Analisis pengaruh konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga terhadap keputusan pembelian pada Perusahaan properti Perumahan: studi kasus pada masyarakat penghuni Perumahan The Green BSD City

ANALISIS PENGARUH KONSEP PERUMAHAN, LOKASI DAN PENYESUAIAN HARGA TERHADAP KEPUTUSAN PEMBELIAN PADA

PERUSAHAAN PROPERTI PERUMAHAN

(Studi kasus pada masyarakat penghuni perumahan The Green BSD City)

Skripsi

Diajukan Kepada Fakultas Ekonomi Dan Bisnis

Untuk Memenuhi Syarat-Syarat Guna Meraih Gelar Sarjana Ekonomi

Oleh: Nama : Ali Murtadlo NIM : 206081004140

JURUSAN MANAJEMEN

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

ABSTRACT

The Research aim to analyse influence of housing concept, location, price adjustment to decision of purchasing housing of region The Green BSD City, after known the level of influence all variable, will be determined most dominant factor have an effect on to decision of purchasing. This research use sampling probability by cluster sampling. Data obtained by disseminating enquette to consumer by 50 responder dweller of housing region of The Green BSD City and used method analysis of regresi multy linear. These results conclude that of housing concept variables, location and price adjustment have positive and significant impact on purchasing decision. Based on to result of analysis regresi found that most having an effect on variable to decision of purchasing variable of housing concept owning coefficient value of regresi equal to 0,626 or larger ones compared to variable location and price adjustment. Ho refused (F statistic value > F table), meaning there are relation between housing concept, location and price adjusment to decision of purchasing. Result test of simultan (test F) please conclude that both free variable by together have an effect on to decision of purchasing Assess R spquare 0,906 meaning 90,6% decision of purchasing influenced by variable conception and housing of commitment developer, while 9,4% influenced other variable.

Key Word : Housing Concept, Location, Price Adjustment, Decision of purchasing

ABSTRAK

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis pengaruh konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga terhadap keputusan pembelian pada perumahan The Green BSD City, setelah diketahui besarnya pengaruh ketiga variabel tersebut, akan ditentukan faktor yang paling dominan berpengaruh terhadap keputusan pembelian. Penelitian ini menggunakan probability sampling dengan cara cluster sampling. Data diperoleh dengan menyebar angket kepada konsumen dengan 50 responden pada penghuni perumahan The Green BSD City, dan metode yang digunakan adalah analisis regresi linier berganda. Hasil ini menyimpulkan bahwa variable konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga berpengaruh siginifikan positif terhadap keputusan pembelian. Beradasarkan hasil analisis regresi ditemukan bahwa variabel yang paling berpengaruh terhadap keputusan pembelian adalah variabel konsep perumahan yang memiliki nilai koefisien regresi sebesar 0,626 atau yang lebih besar dibandingkan dengan variabel lokasi dan penyesuaian harga. Ho ditolak (F hitung > F tabel), yang berarti terdapat hubungan antara konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga terhadap keputusan pembelian. Hasil uji simultan (uji F) menyimpulkan bahwa ketiga variabel bebas secara bersama-sama berpengaruh terhadap keputusan pembelian. Nilai R kuadrat adalah 0,906 yang berarti 90,6% keputusan pembelian dipengaruhi oleh variabel konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga, sedangkan 9,4% dipengaruhi oleh variabel lain.

Kata kunci : Konsep perumahan, Lokasi, Penyesuaian Harga, dan Keputusan Pembelian

KATA PENGANTAR

Segala puji bagi Allah S.W.T yang telah memberikan rahmat dan karunia-Nya kepada penulis, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini yang berjudul Analisis pengaruh Konsep Perumahan, Lokasi dan Penyesuaian Harga terhadap Keputusan Pembelian pada perusahaan properti perumahan.

Penyusunan skripsi ini dimaksudkan untuk memenuhi sebagian syarat-syarat guna mencapai gelar Sarjana Ekonomi di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

Pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah membantu dalam penyusunan skripsi ini terutama kepada:

1. Kedua orang tua yang penulis cintai dan hormati sepanjang hidup, yang dengan rasa cinta dan kasih sayangnya secara tulus telah mengurus, membesarkan, mendidik penulis hingga sekarang ini serta memberikan semangat dan doa yang tiada henti-hentinya kepada penulis.

2. Adinda, Ririn Rismayanti dan Toby Febiyanto yang tak pernah henti memberikan semangat dan motivasi kepada penulis. Mereka merupakan telaga inspirasi yang tak pernah kerontang.

3. Bapak Prof. Dr. Abdul Hamid, MS selaku Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.

4. Bapak Dr. Yahya Hamja, MM selaku dosen Pembimbing Skripsi I yang telah bersedia meluangkan waktu, memberikan pengarahan dan bimbingan yang sangat berharga dalam penulisan skripsi ini.

5. Ibu Cut Erika Ananda Fatimah, SE, MBA selaku Dosen Pembimbing Skripsi II yang telah bersedia meluangkan waktu, memberikan pengarahan dan bimbingan yang sangat berharga dalam penulisan skripsi ini.

7. Tim penguji ujian komprehensif: Prof. Dr. Abdul Hamid, Cut Erika Ananda Fatimah, SE, MBA, dan Dr. Yahya Hamza, MM

8. Ibu Leis Suzanawati, SE, Msi, selaku Dosen management marketing.

9. Ahmad Faisal, yang selalu memberikan semangat dan motivasi dalam penyelesaian skripsi ini.

10.Sahabat-sahabat tercinta Syarifah Winanti, Anggi Anitia Marla, Winda Septiana, Suhairiah Irawan, dan Lisda Munawaroh yang telah memberikan dukungan kepada penulis.

11.Kawan-kawan manajemen B, Nurrina, Nurul Faizah R, Rhaina Amalia, Lia Marlia, Rika Perdana P, Ade Ridwan, Ardian Prima, Anggi Permana, Anggi Saputra, Ahmad Faisal, Julfi Fajrihan, Renal Ramadhan, Lutfiah Hilyanti, Purwanti Rosalina, Febrian Djaka P, Anwar Riyadi, Umar Syarifudin, Rosim, Ghafur, Restu Ibrahim, Vaditya Riski P, M.Bukhori Muslim, Alamsyah.

12.Ika Caya Puteri, terima kasih ya sudah bersedia meluangkan waktunya untuk mengajarkan cara mengolah data serta motifasi yang telah diberikan.

13.Rekan-rekan Manajemen dan Akuntansi angkatan 2006 yang telah memberikan dukungannya selama ini kepada penulis.

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna dikarenakan terbatasnya pengalaman dan pengetahuan yang dimiliki penulis. Oleh karena itu, penulis mengharapkan segala bentuk saran serta masukan bahkan kritik yang membangun dari berbagai pihak.

Jakarta,15 Desember 2010

DAFTAR ISI

Halaman Judul ... i

Lembar Pengesahan Skripsi ... ii

Lembar Pengesahan Uji Komprehensif ... iii

Lembar Pengesahan Uji Skripsi ... iv

Daftar Riwayat Hidup ... v

Abstract ... vi

Abstrak ... vii

Kata Pengantar ... viii

Daftar Isi ... x

Daftar Tabel ... xiii

Daftar Gambar ... xiv

Daftar Lampiran ... xv

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah ... 5

C. Tujuan dan Manfaat ... 6

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 8

A. Perumahan dan pemukiman ... 8

B. Konsep perumahan ... 10

1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) ... 10

2. Design Rumah ... 11

3. Fasilitas-fasilitas perumahan ... 11

C. Lokasi ... 12

D. Penyesuaian Harga ... 15

1. Pengertian Harga ... 16

a. Situasi Penetapan Harga……….. 16

E. Keputusan Pembelian ... 19

F. Definisi Real estate, Real property dan Personal reality 23 G. Penelitian Terdahulu ... 24

H. Kerangka Pemikiran ………. 28

I. Hipotesis ………... 30

BAB III METODOLOGI PENELITIAN ... 31

A. Ruang Lingkup Penelitian ... 31

B. Metode Penentuan Sampel ... 31

C. Metode Pengumpulan Data ... 33

D. Metode Analisis Data ... 33

1. Statistik Deskriptif ... 33

2. Uji Kualitas Data ... 34

3. Uji Asumsi Klasik ... 37

4. Uji Analisis Regresi Berganda ... 40

E. Variabel dan Definisi Operasional ... 43

1. Variabel ... 43

2. Definisi Operasional……… 43

a. Variabel Terikat (Variabel Dependen) ... 44

b. Variabel Bebas (Variabel Independen) …… 44

BAB IV PENEMUAN DAN PEMBAHASAN ……… . 48

A. Gambaran Umum Objek Penelitan ….………... 48

B. Penemuan dan Pembahasan ... 51

1. Deskriptif Demografi Responden ... 51

2. Uji Kualitas Data ... 53

3. Uji Asumsi Klasik ... 83

4. Uji Analisis Regresi Linier Berganda ... 90

BAB V KESIMPULAN DAN IMPLIKASI ... 101

A. Kesimpulan ... 101

B. Implikasi ... 102

C. Saran ... 103

Daftar Pustaka ... 105

DAFTAR TABEL

Nomor Keterangan Halaman

3.1 Model skala dan pengukurannya 36

3.2 Pedoman untuk memberikan koefisien korelasi 37 3.3 Operasional Variabel Penelitian 45 4.1 Jenis Kelamin Responden 51

4.2 Usia Responden 52

4.3 Pendidikan Terakhir 52

4.4 Pekerjaan 53

4.5 Hasil try out Konsep Perumahan 55

4.6 Hasil try out Lokasi 55 4.7 Hasil try out Penyesuaian Harga 55 4.8 Hasil try out Keputusan Pembelian 56

4.9 – 4.38 Tabel Frekuensi 57-82

4.39 Hasil Uji Kolerasi 86

4.40 Interpretasi Koefisien Korelasi 87

4.41 Pengujian Hubungan Antar Sub Variabel 87

4.42 Hasil Uji Multikolinearitas 88

4.43 Hasil Uji Koefisien Determinasi (R2) 90

4.44 Hasil Regresi Linear Berganda 91

4.45 Hasil uji t 94

DAFTAR GAMBAR

Nomor Keterangan Halaman

2.1 Model proses pembelian lima tahap 21 2.2 Tahapan antara evaluasi alternatif dan

keputusan pembelian 22 2.3 Skema Kerangka Pemikiran 36

4.1 Hasil Uji Normalitas 84

4.2 Hasil Uji Histogram 85 4.3 Hasil Uji Heteroskedastisitas 89

DAFTAR LAMPIRAN

Nomor Keterangan Halaman

1 Kuesioner Penelitian 112

2 Matriks Tabulasi Data 117

3 Tabel Frekuensi 125

4 Hasil Uji Asumsi Klasik 136

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

1. Nama : Ali Murtadlo

2. Tempat & Tanggal Lahir : Demak (Jawa Tengah), 31 Maret 1988

3. Alamat : Jln.Pinus 1 Blok D1 No.29 Sektor 1.1 RT 04/02 Griya Loka BSD City, Serpong Tangerang Selatan. 4. Telepon : (021) 94761291/08129999666

II. PENDIDIKAN

1. SDN PUSPIPTEK SERPONG Tahun 1994-2000

2. SMPN I SERPONG Tahun 2000-2003

3. SMAN 1 CISAUK Tahun 2003-2006 4. S1 Ekonomi UIN Syarif Hidayatullah Jakarta Tahun 2006-2010

III. LATAR BELAKANG KELUARGA

1. Ayah : H. Ahmad Yasin, AR

2. Ibu : Hj. Sri Purwati

3. Alamat : BSD City, Jln.Pinus 1, Sektor 1-1 Griya Loka Blok D1 No.29

RT 04/02, Tangerang Selatan 15318 4. Telepon : (021) 5377734

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Rumah merupakan salah satu prasarana fisik yang dapat menunjang kelangsungan hidup manusia dalam status sosialnya di dalam masyarakat. Rumah merupakan suatu tempat dimana terjadinya proses pendidikan, pendewasaan diri, bersosialisasi dengan lingkungan sehingga manusia itu sendiri dapat menjadi manusia yang berkepribadian dan bertingkah laku yang baik, serta berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang di lengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.

Menurut Misbahudin (2009), sejalan dengan kebutuhan manusia penghuninya, maka sebuah rumah harus memenuhi tiga fungsi utamanya, yaitu:

1. Rumah sebagai tempat tinggal, dimana seseorang bermukim (menetap) dan mendapatkan ketenangan fisik dan mental.

2. Rumah merupakan mediasi antara manusia dengan dunia. Dengan mediasi ini terjadi suatu dialektik antara manusia dengan dunianya. Dari keramaian dunia manusia menarik diri ke dalam rumahnya dan tinggal dalam suasana ketenangannya, untuk kemudian keluar lagi menuju dunia

luar untuk bekerja dan berkarya. Demikian seterusnya terjadi berulang-ulang.

3. Rumah merupakan arsenal, dimana manusia mendapatkan kekuatannya kembali, setelah melakukan pekerjaan yang melelahkan.

Semakin banyaknya permintaan akan perumahan menyebabkan semakin banyak bermunculan perumahan-perumahan baru, persaingan akan menjadi semakin sulit dan developer akan berusaha meningkatkan mutu dan servis dari perumahan seperti lokasi yang strategis, kondisi yang privacy security yang terjamin dan sarana serta fasilitas yang lengkap.

Kemudahan akses, fasilitas yang lengkap, pengembangan yang fokus, nilai jual yang ditawarkan dan lokasi adalah sederetan kriteria konsumen jika ingin membeli rumah. Banyak perumahan yang dibangun dari sisi aksesnya mungkin sudah memadai, tetapi dari sisi fasilitas masih belum mencukupi.

Kelengkapan fasilitas akhirnya mempengaruhi nilai jual sebuah hunian, adanya fasilitas lingkungan yang lengkap membuat kawasan menjadi "hidup" dan akan menjadi magnet bagi penghuni sekitar.

Perumahan-perumahan yang memiliki fasilitas dapat memancing hasrat orang untuk tinggal diperumahan tersebut. Beberapa perumahan memiliki fasilitas layaknya perkotaan. Pengembangnya membangun berbagai fasilitas, mulai dari sekolah, tempat berbelanja, hiburan keluarga seperti (kolam renang), lapangan olah raga indor, taman hijau, bahkan pemakaman. ( Satria Wicaksono. Erfendi Eka Putra, Purjono, Arif Prasetyo dan Haryanto, 24 : Bisnis Property 2007).

Untuk memenangkan bisnis properti ini, diperlukan adanya konsep perumahan yang baik, komitmen developer dalam menyesuaikan harga dan lokasi strategis yang bersaing sehingga menarik minat konsumen untuk membeli. Sedangkan penentuan kebijakan konsep dari perumahan itu senadiri, lokasi dan penyesuaian harga menuntut kecermatan dan kemampuan yang terarah sehingga dapat meningkatkan volume penjualan, efisiensi waktu dan biaya perusahaan.

Dalam bisnis properti perumahan, banyak hal yang perlu dilakukan oleh perusahaan properti agar konsumen dapat dengan nyaman tinggal dirumah yang mereka huni dengan view yang indah, sehat dan segala kebutuhan dapat dengan mudah terpenuhi. Untuk itu perusahaan properti harus dapat mempertimbangkangkan masalah-masalah yang dihadapi seperti konsep perumahan, lokasi yang strategis, serta penyesuaian harga yang baik untuk mempengaruhi tingkat penjualan.

Menurut Kotler (2007), seseorang dalam melakukan pengambilan keputusan untuk membeli rumah tidak secara langsung dapat dilakukan, namun harus melalui beberapa proses yang disebut dengan buyer decision process, yaitu suatu proses yang harus dilakukan oleh seseorang sebelum memutuskan untuk membeli rumah. Proses tersebut dimulai dari kebutuhan mengenal produk yang dijual (need recognition), pencarian informasi (information search), evaluasi alternative (evaluation of alternatives), keputusan membeli (purchase decision), dan perilaku setelah proses pembelian (post purchase behavior).

Semua proses tersebut akan berujung pada keputusan pembelian, apabila produk yang ditawarkan oleh pihak pengembang perumahan dapat memenuhi apa yang diharapkan oleh konsumen. Kepuasan konsumen adalah persepsi konsumen terhadap harapannya yang telah terpenuhi dan terlampaui. Kepuasan konsumen akan terjadi setelah tahap keputusan pembelian dan tahap pemakaian. Adapun proses evaluasi setelah pembelian adalah kepuasan yang akan tercapai bila terjadi kesamaan antara pengalaman dalam mendapatkan dan menggunakan produk, dengan harapan yang diinginkan oleh konsumen terhadap kualitas dari produk yang didapatkan. (Richard Gerson, 2001)

Menurut Misbahudin (2009), tingkat dari performa produk yang diharapkan untuk tercapainya keputusan pembelian dipengaruhi oleh faktor-faktor kualitas seperti ini :

1. Performance, adalah faktor yang terkait dengan aspek fungsional dari produk.

2. Features, adalah faktor yang terkait dengan pilihan dan pengembangannya seperti desain bangunan atau konsep perumahan. 3. Serviceability, adalah faktor yang terkait dengan kemudahan dari

struktur penentuan, seperti lokasi dan komitmen developer dalam menentukan harga.

4. Durability, adalah faktor yang berkaitan dengan daya tahan atau masa pakai produk.

Dari uraian di atas, bahwa pengaruh konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga terhadap keputusan pembelian belum diketahui secara pasti untuk itu, maka akan diadakan penelitian terhadap properti perumahan The Green yang berada dikawasan BSD City Serpong Tangerang Selatan.

Berdasarkan pemaparan mengenai permasalahan diatas dan pertimbangan penulis maka skripsi ini berjudul :

“Analisis Pengaruh Konsep Perumahan, Lokasi dan Penyesuaian Harga Terhadap Keputusan Pembelian Pada Perusahaan Properti Perumahan” (Studi kasus pada masyarakat penghuni perumahan The Green BSD City).

Adapun alasan penulis mengambil judul ini adalah untuk mengetahui sejauh mana pengaruh konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga mempengaruhi keputusan pembelian terhadap produk yang ditawarkan oleh PT. Bumi Serpong Damai (BSD) selaku pengembang dari perumahan The Green BSD City.

B.Perumusan Masalah

Berdasarkan atas uraian tersebut di atas, maka masalah dalam proposal ini dapat dirumuskan sebagai berikut:

1. Apakah konsep perumahan berpengaruh secara parsial terhadap tingkat keputusan pembelian pada perumahan The Green BSD City?

2. Apakah lokasi berpengaruh secara parsial terhadap tingkat keputusan pembelian pada perumahan The Green BSD City?

3. Apakah penyesuaian harga berpengaruh secara parsial terhadap tingkat keputusan pembelian pada perumahan The Green BSD City?

4. Apakah konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga berpengaruh secara simultan terhadap tingkat keputusan pembelian pada perumahan The Green BSD City?

C.Tujuan dan Manfaat Penelitian 1. Tujuan Penelitian

Berdasarkan perumusan masalah di atas maka tujuan penelitian ini adalah:

a. Untuk menganalisis pengaruh secara parsial variable konsep perumahan terhadap keputusan pembelian pada perumahan The Green.

b. Untuk menganalisis pengaruh secara parsial variable lokasi terhadap keputusan pembelian pada perumahan The Green.

c. Untuk menganalisis pengaruh secara parsial variable penyesuaian harga terhadap keputusan pembelian pada perumahan The Green.

d. Untuk menganalisis pengaruh secara simultan variable konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga terhadap keputusan

pembelian pada perumahan The Green. 2. Manfaat Penelitian

Berdasarkan tujuan di atas, maka penelitian ini diharapkan bermanfaat bagi :

a. Bagi Penulis

Dapat memberikan tambahan wawasan dan bekal ilmu pengetahuan serta melatih keterampilan teknis penulis dalam menganalisa suatu masalah dengan lingkungannya dan kompleks sehingga dapat membandingkan teori yang didapat dalam bidang manajemen pemasaran dengan prakteknya. b. Bagi Perusahaan

Dapat dijadikan acuan bagi perusahaan pengembang dalam menentukan harga properti perumahan dan lokasi perumahan yang akan dibangun. c. Bagi Pembaca / masyarakat

Sebagai bahan informasi dan pertimbangan dalam mengambil keputusan terutama dalam melakukan jual-beli properti perumahan.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A.Perumahan dan Pemukiman

Menurut UU no. 4 tahun 1992, pengertian antara perumahan dan rumah berbeda. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Perumahan mempunyai arti yang lebih luas lagi, yaitu kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan. (Suparno Sastra M. dan Endy Marlina, 2006:29). Sedangkan pemukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. (Rencana pembangunan lima tahun keenam, 1994:411).

Hakikat perumahan hanya dapat diungkapkan makna apabila dikaitkan dengan manusia yang menempatinya. Sebuah rumah tidak hanya dapat dilihat sebagai instrumen tempat tinggal belaka, tetapi fungsinya dapat dilihat sebagai hubungan struktural pada suatu kawasan. Artinya bentuk, kualitas dan lokasi perumahan merupakan perwujudan status sosial ekonomi bagi mereka yang menempatinya.

Arti rumah tidak hanya mencakup mengenai arti rumah, melainkan meliputi segala kelengkapan fasilitas pendukungnya seperti kondisi sanitasi perumahan,

aksesibilitas ke tempat umum, fasilitas yang ada didalam dan di luar rumah dan lain sebagainya. Hakikat manusia sebagai makhluk sosial, berarti selalu berupaya untuk bersama orang lain. Berawal dari keadaan tersebut maka terbangunlah sejumlah rumah pada lokasi tertentu yang kemudian disebut dengan pemukiman. Dengan demikian membahas perumahan berarti turut pula dipersoalkan kondisi lingkungan (pemukiman) perumahan tersebut.

Apabila perumahan dilihat dari sudut kebutuhan, maka setidaknya terdapat tempat jenis kebutuhan mengenai perumahan, yaitu:

1. Kebutuhan untuk bernaung dan rasa aman 2. Kebutuhan badaniyah

3. Kebutuhan sosial 4. Kebutuhan estetika

Jenis kebutuhan perumahan diatas sebenarnya tersusun menurut jenjangnya. Artinya, rumah sebagai kebutuhan tempat bernaung dan rasa aman secara mutlak harus terpenuhi sebelum meningkat pada jenjang kebutuhan di atasnya (kebutuhan badaniyah), demikian estetika harus melalui dua tingkat kebutuhan sebelumnya yaitu kebutuhan badaniyah dan kebutuhan sosial dari perumahan tersebut.

Dalam konteks perumahan, kebutuhan perumahan seperti di atas, setiap kelompok dalam masyarakat akan menempati perumahan menurut kondisi sosial ekonominya. Kelompok masyarakat tersebut mencerminkan dirinya dari kondisi perumahan yang ditempatinya. Semakin baik kondisi ekonomi kelompok masyarakat yang bersangkutan cenderung menempati perumahan yang lebih sesuai

tingkatannya. Namun jenis tingkat pertama (kebutuhan bernaung dan rasa aman) merupakan kebutuhan secara ideal harus terpenuhi bagi setiap orang, tidak peduli apakah miskin ataupun tergolong kelompok elit (mewah).(Nurhayati, 2003:9-10).

B.Konsep Perumahan

Berbicara masalah konsep perumahan sangat luas sekali, dapat dipandang berbagai aspek tetapi penulis hanya membatasi secara global karena ditnjau konsumen yang sering dipermasalahkan.

Konsep perumahan yaitu perencanaan pembangunan perumahan yang akan diberikan oleh developer, yaitu diantaranya :

1. Kofisien dasar bangunan (KDB)

Angka kofisien dasar bangunan (KDB) menunjukan perbandingan luas lahan. yang ditutup perkerasan (dibangun) dengan luasan lahan seluruhnya. Dari besarnya persentase KDB dapat diketahui seberapa luas lahan yang diperbolehkan ditutup perkerasan. Aturan ini ditujukan untuk mengendalikan luas lahan yang harus dibangun dari perkerasan (bangunan) untuk meresap air kedalam tanah.

(Bachtiar Rifai 2008).

Koefisien dasar bangunan (KDB) yaitu peraturan yang harus dipenuhi oleh pengembang dalam membangun suatu perumahan adalah bahwa pengembang harus membagi daerah peruntukan dan wilayah terbuka (open space) sebesar 60% dan 40%. Realisasi dari aturan ini adalah pembagian aturan luasan hunian total sebesar 60% dan luasan wilayah terbuka (taman dan jalan) sebesar 40%.

2. Design Rumah

Desain rumah property perumahan antara lain : a. Model minimalis

Konsep rumah sederhana biasanya menggunakan kaca terbuka, ornamennya sangat sedikit dan tanpa lekukan atau profilan dan didominasi tekstur garis.

b. Classic Modern

Konsep rumah perpaduan antara konsep gaya classic dari eropa dan gaya modern, yang didominasi oleh pilar profil dipadukan dengan gaya minimalis.

c. Mediterranian

Model rumah dengan tampak muka banyak dihiasi tempelan-tempelan batu alam, konsep rumah tersebut model eropa muncul pada tahun 2000an dan didominasi cenderung warna krem.

d. Tropical garden

Konsep rumah dengan kebun yang bernuansa alami, konsep perumahan yang cocok dengan daerah tropis biasanya perumahan yang berada dipegunungan dengan mengandalkan taman. (Bachtiar rifai (2008:14). 3. Fasilitas-fasilitas perumahan

Dalam menjaring pembeli rumah pada properti perumahan, strategi penjualan yang dipakai oleh developer bermacam-macam seperti :

a. Taman (children play ground) b. Kolam renang (swimmingpool) c. Ruang Serbaguna

d. Sarana Olah Raga (sports centre)

e. Lapangan basket/badminton/futsal/ dan jogging track f. Sistem cluster keamanan yang selalu siap 24 jam

Fasilitas-fasilitas tersebut besar sekali pengaruhnya terhadap permintaan masyarakat, karena pada umumnya mereka melihat fasilitas-fasilitas yang ada tersebut sebelum mereka membeli. (Erfendi EP, Arief Prasetyo, Purjono dan Haryanto,24:Bisnis Property 2007).

C. Lokasi

Menentukan lokasi tempat untuk setiap bisnis merupakan suatu tugas penting bagi pemasar, karena keputusan yang salah dapat mengakibatkan kegagalan sebelum bisnis dimulai. Memilih lokasi usaha merupakan keputusan penting untuk bisnis yang harus membujuk pelanggan untuk datang ke tempat bisnis dalam pemenuhan kebutuhannya. (Mujiroh, 2005:28).

Lokasi merupakan keputusan distribusi menyangkut kemudahan akses terhadap produk atau jasa bagi para konsumen. Menurut Bollen (1997:348), masalah lokasi merupakan masalah penting yang harus dipertimbangkan oleh produsen. Masalah lokasi tersebut antara lain meliputi masalah banyaknya lokasi, strategi pemasar dalam memilih lokasi, dan penetapan lokasi yang strategis sesuai

dengan produk yang dijual. Pemilihan lokasi perumahan merupakan faktor penting dalam pemilihan rumah yang akan dibeli oleh calon. Lokasi yang lebih prestisius atau strategis menuntut harga yang lebih mahal, namun demikian itu bukanlah masalah bagi sebagian orang, bila mereka memang mempunyai cukup uang. Pertimbangkan lokasi ketika ingin membeli rumah, agar dapat memudahkan pergi ke tempat bekerja, atau berbelanja. Dan perlu diingat juga, kita harus melihat bagaimana lingkungan disekitar rumah tinggal, apakah mendukung perkembangan keluarga. Pemilihan lokasi yang tepat akan mempengaruhi tingkat kepuasan dari para penghuninya.

Basu Swasta dan Irawam (2003 : 339), lokasi adalah letak pada daerah yang strategis sehingga dapat memaksimimkan laba.

Mc charty (dalam Basu Swasta dan T Hani Handoko, 2000 : 125) yang dimaksud dengan lokasi yakni meliputi saluran distribusi, jangkauan, lokasi penjualan, pengangkutan, persediaan dan pergudangan.

Jadi kesimpulannya lokasi adalah tempat untuk setiap bisnis dan merupakan suatu tugas penting bagi pemasar, karena keputusan yang salah dapat mengakibatkan kegagalan sebelum bisnis di mulai. Memilih lokasi berdagang merupakan keputusan penting untuk bisnis yang harus membujuk pelanggan untuk datang ke tempat bisnis dalam pemenuhan kebutuhannya.

Berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 378/KPTS/1987 Tentang Pengesahan 33 Standar Konstruksi Bangunan Indonesia dan Pedoman

Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun, Kriteria Kondisi Fisik Lokasi Perumahan, adalah :

1. Tersedia lahan yang cukup bagi pembangunan lingkungan perumahan baru minimum 50 unit rumah di lengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. 2. Dapat disediakan air bersih (air minum).

3. Bebas dari polusi udara, polusi suara, dan polusi air.

4. Bebas banjir dan memiliki kemiringan tanah 0-15%, sehingga dapat dibuat system drainage yang baik serta memiliki daya dukung yang memungkinkan untuk dibangun perumahan.

5. Mempunyai akses yang baik.

6. Mudah dan aman mencapai tempat kerja. 7. Tidak dibawah permukaan air setempat.

Kemudian dalam pemilihan lokasi perumahan, juga harus dilihat aspek legalitas atau lokasi tersebut, seperti pengadaan surat-surat sertifikat tanah. Hal ini dimaksudkan agar para konsumen merasa yakin akan keabsahan kepemilikan atas tanah yang nantinya akan dikembangkan (pemecahan atas sertifikat induk) menjadi SGHB ataupun SHM atas kavling yang dipilih tersebut tidak dalam permasalahan.

Dan yang tidak kalah penting dalam pemilihan lokasi perumahan dalam penghitungan jarak waktu tempuh ke sarana lingkungan lain menurut Misbahudin (2009 : 22) adalah :

1. Jarak lokasi perumahan dengan jalur akses transportasi. 2. Jarak lokasi perumahan dengan pusat perbelanjaan.

3. Jarak lokasi perumahan dengan sekolah (pelayanan pendidikan). 4. Jarak lokasi perumahan dengan tempat kerja.

5. Jarak lokasi perumahan dengan rumah sakit.

6. Jarak lokasi perumahan dengan tempat peribadatan.

Hal ini akan sangat mempengaruhi para konsumen dalam menentukan pilihannya terhadap lokasi perumahan yang ditawarkan, sehingga akan menimbulkan tingkat kepuasan sesuai dengan apa yang diharapkan oleh konsumen.

D.Penyesuaian Harga 1. Pengertian harga

Harga adalah sejumlah uang yang dibebankan atas suatu produk atau jasa atau jumlah dari nilai yang ditukar konsumen atas manfaat-manfaatnya karena memiliki atau menggunakan produk atau jasa tersebut (Gary Amstrong dan Kotler, 2008:439).

Menurut Basu Swastha dan Ibnu Sukotjo (2002:211), harga adalah sejumlah uang (ditambah beberapa barang kalau mungkin) yang dibutuhkan untuk mendapatkan sejumlah kombinasi dari barang atau jasa beserta pelayanannya.

a. Situasi Penetapan Harga

Situasi penetapan harga dalam suatu organisasi memusatkan perhatian yang terus menerus karena kondisi eksternal, dan peluang untuk memperoleh keunggulan bersaing melalui tindakan penetapan harga yang senantiasa berubah. Situasi penetapan harga meliputi:

1) Menentukan bagaimana sebaiknya menetapkan suatu harga produk baru seringkali terdapat kelenturan dalam memilih suatu harga.

2) Mengevaluasi kebutuhan untuk menyesuaikan harga karena adanya kekuatan eksternal dan perubahan dalam memilih suatu harga.

3) Mengubah strategi penentuan posisi yang mensyaratkan modifikasi terhadap strategi harga yang sekarang.

4) Menanggapi tekanan-tekanan dari perang harga dan ancaman persaingan lainnya.

b. Penyesuaian Harga/Adaptasi harga

(Kotler dan Keller, 2007:102) Menyatakan bahwa perusahaan-perusahaan biasanya tidak menetapkan hanya satu harga, melainkan struktur penetapan harga yang mencerminkan perbedaan dalam permintaan dan biaya geografis, tuntutan segmen pasar, waktu pembelian, tingkat pemesanan, frekuensi pengiriman, jaminan, kontrak perbaikan dan faktor-faktor lainnya. Sebagai akibat dari pemberian diskon, potongan harga, dan dukungan promosi, suatu perusahaan jarang merealisasikan laba yang sama dari setiap unit yang dijualnya.

1) Penyesuaian harga geografis

Penyesuaian harga geografis melibatkan perusahaan tersebut memutuskan bagaimana cara menetapkan harga produknya untuk pelanggan yang berada di lokasi dan negara yang berbeda.

2) Diskon dan potongan harga

Penetapan harga diskon telah menjadi modus operandi dari sejumlah perusahaan yang mencengangkan yang menawarkan baik produsen maupun jasa. Kebanyakan perusahaan akan menyesuaikan daftar harganya dan memberikan diskon dan potongan harga (discounts and allowances) untuk pembayaran yang lebih cepat pembelian dalam jumlah besar, dan pembelian di luar musim.

3) Harga promosi

Strategi penetapan harga promosi sering merupakan permainan kalah-menang (zero-sumgame). Jika strategi tersebut berhasil, pesaing akan menirunya dan strategi itu kehilangan efektifitasnya, sebaliknya jika strategi tersebut tidak berhasil, perusahaan hanya akan membuang-buang uang. 4) Penyesuaian harga diskriminatif

Penyesuaian harga yang pada dasarnya untuk mengakomodasikan perbedaan pelanggan, produk, lokasi, dan seterusnya.

Agar dapat sukses dalam memasarkan suatu barang atau jasa, maka setiap perusahaan harus menetapkan harganya secara tepat. Harga merupakan satu-satunya unsur bauran pemasaran yang memberikan

pemasukan atau pendapatan bagi perusahaan, sedangkan ketiga unsur lainnya (produk, distribusi, dan promosi) menyebabkan timbulnya biaya atau (pengeluaran). Disamping itu harga merupakan unsur bauran pemasaran yang bersifat fleksibel, artinya dapat diubah dengan cepat. Berbeda halnya dengan karakteristik produk atau komitmen terhadap saluran distribusi. Kedua hal terakhir tidak dapat dimudah dengan mudah dan cepat, karena biasanya menyangkut keputusan jangka panjang. (Fandy Tjiptono,1995:118) Harga bisa diungkapkan dengan berbagai istilah, misalnya tarif, sewa,

bunga, premium, komisi, upah, gaji dan sebagainya. Dari sudut pandang pemasaran, harga merupakan satuan moneter atau ukuran lainnya (termasuk barang dan jasa lainnya) yang ditukarkan agar memperoleh hak kepemilikan atau penggunaan suatu barang atau jasa. Pengertian ini sejalan dengan konsep pertukaran dalam pemasaran.

Dari sudut pandang konsumen, harga sering kali digunakan sebagai indikator nilai bilamana harga tersebut dihubungkan dengan manfaat yang dirasakan atas suatu barang atau jasa. Nilai (value) dapat didefinisikan sebagai rasio antara manfaat yang dirasakan terhadap harga.

E. Keputusan Pembelian

1. Pengertian Keputusan Pembelian

Menurut Kotler (2005:202), keputusan pembelian adalah “Karakteristik pembeli dan proses pengambilan keputusannya akan menimbulkan keputusan pembelian”.

Pada kebanyakan orang, perilaku pembelian konsumen seringkali diawali dan dipengaruhi oleh banyaknya rangsangan (stimuli) dari luar dirinya, baik berupa rangsangan pemasaran maupun rangsangan dari lingkungan yang lain. Rangsangan tersebut kemudian diproses (diolah) dalam diri, sesuai dengan karakteristik pribadinya sebelum akhirnya diambil keputusan pembelian.

2. Tahap-Tahap Keputusan Pembelian

Proses pengambilan keputusan pembelian menurut Kotler (2005: 204) melalui lima tahap yaitu :

a) Pengenalan Kebutuhan (Need Recognition)

Proses membeli dimulai dengan pengenalan kebutuhan dimana pembeli mengenali adanya masalah atau kebutuhan. Pembeli akan merasakan perbedaan antara keadaan yang nyata dan keadaan yang diinginkannya. Jika kebutuhan tersebut diketahui, maka konsumen akan segera memahami adanya kebutuhan yang belum perlu segera dipenuhi atau masih bisa ditunda pemenuhannya, serta kebutuhan-kebutuhan yang sama-sama harus segera dipenuhi.

b) Pencarian Informasi (Information Search)

Seorang konsumen yang sudah tertarik mungkin mencari lebih banyak informasi tetapi mungkin juga tidak. Bila dorongan konsumen kuat dan produk yang dapat memuaskan ada dalam jangjauan, konsumen kemungkinan akan membelinya. Konsumen dapat memperoleh informasi dari beberapa sumber antara lain:

1) Sumber Pribadi : Keluarga, teman, tetangga. kenalan.

2) Sumber Komersil : Iklan, wiraniaga, agen, kemasan, pajangan. 3) Sumber Publik : media massa, organisasi penilai konsumen.

4) Sumber Pengalaman : Penanganan, pemeriksaan, penggunaan produk c) Evaluasi Alternatif (Evaluation of Alternatives)

Tahap dari keputusan pembeli, yaitu ketika konsumen menggunakan informasi untuk mengevaluasi merk alternative dalam perangkat pilihan. Pengevaluasian ini tidak dapat terpisah dari pengaruh sumber-sumber yang jimiliki (waktu, uang, informasi) maupun resiko keliru dalam pemilihan. d) Keputusan Membeli (Purchase Decision)

Setelah tahap-tahap sebelumnya dilakukan, sekarang tiba saatnya bagi t pembeli untuk mengambil keputusan apakah membeli atau tidak. Jika dianggap bahwa keputusan yang diambil adalah membeli, maka pembeli akan menjumpai serangkaian keputusan yang menyangkut jenis produk, merek, penjual, kuantitas, waktu pembelian, dan cara pembayarannya.

e) Tingkah Laku Pasca Pembelian (Post Purchase Behavior)

Tahap dari proses keputusan pembeli yaitu ketika konsumen mengambil tindakan lebih lanjut setelah membeli berdasarkan pada rasa puas atau tidak puas. Ada kemungkinan bahwa pembeli memiliki ketidak-sesuaian sesudah ia melakukan pembelian karena mungkin harganya dianggap terlalu mahal, atau mungkin karena tidak sesuai dengan keinginan atau gambaran.

Gambar 2.1 : Model Proses Pembelian Lima Tahap

Sumber : Kotler (2005)

Dalam tahap evaluasi, para konsumen membentuk preferensi atas merek-merek yang ada di dalam kumpulan pilihan. Konsumen tersebut juga dapat membentuk niat untuk membeli merek yang paling disukai. Namun dua faktor yang berikut yang digambarkan pada gambar 2.1 dapat berada di antara pembelian dan keputusan pembelian.

Gambar 2.2

Tahapan antara evaluasi alternatif dan keputusan pembelian (Sumber: Kotler, 2005:228)

Faktor pertama adalah sikap orang lain, sejauh mana sikap orang lain mengurangi alternatif yang disukai seseorang akan bergantung pada dua hal:

1) Intensitas sikap negatif orang lain terhadap alternatif yang disukai konsumen.

2) Motivasi konsumen untuk menuruti keinginan orang lain. Semakin gencar sikap negatif orang lain dan semakin dekat orang lain tersebut dengan konsumen, konsumen akan semakin mengubah niat pembeliannya. Faktor kedua adalah faktor situasi yang tidak terantisipasi yang dapat muncul dan mengubah niat pembelian.

Evaluasi alternatif

Niat pembelian

Sikap orang lain

Faktor situasi yang tidak terantisipasi

Keputusan pembelian

F. Definisi Real Estate, Real Property dan Personal Property

Real estate didefinisikan sebagai tanah dengan segala perlengkapan yang melekat diatasnya (land and it's attachment). Real estate bersifat tidak bergerak dan berwujud. Pengertian hokum (amerika) real estate adalah semua benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakan bagian alam dari tanah (misal: pohon dan mineral) dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh manusia (missal bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih). Sebidang tanah adalah tetap atau permanen, sementara bangunan diatasnya dapat bervariasi dari mulai bentuk, bahan bangunan yang dimulai digunakan, lokasi, fungsi dan sebagainya (AIREA 1987 : 5, Dalam Skripsi Bachtiar Rifai, 2008).

Real property yaitu segala kepentingan, keuntungan dan hak atas kepemilikan tanah dan segala perlengkapan yang melekat diatasnya (the interest, benefit and right inhernt in ownership of physicl real estate). Jadi real property merupakan kumpulan atas berbagai macam hak dan interest yang ada karena dikarenakan kepemilikan atas satuan real estate. Hak tersebut terdiri dari hak untuk menggunakan real estate tersebut, menyewakan, memberikannya kepada orang lain atau tidak sama sekali (AIREA, 1987 : 6, Dalam Skripsi Bachtiar Rifai, 2008). Pada dasarnya kedua istilah, real estate dan real property berbeda dalam arti dan penerapannya. Di Indonesia sendiri menggunakan istilah real estate untuk bentuk fisik dari tanah beserta pengolahan dan pengembangannya dan real property untuk kumpulan hak, "bundle of rights ", untuk menggunkan, menyewa, memindahkan dan sebagainya dari tanah beserta pengolahan dan

pembangunannya. Kemudian istilah real property cli Indonesia mengalami perubahan menjadi properti.

Personal property adalah semua properti di luar real property dan merupakan benda bergerak (is movable item of properly that is not permanently offixxed to, or part of, real estate). Personal property bukan merupakan bagian dari real property. Personal property dapat berupa lemari es, mobil, peralatan kantor, dan sebagainya. Namun untuk mesin dan peralatan yang dibangun atau dipasang permanen pada struktur bangunan dapat diperhitungkan sebagai real property. Hal ini dapat terjadi dengan suatu contoh kondisi sebagai berikut: pihak penyewa suatu ruang kantor telah memasang peralatan pendingin (AC). Setelah masa sewa berakhir diniana pihak penyewa tidak memperpanjang masa sewa dan meninggalkan peralatan tersebut ( AC) dapat disatukan dengan hak ruang atau bangunan sebagai real property. (AIREA, 1987 : 5, Dalam Skripsi, Bachtiar Rifai 2008).

G.Penelitian Terdahulu

Beberapa penelitian terdahulu yang juga meneliti tentang perumahan adalah penelitian yang dilakukan oleh Bachtiar Rifai yakni mengangkat judul “Analisis konsep perumahan dan komitmen developer terhadap keputusan pembelian” studi kasus pada perusahaan pengembang properti perumahan di lokasi Ciputat Timur, diperoleh hasil bahwa:

1. Hasil penelitian menunjukan bahwa terdapat pengaruh positif dan signifikan antara variabel konsep perumahan dan komitmen developer terhadap keputusan pembelian konsumen perumahan di kawasan Ciputat Timur.

2. Koefisien Determinasi sebesar 0.324 atau 32.4 % pengaruh keputusan pembelian dapat dijelaskan oleh pengaruh konsep perumahan dan komitmen developer, sedangkan sisanya sebesar 67.6% dapat dijelaskan oleh variabel-variabel lain diluar penelitian ini.

Berdasarkan kesimpulan di atas, bahwa terdapat pengaruh yang kuat antara konsep perumahan (X1) dan komitmen developer (X2) terhadap keputusan pembelian (Y) pada konsumen property perumahan di wilayah Ciputat Timur.

Kemudian penelitian yang dilakukan oleh Mustafid (2009) dalam penelitiannya tentang “Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi konsumen dalam pembelian rumah sederhana di Bandar Lampung”. Data yang digunakan yakni data primer, sedangkan untuk analisis data menggunakan analisis regresi linier berganda. Hasil penelitian menunjukan bahwa volume penjualan perumahan sederhana Bumi Bahtera Indah Bandar Lampung dipengaruhi secara positif oleh harga jual produk perusahaan, harga jual pesaing dan biaya promosi. Hipotesis ini diterima berdasarkan beberapa hasil analisis berikut diantaranya: analisis regresi linier berganda, berdasarkan hasil analisis data primer, strategi produk, strategi harga, strategi promosi, strategi saluran distribusi.

Fauzan (2007) dalam penelitiannya tentang “Pengaruh kinerja produk (kualitas, fasilitas dan desain) terhadap kepuasan konsumen pada perumahan

Cipinang Indah”. Data yang digunakan yaitu data sekunder, sedangkan untuk analisis datanya menggunakan regresi linier berganda. Hasil penelitian menunjukan bahwa pengaruh kinerja produk (kualitas, fasilitas dan desain) terhadap kepuasan konsumen pada perumahan Cipinang Indah sebesar 86,3% dan selebihnya 13,5% ditentukan oleh variabel lain yang tidak diketahui dan tidak termasuk dalam analisis regresi tersebut.

Penelitian yang dilakukan oleh Timoticin Kwanda, Jani Rahardjo dan Bonivasius Risa Wibowo, yaitu para staf pengajar di Universitas Petra ini melakukan penelitian dengan judul “Analisis Kepuasan Penghuni Rumah Sederhana Tipe 36 Dikawasan Sidoarjo Berdasarkan Faktor Kualitas bangunan, Lokasi, Desain, Sarana dan Prasarana” diperoleh hasil bahwa:

1. Untuk lama tinggal kurang dari 5 (lima) tahun dari pengujian t diperoleh kesimpulan bahwa ada 3 (tiga) faktor yaitu Kualitas bangunan, Sarana dan Prasarana, serta Lokasi yang mempengaruhi kepuasan penghuni perumahan sederhana tipe 36 dikawasan Sidoarjo Jawa Timur. Sedangkan untuk penguji F diperoleh kesimpulan bahwa semua faktor yang ada mempunyai pengaruh secara parsial terhadap kepuasan penghuni. Ringkasan uji tersebut adalah Fhitung (41,452) > Ftabel (2,08).

2. Untuk lama tinggal diatas 5 (lima) tahun dari pengujian t diperoleh kesimpulan bahwa semua variabel bebasnya mempunyai pengaruh terhadap kepuasan penghuni dalam membeli rumah sederhana tipe 36 di kawasan Sidoarjo Jawa Timur. Dengan pengujian F diperoleh kesimpulan bahwa semua faktor

yang ada mempunyai pengaruh secara parsial terhadap kepuasan penghuni. Ringkasan uji tersebut adalah Fhitung (35,53) > Ftabel (2,39).

Dari kesimpulan diatas diketahui bahwa faktor paling dominan yang mempengaruhi penghuni rumah sederhana tipe 36 kawasan Sidoarjo adalah faktor Kualitas Bangunan. Untuk itu, hasil ini dapat menjadi masukan bagi pengembang untuk lebih meningkatkan ataupun mempertahankan kualitas bangunan yang akan mempengaruhi kepuasan penghuni.

Kemudian penelitian yang dilakukan oleh Annisa Najibah Nur,(2008) yakni “Analisis pengaruh harga, kualitas, lokasi dan fasilitas rumah serta pendapatan keluarga terhadap keputusan pembelian produk perumahan pada PT.AYODYA PURI NUGRAHA di Purwodadi Grobogan”. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui pengaruh harga, kualitas rumah, lokasi, fasilitas dan pendapatan keluarga terhadap keputusan pembelian rumah diperumahan Ayodya Bersemi baik secara parsial maupun simultan. Sehingga dari hasil penelitian diharapkan dapat memberikan sumbangan terhadap ilmu ekonomi dan sebagai salah satu bahan referensi keilmuan untuk penelitian dalam masalah yang sama dan memberikan wawasan yang lebih luas tentang konsep yang dibahas dan nantinya dapat diterapkan pada perusahaan yang ingin meningkatkan volume penjualannya dimasa yang akan datang dengan memperhatikan faktor–faktor yang mempengaruhinya. Pada penelitian ini untuk melakukan pengujian hipotesis guna mengetahui pengaruh harga, kualitas rumah, lokasi, fasilitas dan pendapatan keluarga terhadap keputusan pembelian digunakan alat analisis

regresi linier berganda. Populasi dalam penelitian ini adalah konsumen yang telah membeli produk rumah di perumahan Ayodya Bersemi, yaitu sebanyak 250 responden, sedangkan sampel penelitiannya adalah 71 orang responden dengan sample random sampling untuk teknik pengambilan sampelnya. Berdasarkan hasil penelitian dengan model OLS diketahui bahwa harga, lokasi dan pendapatan keluarga berpengaruh signifikan terhadap keputusan pembelian rumah di Perumahan Ayodya Bersemi Purwodadi Grobogan, sedangkan kualitas dan fasilitas tidak berpengaruh signifikan terhadap keputusan pembelian rumah di Perumahan Ayodya Bersemi Purwodadi Grobogan.

H. Kerangka Pemikiran

Kerangka berfikir dalam penelitian ini mempunyai tiga fokus yang saling berhubungan. Konsep perumahan terhadap keputusan pembelian, Lokasi terhadap keputusan pembelian dan pengaruh Harga terhadap keputusan pembelian.

Untuk mengetahui rata-rata pembeli properti perumahan apakah melakukan keputusan pembelian karena faktor-faktor tersebut. Pembeli perlu di survey melalui kuisioner. Kerangka pemikiran konseptual terjadi pada dasarnya merupakan review atau tinjauan pustaka yang dituangkan dalam bentuk skema serta mencerminkan ke terikatan antara variabel yang diteliti sehingga berdasarkan atas tinjauan pustaka dapat dibuat kerangka konseptual sebagai berikut:

Gambar 2.3

Skema Kerangka Pemikiran Lokasi

Uji Reliabilitas dan Validitas

Uji Asumsi Klasik

Penyesuaian Harga Konsep

Perumahan

Keputusan Pembelian

1. Uji Normalitas Data 2. Multikolineritas 3. Autokolerasi 4. Heterokedastisitas

Kesimpulan dan Implikasi Uji Regresi Linear Berganda

1. Koefisien Determinasi 2. Uji t (Parsial)

I. Hipotesis

Berdasarkan kerangka pemikiran tersebut diatas hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Ho: Tidak ada pengaruh yang signifikan antara variabel konsep perumahan secara parsial terhadap keputusan pembelian.

Ha: Terdapat pengaruh yang signifikan antara variabel konsep perumahan secara parsial terhadap keputusan pembelian.

2. Ho: Tidak ada pengaruh yang signifikan antara variabel lokasi secara parsial terhadap keputusan pembelian.

Ha: Terdapat pengaruh yang signifikan antara variabel lokasi secara parsial terhadap keputusan pembelian.

3. Ho: Tidak ada pengaruh yang signifikan antara variabel penyesuaian harga secara parsial terhadap keputusan pembelian.

Ha: Terdapat pengaruh yang signifikan antara variabel penyesuaian harga secara parsial terhadap keputusan pembelian.

4. Ho: Tidak ada pengaruh yang signifikan antara variabel konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga secara parsial terhadap keputusan pembelian.

Ha: Terdapat pengaruh yang signifikan antara variabel konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga secara parsial terhadap keputusan pembelian.

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

A.Ruang Lingkup Penelitian

Pada penulisan skripsi ini yang dijadikan objek studi adalah properti perumahan The Green yang berada di wilayah BSD City Serpong Tangerang-Selatan.

Adapun penelitian yang dibahas sebatas mengenai keputusan pembelian properti perumahan terhadap faktor-faktor yang mempengaruhinya dari tinjauan aspek konsumen seperti: konsep perumahan (Taman, kolam renang, ruang serbaguna, sarana olah raga, lapangan basket/badminton/futsal, jogging track, taman bermain anak, desain rumah, sistem cluster keamanan 24 jam), kemudian lokasi (Dekat dengan pusat perbelanjaan, jalur transportasi, sekolah, dekat dengan rumah sakit dan jarak tempuh ke tempat fasilitas lainnya). Dan pengaruh penyesuaian harga (penyesuaian harga yang di sesuaikan dengan cluster dan fasilitas perumahan).

B.Metode Penentuan Sample 1. Populasi

Populasi adalah suatu wilayah yang terdiri atas objek atau subjek yang mempunyai kualitas dan karakteristik tertentu yang diterapkan oleh peneliti untuk dipelajari dan kemudian ditarik kesimpulan. Populasi dalam penelitian ini

adalah pembeli properti perumahan The Green yang berlokasi di BSD City Serpong Tangerang Selatan.

2. Sampel

Sampel adalah bagian dari jumlah dan karakteristik yang dimiliki oleh populasi tersebut. Dalam penelitian ini menggunakan metode Clustered sampling yaitu jika populasi tersebar dalam beberapa wilayah (cluster) yang masing-masing mempunyai ciri yang sama (mirip), maka salah satu atau beberapa wilayah dapat diambil secara acak sebagai sampel. Misalnya kita meneliti masalah kemiskinan dipedasaan dalam suatu kecamatan. Kecamatan tersebut terdapat 20 desa sebagai populasinya. Penduduk di setiap desa mempunyai keseragaman yang sama dalam banyak hal. Keseragaman dalam bidang pekerjaan, variasi dalam bidang tanggungan keluarga, variasi dalam bidang penghasilan, dan sebagainya. Karena setiap desa (sebagai cluster) mempunyai karakteristik yang hampir sama, maka salah satu diantaranya dapat ditarik sebagai sampel. Berbeda dengan penarikan sampel secara berlapis dimana keacakan dilakukan pada penarikan anggota strata, maka pada cluster sampling keacakan dilakukan pada pemilihan cluster bukan pada anggota cluster-nya. (W. Gulo, 2002 : 93).

Sedangkan untuk ukuran sampel penelitian menurut Roscoe dalam buku research methods for business (Sugiono, 2010:52) menyatakan bahwa ukuran sampel yang layak dalam penelitian adalah antara 30 sampai 500. Begitu juga menurut Gay dan Diehl (dalam Gustia, 2009:24) yang menyatakan bahwa

besarnya sampel minimum untuk sebuah penelitian adalah 30 responden. Dalam penelitian ini, peneliti menggunakan jumlah sampel sebanyak 50 responden. Pada tahap ini ditentukan kerangka sampling yakni stratifikasi konsumen seperti menurut usia, jenis kelamin, pendidikan terakhir dan pekerjaan.

C.Metode Pengumpulan Data

Jenis metode pengumpulan data yang digunakan penulis adalah data pimer yaitu data yang berasal dari sumber aslinya yang diperoleh langsung dari objek yang diteliti. Data primer dalam penelitian ini bersumber dari tanggapan responden atas kuesioner yang diberikan.

D.Metode Analisis Data 1. Statistik Deskriptif

Metode pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan analisis statistik deskriptif, yaitu dengan menyebarkan 50 kuesioner yang diisi oleh para penghuni perumahan The Green BSD City.

Statistik deskriptif memberikan gambaran mengenai suatu data. Dalam hal ini, statistik deskriptif menjelaskan mengenai karakteristik responden dan variabel yang digunakan. Gambaran umum mengenai karakteristik responden dijelaskan dengan tabel stastistik responden yang diukur dengan skala nominal.

Penyusunan kuesioner adalah dengan menggunakan skala likert dengan kuesioner variabel bebas dan variabel terikat. Skala likert (likert scale) di desain untuk menelaah seberapa kuat subjek setuju atau tidak dengan pertanyaan pada lima titik dengan susunan responden terhadap sejumlah item yang berkaitan dengan konsep atau variabel tertentu kemudian diajukan kepada tiap responden. (Sugiono, 2005).

2. Uji Kualitas Data

Dalam suatu penelitian diperoleh instrumen yang valid dan reliabel. Validitas menunjukkan sejauh mana suatu alat pengukuran dapat mengukur apa yang ingin diukur. Reliabilitas adalah suatu nilai yang menunjukkan konsistensi suatu alat ukur pengukur dalam mengukur gejala yang sama. a. Uji Reliabilitas

Uji reliabilitas merupakan alat untuk mengukur suatu kuesioner yang merupakan indikator dari variabel atau konstruk. Uji reliabilitas ini dilakukan untuk menguji konsistensi jawaban dari responden melalui pertanyaan yang diberikan. Dalam pengujian reliabilitas ini, peneliti menggunakan metode statistik Cronbach Alpha dengan signifikansi yang digunakan sebesar 0,6 dimana jika nilai Cronbach Alpha dari suatu variabel lebih besar dari 0,6 maka butir pertanyaan yang diajukan dalam pengukuran instrumen tersebut memiliki reliabilitas yang memadai.

Sebaliknya, jika nilai Cronbach Alpha dari suatu variabel lebih kecil dari 0,6 maka butir pertanyaan tersebut tidak reliable. (Ghozali, 2001:42). b. Uji Validitas

Uji validitas digunakan untuk mengetahui apakah item-item yang ada di dalam kuesioner mampu mengukur peubah yang didapatkan dalam penelitian ini (Ghozali, 2001: 45). Maksudnya untuk mengukur valid atau tidaknya suatu kuesioner dilihat jika pertanyaan dalam kuesioner tersebut mampu mengungkapkan sesuatu yang akan diukur oleh kuesioner tersebut.

Uji validitas ini dapat dilakukan dengan menggunakan korelasi antar skor butir pertanyaan dengan total skor konstruk atau variabel. Setelah itu tentukan hipotesis Ho: skor butir pertanyaan berkorelasi positif dengan total skor konstruk dan Ha: skor butir pertanyaan tidak berkorelasi positif dengan total skor konstruk. (Ghozali, 2001:45).

Skala yang digunakan dalam penelitian ini adalah Skala Likert, atau skala lima tingkatan yaitu skala yang digunakan untuk mengukur sikap, pendapat, kondisi dan persepsi tentang fenomena sosial. Metode yang sering digunakan ini dikembangkan oleh Rensis Likert. Dalam penelitian ini pengukurannya akan digolongkan ke dalam lima kategori, yaitu:

Tabel 3.1

Metode Skala dan Pengukurannya

Sumber: Indriantoro dan Supomo, 2002 c. Analisa Koefisien Korelasi

Analisa statistik ini bertujuan untuk mengetahui ada atau tidaknya hubungan antara 2 ( dua ) varibel, yaitu variabel bebas dan variabel terikat.

Dalam hal ini yang akan dicari adalah konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga sebagai variabel bebas dan keputusan pembelian sebagai varibel terikat.

Koefisien korelasi bertujuan untuk mengetahui sejauh mana hubungan antara kedua variabel (independent dan dependent).

Sangat Setuju (SS)

Setuju (S)

Ragu (R)

Tidak Setuju

(TS)

Sangat Tidak Setuju

(STS)

Tabel 3.2

Pedoman Untuk Memberikan Koefisien Korelasi

Internal Koefisien Tingkat Hubungan 0.00 – 0.199

0.20 – 0.399 0.40 – 0599 0.60 – 0.799 0.80 – 1.000

Sangat Rendah Rendah Sedang Kuat Sangat Kuat Sumber : Sugiono, Metodologi Penelitian Bisnis, 2005 3. Uji Asumsi Klasik

Pengujian Asumsi Klasik dilakukan untuk mengetahui apakah data mengalami penyimpangan atau tidak. Uji ini dilakukan setelah melakukan analisa Regresi dan Koefisien Determinasi. Uji Asumsi Klasik terdiri dari: a. Uji Normalitas Data

Uji normalitas bertujuan untuk megetahui apakah dalam model regresi, variabel pengganggu atau residual memiliki distribusi normal. Model regresi yang baik adalah distribusi data normal atau paling tidak mendekati normal. Untuk mendeteksi apakah residual berdistribusi normal atau tidak yaitu dengan melihat normal probability plot yang membandingkan distribusi kumulatif dari distribusi normal.

Normalitas dapat dideteksi dengan melihat penyebaran data (titik) pada sumbu diagonal dari grafik. Jika data (titik) menyebar di sekitar garis diagonal dan menngikuti arah garis diagonal, maka menunjukkan pola distribusi normal yang mengindikasikan bahwa model regresi memenuhi asumsi normalitas. Jika data (titik) menyebar menjauh dari garis diagonal, maka tidak menunjukkan pola distribusi normal yang mengindikasikan bahwa model regresi tidak memenuhi asumsi normalitas. (Ghozali, 2005:10).

b. Uji Multikolinearitas

Uji multikolinearitas digunakan untuk mengetahui apakah ada hubungan atau korelasi diantara variabel independen. Multikolinearitas menyatakan hubungan antar sesama variabel independen. Dalam penelitian ini uji multikolinearitas digunakan untuk menguji apakah ada korelasi atau hubungan diantara variabel konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga terhadap keputusan pembelian.. Model regresi yang baik seharusnya tidak terjadi korelasi diantara variabel independen. Jika variabel independen saling berkorelasi, maka variabel-variabel ini tidak orthogonal, variabel orthogonal adalah variabel independen yang memiliki nilai korelasi antar sesama variabel independen sama dengan nol. Multikolinearitas dapat dilihat dari nilai tolerance dan lawannya Variance Inflation Factor (VIF). Nilai cut off yang umum dipakai untuk menunjukan adanya nilai multikolinearitas adalah nilai tolerance < 0.10 atau sama dengan nilai VIF >10. (Ghozali, 2001: 91).

c. Uji Heteroskedastisitas

Uji heteroskedastisitas bertujuan untuk menguji apakah dalam suatu model regresi terdapat persamaan atau perbedaan varian yang dapat dilihat dari grafik plot. Deteksi ada atau tidaknya heteroskedastisitas dapat dilakukan dengan melihat ada tidaknya pola tertentu pada grafik scatterplot antara ZRESID dan ZPRED, dimana sumbu Y adalah Y telah diprediksi dan sumbu X adalah residual (Y prediksi - Y sesungguhnya) yang telah di-studentized.

Menurut Nugroho (2005:62) cara memprediksi ada tidaknya heteroskedastisitas dapat dilihat dari pola gambar scatterplot. Analisis pada gambar scatterplot yang menyatakan tidak terdapat heterkesdastisitas apabila:

1) Titik-titik data menyebar di atas dan di bawah atau disekitar angka 0 pada sumbu Y.

2) Titik-titik data tidak mengumpul hanya diatas atau dibawah aja.

3) Penyebaran titik-titik data tidak boleh membentuk pola bergelombang melebar kemudian menyempit dan melebar kembali.

4) Penyebaran titik-titik data sebaiknya tidak berpola.

Jika plot membentuk pola tertentu (bergelombang, melebar, kemudian menyempit) maka mengindikasikan telah terjadi heteroskedastisitas. Jika plot tidak membentuk pola tertentu, seperti titik-titik menyebar di atas dan

di bawah angka 0 pada sumbu Y maka mengindikasikan telah terjadi homokedastisitas. Model regresi yang baik adalah plot yang mengindikasikan homokedastisitas atau tidak terjadi heteroskedastisitas. (Ghozali, 2001:105).

3. Uji Analisis Regresi Linear Berganda

Model regresi berganda bertujuan untuk memprediksi besar variabel dependen dengan menggunakan data variabel independen yang sudah diketahui besarnya (Santoso, 2000:163). Model regresi berganda umumnya digunakan untuk menguji pengaruh dua atau lebih variabel independen terhadap variabel dependen dengan skala pengukuran ordinal dalam suatu persamaan linier (Indriantoro dan Bambang, 2002:211). Variabel independen terdiri dari konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga sedangkan variabel dependennya adalah keputusan pembelian.

Rumus persamaan regresi yang digunakan adalah sebagai berikut

Dimana:

Y : variabel terikat (Keputusan pembelian) a : konstanta

b1-b3 : koefisien regresi yang menunjukkan angka peningkatan atau penurunan variabel dependen yang didasarkan pada hubungan nilai variabel independen

X1 : variabel bebas (Konsep perumahan) X2 : variable bebas (Lokasi)

X3 : variable bebas (Penyesuaian harga) e : standar error

Dalam uji hipotesis ini dilakukan melalui: a. Koefisien Determinasi (R²)

Koefisien determinasi (R2) bertujuan untuk mengetahui seberapa besar kemampuan variabel independen menjelaskan variabel dependen. Dalam output SPSS, koefisien determinasi terletak pada tabel Model Summaryb dan tertulis Adjusted R Square. Nilai R2 sebesar 1, berarti fluktuasi variabel dependen seluruhnya dapat dijelaskan oleh variabel independen dan tidak ada faktor lain yang menyebabkan fluktuasi variabel dependen. Jika nilai R2 berkisar antara 0 sampai dengan 1, berarti semakin kuat kemampuan variabel independen dapat menjelaskan fluktuasi variabel dependen (Ghozali, 2005:45).

b. Uji Statistik t

Uji statistik t menunjukkan seberapa jauh pengaruh satu variabel penjelas atau independen secara individual dalam menerangkan variasi variabel dependen dan digunakan untuk mengetahui ada atau tidaknya pengaruh

masing-masing variabel independen secara individual terhadap variabel dependen yang diuji pada tingkat signifikansi 0,05. (Ghozali, 2005:84). Menurut Santoso (2000:168) dasar pengambilan keputusan adalah sebagai berikut:

1) Jika nilai probabilitas lebih besar dari 0,05, maka H0 diterima atau Ha ditolak, ini berarti menyatakan bahwa variabel independen atau bebas tidak mempunyai pengaruh secara individual terhadap variabel dependen atau terikat.

2) Jika nilai probabilitas lebih kecil dari 0,05, maka H0 ditolak atau Ha diterima, ini berarti menyatakan bahwa variabel independen atau bebas mempunyai pengaruh secara individual terhadap variabel dependen atau terikat.

c. Uji Statistik F

Uji statistik F menunjukkan apakah semua variabel independen atau bebas yang dimasukkan dalam model mempunyai pengaruh secara bersama-sama terhadap variabel dependen atau terikat. Uji statistik F digunakan untuk mengetahui pengaruh semua variabel independen yang dimasukkan dalam model regresi secara bersama-sama terhadap variabel dependen yang diuji pada tingkat signifikan 0,05. (Ghozali, 2005:84).

Menurut Santoso (2000:120) dasar pengambilan keputusan adalah sebagai berikut:

1) Jika nilai probabilitas lebih besar dari 0,05, maka H0 diterima atau Ha ditolak, ini berarti menyatakan bahwa semua variabel independen atau bebas tidak mempunyai pengaruh secara bersama-sama terhadap variabel dependen atau terikat.

2) Jika nilai probabilitas lebih kecil dari 0,05, maka H0 ditolak atau Ha diterima, ini berarti menyatakan bahwa semua variabel independen atau bebas mempunyai pengaruh secara bersama-sama terhadap variabel dependen atau terikat.

E. Variabel dan Definisi Operasional 1. Variabel

Dalam melaksanakan penelitian terdapat dua variabel, yaitu:

a) Variabel bebas (X) yaitu yang terdiri dari konsep perumahan (X1), lokasi (X2), dan penyesuaian harga (X3).

b) Variabel terikat (Y) yaitu keputusan pembelian pada perumahan The Green BSD City.

2. Definisi Operasional

Definisi operasional merupakan semacam petunjuk pelaksanaan bagaimana cara mengukur suatu variabel sehingga dapat menentukan apakah prosedur pengukuran yang sama akan dilakukan ataukah diperlukan prosedur pengukuran yang baru.

a. Variabel terikat (Variabel dependen)

Yaitu variabel terikat dalam penelitian ini adalah keputusan pembelian, dimana pengaruh konsep perumahan yang baik, lokasi yang strategis dan penyesuaian harga yang sesuai dimata konsumen akan mempengaruhi keputusan pembelian. Variabel terikat dikonotasikan dengan huruf ( Y ).

b. Variabel Bebas ( Variabel Independen)

Yaitu variabel bebas dalam penelitian ini adalah pengaruh konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga yang dikonotasikan ( X1, X2 dan

Tabel. 3.3

Operasional Variabel Penelitian.

Variabel Sub Variabel Indikator Ukuran

(Variabel X2)

Lokasi (Basu swasta,2003)

1. Kriteria kondisi fisik lokasi

 Bebas dari polusi udara,polusi suara dan polusi air

 Bebas banjir  Mempunyai akses

transportasi yang baik  Mudah dan aman

mencapai tempat kerja

Skala Ordinal

2. Jarak lokasi perumahan dengan sarana lingkungan lain

 Dekat dengan sekolah/pusat pendidikan

 Dekat dengan pusat perbelanjaan

 Dekat dengan rumah sakit

 Dekat dengan tempat peribadatan

Skala Ordinal

Variabel Sub Variabel Indikator Ukuran

(Variabel X1)

Konsep Perumahan (Arif Prasetyo,

2007)

1. Taman  Keindahan Taman Skala Ordinal 2. Design rumah  Desain rumah

 Tipe rumah

 Ukuran rumah/konsep rumah

Skala Ordinal

3. Fasilitas perumahan

 Sarana olah raga  Jogging Track dan

Swimming Pool  Rumah peribadatan  Sistem keamanan tiap

cluster

Skala Ordinal

Tabel. 3.3 (Lanjutan)

Variabel Sub Variabel Indikator Ukuran

(Variabel X3)

Penyesuaian harga (Kotler dan Keller, 2007) 1. Strategi penetapan harga

 Menetapkan suatu harga produk

 Menyesuaikan harga produk Skala Ordinal 2. Penyesuaian Harga/ Adaptasi harga

 Penyesuaian geografis  Harga diskriminatif  Harga promosi  Diskon atau potongan

harga

Skala Ordinal

Variabel Sub Variabel Indikator Ukuran

(Variabel Y) Keputusan Pembelian (Kotler dan Keller, 2007)  Pengenalan kebutuhan  Kebutuhan badaniyah/mendasar  Kebutuhan psikologi/estetika Skala Ordinal

 Pencarian informasi

 Promosi/intensif  Sumber dari rekan,

organisasi, dan lainnya.

Skala Ordinal

 Evaluasi alternatif

 Pertimbangan tertentu  Resiko yang kecil

Skala Ordinal  Keputusan

membeli

 Jenis, bentuk produk  Produsen, cara

pembayaranya

Skala Ordinal

 Tingkah laku pasca

pembelian

 Kepuasan

 Sesuai keinginan

Skala Ordinal

BAB IV

PENEMUAN DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Objek Penelitian

PT Bumi Serpong Damai (BSD) meluncurkan proyek perumahan baru The Green di atas lahan seluas 80 hektar pada awal Maret 2005, menyusul pengembangan proyek perumahan De Latinos di lahan seluas 80 hektar pada awal 2005.

Secara keseluruhan, pada tahun 2005 ini PT BSD akan mengembangkan sekitar 30 buah cluster baru dengan total area seluas 200 hektar. Lebih lanjut dijelaskan, lokasi The Green berada di tempat yang sangat prima, tepatnya di mulut gerbang tol BSD City-Pondok Indah, serta topografi alam yang indah

berkontur, didukung aliran sungai dan air terjun yang menawan. The Green merupakan proyek perumahan terbaru yang dikembangkan di BSD

City dan merupakan bagian dari seri `The Masterpiece Clusters` di mana dikembangkan sekitar 12 cluster baru yang terintegrasi dengan suasana alam di lahan dengan luas sekitar 80 hektar (hampir sama dengan keseluruhan sektor I BSD City).

Proyek perumahan The Green dikembangkan dalam waktu empat tahun, dan hanya akan menyiapkan 600 unit hunian dalam tujuh cluster dan serah terima rumah tahap awal di The Green kepada konsumen rencananya akan dilaksanakan pada triwulan ketiga tahun 2006.

Cluster rumah yang ditawarkan di The Green adalah Navarra, Chardonnay, Burgundy, Tuscany, Bellagio, Montecarlo, dan Mirage. Rumah yang berada di cluster Navarra ditawarkan dengan harga antara Rp 307 juta hingga Rp 404 juta per unit dengan luas bangunan (LB) 90 m2 dan luas tanah (LT) 105 m2 hingga LB/LT 115/144.

Bellagio ditawarkan dengan harga antara Rp 600 juta hingga Rp 1,2 miliar per unit dengan luas bangunan (LB) 153 m2 dan luas tanah (LT) 180 m2 hingga LB/LT 310/375.

Untuk cluster Montecarlo, ditawarkan dengan harga antara Rp 580 juta hingga Rp 900 juta per unit dengan LB/LT 153/180 hingga 306/435. Sedangkan cluster Mirage berharga antara Rp1,3 miliar hingga Rp1,46 miliar untuk rumah dengan LB/LT 355/375 hingga 355/450.

Handrean mengungkapkan hanya dalam tempo kurang dari satu minggu, telah terjual sebanyak 450 unit. Karena itu, dia optimis kawasan baru ini mampu menarik minat konsumen. Pasalnya, tidak hanya soal lingkungan hijaunya, The Green juga menawarkan bangunan-bangunan rumah bergaya klasik, art deco, modern classic, sampai modern minimalist.

Kawasan perumahan tersebut dilengkapi aliran sungai dan air terjun yang dapat menjadi sumber inspirasi sarana hiburan paling bergengsi bagi para penghuninya. "Aliran sungai dan air terjun ini akan dinamai The Hidden Paradise Water Falls.

Selain itu dibangun juga Meadows Terrace Family Club yang bakal menjadi club house atau sport centre serta kawasan pantai Costa-del-sol dan The Summer Palace Garden yang dapat menjadi tempat bermain yang indah bagi si buah hati. Lebih lanjut lagi menggambarkan The Green menjadi perumahan mewah dengan pohon-pohon yang rindang, semerbaknya wangi bunga, nyanyian burung, gemercik air terjun dan keteduhan.

The Green adalah wujud kemewahan di tengah alam. Sesuai dengan slogannya, The Green “where luxury and greenery blend in harmony." Harmonisasi Permukiman dan Lingkungan. Public Service General Manager PT.BSD Dhony Raharjoe mengatakan harmonisasi antara pesatnya pembangunan permukiman sejalan dengan penataan lingkungan yang asri saat ini sudah menjadi perhatian berbagai kalangan. Bahkan sudah menjadi inspirasi tersendiri bagi para pengusaha dalam memasarkan produknya.

Di sisi lain, Dhony mengutarakan sejak tahun 2004 hingga 2005 lebih dari 250 hektar area BSD City telah dikembangkan untuk perumahan, sementara untuk komersial baru mencapai 20 hektar.

Sebagai informasi, secara keseluruhan area komersial yang akan dikembangkan mencapai 1.560 hektar dari rencana pengembangan 6.000 hektar di BSD City." Secara keseluruhan, lanjutnya, sejak BSD City dibangun pada 1989 hingga kini baru sekitar 200 hektar lahan yang dikembangkan untuk komersial dari rencana 1.560 hektar.

Pembangunan komersial ini akan terus dipacu guna mempercepat pertumbuhan ekonomi di BSD City menuju kota mandiri.

A. Penemuan dan Pembahasan 1. Deskriptif Demografi Responden

Deskriptif demografi responden memberikan gambaran mengenai karakteristik responden yang diukur dengan skala nominal yang menunjukkan besarnya frekuensi absolut dan persentase jenis kelamin, usia, pendidikan terakhir, dan pekerjaan.

Objek dalam penelitian ini adalah masyarakat penghuni perumahan The Green BSD City, Serpong Tangerang Selatan. Sampel yang diambil berjumlah 50 responden. Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan, diperoleh data jenis kelamin responden sebagai berikut:

Tabel 4.1

Jenis Kelamin Responden

Jenis Kelamin Absolut Persentase

Laki-laki 29 58 %

Perempuan 21 42 %

Jumlah 50 100 %

Sumber: Data Primer yang diolah 2010

Pada tabel 4.1 dapat dilihat bahwa jumlah responden berdasarkan jenis kelamin terbanyak adalah laki-laki yaitu sebanyak 29 atau sebesar 58 %, sedangkan sisanya sebanyak 21 orang atau sebesar 42 % dipenuhi oleh jenis kelamin perempuan.

Tabel 4.2. Usia Responden

Kategori Absolut Persentase

20 – 30 Tahun 6 12 %

31 – 40 Tahun 24 48 %

Lebih dari 40

Tahun 20 40 %

Jumlah 50 100 %

Sumber: Data Primer yang diolah 2010

Pada tabel 4.2 dapat dilihat bahwa data responden menurut usia, disini terlihat yang lebih mendominasi adalah usia di kisaran 30 - 40 tahun yaitu sebesar 24 responden, lalu disusul pada urutan kedua yaitu kisaran usia lebih dari 40 tahun sebanyak 20 responden, namun pada kisaran usia 20-30 tahun hanya berjumlah 6 responden.

Tabel 4.3. Pendidikan Terakhir

Pendidikan Absolut Persentase

SMU 9 18 %

Diploma 11 22 %

S1 16 32 %

S2 10 20 %

S3 4 8 %

Jumlah 50 100 %

Sumber: Data Primer yang diolah 2010

Pada tabel 4.3 dapat dilihat bahwa jumlah responden berdasarkan jenjang pendidikan terakhir tersebar pada pendidikan SMU sebanyak 9 orang atau sebesar 18 %. Responden yang berpendidikan terakhir dengan kategori Diploma sebanyak 11 orang atau sebesar 22 %. Responden yang

berpendidikan terakhir dengan kategori S1 sebanyak 16 orang atau sebesar 32 %. Responden yang berpendidikan terakhir dengan kategori S2 sebanyak 10 orang atau sebesar 20 %, kemudian responden yang berpendidikan terakhir dengan kategori S3 sebanyak 4 orang atau sebesar 8 %.

Tabel 4.4. Pekerjaan

Kategori Absolut Persentase

Pegawai Negeri 11 22 %

Pegawai Swasta 15 30 %

Wiraswasta 24 48 %

Jumlah 50 100 %

Sumber: Data Primer yang diolah 2010

Pada tabel 4.4 dapat dilihat bahwa jumlah responden berdasarkan pekerjaan tersebar pada pegawai negeri sebanyak 11 orang atau sebesar 22 %, pegawai swasta sebanyak 15 orang atau sebesar 30 %, wiraswasta sebanyak 24 orang atau sebesar 48 %.

1. Uji Kualitas Data

a. Uji Validitas dan Reabilitas

Uji reliabilitas ini dilakukan untuk menguji konsistensi jawaban dari responden melalui pertanyaan yang diberikan. Hasil dari pengujian reliabilitas digunakan untuk mengetahui apakah instrumen penelitian yang dipakai dapat digunakan berkali-kali pada waktu yang berbeda. Reliabilitas sebenarnya adalah alat untuk mengukur suatu kuesioner yang merupakan indikator dari variabel atau konstruk. Suatu kuesioner dapat

dikatakan reliable atau handal jika jawaban responden terhadap pertanyaan adalah konsisten atau stabil dari waktu ke waktu.

Dalam pengujian reliabilitas ini, peneliti menggunakan metode statistik Cronbach Alpha dengan signifikansi yang digunakan sebesar 0,6 dimana jika nilai Cronbach Alpha dari suatu variabel lebih besar dari 0,6 maka butir pertanyaan yang diajukan dalam pengukuran instrumen tersebut memiliki reliabilitas yang memadai. Sebaliknya, jika nilai Cronbach Alpha dari suatu variabel lebih kecil dari 0,6 maka butir pertanyaan tersebut tidak realible. (Ghozali, 2001:42).

Sebelum kuisioner diberikan kepada 50 responden, penulis melakukan try out terhadap 20 responden dengan memberikan 37 butir pertanyaan untuk menguji tingkat validitas dan reliabilitas dari seluruh pernyataan tersebut. Kuesioner dibagi menjadi empat variabel utama, yaitu konsep perumahan, lokasi, penyesuaian harga dan keputusan pembelian. Kuesioner dilakukan setelah penulis melakukan try out terhadap 20 responden.

Tabel 4.5

Hasil try out Item Pengaruh Konsep Perumahan Item

Pertanyaan

Corrected Item-Total Correlation

Keterangan Alpha

Cronbach’s Keterangan

KP-1 0.763 Valid 0.865 Reliabel

KP-2 0.570 Valid 0.885 Reliabel

KP-3 0.834 Valid 0.860 Reliabel

KP-4 0.605 Valid 0.880 Reliabel

KP-5 0.651 Valid 0.876 Reliabel

KP-6 0.533 Valid 0.889 Reliabel

KP-7 0.824 Valid 0.864 Reliabel

KP-8 0.649 Valid 0.879 Reliabel

Sumber: Data Primer yang diolah 2010 Tabel 4.6

Hasil try out Item Pengaruh Lokasi Item

Pertanyaan

Corrected Item-Total Correlation

Keterangan Alpha

Cronbach’s Keterangan

L-1 0.827 Valid 0.879 Reliabel

L-2 0.489 Valid 0.912 Reliabel

L-3 0.864 Valid 0.878 Reliabel

L-4 0.631 Valid 0.897 Reliabel

L-5 0.696 Valid 0.892 Reliabel

L-6 0.513 Valid 0.910 Reliabel

L-7 0.833 Valid 0.883 Reliabel

L-8 0.827 Valid 0.879 Reliabel

Sumber: Data Primer yang diolah 2010 Tabel 4.7

Hasil try out Item Pengaruh Penyesuaian Harga Item

Pertanyaan

Corrected Item-Total Correlation

Keterangan Alpha

Cronbach’s Keterangan

PH-1 0.865 Valid 0.840 Reliabel

PH-2 0.478 Valid 0.908 Reliabel

PH-3 0.845 Valid 0.847 Reliabel

PH-4 0.606 Valid 0.882 Reliabel

PH-5 0.615 Valid 0.881 Reliabel

PH-6 0.865 Valid 0.840 Reliabel

Tabel 4.8

Hasil try out Item Pengaruh Keputusan Pembelian Item

Pertanyaan

Corrected Item-Total Correlation

Keterangan Alpha

Cronbach’s Keterangan

KP-1 0.804 Valid 0.855 Reliabel

KP-2 0.805 Valid 0.854 Reliabel

KP-3 0.804 Valid 0.855 Reliabel

KP-4 0.805 Valid 0.854 Reliabel

KP-5 0.400 Valid 0.893 Reliabel

KP-6 0.521 Valid 0.883 Reliabel

KP-7 0.486 Valid 0.889 Reliabel

KP-8 0.628 Valid 0.875 Reliabel

Sumber: Data Primer yang diolah 2010

b. Penilaian Responden Tentang Keterlibatan.

Pengaruh konsep perumahan, lokasi dan penyesuaian harga Terhadap keputusan pembelian akan dilihat dari indikator masing-masing variabel. Berikut adalah hasil output kuisioner yang diberikan kepada responden.

1) Konsep perumahan

Adapun dalam variabel Konsep perumahan pada kuesioner penulis memasukan delapan pertanyaan-pertanyaan dan hasil outputnya sebagai berikut:

Lampiran 4 : Hasil Uji Asumsi Klasik

1.

Uji Normalitas Data

Hasil Uji Normalitas

2.

Uji Korelasi

Hasil Uji Kolerasi

Correlations Konsep

perumahan Lokasi

Penyesuaian harga

Keputusan pembelian Konsep

perumahan

Pearson Correlation 1 .283* .934** .936**

Sig. (2-tailed) .047 .000 .000

N 50 50 50 50

Lokasi Pearson Correlation .283* 1 .257 .380**

Sig. (2-tailed) .047 .071 .006

N 50 50 50 50

Penyesuaian harga

Pearson Correlation .934** .257 1 .918**

Sig. (2-tailed) .000 .071 .000

Keputusan pembelian

Pearson Correlation .936** .380** .918** 1

Sig. (2-tailed) .000 .006 .000

N 50 50 50 50

*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed). **. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

Interpretasi Koefisien Korelasi

Interval Koefisien

Tingkat Hubungan

0,00 – 0,199

0,20 – 0,399

0,40 – 0,599

0,60 – 0,799

0,80 – 1,000

Sangat rendah

Rendah

Sedang

Kuat

Sangat Kuat

Berdasarkan hasil pengujian diatas, maka dapat disimpulkan dengan

tabel yang terdapat dibawah ini:

Pengujian Hubungan Antar Sub Variabel

Hubungan

Koefisien

Korelasi

Kategori

Probabilitas

Kesimpulan

Keputusan Pembelian (Y)

Dengan Konsep Perumahan (X

1

)

0,936

Sangat

kuat

0,000

Signifikan

Keputusan Pembelian (Y)

dengan Lokasi (X

2

)

0,380

Rendah

0,000

Signifikan

Keputusan Pembelian (Y)

dengan Penyesuaian Harga (X

3

)

0,918

Sangat

kuat

0,000

Signifikan

Konsep Perumahan (X

1

) dengan

Lokasi (X

2

)

0,283

Rendah

0,000

Signifikan

Konsep Perumahan (X

1

) dengan

Penyesuaian Harga (X

3

)

0,934

Sangat

kuat

0,000

Signifikan

Lokasi (X

2

) dengan Penyesuaian

Harga (X

3

)

3.

Uji Multikolineritas

Tabel 4.42

Hasil Uji Multikolinearitas

Model

Collinearity Statistics

Tolerance

VIF

1

(Constant)

Konsep Perumahan

.125

7.987

Lokasi

.920

1.087

Penyesuaian Harga

.127

7.870

a. Dependent Variable: Keputusan Pembelian

Lampiran 5 : Uji Analisis Regresi Linier Berganda

b. Koefisien Det erminasi (R2)

Tabel 4.49

Hasil Uji Koefisien Det erminasi (R2)

Hasil Regresi Linear Berganda

Dependent Variabel : Keput usan Pembelian

Model Summaryb

Model R R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the

Estimate Durbin-Watson

1 .952a .906 .900 1.01526 1.422

a. Predictors: (Constant), Penyesuaian Harga,, Lokasi,Konsep Perumahan b. Dependent Variable: Keputusan Pembelian

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

t Sig.

B Std. Error Beta

1 (Constant) 4.013 2.262 1.774 .083

Konsep Perumahan .626 .138 .578 4.527 .000

Lokasi .138 .051 .128 2.716 .009

Hasil uji t

Coefficients

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

t Sig. B Std. Error Beta

1 (Constant) 4.013 2.262 1.774 .083

Konsep Perumahan .626 .138 .578 4.527 .000

Lokasi .138 .051 .128 2.716 .009

Penyesuaian Harga .443 .163 .345 2.719 .009

Dependent Variabel : Keput usan Pembelian

Hasil uji F

ANOVAb

Model Sum of Squares df Mean Square F Sig.

1 Regression 457.466 3 152.489 147.940 .000a

Residual 47.414 46 1.031

Total 504.880 49

a. Predictors: (Constant),Penyesuaian Harga, Lokasi,Konsep Perumahan b. Dependent Variable: Keputusan Pembelian