m e m b e ri p e ng a ruh te rha d a p nila i jua l la ha n d a n b a ng una n p a d a sua tu p e rum a ha n. 2 Ke p a d a ta n p e nd ud uk Ting ka t ke p a d a ta n p e nd ud uk ya ng b e rko re la si d e ng a n jum la h te na g a ke rja , ting ka t up a h, ting ka t p e nd a p a ta n d a n d a ya b e li, te ntunya b e rp e ng a ruh te rha d a p p e rm inta a n d a n p e na wa ra n a ka n p ro d uk b a ra ng a ta u ja sa . 3 Ting ka t p e nd id ika n Ting ka t p e nd id ika n m e rup a ka n sa la h sa tu va ria b le ya ng d a p a t m e nunjukka n ka ra kte ristik p e nd ud uk ya ng ke m ud ia n a ka n m e m b e ntuk sua tu p o la p e ng g una a n ta na h p a d a sua tu wila ya h. Ting ka t p e nd id ika n m a sya ra ka t jug a b e rp e ng a ruh te rha d a p p o la p e nila ia n ta na h d a n b a ng una n. 4 Ting ka t ke ja ha ta n ke a m a na n Pe rum a ha n ya ng ting ka t ke a m a na nnya tid a k te rja m in a ka n m e ng ura ng i mina t m a sya ra ka t untuk m e ne m p a ti p e rum a ha n te rse b ut. Kura ng nya m ina t te rha d a p p e rum a ha n te rse b ut p a stinya nila i jua lnya a ka n se m a kin re nd a h. 5 Po la hid up m a sya ra ka t Da la m ling kung a n m a sya ra ka t te rja d i a ktifita s so sia l ya ng m e m b e ntuk sua tu p o la hid up m a sya ra ka t te rse b ut. Po la hid up m a sya ra ka t ini m e nc e rm inka n ka ra kte ristik p e nd ud uknya ya ng m e lip uti p e rila ku, ting ka t p e nd id ika n, ting ka t e ko no m i m a sya ra ka t d a n ke b utuha nnya . Po la hid up m a sya ra ka t ya ng se d e rha na a ka n b e rd a m p a k te rha d a p p e m a nfa a ta n d a n ke g una a n la ha n d a n b a ng una n. 6 Pe ra tura n p a d a ka wa sa n te rse b ut Se tia p ka wa sa n m e m p unya i c iri d a n ka ra kte ristik te rse nd iri b e g itup un ha lnya d e ng a n ling kung a n p e rum a ha n. Untuk m e nc ip ta ka n ling kung a n ya ng nya m a n d a n a m a n se b a g a i te m p a t ting g a l te ntunya a d a b e b e ra p a ha l p e nting ya ng m e nja d i a tura n d a n te la h d ise p a ka ti b e rsa m a . Ha l ini b ia sa nya m e nja d i p e rtim b a ng a n d a la m m e milih te m p a t ting g a l. d . Fa kto r p e m e rinta h re g ula si ; Pro se s p e rizina n IMB, Und a ng - und a ng Ag ra ria Se rtifika t d a n Pe rp a ja ka n PBB. 1 Untuk m e nja m in ke p a stia n hukum o le h Pe m e rinta h d ia d a ka n p e nd a fta ra n ta na h d ise luruh wila ya h Re p ub lik Ind o ne sia m e nurut ke te ntua n- ke te ntua n ya ng d ia tur d e ng a n Pe ra tura n Pe m e rinta h. 2 Pe nd a fta ra n te rse b ut d a la m a ya t 1 p a sa l ini m e lip uti : a . p e ng ukura n, p e rp e ta a n d a n p e m b ukua n ta na h; 259 Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269 b . p e nd a fta ra n ha k-ha k a ta s ta na h d a n p e ra liha n ha k- ha k te rse b ut; c . p e m b e ria n sura t-sura t ta nd a b ukti ha k, ya ng b e rla ku se b a g a i a la t p e m b uktia n ya ng kua t. 3 Pe nd a fta ra n ta na h d ise le ng g a ra ka n d e ng a n m e ng ing a t ke a d a a n Ne g a ra d a n m a sya ra ka t, ke p e rlua n la lu-linta s so sia l e ko no m is se rta ke m ung kina n p e nye le ng g a ra a nnya , m e nurut p e rtim b a ng a n Me nte ri Ag ra ria . 4 Da la m Pe ra tura n Pe m e rinta h d ia tur b ia ya -b ia ya ya ng b e rsa ng kuta n d e ng a n p e nd a fta ra n te rm a ksud d a la m a ya t 1 d ia ta s, d e ng a n ke te ntua n b a hwa ra kya t ya ng tid a k m a m p u d ib e b a ska n d a ri p e m b a ya ra n b ia ya -b ia ya te rse b ut. Und a ng -Und a ng Po ko k Ag ra ria No . 5 Ta hun 1960. e . Akse sib ilita s 1 Ke te rse d ia a n tra nsp o rta si a ng kuta n um um Ke te rse d ia a n a ng kuta n um um a ka n m e m b e rika n ke m ud a ha n b a g i p e ng huni p e rum a ha n d a la m m e la kuka n p e nc a p a ia n te ha d a p te m p a t-te m p a t untuk m e la kuka n a ktifita s d a n rutinita snya se rta untuk m e m e nuhi ke b utuha nnya . 2 Ko nd isi ja la n a sp a l b e lum Ap a ka h ko nd isi ja la n te se b ut sud a h d i a sp a l a ta u b e lum . Ba ik a ta u b uruknya ko nd isi ja la n m e ne ntuka n ting ka t ke nya m a na n p e ng una ja la n p a d a sua tu p e rum a ha n 3 Le b a r ja la n Ko nd isi ja la n ya ng b a ik sa la h sa tunya d a p a t d iliha t d a ri le b a r ja la nnya , ja la n ya ng le b a r lua s m e m b e rika n ting ka t p e la ya na n ya ng le b ih b a ik b a g i m a sya ra ka t d a la m b e rla lu linta s. Ling kung a n p e rum a ha n ya ng m e m iliki ja la n ya ng le b a r lua s a ka n m e nja d i d a ya ta rik te rse nd iri d a n b e rd a m p a k p o sitif te rha d a p nila i jua l ta na h ya ng b e ra d a d ise kita rnya . 4 Ja ra k ke p usa t ko ta Me nurut vo n Thune n, ke d e ka ta n ta na h d e ng a n d a e ra h p e m a sa ra n, se p e rti ha lnya ka wa sa n p e rko ta a n ya ng m e m iliki jum la h p e nd ud uk ya ng re la tif b a nya k a ka n m e nye b a b ka n nila i m a rg in ke untung a n p e njua la n ta na h m e nja d i le b ih ting g i d b a nd ing ka n lo ka si la in ya ng ja uh d a ri d a e ra h p e m a sa ra n, se p e rti ka wa sa n p e rd e sa a n. Di la in p iha k, ke te rse d ia a n infra struktur d i ka wa sa n p e rko ta a n jug a m e miliki hub ung a n ya ng p o sitif d a n e fe k “ sa ling ke te rg a ntung a n” d e ng a n ha rg a ta na h. Ka wa sa n p e rko ta a n ya ng m e m p unya i d e line a si wila ya h te rte ntu se ring ka li ta na h ya ng a d a d id a la m nya m e nja d i re b uta n d a n a kib a tnya d e ng a n tid a k se imb a ng nya jum la h p e ng g una d a n ke te rse d ia a nnya , m a ka m e nja d ika n ta na h te rse b ut m e nja d i se ma kin m a ha l 5 Ja ra k ke te m p a t ke rja Untuk m e ng e fe ktifka n wa ktu d a n b ia ya tra nsp o rta si d a la m m e la kuka n a ktifita s d a n rutinita s ke rja se ha ri-ha ri b a nya k o ra ng m e milih te m p a t ting g a l ya ng b e rd e ka ta n d e ng a n lo ka si te m p a t m e re ka b e ke rja . 6 Ja ra k ke sa ra na p e nd id ika n Pe nting nya sa ra na p e nd id ika n se hing g a ke b e ra d a a nya 260 Id e ntifika si Fa kto r-fa kto r ya ng Me m p e ng a ruhi Nila i Jua l La ha n d a n Ba ng una n Pa d a Pe rum a ha n Tip e Se d e rha na Fa hira h F., Arm in Ba so ng d a n He rm a nsya h H. Ta g a la d iha ra p ka n tid a k te rla lu ja uh d a ri lo ka si p e rum a ha n. f. Ke te rse d ia a n fa silita s 1 Ja ring a n a ir b e rsih Sua tu p e rum a ha n ha rus d ile ng ka p i d e ng a n siste m ja ring a n a ir b e rsihnya untuk m e m e nuhi ke b utuha n p e ng huninya a ka n a ir b e rsih. 2 Ja ring a n listrik Ke te se d ia a n ja ring a n listrik se ka ra ng ini sa ng a t p e nting ka re na ha m p ir se m ua ke b utuha n d a n ke g ia ta n m a nusia tid a k le p a s d a ri p e ng g una a n e ne rg i listrik. Se hing g a sua tu p e rum a ha n ha rus m e nye d ia ka n ja ring a n listrik ya ng b a ik. 3 Ja ring a n te le fo n De wa sa ini syste m ko m unika si sud a h m e nja d i ke b utuha n ya ng vita l b a g i m a sya ra ka t se hing g a ke b e ra d a a n fa silita s ini ha rus m e nja d i p e rha tia n p e nting b a g i se m ua p iha k. Lo ka si p e rum a ha n ha rus m e m iliki ja ring a n te le fo n a ta u te rja ng ka u o le h sa lura n te le p o n se lulue r se hing g a ke b utuha n a ka n ko m unika si d a p a t te rp e nuhi. 4 Sa ra na p e nd id ika n Ling kung a n p e rum a ha n ya ng stra te g is d a n b a nya k m e na rik p e rm inta a n a d a la h p e rum a ha n ya ng d ile ng ka p i d e ng a n sa ra na p e nd id ika n a ta u b e ra d a tid a k ja uh d a ri lo ka si p e nd id ika n. 5 Te m p a t ib a d a h Se b a g a i m a sya ra ka t ya ng b e ra g a m a te ntunya ke te rse d ia a n sa ra na ib a d a h sa ng a t p e nting d a la m m e la ksa na ka n ib a d a h se sua i d e ng a n ke p e rc a ya a n d a n ke ya kina n m e re ka . 6 Pe la ya na n ke se ha ta n Ke te rse d ia a n fa silita s p e la ya na n ke se ha ta n m e stinya d a p a t d ija ng ka u d a ri lo ka si p e rum a ha n se hing g a m e m ud a hka n m a sya ra ka t untuk m e m e nuhi ke b utuha n a ka n p e la ya na n ke se ha ta n b a ik itu p o sya nd u, p uske sm a s a ta up un rum a h sa kit. 7 Pusa t p e rb e la nja a n Ad a nya p usa t p e rb e la nja a n se p e rti swa la ya n a ta up un sup e rm a rke t a ka n m e m ud a hka n m a sya ra ka td a la m m e m e nuhi b e rb a g a i ke b utuha nnya . Ke b e ra d a a n p usa t p e rb e la nja a n ini jug a m e m b e ri d a m p a k e ko no mi te rha d a p nila i ta na h d a n b a ng una n. 8 Te m p a t b e rm a in a na k-a na k Fa silita s ini b ia sa nya m e rup a ka n fa silita s p e nunja ng ya ng sifa tnya swa d a ya a rtinya ke b e ra d a a nya tid a k le p a s d a ri p e ra na n m a sya ra ka t itu se nd iri untuk m e ng a ko m o d ir ke b utuha n a na k- a na k ya ng b e ra d a d i ling kung a n p e rum a ha n te rse b ut. 9 Sa ra na o la hra g a Da la m ling kung a n p e rum a ha n sa ra na o la hra g a c ukup p e nting untuk m e nc ip ta ka n m a sya ra ka t ya ng m e miliki p o la hid up se ha t. Ke b e ra d a a n sa ra na o la hra g a d a la m ling kung a n p e rum a ha n d a p a t m e m ud a hka n m a sya ra ka t untuk m e la kuka n ke g ia ta n o la hra g a d a n d a p a t m e nja d i sa la h sa tu instrum e nt d a la m inte ra ksi so sia l m a sya ra ka t d a la m ling kung a n p e rum a ha n te rse b ut. 10 Sa ra na ke b e rsiha n d a n p e rsa m p a ha n Ke b e rsiha n ling kung a n p e rum a ha n tid a k le p a s d a ri ke sa d a ra n p e ng huninya d a n d itunja ng o le h ke te rse d ia a n fa silita s ke b e rsiha n te ruta m a te m p a t p e m b ua ng a n sa m p a h. Pe rum a ha n ya ng b e rsih a ka n 261 Jurna l SMARTe k, Vo l. 8 No . 4. No p e m b e r 2010: 251 - 269 m e m b e r d a m p a k ya ng b a ik te rha d a p nila i jua lnya .

3. Me to d e Pe ne litia n