90
tuntutan hukum untuk meminta kembali barangnya atau jika pembeli mempunyai alasan yang patut untuk khawatir bahwa ia akan diganggu dalam penguasaannya,
maka ia dapat menangguhkan pembayaran harga pembelian, sehingga penjual telah menghentikan gangguan tersebut, kecuali jika penjual memilih memberi
memberikan jaminan atau jika telah diperjanjikan, bahwa pembeli diwajibkan membayar walaupun dengan segala gangguan.
B. Saran
Setelah membahas permasalahan yang timbul dalam skripsi ini maka saya memiliki beberapa saran yang kiranya berguna bagi pembaca yang ingin melakukan
perjanjian jual beli kios. Berikut saran-saran yang hendak diketahui sebelum melakukan perjanjian jual beli:
1. Pelaksanaan perjanjian jual beli kios yang dilakukan Tiurma Tampubolon dan
Bernika Sitorus dilakukan dengan panjar terlebih dahulu kemudian dilunasi setelah 2 tahun. Transaksi jual beli yang terjadi antara penjual dan pembeli kadang mengalami
hambatan di dalam realisasi transaksinya. Walaupun penjual dan pembeli sudah sepakat dan setuju untuk melakukan penjualan dan pembelian, namun ada hal-hal
yang masih belum lengkap dalam rangka memenuhi syarat-syarat penjualan tersebut. Maka dalam melaksanakan hal tersebut ada baiknya sesuai dengan ketentuan yang
berlaku agar terjadi keseimbangan antara para pihak. 2.
Pada umumnya perjanjian ini sudah memenuhi ketentuan, namun masih ada kekurangan dimana perjanjian jual beli kios pada Pasar Tradisional Meranti Baru
tidak dibuat dihadapan notaris. Agar Perjanjian ini lebih mengikat lagi dan memiliki
91
kekuatan hukum dan dapat dibuktikan di depan hakim maka ada baiknya para pihak membuat perjanjian jual beli kios tersebut dibuat dihadapan notaris dan dibuat dalam
akta notaris. Berbicara tentang kekuatan hukum transaksi jual beli, tentu yang sesuai dengan prosedur dan mempunyai akta otentik lebih kuat daripada yang tidak sesuai
prosedur apalagi jual beli di bawah tangan. Seharusnya yang dilakukan adalah melaksanakan transaksi jual beli sesuai dengan ketentuan yang berlaku, agar apabila
terjadi masalah dikemudian hari, bisa dibuktikan dan dipertanggung jawabkan. 3.
Pembeli sudah mengetahui keadaan yang sebenarnya maka pembeli harus lebih
berhati hati dalam dalam menjaga haknya dan meminta perlindungan haknya
terhadap penjual.
22
A. Pengertian dan Akibat Hukum Dari Suatu Perjanjian Pada Umumnya Kehidupan manusia tidak dapat terlepas dari hubungan kausal dengan manusia
lain dalam memenuhi kebutuhan hidup. Hubungan ini tentunya tidak selamanya dengan baik. Salah satu pihak kadangkala berusaha mengungguli pihak yang lain berbuat curang.
Sedangkan dipihak lain selalu kalah atau bahkan dengan sengaja dikalahkan. Oleh karena itu dibutuhkan peranan hukum yang disepakati sebagai tata norma dan tata kehidupan
sehingga dapat memberikan jalan tengah yang diharapkan adil, tidak berat sebelah dan konsisten.
Dalam mengadakan perjanjian tiap-tiap pihak mempunyai hak dan kewajiban secara timbal balik. Pihak yang satu mempunyai hak untuk menuntut sesuatu dari pihak
yang lain, sedangkan pihak lain mempunyai kewajiban untuk memenuhi tuntutan tersebut begitu juga sebaliknya .
Sebelum membahas tentang perjanjian jual-beli maka terlebih dahulu kita mengetahui pengertian dari suatu perjanjian. Istilah “perjanjian” dalam “hukum
Perjanjian” merupakan kesepadanan dari istilah overeenkomst dalam bahasa Belanda atau istilah agreement dalam bahasa Inggris.
15
Perjanjian adalah suatu peristiwa ketika seseorang berjanji kepada orang lain atau ketika orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Perjanjian ini
sifatnya konkret.
16
Perjanjian dalam arti luas adalah setiap perjanjian yang menimbulkan akibat hukum sebagaimana yang telah dikehendaki oleh para pihak, misalnya pejanjian tidak
Dari peristiwa itu maka timbul hubungan antara dua orang atau lebih.
15
http:blajarhukumperdata.blogspot, diakses 19 Februari 2015.
16
Lukman Santoso, Op.Cit., hal. 8.
23
bernama atau perjanjian jenis baru.
17
Perjanjian dalam arti sempit adalah hubungan hukum dalam lapangan harta kekayaan misalnya perjanjian bernama.
18
Pengertian lain dari suatu perjanjian yaitu perjanjian mengandung pengertian suatu hubungan hukum kekayaan harta benda antara dua orang atau lebih, yang memberi
kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain melakukan prestasi. Dari pengertian tersebut kita jumpai beberapa unsur yang
memberi wujud pengertian perjanjian hubungan hukum rechtsbetrekking yang menyangkut hukum kekayaan antara dua orang atau lebih, yang memberi hak pada satu
pihak dan kewajiban pada pihak lain tentang suatu prestasi.
19
Prestasi ini adalah “objek” voorwep dari perjanjian verbintenis. Tanpa prestasi, hubungan hukum yang dilakukan
berdasarkan tindakan hukum sama sekali tidak mempunyai arti apa-apa bagi hukum perjanjian. Pihak yang berhak atas prestasi mempunyai kedudukan sebagai “kreditur”.
Pihak yang wajib menunaikan prestasi berkedudukan sebagai “debitur”.
20
Perjanjian mempunyai sifat yang dapat dipaksakan. Dalam perjanjian, kreditur berhak atas prestasi yang telah diperjanjikan. Hak mendapatkan prestasi dilindungi oleh
hukum berupa sanksi. Ini berarti kreditur diberi kemampuan oleh hukum untuk memaksa debitur menyelesaikan pelaksanaan kewajiban atau prestasi yang mereka perjanjikan.
Apabila debitur tidak secara suka rela memenuhi prestasi, kreditur dapat meminta kepada pengadilan untuk melaksanakan sanksi hukum, baik berupa eksekusi, ganti rugi atau uang
paksa. Akan tetapi tidak seluruhnya perjanjian mempunyai sifat yang dipaksakan seperti
17
Handri Raharjo, Hukum Perjanjian di Indonesia, Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2009, hal. 42.
18
Ibid.
19
M.Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung: Alumni, 1986, hal. 6.
20
Ibid., hal.7.
24
pada perjanjian tanpa mempunyai kekuatan memaksa atau natuurlijke verbintenis.
21
Hukum perjanjian diatur dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pengertian perjanjian berdasarkan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, bahwa perjanjian adalah suatu perbuatan hukum ketika seseorang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap seorang atau lebih. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata terdapat aturan umum yang berlaku untuk semua perjanjian dan aturan khusus yang berlaku hanya untuk perjanjian tertentu saja perjanjian khusus yang namanya
sudah diberikan undang-undang. Contoh perjanjian yaitu jual beli, sewa menyewa, tukar menukar, pinjam meminjam, pemborongan, pemberian kuasa, dan perburuhan. Pengertian
yang berdasarkan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut menegaskan bahwa perjanjian mengakibatkan seseorang mengikatkan dirinya kepada
orang lain. Ini berarti dari suatu perjanjian lahirlah kewajiban atau prestasi dari satu atau lebih orang kepada satu atau lebih orang lainnya yang harus dipenuhi oleh orang atau
subjek hukum tersebut. Dengan demikian, rumusan tersebut memberikan konsekuensi hukum bahwa dalam suatu perjanjian akan selalu ada dua pihak, dimana satu pihak
merupakan pihak yang wajib berprestasi debitur dan pihak lain merupakan pihak yang berhak atas prestasi tersebut kreditur .
Menurut R. Setiawan, perjanjian adalah suatu perbuatan hukum dimana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya terhadap satu
orang atau lebih.
22
Menurut R. Subekti, perjanjian adalah suatu peristiwa bahwa seseorang berjanji
21
Ibid., hal. 9.
22
R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan,Yogyakarta: Bina cipta, 1979, hal. 49.
25
kepada orang lain atau kedua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.
23
Sedangkan menurut R.Wirjono, perjanjian adalah suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua belah pihak, dalam mana suatu pihak suatu pihak
berjanji untuk melakukan suatu hal atau tidak melakukan sesuatu hal, dan sedangkan pihak lain berhak untuk menuntut pelaksanaan perjanjian.
24
Dari beberapa definisi perjanjian tersebut diatas maka dapat disimpulkan bahwa perjanjian merupakan suatu perbuatan hukum antara dua orang atau lebih yang saling
mengikatkan dirinya kepada dua orang atau lebih lainnya untuk melakukan sesuatu hal tertentu yang memiliki akibat hukum dan dapat diketahui bahwa suatu perjanjian
menimbulkan dan berisi ketentuan-ketentuan hak dan kewajiban antara dua pihak dengan kata lain perjanjian itu melahirkan perikatan.
Perjanjian menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Perjanjian merupakan sumber terpenting melahirkan perikatan, karena perikatan paling
banyak diterbitkan oleh suatu perjanjian. Perikatan adalah suatu pengertian abstrak, sedangkan perjanjian adalah suatu hak yang konkrit atau suatu pristiwa.
25
Terdapat beberapa rumusan pengertian perikatan oleh beberapa ahli hukum, seperti dibawah ini:
26
1. Mariam, mengatakan bahwa “Perikatan adalah hubungan hukum yang terjadi
diantara dua orang atau lebih yang terletak di dalam lapangan harta kekayaan, dimana pihak yang satu berhak atas prestasi dari pihak lainnya wajib memenuhi
prestasi”.
23
R. Subekti 1, Op.Cit., hal. 1.
24
Wirjono Prodjodikoro, Op.Cit., hal. 7.
25
Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Jakarta: Alfabet,2004, hal. 74.
26
Wan Sadjaruddin Baros, Beberapa Sendi Hukum Perikatan, Medan: USU PERS, 1992, hal. 1-2.
26
2. Setiawan, mengatakan bahwa “Perikatan adalah suatu hubungan hukum harta
kekayaan antara dua orang atau lebih, atas dasar mana pihak yang satu berhak kreditur dan pihak yang lain berkewajiban debitur atas suatu prestasi”.
3. Subekti, mengatakan bahwa “Perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara dua
orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak lain, dan pihak lain berkewajiban memenuhi tuntutan itu”.
Perjanjian dan perikatan adalah dua hal yang berbeda, meskipun keduanya memiliki ciri yang hampir sama. Perbedaan dapat dilihat pada tabel berikut ini:
PERJANJIAN PERIKATAN
Perjanjian menimbulkan atau melahirkan perikatan
Perikatan adalah isi dari perjanjian
Perjanjian lebih konkrit daripada perikatan, artinya perjanjian itu dapat dilihat dan di
dengar. Perikatan merupakan pengertian yang
abstrak hanya dalam alam pikiran
Pada umumnya perjanjian merupakan hubungan hukum bersegi dua, artinya
akibat hukum dikehendaki kedua belah pihak. Hal ini bermakna bahwa hak dan
kewajiban dapat dipaksakan. Pihak pihak berjumlah lebih dari atau sama dengan 2
sehingga bukan pernyataan sepihak, dan Bersegi satu, hal ini berarti belum tentu
menimbulkan akibat hukum, sebagai contoh, perikatan alami tidak dapat dituntut
di muka pengadilan hutang karena judi pemenuhannya tidak dapat dipaksakan.
Pihaknya hanya berjumlah satu maka merupakan pernyataan sepihak dan
27
merupakan perbuatan hukum. merupakan perbuatan biasa bukan
perbuatan hukum.
27
Dari penjelasan-penjelasan diatas maka ada akibat dari suatu perjanjian. Akibat dari suatu perjanjian menurut Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu:
28
1. Perjanjian mengikat para pihak
Pihak-pihak yang mengikat antara lain: a. Para pihak yang membuatnya Pasal 1340 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata. b. Ahli waris berdasarkan alas hak umum karena mereka itu memperoleh
segala hak dari seseorang secara tidak terperinci. c. Pihak ketiga yang diuntungkan dari perjanjian yang dibuat berdasarkan alas
hak khusus karena mereka itu memperoleh segala hak dari seseorang secara
terperinci atau khusus.
2. Perjanjian yang tidak dapat ditarik kembali secara sepihak karena Pasal 1338 ayat 2
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata merupakan kesepakatan antara kedua belah pihak dan alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu.
3. Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik Pasal 1338 ayat 3 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dapat disimpulkan adanya asas kebebasan berkontrak, akan tetapi asas ini dibatasi oleh hukum yang sifatnya
memaksa, sehingga para pihak yang menaati perjanjian harus menaati hukum yang sifatnya memaksa. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat
27
Handri Rahardjo, Op.Cit., hal.43
28
Ibid.,
hal. 58.
28
kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan
didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang. Suatu perjanjian tidak boleh membawa
kerugian bagi pihak ketiga. Melaksanakan apa yang menjadi hak di satu pihak dan kewajiban di satu pihak
yang lain dari yang membuat perjanjian. Hakim berkuasa menyimpangi isi perjanjian bila bertentangan dengan rasa keadilan sehingga agar suatu perjanjian dapat dilaksanakan
harus dilandasi dengan itikad baik, prinsip kepatutan, kebiasaan, dan sesuai dengan undang-undang.
29
Hukum perjanjian atau perikatan disebut juga sebagai hukum tuntut menuntut karena di dalamnya terdapat pengertian satu pihak yaitu pihak penjual atau pembeli
menuntut sesuatu kepada pihak penjual atau yang dituntut dari pihak pembeli yaitu prestasi.
Prestasi atau yang dalam bahasa Inggris disebut juga dengan istilah performence, dalam hukum kontrak atau perjanjian dimaksudkan sebagai suatu
pelaksanaan hal-hal yang tertulis dalam suatu perjanjian oleh pihak yang telah mengikatkan diri untuk itu, pelaksanaan mana sesuai dengan term dan condition
sebagaimana disebutkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
30
Menurut Pasal 1234 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, prestasi dibagi dalam 3 jenis:
1. Prestasi untuk memberikan sesuatu
29
Ibid., hal. 59.
30
Munir Fuadi, Hukum Kontrak Dari Sudut Pandang Bisnis , Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 2007, hal. 87.
29
Prestasi ini terdapat pada Pasal 1237 Kitab Undang-Undang Hukum perdata, contoh: prestasi pembeli menyerahkan uang kepada penjual, prestasi penjual menyerahkan
barang kepada pembeli. 2. Prestasi untuk melakukan sesuatu atau berbuat sesuatu
Prestasi ini terdapat dalam Pasal 1239 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,
contoh: prestasi pengangkatan untuk membawa barang angkutan ke tempat tujuan. 3. Prestasi untuk tidak berbuat atau tidak melakukan sesuatu
Prestasi ini terdapat dalam Pasal 1239 kitab Undang-Undang Hukum Perdata, contoh: A dan B membuat perjanjian untuk tidak akan membuat barang yang
sama seperti yang dibuat A.
Apabila seseorang telah ditetapkan prestasinya sesuai dengan perjanjian itu, maka kewajiban pihak tersebut melaksanakan atau menaatinya. Apabila seseorang tidak
melaksanakan atau tidak memenuhi prestasi sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka disebut wanprestasi.
Tindakan wanprestasi membawa konsekuensi terhadap timbulnya hak pihak yang dirugikan untuk menutut pihak yang melakukan wanprestasi untuk memberikan
ganti rugi, sehingga oleh hukum diharapkan agar tidak ada satu pihak pun yang dirugikan karena wanprestasi.
B. Asas-Asas Hukum Perjanjian
