PENGEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN PADA K
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
PENGEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN PADA
KAWASAN CEKUNGAN BANDUNG
Penerapan Medium Density Development
Dalam Pengembangan Perumahan
Permukiman Pada Kawasan Bandung
Utara
Prof. DR. DANISWORO
DR. Ir. BUDI FAISAL, MLA., MAUD.
IRA IKA SEPTINA, S.T.
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kecenderungan Pengembangan Permukiman
di Cekungan Bandung
• Pesatnya peningkatan kebutuhan akan perumahan dan aktivitas kota Bandung akibat
pertambahan penduduk
• Pengembangan permukiman ke arah Bandung Selatan & Bandung Utara
• Bandung Selatan
Relatif tidak menemui banyak masalah
Telah sesuai peruntukkan lahan
Masalah fisik (mis: banjir) sebagai akibat “ketidakberesan”
pengembangan pembangunan di Bandung Utara
• Bandung Utara
Relatif lebih banyak menimbulkan masalah
Banyak ketidaksesuaian antara perijinan-peruntukkan lahan
Kondisi alam yg lebih diminati u/ pengembangan permukiman
Kawasan penyangga-konservasi yg membutuhkan pertimbangan
/perlakuan khusus pada lahan u/ pendirian bangunan
• Perubahan fisik Bandung Utara mempengaruhi kondisi fisik seluruh Cekungan Bandung
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
(Sumber 3D : Bobby/ Teks DPLKTS/ 2004)
Ilustrasi Bandung Utara Terhadap Cekungan Bandung
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kawasan Bandung Utara
Wilayah Bandung Utara adalah wilayah Inti Bandung Raya yang terletak di bagian utara
dan di utara Kotamadya Bandung dengan batas-batas sebagai berikut (SK Gubernur Jabar
no. 181.1/SK.1624-Bapp/1982 - Peruntukkan Lahan di Wilayah Inti Bandung Raya Bagian Utara) :
• Sebelah Utara - Timur dibatasi garis punggung topografi yang menghubungkan puncakpuncak G.Burangrang, Masigit, Gedogan, Sunda, Tangkuban Parahu dan Malangyang.
• Sebelah Barat - Selatan dibatasi oleh garis tinggi (kontur) 750 m di atas permukaan laut.
Peta Sat. Mintakat Daerah
Cekungan Bandung Bag. Utara
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Peta Kondisi Geologi Kawasan Bandung Utara
(Sumber : Petunjuk Teknis Penataan Ruang Dan Bangunan di Kawasan Bandung
Utara Dianas PU Cipta Karya Propinsi Jawa Barat – LPPM ITB, 1995/1996)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Peta Orientasi Kawasan Perencanaan Bandung Utara
(Sumber : Kebijakan Operasional RUTR Kawasan Bandung Utara,
Rancangan Laporan Akhir )
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Persoalan Pembangunan Wilayah Bandung Utara
1. Masalah persediaan air tanah
Bandung Utara adalah sumber air cekungan Bandung, +60% dari 108 juta m3 air tanah
Cekungan Bandung berasal dari wilayah ini. Berkurangnya air tanah ditandai turunnya
muka air tanah & pendangkalan sungai (masalah kekurangan air, banjir).
2. Masalah keseimbangan ekologi wilayah
3. Masalah kualitas pembangunan dan akibatnya pada kualitas SDA
4. Masalah pesatnya kegiatan pembangunan fisik
Sejak 1993-1994 saja diperkirakan lebih dari 100 izin lokasi diterbitkan u/ pembangunan
perumahan, villa, hotel, cottage & sarana wisata mencapai 3.500 hektar, melebihi
peruntukkan lahan. Sebelum 1994 intensitas perubahan pemanfaatan lahan cukup tinggi.
1994-1999 dilakukan pembatasan pengembangan KBU. Pasca 1999 (otonomi daerah),
pembangunan & pemberian ijin merebak. Pembangunan KBU saat ini menggunakan ijin
lokasi yang diterbitkan sebelum & setelah otonomi daerah (tahun 1999).
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Peta Guna Lahan Eksisting KBU Menurut RTRW Jawa Barat
(Sumber : Natalivan, Petrus ; Bahan Diskusi – Lab.Peranc.Kota Dep.T. Planologi ITB, 2004)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Peta Sebaran Ijin Lokasi
(Sumber : Natalivan, Petrus ; Bahan Diskusi – Lab.Peranc.Kota Dep.T. Planologi ITB, 2004)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Persoalan Pembangunan Wilayah Bandung Utara
5. Masalah perilaku pengembang
Kecenderungan membangun tanpa mengindahkan aspek lingkungan & tata ruang, mis :
izin lokasi & membangun di kawasan lindung, cut & fill mengikis habis top soil, membangun di lokasi tidak layak (mis: lereng) menyebabkan erosi & limpasan air berlebih.
6. Masalah detail tata ruang
RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) Bandung Utara yang belum ada hingga saat ini,
menyulitkan pemantauan penyelenggaraan pembangunan & perizinan lahan.
7. Masalah efektivitas kebijakan, peraturan, rencana dan studi
Tidak efektif dilaksanakan/dijadikan acuan. Skala tata ruang yang ada terlalu kecil (mis :
1:100.000 ; 1:50.000 & 1:25.000), memungkinkan penafsiran berbeda. Penataan berskala
lebih rinci (1:5.000) belum disusun
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kebijakan Pembangunan Wilayah Bandung Utara
Penanganan Kaw. Bandung Utara sudah dilakukan sejak akhir 1970-an. Dari penyelidikan
air tanah hingga berbagai produk kebijakan, studi & renc. tata ruang kawasan.
Kronologi Upaya Penanganan Persoalan KBU
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Contoh Kasus :
Perbandingan Peruntukkan RTRW & Hasil Studi Geologi
RTRW
Kab.Bandung
Skala 1:25.000
Hasil Studi Geologi
Skala 1:5.000
(Sumber : Presentasi PT. Tsana Mulia, 2004)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kebijakan Penataan Bangunan & Permukiman KBU :
• Surat Edaran Gubernur Jawa Barat no.650/1704/Bapp
• Petunjuk Teknis Penataan Ruang & Bangunan KBU Dep. PU Jabar
Kecenderungan Low Density Development :
Membatasi pembangunan KBU menerapkan sistem luas kavling relatif besar sesuai
kontur dengan batasan KDB rendah (+15-20%), melalui kebijakan berdasarkan studi
geologi ketahanan tanah lahan miring dan fungsi lahan sebagai daerah resapan
Diharap pemilik tidak menutupi lebih dari 15-20% luas kavling dengan bangunan
sehingga kepadatan kawasan relatif tetap rendah
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Realitas Lapangan :
• Seiring pertambahan kebutuhan ruang, setiap pemilik kavling mengembangkan bangunan
pada kavling secara maksimal
• Pemerintah sulit memantau pelanggaran KDB berkenaan dengan hak milik pribadi
• Tidak tegasnya sangsi hukum pelanggaran KDB eksploitasi kavling menjadi hal biasa
• Berkembangnya KDB mengakibatkan angka kepadatan KBU meningkat dan menurunkan
kualitas sebagai lahan resapan
• Lemahnya development control pemerintah disebabkan kuantitas dan kualitas SDM
tidak memadai serta merajalelanya KKN yang sulit dibuktikan
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Perumahan Penduduk
Yang Melebihi KDB di Kawasan
Bandung Utara
(Sumber : Foto Lokasi)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Pembangunan
Permukiman di KBU Secara
Sporadis-Tak Terkendali
(Sumber : Foto Lokasi)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Penyebaran
Pembangunan Permukiman
Secara Sporadis-Tak Terkendali
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Low Density Development
• Pengkavlingan dilakukan konvensional
Contoh :
Kawasan yang telah ada jalur infrastruktur, dikavling-kavling relatif besar sesuai kontur
mencapai luas lantai dasar minimal yang diinginkan.
Pada KDB yang relatif rendah, 15-20%, tiap kavling diijinkan membangun lantai dasar
maksimal 15-20% luas kavling.
Jarak antar bangunan relatif berjauhan.
Kavling-kavling sisa yang kecil sebagai taman lingk.
Ilustrasi Pengkavlingan Pada Low
Density Development
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Low Density Development
Kelemahan :
• Pengawasan dan pengelolaan sulit dijalankan rentan terhadap pelanggaran KDB.
• Resiko yang dihadapi penambahan luas bangunan tak terkendali pada kavling &
perubahan taman lingkungan yang sempit menjadi sarana parkir dengan perkerasan
• SDM pelaku & pengawas belum memadai, belum sadar lingkungan serta hukum
• Sulit diterapkan karena sifat alami manusia bersosialisasi (berdekatan dengan tetangga),
merasa aman-nyaman bila berkelompok dan berdekatan
Low Density Development dapat diterapkan dalam KBU hanya jika,
• Permukiman merupakan kawasan Villa (rumah tinggal kedua)
• Mempunyai pengawasan serta pengelolaan yang baik
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Medium Density Development
•Pengkavlingan dengan pengamanan KDB bertingkat.
Contoh :
Kawasan ditentukan jalur infrastruktur
Dibuat ruang-ruang terbuka hijau relatif luas, terpusat atau menyebar, seluas 80-85% luas
lahan (sesuai KDB kawasan). Diutamakan di daerah berdaya dukung minimal (tidak boleh
dibangun) & dapat digunakan sebagai ruang publik.
Sisa lahan 15-20% dipergunakan untuk infrastruktur & kavling.
Untuk mengoptimalkan jumlahnya, luasan kavling dibuat minimal untuk tipe rumah yang
sama pada Low Density Development.
Antar bangunan cenderung berdekatan/berhimpitan (kepadatan kavling meningkat).
•Pengkavlingan dilakukan sesuai kontur didapat perbedaan ketinggian muka tanah
yang
signifikan antar kavling.
•Bangunan pada tiap kavling hanya menutupi + 60-80% luas kavling. KDB kawasan dapat
lebih rendah dari yang ditetapkan.
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Medium Density Development
•Kemungkinan terburuk pemilik kavling membangun menutupi keseluruhan kavling.
Dengan luas kavling minimal, pelanggaran KDB kawasan terhindari, terutama pada
daerah yang tidak boleh dibangun, yang diamankan dalam bentuk ruang terbuka hijau.
Pengamanan KDB bertingkat
•Pengawasan & pengelolaan lebih mudah dijalankan, lebih diutamakan pada ruang terbuka
hijau yang digunakan untuk publik. Pengawasan pada kavling lebih fleksibel.
•Medium Density Development dengan jarak bangunan
berdekatan lebih diminati karena kemudahan berinteraksi,
menciptakan rasa aman dan nyaman.
Ilustrasi Pengkavlingan Pada Low
Density Development
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Penerapan
Ruang Terbuka Hijau
Pada Medium Density
Development
Ilustrasi Taman Lingkungan
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
“Where not to built” Area
•Kemiringan lahan/ lereng di atas 14o (lebih dari 25%)
•Erosi eksisting lahan besar/ kepadatan tanah rendah tidak menunjang pondasi
bangunan
•Fungsi resapan besar permeabilitas lahan di atas +6 x 10-4 cm/det
Lahan dengan kriteria di atas tidak boleh menjadi tapak bangunan, kecuali pada tempattempat tertentu dapat dipergunakan untuk struktur penunjang (seperti : jalan) dibuat
searah garis kontur atau memotong kontur dengan sudut kecil.
Lahan KBU di luar kriteria di atas bukan berarti dapat dibangun-dieksploitasi semenamena. Dapat menjadi tapak bangunan, dengan perlakuan khusus sesuai hasil studi geologi
masing-masing lokasi serta sesuai peruntukkan lahan & peraturan tata bangunan.
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Perbedaan Pengkavlingan &
Kecenderungan Perkembangan Kavling Low
Density Development dengan Medium
Density Development
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Gambaran Teknis Perancangan Sesuai Lahan KBU
Untuk lahan berkontur dianjurkan
pengkavlingan sistem cluster
dengan seoptimal mungkin
mengikuti garis kontur
Pembuatan jalan lingkungan,
seminimal mungkin merubah
bentukan alam seperti bukit,
kelompok pepohonan, petak
arkeologi atau kelompok batuan
alami
(Sumber : Kebijakan Operasional
RUTR Kawasan Bandung Utara,
Rancangan Laporan Akhir, 2002)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Untuk jalan perumahan dan area parkir sebaiknya disesuaikan mengikuti bentukan
kontur lahan (tidak sejajar)
Meminimalisasi perubahan kontur pada lahan
(Sumber : Kebijakan Operasional
RUTR Kawasan Bandung Utara,
Rancangan Laporan Akhir, 2002)
Peletakkan parkir sesuai kontur pada lahan
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kontur Bandung Utara banyak berupa punggung
bukit, dianjurkan menggunakan sistem bangunan
panggung multilevel. Ketinggian bangunan
disesuaikan dengan hasil studi daya dukung tanah.
Sistem ini mengurangi limpasan air pada muka tanah
& pekerjaan cut and fill yang berlebihan.
Struktur menyesuaikan kemiringan lereng
(Sumber : Kebijakan Operasional
RUTR Kawasan Bandung Utara,
Rancangan Laporan Akhir, 2002)
Bangunan dengan sistem multilevel pada lereng bukit
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Sistem perkerasan untuk jalan lingkungan dan perumahan dimaksimalkan menggunakan
bahan berporous. Bahan paving block ataupun grass block lebih dipilih dibandingkan
aspal sebagai penutup jalan. Pada paving block dan grass block masih dimungkinkan
limpasan air meresap melalui celah-celahnya.
(Sumber : Foto Lokasi)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Penutup
Kasus lahan KBU yang sesuai peruntukkan RTRW Propinsi/ Kabupaten/ Kotamadya,
atau
kasus lahan yang tidak sesuai peruntukkan RTRW namun telah melakukan prosedur
permohonan izin lewat uji publik (setelah melakukan studi kelayakan lahan),
• dengan menerapkan panduan teknis tata bangunan yang ada
• dengan penggunaan Estate Management yang terkelola baik,
Medium Density Development memberikan solusi optimal pada kebutuhan pengembangan
permukiman di Kawasan Bandung Utara sekaligus memecahkan permasalahan alih fungsi
lahan, transportasi, sampah dan limbah, konservasi lahan serta kebutuhan akan air bersih
pada Kawasan Bandung Utara pada khususnya dan Kawasan Cekungan Bandung pada
umumnya.
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
- TERIMA KASIH -
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
PENGEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN PADA
KAWASAN CEKUNGAN BANDUNG
Penerapan Medium Density Development
Dalam Pengembangan Perumahan
Permukiman Pada Kawasan Bandung
Utara
Prof. DR. DANISWORO
DR. Ir. BUDI FAISAL, MLA., MAUD.
IRA IKA SEPTINA, S.T.
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kecenderungan Pengembangan Permukiman
di Cekungan Bandung
• Pesatnya peningkatan kebutuhan akan perumahan dan aktivitas kota Bandung akibat
pertambahan penduduk
• Pengembangan permukiman ke arah Bandung Selatan & Bandung Utara
• Bandung Selatan
Relatif tidak menemui banyak masalah
Telah sesuai peruntukkan lahan
Masalah fisik (mis: banjir) sebagai akibat “ketidakberesan”
pengembangan pembangunan di Bandung Utara
• Bandung Utara
Relatif lebih banyak menimbulkan masalah
Banyak ketidaksesuaian antara perijinan-peruntukkan lahan
Kondisi alam yg lebih diminati u/ pengembangan permukiman
Kawasan penyangga-konservasi yg membutuhkan pertimbangan
/perlakuan khusus pada lahan u/ pendirian bangunan
• Perubahan fisik Bandung Utara mempengaruhi kondisi fisik seluruh Cekungan Bandung
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
(Sumber 3D : Bobby/ Teks DPLKTS/ 2004)
Ilustrasi Bandung Utara Terhadap Cekungan Bandung
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kawasan Bandung Utara
Wilayah Bandung Utara adalah wilayah Inti Bandung Raya yang terletak di bagian utara
dan di utara Kotamadya Bandung dengan batas-batas sebagai berikut (SK Gubernur Jabar
no. 181.1/SK.1624-Bapp/1982 - Peruntukkan Lahan di Wilayah Inti Bandung Raya Bagian Utara) :
• Sebelah Utara - Timur dibatasi garis punggung topografi yang menghubungkan puncakpuncak G.Burangrang, Masigit, Gedogan, Sunda, Tangkuban Parahu dan Malangyang.
• Sebelah Barat - Selatan dibatasi oleh garis tinggi (kontur) 750 m di atas permukaan laut.
Peta Sat. Mintakat Daerah
Cekungan Bandung Bag. Utara
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Peta Kondisi Geologi Kawasan Bandung Utara
(Sumber : Petunjuk Teknis Penataan Ruang Dan Bangunan di Kawasan Bandung
Utara Dianas PU Cipta Karya Propinsi Jawa Barat – LPPM ITB, 1995/1996)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Peta Orientasi Kawasan Perencanaan Bandung Utara
(Sumber : Kebijakan Operasional RUTR Kawasan Bandung Utara,
Rancangan Laporan Akhir )
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Persoalan Pembangunan Wilayah Bandung Utara
1. Masalah persediaan air tanah
Bandung Utara adalah sumber air cekungan Bandung, +60% dari 108 juta m3 air tanah
Cekungan Bandung berasal dari wilayah ini. Berkurangnya air tanah ditandai turunnya
muka air tanah & pendangkalan sungai (masalah kekurangan air, banjir).
2. Masalah keseimbangan ekologi wilayah
3. Masalah kualitas pembangunan dan akibatnya pada kualitas SDA
4. Masalah pesatnya kegiatan pembangunan fisik
Sejak 1993-1994 saja diperkirakan lebih dari 100 izin lokasi diterbitkan u/ pembangunan
perumahan, villa, hotel, cottage & sarana wisata mencapai 3.500 hektar, melebihi
peruntukkan lahan. Sebelum 1994 intensitas perubahan pemanfaatan lahan cukup tinggi.
1994-1999 dilakukan pembatasan pengembangan KBU. Pasca 1999 (otonomi daerah),
pembangunan & pemberian ijin merebak. Pembangunan KBU saat ini menggunakan ijin
lokasi yang diterbitkan sebelum & setelah otonomi daerah (tahun 1999).
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Peta Guna Lahan Eksisting KBU Menurut RTRW Jawa Barat
(Sumber : Natalivan, Petrus ; Bahan Diskusi – Lab.Peranc.Kota Dep.T. Planologi ITB, 2004)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Peta Sebaran Ijin Lokasi
(Sumber : Natalivan, Petrus ; Bahan Diskusi – Lab.Peranc.Kota Dep.T. Planologi ITB, 2004)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Persoalan Pembangunan Wilayah Bandung Utara
5. Masalah perilaku pengembang
Kecenderungan membangun tanpa mengindahkan aspek lingkungan & tata ruang, mis :
izin lokasi & membangun di kawasan lindung, cut & fill mengikis habis top soil, membangun di lokasi tidak layak (mis: lereng) menyebabkan erosi & limpasan air berlebih.
6. Masalah detail tata ruang
RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) Bandung Utara yang belum ada hingga saat ini,
menyulitkan pemantauan penyelenggaraan pembangunan & perizinan lahan.
7. Masalah efektivitas kebijakan, peraturan, rencana dan studi
Tidak efektif dilaksanakan/dijadikan acuan. Skala tata ruang yang ada terlalu kecil (mis :
1:100.000 ; 1:50.000 & 1:25.000), memungkinkan penafsiran berbeda. Penataan berskala
lebih rinci (1:5.000) belum disusun
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kebijakan Pembangunan Wilayah Bandung Utara
Penanganan Kaw. Bandung Utara sudah dilakukan sejak akhir 1970-an. Dari penyelidikan
air tanah hingga berbagai produk kebijakan, studi & renc. tata ruang kawasan.
Kronologi Upaya Penanganan Persoalan KBU
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Contoh Kasus :
Perbandingan Peruntukkan RTRW & Hasil Studi Geologi
RTRW
Kab.Bandung
Skala 1:25.000
Hasil Studi Geologi
Skala 1:5.000
(Sumber : Presentasi PT. Tsana Mulia, 2004)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kebijakan Penataan Bangunan & Permukiman KBU :
• Surat Edaran Gubernur Jawa Barat no.650/1704/Bapp
• Petunjuk Teknis Penataan Ruang & Bangunan KBU Dep. PU Jabar
Kecenderungan Low Density Development :
Membatasi pembangunan KBU menerapkan sistem luas kavling relatif besar sesuai
kontur dengan batasan KDB rendah (+15-20%), melalui kebijakan berdasarkan studi
geologi ketahanan tanah lahan miring dan fungsi lahan sebagai daerah resapan
Diharap pemilik tidak menutupi lebih dari 15-20% luas kavling dengan bangunan
sehingga kepadatan kawasan relatif tetap rendah
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Realitas Lapangan :
• Seiring pertambahan kebutuhan ruang, setiap pemilik kavling mengembangkan bangunan
pada kavling secara maksimal
• Pemerintah sulit memantau pelanggaran KDB berkenaan dengan hak milik pribadi
• Tidak tegasnya sangsi hukum pelanggaran KDB eksploitasi kavling menjadi hal biasa
• Berkembangnya KDB mengakibatkan angka kepadatan KBU meningkat dan menurunkan
kualitas sebagai lahan resapan
• Lemahnya development control pemerintah disebabkan kuantitas dan kualitas SDM
tidak memadai serta merajalelanya KKN yang sulit dibuktikan
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Perumahan Penduduk
Yang Melebihi KDB di Kawasan
Bandung Utara
(Sumber : Foto Lokasi)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Pembangunan
Permukiman di KBU Secara
Sporadis-Tak Terkendali
(Sumber : Foto Lokasi)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Penyebaran
Pembangunan Permukiman
Secara Sporadis-Tak Terkendali
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Low Density Development
• Pengkavlingan dilakukan konvensional
Contoh :
Kawasan yang telah ada jalur infrastruktur, dikavling-kavling relatif besar sesuai kontur
mencapai luas lantai dasar minimal yang diinginkan.
Pada KDB yang relatif rendah, 15-20%, tiap kavling diijinkan membangun lantai dasar
maksimal 15-20% luas kavling.
Jarak antar bangunan relatif berjauhan.
Kavling-kavling sisa yang kecil sebagai taman lingk.
Ilustrasi Pengkavlingan Pada Low
Density Development
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Low Density Development
Kelemahan :
• Pengawasan dan pengelolaan sulit dijalankan rentan terhadap pelanggaran KDB.
• Resiko yang dihadapi penambahan luas bangunan tak terkendali pada kavling &
perubahan taman lingkungan yang sempit menjadi sarana parkir dengan perkerasan
• SDM pelaku & pengawas belum memadai, belum sadar lingkungan serta hukum
• Sulit diterapkan karena sifat alami manusia bersosialisasi (berdekatan dengan tetangga),
merasa aman-nyaman bila berkelompok dan berdekatan
Low Density Development dapat diterapkan dalam KBU hanya jika,
• Permukiman merupakan kawasan Villa (rumah tinggal kedua)
• Mempunyai pengawasan serta pengelolaan yang baik
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Medium Density Development
•Pengkavlingan dengan pengamanan KDB bertingkat.
Contoh :
Kawasan ditentukan jalur infrastruktur
Dibuat ruang-ruang terbuka hijau relatif luas, terpusat atau menyebar, seluas 80-85% luas
lahan (sesuai KDB kawasan). Diutamakan di daerah berdaya dukung minimal (tidak boleh
dibangun) & dapat digunakan sebagai ruang publik.
Sisa lahan 15-20% dipergunakan untuk infrastruktur & kavling.
Untuk mengoptimalkan jumlahnya, luasan kavling dibuat minimal untuk tipe rumah yang
sama pada Low Density Development.
Antar bangunan cenderung berdekatan/berhimpitan (kepadatan kavling meningkat).
•Pengkavlingan dilakukan sesuai kontur didapat perbedaan ketinggian muka tanah
yang
signifikan antar kavling.
•Bangunan pada tiap kavling hanya menutupi + 60-80% luas kavling. KDB kawasan dapat
lebih rendah dari yang ditetapkan.
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Medium Density Development
•Kemungkinan terburuk pemilik kavling membangun menutupi keseluruhan kavling.
Dengan luas kavling minimal, pelanggaran KDB kawasan terhindari, terutama pada
daerah yang tidak boleh dibangun, yang diamankan dalam bentuk ruang terbuka hijau.
Pengamanan KDB bertingkat
•Pengawasan & pengelolaan lebih mudah dijalankan, lebih diutamakan pada ruang terbuka
hijau yang digunakan untuk publik. Pengawasan pada kavling lebih fleksibel.
•Medium Density Development dengan jarak bangunan
berdekatan lebih diminati karena kemudahan berinteraksi,
menciptakan rasa aman dan nyaman.
Ilustrasi Pengkavlingan Pada Low
Density Development
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Penerapan
Ruang Terbuka Hijau
Pada Medium Density
Development
Ilustrasi Taman Lingkungan
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
“Where not to built” Area
•Kemiringan lahan/ lereng di atas 14o (lebih dari 25%)
•Erosi eksisting lahan besar/ kepadatan tanah rendah tidak menunjang pondasi
bangunan
•Fungsi resapan besar permeabilitas lahan di atas +6 x 10-4 cm/det
Lahan dengan kriteria di atas tidak boleh menjadi tapak bangunan, kecuali pada tempattempat tertentu dapat dipergunakan untuk struktur penunjang (seperti : jalan) dibuat
searah garis kontur atau memotong kontur dengan sudut kecil.
Lahan KBU di luar kriteria di atas bukan berarti dapat dibangun-dieksploitasi semenamena. Dapat menjadi tapak bangunan, dengan perlakuan khusus sesuai hasil studi geologi
masing-masing lokasi serta sesuai peruntukkan lahan & peraturan tata bangunan.
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Ilustrasi Perbedaan Pengkavlingan &
Kecenderungan Perkembangan Kavling Low
Density Development dengan Medium
Density Development
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Gambaran Teknis Perancangan Sesuai Lahan KBU
Untuk lahan berkontur dianjurkan
pengkavlingan sistem cluster
dengan seoptimal mungkin
mengikuti garis kontur
Pembuatan jalan lingkungan,
seminimal mungkin merubah
bentukan alam seperti bukit,
kelompok pepohonan, petak
arkeologi atau kelompok batuan
alami
(Sumber : Kebijakan Operasional
RUTR Kawasan Bandung Utara,
Rancangan Laporan Akhir, 2002)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Untuk jalan perumahan dan area parkir sebaiknya disesuaikan mengikuti bentukan
kontur lahan (tidak sejajar)
Meminimalisasi perubahan kontur pada lahan
(Sumber : Kebijakan Operasional
RUTR Kawasan Bandung Utara,
Rancangan Laporan Akhir, 2002)
Peletakkan parkir sesuai kontur pada lahan
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Kontur Bandung Utara banyak berupa punggung
bukit, dianjurkan menggunakan sistem bangunan
panggung multilevel. Ketinggian bangunan
disesuaikan dengan hasil studi daya dukung tanah.
Sistem ini mengurangi limpasan air pada muka tanah
& pekerjaan cut and fill yang berlebihan.
Struktur menyesuaikan kemiringan lereng
(Sumber : Kebijakan Operasional
RUTR Kawasan Bandung Utara,
Rancangan Laporan Akhir, 2002)
Bangunan dengan sistem multilevel pada lereng bukit
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Sistem perkerasan untuk jalan lingkungan dan perumahan dimaksimalkan menggunakan
bahan berporous. Bahan paving block ataupun grass block lebih dipilih dibandingkan
aspal sebagai penutup jalan. Pada paving block dan grass block masih dimungkinkan
limpasan air meresap melalui celah-celahnya.
(Sumber : Foto Lokasi)
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
Diskusi Teknis I : 8-9 November 2004
Penyusunan Kebijakan dan Strategi Pengembangan Kawasan Cekungan Bandung
Penutup
Kasus lahan KBU yang sesuai peruntukkan RTRW Propinsi/ Kabupaten/ Kotamadya,
atau
kasus lahan yang tidak sesuai peruntukkan RTRW namun telah melakukan prosedur
permohonan izin lewat uji publik (setelah melakukan studi kelayakan lahan),
• dengan menerapkan panduan teknis tata bangunan yang ada
• dengan penggunaan Estate Management yang terkelola baik,
Medium Density Development memberikan solusi optimal pada kebutuhan pengembangan
permukiman di Kawasan Bandung Utara sekaligus memecahkan permasalahan alih fungsi
lahan, transportasi, sampah dan limbah, konservasi lahan serta kebutuhan akan air bersih
pada Kawasan Bandung Utara pada khususnya dan Kawasan Cekungan Bandung pada
umumnya.
Jakstra Bidang Utilitas dan Permukiman
- TERIMA KASIH -