5. Mengalihkan kepada ahli warisnya, karena hak atas satuan rumah susun dapat
beralih karena pewarisan. Pada dasarnya, hak dan kewajiban yang diemban oleh pihak penanam
modal dalam konsep investasi kondominium hotel tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan mengenai rumah susun yang berlaku di Indonesia. Namun,
jika diteliti dengan lebih mendalam terjadi ketimpangan atau ketidakseimbangan dalam perumusan hak dan kewajiban pihak penanam modal. Dapat dilihat bahwa
kewajiban yang di bebeankan kepada penanam modal lebih berat daripada hak yang diberikan kepadanya.
Hal ini terjadi karena pihak pengembang cenderung menggunakan perjanjian baku standard contract dalam membuat perjanjian-perjanjian yang
mengikar pihak pengembang dengan pihak penanam modal. Perjanjian baku adalah perjanjian yang hanya dibuat oleh satu pihak saja dan pihak lain hanya
dapat menyatakan kesepakatannya. Karena itulah dalam pembuatan perjanjian investasi kondominium hotel, pihak penanam modal cenderung hanya dapat
menyetujui dan menerima ketentuan-ketentuan yang telah dibuat oleh pihak pengembang. Mengenai klausula baku, pihak penanam modal dilindungi hukum
melalui Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.
D. Hak dan Kewajiban Pihak Pengelola Operator
Pihak pengelola operator adalah pihak yang ditunjuk oleh pihak pengembang untuk mengelola bangunan rumah susun dengan sistem layaknya
sebuah hotel. Pihak pengelola biasanya merupakan perusahaan perhotelan yang
Universitas Sumatera Utara
terkenal dan sudah berpengalaman dalam pengelolaan hotel.Berikut merupakan beberapa contoh hak dan kewajiban yang diemban oleh pihak pengelola dalam
konsep investasi kondominium hotel. 1.
Hak pihak pengelola: a.
Hak untuk memperbaharui perjanjian dengan pihak pengembang untuk jangka waktu X tahun tergantung kesepakatan dengan
ketentuan dan persyaratan yang sama dengan perjanjian yang telah dibuat sebelumnya. Perpanjangan tersebut harus sudah dibicarakan
dan dinegosiasikan antara kedua belah pihak tidak kurang dari X bulan tergantung kesepakatan sebelum masa perpanjangan.
b. Mendapatkan dana dari pihak pengembang untuk membayar hutang-
hutang terkini, biaya manajemen dan kewajiban-kewajiban lainnya yang dikeluarkan dalam operasional hotel, termasuk pembayaran
semua orang yang memberikan layanan kepada hotel dan pembelian persediaan operasional dan inventaris makanan dan minuman yang
memadai dan barang-barang konsumtif lainnya. c.
Pihak pengelola berhak mengajukan atas namanya sendiri atau atas nama pihak pengembang, setiap atau semua tindakan hukum untuk
proses hukum untuk mengumpulkan pungutan, sewa atau pendapatan lain dari atau untuk hotel atau untuk mengusir atau mencabut hak
tamu, penyewa atau orang lain atau untuk membatalkan atau memutuskan perjanjian sewa, izin atau konsesi untuk pelanggaran
Universitas Sumatera Utara
tersebut atau kelalaian yang dilakukan oleh penyewa, pemegang izin atau pemegang konsesi.
d. Pihak pengelola berhak mengambil atas namanya sendiri atau atas
nama pengembang, langkah-langkah yang tepat guna untuk menyanggah danatau menuntut untuk mendapatkan keputusan akhir
ke setiap pengadilan atau forum lainnya, setiap pelanggaran, perintah, aturan atau peraturan yang mempengaruhi operasional hotel.
2. Kewajiban pihak pengelola
a. Pihak pengelola harus membayar dari rekening-rekening hotel atau
akomodasi keuangan semua biaya operasi dan kewajiban lain yang dikeluarkan dalam atau yang dialokasikan untuk operasional hotel
sesuai dengan perjanjian. b.
Pihak pengelola harus, tidak lebih dari X hari tergantung kesepakatan sebelum akhir masing-masing tahun operasional,
mempersiapkan dan menyerahkan kepada pihak pengembang untuk disetujui oleh pihak pengembang, usulan anggaran operasional dan
anggaran arus tunai untuk operasional hotel untuk tahun operasional berturut-turut anggaran operasional. Anggaran opeasional tersebut
harus sesuai dengan format yang direkomendasikan dalam sistem keseragaman yang disetujui oleh pihak pengembang.
c. Pihak pengelola bertanggung jawab untuk merundingkan semua
kontrak kerja atas nama pihak pengembang untuk pemilihan, persyaratan kerja dan pemutusan kerja, pengawasan, pengarahan,
Universitas Sumatera Utara
pelatihan dan penyerahan tugas-tugas semua karyawan, yang terlibat dalam operasional hotel termasuk General Manager. Jika pihak
pengembang meminta penunjukan, maka ketentuan dan persyaratan penunjukan manajemen senior harus disetujui oleh pihak pengembang
sebelum dilakukan penunjukan. d.
Pihak pengelola harus mengajukan, berupaya untuk memperoleh dan memelihara atas nama pihak pengembang, semua perizinan dan izin
yang diperlukan oleh pihak pengembang dan pihak pengelola dalam hubungannya dengan manajemen dan operasional hotel.
Berdasarkan hak dan kewajiban yang dipaparkan sebelumnya, dapat disimpulkan bahwa segala hak dalam hal pengurusan dan manajemen hotel yang
dimiliki pihak pengelola harus berdasarkan persetujuan dari pihak pegembang. Hal ini mempertegas bahwa tugas dari pihak pengelola hanya sebagai operator
saja. Pihak pengelola tidak memiliki kewenangan apapun dalam hal pengelolaan seperti dalam hal menentukan harga sewa, mengadakan promosi, mengganti
design bangunan, dan hal-hal lainnya tanpa persetujuan dari pihak pengembang.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV PERLINDUNGAN KONSUMEN BAGI PIHAK PENANAM MODAL
