MAKALAH PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK AT
MAKALAH
PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
OLEH:
ANANDA HAZTI KARMAN
P3600213058
PROGRAM PASCASARJANA
KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS HASANUDDIN
MAKASSAR
2014
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Masalah pertanahan di Indonesia sudah ada ketentuan yang mengatur sejak sebelum
jaman penjajahan Belanda, tepatnya sebelum tahun 1870 pertanahan sudah diatur
dengan keputusan raja, yang pada saat itu kepemilikan terhadap tanah mutlak berada
pada raja beserta bawahannya, sedangkan rakyat tidak diperkenankan untuk
mempunyai hak kepemilikan terhadap tanah. Hak yang ada pada rakyat hanyalah
kewenangan sebagai penggarap dengan bagian separuh dari hasil, sedangkan
separuhnya lagi harus diserahkan kepada raja. Timbulnya hak petani penggarap harus
didahului dengan permohonan dari para petani itu sendiri kepada raja, dan apabila raja
mengijinkan maka dikeluarkan ijin kepada petani peng saja garap, dan mulai saat
itulah seorang petani penggarap mulai mempunyai wewenang menggarap tanah.
Pada jaman penjajahan Belanda hak tanah masih dalam kekuasaan pemerintahan,
hanya saja pada saat itu rakyat telah mulai diberi hak sewa dari raja. Pada jaman
pemerintahan Rafles Tahun 1811-1816 menciptakan sistem Landrente artinya sewa
tanah raja, bukan sewa tanah pemerintah, pada saat itu petani atau masyarakat
hanyalah berperan sebagai penyewa bukan sebagai pemilik atas tanah. Pada saat itu
pendaftaran tanah telah dilakukan hanya saja terbatas pada tanah yang disewa para
penyewa. Hak atas tanah ini kemudian berkembang pada tahun 1854, yang semula
terbatas pada petani penggarap berkembang kepada pihak swasta dengan jangka
waktu tertentu.
Keserakahan Belanda terhadap Negara jajahannya tidak henti-hentinya dengan
menciptakan sistim tanam paksa selama 40 tahun (1831-1870). Dengan Tanam Paksa,
semua keuntungan dibawa ke negeri Belanda dengan motto Java Was De Kurt Waarop
Nederland
Dreef
artinya
Jawa
menjadi
gabus
tempat
negeri Belanda
terapung.Pemerintah Belanda memberlakukan hukum agraria dengan dasar Pasal 51
I.S dengan ketentuan ;
1.
Gubernur Jendral tidak boleh menjual tanah kecuali tanah skala kecil untuk
perluasan kota.
2.
Gubernur Jendral dapat menyewakan tanah.
3.
Gubernur Jendral dengan hak efrach paling lama 75 tahun.
4.
Tanah rakyat asli tidak boleh dipergunakan oleh Gubernur Jendral kecuali untuk
kepentingan umum atau perkebunan.
5.
Persewaan tanah oleh rakyat asli diatur dengan Agraris Wet, lembaran Negara
1870 No. 118, yang asas utamanya dalam kepemilikan tanah disebut Asas Domein,
artinya tanah yang tidak dapat dibuktikan hak eigendom menjadi Domein Negara
(milik Negara).
Hukum Agraria pada jaman Belanda pada prinsipnya ;
1.
Tidak mengatur tata cara peralihan hak, tidak ada patokan prosedur dan tata cara
peralihan hak. Jika terjadi perlaihan hak tidak ada perlindungan hukum, yang
mengakibatkan tidak ada kepastian hukum, yang ada hanya kepercayaan antara yang
mengalihkan dan yang menerima hak.
2.
Tidak mengatur tata cara penguasaan tanah, penguasaan tanah semata-mata
hanya fisik saja, dan tidak ada penguasaan secara adminstratif yuridis.
3.
Tidak mengatur alat bukti hak atas tanah, karena tidak ada proses adminstratif
yuridis. Alat buktinya cukup alat bukti saksi dari seseorang atau pihak lain.
Hukum Agraria jaman Belanda berorintasi pada pemasukkan dana melalui
pemungutan pajak tanah demi kepenting Belanda. Kepemilikan tanah tidak disertai
dengan alat bukti kepemilikan, akibatnya para pemilik tanah dilihat dari sudut
pandang juridis sama saja tidak ada kepemilikan terhadap tanah. Inilah yang
berlangsung terus menerus.
Sebelum berlakunya ketentuan Pendaftaran Tanah, maka yang berlaku adalah
ketentuan mengenai Overschrijvings Ordonantie (Ordonansi Balik Nama). Tujuannya
adalah :
1.
Mengatur kembali ketentuan-ketentuan mengenai pendaftaran hak.
2.
Mengatur kembali ketentuan-ketentuan bea balik nama.
Setelah berlakunya Undang-undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, maka untuk menjamin kepastian hukum
terhadap hak atas tanah, oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh
wilayah Indonesia. Hal ini membawa dampak positif terhadap jaminan kepada
masyarakat akan kepastian hukum hak atas tanah, sehingga status tanah tidak lagi
seperti pada jaman Belanda. Berbagai aturan telah diterbitkan oleh Pemerintah
sehubungan dengan pendaftaran tanah, diantaranya Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dengan melakukan pendaftaran tanah
masyarakat mendapatkan bukti hak dalam bentuk sertipikat, sertipikat inilah yang
membuat masyarakat merasa aman untuk melakukan perbuatan hukum. Namun dalam
kenyataannya bahwa tidak sedikit permasalahan yang timbul dalam masyarakat
walaupun tanah telah didaftarkan sesuai prosedur yang berlaku. Tidak jarang terjadi
satu bidang tanah dengan lokasi yang sama diakui oleh 2 (dua) orang atau lebih, dan
masing-masing pihak membuktikan dengan sertipikat, hal ini sering dikenal dengan
sertipikat ganda atau overlapping.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian tersebut di atas, adapun rumusan masalah dalam makalah ini
adalah :
1.
Apakah dengan sertipikat yang diperoleh telah menjamin kepastian hukum
2.
hak atas tanah ?
Mengapa sertipikat ganda atau overlapping bisa terjadi?
BAB II
PEMBAHASAN
2.1 Tinjauan Pustaka
2.1.1
Dasar Hukum Pendaftaran Tanah
Menurut Pasal 19 (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria (UUPA) menyebutkan bahwa ;
1.
Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah
diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah.
2.
Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-haktersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
3.
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan
masyarakat,
keperluan
lalu-lintas
sosial
ekonomi
serta
kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
4.
Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan
pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang
tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Disamping kewajiban pemerintah untuk melakukan pendaftaran tanah, masyarakat
juga diwajibkan untuk melakukan pendaftaran tanah sesuai pasal 23, pasal 32, dan
pasal 38 UUPA, sebagaimana dijelaskan sebagai berikut ;
1.
dan
Pasal 23 UUPA Ayat 1 : Hak milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya
pembebanannya
dengan
hak-hak
lain
harus
didaftarkan
menurut
ketentuan ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 Ayat 2 : Pendaftaran termasuk
dalam ayat 2 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik
serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
2.
Pasal 32 UUPA, Ayat 1 : Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya,
demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan
menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. Ayat 2 : Pendaftaran
termasuk dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan
serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hak-hak itu hapus karena jangka
waktunya berakhir.
3.
Pasal 38 UUPA Ayat 1 : Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat
pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya dak tersebut harus
didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.
Ayat 2 :
Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai
hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan tersebut, kecuali dalam hal hak
itu hapus karena jangka waktunya berakhirnya.
Sebagai implementasi dari Pasal 19 UUPA No. 5 Tahun 1960, maka
diterbitkanlah beberapa peraturan-peraturan diantaranya : Peraturan Pemerintah No.
10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan ini diangap sudah tidak sesuai
lagi dengan perkembangan dan tuntutan akan kepastian hukum Hak Atas Tanah,
sehingga diperbaharui dengan ; Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran
Tanah
tertanggal
8
Oktober
1997, Peraturan
Menteri
Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan NAsional No. 3 Tahun 1997.
Walaupun Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 sudah tidak berlaku lagi, namun
peraturan
pelaksanaan
yang
menyertainya
tetap
dinyatakan
sepanjangtidak bertentangan, diubah atau diganti dalam PP 24 Tahun 1997.
berlaku
2.1.2
Pengertian Pendaftaran Tanah
Sesuai pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pendaftaran Tanah adalah Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara
terus menerus berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan pengolahan
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk
peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan satuan rumah susun
termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.
Data fisik yang dimaksud adalah, mengenai letak, batas, luas bidang tanah dan satuan
rumah susun yang didaftar, termasuk mengenai adanya bangunan atau bagian
bangunan di atasnya. Data Yuridis adalah mengenai status hukum bidang tanah dan
satuan rumah susun.
2.1.3
Tujuan dan Manfaat Pendaftaran Tanah
Tujuan Pendaftaran Tanah menurut Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 yaitu ada 3 (tiga) ;
1.
Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak suatu bidang tanah, rumah susun atau hak lain yg terdaftar. Agar
mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak
2.
Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun yang sudah terdaftar;
3.
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Selain tujuan diatas, menurut Maria S.W.Sumardjono bahwa manfaat daripendaftaran
tanah dapat dipetik oleh 3 pihak yaitu ;
1.
Pemegang hak atas tanah itu sendiri, sebagai pembuktian atas haknya.
2.
Pihak yang berkepentingan, misalnya calon pembeli tanah, atau kreditur untuk
memperoleh keterangan atas tanah yang menjadi objek perbuatan hukumnya.
3.
Bagi Pemerintah yaitu dalam rangka mendukung kebijaksanaan pertanahannya.
2.1.4
Asas Pendaftaran Tanah
Asas pendaftaran tanah dapat dilihat dalam pasal 12 PP No. 24 Tahun 1997 meliputi ;
1.
Sederhana, yaitu asas dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok dan
tatacaranya mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama hak atas
tanah.
2.
Aman, yaitu suatu asas yang dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa
pendaftaran tanah diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga dapat
memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3.
Terjangkau, asas yg dimaksudkan bahwa keterjangkauan bagi pihak-pihak yg
memerlukan, dengan memperhatikan golongan ekonomi lemah.
4.
Mutakhir, adanya kelengkapan data yg memadai dalam pelaksanaannya dan
keseimbangan dalam pemeliharaan datanya, sehingga data pendaftaran tanah harus
dipelihara. Data disimpan dalam bentuk buku tanah di kantor pertanahan dan harus
selalu diperbaharui jika ada perubahan.
5.
Terbuka, masyarakat dapat memperoleh keterangan tentang data yang benar
setiap saat.
2.1.5
Objek Pendaftaran Tanah
Objek pendaftaran tanah terdapat dalam pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997 meliputi ;
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan dan hak pakai;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah wakaf;
4. hak milik atas satuan rumah susun;
5. hak tanggungan;
6. tanah Negara.
2.1.6
Sistem Pendaftaran Tanah
Ada 2 macam sistem pendaftaran tanah yaitu ;
1.
Sistem pendaftaran akta atau registration of deeds.
2.
Sistem pendaftaran hak atau registration of titles, titles dalam arti hak yang lebih
dikenal dengan sistem Torrens.
Sistem pendaftaran yang digunakan adalah sistem pendaftaran hak atauregistration of
title , hal ini tampak dengan adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat data
yuridis dan data fisik yang terhimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertipikat
sebagai surat tanda bukti hak yang di daftar.
Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun
didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah, yang memuat data juridis dan
data fisik bidang tanah yang bersangkutan dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat
pula pada surat ukur tersebut. Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada
surat ukur secara hukum telah didaftar menurut PP 24 Tahun 1997. Sertipikat
diterbitkan sesuai dengan data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang
telah didaftar dalam buku tanah untuk kepentingan pemegang hak.
2.1.7
Sistem Publikasi dalam Pendaftaran Tanah
Menurut Boedi Harsono, menyatakan bahwa sistem publikasi dalam pendaftaran
tanah digolongkan menjadi 2 (dua) yaitu ;
1.
Sistem Positif.
Sistem ini menunjukkan bahwa sertipikat tanah yang diberikan adalah berlaku sebagai
tanda bukti hak yang bersifat mutlak (absolute) serta sertipikat merupakan bentuk
satu-satunya tanda bukti hak atas tanah yang dimiliki oleh seseorang. Sistem publikasi
positif selalu menggunakan sistem pendaftaran hak, maka meski ada register atau
buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis dan sertifikasi
sebagai surat tanda bukti hak. Pencatatan dan pendaftaran nama seseorang dalam
register sebagai pemegang haklah yang menjadi pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan, bukan perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan (title by
registration, the register is everything). Apa yang tercantum dalam buku pendaftaran
tanah dan surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang
mutlak. Negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Perolehan tanah dengan
etikad baik melalui cara sebagaimana diatur dalam undang-undang, memberikan
kepada pihak yang memperolehnya suatu hak yang “indefeasible” yang tidak dapat
diganggu gugat oleh siapapun, juga oleh pihak yang sebenarnya berhak sekalipun.
2.
Sistem Negatif
Dalam sistem publikasi negatif, bukan pendaftaran tetapi sahnya perbuatan hukum
yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli. Pendaftaran
tidak membuat orang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak, menjadi
pemegang haknya yang baru. Sistem publikasi negatif, menunjukkan ciri bahwa apa
yg tercantum didalam sertipikat tanah adalah dianggap benar sampai dapat dibuktikan
suatu keadaan yang sebaliknya (tidak benar) dimuka pengadilan. Surat tanda bukti
hak berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, yang berarti pula bahwa keterangan-
keterangan yang tercantum di dalamnya mempunyai kekuatan hukum danharus
diterima (oleh hakim) sebagai keterangan yang benar, sepanjang tidak ada alat
pembuktian lain yang membuktikan sebaliknya.
Sistem publikasi menurut UUPA No. 5 Tahun 1960 adalah sistem publikasi
negatif bertendensi positif. Artinya sistem negatif yang mengandung unsur positif
karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat, seprti yang dinyatakan dalam pasal 19 ayat 2 huruf c, pasal 23
ayat 2, pasal 32 ayat2 dan pasal 38 ayat 2 UUPA. Sistem Publikasi yang dianut adalah
bukan sistem negatif murni, karena pejabat pendaftaran tanah dalam rangka
pengumpulan data bersikap passif dan pada umumnya menggunakan sistem
pendaftaran akta yang memuat data itulah yang didaftar. Dalam akta tersebut oleh
pejabat pendaftaran dibubuhkan catatan bahwa telah dilakukan pendaftarannya.
Akta itulah yang merupakan tanda bukti hak.
Bahwa pendaftaran tanah yang diselenggarakan atas perintah Pasal 19 UUPA,
menghasilkan alat pembuktian yang kuat (bukan mutlak = positif), menurut para
pejabat pendaftaran tanah dalam mengumpulkan data fisik dan data yuridis, sejauh
mungkin berusaha memperoleh data yang benar. Data pada pendaftaran tanah
meliputi: Data fisik, kegiatan pengumpulan data fisik meliputi penetapan batas,
pengukuran dan pemetaan tanah yang bersangkutan (diatur dalam pasal 17,18,19 dan
20 PP 24/1997). Pengumpulan data yuridis diatur dalam pasal 23,24 dan 25 PP
24/1997. Dibedakan antara hak baru dan hak lama.
2.1.8
Alat Bukti Kepemilikan Tanah
Pengumpulan data yuridis hak-hak lama diatur dalam pasal 24(1), yaitu hak-hak atas
tanah yang data yuridisnya bersumber pada alat-alat bukti pemilikan tanahnya.
Sedang yang diatur dalam pasal 24(2) yaitu hak-hak atas tanah yang bukti-bukti
yuridisnya bersumber pada alat-alat bukti penguasaan atas tanah.
Alat bukti pemilikan tanah menurut pasal 24(1) bisa berupa alat-alat tertulis,
keterangan saksi dan atau pernyataan yangbersangkutan yang kadar kebenarannya
dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya. Ada 3 (tiga) kemungkinan alat pembuktiannya ;
1.
Bukti tertulisnya lengkap, tidak memerlukan bukti lain.
2.
Bukti tertulisnya sebagian tidak ada lagi ; diperkuat keterangan saksi dan/atau
pernyataan yang bersangkutan
3.
Bukti tertulisnya semuanya tidak ada lagi, diganti keterangan saksi dan/atau
pernyataan yang bersangkutan.
Untuk hak atas tanah-tanah baru dibuktikan dengan ;
1.
Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang apabila hak tersebut dari
tanah negara atau hak pengelolaan
2.
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak oleh pemegang hak milik kepada
penerima hak bangunan atau hak pakai atas tanah.
3.
Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh
pejabat yang berwenang.
4.
Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf.
5.
Hak milik atas satuan umah susun, dibuktikan dengan akta pemisahan.
6.
Pemberian hak tanggungan, dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
2.1.9
Pendaftaran Tanah Secara Sistimatik
Pendaftaran tanah secara sistimatik menurut Boedi Harsono adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak meliputi semua
objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah
suatu desa/kelurahan.
Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan
pengukuran dan pemetaan yang meliputi :
1.
Pembuatan peta dasar pendaftaran
2.
Penetapan batas bidang-bidang tanah
3.
Pengukuran dan pemetaan bidang tanah dan peta pembuatan
4.
Pembuatan daftar tanah
5.
Pembuatan surat ukur.
Pendaftaran tanah secara sistimatik diselenggarakan atas prakarsa pemerintah
berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan
dalam wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN. Dalam hal
suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara
sistimatik, pendaftarannya dilakukan dengan cara “sporadik”
Salah satu program pemerintah dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara
sistimatik adalah melalui kegiatan Land Management and Policy Development
Project (LMPDP). Proyek ini dilaksanakan atas bantuan biaya dari Word Bank kepada
Pemerintah Indonesia. Seluruh biaya dalam proses pendaftaran tersebut, pihak
pemiliktanah dibebaskan dari pembayaran.
Tujuan LMPDD adalah ;
2.
Meningkatkan jaminan kepastian hak atas tanah dan meningkatkan efisiensi
dan transparansi serta memperbaiki kualitas pelayanan pemberian hak atas tanah dan
pendaftarannya.
3.
Memperbaiki kapasitas pemerintah daerah untuk melaksanakan fungsi
menajemen pertanahan secara efisien dan transparansi.
2.1.10
Sertipikat Sebagai Alat Pembuktian Yang Kuat
Menurut pasal 1 poin 20 PP No. 24 Tahun 1997, sertipikat adalah surat tanda bukti
hak yang memuat data yuridis dan data fisik obyek yang didaftar untuk hak atas
tanah, hak pengelolaan, tanah milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan
yang
masing-masing
sudah
dibukukan
dalam
buku
tanah
yang
bersangkutan. Kekuatan pembuktian sertipikat meliputi 2 hal yaitu ;
1.
Merupakan alat bukti hak yang kuat, berarti bahwa selama tidak dibuktikan
sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat harus diterima
sebagai data yang benar sepanjang sepanjang data tersebut sesuai dengan data yang
tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
2.
Bahwa orang tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertipikat atas nama
orang atau badan hukum, jika selama 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat
tersebut, yang bersangkutan tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada
pemegang sertipikat dan kepala kantor pertanahan atau tidak mengajukan gugatan di
Pengadilan, sedangkan tanah tersebut diperoleh orang atau badan hukum lain tersebut
dengan itikad baik dan secara fisik dikuasai olehnya atau oleh orang badan hukum
lain yang mendapat persetujuannya(pasal 32(2) PP No. 24 Tahun 1997).
2.1.11
Peranan Kepala Desa dan PPAT Dalam Pendaftaran Tanah
Kepala Desa mempunyai tugas-tugas strategis dalam membantu pelaksanaan
penylenggaraan pendaftaran Tanah yaitu ;
1.
Sebagai anggota panitia ajudikasi yaitu pembantu pelaksana pendaftaran tanah.
2.
Berwenang untuk membuat surat keterangan yang menguatkan sebagai bukti
hak.
3.
Untuk daerah kecamatan di luar kota tempat kedudukankantor pertanahan, surat
keterangan Kepala Kantor Pertanahan dapat diganti oleh surat pernyataan Kepala
Desa.
4.
Didalam pendaftaran tanah, karena pewarisan, Kepala Desa berhak membuat
surat keterangan yang membenarkan surat bukti hak sebagai ahli waris.
5.
Untuk desa terpencil, Menteri Negara Pertanahan (BPN) dapat menunjuk
Kepala Desa sebagai PPAT Sementara.
PPAT sebagai Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah
tertentu sebagai diatur dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, yaitu
akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, dan hak milik atas satuan rumah
susun, dan akta pemberian kuasa untuk membebankan hak tanggungan. Dalam waktu
7 (tujuh) hari kerja, sejak ditandatanganinya aktai atau sejak dilakukannya perbuatan
hukum terhadap tanah, PPAT wajib menyampaikan akta dan dokumen-dokumen yang
bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
2.1.12
Sertipikat Ganda
Istilah ganda dalam kamus bahasa Indonesia diartikan sebagai dua ataupun tiga kali
lipat atau kelipatannya. Menurut Soni Harsono, sertipikat ganda yaitu adanya 2 (dua)
atau lebih sertipikat pada satu bidang tanah yang sama. Menurut Ali Achmad
Chomzah, sertipikat ganda adalah sertipikat-sertipikat yang menguraikan satu bidang
tanah yang sama, dengan demikian satu bidang tanah diuraikan dengan 2 (dua)
sertipikat atau lebih yang datanya berlainan.
Terjadinya sertipikat ganda ini merupakan salah satu akibat adanya tumpang tindih
dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah yang disebut cacat hukum administrasi.
Sebagaimana terdapat dalam Pasal 107 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan
Pembatalan Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan, Sertipikat Hak Atas Tanah yang
cacad
hukum
administratif
adalah
sertipikat
Hak
Atas
Tanah
yang
mengandung kesalahan antara lain sebagai berikut :
a.
Kesalahan prosedur
b.
Kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan
c.
Kesalahan subjek hak
d.
Kesalahan objek hak
e.
Kesalahan jenis hak
f.
kesalahan perhitungan luas
g.
terdapat tumpang tindih hak atas tanah
h.
data yuridis atau data data fisik tidak benar;atau
i.
kesalahan lainnya yang bersifat administratif.
Yang tidak dikategorikan sebagai sertipikat ganda adalah
a.
Sertipikat yang diterbitkan sebagai pengganti sertipikat yang hilang;
b.
Sertipikat yang diterbitkan sebagai pengganti sertipikat yang rusak.
c.
Sertipikat yang diterbitkan sebagai pengganti sertipikat yang dibatalkan
Menurut Sudarisman Widyodiharjo, penyebab terjadinya sertipikat ganda adalah ;
1.
Alas hak (alas bukti hak) tidak ditarik secara keseluruhan oleh pihak Pertanahan
pada saat sertifikasi dilakukan.
2.
Adanya pemalsuan dokumen oleh pemohon.
3.
Adanya pembukuan/pencatatan yang tidak benar baik yang dipalsukan/kurang
tertibnya adminstrasi pada Badan Pertanahan Nasional.
4.
Adanya kolusi antara BPN dan pihak ketiga atas penerbitan sertipikat.
Sertipikat ganda berarti terjadi tumpang tindih sebidang tanah, baik tumpang tindih
sebagian maupun tumpang tindih seluruhnya, dan oleh Pertanahan setempat
diterbitkan 2 (dua) sertipikat. Pemerintah dalam hal ini memegang peranan besar atas
terbitnya sertipikat ganda, dimana Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah satusatunya instansi pemerintah yang berwenang untuk menerbitkan bukti hak atas tanah
bagi masyarakat.
2.2 Analisis
2.2.1 Sertipikat Tanah Bukan Jaminan Kepastian Hukum Hak Atas Tanah.
Berdasarkan uraian diatas, Negara telah menyediakan perangkat peraturan perundangundangan mulai dari ketentuan dalam konstitusi sampai kepada aturan organiknya
yang berfungsi sebagai norma hukum dalam rangka memastikan segala sesuatu yang
menyangkut pengelolaan atas tanah harus sesuai dengan aturan hukumdengan tujuan
ideal berupa pencapaian sebesar-besar kemakmuran rakyat, termasuk di dalamnya
mengatur mengenai pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum hak atas
tanah.
Dengan kekuatan pembuktian bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data
fisik dan data yuridis yang tercantum di dalam sertipikat harus diterima sebagai data
yang benar baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di
pengadilan. Untuk itu sertipikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Salah satu tujuan dari Pendaftaran Tanah yaitu untuk memberikan kepastian hukum
hak milik atas tanah terhadap masyarakat sesuai pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 seutuhnya belum terlaksana dengan baik sebagai bukti bahwa
peringkat pertama di setiap pengadilan Negeri di Indonesia masih ditempati oleh
konflik-konflik sengketa pertanahan dan terkait dengan pasal 32 ayat (2) PP Nomor
24 Tahun 1997 bahwa pihak yang merasa mempunyai sesuatu kepentingan terkait hak
atas tanah yang didaftarkan oleh seseorang, dibatasi hanya dalam jangka waktu 5
(lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tanah, dapat melakukan gugatan dalam
rangka mempertahankan haknya, kecuali dapat dibuktikan tidak adanya itikad baik
dalam perolehan sertifikat tersebut. Sesuai dengan pasal ini secara jelas dan tegas
pembentuk UU bersifat mendua. Disatu sisi mempunyai keinginan untuk memberikan
kepastian hukum bagi pemilik tanah yang sudah bersertifikat, tetapi di sisi lain juga
tidak mempunyai keyakinan atas kebenaran data fisik maupun data yuridis yang
digunakan untuk melakukan pendaftaran tanah hingga terbitnya sertifikat. Oleh
karena itu sampai saat ini janji untuk memberikan kepastian hukum atas kepemilikan
tanah belum dirasakan oleh masyarakat.
Dengan Pendaftaran Tanah, sesungguhnya telah terjalin hubungan yang serasi,
seimbang dan harmonis diantara keanekaragaman norma yang ada & berlaku
ditengah-tengah masyarakat (cultur, norma, adat & agama) untuk mendaftarkan
tanahnya. Maka untuk ini Pemerintah harus dapat secara konsisten menjalankan
peraturan hukum pertanahan yang ada, selain itu juga sangat diharapkan supaya
produk-produk hukum (Undang-Undang maupun Perda) dikaji baik yang sudah ada
maupun yang sudah ada supaya tidak terjadi peraturan yang tumpang tindih. Apabila
hal ini terjadi akan sangat berpengaruh pada kewibawaan pemerintah sendiri selaku
penentu kebijakan. Selain itu pula harus ada sikap profesionalisme dari pihak BPN
selaku pihak dari pemerintah yang mengurusi masalah pendaftaran tanah karena salah
satu indikator bisa memunculkan konflik-konflik berawal dari titik tersebut.
Apabila ditinjau dari pengertian sertifikat itu sendiri maka sertifikat adalah tanda
bukti
hak
atas
tanah,
yang
dikeluarkan
oleh
pemerintah
dalam
rangka
penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut ketentuan peraturan dan perundangundangan. Sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa seseorang atau suatu badan
hukum, mempunyai suatu hak atas bidang tanah tertentu. Pada kenyataannya bahwa
seseorang atau suatu badan hukum menguasai secara fisik dan menggunakan tanah
yang bersangkutan tidak serta merta langsung membuktikan bahwa ia mempunyai hak
atas tanah yang dimaksud.
Adanya surat-surat jual beli, belum tentu membuktikan bahwa yang membeli benarbenar mempunyai hak atas tanah yang di belinya. Apalagi tidak ada bukti otentik
bahwa yang menjual memang berhak atas tanah yang dijualnya. Dalam konteks inilah
terjadi pendudukan tanah secara tidak sah melalui alat bukti berupa dokumen
(sertifikat) yang belum dapat dijamin kepastian hukumnya.
2.2.2
Terjadinya Sertipikat Ganda
Pada dasarnya sertipikat ganda terjadi tidak terlepas dari peran Pemerintah dalam hal
ini oleh Badan Pertanahan Nasional setempat selaku satu-satunya instansi yang
berwenang menerbitkan sertipikat hak atas tanah di seluruh wilayah Indonesia. Hal ini
dapat terjadi karena ;
1.
Pada saat dibukukan pengukuran ataupun penelitian dilapangan pemohon
dengan sengaja atau tidak dengan sengaja menunjuk letak tanah dengan batas-batas
yang salah.
2.
Adanya surat, alat bukti, atau pengakuan haknya dibelakang hari terbukti
mengandung ketidak benaran, kepalsuan atau tidak berlaku lagi.
3.
Untuk wilayah yang bersangkutan belum tersedia peta pendaftaran tanahnya.
Hal ini sebenarnya tidak akan terjadi jika penerbitan sertipikat terlebih dahulu didasari
oleh pemetaan yang cermat dan dipetakan dalampeta dasar. Kasus sertipikat ganda
dapat pula terjadi pada tanah warisan, dimana sebelum meninggalnya pemilik telah
menjual kepada pihak lain, tanpa diketahui oleh anak-anaknya atau ahli warisnya.
Setelah pemilik meninggal anak-anak atau ahli warisnya mendaftarkan tanah tersebut
sehingga terjadilah sertipikat ganda, karena ternyata sertipikat terdahulu belum
dipetakan.
Faktor-faktor penyebab sertipikat ganda dipengaruhi oleh factor ekstern dan intern.
Faktor intern yang dimaksud adalah ;
1.
Tidak dilaksanakannya UUPA dan peraturan-peraturannya secara konsekwen
dan bertanggung jawab serta adanya pihak-pihak yang berbuat untuk memperoleh
keuntungan pribadi.
2.
Kurang berfungsinya aparat pengawas, sehingga memberikan peluang pada
aparat bawahannya untuk bertindak menyeleweng dalam arti tidak melaksanakan
tugas dan tanggung jawab sesuai sumpah jabatannya.
3.
Ketidak telitian pejabat kantor Pertanahan dalam menerbitkan sertipikat, yaitu
dokumen-dokumen sebagai syarat terbitnya sertipikat tidak diteliti secara seksama
sesuai peraturan perundangan yang berlaku.
4.
Kantor Pertanahan selaku instansi Pemerintah yang menerbitkan sertipikat
sangat bergantung pada instansi Pemerintah lainnya, seperti kantor desa/camat dan
kantor perpajakan.
Faktor-faktor ekstern yang dimaksud adalah ;
1.
Masyarakat masih kurang mengetahui dan belum memahami mengenai
peraturan perundangan menganai prosedur pembuatan sertipikat tanah.
2.
Persediaan tanah yang tidak seimbang dengan jumlah peminat yang memerlukan
tanah dan ekonomi masyarakat itu sendiri.
3.
Pembangunan mengakibatkan kebutuhan tanah semakin meningkat sedangkan
persediaan tanah terbatas sehingga mendorong peralihan fungsi tanah pertanian ke
non pertanian, yang meningkatkan harga tanah yang semakin melonjak.
Didaerah padat penduduk juga sering terjadi pemegang sertipikat dan BPN tidak
mengetahui letak tanahnya, hal ini dapat disebabkan oleh ; Pembeli tidak pernah
melihat batas-batas tanahnya, pengukuran yang tidak tertib bahkan tidak professional,
Adanya alas hak yang tidak benar atau dipalsukan.
Terjadinya sertipikat ganda tidak sepenuhnya mempersalahkan pemilik/pemohon
tetapi pada tingkat tertentu aparat Negara yang terkait yakni BPN, Lembaga
Perbankan, Kantor Pelayanan Pajak, Notaris/PPAT, Camat, Kepala Desa, Lurah telah
mendorong terjadinya sertipikat ganda.
BAB III
PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Salah satu tujuan dari Pendaftaran Tanah yaitu untuk memberikan kepastian hukum
hak milik atas tanah terhadap masyarakat sesuai pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 seutuhnya belum terlaksana dengan baik sebagai bukti bahwa
peringkat pertama di setiap pengadilan Negeri di Indonesia masih ditempati oleh
konflik-konflik sengketa pertanahan dan terkait dengan pasal 32 ayat (2) PP Nomor
24 Tahun 1997 bahwa pihak yang merasa mempunyai sesuatu kepentingan terkait hak
atas tanah yang didaftarkan oleh seseorang, dibatasi hanya dalam jangka waktu 5
(lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tanah, dapat melakukan gugatan dalam
rangka mempertahankan haknya, kecuali dapat dibuktikan tidak adanya itikad baik
dalam perolehan sertifikat tersebut. Sesuai dengan pasal ini secara jelas dan tegas
pembentuk UU bersifat mendua. Disatu sisi mempunyai keinginan untuk memberikan
kepastian hukum bagi pemilik tanah yang sudah bersertifikat, tetapi di sisi lain juga
tidak mempunyai keyakinan atas kebenaran data fisik maupun data yuridis yang
digunakan untuk melakukan pendaftaran tanah hingga terbitnya sertifikat. Oleh
karena itu sampai saat ini janji untuk memberikan kepastian hukum atas kepemilikan
tanah belum dirasakan oleh masyarakat. Sertipikat berlaku hanya sebagai alat
pembuktian yang kuat, artinya selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik
dan data yuridis yang tercantum di dalam sertipikat harus diterima sebagai data yang
benar baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di
pengadilan.
Penyebab terjadinya sertipikat ganda disebabkan oleh kesalahan dari Pemilik
tanah/pemohon itu sendiri dan oleh pihak Badan Pertanahan Nasional selaku instansi
yang menerbitkan sertipikat. Secara garis besar penyebabnya adalah ;
1.
pemohon dengan sengaja atau tidak dengan sengaja menunjuk letak tanah
dengan batas-batas yang salah.
2.
Adanya surat, alat bukti, atau pengakuan haknya dibelakang hari terbukti
mengandung ketidak benaran, kepalsuan atau tidak berlaku lagi.
3.
Untuk wilayah yang bersangkutan belum tersedia peta pendaftaran tanahnya.
4.
Tidak dilaksanakannya UUPA dan peraturan-peraturannya secara konsekwen
dan bertanggung jawab, dan Kurang berfungsinya aparat pengawas.
5.
Ketidak telitian pejabat kantor Pertanahan dalam menerbitkan sertipikat.
6.
Ketergantungan BPN pada instansi Pemerintah lainnya, seperti kantor
desa/camat dan kantor perpajakan dan keterlibatan Pejabat Umum.
7.
Masyarakat kurang memahami mengenai peraturan perundangan menganai
prosedur pembuatan sertipikat tanah.
8.
Persediaan tanah yang tidak seimbang dengan jumlah peminat yang memerlukan
tanah dan ekonomi masyarakat itu sendiri.
9.
Pembangunan mengakibatkan kebutuhan tanah semakin meningkat sedangkan
persediaan tanah terbatas sehingga mendorong peralihan fungsi tanah pertanian ke
non pertanian, yang meningkatkan harga tanah yang semakin melonjak.
10. Pembeli tidak pernah melihat batas-batas tanahnya.
11. Pengukuran yang tidak tertib bahkan tidak professional.
12. Adanya alas hak yang tidak benar atau dipalsukan.
3.2 Saran
Dengan harapan terciptanya kepastian hukum hak atas tanah, serta tidak terjadinya
tumpang tindih overlapping atau sertipikat ganda, maka berdasarkan kesimpulan
sebelumnya direkomendasikan beberapa saran, yaitu;
1.
Pelaksanaan pendaftaran tanah hendaknya memanfaatkan teknologi tinggi,
komputerisasidi bidang pengukuran dan pemetaan yang akurat dan cepat, dan
ditunjung oleh sumber daya manusia yang berkwalitas dan handal dibidangnya.
2.
Melaksanakan pendaftaran tanah sesuai dengan koridor hukum dan prosedur
yang telah ditetapkan disetiap unit kerja dan dilaksanakan dengan penuh tanggung
jawab.
3.
Badan Pertanahan Nasional, melalui program pengadaan Peta Pendaftaran
Tanah harus lebih diefektifkan dengan menyediakan Peta Pendaftaran Tanah di
seluruh Wilayah Indonesia.
4.
Meningkatkan pengawasan terhadap kinerja dan tanggung jawab aparat
pelaksana pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia, serta selalu memberikan
binaan moral dan etika secara kontinyu, sehingga kolusi yang terjadi dapat
diminimalisir.
DAFTAR PUSTAKA
Literatur Buku
Adrian Sutedi. 2007. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta : Sinar
Grfika.
Aminuddin Salle dkk. 2010. Bahan Ajar Hukum Agraria. Makassar ; AS Publishing
Boedi Harsono. 2008. Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undangundang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta : Djambatan
Boedi Harsono. 2008. Hukum Agraria Indonesia : Himpunan Peraturan-Peraturan
Hukum Tanah. Jakarta : Djambatan
Irawan Soerodjo. 2002. Kepastian Hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah di
Indonesia.Surabaya : Arloka
Mudakir Iskandar. 2007. Dasar-dasar Pembebasan Tanah Untuk Pembangunan
Kepentingan Umum. Jakarta : Jala Permata
Makalah/Jurnal/Karya Ilmiah/Peraturan Perundang-undangan
Maria S.W.Sumardjono. 1997. Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum Dalam
Pendaftaran Tanah. Disampaikan pada Seminar Nasional Kebijakan Baru Pendaftaran
Tanah dan Pajak-Pajak Yang Terkait.
Riana
Budhijani.
2004. Tinjauan
Juridis
Sertipikat
Ganda
di
Banjarnegara. Semarang.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Situs Internet
www.landpolicy.or.id, Kajian dan Artikel Pendaftaran Tanah, diakses pada tanggal 15
Desember 2010, pukul 22.15 WITA.
www.pena.aminuddinsalle.com, Kepastian dan Perlindungan Hukum Pendaftaran
Taanah, diakses pada bulan November 2010.
PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
OLEH:
ANANDA HAZTI KARMAN
P3600213058
PROGRAM PASCASARJANA
KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS HASANUDDIN
MAKASSAR
2014
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Masalah pertanahan di Indonesia sudah ada ketentuan yang mengatur sejak sebelum
jaman penjajahan Belanda, tepatnya sebelum tahun 1870 pertanahan sudah diatur
dengan keputusan raja, yang pada saat itu kepemilikan terhadap tanah mutlak berada
pada raja beserta bawahannya, sedangkan rakyat tidak diperkenankan untuk
mempunyai hak kepemilikan terhadap tanah. Hak yang ada pada rakyat hanyalah
kewenangan sebagai penggarap dengan bagian separuh dari hasil, sedangkan
separuhnya lagi harus diserahkan kepada raja. Timbulnya hak petani penggarap harus
didahului dengan permohonan dari para petani itu sendiri kepada raja, dan apabila raja
mengijinkan maka dikeluarkan ijin kepada petani peng saja garap, dan mulai saat
itulah seorang petani penggarap mulai mempunyai wewenang menggarap tanah.
Pada jaman penjajahan Belanda hak tanah masih dalam kekuasaan pemerintahan,
hanya saja pada saat itu rakyat telah mulai diberi hak sewa dari raja. Pada jaman
pemerintahan Rafles Tahun 1811-1816 menciptakan sistem Landrente artinya sewa
tanah raja, bukan sewa tanah pemerintah, pada saat itu petani atau masyarakat
hanyalah berperan sebagai penyewa bukan sebagai pemilik atas tanah. Pada saat itu
pendaftaran tanah telah dilakukan hanya saja terbatas pada tanah yang disewa para
penyewa. Hak atas tanah ini kemudian berkembang pada tahun 1854, yang semula
terbatas pada petani penggarap berkembang kepada pihak swasta dengan jangka
waktu tertentu.
Keserakahan Belanda terhadap Negara jajahannya tidak henti-hentinya dengan
menciptakan sistim tanam paksa selama 40 tahun (1831-1870). Dengan Tanam Paksa,
semua keuntungan dibawa ke negeri Belanda dengan motto Java Was De Kurt Waarop
Nederland
Dreef
artinya
Jawa
menjadi
gabus
tempat
negeri Belanda
terapung.Pemerintah Belanda memberlakukan hukum agraria dengan dasar Pasal 51
I.S dengan ketentuan ;
1.
Gubernur Jendral tidak boleh menjual tanah kecuali tanah skala kecil untuk
perluasan kota.
2.
Gubernur Jendral dapat menyewakan tanah.
3.
Gubernur Jendral dengan hak efrach paling lama 75 tahun.
4.
Tanah rakyat asli tidak boleh dipergunakan oleh Gubernur Jendral kecuali untuk
kepentingan umum atau perkebunan.
5.
Persewaan tanah oleh rakyat asli diatur dengan Agraris Wet, lembaran Negara
1870 No. 118, yang asas utamanya dalam kepemilikan tanah disebut Asas Domein,
artinya tanah yang tidak dapat dibuktikan hak eigendom menjadi Domein Negara
(milik Negara).
Hukum Agraria pada jaman Belanda pada prinsipnya ;
1.
Tidak mengatur tata cara peralihan hak, tidak ada patokan prosedur dan tata cara
peralihan hak. Jika terjadi perlaihan hak tidak ada perlindungan hukum, yang
mengakibatkan tidak ada kepastian hukum, yang ada hanya kepercayaan antara yang
mengalihkan dan yang menerima hak.
2.
Tidak mengatur tata cara penguasaan tanah, penguasaan tanah semata-mata
hanya fisik saja, dan tidak ada penguasaan secara adminstratif yuridis.
3.
Tidak mengatur alat bukti hak atas tanah, karena tidak ada proses adminstratif
yuridis. Alat buktinya cukup alat bukti saksi dari seseorang atau pihak lain.
Hukum Agraria jaman Belanda berorintasi pada pemasukkan dana melalui
pemungutan pajak tanah demi kepenting Belanda. Kepemilikan tanah tidak disertai
dengan alat bukti kepemilikan, akibatnya para pemilik tanah dilihat dari sudut
pandang juridis sama saja tidak ada kepemilikan terhadap tanah. Inilah yang
berlangsung terus menerus.
Sebelum berlakunya ketentuan Pendaftaran Tanah, maka yang berlaku adalah
ketentuan mengenai Overschrijvings Ordonantie (Ordonansi Balik Nama). Tujuannya
adalah :
1.
Mengatur kembali ketentuan-ketentuan mengenai pendaftaran hak.
2.
Mengatur kembali ketentuan-ketentuan bea balik nama.
Setelah berlakunya Undang-undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, maka untuk menjamin kepastian hukum
terhadap hak atas tanah, oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh
wilayah Indonesia. Hal ini membawa dampak positif terhadap jaminan kepada
masyarakat akan kepastian hukum hak atas tanah, sehingga status tanah tidak lagi
seperti pada jaman Belanda. Berbagai aturan telah diterbitkan oleh Pemerintah
sehubungan dengan pendaftaran tanah, diantaranya Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dengan melakukan pendaftaran tanah
masyarakat mendapatkan bukti hak dalam bentuk sertipikat, sertipikat inilah yang
membuat masyarakat merasa aman untuk melakukan perbuatan hukum. Namun dalam
kenyataannya bahwa tidak sedikit permasalahan yang timbul dalam masyarakat
walaupun tanah telah didaftarkan sesuai prosedur yang berlaku. Tidak jarang terjadi
satu bidang tanah dengan lokasi yang sama diakui oleh 2 (dua) orang atau lebih, dan
masing-masing pihak membuktikan dengan sertipikat, hal ini sering dikenal dengan
sertipikat ganda atau overlapping.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian tersebut di atas, adapun rumusan masalah dalam makalah ini
adalah :
1.
Apakah dengan sertipikat yang diperoleh telah menjamin kepastian hukum
2.
hak atas tanah ?
Mengapa sertipikat ganda atau overlapping bisa terjadi?
BAB II
PEMBAHASAN
2.1 Tinjauan Pustaka
2.1.1
Dasar Hukum Pendaftaran Tanah
Menurut Pasal 19 (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria (UUPA) menyebutkan bahwa ;
1.
Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah
diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah.
2.
Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-haktersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
3.
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan
masyarakat,
keperluan
lalu-lintas
sosial
ekonomi
serta
kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
4.
Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan
pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang
tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Disamping kewajiban pemerintah untuk melakukan pendaftaran tanah, masyarakat
juga diwajibkan untuk melakukan pendaftaran tanah sesuai pasal 23, pasal 32, dan
pasal 38 UUPA, sebagaimana dijelaskan sebagai berikut ;
1.
dan
Pasal 23 UUPA Ayat 1 : Hak milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya
pembebanannya
dengan
hak-hak
lain
harus
didaftarkan
menurut
ketentuan ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 Ayat 2 : Pendaftaran termasuk
dalam ayat 2 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik
serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
2.
Pasal 32 UUPA, Ayat 1 : Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya,
demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan
menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. Ayat 2 : Pendaftaran
termasuk dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan
serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hak-hak itu hapus karena jangka
waktunya berakhir.
3.
Pasal 38 UUPA Ayat 1 : Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat
pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya dak tersebut harus
didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.
Ayat 2 :
Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai
hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan tersebut, kecuali dalam hal hak
itu hapus karena jangka waktunya berakhirnya.
Sebagai implementasi dari Pasal 19 UUPA No. 5 Tahun 1960, maka
diterbitkanlah beberapa peraturan-peraturan diantaranya : Peraturan Pemerintah No.
10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan ini diangap sudah tidak sesuai
lagi dengan perkembangan dan tuntutan akan kepastian hukum Hak Atas Tanah,
sehingga diperbaharui dengan ; Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran
Tanah
tertanggal
8
Oktober
1997, Peraturan
Menteri
Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan NAsional No. 3 Tahun 1997.
Walaupun Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 sudah tidak berlaku lagi, namun
peraturan
pelaksanaan
yang
menyertainya
tetap
dinyatakan
sepanjangtidak bertentangan, diubah atau diganti dalam PP 24 Tahun 1997.
berlaku
2.1.2
Pengertian Pendaftaran Tanah
Sesuai pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pendaftaran Tanah adalah Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara
terus menerus berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan pengolahan
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk
peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan satuan rumah susun
termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.
Data fisik yang dimaksud adalah, mengenai letak, batas, luas bidang tanah dan satuan
rumah susun yang didaftar, termasuk mengenai adanya bangunan atau bagian
bangunan di atasnya. Data Yuridis adalah mengenai status hukum bidang tanah dan
satuan rumah susun.
2.1.3
Tujuan dan Manfaat Pendaftaran Tanah
Tujuan Pendaftaran Tanah menurut Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 yaitu ada 3 (tiga) ;
1.
Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak suatu bidang tanah, rumah susun atau hak lain yg terdaftar. Agar
mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak
2.
Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun yang sudah terdaftar;
3.
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Selain tujuan diatas, menurut Maria S.W.Sumardjono bahwa manfaat daripendaftaran
tanah dapat dipetik oleh 3 pihak yaitu ;
1.
Pemegang hak atas tanah itu sendiri, sebagai pembuktian atas haknya.
2.
Pihak yang berkepentingan, misalnya calon pembeli tanah, atau kreditur untuk
memperoleh keterangan atas tanah yang menjadi objek perbuatan hukumnya.
3.
Bagi Pemerintah yaitu dalam rangka mendukung kebijaksanaan pertanahannya.
2.1.4
Asas Pendaftaran Tanah
Asas pendaftaran tanah dapat dilihat dalam pasal 12 PP No. 24 Tahun 1997 meliputi ;
1.
Sederhana, yaitu asas dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok dan
tatacaranya mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama hak atas
tanah.
2.
Aman, yaitu suatu asas yang dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa
pendaftaran tanah diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga dapat
memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3.
Terjangkau, asas yg dimaksudkan bahwa keterjangkauan bagi pihak-pihak yg
memerlukan, dengan memperhatikan golongan ekonomi lemah.
4.
Mutakhir, adanya kelengkapan data yg memadai dalam pelaksanaannya dan
keseimbangan dalam pemeliharaan datanya, sehingga data pendaftaran tanah harus
dipelihara. Data disimpan dalam bentuk buku tanah di kantor pertanahan dan harus
selalu diperbaharui jika ada perubahan.
5.
Terbuka, masyarakat dapat memperoleh keterangan tentang data yang benar
setiap saat.
2.1.5
Objek Pendaftaran Tanah
Objek pendaftaran tanah terdapat dalam pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997 meliputi ;
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan dan hak pakai;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah wakaf;
4. hak milik atas satuan rumah susun;
5. hak tanggungan;
6. tanah Negara.
2.1.6
Sistem Pendaftaran Tanah
Ada 2 macam sistem pendaftaran tanah yaitu ;
1.
Sistem pendaftaran akta atau registration of deeds.
2.
Sistem pendaftaran hak atau registration of titles, titles dalam arti hak yang lebih
dikenal dengan sistem Torrens.
Sistem pendaftaran yang digunakan adalah sistem pendaftaran hak atauregistration of
title , hal ini tampak dengan adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat data
yuridis dan data fisik yang terhimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertipikat
sebagai surat tanda bukti hak yang di daftar.
Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun
didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah, yang memuat data juridis dan
data fisik bidang tanah yang bersangkutan dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat
pula pada surat ukur tersebut. Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada
surat ukur secara hukum telah didaftar menurut PP 24 Tahun 1997. Sertipikat
diterbitkan sesuai dengan data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang
telah didaftar dalam buku tanah untuk kepentingan pemegang hak.
2.1.7
Sistem Publikasi dalam Pendaftaran Tanah
Menurut Boedi Harsono, menyatakan bahwa sistem publikasi dalam pendaftaran
tanah digolongkan menjadi 2 (dua) yaitu ;
1.
Sistem Positif.
Sistem ini menunjukkan bahwa sertipikat tanah yang diberikan adalah berlaku sebagai
tanda bukti hak yang bersifat mutlak (absolute) serta sertipikat merupakan bentuk
satu-satunya tanda bukti hak atas tanah yang dimiliki oleh seseorang. Sistem publikasi
positif selalu menggunakan sistem pendaftaran hak, maka meski ada register atau
buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis dan sertifikasi
sebagai surat tanda bukti hak. Pencatatan dan pendaftaran nama seseorang dalam
register sebagai pemegang haklah yang menjadi pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan, bukan perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan (title by
registration, the register is everything). Apa yang tercantum dalam buku pendaftaran
tanah dan surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang
mutlak. Negara menjamin kebenaran data yang disajikan. Perolehan tanah dengan
etikad baik melalui cara sebagaimana diatur dalam undang-undang, memberikan
kepada pihak yang memperolehnya suatu hak yang “indefeasible” yang tidak dapat
diganggu gugat oleh siapapun, juga oleh pihak yang sebenarnya berhak sekalipun.
2.
Sistem Negatif
Dalam sistem publikasi negatif, bukan pendaftaran tetapi sahnya perbuatan hukum
yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli. Pendaftaran
tidak membuat orang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak, menjadi
pemegang haknya yang baru. Sistem publikasi negatif, menunjukkan ciri bahwa apa
yg tercantum didalam sertipikat tanah adalah dianggap benar sampai dapat dibuktikan
suatu keadaan yang sebaliknya (tidak benar) dimuka pengadilan. Surat tanda bukti
hak berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, yang berarti pula bahwa keterangan-
keterangan yang tercantum di dalamnya mempunyai kekuatan hukum danharus
diterima (oleh hakim) sebagai keterangan yang benar, sepanjang tidak ada alat
pembuktian lain yang membuktikan sebaliknya.
Sistem publikasi menurut UUPA No. 5 Tahun 1960 adalah sistem publikasi
negatif bertendensi positif. Artinya sistem negatif yang mengandung unsur positif
karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat, seprti yang dinyatakan dalam pasal 19 ayat 2 huruf c, pasal 23
ayat 2, pasal 32 ayat2 dan pasal 38 ayat 2 UUPA. Sistem Publikasi yang dianut adalah
bukan sistem negatif murni, karena pejabat pendaftaran tanah dalam rangka
pengumpulan data bersikap passif dan pada umumnya menggunakan sistem
pendaftaran akta yang memuat data itulah yang didaftar. Dalam akta tersebut oleh
pejabat pendaftaran dibubuhkan catatan bahwa telah dilakukan pendaftarannya.
Akta itulah yang merupakan tanda bukti hak.
Bahwa pendaftaran tanah yang diselenggarakan atas perintah Pasal 19 UUPA,
menghasilkan alat pembuktian yang kuat (bukan mutlak = positif), menurut para
pejabat pendaftaran tanah dalam mengumpulkan data fisik dan data yuridis, sejauh
mungkin berusaha memperoleh data yang benar. Data pada pendaftaran tanah
meliputi: Data fisik, kegiatan pengumpulan data fisik meliputi penetapan batas,
pengukuran dan pemetaan tanah yang bersangkutan (diatur dalam pasal 17,18,19 dan
20 PP 24/1997). Pengumpulan data yuridis diatur dalam pasal 23,24 dan 25 PP
24/1997. Dibedakan antara hak baru dan hak lama.
2.1.8
Alat Bukti Kepemilikan Tanah
Pengumpulan data yuridis hak-hak lama diatur dalam pasal 24(1), yaitu hak-hak atas
tanah yang data yuridisnya bersumber pada alat-alat bukti pemilikan tanahnya.
Sedang yang diatur dalam pasal 24(2) yaitu hak-hak atas tanah yang bukti-bukti
yuridisnya bersumber pada alat-alat bukti penguasaan atas tanah.
Alat bukti pemilikan tanah menurut pasal 24(1) bisa berupa alat-alat tertulis,
keterangan saksi dan atau pernyataan yangbersangkutan yang kadar kebenarannya
dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya. Ada 3 (tiga) kemungkinan alat pembuktiannya ;
1.
Bukti tertulisnya lengkap, tidak memerlukan bukti lain.
2.
Bukti tertulisnya sebagian tidak ada lagi ; diperkuat keterangan saksi dan/atau
pernyataan yang bersangkutan
3.
Bukti tertulisnya semuanya tidak ada lagi, diganti keterangan saksi dan/atau
pernyataan yang bersangkutan.
Untuk hak atas tanah-tanah baru dibuktikan dengan ;
1.
Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang apabila hak tersebut dari
tanah negara atau hak pengelolaan
2.
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak oleh pemegang hak milik kepada
penerima hak bangunan atau hak pakai atas tanah.
3.
Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh
pejabat yang berwenang.
4.
Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf.
5.
Hak milik atas satuan umah susun, dibuktikan dengan akta pemisahan.
6.
Pemberian hak tanggungan, dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
2.1.9
Pendaftaran Tanah Secara Sistimatik
Pendaftaran tanah secara sistimatik menurut Boedi Harsono adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak meliputi semua
objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah
suatu desa/kelurahan.
Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan
pengukuran dan pemetaan yang meliputi :
1.
Pembuatan peta dasar pendaftaran
2.
Penetapan batas bidang-bidang tanah
3.
Pengukuran dan pemetaan bidang tanah dan peta pembuatan
4.
Pembuatan daftar tanah
5.
Pembuatan surat ukur.
Pendaftaran tanah secara sistimatik diselenggarakan atas prakarsa pemerintah
berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan
dalam wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN. Dalam hal
suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara
sistimatik, pendaftarannya dilakukan dengan cara “sporadik”
Salah satu program pemerintah dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara
sistimatik adalah melalui kegiatan Land Management and Policy Development
Project (LMPDP). Proyek ini dilaksanakan atas bantuan biaya dari Word Bank kepada
Pemerintah Indonesia. Seluruh biaya dalam proses pendaftaran tersebut, pihak
pemiliktanah dibebaskan dari pembayaran.
Tujuan LMPDD adalah ;
2.
Meningkatkan jaminan kepastian hak atas tanah dan meningkatkan efisiensi
dan transparansi serta memperbaiki kualitas pelayanan pemberian hak atas tanah dan
pendaftarannya.
3.
Memperbaiki kapasitas pemerintah daerah untuk melaksanakan fungsi
menajemen pertanahan secara efisien dan transparansi.
2.1.10
Sertipikat Sebagai Alat Pembuktian Yang Kuat
Menurut pasal 1 poin 20 PP No. 24 Tahun 1997, sertipikat adalah surat tanda bukti
hak yang memuat data yuridis dan data fisik obyek yang didaftar untuk hak atas
tanah, hak pengelolaan, tanah milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan
yang
masing-masing
sudah
dibukukan
dalam
buku
tanah
yang
bersangkutan. Kekuatan pembuktian sertipikat meliputi 2 hal yaitu ;
1.
Merupakan alat bukti hak yang kuat, berarti bahwa selama tidak dibuktikan
sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat harus diterima
sebagai data yang benar sepanjang sepanjang data tersebut sesuai dengan data yang
tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
2.
Bahwa orang tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertipikat atas nama
orang atau badan hukum, jika selama 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat
tersebut, yang bersangkutan tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada
pemegang sertipikat dan kepala kantor pertanahan atau tidak mengajukan gugatan di
Pengadilan, sedangkan tanah tersebut diperoleh orang atau badan hukum lain tersebut
dengan itikad baik dan secara fisik dikuasai olehnya atau oleh orang badan hukum
lain yang mendapat persetujuannya(pasal 32(2) PP No. 24 Tahun 1997).
2.1.11
Peranan Kepala Desa dan PPAT Dalam Pendaftaran Tanah
Kepala Desa mempunyai tugas-tugas strategis dalam membantu pelaksanaan
penylenggaraan pendaftaran Tanah yaitu ;
1.
Sebagai anggota panitia ajudikasi yaitu pembantu pelaksana pendaftaran tanah.
2.
Berwenang untuk membuat surat keterangan yang menguatkan sebagai bukti
hak.
3.
Untuk daerah kecamatan di luar kota tempat kedudukankantor pertanahan, surat
keterangan Kepala Kantor Pertanahan dapat diganti oleh surat pernyataan Kepala
Desa.
4.
Didalam pendaftaran tanah, karena pewarisan, Kepala Desa berhak membuat
surat keterangan yang membenarkan surat bukti hak sebagai ahli waris.
5.
Untuk desa terpencil, Menteri Negara Pertanahan (BPN) dapat menunjuk
Kepala Desa sebagai PPAT Sementara.
PPAT sebagai Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah
tertentu sebagai diatur dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, yaitu
akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, dan hak milik atas satuan rumah
susun, dan akta pemberian kuasa untuk membebankan hak tanggungan. Dalam waktu
7 (tujuh) hari kerja, sejak ditandatanganinya aktai atau sejak dilakukannya perbuatan
hukum terhadap tanah, PPAT wajib menyampaikan akta dan dokumen-dokumen yang
bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
2.1.12
Sertipikat Ganda
Istilah ganda dalam kamus bahasa Indonesia diartikan sebagai dua ataupun tiga kali
lipat atau kelipatannya. Menurut Soni Harsono, sertipikat ganda yaitu adanya 2 (dua)
atau lebih sertipikat pada satu bidang tanah yang sama. Menurut Ali Achmad
Chomzah, sertipikat ganda adalah sertipikat-sertipikat yang menguraikan satu bidang
tanah yang sama, dengan demikian satu bidang tanah diuraikan dengan 2 (dua)
sertipikat atau lebih yang datanya berlainan.
Terjadinya sertipikat ganda ini merupakan salah satu akibat adanya tumpang tindih
dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah yang disebut cacat hukum administrasi.
Sebagaimana terdapat dalam Pasal 107 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan
Pembatalan Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan, Sertipikat Hak Atas Tanah yang
cacad
hukum
administratif
adalah
sertipikat
Hak
Atas
Tanah
yang
mengandung kesalahan antara lain sebagai berikut :
a.
Kesalahan prosedur
b.
Kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan
c.
Kesalahan subjek hak
d.
Kesalahan objek hak
e.
Kesalahan jenis hak
f.
kesalahan perhitungan luas
g.
terdapat tumpang tindih hak atas tanah
h.
data yuridis atau data data fisik tidak benar;atau
i.
kesalahan lainnya yang bersifat administratif.
Yang tidak dikategorikan sebagai sertipikat ganda adalah
a.
Sertipikat yang diterbitkan sebagai pengganti sertipikat yang hilang;
b.
Sertipikat yang diterbitkan sebagai pengganti sertipikat yang rusak.
c.
Sertipikat yang diterbitkan sebagai pengganti sertipikat yang dibatalkan
Menurut Sudarisman Widyodiharjo, penyebab terjadinya sertipikat ganda adalah ;
1.
Alas hak (alas bukti hak) tidak ditarik secara keseluruhan oleh pihak Pertanahan
pada saat sertifikasi dilakukan.
2.
Adanya pemalsuan dokumen oleh pemohon.
3.
Adanya pembukuan/pencatatan yang tidak benar baik yang dipalsukan/kurang
tertibnya adminstrasi pada Badan Pertanahan Nasional.
4.
Adanya kolusi antara BPN dan pihak ketiga atas penerbitan sertipikat.
Sertipikat ganda berarti terjadi tumpang tindih sebidang tanah, baik tumpang tindih
sebagian maupun tumpang tindih seluruhnya, dan oleh Pertanahan setempat
diterbitkan 2 (dua) sertipikat. Pemerintah dalam hal ini memegang peranan besar atas
terbitnya sertipikat ganda, dimana Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah satusatunya instansi pemerintah yang berwenang untuk menerbitkan bukti hak atas tanah
bagi masyarakat.
2.2 Analisis
2.2.1 Sertipikat Tanah Bukan Jaminan Kepastian Hukum Hak Atas Tanah.
Berdasarkan uraian diatas, Negara telah menyediakan perangkat peraturan perundangundangan mulai dari ketentuan dalam konstitusi sampai kepada aturan organiknya
yang berfungsi sebagai norma hukum dalam rangka memastikan segala sesuatu yang
menyangkut pengelolaan atas tanah harus sesuai dengan aturan hukumdengan tujuan
ideal berupa pencapaian sebesar-besar kemakmuran rakyat, termasuk di dalamnya
mengatur mengenai pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum hak atas
tanah.
Dengan kekuatan pembuktian bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data
fisik dan data yuridis yang tercantum di dalam sertipikat harus diterima sebagai data
yang benar baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di
pengadilan. Untuk itu sertipikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Salah satu tujuan dari Pendaftaran Tanah yaitu untuk memberikan kepastian hukum
hak milik atas tanah terhadap masyarakat sesuai pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 seutuhnya belum terlaksana dengan baik sebagai bukti bahwa
peringkat pertama di setiap pengadilan Negeri di Indonesia masih ditempati oleh
konflik-konflik sengketa pertanahan dan terkait dengan pasal 32 ayat (2) PP Nomor
24 Tahun 1997 bahwa pihak yang merasa mempunyai sesuatu kepentingan terkait hak
atas tanah yang didaftarkan oleh seseorang, dibatasi hanya dalam jangka waktu 5
(lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tanah, dapat melakukan gugatan dalam
rangka mempertahankan haknya, kecuali dapat dibuktikan tidak adanya itikad baik
dalam perolehan sertifikat tersebut. Sesuai dengan pasal ini secara jelas dan tegas
pembentuk UU bersifat mendua. Disatu sisi mempunyai keinginan untuk memberikan
kepastian hukum bagi pemilik tanah yang sudah bersertifikat, tetapi di sisi lain juga
tidak mempunyai keyakinan atas kebenaran data fisik maupun data yuridis yang
digunakan untuk melakukan pendaftaran tanah hingga terbitnya sertifikat. Oleh
karena itu sampai saat ini janji untuk memberikan kepastian hukum atas kepemilikan
tanah belum dirasakan oleh masyarakat.
Dengan Pendaftaran Tanah, sesungguhnya telah terjalin hubungan yang serasi,
seimbang dan harmonis diantara keanekaragaman norma yang ada & berlaku
ditengah-tengah masyarakat (cultur, norma, adat & agama) untuk mendaftarkan
tanahnya. Maka untuk ini Pemerintah harus dapat secara konsisten menjalankan
peraturan hukum pertanahan yang ada, selain itu juga sangat diharapkan supaya
produk-produk hukum (Undang-Undang maupun Perda) dikaji baik yang sudah ada
maupun yang sudah ada supaya tidak terjadi peraturan yang tumpang tindih. Apabila
hal ini terjadi akan sangat berpengaruh pada kewibawaan pemerintah sendiri selaku
penentu kebijakan. Selain itu pula harus ada sikap profesionalisme dari pihak BPN
selaku pihak dari pemerintah yang mengurusi masalah pendaftaran tanah karena salah
satu indikator bisa memunculkan konflik-konflik berawal dari titik tersebut.
Apabila ditinjau dari pengertian sertifikat itu sendiri maka sertifikat adalah tanda
bukti
hak
atas
tanah,
yang
dikeluarkan
oleh
pemerintah
dalam
rangka
penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut ketentuan peraturan dan perundangundangan. Sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa seseorang atau suatu badan
hukum, mempunyai suatu hak atas bidang tanah tertentu. Pada kenyataannya bahwa
seseorang atau suatu badan hukum menguasai secara fisik dan menggunakan tanah
yang bersangkutan tidak serta merta langsung membuktikan bahwa ia mempunyai hak
atas tanah yang dimaksud.
Adanya surat-surat jual beli, belum tentu membuktikan bahwa yang membeli benarbenar mempunyai hak atas tanah yang di belinya. Apalagi tidak ada bukti otentik
bahwa yang menjual memang berhak atas tanah yang dijualnya. Dalam konteks inilah
terjadi pendudukan tanah secara tidak sah melalui alat bukti berupa dokumen
(sertifikat) yang belum dapat dijamin kepastian hukumnya.
2.2.2
Terjadinya Sertipikat Ganda
Pada dasarnya sertipikat ganda terjadi tidak terlepas dari peran Pemerintah dalam hal
ini oleh Badan Pertanahan Nasional setempat selaku satu-satunya instansi yang
berwenang menerbitkan sertipikat hak atas tanah di seluruh wilayah Indonesia. Hal ini
dapat terjadi karena ;
1.
Pada saat dibukukan pengukuran ataupun penelitian dilapangan pemohon
dengan sengaja atau tidak dengan sengaja menunjuk letak tanah dengan batas-batas
yang salah.
2.
Adanya surat, alat bukti, atau pengakuan haknya dibelakang hari terbukti
mengandung ketidak benaran, kepalsuan atau tidak berlaku lagi.
3.
Untuk wilayah yang bersangkutan belum tersedia peta pendaftaran tanahnya.
Hal ini sebenarnya tidak akan terjadi jika penerbitan sertipikat terlebih dahulu didasari
oleh pemetaan yang cermat dan dipetakan dalampeta dasar. Kasus sertipikat ganda
dapat pula terjadi pada tanah warisan, dimana sebelum meninggalnya pemilik telah
menjual kepada pihak lain, tanpa diketahui oleh anak-anaknya atau ahli warisnya.
Setelah pemilik meninggal anak-anak atau ahli warisnya mendaftarkan tanah tersebut
sehingga terjadilah sertipikat ganda, karena ternyata sertipikat terdahulu belum
dipetakan.
Faktor-faktor penyebab sertipikat ganda dipengaruhi oleh factor ekstern dan intern.
Faktor intern yang dimaksud adalah ;
1.
Tidak dilaksanakannya UUPA dan peraturan-peraturannya secara konsekwen
dan bertanggung jawab serta adanya pihak-pihak yang berbuat untuk memperoleh
keuntungan pribadi.
2.
Kurang berfungsinya aparat pengawas, sehingga memberikan peluang pada
aparat bawahannya untuk bertindak menyeleweng dalam arti tidak melaksanakan
tugas dan tanggung jawab sesuai sumpah jabatannya.
3.
Ketidak telitian pejabat kantor Pertanahan dalam menerbitkan sertipikat, yaitu
dokumen-dokumen sebagai syarat terbitnya sertipikat tidak diteliti secara seksama
sesuai peraturan perundangan yang berlaku.
4.
Kantor Pertanahan selaku instansi Pemerintah yang menerbitkan sertipikat
sangat bergantung pada instansi Pemerintah lainnya, seperti kantor desa/camat dan
kantor perpajakan.
Faktor-faktor ekstern yang dimaksud adalah ;
1.
Masyarakat masih kurang mengetahui dan belum memahami mengenai
peraturan perundangan menganai prosedur pembuatan sertipikat tanah.
2.
Persediaan tanah yang tidak seimbang dengan jumlah peminat yang memerlukan
tanah dan ekonomi masyarakat itu sendiri.
3.
Pembangunan mengakibatkan kebutuhan tanah semakin meningkat sedangkan
persediaan tanah terbatas sehingga mendorong peralihan fungsi tanah pertanian ke
non pertanian, yang meningkatkan harga tanah yang semakin melonjak.
Didaerah padat penduduk juga sering terjadi pemegang sertipikat dan BPN tidak
mengetahui letak tanahnya, hal ini dapat disebabkan oleh ; Pembeli tidak pernah
melihat batas-batas tanahnya, pengukuran yang tidak tertib bahkan tidak professional,
Adanya alas hak yang tidak benar atau dipalsukan.
Terjadinya sertipikat ganda tidak sepenuhnya mempersalahkan pemilik/pemohon
tetapi pada tingkat tertentu aparat Negara yang terkait yakni BPN, Lembaga
Perbankan, Kantor Pelayanan Pajak, Notaris/PPAT, Camat, Kepala Desa, Lurah telah
mendorong terjadinya sertipikat ganda.
BAB III
PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Salah satu tujuan dari Pendaftaran Tanah yaitu untuk memberikan kepastian hukum
hak milik atas tanah terhadap masyarakat sesuai pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 seutuhnya belum terlaksana dengan baik sebagai bukti bahwa
peringkat pertama di setiap pengadilan Negeri di Indonesia masih ditempati oleh
konflik-konflik sengketa pertanahan dan terkait dengan pasal 32 ayat (2) PP Nomor
24 Tahun 1997 bahwa pihak yang merasa mempunyai sesuatu kepentingan terkait hak
atas tanah yang didaftarkan oleh seseorang, dibatasi hanya dalam jangka waktu 5
(lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tanah, dapat melakukan gugatan dalam
rangka mempertahankan haknya, kecuali dapat dibuktikan tidak adanya itikad baik
dalam perolehan sertifikat tersebut. Sesuai dengan pasal ini secara jelas dan tegas
pembentuk UU bersifat mendua. Disatu sisi mempunyai keinginan untuk memberikan
kepastian hukum bagi pemilik tanah yang sudah bersertifikat, tetapi di sisi lain juga
tidak mempunyai keyakinan atas kebenaran data fisik maupun data yuridis yang
digunakan untuk melakukan pendaftaran tanah hingga terbitnya sertifikat. Oleh
karena itu sampai saat ini janji untuk memberikan kepastian hukum atas kepemilikan
tanah belum dirasakan oleh masyarakat. Sertipikat berlaku hanya sebagai alat
pembuktian yang kuat, artinya selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik
dan data yuridis yang tercantum di dalam sertipikat harus diterima sebagai data yang
benar baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di
pengadilan.
Penyebab terjadinya sertipikat ganda disebabkan oleh kesalahan dari Pemilik
tanah/pemohon itu sendiri dan oleh pihak Badan Pertanahan Nasional selaku instansi
yang menerbitkan sertipikat. Secara garis besar penyebabnya adalah ;
1.
pemohon dengan sengaja atau tidak dengan sengaja menunjuk letak tanah
dengan batas-batas yang salah.
2.
Adanya surat, alat bukti, atau pengakuan haknya dibelakang hari terbukti
mengandung ketidak benaran, kepalsuan atau tidak berlaku lagi.
3.
Untuk wilayah yang bersangkutan belum tersedia peta pendaftaran tanahnya.
4.
Tidak dilaksanakannya UUPA dan peraturan-peraturannya secara konsekwen
dan bertanggung jawab, dan Kurang berfungsinya aparat pengawas.
5.
Ketidak telitian pejabat kantor Pertanahan dalam menerbitkan sertipikat.
6.
Ketergantungan BPN pada instansi Pemerintah lainnya, seperti kantor
desa/camat dan kantor perpajakan dan keterlibatan Pejabat Umum.
7.
Masyarakat kurang memahami mengenai peraturan perundangan menganai
prosedur pembuatan sertipikat tanah.
8.
Persediaan tanah yang tidak seimbang dengan jumlah peminat yang memerlukan
tanah dan ekonomi masyarakat itu sendiri.
9.
Pembangunan mengakibatkan kebutuhan tanah semakin meningkat sedangkan
persediaan tanah terbatas sehingga mendorong peralihan fungsi tanah pertanian ke
non pertanian, yang meningkatkan harga tanah yang semakin melonjak.
10. Pembeli tidak pernah melihat batas-batas tanahnya.
11. Pengukuran yang tidak tertib bahkan tidak professional.
12. Adanya alas hak yang tidak benar atau dipalsukan.
3.2 Saran
Dengan harapan terciptanya kepastian hukum hak atas tanah, serta tidak terjadinya
tumpang tindih overlapping atau sertipikat ganda, maka berdasarkan kesimpulan
sebelumnya direkomendasikan beberapa saran, yaitu;
1.
Pelaksanaan pendaftaran tanah hendaknya memanfaatkan teknologi tinggi,
komputerisasidi bidang pengukuran dan pemetaan yang akurat dan cepat, dan
ditunjung oleh sumber daya manusia yang berkwalitas dan handal dibidangnya.
2.
Melaksanakan pendaftaran tanah sesuai dengan koridor hukum dan prosedur
yang telah ditetapkan disetiap unit kerja dan dilaksanakan dengan penuh tanggung
jawab.
3.
Badan Pertanahan Nasional, melalui program pengadaan Peta Pendaftaran
Tanah harus lebih diefektifkan dengan menyediakan Peta Pendaftaran Tanah di
seluruh Wilayah Indonesia.
4.
Meningkatkan pengawasan terhadap kinerja dan tanggung jawab aparat
pelaksana pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia, serta selalu memberikan
binaan moral dan etika secara kontinyu, sehingga kolusi yang terjadi dapat
diminimalisir.
DAFTAR PUSTAKA
Literatur Buku
Adrian Sutedi. 2007. Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta : Sinar
Grfika.
Aminuddin Salle dkk. 2010. Bahan Ajar Hukum Agraria. Makassar ; AS Publishing
Boedi Harsono. 2008. Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undangundang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta : Djambatan
Boedi Harsono. 2008. Hukum Agraria Indonesia : Himpunan Peraturan-Peraturan
Hukum Tanah. Jakarta : Djambatan
Irawan Soerodjo. 2002. Kepastian Hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah di
Indonesia.Surabaya : Arloka
Mudakir Iskandar. 2007. Dasar-dasar Pembebasan Tanah Untuk Pembangunan
Kepentingan Umum. Jakarta : Jala Permata
Makalah/Jurnal/Karya Ilmiah/Peraturan Perundang-undangan
Maria S.W.Sumardjono. 1997. Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum Dalam
Pendaftaran Tanah. Disampaikan pada Seminar Nasional Kebijakan Baru Pendaftaran
Tanah dan Pajak-Pajak Yang Terkait.
Riana
Budhijani.
2004. Tinjauan
Juridis
Sertipikat
Ganda
di
Banjarnegara. Semarang.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Situs Internet
www.landpolicy.or.id, Kajian dan Artikel Pendaftaran Tanah, diakses pada tanggal 15
Desember 2010, pukul 22.15 WITA.
www.pena.aminuddinsalle.com, Kepastian dan Perlindungan Hukum Pendaftaran
Taanah, diakses pada bulan November 2010.