yang berhubungan dengan tugas pendaftaran serta memberikan mimbingan dan menyiapkan bahan penelitian pelaksanaan tugas pejabat pembuat akta
tanah PPAT. Maka bimbingan pengukuran dan pendaftaran tanah, mempunyai tugas kordinasi,
menyusun program dan memberikan bimbingan, pengendalian dan pelayanan di bidang pengukuran dan pendaftaran tanah.
31
C. Proses Pendaftaran Tanah yang Bersetifikat yang Bersetatus Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai 1.
Hak guna bangunan
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
Dengan demikian hak guna bangunan adalah suatu hak memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk dapat mendirikan bangunan diatas tanah yang bukan
miliknya sendri. Hak guna bangunan diatur dalam pasal 35-40 UUPA. Yaitu: a.
Pendaftaran hak guna bangunan Hak guna bangunan termasuk syarat-syarat pemberiannya juga setiap
peralihan dan hapusnya hak guna bangunan harus di daftarkan menurut ketentuan pemerintah. Pendaftaran ini merupakan alat pembukti yang kuat
mengnai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan hakguna
31
H. Ali Achmad Chomzah, SH. Hukum Agraria Pertanahan Indonesia, Jilid 2, Penerbit Prestasi Pustaka Publisher, 2004, hal. 12
bangunan, kecuali dalam hal hak guna bangunan tersebut hapus karena jangka waktunya berakhir.
32
Hak guna bangunan merupakan salah satu hak-hak atas tanah yang bersifat primer, selain hak milik, hak guna usaha, dan hak pakai atas tanah. Perkembangan
hak guna bangunan merupakan hak primer yang mempunyai peranan penting kedua, setelah hak guna usaha setelah hak guna usaha.
Begitu pentingnya hak guna bangunan, maka pemerintah mengaturnya lebih lanjut dalam peraturan pemerintah No 40 tahun 1996 mengatur hak guna bangunan
ini, seiring dengan pesatnya pembangunan perumahan , baik yang dibangun oleh pemerintah maupun pihak suwasta. Oleh karena itu, dalam perkembangan
pembangunan perumahan atau gedung yang semakin marak akhir-akhir ini, objek tanah yang dijadikan sasaran ada tiga, yaitu: Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan,
dan Tanah Hak Milik Pasal 21. Salah satu yang paling mendasar dalam memberikan hak guna bangunan adalah
menyangkut adanya kepastian hukum mengenai jangka waktu pemberiannya. Sehubungan dengan pemberian perpanjangan jangka waktu apabila hak guna
bangunan telah berakhir, maka hak guna bangunan atas tanah Negara, atas permintaan pemegang haknya dapat diperpanjang atau diperbaharui, dengan
memenuhi syarat-syarat sebagai mana yang diatur dalam pasal 26 sebagai berikut:
32
Marihot Pahala Siahaan, SE , Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Teori dan Praktek, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2003, hal. 141-142
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan
tujuan pemberian hak tersebut. b.
Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagaimana disebutkan dalam pasal
19. d.
Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
33
Dari berbagai masalah yang menyangkut tentang hak yang berada di atas tanah terdapat hak guna bangunan. Dalam pemberian hak guna bangunan ini, dapat saja
tanah ini milik orang lain atau dengan kata lain, bangunan ini berdiri bukan di atas tanah yang secara yuridis miliknya.
b. Pemegang hak guna bangunan
Dan suatu pemilikan hak di atas tanah orang lain yang bukan untuk usaha pertanian. Dalam kaitan hak guna bangunan ini yang dapat mempunyai atau
siapa yang berhak mempunyai hak guna bangunan ini adalah sebagai berikut: a.
Warga Negara Indonesia.
33
Supriadi, SH, M.Hum, Hukum Agraria, Jakarta: Sinar Garafika, hal. 116
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesiapasal 36 ayat 1 undang-undang pokok agraria
Hanya warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak guna bangunan ini, dan disini terlihat bahwa prinsip nasional tetap dipertahankan, sehingga orang
yang bukan warga Negara Indonesia hanya dapat mempunyai hak seperti yang ditentukan pada huruf b diatas yaitu badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, oleh karena orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai
pemegang hak, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna bangunan itu kepada orang lain yang memenuhi syarat. Dan ketentuan itu
juga berlaku terhadap pihak yang memperoleh hakguna bangunan, jika dia tidak mempunyai syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak
dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut di atas, hak itu hapus karena hokum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut
ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah pasal 36 ayat 2 undang-undang pokok agraria.
Dalam rangka pemberian hak dapat saja terjadi, karena konversi yang telah di keluarkan, yaitu peraturan mentri dalam negeri nomor 1 tahun 1977 tentang tata cara
permohonan dan pemberian hak atas bagian-bagian tanah hak pengelohaan serta Pendaftarannya. Dalam peraturan mentri tersebut dihubungkan dengan surat Nomor
BTU. 369231977 yang ditunjukkan kepada Gubernur kepala daerah Tk. 1 seluruh Indonesia sebagai pedoman pelaksanaan atas peraturan mentri dalam negeri No. 1
tahun1977 diatas, tentang tata cara permohonan dan penyelesaian pemberian hak atas bagian-bagian tanah hak pengolahaan serta pendaftaran. Karena pemerintah
menyadari sepenuhnya bahwa pengembangan hasil-hasil pembangunan yang telah dicapai akan memerlukan penyediaan tanah yang sangat luas, oleh karena setiap
jengkal tanah harus dimanfaatkan secara efisien dengan dilandasi asas-asas tata guna tanah.
34
2. Hak pakai
