Pengendalian Pemanfaatan Ruang Ketentuan Umum Peraturan Zonasi Arahan Sanksi Sanksi Administratif Sanksi Perdata Ketentuan Perizinan Ketentuan Insentif dan Disinsentif Sanksi Pidana
7.1 KETENTUAN UMUM PERATURAN ZONASI
Ketentuan umum peraturan zonasi merupakan acuan umum untuk menyusun peraturan zonasi pada Rencana yang lebih rinci (Rencana Detail Tata Ruang Kota dan Rencana Rinci Tata Ruang Kawasan Strategis Kota). Ketentuan umum peraturan zonasi ini meliputi:
a. ketentuan umum kawasan lindung; dan
b. ketentuan umum kawasan budi daya. Rencana tata ruang wilayah merupakan kebijakan makro tata ruang wilayah
kota. Selanjutnya rencana umum ini akan ditindaklanjuti dengan penyusunan rencana rinci tata ruang kota sebagai perangkat oprasioal pelayanan masyarakat. Penjabaran rencana umum ke dalam rencana yang lebih rinci ini dilakukan dengan memberikan arahan zonasi pada setiap fungsi kawasan yang akan dikembangkan. Dengan demikian, arahan zonasi pada setiap fungsi kawasan mengindikasikan kawasan yang dapat dikembangkan didalamnya. Selanjutnya ketentuan tentang zonasi ini akan diatur di dalam peraturan zonasi pada rencana detail tata ruang kota.
Arahan pemanfaatan ruang pada setiap zona yang akan dikembangkan pada setiap fungsi kawasan mengindikasikan arahan kegiatan-kegiatan yang dapat di kembangkan didalam setiap zona dalam fungsi kawasan, kegiatan-kegiatan yang dikendalikan perkembangannya, dan kegiatan yang dilarang untuk dikembangkan.
Arahan dan ketentuan umum pemanfaatan ruang pada setiap zona ini merupakan upaya untuk menjembatani kesenjangan piranti antara rencana umum dan rencana rinci tata ruang kota. Selain itu, ketentuan umum ini juga sebagai arahan untuk memberikan perizinan pemanfaatan ruang pada masyarakat seiring dengan aliran investasi ke dalam kota, sebelum rencana rinci disusun untuk seluruh kawasan kota sebagai penjabaran rencana umum tata ruang wilayah kota. Ketentuan peraturan zonasi dari kawasan lindung dan kawasan budi daya dapat dilihat pada tabel di bawah ini.
TABEL VII.1
PERATURAN ZONASI
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN
KETERANGAN PEMANFAATAN
TUJUAN
DIIZINKAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
A. KAWASAN LINDUNG
Kegiatan yang mengakibatkan Hutan
1. Kawasan Hutan lindung (HL)
Mempertahankan fungsi pokok
Kegiatan pelestarian kawasan
Diizinkan terbatas wisata
penurunan kualitas lingkungan lindung
sebagai perlindungan sistem
hutan lindung.
alam meliputi kegiatan
penyangga kehidupan,
riset dan pengembangan
dan terjadinya alih fungsi hutan
pengawetan keanekaragaman
ilmu pengetahuan,
lindung menjadi kawasan budi
jenis tumbuhan dan satwa,
pendidikan, rekreasi dan
daya.
serta pemanfaatan secara
wisata tanpa merubah
Kegiatan yang mengakibatkan
lestari sumber daya alam hayati
bentang alam.
mengurangi luas kawasan hutan
dan ekosistemnya.
Diizinkan terbatas
dan tutupan vegetasi.
pengembangan
Merusak prasarana dan sarana
bangunan sarana dan
perlindungan hutan.
prasarana untuk
Melakukan kegiatan eksplorasi
mendukung fungsi
atau eksploitasi bahan tambang
lindung.
di dalam kawasan hutan.
Kegiatan yang berpotensi perlindungan
2. Kawasan Kawasan resapan
Mempertahankan fungsi pokok
Kegiatan pelestarian kawasan
Diizinkan terbatas
menimbulkan perubahan kawasan
air (RA)
sebagai perlindungan sistem
resapan air.
pengembangan
lingkungan fisik alami ruang bawahannya
penyangga kehidupan untuk
bangunan sarana dan
mengatur tata air, mencegah
prasarana untuk
untuk kawasan resapan air.
banjir, mengendalikan erosi,
mendukung fungsi
Penggunaan lahan untuk
dan memelihara kesuburan
lindung.
bangunan yang tidak
tanah.
Diizinkan terbatas
berhubungan dengan
kegiatan pemanfaatan
konservasi mata air.
ruang tanpa merubah bentang alam dan mengganggu kawasan resapan air meliputi:
- kegiatan wisata alam; - kegiatan pendidikan;
dan - penelitian.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 5
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
Kawasan
Semua kegiatan yang berpotensi bergambut (KG)
Mengendalikan hidrologi
Kegiatan pelestarian kawasan
Diizinkan bersyarat
wilayah, yaitu sebagai
bergambut.
kegiatan pemenuhan
menimbulkan perubahan
penambat air dan pencegah
kebutuhan dasar
lingkungan fisik alamiah ruang
banjir, serta melindungi
penduduk asli dan tidak
untuk kawasan gambut.
ekosistem yang khas di
mengurangi fungsi
kawasan bergambut.
kawasan bergambut. Diizinkan terbatas menata dan mengelola kawasan bergambut sebagai bagian dari kesatuan pengelolaan kawasan.
Diizinkan terbatas kegiatan pemanfaatan
meliputi: - jasa lingkungan; - wisata alam; - kegiatan pendidikan;
dan - penelitian. Diperbolehkan bersyarat pembangunan infrastruktur kawasan bergambut.
Semua kegiatan yang berpotensi Kriteria sempadan Perlindungan
3. Kawasan Sempadan pantai
a. Melindungi wilayah pantai
Kegiatan yang mampu
Diizinkan bersyarat dan
pantai adalah 100 Setempat
(SP)
dari kegiatan yang
meredam energi gelombang,
terbatas kegiatan budi
menimbulkan perubahan
mengganggu kelestarian
melindungi atau memperkuat
daya tanpa mengurangi
lingkungan fisik alamiah dan fungsi meter dari titik
fungsi pantai.
perlindungan kawasan
kualitas lingkungan fisik
lindung.
pasang.
b. Memberikan perlindungan
sempadan pantai dari abrasi
alamiah dan fungsi
kepada kawasan di
dan infiltrasi air laut ke dalam
lindung.
belakangnya terhadap
tanah.
Diizinkan secara
terpaan angin laut dan
Ruang terbuka hijau.
terbatas jaringan kabel
badai, gelombang laut yang
Jalan inspeksi.
listrik, kabel telepon,
tinggi.
pipa air minum,
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 6
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
prasarana lalu lintas air, pemancangan tiang atau pondasi prasarana jalan/jembatan, pemasangan papan reklame.
Semua kegiatan yang berpotensi Kriteria sempadan (SS)
Sempadan Sungai
Meningkatkan mutu lingkungan
Ruang terbuka hijau.
Diizinkan secara
hidup, sarana pengaman
Jalan inspeksi.
terbatas jaringan kabel
menimbulkan perubahan fungsi sungai pada
lingkungan perkotaan,
listrik, kabel telepon,
dan kualitas air sungai.
kawasan budi daya
menciptakan keserasian
pipa air minum,
adalah 5 meter dari
lingkungan alam dan
prasarana lalu lintas air,
tepi tanggul.
lingkungan binaan.
pemancangan tiang atau pondasi prasarana
Kriteria sempadan
jalan/jembatan,
sungai di luar
pemasangan papan
kawasan budi daya
adalah 50 meter Diizinkan terbatas dari tepi sungai.
reklame.
pendirian bangunan pengelolaan badan air atau pemanfaatan air untuk menunjang fungsi pengelolaan sungai dan taman rekreasi.
Diizinkan bersyarat dan terbatas kegiatan budi daya tanpa mengurangi kualitas lingkungan fisik alamiah dan fungsi lindung.
Kegiatan yang diperbolehkan terbatas
adalah kegiatan penanaman tanaman produksi.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 7
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
Sekitar danau (SD)
Mempertahankan kelestarian
Ruang terbuka hijau .
Diizinkan secara
Semua kegiatan yang
Kriteria sempadan
fungsi danau.
Kegiatan wisata ecotourism.
terbatas jaringan kabel
berpotensi menimbulkan danau adalah 100
Jalan inspeksi.
listrik, kabel telepon,
perubahan fungsi dan kualitas meter dari titik
pipa air minum,
air danau,
pasang.
prasarana lalu lintas air, pemancangan tiang atau pondasi prasarana jalan/jembatan, pemasangan papan reklame.
Diizinkan terbatas pendirian bangunan pengelolaan badan air atau pemanfaatan air untuk menunjang fungsi pengelolaan sungai dan taman rekreasi.
Diizinkan bersyarat dan terbatas kegiatan budi daya tanpa mengurangi kualitas lingkungan fisik alamiah dan fungsi lindung.
Kegiatan yang diperbolehkan terbatas adalah kegiatan penanaman tanaman produksi.
Sekitar mata air
Semua kegiatan yang berpotensi (SM)
Mempertahankan kelestarian
Kegiatan untuk mempertahankan
Diizinkan terbatas
fungsi mata air.
fungsi mata air dan fungsi lindung. penggunaan zona lindung
menimbulkan perubahan
untuk pengembangan
lingkungan fisik alamiah dan fungsi
bangunan sarana dan
lindung.
prasarana untuk mendukung fungsi lindung.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 8
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
- Terbuka
4. Ruang Ruang terbuka
a. Menjaga
ketersediaan Kegiatan wisata, olahraga, dan
Diizinkan secara terbatas
Kegiatan yang dapat
menimbulkan dampak negatif Hijau
hijau (RTH)
ruang terbuka hijau sebagai
terkait evakuasi bencana.
jaringan kabel listrik, kabel
telepon, pipa air minum,
dan pengurangan luasan RTH.
aktivitas.
prasarana lalu lintas air,
Penebangan pohon di kawasan
b. Menciptakan keseimbangan
pemancangan tiang atau
RTH kota tanpa seizin instansi
antara lingkungan alam dan
pondasi prasarana
yang berwenang.
lingkungan binaan yang
jalan/jembatan,
berguna untuk kepentingan
pemasangan papan
masyarakat.
reklame.
c. Mengoptimalkan
fungsi
ruang terbuka di wilayah perkotaan sebagai aktivitas sosial.
Semua kegiatan yang berpotensi - Suaka Alam
5. Kawasan Kawasan cagar
Melindungi keanekaragaman
Pelestarian kawasan lindung.
Diizinkan terbatas kegiatan:
alam (CA)
biota, tipe ekosistem, gejala,
penelitian dan
menimbulkan perubahan
lingkungan fisik alamiah dan fungsi Budaya
dan Cagar
dan keunikan alam bagi
pengembangan ilmu
kepentingan plasma nutfah,
pengetahuan;
lindung.
ilmu pengetahuan dan
pendidikan dan
pembangunan pada umumnya.
peningkatan kesadartahuan konservasi alam.
Kawasan taman
Semua kegiatan yang berpotensi - wisata alam (TW)
Melindungi keaslian alamnya,
Pelestarian kawasan lindung.
Diizinkan terbatas
sehingga tetap menjadi
kegiatan:
menimbulkan perubahan
pelestarian sumberdaya alam
- penelitian dan
lingkungan fisik alamiah dan fungsi
hayati dan ekosistemnya.
pengembangan ilmu
lindung.
pengetahuan; - pendidikan dan
peningkatan kesadartahuan konservasi alam.
Diizinkan terbatas dan bersyarat kegiatan budi daya masyarakat adat.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 9
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
Kegiatan yang menganggu atau - Budaya (CB)
Kawasan Cagar
Mempertahankan dan
Pembangunan prasarana dan
Diizinkan terbatas
melestarikan kawasan cagar
sarana kawasan yang menunjang
kegiatan:
merusak kekayaan budaya.
budaya.
fungsi kawasan.
- penelitian dan
Kegiatan yang mengganggu
pengembangan ilmu
kelestarian lingkungan di sekitar
pengetahuan;
peninggalan sejarah.
- pendidikan dan peningkatan kesadartahuan konservasi alam.
Diizinkan terbatas dan bersyarat kegiatan budi daya masyarakat adat.
- rawan
6. Kawasan Kawasan rawan
Melindungi kawasan-kawasan
Kegiatan membangun bangunan
Diizinkan bersyarat dan
banjir (KBJ)
sekitarnya dari bencana.
infrastruktur penanggulangan
terbatas kegiatan budi
alam Kawasan rawan
- gempa bumi
Melindungi kawasan-kawasan
Diizinkan bersyarat dan -
sekitarnya dari bencana.
terbatas kegiatan
Kawasan rawan
Kegiatan yang mampu meredam Diizinkan bersyarat dan Semua jenis kegiatan yang dapat - abrasi,
Melindungi kawasan-kawasan
budi menurunkan nilai ekologis dan gelombang
sekitarnya dari bencana.
energi gelombang, melindungi terbatas kegiatan
atau memperkuat perlindungan daya.
estetika kawasan.
pasang, dan
kawasan sempadan pantai dari
tsunami (KBG)
abrasi dan infiltrasi air laut ke
dalam tanah.
Kawasan rawan
Diizinkan bersyarat dan Dilarang kegiatan budi daya dan - bencana tanah
Melindungi kawasan-kawasan
kegiatan yang dapat mengurangi longsor (KBL)
sekitarnya dari bencana.
terbatas meliputi:
daya penahan gerakan tanah.
- Kegiatan hutan produksi; - Kegiatan pertanian; dan - Kegiatan perikanan.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 10
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
B. KAWASAN BUDI DAYA
1. Kawasan Kawasan
Menyediakan lahan untuk
Kegiatan hunian berkepadatan Kegiatan campuran rumah- Pelarangan kegiatan industri dan
KDB maks :
70% Perumahan
Peruntukan Perumahan
pengembangan perumahan
tinggi berupa rumah deret, toko, rumah-kantor,
kegiatan lain yang dapat
Kepadatan Tinggi
mengganggu fungsi utama (R-1)
dengan kepadatan tinggi, yang
rumah kopel maupun rumah perdagangan dan jasa
tunggal, dan hunian vertikal. KLB maks : 3
dapat berasosiasi dengan
komersil paling tinggi skala
kawasan peruntukan perumahan.
kegiatan perkotaan.
Diperbolehkan
GSB min : 3 m
melakukan lingkungan.
perumahan, perdagangan dan
jasa skala lokal, kegiatan pelayanan masyarakat.
Kawasan
Menyediakan lahan untuk
Kegiatan hunian berkepadatan Kegiatan campuran rumah- Pelarangan kegiatan industri dan
KDB maks :
Perumahan
60% Kepadatan Sedang
pengembangan perumahan
tinggi berupa rumah deret, toko, rumah-kantor,
kegiatan lain yang dapat
mengganggu fungsi utama (R-2)
dengan kepadatan sedang.
rumah kopel maupun rumah perdagangan dan jasa
KLB maks : 2
tunggal, dan hunian vertikal.
komersil paling tinggi skala
kawasan peruntukan perumahan.
GSB min : 4 m
Diperbolehkan
melakukan lingkungan.
perumahan, perdagangan dan
jasa skala lokal, kegiatan pelayanan masyarakat.
Kawasan
Menyediakan lahan untuk
Kegiatan hunian berkepadatan Kegiatan campuran rumah- Pelarangan kegiatan industri dan
KDB maks :
50% Kepadatan Rendah
Perumahan
pengembangan perumahan
tinggi berupa rumah kopel toko, rumah-kantor,
kegiatan lain yang dapat
mengganggu fungsi utama (R-3)
dengan kepadatan rendah yang
maupun rumah tunggal, dan perdagangan dan jasa
KLB maks : 1,2
dapat berasosiasi dengan
hunian vertikal.
komersil paling tinggi skala
kawasan peruntukan perumahan.
GSB min : 5 m
kegiatan pertanian.
Diperbolehkan
melakukan lingkungan.
perumahan, perdagangan dan
jasa skala lokal, kegiatan pelayanan masyarakat.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 11
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
2. Kawasan Kawasan
Menyediakan lahan untuk
Diperuntukan untuk
Kegiatan perdagangan dan
Pelarangan
pengembangan KDB maks :
Peruntukan Pelayanan Jasa
kegiatan untuk jenis bangunan 60% Perkantoran
menampung tenaga kerja,
pembangunan bangunan
jasa juga dapat
Pemerintahan (PK)
jasa pemerintahan, dan
pemerintah, seperti kantor
dikembangkan pada
dengan fungsi hotel dan
KLB maks : 2
pelayanan masyarakat.
pemerintah propinsi, kantor
kawasan ini, tetapi bersifat
bioskop.
Menyediakan peraturan yang
pemerintah kota, kantor
terbatas dan bersyarat.
Pelarangan kegiatan industri
GSB min : 12
jelas pada kawasan
instansi vertikal, kantor polisi,
besar dan menengah dan
pemerintahan, meliputi
dan lain-lain.
KDH min :
kegiatan lain yang dapat
dimensi, intensitas, dan
mengganggu kegiatan
3. Kawasan Kawasan
Menyediakan lahan untuk
Penggunaan untuk
Bengkel kendaraan niaga,
Pelarangan kegiatan industri dan
KDB maks :
75% Perdagangan perdagangan dan
Peruntukan pelayanan
menampung tenaga kerja,
perdagangan (eceran,
penggunaan dengan
kegiatan lain yang dapat
pertokoan, jasa, dan
penyewaan), dan jasa
kegiatan memperbaiki dan
mengganggu kegiatan
KLB maks : 3
dan Jasa jasa baik berbentuk
pelayanan masyarakat.
komersial (jasa perjalanan,
memelihara komponen atau perdagangan dan jasa.
GSB min : 6 m
tunggal maupun
Menyediakan peraturan yang
jasa hiburan/entertainment,
badan truk besar,
deret (PJ)
jelas pada kawasan
jasa kesehatan, jasa
kendaraan angkutan
KDH min :
perdagangan dan jasa,
pendidikan, jasa
massal, peralatan besar,
meliputi: dimensi, intensitas,
telekomunikasi dan informasi,
atau peralatan pertanian.
dan disain.
jasa keuangan, jasa penginapan dan jasa pelayanan bisnis.
Bisnis dan profesional, penggunaan yang berhubungan dengan mata pencaharian melalui usaha komersial atau jasa perdagangan atau melalui keahlian yang membutuhkan pendidikan atau pelatihan khusus.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 12
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
4. Kawasan Kawasan industri (I)
Menciptakan kawasan industri Pengembangan industri kecil.
Diizinkan terbatas dan
Kegiatan yang dapat menimbulkan
KDB maks:
Peruntukan
dampak negatif yang cukup besar 40% Industri
bersyarat industri skala
menengah dan bersifat
bagi fisik alamiah dan kegiatan,
KLB maks: 0,2
kesejahteraan perekonomian
polutif.
serta lingkungannya.
KDH maks:
Memanfaatkan potensi
Pemanfaatan potensi alam dan
Kegiatan hunian baik
Kegiatan yang dapat
KDB maks:
Peruntukan pemanfaatan ruang
menimbulkan dampak negatif 20 % pariwisata
keindahan alam, budaya dan
budaya masyarakat sesuai
hunian tunggal maupun
untuk kegiatan
yang cukup besar bagi fisik pariwisata dan
sejarah di kawasan peruntukan
daya dukung dan daya
hunian bersama.
pariwisata
KLB maks : 0,2
tampung lingkungan.
Zonasi kawasan
alamiah dan kegiatan
rekreasi (PR)
Perlindungan terhadap situs
GSB min : 12
pariwisata terdiri atas:
pariwisata.
peninggalan sejarah dan
- zona usaha jasa
Pelarangan kegiatan industri m
besar dan menengah dan
difungsikan untuk
kegiatan lain yang dapat 50 %
jasa biro perjalanan
mengganggu kegiatan
wisata, jasa agen
pariwisata.
perjalanan wisata, jasa pramuwisata
dan jasa informasi pariwisata;
- zona objek dan daya tarik wisata difungsikan untuk objek dan daya tarik wisata alam, objek dan daya tarik wisata budaya, dan objek serta daya tarik wisata minat khusus; dan
- zona usaha sarana pariwisata difungsikan untuk penyediaan akomodasi, makan
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 13
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
dan minum, angkutan wisata, dan kawasan pariwisata.
Pembatasan pendirian bangunan hanya untuk menunjang kegiatan pariwisata.
Penyediaan prasarana dan sarana minimal meliputi telekomunikasi, listrik, air bersih, drainase, pembuangan limbah dan persampahan, WC umum, parkir, lapangan terbuka, pusat perbelanjaan skala lokal, sarana peribadatan dan sarana kesehatan, persewaan kendaraan, loket tiket, tempat penukaran uang dan kegiatan pendukung pariwisata lainnya.
Memiliki akses yang terintegrasi dengan sarana dan prasarana transportasi lokal maupun regional.
6. Ruang Kawasan ruang
Menjaga ketersediaan ruang
Kawasan terbuka non hijau yang
Diizinkan bersyarat dan
KDB maks:
20 % Hijau
Terbuka Non terbuka non hijau
terbuka dengan perkerasan
meliputi:
terbatas kegiatan sektor
(RTNH)
sebagai tempat untuk
parkir;
informal.
KLB maks: 0,2
berbagai aktivitas.
taman bermain;
GSB min: 12 m
Menciptakan keseimbangan
buffer/penyangga, dan
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 14
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
antara lingkungan alam dan
koridor pada kawasan
KDH maks:
lingkungan binaan yang
perdagangan dan jasa,
berguna untuk kepentingan
perkantoran serta perumahan.
masyarakat. Mengoptimalkan fungsi ruang terbuka di wilayah perkotaan sebagai aktivitas
sosial.
Kegiatan yang menimbulkan KDB maks: 60% peruntukan
7. Kawasan Kawasan
Menyediakan lahan untuk
Kegiatan yang menyediakan
Diizinkan secara terbatas
dampak dampak negatif yang KLB maks: 2 pendidikan
pemanfaatan ruang
pembangunan dan
fasilitas pelayanan pendidikan
jasa pelayanan pendidikan.
untuk pendidikan
cukup besar bagi kegiatan di GSB min: 12 m (FS-1)
pengembangan sarana
tinggi.
pendidikan yang jumlah dan
lingkungan fasilitas sosial
KDH min: 25 %
kapasitasnya disesuaikan dengan kebutuhan jumlah penduduk berdasarkan standar kebutuhan minimum sarana umum.
Mempertahankan fasilitas yang terbangun serta meningkatkan kualitas sesuai dengan standar kebutuhan ruang.
KDB maks: 60 % peruntukan
8. Kawasan Kawasan
Meningkatkan pelayanan
Penggunaan lahan yang
Perdagangan dan jasa
Bengkel kendaraan niaga,
penggunaan dengan kegiatan KLB maks: 2 kesehatan
pemanfaatan ruang
terhadap masyarakat dalam
berhubungan pelayanan
yang mendukung fungsi
memperbaiki dan memelihara GSB min: 12 m (FS-2)
untuk kesehatan
pelayanan kesehatan
kesehatan dengan dilengkapi
kawasan kesehatan,
sarana pengolahan air limbah dan
perkantoran,
komponen atau badan truk besar, KDH min: 30 %
sampah B3 rumah sakit.
perdagangan, jasa
kendaraan angkutan massal,
kesehatan, jasa
peralatan besar, atau peralatan
telekomunikasi dan
pertanian
informasi dan jasa penginapan.
Diizinkan terbatas dan bersyarat kegiatan sektor informal.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 15
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
Kegiatan hunian baik hunian tunggal maupun hunian bersama.
Kegiatan yang menimbulkan KDB maks: 60% peruntukan
9. Kawasan Kawasan
Menyediakan lahan untuk
Kegiatan yang menyediakan
Diizinkan secara terbatas
dampak dampak negatif yang KLB maks: 2 peribadatan
pemanfaatan ruang
pembangunan dan
fasilitas pelayanan peribadatan.
kegiatan perdagangan dan
untuk peribadatan
cukup besar bagi kegiatan di GSB min: 12 m (FS-3)
pengembangan sarana
jasa.
peribadatan yang jumlah dan
lingkungan fasilitas sosial.
KDH min: 25 %
kapasitasnya disesuaikan dengan kebutuhan jumlah penduduk berdasarkan standar kebutuhan minimum sarana umum.
Mempertahankan fasilitas yang terbangun serta meningkatkan kualitas sesuai dengan standar kebutuhan ruang.
- peruntukan
10. Kawasan Kawasan ruang
Menyediakan ruang bagi
Diizinkan sebagai ruang evakuasi
evakuasi bencana
evakuasi bencana sebagai
bencana.
ruang (EB)
melting point.
evakuasi
bencana 11. Kawasan
Kegiatan yang dapat mengganggu KDB maks : 50% peruntukan
Kawasan
Menyediakan ruang bagi
Kegiatan pemanfaatan ruang
Diizinkan bersyarat
fungsi kawasan pertahanan dan KLB maks : 1 pertahanan pertahanan dan
pemanfaatan ruang
kegiatan tertentu yang karena
yang dapat digunakan untuk
kegiatan pemanfaatan
GSB min : 12 m dan
sifatnya mempunyai
mendukung fungsi kawasan
ruang di sekitar kawasan
keamanan.
KDH min : 30 % keamanan
keamanan (KM)
kekhususan di luar ketentuan
pertahanan dan keamanan.
pertahanan dan keamanan.
yang ditetapkan pada zona dasar lainnya, yang memerlukan penanganan operasional, desain, dan spesfikasi yang khusus.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 16
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
Pengembangan pertambangan - peruntukan
12. Kawasan Kawasan
Mengendalikan ruang untuk
Kegiatan perkotaan lainnya untuk
Pertambangan rakyat milik
bukan rakyat milik hak ulayat. pertamban
peruntukan
pertambangan.
alih fungsi kawasan peruntukan
hak ulayat.
pertambangan
pertambangan sesuai dengan
gan bahan galian
daya dukung kawasan.
batuan (PT) 13. Kawasan
Dilarang segala aktivitas budi KDB maks : 30% peruntukan
Kawasan
Meyediakan ruang untuk
Aktivitas pendukung perikanan. Kegiatan perikanan skala
daya yang akan mengganggu KLB maks : 0,3 perikanan
perikanan
mengakomodasi kegiatan
Pengembangan sarana dan
besar, menggunakan lahan
kualitas air untuk pengembangan Kawasan
tangkap (KP-1)
perikanan.
yang luas, atau teknologi
GSB min : -
prasarana pengembangan
intensif harus memiliki
perikanan.
KDH min : 30%
perikanan budi
perikanan dan pembenihan.
kajian Amdal.
daya (KP-2)
Penggunaan yang dapat KDB maks : 0% peruntukan
14. Kawasan Kawasan
Menyediakan lahan untuk
Penggunaan untuk kegiatan
Penggunaan pendukung
KLB maks : - pertanian
Pertanian Lahan
mengakomodasi keberadaan
pertanian.
kegiatan pertanian.
memicu terjadinya
pengembangan bangunan yang GSB min : - Kawasan
Pangan (KT-1)
kawasan pertanian lahan
Penggunaan rekreasi aktif dan
mengurangi luas ruang kawasan KDH min : pertanian
pangan, perkebunan, dan
fasilitas rekreasi untuk umum.
100% perkebunan
peternakan.
Penanganan limbah pertanian
pertanian kota
Pelarangan kegiatan lain yang (KT-2)
Meningkatkan mutu
tanaman (kadar pupuk dan
mengganggu fungsi lahan Kawasan
lingkungan hidup, sarana
pestisida yang terlarut dalam
pengaman lingkungan
air drainase).
pertanian; dan
holtikultura
Pelarangan alih fungsi lahan (KT-3)
perkotaan, menciptakan
Penanganan limbah pertanian
menjadi lahan budi daya non Kawasan
keserasian lingkungan alam
peternakan (limbah kotoran).
dan lingkungan binaan.
kawasan pertanian dengan
pertanian kecuali untuk
peternakan
pembangunan sistem jaringan (KT-3)
Mendukung ketahanan
irigasi teknis tidak boleh
pangan.
dialihfungsikan.
prasarana kota.
Pengembangan prasarana
pengairan.
Penggunaan hutan produksi - peruntukan
15. Kawasan Kawasan hutan
Menyediakan lahan untuk hutan Pengembangan usaha hasil
Pemanfaatan kawasan
yang mengurangi luasan dan hutan
produksi (HP)
produksi.
hutan kayu, pengembangan
hutan produksi untuk
jasa lingkungan, pemanfaatan
memiliki kajian studi
mengganggu fungsi hutan
kawasan, dan pemanfaatan
Analisis Mengenai Dampak
produksi.
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 17
KETENTUAN UMUM KEGIATAN
KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN
BERSYARAT/DIBATASI
DILARANG
produksi
hasil hutan bukan kayu.
Lingkungan (Amdal) yang
Kegiatan eksplorasi dan
Kepentingan pembangunan di
dilengkapi dengan Rencana
eksploitasi pertambangan dalam
luar kehutanan tanpa
Pemantauan Lingkungan
kawasan hutan produksi.
mengubah fungsi pokok
(RPL) dan Rencana
kawasan peruntukan hutan
Pengelolaan Lingkungan
16. Kawasan Peningkatan
Penataan kawasan bagi sektor
Pemanfaatan ruang untuk sektor
Pengaturan waktu
Sektor informal dilarang
menggunakan badan jalan, jalur sektor
kawasan bagi
informal pada sore dan malam
informal ditempatkan pada tempat operasional sektor informal.
pedestrian, dan saluran drainase. informal
sektor informal (SI)
hari (bukan pemanfaatan ruang
tertentu yang tersebar pada
secara utuh)
kawasan-kawasan yang ditetapkan.
Sumber: Hasil Rencana Tim RTRW Kota Jayapura, 2012-2013
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 18
7.2 KETENTUAN PERIZINAN
Perizinan merupakan instrumen kedua dalam mengendalikan pemanfaatan ruang yang penggunaannya adalah bersama-sama dengan peraturan zonasi. Dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang disebutkan bahwa izin yang dimaksud sebagai instrumen pengendalian pemanfaatan ruang adalah izin pemanfaatan ruang, yaitu izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan (Pasal 1 ayat 32). Izin dimaksud adalah izin lokasi/fungsi ruang, amplop ruang, dan kualitas ruang.
Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan sesuai dengan Rencana Tata Ruang (RTRW Kota atau RDTR Kota/Kawasan). Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana denda. Izin pemanfaatan ruang tersebut diatur dan diterbitkan oleh Pemerintah sesuai dengan kewenangannya masing-masing.
Dalam melaksanakan suatu kegiatan pembangunan berupa kegiatan fisik di suatu persil tertentu, selain izin pemanfaatan ruang diperlukan pula izin terkait bangunan atau yang dikenal dengan IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Izin ini diperlukan agar bangunan tersebut memenuhi standar kesehatan dan keamanan. Konsepsi perizinan selengkapnya adalah seperti dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Kegiatan Usaha
Persyaratan
Konstruksi Lingkungan
Pemanfaatan
Pengolahan
Bangunan Kegiatan
Perizinan Perizinan
Perizinan Kegiatan
Perizinan
Perizinan
Konstruksi Perizinan
Diagram Konsepsi Perizinan
7.2.1 PRINSIP-PRINSIP, TUJUAN, DAN KEWENANGAN PERIZINAN
Prinsip penerapan izin adalah:
a. kegiatan yang berpeluang menimbulkan gangguan pada dasarnya dilarang kecuali dengan izin;
b. setiap kegiatan dan pembangunan harus memohon izin dari pemerintah setempat yang akan memeriksa kesesuaiannya dengan rencana, serta standar administrasi legal;
c. kegiatan yang berpeluang menimbulkan gangguan pada dasarnya dilarang kecuali dengan izin; dan
d. setiap kegiatan dan pembangunan harus memohon izin dari pemerintah setempat yang akan memeriksa kesesuaiannya dengan rencana, serta standar administrasi legal.
Tujuan penerapan izin adalah:
a. melindungi kepentingan umum (public interest);
b. menghindari eksternalitas negatif; dan
c. menjamin pembangunan sesuai dengan rencana, serta standar dan kualitas minimum yang ditetapkan.
Kewenangan perizinan adalah:
a. sebagian besar izin menjadi kewenangan daerah;
b. pelaksanaan kegiatan dan pembangunan wajib memiliki izin;
c. pemberi izin wajib mengawasi dan menertibkan penyimpangan pelaksanaannya; dan
d. penerima izin wajib melaksanakan ketentuan dalam perizinan.
7.2.2 JENIS-JENIS PERIZINAN
A. Izin Kegiatan (Sektoral)
Persetujuan pengembangan aktivitas/sarana/prasarana yang menyatakan bahwa aktivitas budi daya yang akan mendominasi kawasan memang sesuai atau masih dibutuhkan atau merupakan bidang yang terbuka di wilayah tempat kawasan itu terletak. Izin ini diterbitkan instansi pembina/pengelola sektor terkait dengan kegiatan dominannya. Tingkatan instansi ditetapkan sesuai aturan di departemen/lembaga terkait.
a. Izin Prinsip Persetujuan pendahuluan yang dipakai sebagai kelengkapan persyaratan teknis
permohonan izin Lokasi. Bagi perusahaan PMDN/PMA, Surat Persetujuan Penanaman Modal (SPPM) untuk PMDN dari Kepala BKPM atau surat pemberitahuan persetujuan Presiden untuk PMA, digunakan sebagai Izin Prinsip.
b. Izin Tetap Merupakan persetujuan akhir setelah Izin Lokasi diperoleh, persetujuan final
tentang pengembangan kegiatan budi daya, lokasi kawasan yang dimohon bagi pengembangan aktivitas tersebut juga telah sesuai dan malah tingkat perolehan tanahnya telah memperoleh kemajuan berarti. Selain itu, kelayakan pengembangan kegiatan dari segi lingkungan hidup harus telah diketahui melalui hasil studi AMDAL. Dengan diperoleh Izin Tetap bagi kawasan budi daya, selanjutnya tiap jenis usaha rinci yang akan mengisi kawasan secara individual perlu memperoleh Izin Usaha sesuai karakteristik tiap kegiatan usaha rinci. SIPD (Surat Izin Penambangan Daerah) dan SIPA (Surat Izin Pengambilan Air) dapat dikelompokkan dalam kategori Izin Usaha selain yang sudah dikenal (SIUP, SIUPP, dan lain-lain).
B. Izin Pertanahan
a. Izin Lokasi
Merupakan
pengembangan aktivitas/sarana/prasarana yang menyatakan kawasan yang dimohon pihak pelaksana pembangunan atau pemohon sesuai untuk dimanfaatkan bagi aktivitas dominan yang telah memperoleh Izin Prinsip. Izin Lokasi akan dipakai sebagai dasar dalam melaksanakan perolehan tanah melalui pengadaan tertentu dan dasar bagi pengurusan hak atas tanah. Acuan dari Izin Lokasi ini antara lain adalah:
sesuaian lokasi bagi pembukaan/pengembangan aktivitas dilihat dari RTRW Kota, dan keadaaan pemanfaatan ruang eksisting. bagi lokasi di kawasan tertentu, suatu kajian khusus mengenai dampak lingkungan pengembangan aktivitas budi daya dominan terhadap kualitas ruang yang ada, hendaknya menjadi pertimbangan dini. Persyaratan tambahan yang dibutuhkan adalah Surat Persetujuan Prinsip, dan Surat
Pernyataan Kesanggupan akan memberi ganti rugi atau penyediaan tempat penampungan bagi Pemilik yang berhak atas tanah yang dimohon.
b. Hak Atas Tanah
Walaupun sebenarnya bukan merupakan perizinan, namun dapat dianggap sebagai persetujuan kepada pihak pelaksana pembangunan untuk mengembangkan kegiatan budi daya di atas lahan yang telah diperoleh sesuai dengan sifat kegiatan budi daya dominan yang akan dikembangkan. Pada tingkat kawasan, hak yang diberikan umumnya bersifat kolektif (misalnya dikenal HGB). Tergantung sifat aktivitas budi dayanya, hak kepemilikan individual dapat dikembangkan dari hak kolektif.
C. Izin Perencanaan dan Bangunan
a. Izin Peruntukan Penggunaan Tanah
Izin perencanaan dan/atau rekomendasi perencanaan bagi penggunaan tanah yang didasarkan pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), dan/atau Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK).
b. Izin Mendirikan Bangunan
Setiap aktivitas budi daya (bangunan) harus memperoleh IMB jika akan dibangun. Perhatian utama diarahkan pada kelayakan struktur bangunan melalui penelaahan Rancangan Rekayasa Bangunan; Rencana Tapak di tiap Blok Peruntukkan (terutama bangunan berskala besar, megastruktur); atau rancangan arsitektur di tiap persil). Selain persyaratan teknis bangunan sebagaimana diatur Pedoman Teknis Menteri PU, Surat Izin Mendirikan Bangunan juga akan memuat ketentuan persyaratan teknis persil dan lingkungan sekitar, misalnya garis sempadan (jalan dan bangunan), KDB, KLB, KDH.
D. Izin Lingkungan
Izin Lingkungan pada dasarnya merupakan persetujuan yang menyatakan aktivitas budi daya rinci yang terdapat dalam kawasan layak dari segi lingkungan hidup. Izin Lingkungan terdiri dari: Izin Lingkungan pada dasarnya merupakan persetujuan yang menyatakan aktivitas budi daya rinci yang terdapat dalam kawasan layak dari segi lingkungan hidup. Izin Lingkungan terdiri dari:
Izin HO/Undang-Undang Gangguan, terutama untuk kegiatan usaha yang tidak mempunyai dampak penting terhadap lingkungan hidup (bukan obyek AMDAL). Izin ini diterbitkan Walikota melalui Sekda.
b. Persetujuan RKL dan RPL
Persetujuan RKL dan RPL, untuk kawasan yang sifat kegiatan budi daya rinci yang berada di dalamnya secara sendiri maupun bersama-sama berdampak penting terhadap lingkungan hidup. Acuan yang digunakan adalah dokumen AMDAL yang pada bagian akhirnya menjelaskan RKL (Rencana Pengelolaan Lingkungan) dan RPL (Rencana Pemanfaatan Lingkungan), pada tingkatan kegiatan budi daya rinci (jika dibutuhkan) dan pada tingkat kawasan. Persetujuan RKL dan RPL diterbitkan oleh Menteri Lingkungan Hidup, dan Menteri terkait atau Walikota tergantung karakteristik kawasan yang dimohon setelah melalui komisi AMDAL terkait.
c. perizinan khusus meliputi pengambilan air tanah.
E. Izin Lalu Lintas
Setiap rencana pembangunan pusat kegiatan, permukiman, dan infrastruktur yang telah memenuhi kriteria minimal dan akan menimbulkan gangguan keamanan, keselamatan, ketertiban, serta kelancaran lalu lintas dan angkutan jalan melakukan Analisis Dampak Lalu Lintas. Hasil analisis dampak lalu lintas merupakan salah satu persyaratan pengembang atau pembangun untuk memperoleh:
izin lokasi; izin mendirikan bangunan; atau izin pembangunan bangunan gedung dengan fungsi khusus sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang bangunan gedung. Hasil analisis dampak lalu lintas harus mendapat persetujuan dari: menteri yang bertanggung jawab di bidang sarana dan prasarana lalu lintas dan
angkutan jalan untuk jalan nasional; gubernur untuk jalan provinsi; dan walikota untuk jalan kota.
7.2.3 PROSEDUR PERIZINAN
Secara umum prosedur perizinan di Kota Jayapura dapat dilihat pada Gambar
7.3. Pengajuan permohonan izin disampaikan kepada Kantor Pertanahan bersama dengan dokumen kelengkapannya. Kantor Pertanahan akan memeriksa kelengkapan dokumen admnistrasi yang merupakan salah satu syarat permohonan perizinan. Kemudian bersama dnegan pihak Dinas Pekerjaan Umum dan Bappeda melakukan penilaian lapangan. Selanjutnya Kantor Pertanahan, Dinas PU, dan Bappeda melakukan koordinasi untuk memberikan rekomendasi kepada Walikota untuk mengeluarkan izin yang dimaksud. Pada saat koordinasi, diperlukan masukan dari pihak-pihak atau instansi lain yang berkompeten. Hal ini untuk mengetahui pandangan instansi terkait dengan kegiatan yang akan dimohonkan izin tersebut. Jadi, pendapat instansi ini hanya bersifat masukan dan pandangan umum, tetapi instansi-instansi tersebut tidak berwenang dalam proses perizinan.
Agar RTRW Kota Jayapura yang telah dilengkapi dengan peraturan zonasi dapat terlaksana, maka penerapan perizinan tersebut diatas dapat dilakukan melalui mekanisme seperti pada Gambar 7.4.
Informasi wajib AMDAL dan ANDALALIN
Gambar 7.3
Mekanisme Prosedur Perizinan Pemanfaatan Ruang
Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |
VII - 25
Gambar 7.4 Mekanisme Pelaksanaan Rencana Tata Ruang Kota
7.2.4 PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG MELALUI PENGAWASAN
Pengawasan merupakan upaya-upaya untuk menjaga kesesuaian pemanfaatan ruang dengan fungsi ruang yang ditetapkan dalam rencana tata ruang. Obyek pengawasannya adalah perubahan pemanfaatan ruang (kegiatan pembangunan fisik) yang terjadi, baik yang sesuai maupun yang tidak sesuai dengan rencana beserta besaran-besaran perubahannya.
a. Pelaporan
Merupakan upaya memberikan informasi secara obyektif mengenai pemanfaatan ruang baik yang sesuai maupun tidak sesuai dengan rencana tata ruang. Obyek pelaporan adalah perubahan pemanfaatan ruang dalam persil/kawasaan dan tata ruang wilayah blok peruntukan. Perubahan pemanfaatan ruang tingkat persil meliputi perubahan fungsi kegiatan dan perubahan teknis bangunan yang ada di dalam persil. Akumulasi perubahan persil merupakan perubahan blok peruntukan, sedangkan perubahan peruntukan merupakan perubahan kawasan dan seterusnya menjadi perubahan wilayah yang lebih luas. Hasil dari proses pelaporan ini berupa tipologi penyimpangan pemanfaatan ruang, yaitu:
besaran penyimpangan (luasan, panjang, lebar); bentuk dan jenis penyimpangan (fungsi, intensitas, atau teknis); dan arah penyimpangan atau pergeseran pemanfaatan ruang.
b. Pemantauan
Merupakan upaya mengamati, mengawasi dan memeriksa dengan cermat perubahan kualitas tata ruang dan lingkungan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang. Perubahan kualitas tata ruang disebabkan oleh semua pelaku pembangunan (pemerintah, swasta dan masyarakat). Pengamatan lapangan dilakukan oleh tim yang dibentuk oleh pemerintah daerah dengan melibatkan instansi kelurahan dan kecamatan. Pemantauan dilakukan dengan cara pemeriksaaan yang melibatkan pelaku pelanggaran (dengan memeriksa lebih jauh dokumen perizinan yang dimilikinya). Tahapan pelaksanaan pemantauan adalah sebagai berikut:
a) Penyidikan lapangan, dilakukan setelah tahap kegiatan pelaporan yang kemudian diperoleh indikasi penyimpangan pemanfaaatan ruang persil (baik lokasi maupun tipologi penyimpangannya). Kemudian dibentuk tim penyidik yang terdiri atas beberapa dinas terkait di daerah dan rencana kerja penyidikan a) Penyidikan lapangan, dilakukan setelah tahap kegiatan pelaporan yang kemudian diperoleh indikasi penyimpangan pemanfaaatan ruang persil (baik lokasi maupun tipologi penyimpangannya). Kemudian dibentuk tim penyidik yang terdiri atas beberapa dinas terkait di daerah dan rencana kerja penyidikan
b) Pembahasan dan perumusan terbukti tidaknya secara teknis administrasif penyimpangan atau pelanggaran yang telah diindikasikan sebelumnya dengan mengklasifikasikan bentuk-bentuk pelanggaran, akibat pelanggaran dan penanggungjawab pelanggaran pemanfaatan ruang.
c) Laporan dan pemberitahuan, dari rumusan penyimpangan dan pelanggaran tersebut dapat disusun laporan dan pemberitahuan kepada berbagai pihak yang berkepentingan yang terdiri atas:
Laporan hasil pemantauan diserahkan kepada kepala daerah untuk dievaluasi dan dibahas untuk merumuskan bentuk-bentuk penertiban; Laporan hasil pemantauan diserahkan kepada instansi terkait untuk mempersiapkan kegiatan evaluasi terhadap pelanggaran dan penyimpangan pemanfaatan ruang untuk mendukung penetapan penertiban yang perlu diambil; dan
Pemberitahuan hasil pemantauan kepada pelaku pelanggaran untuk mempersiapkan pertanggungjawaban pelanggaran pemanfaaatan ruang yang telah dilakukan.
7.3 KETENTUAN INSENTIF DAN DISINSENTIF
Ketentuan insentif dan disinsentif berlaku untuk semua wilayah Kota Jayapura dengan prinsip dasar adalah sebagai alat untuk mewujudkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota yang sudah disepakati. Pendekatan ketentuan ini, selain mengacu pada Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, dapat juga memanfaatkan kearifan lokal dalam penguasaan lahan yang sudah diterapkan secara tradisional (turun temurun) oleh masyarakat adat setempat.
secara sah oleh perorangan/kelompok/perusahaan, bila tidak diusahakan dalam waktu tertentu, misalnya 5 (lima) tahun, maka tahun keenam dikenakan pajak progresif. Artinya PBB yang dibayarkan dinaikkan sekian persen dari yang seharusnya.
Bagi lahan
yang
sudah
dimiliki
Namun bagi perorangan/kelompok/perusahaan yang mengusahakan tanah tersebut secara produktif serta memberikan dampak ekonomi lokal, maka dapat saja pemerintah daerah memberikan keringan pajak bagi yang bersangkutan. Secara lebih detail dan teknis bentuk-bentuk insentif dan disinsentif yang dapat diterapkan bisa dilihat pada sub-bab berikut.
7.3.1 KONSEP INSENTIF DAN DISINSENTIF
Di dalam mekanisme insentif dan disinsentif ini terkandung suatu pengaturan dan pengendalian pembangunan kota yang bersifat akomodatif terhadap setiap perubahan yang menunjang pembangunan dan perkembangan kota. Akomodatif terhadap usaha pembangunan oleh masyarakat kota dilakukan dengan tetap berdasarkan kepada pertimbangan bahwa pergeseran tatanan ruang yang terjadi tidak menyebabkan dampak yang merugikan bagi pembangunan kota.
Pelaksanaan mekanisme insentif dan disinsentif ini pada hakekatnya tidak boleh mengurangi hak masyarakat sebagai warga negara, karena masyarakat memiliki martabat dan hak yang sama untuk memperoleh dan mempertahankan hidupnya.
Perangkat insentif dan disinsentif adalah pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan terhadap kegiatan yang seiring dengan tujuan rencana tata ruang. Apabila dengan pengaturan akan diwujudkan insentif dalam rangka pengembangan pemanfaatan ruang, maka melalui pengaturan itu dapat diberikan kemudahan tertentu, seperti:
di bidang ekonomi melalui tata cara pemberian kompensasi, imbalan, dan tata cara penyelenggaraan sewa ruang dan urun saham; atau di bidang fisik melalui pembangunan serta pengadaan sarana dan prasarana seperti jalan, listrik, air minum, telepon, dan sebagainya untuk melayani pengembangan kawasan sesuai dengan rencana tata ruang.
Dilain pihak, seluruh jenis perangkat disinsentif dalam pemanfaatan ruang adalah selalu ditujukan untuk mempersulit munculnya pemanfaatan ruang yang tidak sesuai atau tidak sejalan dengan rencana tata ruang yang ada. Contoh penerapan disinsentif misalnya adalah:
pengenaan pajak atau retribusi tinggi; atau ketidaktersediaan sarana dan prasarana.
Permendagri No. 8 Tahun 1998 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang di Daerah menerangkan bahwa:
dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dikembangkan kebijakan insentif dan disinsentif pemanfaatan ruang yang ditetapkan dengan Keputusan Kepala Daerah (Walikota);
kebijakan insentif pemanfaatan ruang bertujuan untuk memberikan rangsangan terhadap kegiatan yang seiring dengan tujuan rencana tata ruang;
kebijakan insentif dilaksanakan antara lain melalui penetapan kebijakan di bidang ekonomi, fisik dan pelayanan umum; kebijakan disinsentif pemanfaatan ruang bertujuan untuk membatasi pertumbuhan atau mencegah kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang;
kebijakan disinsentif dilaksanakan antara lain melalui penolakan pemberian perizinan pembangunan, pembatasan pengadaan sarana dan prasarana; dalam pelaksanaan kebijakan insentif dan disinsentif tidak mengurangi dan menghapus hak-hak penduduk sebagai warga negara dan tetap menghormati hak-hak masyarakat yang melekat pada ruang;
penetapan kebijakan dilakukan Gubernur (tingkat provinsi) berupa kebijakan
umum kriteria kawasan yang perlu diberi insentif dan disinsentif; dan penetapan kebijakan yang dilakukan Walikota berupa kebijakan teknis kawasan yang perlu diberi insentif dan disinsentif dengan berpedoman pada kebijakan umum yang ditetapkan oleh Gubernur.
7.3.2 DEFINISI INSENTIF DAN DISINSENTIF
Pengertian dari perangkat insentif (Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang) adalah “perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang ”. Sementara itu, disinsentif didefinisikan sebagai “perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang ”.
Dari definisi yang khusus didasarkan pada aspek peraturan perundangan di Indonesia tersebut, terlihat bahwa garis batas antara insentif dengan disinsentif adalah kecocokan/kesesuaian suatu pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang yang diinginkan.
Tentunya definisi yang sesungguhnya dari perangkat insentif dan disinsentif itu tidak sesederhana versi Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang tersebut, karena secara prinsipil terdapat perangkat-perangkat di luar dari perangkat ekonomi (pajak, retribusi, subsidi, atau pengenaan tarif pemakaian/user charge) dan perangkat fisik (pengadaan dan/atau pemilikan langsung oleh pemerintah atas ruang tertentu, pelayanan umum, dan prasarana umum), yaitu perangkat politik dan/atau hukum/perundang-undangan/regulasi.
Dengan demikian dalam konteks ini yang disebut dengan perangkat insentif dan disinsentif adalah perangkat-perangkat atau instrumen-instrumen ekonomi/keuangan, fisik, politik, regulasi/kebijakan, yang dapat mendorong atau menghambat pemanfaatan ruang agar tetap sesuai dengan rencana tata ruang.
7.3.3 JENIS INSENTIF DAN DISINSENTIF
Jenis perangkat/mekanisme insentif berupa:
a. keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan dan sewa ruang;
b. pembangunan serta pengadaan infrastruktur;
c. kemudahan prosedur perizinan; dan
d. pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau pemerintah daerah. Perangkat/mekanisme disinsentif berupa:
a. pengenaan pajak yang tinggi disesuaikan dengan besarnya biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang; dan
b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti. Untuk lebih jelasnya perangkat-perangkat insentif dan disinsentif tersebut satu
persatu akan diuraikan pada bagian di bawah ini.
1. Perizinan Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT) Bagi warga masyarakat dan instansi-instansi yang akan memanfaatkan lahan,
misalnya untuk kawasan perumahan, industri perdagangan, pariwisata, dan lain- lain, terlebih dahulu harus memperoleh izin penunjukan dan penggunaan lahan (site plan). Istilah yang dipergunakan untuk perizinan ini berbeda-beda antar daerah yang satu dengan daerah lain.
Kewajiban untuk memperoleh izin ini dimaksudkan agar Pemerintah Daerah dapat mengendalikan rencana penggunaan lahan oleh masyarakat sesuai dengan Kewajiban untuk memperoleh izin ini dimaksudkan agar Pemerintah Daerah dapat mengendalikan rencana penggunaan lahan oleh masyarakat sesuai dengan
Untuk memperolah izin penunjukan penggunaan lahan tersebut, masyarakat perlu membayar sejumlah uang retribusi yang besarnya bervariasi antara kawasan yang satu dengan kawasan lainnya. Variasi besaran ini dapat dilakukan sesuai dengan nilai pajak atas lahan yang berlaku maupun arahan sifat pola lingkungan yang sesuai dengan arahan pengembangan kota. Adapun instansi yang memberikan pelayanan berkaitan dengan pemberian izin adalah Dinas Pekerjaan Umum Bidang Penataan dan Pemanfaatan Ruang.
2. Perizinan Lokasi Izin lokasi merupakan salah-satu alat pengendalian pemanfaatan lahan agar sesuai
dengan tata guna tanah. Perizinan ini dilayani oleh Kantor Badan Pertanahan (BPN). Diharapkan dengan penerapan perizinan lokasi ini arah penataan dan pengembangan kota dapat diarahkan sesuai dengan rencana tata ruang yang ada.
3. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) IMB merupakan salah satu persyaratan yang perlu dipenuhi untuk pendirian suatu
bangunan. IMB dapat diberikan oleh Dinas Pekerjaan Umum apabila bangunan yang akan didirikan memenuhi persyaratan teknis dan administratif.
Persyaratan teknis bangunan tersebut antara lain bahwa bangunan tersebut: tidak mengganggu ketertiban umum dan memenuhi persyaratan teknis