PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BIAYA JUAL (1)
PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BIAYA JUAL BELI TANAH
A
B
Produk
Jual beli
Peristiwa hukum
Waris
Nagatif
Sertifikat
Hibah/Wasiat
Positif
Peralihan hak atas tanah yaitu suatu peristiwa hukum dimana subyek
kepemilikan tanah beralih dari seseorang (A) ke orang lain (B).
Dalam transaksi peralihan hak atas tanah menurut PP No. 10/1961 tentang
peralihan hak atas tanah aktanya harus dibuat camat, notaris, pejabat lain yang
ditugaskan sebagai PPAT.
Tugas PPAT ialah melaksanakan atau melakukan pembuatan akta
peralihan hak atas tanah atau penguasa hak atas tanah.
Pada pasal 19 PP 10/1961 pelaksanaan peralihan hak atas tanah atau
penguasaan hak atas tanah itu tugas PPAT (Camat, Notaris). Sedangkan kepala
desa tidak boleh melaksanakan peralihan hak atas tanah karena melanggar syarat
materiil ?
Dengan wewenang PPAT tersebut bukan berarti kepala desa kehilangan
wewenang mengenai transaksi tanah, masih ada yaitu meliputi :
1. Tanah adat
2. Hak memberikan surat keterangan ahli waris
3. Memberikan surat keterangan untuk keperluan konversi.
PP 51/1960 mengenai larangan penggunaan hak atas tanah tanpa izin yang
berhak ?
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
1
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya
1. Negara
2. Perorangan atau individu.
3. Badan hukum (PT, CV dan sebagainya).
Dalam praktik jual beli tanah, pihak penjual dan pembeli sering
mengeluhkan biaya yang harus dikeluarkan. Situasi ini memerlukan penjelasan
terperinci dan menyeluruh. Jika tidak, pada pihak yang akan melakukan jual beli
tanah memiliki persepsi masing-masing tentang besar biaya yang ditetapkan
seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Secara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi jual beli tanah
yaitu pajak dan bea, biaya pembuatan akta PPAT, serta biaya pengurusan balik
nama. Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dan menggelembung
dalam angka tertentu.
Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh). Dikenakan
terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperolehnya dalam
tahunpajak. Bisa berbentuk pengalihan sebagaimana diatur dalam pasal 1 juncto
pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 7 tahun 1983 (diubah menjadi undangundang nomor 7 tahun 1991), undang-undang nomor 10 tahun 1994 dan undangundang nomor 17 tahun 200 tentang Pajak Penghasilan yang dibebankan kepada
Penjual.
Berdasarkan UU di atas, tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika
harga transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), besar PPh
dihitung dari NJOP. Untuk transaksi di bawah Rp. 60 juta PPh tidak wajib
dibayar.
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
2
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya
Komponen be dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB). Ketentuannya diatur oleh Undang-undang Nomo 21
Tahun 1997 sebagaimana yang telah diubah dengan Undang-undang nomor 20
Tahun 2000 tentang BPHTB (UU BPHTB).
BPHTB sesungguhnya juga merupakan pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada pembeli.
Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari
NJOP, dasar pengenaannya dihitung berdasarkan NJOP yang terlebih dahulu
dikurangi dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Nilai NPOPTKP ditetapkan secara regional. Paling besar senilai Rp. 60 juta.
Misalnya, NPOPTKP di Bandung Kota Rp. 30 juta, sedangkan di Bengkulu Rp.
10 juta.
Contoh : A menjual tanah ke B di Bandung seharga Rp. 100 juta. NJOPnya Rp. 90 juta. Jadi PPh yang harus dibayar A sejumlah Rp. 100 juta x 5% = Rp.
5 juga. BPHTB yang harus dibayar B sejumlah Rp. 100 juta-Rp. 30 juta x 5% =
Rp. 3,5 juta.
Besar pajak di atas akan berbeda jika NJOP atas tanah lebih tinggi dari
harga transaksi. Misalnya, jika NJOP-nya Rp. 120 juta, maka PPh yang harus
dibayar A sejumlah Rp. 120 juta x 5% = Rp. 6 juta. BPHTB yang harus dibayar B
sejumlah Rp. 120 juta – Rp. 30 juta x 5% = Rp. 4,5 juta.
Contoh lain : X menjual tanah kepada Y di Bengkulu seharga Rp. 45 juta.
NJOP-nya Rp. 50 juta. Disini NJOP lebih tinggi dari harga transaksi, maka dasar
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
3
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya
pembayaran PPh dan BPHTB adalah NJOP. Besar PPh yang dibayar X nilai
karena NJOP masih di bawah Rp. 60 juta. BPHTB yang harus dibayar Y sejumlah
Rp 50 juta – Ro 10 juta x 5% = Rp 2 juta. Sebaliknya, jika NJOP lebih kecil, yaitu
Rp. 30 juta, PPh tetap nihil. BPHTB yang harus dibayar sejumlah Rp. 45 juta –
Rp 10 juta x 5% = Rp 1,75 juta.
Dalam kasus tertentu, beberapa obyek pajak dikecualikan dari pembayaran
BPHTB. Obyek yang dikecualikan ini diatur dalam pasal 3 ayat (1) UU BPHTB.
Obyek-obyek itu adalah :
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakukan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggarakan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh
Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia dengan syarat tidak
menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas
badan atau perwakilan organisasi tersebut.
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum
lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf.
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
Komponen biaya lainnya adalah biaya pembuatan akta tanah. Komponen
ini meliputi biaya pembuatan akta PPAT, honorarium PPAT dan saksi-saksi
sebagaimana dinyatakan dalam pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37
Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. Dalam PP ini ditetapkan bahwa
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
4
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya
biaya-biaya itu tidak boleh lebih dari 1% dari harga transaksi yang tercantum
dalam akta. PPAT sebetulnya wajib memberikan jasa tanpa pungutan biaya bagi
orang yang tidak mampu.
Komponen biaya yang terakhir adalah biaya pengurusan balik nama. Ini
meliputi biaya cek sertifikat, pembeli formulir/blangko balik nama, biaya
administrasi dan jasa pengurusan. Besar biaya ini tergantung dari nilai transaksi
dan lokasi jual beli. Jadi besaran komponen ini akan berbeda pada sejumlah kota.
Mungkin biaya inilah yang akan terasa lebih berat dibandingkan biaya-biaya lain.
Dalam jual beli, pembeli umumnya menanggung semua biaya pengurusan
balik nama ini. Meskipun dalam kasus tertentu, biaya bisa ditanggung bersama
antara penjual dan pembeli. Tentu setelah terjadi kesepakatan di antara mereka.
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
5
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya
A
B
Produk
Jual beli
Peristiwa hukum
Waris
Nagatif
Sertifikat
Hibah/Wasiat
Positif
Peralihan hak atas tanah yaitu suatu peristiwa hukum dimana subyek
kepemilikan tanah beralih dari seseorang (A) ke orang lain (B).
Dalam transaksi peralihan hak atas tanah menurut PP No. 10/1961 tentang
peralihan hak atas tanah aktanya harus dibuat camat, notaris, pejabat lain yang
ditugaskan sebagai PPAT.
Tugas PPAT ialah melaksanakan atau melakukan pembuatan akta
peralihan hak atas tanah atau penguasa hak atas tanah.
Pada pasal 19 PP 10/1961 pelaksanaan peralihan hak atas tanah atau
penguasaan hak atas tanah itu tugas PPAT (Camat, Notaris). Sedangkan kepala
desa tidak boleh melaksanakan peralihan hak atas tanah karena melanggar syarat
materiil ?
Dengan wewenang PPAT tersebut bukan berarti kepala desa kehilangan
wewenang mengenai transaksi tanah, masih ada yaitu meliputi :
1. Tanah adat
2. Hak memberikan surat keterangan ahli waris
3. Memberikan surat keterangan untuk keperluan konversi.
PP 51/1960 mengenai larangan penggunaan hak atas tanah tanpa izin yang
berhak ?
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
1
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya
1. Negara
2. Perorangan atau individu.
3. Badan hukum (PT, CV dan sebagainya).
Dalam praktik jual beli tanah, pihak penjual dan pembeli sering
mengeluhkan biaya yang harus dikeluarkan. Situasi ini memerlukan penjelasan
terperinci dan menyeluruh. Jika tidak, pada pihak yang akan melakukan jual beli
tanah memiliki persepsi masing-masing tentang besar biaya yang ditetapkan
seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Secara garis besar ada tiga komponen biaya dalam transaksi jual beli tanah
yaitu pajak dan bea, biaya pembuatan akta PPAT, serta biaya pengurusan balik
nama. Ketiga komponen inilah yang biasanya digabung dan menggelembung
dalam angka tertentu.
Pajak dalam jual beli tanah adalah Pajak Penghasilan (PPh). Dikenakan
terhadap subyek pajak atas penghasilan yang diterima atau diperolehnya dalam
tahunpajak. Bisa berbentuk pengalihan sebagaimana diatur dalam pasal 1 juncto
pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 7 tahun 1983 (diubah menjadi undangundang nomor 7 tahun 1991), undang-undang nomor 10 tahun 1994 dan undangundang nomor 17 tahun 200 tentang Pajak Penghasilan yang dibebankan kepada
Penjual.
Berdasarkan UU di atas, tarif PPh adalah 5% dari harga transaksi. Jika
harga transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), besar PPh
dihitung dari NJOP. Untuk transaksi di bawah Rp. 60 juta PPh tidak wajib
dibayar.
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
2
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya
Komponen be dalam jual beli tanah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB). Ketentuannya diatur oleh Undang-undang Nomo 21
Tahun 1997 sebagaimana yang telah diubah dengan Undang-undang nomor 20
Tahun 2000 tentang BPHTB (UU BPHTB).
BPHTB sesungguhnya juga merupakan pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Bea ini dibebankan kepada pembeli.
Besarnya adalah 5% dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari
NJOP, dasar pengenaannya dihitung berdasarkan NJOP yang terlebih dahulu
dikurangi dengan Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Nilai NPOPTKP ditetapkan secara regional. Paling besar senilai Rp. 60 juta.
Misalnya, NPOPTKP di Bandung Kota Rp. 30 juta, sedangkan di Bengkulu Rp.
10 juta.
Contoh : A menjual tanah ke B di Bandung seharga Rp. 100 juta. NJOPnya Rp. 90 juta. Jadi PPh yang harus dibayar A sejumlah Rp. 100 juta x 5% = Rp.
5 juga. BPHTB yang harus dibayar B sejumlah Rp. 100 juta-Rp. 30 juta x 5% =
Rp. 3,5 juta.
Besar pajak di atas akan berbeda jika NJOP atas tanah lebih tinggi dari
harga transaksi. Misalnya, jika NJOP-nya Rp. 120 juta, maka PPh yang harus
dibayar A sejumlah Rp. 120 juta x 5% = Rp. 6 juta. BPHTB yang harus dibayar B
sejumlah Rp. 120 juta – Rp. 30 juta x 5% = Rp. 4,5 juta.
Contoh lain : X menjual tanah kepada Y di Bengkulu seharga Rp. 45 juta.
NJOP-nya Rp. 50 juta. Disini NJOP lebih tinggi dari harga transaksi, maka dasar
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
3
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya
pembayaran PPh dan BPHTB adalah NJOP. Besar PPh yang dibayar X nilai
karena NJOP masih di bawah Rp. 60 juta. BPHTB yang harus dibayar Y sejumlah
Rp 50 juta – Ro 10 juta x 5% = Rp 2 juta. Sebaliknya, jika NJOP lebih kecil, yaitu
Rp. 30 juta, PPh tetap nihil. BPHTB yang harus dibayar sejumlah Rp. 45 juta –
Rp 10 juta x 5% = Rp 1,75 juta.
Dalam kasus tertentu, beberapa obyek pajak dikecualikan dari pembayaran
BPHTB. Obyek yang dikecualikan ini diatur dalam pasal 3 ayat (1) UU BPHTB.
Obyek-obyek itu adalah :
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakukan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggarakan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh
Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia dengan syarat tidak
menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas
badan atau perwakilan organisasi tersebut.
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum
lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf.
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
Komponen biaya lainnya adalah biaya pembuatan akta tanah. Komponen
ini meliputi biaya pembuatan akta PPAT, honorarium PPAT dan saksi-saksi
sebagaimana dinyatakan dalam pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37
Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. Dalam PP ini ditetapkan bahwa
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
4
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya
biaya-biaya itu tidak boleh lebih dari 1% dari harga transaksi yang tercantum
dalam akta. PPAT sebetulnya wajib memberikan jasa tanpa pungutan biaya bagi
orang yang tidak mampu.
Komponen biaya yang terakhir adalah biaya pengurusan balik nama. Ini
meliputi biaya cek sertifikat, pembeli formulir/blangko balik nama, biaya
administrasi dan jasa pengurusan. Besar biaya ini tergantung dari nilai transaksi
dan lokasi jual beli. Jadi besaran komponen ini akan berbeda pada sejumlah kota.
Mungkin biaya inilah yang akan terasa lebih berat dibandingkan biaya-biaya lain.
Dalam jual beli, pembeli umumnya menanggung semua biaya pengurusan
balik nama ini. Meskipun dalam kasus tertentu, biaya bisa ditanggung bersama
antara penjual dan pembeli. Tentu setelah terjadi kesepakatan di antara mereka.
Hukum Agraria - Heru Kuswanto,SH,M.Hum
5
Fakultas Hukum – Univ. Narotama Surabaya