2. Pembiayaan Sekunder Perumahan
2. 3. 2. Pembiayaan Sekunder Perumahan
Pembiayaan sekunder perumahan biasanya dikenal dengan sebutan Secondary Mortgage Facility (SMF). Mortgage adalah lembaga jaminan kebendaan yang mirip hipotek dan sebelumnya telah diberlakukan di negara yang menganut sistem Anglo-Saxon.
Sekuritisasi merupakan inovasi dalam sistem keuangan yang relatif baru di Indonesia. Sekuritisasi awalnya pertama kali dilakukan di Amerika Serikat pada tahun 1970.
Dengan melalui Pembiayaan Sekunder Perumahan ini, pemerintah memiliki harapan yang besar bahwa masyarakat dapat memiliki rumah dengan harga yang terjangkau dan juga ringan karena dilakukan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dimana KPR tersebut disekuritisasi oleh perseroan terbatas yang didirikan oleh pemerintah secara khusus untuk menangani pembiayaan sekunder
perumahan ini. 33 Dana yang digunakan untuk memberikan penyaluran KPR berasal dari
aset keuangan yang berupa kumpulan piutang beserta agunan yang melekat bersamanya. Dimana KPR terebut diterbitkan oleh kreditor asal (Bank Penyalur KPR) yang kemudian membeli rumah siap huni kepada developer perumahan. Sehingga bentuk sekuritisasi aset pada pembiayaan sekunder perumahan ini hanya
terbatas pada KPR saja. 34 Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sangat populer untuk disekuritisasikan
oleh perbankan. KPR merupakan contoh sekuritisasi paling lengkap, karena mengandung resiko gagal bayar (default) dari adanya kredit macet dan resiko pelunasan dini atau pelunasan di muka yang notabene penghasilan bank menjadi menurun karena berkurangnya bunga (prepayment). Secara umum sekuritisasi aset
dapat dilakukan dalam segala bentuk kredit. 35 Dalam pelaksanaan di lapangan, SMF melibatkan beberapa pihak yang
turut andil dalam prosedurnya yaitu sebagai berikut:
33 Keputusan Menteri Keuangan No. 132/ KMK/ 014/1998 tentang Perusahaan Fasilitas Pe mbiayaan Sekunder Peru mahan yang kemudia dise mpurnakan me lalu i Peraturan Presiden
No mor. 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Se kunder Peru mahan.
1. kreditor asal (originator),merupakan setiap bank atau lembaga keuangan yang mempunyai aset keuangan dimana biasanya merupakan bank penyalur kredit;
2. Penerbit (issuer), merupakan perusahaan yang melaksanakan kegiatan pembiayaan sekunder perumahan atau SPV. Di Indonesia saat ini bernama PT. Sarana Multigriya Finansial.
3. Pemodal, pihak yang menginvestasikan sejumlah uang untuk membeli surat berharga melalui pasar modal
4. Penata sekuritisasi
5. Wali Amanat
6. Administrator Transaksi
7. Kustodian Kreditor asal dalam hal ini adalah bank merupakan pihak yang mengalihkan aset keuangan berupa piutang atau tagihan piutang kepada
penerbit. 36 Berfungsi untuk menyalurkan pinjaman dan pelayanan secara langsung kepada masyarakat atau nasabah debitur yang meliputi penagihan atau penarikan
pembayaran dan berbagai kegiatan yang diperlukan agar debitur memenuhi kewajibannya dan hak-hak dari debitur tersebut dapat terlindungi sepanjang masa
kontrak kredit tersebut. 37 Penerbit adalah pihak yang melakukan penerbitan Efek Beragun Aset. Penerbit dapat berbentuk trust, special purpose vehicle atau
conduit yang merupakan suatu perusahaan perseroan yang dibentuk berdasarkan peraturan pemerintah.
36 Bank Indonesia, Peratur an B ank Indonesia Tentang Prinsi p Ke hati-Hati an Dal am Sekuritisasi Aset Bagi Bank Umum, PBI No mo r 7/4/PBI/2005, LN No mor 14 Tahun 2005, TLN
. 4473, Pasal 1 angka 2.
Di Indonesia terdapat PT. Sarana Multigriya Finansial yang dibentuk berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2005 tentang Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia untuk Pendirian Perusahaan Perseroan di bidang Pembiayaan Sekunder Perumahan. Kemudian ditambah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2011 untuk kemudian diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 75 tahun 2011 kemudian ditambah lagi dengan Peraturan Pemerintah Nomor 99 Tahun 2014.
Special Purpose Vehicle (SPV) merupakan badan hukum yang didirikan oleh sebuah perusahaan penyedia dana (sponsor atau originator) dengan memindahkan sebagian asetnya kepada Special Purpose Vehicle (SPV). SPV ini berbeda dengan anak perusahaan karena SPV secara hukum terpisah dengan originator atau sponsornya baik dalam hal manajemen perusahaannya maupun kepemilikannya. Sesuai dengan arti namanya SPV dibentuk untuk tujuan khusus atau spesial dan ketika tujuan tersebut telah mencapai tujua nnya maka SPV akan dibubarkan oleh pendirinya. SPV juga tidak diperkenankan untuk memiliki karyawan atau tanggungjawab kepada pihak ketiga. Oleh karena SPV tidak diperkenankan memiliki pegawai, maka administrasi aset SPV harus sepenuhnya
disubkontrakkan. 38 Jaminan yang digunakan dalam sekuritisasi aset dalam SMF adalah
jaminan dalam bentuk hak tanggungan dengan objek tanah atau sebidang rumah sesuai dengan peraturan perundang-undangan tentang hak tanggungan. Hak tanggungan dengan suatu jaminan hak kebendaan (jaminan kebendaan) berupa hak atas tanah. Perjanjian jaminan hak tanggungan ini sifatnya accessoir. Undang-
Undang Hak Tanggungan menetapkan bahwa apabila piutang yang dijamin dengan hak tanggungan dapat beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain maka hak tanggungan tersebut juga ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru. Dalam sistem pembiayaan sekunder ini disebut dengan aset keuangan yang di dalamnya berisi piutang dan juga agunan yang melekat bersamanya. Beralihnya hak tanggungan tersebut wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan agar akta Hak Tanggungan dilakukan
perubahan nama. 39