adalah separation measure solusi ideal positif adalah separation measure solusi ideal negatif
Alternatif dengan nilai preferensi terbesar adalah alternatif yang akan dipilih sebagai hasil keputusan.
2.3 Investasi Tanah
Investasi sering juga diartikan dengan penanaman modal. Berdasarkan teori ekonomi, investasi berarti pembelian modal barang yang tidak dikonsumsi tetapi digunakan
untuk produksi yang akan datang. Dengan kata lain, kita mengeluarkan sejumlah modal uang, waktu, tenaga dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa depan.
Jadi pada dasarnya, investasi adalah membeli sesuatu pada saat sekarang dengan harapan bisa dijual kembali di kemudian hari dengan nilai yang lebih tinggi.
Ada beberapa jenis objek investasi, misalnya adalah tanah. Investasi tanah sangat populer sekarang inimengingat tingginya permintaan masyarakat akan
hunianrumah yang pada umumnya didominasi oleh masyarakat kelas menengah kebawah. Melihat peluang tersebut, para pengusaha di bidang properti berlomba-
lomba untuk memenuhi permintaan masyarakat yang tentunya juga akan memberikan keuntungan bagi mereka.
Namun dalam hal ini, pengusaha properti harus cermat dalam memilih lahan atau tanah yang akan mereka jadikan tempat untuk membangun hunian tersebut. Sebab jika
salah memilih, masyarakat tidak akan membeli rumah tersebut, sehingga perusahaan akan mengalami kerugian. Untuk itu, perlu diperhatikan beberapa hal dalam memilih
tanah yang akan dijadikan lahan untuk membangun perumahan tersebut. Ada beberapa kriteria yang perlu diperhatikan dalam memilih tanah untuk dijadikan perumahan,
yaitu luas tanah, nilai jual objek pajak, harga jual, kategori dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota, akses jalan, dan fasilitas umum.
2.3.1 Perumahan Ada beberapa pengertian mengenai rumah dan perumahan. Menurut The
Dictioonary of Real Estate Appraisal 2002:313 pengertian properti perumahan adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau
Universitas Sumatera Utara
disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen, rumah susun.
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman :
a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga. b.
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana
dan sarana lingkungan. c. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan unian dan tempat
kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Banyak faktor yang mengindikasikan sebuah rumah dikatakan baik. Salah satunya adalah faktor fasilitas dan sarana umum. Awang Firdaos 1997 menyebutkan bahwa
tersedianya fasilitas umum dan fasilitas sosial, diantaranya infrastruktur, sarana pendidikan, kesehatan, keagamaan, sarana transportasi, dan lain-lain, dapat menarik
minat investor dan meningkatkan permintaan akan rumah di sebuah kawasan perumahan.
2.3.2 Nilai Jual Objek Pajak NJOP Nilai Jual Objek Pajak NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari hasil jual
beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak ditemukan terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai
perolehan baru, atau NJOP pengganti. Sesuai dengan yang ditetapkan pada Pasal 1 angka 3 UU No. 12 Tahun 1985 jo
UU No. 12 Tahun 1994, yang dimaksud dengan : a
Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis adalah suatu pendekatanmetode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara
Universitas Sumatera Utara
membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
b Nilai perolehan baru adalah suatu pendekatanmetode penentuan nilai jual
suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang
dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut. c
Nilai jual pengganti adalah suatu pendekatanmetode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
Data NJOP untuk seluruh wilayah di Indonesia telah dipublikasikan dan di atur dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 21PJ2008 tanggal 19 Mei 2008 tentang
Publikasi Nilai Jual Objek Pajak Bumi. Dengan mengetahui nilai NJOP kita akan mengetahui seberapa besar selisih
NJOP dengan harga jual. Semakin jauh harga jual di atas NJOP, maka semakin baik nilai investasi tanah tersebut. Nilai harga jual yang baik adalah di atas NJOP. Namun
jika harga jual terlalu jauh atau justru dibawah NJOP, maka ada sesuatu hal yang harus diselidiki. Dalam penelitian ini, nilai NJOP rata-rata yang digunakan adalah
Rp.1.000.000m
2
Satu juta rupiah per meter persegi.
2.3.3 Rencana Umum Tata Ruang Kota RUTRK Rencana Umum Tata Ruang Kota adalah dokumen rencana tata ruang wilayah kota
yang dikukuhkan dengan peraturan daerah. Jangka waktu RUTRK adalah 20 tahun, dan ditinjau satu kali dalam 5 tahun. RUTRK memuat beberapa hal berikut :
a Tujuan, kebijakan, dan strategi penataan ruang wilayah kota.
b Rencana struktur ruang wilayah kota yang meliputi sistem perkotaan di
wilayahnya yang terkait dengan kawasan pedesaan dan sistem jaringan prasarana wilayah kota.
c Rencana pola ruang wilayah kota yang meliputi kawasan lindung kota dan
kawasan budi daya kota. d
Penetapan kawasan strategis kota. e
Arahan pemanfaatan ruang wilayah kota yang berisi indikasi program utama jangka menengah lima tahunan.
Universitas Sumatera Utara
f Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota yang berisi ketentuan
umum peraturan zonasi, ketentuan perizinan, ketentuan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi.
RUTRK menjadi pedoman untuk : a
Penyusunan rencana pembangunan jangka panjang daerah. b
Penyusunan rencana pembangunan jangka menengah daerah. c
Pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang di wilayah kota. d
Mewujudkan keterpaduan, keterkaitan, dan keseimbangan antarsektor. e
Penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk investasi. f
Penataan ruang kawasan strategis kota.
Dalam RUTRK seluruh wilayah dalam sebuah kota telah dikelompokkan ke dalam beberapa zona dan direncakan untuk difungsikan sesuai fungsi zona nya masing-
masing. Sesuai dengan Perda Kota Medan Nomor 13 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Medan Tahun 2011
– 2031, ruang wilayah Kota Medan dibagi dalam beberapa kawasan sebagai berikut :
1 Kawasan Perumahan
2 Kawasan Perdagangan dan Jasa
3 Kawasan Perkantoran
4 Kawasan Industri
5 Kawasan Pariwisata
6 Kawasan Ruang Terbukan Hijau
7 Kawasan Ruang Evakuasi Bencana
8 Kawasan Hutan Lindung
9 Kawasan Perlindungan Setempat
10 Kawasan Rawan Bencana
11 Kawasan Suaka Alam dan Cagar Budaya
12 Kawasan Peruntukan lainnya
Universitas Sumatera Utara
Setiap wilayah dalam kota telah direncakan untuk difungsikan sesuai dengan zonanya masing-masing. Dengan kata lain, jika kita sebagai perusahaan properti hendak
membangun sebuah perumahan, maka kita harus membeli tanah yang memang digolongkan sebagai kawasan perumahan dalam RUTRK.
2.4 Penelitian Sebelumnya
