FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS
Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani
Jl. Mayjen Haryono 167 Malang 65145, Indonesia
Telp. 62-341-567886; Fax. 62-341-551430; Telex. 31873 Unibraw IA
ABSTRAK
Pengertian nilai lahan atau land value, ialah pengukuran nilai lahan yang didasarkan kepada kemampuanlahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Sedangkan harga
lahan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk
satu satuan luas tertentu. Perbedaan harga lahan yang ada di pasaran Kota Samarinda saat inilah yang
melatarbelakangi penelitian ini, khususnya pada Kecamatan Palaran (kawasan khusus kota baru berbasis
industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (kawasan pusat kota Samarinda). Penelitian ini bertujuan untuk
mengetahui faktor-faktor apa yang mempengaruhi harga lahan pasaran di wilayah studi dan bagaimana faktor-
faktor tersebut dalam pembentukan pemodelan harga lahan dan NJOP di kedua kecamatan yang memiliki
karakteristik yang berbeda ini. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode deskriptif untuk
mengetahui karakteristik harga lahan berdasarkan variabel yang mempengaruhi harga lahan di wilayah studi
dengan menggunakan analisis crosstabs dan uji test chisquare pada crosstabs. Hasil analisis menunjukkan
bahwa diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan di Kecamatan
Samarinda Ilir adalah jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe
perkerasan jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Dan variabel yang memiliki hubungan dengan
harga lahan secara signifkan di Kecamatan Palaran adalah luas lahan, jenis guna lahan, status kepemilikan
lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat.Kata kunci : harga lahan, NJOP, pemodelan harga lahan, Kota Samarinda.
ABSTRAK Pengertian nilai lahan atau land value, ialah pengukuran nilai lahan yang didasarkan kepada kemampuan
lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Sedangkan harga
lahan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk
satu satuan luas tertentu. Perbedaan harga lahan yang ada di pasaran Kota Samarinda saat inilah yang
melatarbelakangi penelitian ini, khususnya pada Kecamatan Palaran (kawasan khusus kota baru berbasis
industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (kawasan pusat kota Samarinda). Penelitian ini bertujuan untuk
mengetahui faktor-faktor apa yang mempengaruhi harga lahan pasaran di wilayah studi dan bagaimana faktor-
faktor tersebut dalam pembentukan pemodelan harga lahan dan NJOP di kedua kecamatan yang memiliki
karakteristik yang berbeda ini. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode deskriptif untuk
mengetahui karakteristik harga lahan berdasarkan variabel yang mempengaruhi harga lahan di wilayah studi
dengan menggunakan analisis crosstabs dan uji test chisquare pada crosstabs. Hasil analisis menunjukkan
bahwa diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan di Kecamatan
Samarinda Ilir adalah jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe
perkerasan jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Dan variabel yang memiliki hubungan dengan
harga lahan secara signifkan di Kecamatan Palaran adalah luas lahan, jenis guna lahan, status kepemilikan
lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat.Kata kunci : harga lahan, NJOP, pemodelan harga lahan, Kota Samarinda.
PENDAHULUAN
Pengertian nilai lahan atau land value, ialah Nilai dan harga lahan mempunyai arti yang pengukuran nilai lahan yang didasarkan kepada berbeda, tetapi keduanya mempunyai kaitan kemampuan lahan secara ekonomis dalam yang erat. Hal ini dapat dijelaskan bahwa harga hubungannya dengan produktivitas dan strategi lahan ada karena nilai lahannya ada. Sehingga ekonomis. Sedangkan harga lahan adalah harga lahan merupakan refleksi dari nilai penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan lahan, dimana nilai lahan adalah perwujudan harga nominal dalam satuan uang untuk satu dari kemampuan lahan sehubungan dengan satuan luas tertentu pada pasaran lahan (Yunus, pemanfaatan dan penggunaan lahan (Sujarto, 2000 : 89). 1985 : 18).
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS
INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA
Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009
Perkembangan kota Samarinda lebih banyak berada di pusat kota, yaitu di kawasan tepian mahakam. Dengan jumlah penduduk yang semakin meningkat maka penggunaan ruang di pusat kota akan semakin terbatas. Untuk itu dalam pengembangannya Kota Samarinda tidak lagi mengembangkan “kota lama” tetapi lebih ke arah pengembangan
“kota-kota baru” dengan pusat pengembangan baru yang terpisah dengan “kota induk” (kota lama), dimana pengembangan kota baru tersebut diarahkan terjadi secara menyebar.
Upaya pengembangan kutub-kutub pusat tersebut selain ditujukan untuk fungsi lokal, juga dimungkinkan untuk penggunaan fungsi regional. Pengembangan titik-titik kutub tersebut terdiri dari lima bagian dengan fungsi yang berbeda yaitu: (1) Samarinda Seberang sebagai pusat pemerintahan kota dan pendidikan, (2) Palaran sebagai kota baru (New Town) berbasis industri, (3) Makroman (Samarinda Ilir) sebagai pusat kota pemerintahan Propinsi Kalimantan Timur, (4) Lempake (Samarinda Utara) sebagai kawasan pariwisata dan fungsi lindung, dan (5) Samarinda Ilir sebagai Central Businnes District.
Kecamatan Palaran adalah wilayah di Kota Samarinda yang saat ini (pada tahun 2008) sedang berkembang dengan banyaknya dilakukan berbagai pembangunan sarana prasarana kota diantaranya adalah pembangunan pelabuhan terpadu Palaran, Stadion Utama, dan Jembatan Mahkota II. Di Kecamatan ini juga terdapat kawasan industri yang tentunya dapat memacu perkembangan kota baik secara langsung maupun tidak langsung. Dengan banyaknya pembangunan yang dilakukan maka akan berpengaruh pada perubahan harga lahan yang pasti akan terjadi. Perubahan harga lahan ini akan dibandingkan dengan Kecamatan Samarinda Ilir yang merupakan pusat Kota Samarinda. Di wilayah ini semua kegiatan berlangsung, baik untuk perkantoran maupun perdagangan. Harga lahan di kawasan ini tentunya juga lebih tinggi daripada di wilayah lain.
Kecamatan Samarinda Ilir sebagai kawasan pusat Kota Samarinda ini memiliki karakteristik yang unik dimana pada Kecamatan ini terdapat wilayah CBD dan pendukung CBD. Wilayah yang termasuk CBD adalah Kelurahan Pasar Pagi, Pelabuhan, Karang Mumus, Sungai Pinang Luar, Sidomulyo,Sidodamai dan Sungai Dama sedangkan wilayah pendukung CBD adalah Kelurahan Kelurahan Sambutan, Makroman, Sindang Sari, Pulau Atas, Sungai Kapih, dan Selili dimana pada Kelurahan pendukung CBD juga terdapat pusat pemerintahan kota. (RTRW Kota Samarinda Tahun 2005)
Harga lahan di Kecamatan Samarinda Ilir yang merupakan pusat CBD Kota Samarinda semakin meningkat dari tahun-tahun sebelumnya, apalagi dengan adanya rencana pembangunan jembatan Mahkota II. Pada tahun 2000 akhir, harga lahan di pinggir jalan harganya sekitar Rp 100 ribu sampai Rp 300 ribu per meter persegi. Saat ini harganya berkali-kali lipat dari itu.
Karena itu, penelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor apa yang mempengaruhi harga lahan pasaran di wilayah Kecamatan Palaran dan Kecamatan Samarinda Ilir, Kota Samarinda dan bagaimana faktor-faktor tersebut dalam pembentukan pemodelan harga lahan di kedua kecamatan yang memiliki karakteristik yang berbeda ini.
Rumusan Masalah dalam penelitian ini; (1) Bagaimana karakteristik harga lahan pasaran berdasarkan variabel yang mempengaruhi harga lahan di Kecamatan Palaran (sebagai kawasan khusus Kota Baru berbasis industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai kawasan pusat kota) Kota Samarinda? (2) Bagaimana perbandingan antara harga lahan yang ada di pasaran di Kecamatan Palaran (sebagai kawasan khusus Kota Baru berbasis industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai pusat kota) Kota Samarinda dengan NJOP yang berlaku? (3) Bagaimana pemodelan harga lahan pasaran dan NJOP berdasarkan variabel yang mempengaruhi harga lahan di Kecamatan Palaran (sebagai kawasan khusus Kota Baru berbasis industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai pusat kota) Kota Samarinda?
METODE PENELITIAN Wilayah Studi
Kecamatan Palaran sebagai kawasan berkembang memiliki luas wilayah sebesar 18.253 Ha dan terdiri dari 5 kelurahan, antara lain: (1) Kelurahan Hanil Bhakti, (2) Kelurahan Simpang Pasir, (3) Kelurahan Rwa Makmur, (4) Kelurahan Bakuan), (5) Kelurahan Bantuas (BPS, 2007).
Sedangkan Kecamatan Samarinda Ilir sebagai CBD Kota Samarinda memiliki luas wilayah sebesar 8.970 Ha dan terdiri atas 13 kelurahan, antara lain: (1) Kelurahan Pulau Atas, (2) Kelurahan Sindang Sari, (3) Kelurahan Makroman, (4) Kelurahan Sambutan, (5) Kelurahan Sungai Kapih, (6) Kelurahan Selili, (7) Kelurahan Sungai Dama, (8) Kelurahan Sidodamai, (9) Kelurahan Sidomulyo, (10) Kelurahan Karang Mumus, (11) Kelurahan Pelabuhan, (12) Kelurahan Pasar Pagi, (13) Kelurahan Sungai Pinang Luar (BPS, 2007).
Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009
Dari pembagian jumlah sampel pada setiap kelurahan tersebut kemudian akan dilakukan penyebaran kuesioner yang menggunakan teknik purposive sampling yaitu teknik penentuan sampel dengan pertimbangan tertentu. Dalam penelitian ini, pertimbangan tertentunya berupa pemilihan persil lahan yang berada pada jalan utama dan terdapat responden yang bisa menjawab kuesioner yang diberikan.
Populasi dalam “Perbandingan faktor- faktor yang mempengaruhi harga lahan di kawasan berkembang dan CBD pusat Kota Samarinda” adalah jumlah petak lahan tahun 2008 yang tercatat di kantor PBB Kota Samarinda yaitu sebesar 40.918 kapling lahan untuk wilayah studi dengan rincian 30.036 kapling di Kecamatan Samarinda Ilir dan 10.882 kapling di Kecamatan Palaran.
Besaran ukuran sampel yang digunakan dalam penelitian ini mengikuti Nomogram Herry King dengan menggunakan derajad kesalahan 10%. Nomogram Herry King ini memudahkan peneliti yang memiliki populasi besar lebih dari 1000 karena dengan nomogram ini jumlah sampel yang akan didapat jumlahnya lebih besar daripada jika peneliti menggunakan rumus Slovin untuk mengetahui jumlah sampel. Dengan menggunakan rumus Slovin, berapapun besaran populasi, jumlah sampel yang didapatkan selalu sama. Dengan nomogram Herry King, jumlah sampel yang didapat sesuai dengan besaran populasi (Hines, 1990). Derajat kesalahan 10% digunakan karena alasan keterbatasan waktu dan biaya. Berdasarkan tabel nomogram diketahui bahwa sampel yang akan diambil untuk seluruh populasi adalah sebesar 270. Sampel tersebut didistribusikan berdasarkan jumlah persil lahan di tiap kelurahan di kedua kecamatan secara proporsional. Pembagian jumlah responden tiap kelurahan pada kedua kecamatan dapat dilihat pada tabel 7 berikut.
Tabel 1. Pembagian Jumlah Responden Tiap Kelurahan Kecamatan Kelurahan Jumlah
Persil Sampel Samarinda Ilir
Pasar Pagi 1.351
Untuk mengetahui apakah ada hubungan antara variabel harga lahan dan variabel yang mempengaruhi harga lahan, maka digunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan menggunakan software SPSS 13.
Selain menggunakan tabel rerata ditampilkan juga grafik garis untuk menggambarkan pola hubungan antara harga lahan dan variabel yang mempengaruhi harga lahan. Pola hubungan diperoleh dengan menghubungkan rata-rata harga lahan pada setiap kelas variabel yang mempengaruhi harga lahan.
Analisis karakteristik harga lahan dilakukan melalui pembandingan harga lahan dengan variabel yang mempengaruhi harga lahan. Variabel yang mempengaruhi harga lahan yang dibahas adalah adalah faktor fisik (luas lahan dan jenis penggunaan lahan), karakteristik legal (Status lahan/kepemilikan lahan), lokasi dan aksesbilitas (jarak terhadap pusat kota, jarak terhadap jalur angkutan umum, hierarki jalan, perkerasan jalan, dan jumlah jalur angkutan umum). Metode yang digunakan adalah dengan menggunakan analisis statistika deskriptif melalui tabel rerata (cross tabulation) dan grafik garis.
Metode Analisis Metode analisis karakteristik harga lahan dan variabel yang mempengaruhi harga lahan
9 Pelabuhan 2.263
8 Sambutan 5.847
17 Pulau Atas 1.202
Metode analisis pemodelan harga lahan dan NJOP
Untuk mengetahui apakah ada hubungan antara variabel rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel yang mempengaruhi harga lahan, maka digunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan menggunakan software SPSS 13.
Analisis perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP pada kedua wilayah studi dilakukan dengan cara menggunakan analisis ratio statistic dengan alat software SPSS 13 untuk mendapatkan rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel yang mempengaruhi harga lahan.
Metode analisis perbandingan harga lahan pasaran dan NJOP
15 Karang Mumus 1.525
10 Selili 1.988
13 Sungai Dama 1.709
11 Sungai Kapih 2.511
7 Total 40.918 270
38 Sidomulyo 2.898
18 Bantuas 1.005
18 Bukuan 2.703
16 Rawa makmur 2.740
13 Sampang Pasir 2.405
14 Handil Bakti 2.029
49 Penentuan Populasi Dan Sampel
22 Sindang Sari 768
17 Makroman 3.279
19 Sungai Pinang Luar 2.607
5 Sidodami 2.088
INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA
0,542. Berdasarkan variabel luas lahan, nilai rata-rata harga lahan cenderung mengalami peningkatan pada tiga kelas luas lahan pertama dari Rp 1.371.053/m 2 , menjadi Rp 1.966.832/m 2 , lalu Rp 3.010.000/m 2 dan kemudian menurun lagi pada kelas luas lahan selanjutnya. Variabel harga lahan dan guna lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel jenis guna lahan, nilai rata-rata harga lahan tertinggi berada pada jenis guna lahan perkantoran (sebesar Rp 5.000.000/m 2 ) dan perdagangan (sebesar Rp
Variabel harga lahan dan status kepemilikan lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel status kepemilikan lahan, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada lahan dengan hak guna bangunan (Rp 3.642.857/m 2 ) kemudian disusul oleh lahan dengan status hak milik (Rp 2.348.072/m 2 ) dan lahan yasan (Rp 433.333/m 2 ). Variabel harga lahan dan jarak terhadap pusat kota diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel jarak ke pusat kota, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada kelas jarak ke pusat kota dengan radius 0,0127
Model penilaian harga lahan atau NJOP merupakan persamaan matematis (yang umumnya menggunakan persamaan regresi) yang menyatakan hubungan antara harga lahan dan karakteristik dari lahan.
Secara lebih khusus analisis regresi yang digunakan adalah regresi linear berganda
(Multiple Regression).
Dalam anaIisis regresi linear berganda ini setiap variabel bebas harus dilakukan pengujian terhadap signifikans pengaruhnya terhadap variabel tak bebasnya yaitu dengan menganalisis t-hitung dari masing-masing variabel dan F-hitung untuk melihat signifikansi pengaruh variabel bebas secara bersama-sama atau serentak. Persamaan regresi yang dibuat dapat dilihat pada rumus 2.1 yang terdapat pada bab 2 halaman 14, dengan pengaplikasian sebagai berikut:
Y = a + b1x1+ b2X2 + b3X3+ b4X4 + ... + bnxn
Dalam hal ini : Y = harga lahan atau NJOP yang diestimasi a = konstanta atau intercept b = slope garis regresi (koefisien)
X 1 - X n = variabel yang mempengaruhi harga lahan (variabel bebas) Adanya jenis data yang bersifat kualitatif dan kuantitatif maka untuk variabel dengan data kualitatif menggunakan peubah boneka (dummy variable ).
Secara lebih jelas tahapan pembentukan regresi linear berganda dengan dummy variable dapat dilihat pada gambar dibawah ini.
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS
3.135.366/m 2 ).
- –1,0160 km (Rp
Kecamatan Samarinda Ilir Variabel harga lahan dan luas lahan diketahui tidak memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi
Karakteristik harga lahan pasaran berdasarkan variabel pengaruh harga lahan di Kecamatan Samarinda Ilir dan Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut:
Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009
4.062.500/m2) dan semakin menjauh dari pusat kota maka nilai rata-rata harga lahan akan semakin menurun.
Variabel harga lahan dan jarak terhadap jalur angkutan umum diketahui tidak memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,990. Berdasarkan variabel jarak ke jalur angkutan umum, rata-rata harga lahan terlihat menurun secara drastis dari Rp 2.049.057/m 2 ke Rp 773.529/m 2 pada kelas jarak ke angkutan umum pertama ke kelas kedua. Sedangkan dari kelas jarak ke jalur angkutan umum ke dua ke kelas ketiga cenderung stabil.
Variabel harga lahan dan kelas jalan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel kelas jalan, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada lahan dengan kelas jalan arteri primer (Rp 3.571.429/m 2 ) kemudian diikuti pada lahan
Kuantifikasi data Kualitatif Pemilihan model regresi terbaik dengan stepwise Penetapan variabel penentu harga lahan Hitung R2 dan R2 adj
Uji koefisien secara serenta (uji F) dan secara parsial (uji T)
Gambar 1. Diagram Tahapan Pembentukan Pemodelan Regresi Linier Berganda HASIL DAN PEMBAHASAN Analisis Karakteristik Harga Lahan
Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009
Berdasarkan variabel jarak ke pusat kota, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada kelas pertama dengan jarak ke pusat kota berkisar 0,11-1,31 km (Rp 619.444/m 2 ) dan semakin menjauh dari pusat kota, maka nilai rata-rata harga lahan akan semakin menurun. Variabel harga lahan dan jarak terhadap pusat kota diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000.
Perbandingan antara harga lahan yang ada di pasaran dengan NJOP berdasarkan variabel pengaruh harga lahan di Kecamatan Samarinda Ilir Kota Samarinda dan Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Kecamatan Samarinda Ilir
Perbandingan Antara Harga Lahan Pasaran dan NJOP
Berdasarkan variabel jumlah jalur angkutan umum, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada kelas yang dilewati lebih dari 3 jalur angkutan (Rp 740.000/m 2 ). Variabel harga lahan dan jumlah jalur angkutan umum diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000.
472. 016/m 2 ). Variabel harga lahan dan perkerasan jalan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara mengunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,017.
Berdasarkan variabel tipe perkerasan jalan, nilai rata-rata arga lahan pada jalan dengan perkerasan makadam (Rp 590.000/m 2 ) lebih tinggi daripada jalan dengn perkerasan asal (Rp
Berdasarkan variabel kelas jalan, nilai rata- rata harga lahan tertinggi terdapat pada lahan dengan kelas jalan arteri sekunder (Rp 750.000/m 2 ) kemudian diikuti pada lahan dengan kelas jalan kolektor primer, arteri primer, kolektor sekunder, dan lokal. Variabel harga lahan dan kelas jalan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000.
Berdasarkan variabel jarak ke jalur angkutan umum, terlihat bahwa rata-rata harga lahan menurun tipis dari Rp 513.361/m 2 ke Rp 490.000/m 2 pada kelas pertama ke kelas kedua, kemudian menurun drastis dari kelas kedua ke kelas ketiga. Variabel harga lahan dan jarak terhadap jalur angkutan umum diketahui tidak memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,321.
Berdasarkan variabel status kepemilikan lahan, rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada lahan dengan hak guna bangunan (Rp 700.000/m 2 ) kemudian disusul lahan dengan status hak milik dan lahan yasan. Variabel harga lahan dan status kepemilikan lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,006.
51
Berdasarkan variabel jenis guna lahan, nilai rata- rata harga lahan tertinggi berada pada kelas jenis guna lahan industri (Rp 1.500.000/m2), kemudian disusul oleh kelas jenis guna lahan perdagangan, perumahan, dan perkebunan. Variabel harga lahan dan guna lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,007.
Kecamatan Palaran Berdasarkan variabel luas lahan, semakin besar luasan yang dimiliki lahan suatu persil, maka nilai rata-rata harga lahan cenderung mengalami penurunan kecuali pada lahan dengan jenis guna lahan industri. Variabel harga lahan dan luas lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000.
3.120.588/m2), dan pada kelas terdapat 1 jalur angkutan dan kelas tidak dilalui jalur angkutan.
Berdasarkan variabel tipe perkerasan jalan, nilai rata-rata harga lahan pada jalan aspal lebih tinggi (1.816.298/m 2 ) daripada lahan dengan jalan perkerasan atau makadam (Rp 1.114.706/m 2 ). Berdasarkan variabel jumlah jalur angkutan umum, rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada kelas yang dilewati lebih dari 3 jalur angkutan (Rp 3.542.857/m 2 dan kemudian pada kelas yang dilewati 2 jalur angkutan (Rp
1.114.706/m 2 ).
Variabel harga lahan dan perkerasan jalan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,017. Berdasarkan variabel tipe perkerasan jalan, nilai rata-rata harga lahan pada jalan aspal lebih tinggi (1.816.298/m 2 ) daripada lahan dengan jalan perkerasan atau makadam (Rp
dengan kelas jalan kolektor primer, kolektor sekunder, gang, lokal dan arteri sekunder.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel luas lahan adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS
INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA
Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009
hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel luas lahan pada Kecamatan Samarinda Ilir.
Dari hasil perhitungan dengan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05 yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan pada Kecamatan Samarinda Ilir.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak jarak terhadap jalur angkutan umum adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak jarak terhadap jalur angkutan umum pada Kecamatan Samarinda Ilir.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel kelas jalan adalah 0,000.
Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel kelas jalan pada Kecamatan Samarinda Ilir.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel perkerasan jalan adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel perkerasan jalan pada Kecamatan Samarinda Ilir.
Berdasarkan hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jumlah jalur angkutan umum adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jumlah jalur angkutan umum pada Kecamatan Samarinda Ilir. Kecamatan Palaran
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel luas lahan adalah 0,957. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel luas lahan pada Kecamatan Palaran.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan adalah 0,387. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterim atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan pada Kecamatan Palaran.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan adalah 0,387. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan pada Kecamatan Palaran.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak dari pusat kota adalah 0,850. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak dari pusat kota pada Kecamatan Palaran.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak jarak terhadap jalur angkutan umum adalah pada Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut:
dummy variable dengan metode stepwise
K1, K3, & K5 = Dummy variable kelas jalan MK2 = Dummy variable jumlah rute angkutan umum yang lewat
(3) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda
K1 + ( -54.178) D2 + 60.179 MK2 dimana Y = NJOP (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota D2= Dummy variabel status kepemilikan lahan K2 = Dummy variabel kelas jalan MK2 = Dummy variabel jumlah jalur angkutan umum
Kecamatan Samarnda Ilir Y = 143.261 + (-11.210) JPK + 74.637
(b) Untuk kawasan pendukung CBD
1.134.281) K1 + (1.086.899) MK2
Untuk Kawasan CBD Kecamatan Samarinda Ilir Y = 2.495.058 + (-1.728.842) JPK + (-
Kecamatan Samarinda Ilir adalah sebagai berikut : (a)
variable dengan metode stepwise pada
(2) Hasil Pemodelan NJOP dengan metode analisis regresi linier berganda dummy
Jarak terhadap pusat kota J2 & J3 = Dummy variable jenis guna lahan D1 & D2 = Dummy variable status kepemilikan lahan K1, K2, & K3 = Dummy variable kelas jalan
(137.468) J2+ (808.704) J3 + (- 1.468.449) D1 + (-1.588.228) D2
Kecamatan Samarnda Ilir Y = 2.112.848 + (-61.109) JPK +
(b) Untuk kawasan pendukung CBD
Y = Harga lahan (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota
- (2.017.226) MK3 dimana Y = NJOP (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota K1 = Dummy Variabel kelas jalan MK2, MK3 = Dummy Variabel jumlah jalur angkutan umum
- (909.066) K1 + (1.203.815) K2 + (-624.747)K3 + (507.356) MK2 dimana
Samarinda Ilir Y = 4.349.717 + (-2.040.275) JPK
Untuk kawasan CBD Kecamatan
Kecamatan Samarinda Ilir adalah sebagai berikut: (a)
variable dengan metode stepwise pada
(1) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda dummy
Pemodelan harga lahan pasaran Kecamatan Samarinda Ilir Kota Samarinda dan Kecamatan Palaran Kota Samarinda dapat dilihat di bawah ini.
Pemodelan harga Lahan dan NJOP
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jumlah jalur angkutan umum adalah 0,027. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jumlah jalur angkutan umum pada Kecamatan Palaran.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubunga antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel perkerasan jalan adalah 0,11. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel perkerasan jalan pada Kecamatan Palaran.
Dari hasil perhitungan dengan menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel kelas jalan adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel kelas jalan pada Kecamatan Palaran.
0,061. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak jarak terhadap jalur angkutan umum pada Kecamatan Palaran.
53
Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009
- (367.020) K1 + (163.607) K2 + (370.980) K3 dimana Y = Harga lahan (rupiah/m2) JPK =
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS
INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA
Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009
Y = 242.137 + (-72.439)JPK + (373.041)J1 + (312.013)J2 + (1.486.409)J3+ (63.753)D1 + (204.777)K1 + (204.760)K2 + (81.516)K3 + (54.364)K4 dimana
Y = Harga lahan pasaran (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota
J1, J2, & J3= Dummy Variabel jenis guna lahan D1 = Dummy Variabel status kepemilikan lahan K1, K2, K3, & K4= Dummy Variabel kelas jalan
(4) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda
dummy variable dengan metode stepwise
pada Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Y = 96.058 + (-10.866) JPK + (-
26.345) D2 + (55.023) K1 + (37.507) K2 + (-22.146) J2 dimana
Y = NJOP (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota J2 = Dummy Variabel jenis guna lahan
(perumahan) D2 = Dummy Variabel status kepemilikan lahan (lahan yasan)
K1 & K2 = Dummy Variabel kelas jalan (arteri primer dan arteri sekunder)
KESIMPULAN
Karakteristik harga lahan pasaran pada Kecamatan Samarinda Ilir dan Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: (1) Harga lahan tertinggi terdapat pada Kelurahan Pasar Pagi Kecamatan Samarinda Hilir yaitu sebesar Rp 8.000.000/m 2 dengan jenis guna lahan perdagangan. Sedangkan harga lahan terendah terdapat pada Kelurahan Pulau Atas yaitu sebesar Rp 200.000/m 2 dengan jenis guna lahan perkebunan. (2) Dari uji test chi square pada analisis crostab,diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan adalah jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah jalur angkutan umum yang lewat. (3) Harga lahan tertinggi terdapat pada Kelurahan Simpang Pasir yaitu sebesar Rp 1.500.000/m 2 dengan jenis guna lahan industri. Sedangkan harga lahan terendah terdapat pada Kelurahan Bantuas yaitu sebesar Rp 40.000/m 2 dengan jenis guna lahan perkebunan. (4) Dari uji test chi square pada analisis crostab, diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan adalah luas lahan, jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah jalur angkutan umum yang lewat.
Perbandingan antara harga lahan yang ada di pasaran dengan NJOP berdasarkan variabel pengaruh harga lahan di Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai kawasan CBD) Kota Samarinda dan Kecamatan Palaran (sebagai kawasan yang sedang berkembang) adalah sebagai berikut: (1) Nilai rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP terkecil di Kecamatan Samarinda Ilir adalah 1,0 yang terdapat di Kelurahan Sungai Pinang Luar, yang berarti nilai harga pasaran adalah 1,0 kalinya nilai NJOP. Nilai rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP terbesar di Kecamatan Samarinda Ilir adalah 24,4 yang terdapat di Kelurahan Pulau Atas, yang berarti nilai harga pasaran adalah 24,4 kalinya nilai NJOP. Hal ini menunjukkan selisih antara harga lahan pasaran dan NJOP pada Kecamatan Samarinda Ilir sebagai Kecamatan pusat Kota Samarinda tidak besar. Ini berarti NJOP yang ada di wilayah ini telah memiliki besaran yang hampir sebanding dengan harga lahannya. (2) Dari uji test chi square pada analisis crostab, diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan nilai rasio perbandingan harga lahan dan NJOP secara signifkan adalah kelas lahan, jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, jarak ke jalur angkutan umum, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Hal ini menunjukkan bahwa kondisi di Kecamatan Samarinda Ilir cukup kompleks dimana semua variabel yang diduga mempengaruhi harga lahan ternyata juga berpengaruh terhadap besaran rasio perbandingan NJOP dan harga lahan. (3) Nilai rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP terkecil di Kecamatan Palaran adalah 3,1 yang terdapat di Kelurahan Handil Bakti, yang berarti nilai harga pasaran adalah 3,1 kalinya nilai NJOP. Nilai rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP terbesar di Kecamatan Palaran adalah 46,4 yang terdapat di Kelurahan Bukuan, yang berarti nilai harga lahan pasaran adalah 46,4 kalinya nilai NJOP. Hal ini menunjukkan selisih antara harga lahan pasaran dan NJOP pada Kecamatan Palaran sebagai kawasan khusus Kota Baru berbasis industri sangat besar. Ini berarti NJOP yang ada di wilayah ini telah memiliki besaran yang tidak sebanding dengan harga lahannya.Sebaiknya untuk kedepannya, NJOP di wilayah ini direvisi sehingga selisih dengan
- (-54.178) D2 + 60.179 MK2 dimana
- (1.203.815) K2 + (-624.747) K3 + (507.356) MK2 dimana Y = Harga lahan (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota
- (55.023) K1 + (37.507) K2 + (-22.146) J2 dimana Y = NJOP (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota J2 = Dummy Variabel jenis guna lahan
(perumahan) D2 = Dummy Variabel status kepemilikan lahan (lahan yasan) K1 & K2 = Dummy Variabel kelas jalan
J1, J2, & J3= Dummy Variabel jenis guna lahan D1 = Dummy Variabel status kepemilikan lahan K1, K2, K3, & K4= Dummy Variabel kelas jalan (4) Hasil pemodelan NJOP dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Y = 96.058 + (-10.866) JPK + (-26.345) D2
Y = Harga lahan pasaran (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota
(312.013)J2 + (1.486.409)J3 + (63.753)D1 + (204.777)K1 + (204.760)K2 + (81.516)K3 + (54.364)K4 dimana
Y = NJOP (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota D2 = Dummy variabel status kepemilikan lahan K2 = Dummy variabel kelas jalan MK2 = Dummy variabel jumlah jalur angkutan umum (3) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Y = 242.137 + (-72.439)JPK + (373.041)J1 +
Y = 143.261 + (-11.210) JPK + 74.637 K1
MK2, MK3 = Dummy Variabel jumlah jalur angkutan umum (b) Untuk kawasan pendukung CBD Kecamatan Samarinda Ilir
Y = NJOP (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota K1 = Dummy Variabel kelas jalan
(1.134.281) K1+ (1.086.899) MK2 + (2.017.226) MK3 dimana
(2) Hasil pemodelan NJOP dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Samarinda Ilir adalah sebagai berikut: (a) Untuk kawasan CBD Kecamatan Samarinda Hilir Y = 2.495.058 + (-1.728.842) JPK +
Y = Harga lahan (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota J2 & J3 = Dummy variabel jenis guna lahan D1&D2= Dummy variabel status kepemilikan lahan K1, K2, & K3 = Dummy variabel kelas jalan
(808.704) J3 + (-1.468.449) D1 + (- 1.588.228) D2 + (367.020) K1 + (163.607) K2 + (370.980) K3 dimana
K1, K3, & K5 = Dummy Variabel kelas jalan MK2 = Dummy Variabel jumlah rute angkutan umum yang lewat (b) Untuk kawasan pendukung CBD Kecamatan Samarinda Hilir Y = 2.112.848 + (-61.109) JPK + (137.468) J2+
Pemodelan harga lahan pasaran Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai kawasan CBD) Kota Samarinda dan Kecamatan Palaran (sebagai kawasan yang sedang berkembang) Kota Samarinda dapat dilihat di bawah ini: (1) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Samarinda Ilir adalah sebagai berikut : (a) Untuk kawasan CBD Kecamatan Samarinda Ilir Y=4.349.717 + (-2.040.275) JPK + (909.066) K1
harga lahannya tidak terlalu jauh. (3) Dari uji test chi square pada analisis crostab, diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan nilai rasio perbandingan harga lahan dan NJOP secara signifkan adalah kelas jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Hal ini menunjukkan bahwa kondisi di Kecamatan Palaran, untuk besaran nilai rasio perbandingan harga lahan dan NJOP ternyata dipengaruhi faktor aksesibilitas.
55
Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009
(arteri primer dan arteri sekunder) Berdasarkan hasil analisis dan kesimpulan dari studi ini, maka dapat diberikan rekomendasi sebagai berikut: (1) Untuk arahan pengembangan Kota Samarinda selanjutnya, sebaiknya pemerintah secara perlahan-lahan memindahkan konsentrasi kegiatan kota yang terpusat di Kecamatan Samarinda Ilir ke wilayah kecamatan lain seperti Kecamatan Palaran agar aktifitas kegiatan kota bisa merata dan harga lahan pasaran di Kota Samarinda tidak timpang antara wilayah satu dengan wilayah lainnya, (2) Pemerataan aksesibilitas (ketersediaan angkutan umum) sebaiknya dilakukan di Kecamatan Palaran untuk