Jurna l SMARTe k, Vo l. 9 No . 4. No p e m b e r 2011: 257 - 270
258 la ya k m a ka p e m e rinta h
m e ng e lua rka n ke b ija ka n te nta ng p e rum a ha n d a n p e rm ukim a n
Ind o ne sia . Sa la h sa tu isi ke b ija ka n te rse b ut a d a la h m e ng e na i lo ka si
p e rum a ha n. Lo ka si p e rum a ha n ya ng d ike m b a ng ka n ha rus m e m p e rha tika n
jum la h p e nd ud uk d a n p e nye b a ra nnya , ta ta g una ta na h,
ke se ha ta n ling kung a n, te rse d ia nya fa silita s so sia l, se rta ke se ra sia n
d e ng a n ling kung a n.
Pe rum a ha n a d a la h
sa la h sa tu p ro p e rti ya ng m e m iliki nila i
inve sta si ya ng ting g i te ruta m a p a d a d a e ra h p e rko ta a n se hing g a p e la ku
b isnis p ro p e rti p e rlu m e m p e rha tika n ke b utuha n d a n ke ing ina n d a ri
m a sya ra ka t se b a g a i ko nsum e n d a ri p e rum a ha n te rse b ut. La ha n a ta u
ta na h m e rup a ka n m e d ia b a g i b e rd irinya p ro p e rti, se la in d ijua l
te rp isa h d e ng a n b a ng una n d a p a t p ula la ha n d ijua l b e rsa m a a n d e ng a n
b a ng una n. Da la m m e m ilih p ro p e rti p e rum a ha n la ha n d a n b a ng una n
se b a g a i inve sta si a d a b e b e ra p a va ria b e l p e nila ia n ya ng p e rlu
d ip e rtim b a ng ka n, se p e rti fa kto r so sia l, a kse sb ilita s, ke te rse d ia a n fa silita s,
fa kto r re g ula si p e m e rinta h, d a n la in- la in. Untuk itu p e ne litia n ini a ka n
m e ng id e ntifika si va ria b e l ya ng m e m p e ng a ruhi p e nila ia n p ro p e rti
b e rup a la ha n d a n b a ng una n p a d a p e rum a ha n b e rd a sa rka n p e rse p si
p e ng huni p e rum a ha n ko nsum e n.
Tujua n ya ng ing in d ic a p a i d a la m p e ne litia n a d a la h untuk
m e ng id e ntifika si va ria b e l ya ng sa ng a t b e rp e ng a ruh te rha d a p p e nila ia n
p ro p e rti p e rum a ha n d i Pa lu Se la ta n b e rd a sa rka n p e rse p si ko nsum e n.
Se d a ng ka n ha sil ya ng d iha ra p ka n d a la m p e ne litia n a d a la h a g a r
va ria b e l-va ria b e l ya ng d iid e ntifika si d a p a t d ija d ika n se b a g a i info rm a si
b a g i p iha k p e ng e m b a ng m a up un p iha k-p iha k ya ng te rka it te nta ng
p e nila ia n sua tu p ro p e rti khususnya la ha n d a n b a ng una n p a d a
p e rum a ha n.
2. Tinja ua n Pusta ka
Pe rum a ha n d a n p e rm ukim a n m e rup a ka n ke b utuha n d a sa r
m a nusia d a n m e m p unya i fung si stra te g is d a la m p e ra nnya se b a g a i
p usa t p e nd id ika n ke lua rg a , p e rse m a ia n b ud a ya , d a n
p e ning ka ta n kua lita s g e ne ra si ya ng a ka n d a ta ng se rta m e rup a ka n
p e ng e ja wa nta ha n ja ti d iri b a ng sa . Te rwujud nya ke se ja hte ra a n
m a sya ra ka t d a n sum b e r d a ya m a nusia ya ng b e rkua lita s d a p a t
d ita nd a i d e ng a n m e ning ka tnya kua lita s ke hid up a n ya ng la ya k huni.
Se la in b e rfung si se b a g a i p e lind ung te rha d a p g a ng g ua n a la m a ta u
c ua c a , rum a h jug a m e m iliki p e ra n so sia l b ud a ya , se hing g a p e rum a ha n
d a p a t d id e finisika n sua tu ke lo m p o k rum a h ya ng
b e rfung si se b a g a i ling kung a n te m p a t ting g a l a ta u
ling kung a n hunia n ya ng d ile ng ka p i d e ng a n p ra sa ra na d a n sa ra na
ling kung a n Sa stra , 2005.
Pro p e rti se p e rti ta na h d ip e ng a ruhi o le h fa kto r-fa kto r ya ng
m e m p e ng a ruhi m o tiva si sua tu ke g ia ta n m a nusia . Ad a p un fa kto r-
fa kto r ya ng m e m p e ng a ruhi nila i ta na h a d a la h: 1. Fa kto r So sia l,
d itunjukka n d e ng a n ka ra kte ristik p e nd ud uk ya ng m e lip uti jum la h
p e nd ud uk, jum la h ke lua rg a , ting ka t p e nd id ika n, ting ka t ke ja ha ta n, d a n
la in-la in. Fa kto r ini m e m b e ntuk p o la p e ng g una a n ta na h p a d a sua tu
wila ya h. 2. Fa kto r e ko no m i d itunjukka n d a la m hub ung a n
p e rm inta a n d a n p e na wa ra n d e ng a n ke m a m p ua n e ko no m i sua tu
m a sya ra ka t untuk m e m e nuhi ke b utuha n. Va ria si p e rm inta a n
m e lip uti jum la h te na g a ke rja , ting ka t
Id e ntifika si Va ria b e l Pe nila ia n Pro p e rti Pe rum a ha n Be rd a sa rka n Pe rse p si Pe ng huni Pe ruma ha n Fa hira h
F.
259 up a h, ting ka t p e nd a p a ta n, d a n d a ya
b e li, suku b ung a d a n b ia ya tra nsa ksi. Va ria b e l p e na wa ra n m e lip uti jum la h
ta na h ya ng te rse d ia , b ia ya p e rijina n, p a ja k, d a n b ia ya o ve rhe a d la innya .
3. Fa kto r-fa kto r p e m e rinta h, ke b ija ka n p e m e rinta h, b a ik d i b id a ng
p o litik m a up un hukum a ka n m e m p e ng a ruhi nila i ta na h, m isa lnya
fa silita s ke a m a na n, ke se ha ta n, p e nd id ika n, ja ring a n tra nsp o rta si,
p e ra tura n p e rp a ja ka n, d a n la in-la in. 4. Fa kto r ling kung a n m e m p e ng a ruhi
nila i ta na h, m e lip uti ko nd isi inte rna l, ya itu lo ka si, ukura n, to p o g ra fi, je nis
ta na h, d im e nsi. Ko nd isi e kste rna l m e lip uti ke a d a a n ling kung a n se kita r
lo ka si se p e rti ke b e ra d a a n la ut a ta u p e la b uha n, sung a i, g unung , d a n
ja ring a n tra nsp o rta si ya ng m e m p e ng a ruhi ke m ud a ha n a ta u
a kse sb ilita s ke lo ka si ta na h.Wo lc o t, 1987.
Nila i ta na h d a n b a ng una n b a g i m a nusia d a p a t d ita nd a i a d a nya
5 c iri ta na h d a n b a ng una n, ya itu: Ma riho t P. Sia ha a n 2003.
a . Pe rm inta a n a ka n ta na h d a n
b a ng una n
de m and
Pe rm inta a n te rha d a p sua tu la ha n m e nunjukka n b a hwa la ha n
te rse b ut b e rnila i a ta u ha ra p a n p e m b e li te rha d a p sua tu ko m o d ita s
untuk d a p a t m e m ua ska n ke b utuha n hid up nya a ta u
ke ing ina n ind ivid unya .
b . Ke g una a n ta na h b a g i p e m iliknya
utility
Se la in a ir d a n ud a ra , ta na h m e rup a ka n fa kto r p e nting
p e nunja ng ke hid up a n m a nusia . Ta na h m e m iliki ke g una a n b a g i
se tia p p e m iliknya ka re na se tia p p e m ilik d a p a t m e m a nfa a tka n
ta na h untuk m e nd irika n rum a h te m p a t b e rte d uh, d a n b a ng una n
la in ya ng p e nting b a g i ke hid up a n p e m ilik d a n o ra ng d ise kita rnya .
Pe m ilik ta na h jug a d a p a t m e m a nfa a tka n ta na h se b a g a i
fa kto r p ro d uksi, sim b o l sta tus, d a n b e rb a g a i ke g una a n la innya . Se la in
ta na h m a ka b a ng una n m e rup a ka n b e nd a ya ng sa ng a t
b e rg una b a g i m a nusia ka re na b e rb a g a i a ktivita s m a nusia
d ila kuka n d i d a la m b a ng una n.
c . Ke la ng ka a n ta na h d a n b a ng una n
sc arc ity
Pe nye d ia a n ta na h m e rup a ka n sa la h sa tu m a sa la h p e nting ya ng
d iha d a p i o le h m a nusia d e wa sa ini. Jum la h ta na h ya ng re la tif te ta p
se m e nta ra p e rm inta a n a ka n ta na h ya ng se m a kin m e ning ka t
m e m b ua t ta na h m e nja d i b e nd a ya ng la ng ka . Ke la ng ka a n ta na h
ini d ita nd a i o le h se m a kin sulitnya m e m p e ro le h ta na h untuk
m e m e nuhi ke b utuha n, khususnya d i ko ta b e sa r ya ng te rus
m a ng a la m i p e rta m b a ha n p e nd ud uk. Ko nse kue nsi
ke la ng ka a n ta na h ini, se sua i d e ng a n hukum e ko no m i a d a la h
p e ng o rb a na n ya ng p a ling b e sa r m a ha lnya ha rg a ta na h ya ng
ha rus d ib a ya r o le h p iha k ya ng m e ng ing inka n ta na h ya ng ha rus
d ike lua rka n o le h o ra ng ya ng m e ng ing inka n ta na h te rse b ut.
Ma ha lnya ha rg a ta na h te la h m e m a ksa m a nusia untuk
m e m a nfa a tka n ta na h m iliknya se m a ksim a l m ung kin. Se la in ta na h,
b a ng una n se b a g a i b e nd a ya ng d a p a t m e m e nuhi ke b utuha n
m a nusia jug a c ukup la ng ka . Wa la up un tid a k se la ng ka ta na h,
b ia ya p e m b ua ta n sua tu b a ng una n um um nya tid a k ke c il
se hing g a se se o ra ng ya ng m e m b utuhka n sua tu b a ng una n
se p e rti rum a h, tid a k d a p a t d e ng a n c e p a t d a n m ud a h
m e nc ip ta ka nnya . Ha l ini m e m b ua t m a nusia p e rlu m e ng e lua rka n
Jurna l SMARTe k, Vo l. 9 No . 4. No p e m b e r 2011: 257 - 270
260 p e ng o rb a na n ya ng c ukup b e sa r
untuk m e m p e ro le h b a ng una n.
d.
Ta na h d a n b a ng una n d a p a t d ia lihka n
transfe rab ility
Se b a g a i sua tu p ro p e rti ya ng p e nting b a g i m a nusia , ta na h d a n
b a ng una n d a p a t d ia lihka n o le h p iha k ya ng m e m iliki a ta u
m e ng ua sa i ta na h d a n b a ng una n ke p a d a p iha k la in ya ng
m e ng ing inka nnya . Sua tu b e nd a m e nja d i b e rnila i a p a b ila ia b isa
d ia lihka n ke p a d a p iha k la in, ka re na b ila tid a k ia ha nya b e ra rti
b a g i p e m iliknya d a n tid a k b e ra rti b a g i o ra ng la in. Ba nya k c a ra d a n
m o tiva si o ra ng m e ng a lihka n ta na h d a n b a ng una n, m isa lnya m e la lui
jua l b e li, hib a h, tuka r m e nuka r, d a n la in-la in. Untuk m e m b e rika n
ka p a sita s ha k a ta s p e m ilik ta na h m a ka se sua i a tura n ya ng b e rla ku
ke p a d a p e m ilik ta na h d ib e rika n ha k ya ng se sua i, ya itu ha k m ilik,
ha k g una b a ng una n, ha k g una usa ha , ha k p a ka i, ha k
p e ng e lo la a n d a n se b a g a inya . Pe ng a liha n ha k p e m ilika n a ta s
ta na h d a n b a ng una n p e rlu d ia tur d a n d ib e ri ke p a stia n hukum
se hing g a ke p e m ilika n o ra ng ya ng m e m p e ro le h sua tu ta na h d ia kui
d a n d a p a t d ip e rha tika n. Untuk itu se tia p p e ra liha n ha k a ta s ta na h
d a n b a ng una n he nd a knya d ila kuka n m e la lui p e rb ua ta n
hukum m a up un p e ristiwa hukum d e ng a n m e m b ua t b ukti p e ra liha n
ha k ya ng sa h, ya itu a d a nya a kta p e ra liha n ha k d a n p e nd a fta ra n
ha k a ta s ta na h ke insta nsi ya ng b e rwe na ng .
e . Da p a t d inya ta ka n d a la m b e ntuk
se jum la h ua ng
valuab le
Sua tu ha l ya ng p e nting b e rka ita n d e ng a n nila i sua tu b e nd a a d a la h
b e nd a te rse b ut ha rus d a p a t d inya ta ka n d a la m b e ntuk
se jum la h ua ng , a g a r d a p a t d ike ta hui b e ra p a b e sa r nila i
b e nd a te rse b ut. Ta na h d a n b a ng una n se b a g a i b e nd a ya ng
sa ng a t d ip e rluka n d a n d a p a t b e ra lih d ia lihka n m e m a ng
m e ng he nd a ki p e rsya ra ta n itu. Untuk m e ng e ta hui nila i ta na h d a n
b a ng una n m a ka d ila kuka nla h p e nila ia n a ta s ta na h d a n
b a ng una n te rse b ut. Pe ne ntua n ha rg a a ta s nila i ta na h d a n
b a ng una n m e rup a ka n sua tu ha l ya ng um um d ila kuka n
d im a sya ra ka t, b a ik p e nila in se c a ra se d e rha na m e la lui p e na ksira n
la ng sung m a up un p e nila ia n d e ng a n te knik d a n m e to d e
p e nila ia n se c a ra ilm ia h. Ap a p un te knik ya ng d ig una ka n
m a ksud nya a d a la h untuk m e ne ntuka n nila i sua tu ta na h d a n
b a ng una n se hing g a d a p a t d ike ta hui b e ra p a b e sa r ha rta
ya ng d im iliki se se o ra ng d a la m b e ntuk ta na h d a n b a ng una n
te rse b ut, b e ra p a ua ng ya ng la ya k d ite rim a p e m ilik ta na h d a n
b a ng una n se kira nya ta na h d a n b a ng una n te rse b ut d ijua l, m a up un
b e ra p a jum la h ua ng ya ng d a p a t d ite rim a p e m ilik ta na h d a n
b a ng una n d a ri Ba nk a ta u kre d itur se a nd a inya ia m e m inja m ka n
ua ng m e ng a juka n kre d it d e ng a n ta na h d a n b a ng una n se b a g a i
ja m ina n uta ng nya .
Pe nila ia n p ro p e rti
m e rup a ka n sua tu p ro se s p e ne ntua n nila i, b a ik
nila i p a sa r, nila i inve sta si, nila i a sura nsi a ta u je nis nila i la innya , d a ri sua tu
p ro p e rti p a d a sua tu ta ng g a l p e nila ia n te rte ntu. Pe ne ntua n nila i
sua tu p ro p e rti m e nurut Ame ric a n Institute o f Re a l Esta te Ap p ra ise r
Wo lc o tt,1987 d a n Ec ke rt e t.a l 1991 d a p a t d ila kuka n m e la lui tig a
p e nd e ka ta n, ya itu p e nd e ka ta n p e rb a nd ing a n d a ta p a sa r m a rke t
Id e ntifika si Va ria b e l Pe nila ia n Pro p e rti Pe rum a ha n Be rd a sa rka n Pe rse p si Pe ng huni Pe ruma ha n Fa hira h
F.
261 d a ta c o mp a riso n a p p ro a c h,
p e nd e ka ta n b ia ya c o st a p p ro a c h d a n p e nd e ka ta n p e nd a p a ta n
inc o me a p p ro a c h. Se d a ng ka n p e nila ia n p ro p e rti d ip e ng a ruhi o le h
a sp e k fisik se p e rti lua s d a n b e ntuk, a kse sb ilita s, p ra sa ra na ling kung a n,
ke te rse d ia a n a ir b e rsih, iklim , d a n b e b a s b a njir; ko nd isi p e re ko no m ia n
se p e rti ke se m p a ta n ke rja d a n ke te rse d ia a n fa silita s kre d it
p e rum a ha n; ko nd isi p o litik m e lip uti ke b ija ka n p e m e rinta h, p e runtuka n
la ha n, ke a m a na n ling kung a n d a n p a ja k; ko nd isi so sia l se p e rti sika p d a n
ting ka h la ku m a sya ra ka t; d a n a sp e k le g a l b e rup a ha k m ilik, ha k g una
b a ng una n, ha k p a ka i.
Ad a p un p e ne litia n te nta ng p e nila ia n p ro p e rti la ha n d a n
b a ng una n p a d a p e rum a ha n ya ng te la h d ila kuka n se b e lum nya ya itu
Fa hira h, d kk 2010 m e ng e na i id e ntifika si fa kto r ya ng sa ng a t
m e m p e ng a ruhi nila i jua l la ha n d a n b a ng una n p a d a p e rum a ha n d i Pa lu
Tim ur a d a la h 1 Ke te rse d ia a n Tra nsp o rta si, a ka n m e m ud a hka n
m a sya ra ka t d a la m m e la kuka n m a sya ra ka t d a la m m e la kuka n
a ktivita s d a n rutinita s se ha ri-ha ri; 2 Ja ring a n a ir b e rsih, m e m ud a hka n
p e ng huni p e rum a ha n d a la m m e m e nuhi ke b utuha n a ka n a ir b e rsih;
3 Ja ring a n listrik,ke te rg a ntung a n a ka n p a ra p e ng huni a ka n listrik d iliha t
d a ri d ig una ka nnya a la t e le ktro nik; 4 Ko nd isi ja la n, m e m ud a hka n p a ra
p e ng huni p e rum a ha n untuk m e linta si p e rum a ha n te rse b ut; d a n 5 Lua s
la ha n d a n b a ng una n, m e m ud a hka n p e ng huni untuk m e la kuka n re no va si.
Se la njutnya va ria b e l ya ng sa ng a t b e rp e ng a ruh d a la m p e nila ia n
p ro p e rti b e rup a la ha n d a n b a ng una n p a d a p e rum a ha n d i Pa lu Ba ra t
b e rd a sa rka n p e rse p si p e ng huni p e rum a ha n ko nsum e n a d a la h untuk
p e rum a ha n G riya Ma no nd a : va ria b e l a kse sb ilita s b e rup a ja ra k ke p usa t
ko ta d a n va ria b e l ke te rse d ia a n fa silita s b e rup a p usa t p e rb e la nja a n.
Untuk p e rum a ha n Ba ya o g e Ind a h: va ria b e l fa kto r so sia l b e rup a jum la h
p e nd ud uk d a n ke p a d a ta n p e nd ud uk. Untuk p e rum a ha n Bum i
Ang g ur va ria b e l a kse sb ilita s b e rup a ja ra k ke sa ra na p e nd id ika n d a n
ke te rse d ia n fa silita s b e rup a p usa t p e rb e la nja a n.Fa hira h, 2011.
3. Me to d e Pe ne litia n
