INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG DAN TATA MASSA BANGUNAN

2.8 INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG DAN TATA MASSA BANGUNAN

2.8.1 Intensitas Pemanfaatan Ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang diperbolehkan berdasarkan batasan KDB, KLB, KDH, atau kepadatan penduduk. Pengaturan tingkat kepadatan/intensitas dalam penggunaan lahan pada suatu kawasan perkotaan digunakan KDB dan KLB. Yang dimaksud KDB adalah perbandingan antara luas lantai dasar dengan total luas lahan. Sedangkan KLB adalah perbandingan antara total luas lantai dengan total luas lahan. Kawasan yang memiliki aksesibilitas tinggi seperti Pasar Omele yang berada pada kawasan komersial pada umumnya mempunyai intensitas pembangunan yang tinggi. Dengan demikian angka KLB dan KDB pada kawasan komersial tersebut biasanya juga tinggi jika dibandingkan dengan kawasan lainnya.

Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel di bawah ini tentang kondisi eksisiting intensitas pemanfaatan lahan ruang kawasan perencanaan. Hasil pengamatan lapangan di Kawasan Perkotaan Saumlaki menunjukkan baik ketinggian bangunan, koefisien dasar bangunan, maupun koefisien luas bangunan belum terimplementasi secara baik. Khususnya di kawasan perkotaan dan komersial (perdagangan, pertokoan, pasar) . Sebagian besar bangunan di Kawasan Perkotaan Saumlaki memiliki ketinggian bangunan sangat rendah yaitu terdiri dari 1 lantai dan didominasi oleh bangunan perumahan, peribadatan, terminal dan perkantoran. Sedangkan bangunan yang memiliki ketinggian bangunan 1-2 lantai (ketinggian rendah) baiasanya dimiliki oleh bangunan perdagangan dan jasa.. Rata-rata KDB bangunan di Kawasan Perkotaan Saumlaki adalah 0,7.

Tabel 2.29 Intensitas Bangunan Perkotaan Saumlaki

Intensitas

No Jenis Penggunaan Lahan

1 Perumahan 1 0.75 1.4 2 Peribadatan

1 0.7 0.5-1 3 Pendidikan

2 0.6 0.5 4 Perdagangan (Pertokoan)

2 0.8 1.6 5 Perdagangan (Pasar)

Berdasarkan kriteria penilaian tersebut di atas, ketinggian bangunan di Kawasan Perkotaan Saumlaki mempunyai ketinggian bangunan oleh 1 lantai baik di lingkungan pemukiman lokal ataupun di perumahan. Kondisi eksisting Kawasan Perkotaan Saumlaki memperlihatkan pola ketinggian yang beragam. Khususnya untuk kawasan sepanjang Jalan arteri. Hal ini menyebabkan beragam juga nilai ketinggian bangunan yang turut mempengaruhi angka KDB dan KLB.

Sebaliknya angka KDB dan KLB tersebut dapat menentukan batas ketinggian bangunan. Semakin tinggi di kawasan tersebut semakin memungkinkan dibangun bangunan yang lebih tinggi di kawasan tersebut. Sebaliknya semakin tinggi angka KDB semakin rendah kemungkinan dibangun bangunan yang lebih tinggi. Batas ketinggian bangunan di suatu kawasan dapat ditentukan dengan membagi angka KLB dengan KDB dan mengalikannya dengan rata – rata tinggi bangunan.

2.8.1.1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka prosentase berdasarkan perbandingan

antara seluruh luas lantai dasar bangunan dengan luas lahan perpetakan. KDB diperlukan untuk membatasi luas lahan yang tertutup perkerasan, sebagai upaya melestarikan ekosistem, sehingga dalam lingkungan yang bersangkutan sisa tanah sebagai ruang terbuka masih menyerap/mengalirkan air hujan ke dalam tanah. Koefisien dasar bangunan untuk perdagangan dan jasa ditetapkan sebesar 80% agar memungkinkan pembentukan ruang-ruang terbuka publik maupun semi-publik yang cukup besar.

2.8.1.2 Koefisien Lantai Bangunan Definisi Koefesien Lantai Bangunan (KLB) Blok Peruntukan adalah rasio

perbandingan lahan blok peruntukan dengan luas lahan keseluruhan blok peruntukan. Batasan KLB dinyatakan dalam desimal. Kondisi wilayah perencanaan secara keseluruhan perbandingan lahan blok peruntukan dengan luas lahan keseluruhan blok peruntukan. Batasan KLB dinyatakan dalam desimal. Kondisi wilayah perencanaan secara keseluruhan

Pembatasan mengenai ketinggian bangunan dilakukan pada kondisi tertentu, yaitu : • Kawasan yang terletak dalam wilayah terbang disekitar landasan pesat udara; • Kawasan di bawah jaringan listrik tegangan tinggi; • Kawasan bahaya bencana seperti : gempa, tanah labil, pada daerah lereng; • Kawasan pengembangan khusus yang ditetapkan demi kepentingan keamanan

negara (militer); • Pengaturan ketinggian bangunan bagi aktivitas pedagangan, jasa perkantoran,

pergudangan, permukiman dan aktivitas lainnya harus tetap memperhatikan proporsi tinggi bangunan dengan jarak bangunan terhadap jalan sehingga dapat menghasilkan wujud visual yang baik.

2.8.1.3 Koefisien Tapak Basement Koefisien Tapak Basement (KTB) adalah angka prosentase berdasarkan perbandingan

antara luas proyeksi tapak basement bangunan terhadap luas lahan. Kebutuhan basement ditaksir berdasarkan rencana peruntukan lahan, ketentuan teknis, dan kebijakan / peraturan pemda setempat.

KTB di seluruh kawasan ini ditetapkan sama dengan nilai KDB, dengan pertimbangan bahwa luas lahan di luar bangunan seluruhnya diperuntukkan bagi peresapan air hujan. Pertimbangan lainnya adalah sedikitnya penggunaan basement di kawasan ini, sehingga pengaturan KTB tidak dipandang krusial.

2.8.2 Bentuk dan Arsitektur Bangunan

Suatu desain kawasan dalam perwujudannya harus memperlihatkan suatu keunikan yang dapat menjadi image bagi kawasan tersebut, sehingga selain bermakna secara fungsional, kawasan tersebut juga bermakna secara visual. Makna secara visual artinya kawasan tersebut dapat mudah diingat, dilihat, dimengerti dan dipahami. Dalam rangka pengembangan Kawasan Perkotaan Saumlaki, kriteria desain yang akan diwujudkan harus digali dari budaya setempat yang dipadukan dengan fungsi kawasan yang dielaborasi Suatu desain kawasan dalam perwujudannya harus memperlihatkan suatu keunikan yang dapat menjadi image bagi kawasan tersebut, sehingga selain bermakna secara fungsional, kawasan tersebut juga bermakna secara visual. Makna secara visual artinya kawasan tersebut dapat mudah diingat, dilihat, dimengerti dan dipahami. Dalam rangka pengembangan Kawasan Perkotaan Saumlaki, kriteria desain yang akan diwujudkan harus digali dari budaya setempat yang dipadukan dengan fungsi kawasan yang dielaborasi

Aspek teknis bangunan tidaklah sama untuk setiap fungsi penggunaan, baik dari luas ruang yang dibutuhkan, struktur bangunan serta arsitekturnya. Produk dari rancangan yang baik memiliki arti terciptanya wujud bangunan yang selaras dengan lingkungannya. Terdapat hubungan yang erat dan saling menunjang antara elemen-elemen bangunan dengan lingkungannya. Prinsip arsitektural pada bangunan tidak berdiri sendiri tetapi harus ditunjang oleh kondisi lingkungan yang baik. Rancangan arsitektur yang dibuat akan kurang berarti bila faktor penataan lingkungan diabaikan dan hasilnya akan terlihat menjadi suatu pemandangan yang kontras yang saling berlawanan antara bangunan dengan lingkungannya baik dipandang secara individual maupun dalam skala wilayah perencanaan.

Bentuk massa bangunan merupakan produk dari keseluruhan aspek teknis bangunan. Wujud massa bangunan dengan lingkungannya. Segi arsitektural bangunan akan membentuk suatu ruang pandang yang memberikan karakter pada kawasan secara keseluruhan. Berbagai rancangan arsitektur yang dituangkan pada bangunan merupakan faktor yang akan mendominasi nuansa lingkungan disekitarnya. Perubahan yang akan terus berkembang dalam arsitektur bangunan merupakan gambaran nyata dari perkembangan budaya yang ada di masyarakat. Desain arsitektur bagi setiap fungsi bangunan memiliki karakteristik tersendiri yaitu:

1. Kawasan perdagangan dan jasa. memilki karakteristik desain bangunan yang menonjol sisi aristektur bangunan yang menarik bagi setiap mata memandang. mudah untuk diingat serta memiliki rancangan ruang bangunan yang semaksimal mungkin untuk dimanfaatkan dalam rangka menunjang kegiatan perdagangan yang dilakukan.

2. Kegiatan industri dan pergudangan. pada umumnya lebih mengutamakan rancangan bangunan dengan tingkat efisiensi ruang yang tinggi, keamanan terhadap berbagai bahaya serta ketersediaan ruang gerak yang lebih tertata dalam menunjang aktivita pergudangan.

3. Kegiatan pelayanan masyarakat. Kesehatan memiliki karakteristik rancangan arsitektur bangunan yang dapat memberikan kenyamanan yang maksimal bagi aktivitas yang dilakukan. Berbagai karakteristik arsitektrur bangunan di atas akan membentuk konsep rancangan

bangunan dengan tingkat massa bangunan yang berbeda pula yaitu:

1. Wujud massa bangunan bagi kegiatan perdagangan dan jasa cenderung untuk memaksimalkan luas lantai bangunan yang dapat mencukupi kebutuhan ruangbagi aktivita perdagangan. Dalam kajian yang dilakukan ini, wujud bangunan bagi kegiatan perdagangan yang dimaksud adalah bangunan rumah toko, pertokoan baik yang dibangun secara indivisual maupun yang dibangun dalam suatu kompleks perdagangan yang tersendiri dari banyak bangunan ruko atau kompeks pertokoan.

2. Dengan tingginya aktivitas kegiatan perdagangan dimana aktivitas yang terjadi dapat mendatangkan orang banyak maka rancangan bangunan akan selalu memaksimalkan setiap ruang yang ada untuk menunjang aktivitas tersebut. Tingkat pemanfaatan lahan bagi kegiatan perdagangan lebih tinggi proporsinya dibanding sisa luas lahan terbuka yang ada.

3. Wujud massa bangunan bagi kegiatan industri dan pergudangan terbentuk oleh kebutuhan ruang sebagai tempat penyimpanan barang sementara sebagai bagian dari rangkaian kegiatan pendistribusian barang. Kegiatan pergudangan pada dasarnya adalah merupakan salah satu bagian dari kegiatan perdagangan dalam skala pelayanan yang lebih tinggim. atau dapat dikatakan sebagai rangkaianm pada tahap awal dari pemasaran barang hasil produksi. Hal ini dapat dilihat dimana kegiatan industri dan pergudangan dilakukan oleh pihak

perusahaan pembuat barang atau penunjuk fihak kedua sebagai perwakilan prusahaan untuk memasarkan barang hasil produksi ayang biasanya disebut agen penjualan besar/grosir atau distributor. Melihat besarnya kapasitas barang yang ditampung, maka kebutuhan ruang untuk industri dan pergudangan lebih besar dibanding kegiatan lainnya di kawasan perencanaan. Bentuk bangunan selalu mengutamakan untuk memudahkan proses bongkar muat barang dalam jumlah besar, dimana kendaraan truk besar dapat dengan mudah keluar masuk lokasi gudang. Selain itu juga tersedia ruangan penunjang untuk kegiatan lainnya seperti ruang administrasi (kantor) pos keamanan, lokasi pembuangan sampah non polutan sementara, mushola, ruang makan dan ruang istirahat karyawan, WC dan kamar mandi. Karakter bangunan gudang biasanya merupakan bangunan 1 lantai dengan tinggi antara 5-10 meter dengan luas bangunan lebih dari 600 m2. Kegiatan industri dan pergudangan dapat dilaksanakan di dalam kawasan perencanaan dimana kawasan perencanaan sebagai kawasan ibukota harus memiliki kriteria :

1. Tidak menghalirkan limbah baik padat maupun limbah cair.

2. Tidak menimbulkan gangguan terhadap kebisingan. polusi udara, kerusakan tanah dan rawan terhadap bahaya kebakaran.

3. Berfungsi hanya sebagai tempat penyimpan sementara/sebagai tempat pendistribusian barang dari barang produksi tanpa melakukan tahapan proses produski selanjutnya hal ini dikarenakan wilayah perencanaan bukan peruntukan sebagai zona lokasi kegiatan industri.

4. Wujud bangunan bagi fungsi lainnya seperti bangunan untuk sarana kesehatan dan permukiman merupakan bangunan-bangunan yang diutamakan dapat memberikan kenyaman bagi penghuninya, dimana rancangan interior dan eksterior dibentuk secara arsistik. Karakeristik bangunan umumnya 1-2 lantai dengan luas antara 100-2000 m2 atau lebih.

5. Wujud massa bangunan bagi sarana penunjang di wilayah perencanaan meliputi bangunan sarana peribadatan, pos keamanan, pos polisi, bangunan terminal, halte, selter bis, bangunan pengisian bahan bakar dibuat seesuai dengan ketentuan standar pelayanan yang berlaku dengan pola tersebar di beberapa lokasi yang sesuai menurut peruntukan dan kebutuhannya.

2.8.3 Pemanfaatan Bangunan

Pemanfaatan bangunan di Kawasan Perkotaan Saumlaki sangat bervariatif. Hal ini diakibatkan oleh beragamnya kegiatan masyarakat yang terdapat di Kawasan Perkotaan Saumlaki.

Pemanfaatan bangunan di Kawasan Perkotaan Saumlaki tidak hanya pemanfaatan bangunan yang sesuai dengan fungsi bangunannya seperti halnya bangunan pertokoan dan pergudangan. Akan tetapi banyak pula pemanfaatan bangunan yang seringkali tidak sesuai dengan fungsi bangunan yang ada seperti pamanfaatan bangunan rumah untuk kegiatan perdagangan dan jasa.

Pemanfaatan bangunan yang tidak sesuai dengan fungsi bangunannya banyak terdapat di Kawasan Perkotaan Saumlaki yang tentunya memerlukan penangan dalam hal penertiban.

2.8.4 Bangunan Khusus

Salah satu bangunan khusus yang terdapat di Kawasan Perkotaan Saumlaki adalah bangunan khusus militer baik itu AL maupun AU yang terdapat di Desa Saumlaki dan Desa Lauran.

Bangunan khusus ini berupa markas militer yang berupa perkantoran dan perumahan khusus militer. Bangunan dengan fungsi khusus lainnya yang terapat di Kawasan Perkotaan Saumlaki adalah bangunan RADAR yang terdapat di Desa Lauran.

2.8.5 Wajah Lingkungan

Wajah Lingkungan adalah hasil susunan perletakan massa-massa bangunan pada satu lingkungan yang mempertimbangkan faktor geografi, lingkungan, visual dan fungsional bangunan. Pembatasan gubahan massa disebabkan pula oleh ketentuan intensitas pemanfaatan lahan, aksesibilitas, GSB, KDB, KLB, KDH, ketinggian bangunan, orientasi dan selubung bangunan. Gubahan massa ditentukan hanya di beberapa lokasi yang penting bagi penciptaan image (citra) kawasan. Gubahan massa di Kawasan Perkotaan Saumlaki dibentuk sedemikian rupa agar kesan ruang kawasan perkotaan dan Perdagangan regional menjadi lebih terasa.

Pada pengembangan komersial dengan pola “kantong”, massa bangunan di bagian dalam lahan disusun agar membentuk halaman dalam yang memadai untuk parkir dan penghijauan. Pada pengembangan jenis ini dapat dibuat massa bangunan di atas lorong masuk yang menghubungkan jalan raya dengan halaman dalam, sehingga ada bentuk gerbang yang menandai pintu masuk ke kelompok bangunan komersial ini.

2.8.6 Garis Sempadan Bangunan

Garis sempadan bangunan ini berlaku untuk wilayah–wilayah terbangun di tepi jalan, dengan ketentuan utama, yaitu:

1. Garis sempadan muka bangunan dihitung berdasarkan patokan dari tepi jalan sampai muka bangunan selebar ½ kali lebar jalan;

2. Garis sempadan kiri, kanan dan belakang bangunan diatur kemungkinan kombinasinya. Prinsipnya adalah dalam kondisi paling padat, setidak–tidaknya terdapat dua sisi yang mempunyai jarak 2 meter terhadap batas kapling. Khusus untuk fasilitas perdagangan, sempadan ini dapat disesuaikan dengan cara menetapkan ambang selubung bangunan (building envelope) dalam rencana tersendiri. Untuk kawasan perdagangan dan jasa sepanjang Jalan arteri sekunder garis sempadan

bangunan tidak diperbolehkan 0 (nol) dengan pertimbangan bahwa kawasan tersebut adalah kawasan yang dipadati bangunan–bangunan pertokoan yang secara fungsional lebih baik langsung menghadap ke trotoar jalan raya yang merupakan jalan utama dengan ruang antara berupa halaman. Arcade merupakan salah satu pemecahan alternatif yang disarankan.

Kondisi garis sempadan bangunan di Kawasan Perkotaan Saumlaki berkisar antara 0 -4 meter untuk daerah permukiman.

Tabel 2.30 Garis Sempadan Bangunan di Kawasan Perkotaan Saumlaki

No Guna Lahan

0–1 3 Bangunan Pendidikan

1–5 4 Bangunan Terminal & Pasar

10 10 - 5 Peribadatan