Pengendalian Pemanfaatan Ruang Ketentuan Umum Peraturan Zonasi Arahan Sanksi Sanksi Administratif Sanksi Perdata Ketentuan Perizinan Ketentuan Insentif dan Disinsentif Sanksi Pidana

7.1 KETENTUAN UMUM PERATURAN ZONASI

Ketentuan umum peraturan zonasi merupakan acuan umum untuk menyusun peraturan zonasi pada Rencana yang lebih rinci (Rencana Detail Tata Ruang Kota dan Rencana Rinci Tata Ruang Kawasan Strategis Kota). Ketentuan umum peraturan zonasi ini meliputi:

a. ketentuan umum kawasan lindung; dan

b. ketentuan umum kawasan budi daya. Rencana tata ruang wilayah merupakan kebijakan makro tata ruang wilayah

kota. Selanjutnya rencana umum ini akan ditindaklanjuti dengan penyusunan rencana rinci tata ruang kota sebagai perangkat oprasioal pelayanan masyarakat. Penjabaran rencana umum ke dalam rencana yang lebih rinci ini dilakukan dengan memberikan arahan zonasi pada setiap fungsi kawasan yang akan dikembangkan. Dengan demikian, arahan zonasi pada setiap fungsi kawasan mengindikasikan kawasan yang dapat dikembangkan didalamnya. Selanjutnya ketentuan tentang zonasi ini akan diatur di dalam peraturan zonasi pada rencana detail tata ruang kota.

Arahan pemanfaatan ruang pada setiap zona yang akan dikembangkan pada setiap fungsi kawasan mengindikasikan arahan kegiatan-kegiatan yang dapat di kembangkan didalam setiap zona dalam fungsi kawasan, kegiatan-kegiatan yang dikendalikan perkembangannya, dan kegiatan yang dilarang untuk dikembangkan.

Arahan dan ketentuan umum pemanfaatan ruang pada setiap zona ini merupakan upaya untuk menjembatani kesenjangan piranti antara rencana umum dan rencana rinci tata ruang kota. Selain itu, ketentuan umum ini juga sebagai arahan untuk memberikan perizinan pemanfaatan ruang pada masyarakat seiring dengan aliran investasi ke dalam kota, sebelum rencana rinci disusun untuk seluruh kawasan kota sebagai penjabaran rencana umum tata ruang wilayah kota. Ketentuan peraturan zonasi dari kawasan lindung dan kawasan budi daya dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

TABEL VII.1

PERATURAN ZONASI

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN

KETERANGAN PEMANFAATAN

TUJUAN

DIIZINKAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

A. KAWASAN LINDUNG

 Kegiatan yang mengakibatkan Hutan

1. Kawasan Hutan lindung (HL)

Mempertahankan fungsi pokok

 Kegiatan pelestarian kawasan

 Diizinkan terbatas wisata

penurunan kualitas lingkungan lindung

sebagai perlindungan sistem

hutan lindung.

alam meliputi kegiatan

penyangga kehidupan,

riset dan pengembangan

dan terjadinya alih fungsi hutan

pengawetan keanekaragaman

ilmu pengetahuan,

lindung menjadi kawasan budi

jenis tumbuhan dan satwa,

pendidikan, rekreasi dan

daya.

serta pemanfaatan secara

wisata tanpa merubah

 Kegiatan yang mengakibatkan

lestari sumber daya alam hayati

bentang alam.

mengurangi luas kawasan hutan

dan ekosistemnya.

 Diizinkan terbatas

dan tutupan vegetasi.

pengembangan

 Merusak prasarana dan sarana

bangunan sarana dan

perlindungan hutan.

prasarana untuk

 Melakukan kegiatan eksplorasi

mendukung fungsi

atau eksploitasi bahan tambang

lindung.

di dalam kawasan hutan.

 Kegiatan yang berpotensi perlindungan

2. Kawasan Kawasan resapan

Mempertahankan fungsi pokok

Kegiatan pelestarian kawasan

 Diizinkan terbatas

menimbulkan perubahan kawasan

air (RA)

sebagai perlindungan sistem

resapan air.

pengembangan

lingkungan fisik alami ruang bawahannya

penyangga kehidupan untuk

bangunan sarana dan

mengatur tata air, mencegah

prasarana untuk

untuk kawasan resapan air.

banjir, mengendalikan erosi,

mendukung fungsi

 Penggunaan lahan untuk

dan memelihara kesuburan

lindung.

bangunan yang tidak

tanah.

 Diizinkan terbatas

berhubungan dengan

kegiatan pemanfaatan

konservasi mata air.

ruang tanpa merubah bentang alam dan mengganggu kawasan resapan air meliputi:

- kegiatan wisata alam; - kegiatan pendidikan;

dan - penelitian.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 5

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

Kawasan

Semua kegiatan yang berpotensi bergambut (KG)

Mengendalikan hidrologi

Kegiatan pelestarian kawasan

 Diizinkan bersyarat

wilayah, yaitu sebagai

bergambut.

kegiatan pemenuhan

menimbulkan perubahan

penambat air dan pencegah

kebutuhan dasar

lingkungan fisik alamiah ruang

banjir, serta melindungi

penduduk asli dan tidak

untuk kawasan gambut.

ekosistem yang khas di

mengurangi fungsi

kawasan bergambut.

kawasan bergambut.  Diizinkan terbatas menata dan mengelola kawasan bergambut sebagai bagian dari kesatuan pengelolaan kawasan.

 Diizinkan terbatas kegiatan pemanfaatan

meliputi: - jasa lingkungan; - wisata alam; - kegiatan pendidikan;

dan - penelitian.  Diperbolehkan bersyarat pembangunan infrastruktur kawasan bergambut.

Semua kegiatan yang berpotensi Kriteria sempadan Perlindungan

3. Kawasan Sempadan pantai

a. Melindungi wilayah pantai

 Kegiatan yang mampu

 Diizinkan bersyarat dan

pantai adalah 100 Setempat

(SP)

dari kegiatan yang

meredam energi gelombang,

terbatas kegiatan budi

menimbulkan perubahan

mengganggu kelestarian

melindungi atau memperkuat

daya tanpa mengurangi

lingkungan fisik alamiah dan fungsi meter dari titik

fungsi pantai.

perlindungan kawasan

kualitas lingkungan fisik

lindung.

pasang.

b. Memberikan perlindungan

sempadan pantai dari abrasi

alamiah dan fungsi

kepada kawasan di

dan infiltrasi air laut ke dalam

lindung.

belakangnya terhadap

tanah.

 Diizinkan secara

terpaan angin laut dan

 Ruang terbuka hijau.

terbatas jaringan kabel

badai, gelombang laut yang

 Jalan inspeksi.

listrik, kabel telepon,

tinggi.

pipa air minum,

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 6

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

prasarana lalu lintas air, pemancangan tiang atau pondasi prasarana jalan/jembatan, pemasangan papan reklame.

Semua kegiatan yang berpotensi Kriteria sempadan (SS)

Sempadan Sungai

Meningkatkan mutu lingkungan

 Ruang terbuka hijau.

 Diizinkan secara

hidup, sarana pengaman

 Jalan inspeksi.

terbatas jaringan kabel

menimbulkan perubahan fungsi sungai pada

lingkungan perkotaan,

listrik, kabel telepon,

dan kualitas air sungai.

kawasan budi daya

menciptakan keserasian

pipa air minum,

adalah 5 meter dari

lingkungan alam dan

prasarana lalu lintas air,

tepi tanggul.

lingkungan binaan.

pemancangan tiang atau pondasi prasarana

Kriteria sempadan

jalan/jembatan,

sungai di luar

pemasangan papan

kawasan budi daya

adalah 50 meter  Diizinkan terbatas dari tepi sungai.

reklame.

pendirian bangunan pengelolaan badan air atau pemanfaatan air untuk menunjang fungsi pengelolaan sungai dan taman rekreasi.

 Diizinkan bersyarat dan terbatas kegiatan budi daya tanpa mengurangi kualitas lingkungan fisik alamiah dan fungsi lindung.

 Kegiatan yang diperbolehkan terbatas

adalah kegiatan penanaman tanaman produksi.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 7

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

Sekitar danau (SD)

Mempertahankan kelestarian

 Ruang terbuka hijau .

 Diizinkan secara

 Semua kegiatan yang

Kriteria sempadan

fungsi danau.

 Kegiatan wisata ecotourism.

terbatas jaringan kabel

berpotensi menimbulkan danau adalah 100

 Jalan inspeksi.

listrik, kabel telepon,

perubahan fungsi dan kualitas meter dari titik

pipa air minum,

air danau,

pasang.

prasarana lalu lintas air, pemancangan tiang atau pondasi prasarana jalan/jembatan, pemasangan papan reklame.

 Diizinkan terbatas pendirian bangunan pengelolaan badan air atau pemanfaatan air untuk menunjang fungsi pengelolaan sungai dan taman rekreasi.

 Diizinkan bersyarat dan terbatas kegiatan budi daya tanpa mengurangi kualitas lingkungan fisik alamiah dan fungsi lindung.

 Kegiatan yang diperbolehkan terbatas adalah kegiatan penanaman tanaman produksi.

Sekitar mata air

Semua kegiatan yang berpotensi (SM)

Mempertahankan kelestarian

Kegiatan untuk mempertahankan

Diizinkan terbatas

fungsi mata air.

fungsi mata air dan fungsi lindung. penggunaan zona lindung

menimbulkan perubahan

untuk pengembangan

lingkungan fisik alamiah dan fungsi

bangunan sarana dan

lindung.

prasarana untuk mendukung fungsi lindung.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 8

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

- Terbuka

4. Ruang Ruang terbuka

a. Menjaga

ketersediaan Kegiatan wisata, olahraga, dan

Diizinkan secara terbatas

 Kegiatan yang dapat

menimbulkan dampak negatif Hijau

hijau (RTH)

ruang terbuka hijau sebagai

terkait evakuasi bencana.

jaringan kabel listrik, kabel

telepon, pipa air minum,

dan pengurangan luasan RTH.

aktivitas.

prasarana lalu lintas air,

 Penebangan pohon di kawasan

b. Menciptakan keseimbangan

pemancangan tiang atau

RTH kota tanpa seizin instansi

antara lingkungan alam dan

pondasi prasarana

yang berwenang.

lingkungan binaan yang

jalan/jembatan,

berguna untuk kepentingan

pemasangan papan

masyarakat.

reklame.

c. Mengoptimalkan

fungsi

ruang terbuka di wilayah perkotaan sebagai aktivitas sosial.

Semua kegiatan yang berpotensi - Suaka Alam

5. Kawasan Kawasan cagar

Melindungi keanekaragaman

Pelestarian kawasan lindung.

Diizinkan terbatas kegiatan:

alam (CA)

biota, tipe ekosistem, gejala,

 penelitian dan

menimbulkan perubahan

lingkungan fisik alamiah dan fungsi Budaya

dan Cagar

dan keunikan alam bagi

pengembangan ilmu

kepentingan plasma nutfah,

pengetahuan;

lindung.

ilmu pengetahuan dan

 pendidikan dan

pembangunan pada umumnya.

peningkatan kesadartahuan konservasi alam.

Kawasan taman

Semua kegiatan yang berpotensi - wisata alam (TW)

Melindungi keaslian alamnya,

Pelestarian kawasan lindung.

 Diizinkan terbatas

sehingga tetap menjadi

kegiatan:

menimbulkan perubahan

pelestarian sumberdaya alam

- penelitian dan

lingkungan fisik alamiah dan fungsi

hayati dan ekosistemnya.

pengembangan ilmu

lindung.

pengetahuan; - pendidikan dan

peningkatan kesadartahuan konservasi alam.

 Diizinkan terbatas dan bersyarat kegiatan budi daya masyarakat adat.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 9

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

 Kegiatan yang menganggu atau - Budaya (CB)

Kawasan Cagar

Mempertahankan dan

Pembangunan prasarana dan

 Diizinkan terbatas

melestarikan kawasan cagar

sarana kawasan yang menunjang

kegiatan:

merusak kekayaan budaya.

budaya.

fungsi kawasan.

- penelitian dan

 Kegiatan yang mengganggu

pengembangan ilmu

kelestarian lingkungan di sekitar

pengetahuan;

peninggalan sejarah.

- pendidikan dan peningkatan kesadartahuan konservasi alam.

 Diizinkan terbatas dan bersyarat kegiatan budi daya masyarakat adat.

- rawan

6. Kawasan  Kawasan rawan

Melindungi kawasan-kawasan

Kegiatan membangun bangunan

Diizinkan bersyarat dan

banjir (KBJ)

sekitarnya dari bencana.

infrastruktur penanggulangan

terbatas kegiatan budi

alam  Kawasan rawan

- gempa bumi

Melindungi kawasan-kawasan

Diizinkan bersyarat dan -

sekitarnya dari bencana.

terbatas kegiatan

 Kawasan rawan

Kegiatan yang mampu meredam Diizinkan bersyarat dan Semua jenis kegiatan yang dapat - abrasi,

Melindungi kawasan-kawasan

budi menurunkan nilai ekologis dan gelombang

sekitarnya dari bencana.

energi gelombang, melindungi terbatas kegiatan

atau memperkuat perlindungan daya.

estetika kawasan.

pasang, dan

kawasan sempadan pantai dari

tsunami (KBG)

abrasi dan infiltrasi air laut ke

dalam tanah.

 Kawasan rawan

Diizinkan bersyarat dan Dilarang kegiatan budi daya dan - bencana tanah

Melindungi kawasan-kawasan

kegiatan yang dapat mengurangi longsor (KBL)

sekitarnya dari bencana.

terbatas meliputi:

daya penahan gerakan tanah.

- Kegiatan hutan produksi; - Kegiatan pertanian; dan - Kegiatan perikanan.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 10

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

B. KAWASAN BUDI DAYA

1. Kawasan Kawasan

Menyediakan lahan untuk

 Kegiatan hunian berkepadatan Kegiatan campuran rumah- Pelarangan kegiatan industri dan

 KDB maks :

70% Perumahan

Peruntukan Perumahan

pengembangan perumahan

tinggi berupa rumah deret, toko, rumah-kantor,

kegiatan lain yang dapat

Kepadatan Tinggi

mengganggu fungsi utama (R-1)

dengan kepadatan tinggi, yang

rumah kopel maupun rumah perdagangan dan jasa

 tunggal, dan hunian vertikal. KLB maks : 3

dapat berasosiasi dengan

komersil paling tinggi skala

kawasan peruntukan perumahan.

kegiatan perkotaan.

 Diperbolehkan

 GSB min : 3 m

melakukan lingkungan.

perumahan, perdagangan dan

jasa skala lokal, kegiatan pelayanan masyarakat.

Kawasan

Menyediakan lahan untuk

 Kegiatan hunian berkepadatan Kegiatan campuran rumah- Pelarangan kegiatan industri dan

 KDB maks :

Perumahan

60% Kepadatan Sedang

pengembangan perumahan

tinggi berupa rumah deret, toko, rumah-kantor,

kegiatan lain yang dapat

mengganggu fungsi utama (R-2)

dengan kepadatan sedang.

rumah kopel maupun rumah perdagangan dan jasa

 KLB maks : 2

tunggal, dan hunian vertikal.

komersil paling tinggi skala

kawasan peruntukan perumahan.

 GSB min : 4 m

 Diperbolehkan

melakukan lingkungan.

perumahan, perdagangan dan

jasa skala lokal, kegiatan pelayanan masyarakat.

Kawasan

Menyediakan lahan untuk

 Kegiatan hunian berkepadatan Kegiatan campuran rumah- Pelarangan kegiatan industri dan

 KDB maks :

50% Kepadatan Rendah

Perumahan

pengembangan perumahan

tinggi berupa rumah kopel toko, rumah-kantor,

kegiatan lain yang dapat

mengganggu fungsi utama (R-3)

dengan kepadatan rendah yang

maupun rumah tunggal, dan perdagangan dan jasa

 KLB maks : 1,2

dapat berasosiasi dengan

hunian vertikal.

komersil paling tinggi skala

kawasan peruntukan perumahan.

 GSB min : 5 m

kegiatan pertanian.

 Diperbolehkan

melakukan lingkungan.

perumahan, perdagangan dan

jasa skala lokal, kegiatan pelayanan masyarakat.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 11

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

2. Kawasan Kawasan

 Menyediakan lahan untuk

 Diperuntukan untuk

Kegiatan perdagangan dan

 Pelarangan

pengembangan  KDB maks :

Peruntukan Pelayanan Jasa

kegiatan untuk jenis bangunan 60% Perkantoran

menampung tenaga kerja,

pembangunan bangunan

jasa juga dapat

Pemerintahan (PK)

jasa pemerintahan, dan

pemerintah, seperti kantor

dikembangkan pada

dengan fungsi hotel dan

 KLB maks : 2

pelayanan masyarakat.

pemerintah propinsi, kantor

kawasan ini, tetapi bersifat

bioskop.

 Menyediakan peraturan yang

pemerintah kota, kantor

terbatas dan bersyarat.

 Pelarangan kegiatan industri

 GSB min : 12

jelas pada kawasan

instansi vertikal, kantor polisi,

besar dan menengah dan

pemerintahan, meliputi

dan lain-lain.

 KDH min :

kegiatan lain yang dapat

dimensi, intensitas, dan

mengganggu kegiatan

3. Kawasan Kawasan

 Menyediakan lahan untuk

 Penggunaan untuk

Bengkel kendaraan niaga,

Pelarangan kegiatan industri dan

 KDB maks :

75% Perdagangan perdagangan dan

Peruntukan pelayanan

menampung tenaga kerja,

perdagangan (eceran,

penggunaan dengan

kegiatan lain yang dapat

pertokoan, jasa, dan

penyewaan), dan jasa

kegiatan memperbaiki dan

mengganggu kegiatan

 KLB maks : 3

dan Jasa jasa baik berbentuk

pelayanan masyarakat.

komersial (jasa perjalanan,

memelihara komponen atau perdagangan dan jasa.

 GSB min : 6 m

tunggal maupun

 Menyediakan peraturan yang

jasa hiburan/entertainment,

badan truk besar,

deret (PJ)

jelas pada kawasan

jasa kesehatan, jasa

kendaraan angkutan

 KDH min :

perdagangan dan jasa,

pendidikan, jasa

massal, peralatan besar,

meliputi: dimensi, intensitas,

telekomunikasi dan informasi,

atau peralatan pertanian.

dan disain.

jasa keuangan, jasa penginapan dan jasa pelayanan bisnis.

 Bisnis dan profesional, penggunaan yang berhubungan dengan mata pencaharian melalui usaha komersial atau jasa perdagangan atau melalui keahlian yang membutuhkan pendidikan atau pelatihan khusus.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 12

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

4. Kawasan Kawasan industri (I)

Menciptakan kawasan industri Pengembangan industri kecil.

Diizinkan terbatas dan

Kegiatan yang dapat menimbulkan

 KDB maks:

Peruntukan

dampak negatif yang cukup besar 40% Industri

bersyarat industri skala

menengah dan bersifat

bagi fisik alamiah dan kegiatan,

 KLB maks: 0,2

kesejahteraan perekonomian

polutif.

serta lingkungannya.

 KDH maks:

Memanfaatkan potensi

 Pemanfaatan potensi alam dan

 Kegiatan hunian baik

 Kegiatan yang dapat

 KDB maks:

Peruntukan pemanfaatan ruang

menimbulkan dampak negatif 20 % pariwisata

keindahan alam, budaya dan

budaya masyarakat sesuai

hunian tunggal maupun

untuk kegiatan

yang cukup besar bagi fisik pariwisata dan

sejarah di kawasan peruntukan

daya dukung dan daya

hunian bersama.

pariwisata

KLB maks : 0,2

tampung lingkungan.

 Zonasi kawasan

alamiah dan kegiatan

rekreasi (PR)

 Perlindungan terhadap situs

 GSB min : 12

pariwisata terdiri atas:

pariwisata.

peninggalan sejarah dan

- zona usaha jasa

 Pelarangan kegiatan industri m

besar dan menengah dan

difungsikan untuk

kegiatan lain yang dapat 50 %

jasa biro perjalanan

mengganggu kegiatan

wisata, jasa agen

pariwisata.

perjalanan wisata, jasa pramuwisata

dan jasa informasi pariwisata;

- zona objek dan daya tarik wisata difungsikan untuk objek dan daya tarik wisata alam, objek dan daya tarik wisata budaya, dan objek serta daya tarik wisata minat khusus; dan

- zona usaha sarana pariwisata difungsikan untuk penyediaan akomodasi, makan

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 13

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

dan minum, angkutan wisata, dan kawasan pariwisata.

 Pembatasan pendirian bangunan hanya untuk menunjang kegiatan pariwisata.

 Penyediaan prasarana dan sarana minimal meliputi telekomunikasi, listrik, air bersih, drainase, pembuangan limbah dan persampahan, WC umum, parkir, lapangan terbuka, pusat perbelanjaan skala lokal, sarana peribadatan dan sarana kesehatan, persewaan kendaraan, loket tiket, tempat penukaran uang dan kegiatan pendukung pariwisata lainnya.

 Memiliki akses yang terintegrasi dengan sarana dan prasarana transportasi lokal maupun regional.

6. Ruang Kawasan ruang

 Menjaga ketersediaan ruang

Kawasan terbuka non hijau yang

Diizinkan bersyarat dan

 KDB maks:

20 % Hijau

Terbuka Non terbuka non hijau

terbuka dengan perkerasan

meliputi:

terbatas kegiatan sektor

(RTNH)

sebagai tempat untuk

 parkir;

informal.

 KLB maks: 0,2

berbagai aktivitas.

 taman bermain;

 GSB min: 12 m

 Menciptakan keseimbangan

 buffer/penyangga, dan

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 14

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

antara lingkungan alam dan

 koridor pada kawasan

 KDH maks:

lingkungan binaan yang

perdagangan dan jasa,

berguna untuk kepentingan

perkantoran serta perumahan.

masyarakat.  Mengoptimalkan fungsi ruang terbuka di wilayah perkotaan sebagai aktivitas

sosial.

Kegiatan yang menimbulkan  KDB maks: 60% peruntukan

7. Kawasan Kawasan

 Menyediakan lahan untuk

Kegiatan yang menyediakan

Diizinkan secara terbatas

dampak dampak negatif yang  KLB maks: 2 pendidikan

pemanfaatan ruang

pembangunan dan

fasilitas pelayanan pendidikan

jasa pelayanan pendidikan.

untuk pendidikan

cukup besar bagi kegiatan di  GSB min: 12 m (FS-1)

pengembangan sarana

tinggi.

pendidikan yang jumlah dan

lingkungan fasilitas sosial

 KDH min: 25 %

kapasitasnya disesuaikan dengan kebutuhan jumlah penduduk berdasarkan standar kebutuhan minimum sarana umum.

 Mempertahankan fasilitas yang terbangun serta meningkatkan kualitas sesuai dengan standar kebutuhan ruang.

 KDB maks: 60 % peruntukan

8. Kawasan Kawasan

Meningkatkan pelayanan

Penggunaan lahan yang

 Perdagangan dan jasa

Bengkel kendaraan niaga,

penggunaan dengan kegiatan  KLB maks: 2 kesehatan

pemanfaatan ruang

terhadap masyarakat dalam

berhubungan pelayanan

yang mendukung fungsi

memperbaiki dan memelihara  GSB min: 12 m (FS-2)

untuk kesehatan

pelayanan kesehatan

kesehatan dengan dilengkapi

kawasan kesehatan,

sarana pengolahan air limbah dan

perkantoran,

komponen atau badan truk besar,  KDH min: 30 %

sampah B3 rumah sakit.

perdagangan, jasa

kendaraan angkutan massal,

kesehatan, jasa

peralatan besar, atau peralatan

telekomunikasi dan

pertanian

informasi dan jasa penginapan.

 Diizinkan terbatas dan bersyarat kegiatan sektor informal.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 15

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

 Kegiatan hunian baik hunian tunggal maupun hunian bersama.

Kegiatan yang menimbulkan  KDB maks: 60% peruntukan

9. Kawasan Kawasan

 Menyediakan lahan untuk

Kegiatan yang menyediakan

Diizinkan secara terbatas

dampak dampak negatif yang  KLB maks: 2 peribadatan

pemanfaatan ruang

pembangunan dan

fasilitas pelayanan peribadatan.

kegiatan perdagangan dan

untuk peribadatan

cukup besar bagi kegiatan di  GSB min: 12 m (FS-3)

pengembangan sarana

jasa.

peribadatan yang jumlah dan

lingkungan fasilitas sosial.

 KDH min: 25 %

kapasitasnya disesuaikan dengan kebutuhan jumlah penduduk berdasarkan standar kebutuhan minimum sarana umum.

 Mempertahankan fasilitas yang terbangun serta meningkatkan kualitas sesuai dengan standar kebutuhan ruang.

- peruntukan

10. Kawasan Kawasan ruang

Menyediakan ruang bagi

Diizinkan sebagai ruang evakuasi

evakuasi bencana

evakuasi bencana sebagai

bencana.

ruang (EB)

melting point.

evakuasi

bencana 11. Kawasan

Kegiatan yang dapat mengganggu  KDB maks : 50% peruntukan

Kawasan

Menyediakan ruang bagi

Kegiatan pemanfaatan ruang

Diizinkan bersyarat

fungsi kawasan pertahanan dan  KLB maks : 1 pertahanan pertahanan dan

pemanfaatan ruang

kegiatan tertentu yang karena

yang dapat digunakan untuk

kegiatan pemanfaatan

 GSB min : 12 m dan

sifatnya mempunyai

mendukung fungsi kawasan

ruang di sekitar kawasan

keamanan.

 KDH min : 30 % keamanan

keamanan (KM)

kekhususan di luar ketentuan

pertahanan dan keamanan.

pertahanan dan keamanan.

yang ditetapkan pada zona dasar lainnya, yang memerlukan penanganan operasional, desain, dan spesfikasi yang khusus.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 16

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

Pengembangan pertambangan - peruntukan

12. Kawasan Kawasan

Mengendalikan ruang untuk

Kegiatan perkotaan lainnya untuk

Pertambangan rakyat milik

bukan rakyat milik hak ulayat. pertamban

peruntukan

pertambangan.

alih fungsi kawasan peruntukan

hak ulayat.

pertambangan

pertambangan sesuai dengan

gan bahan galian

daya dukung kawasan.

batuan (PT) 13. Kawasan

 Dilarang segala aktivitas budi  KDB maks : 30% peruntukan

 Kawasan

Meyediakan ruang untuk

 Aktivitas pendukung perikanan. Kegiatan perikanan skala

daya yang akan mengganggu  KLB maks : 0,3 perikanan

perikanan

mengakomodasi kegiatan

 Pengembangan sarana dan

besar, menggunakan lahan

kualitas air untuk pengembangan  Kawasan

tangkap (KP-1)

perikanan.

yang luas, atau teknologi

 GSB min : -

prasarana pengembangan

intensif harus memiliki

perikanan.

 KDH min : 30%

perikanan budi

perikanan dan pembenihan.

kajian Amdal.

daya (KP-2)

 Penggunaan yang dapat  KDB maks : 0% peruntukan

14. Kawasan  Kawasan

 Menyediakan lahan untuk

 Penggunaan untuk kegiatan

Penggunaan pendukung

 KLB maks : - pertanian

Pertanian Lahan

mengakomodasi keberadaan

pertanian.

kegiatan pertanian.

memicu terjadinya

pengembangan bangunan yang  GSB min : -  Kawasan

Pangan (KT-1)

kawasan pertanian lahan

 Penggunaan rekreasi aktif dan

mengurangi luas ruang kawasan  KDH min : pertanian

pangan, perkebunan, dan

fasilitas rekreasi untuk umum.

100% perkebunan

peternakan.

 Penanganan limbah pertanian

pertanian kota

 Pelarangan kegiatan lain yang (KT-2)

 Meningkatkan mutu

tanaman (kadar pupuk dan

mengganggu fungsi lahan  Kawasan

lingkungan hidup, sarana

pestisida yang terlarut dalam

pengaman lingkungan

air drainase).

pertanian; dan

holtikultura

 Pelarangan alih fungsi lahan (KT-3)

perkotaan, menciptakan

 Penanganan limbah pertanian

menjadi lahan budi daya non  Kawasan

keserasian lingkungan alam

peternakan (limbah kotoran).

dan lingkungan binaan.

 kawasan pertanian dengan

pertanian kecuali untuk

peternakan

pembangunan sistem jaringan (KT-3)

 Mendukung ketahanan

irigasi teknis tidak boleh

pangan.

dialihfungsikan.

prasarana kota.

 Pengembangan prasarana

pengairan.

 Penggunaan hutan produksi - peruntukan

15. Kawasan Kawasan hutan

Menyediakan lahan untuk hutan  Pengembangan usaha hasil

Pemanfaatan kawasan

yang mengurangi luasan dan hutan

produksi (HP)

produksi.

hutan kayu, pengembangan

hutan produksi untuk

jasa lingkungan, pemanfaatan

memiliki kajian studi

mengganggu fungsi hutan

kawasan, dan pemanfaatan

Analisis Mengenai Dampak

produksi.

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 17

KETENTUAN UMUM KEGIATAN

KAWASAN ARAHAN PEMANFAATAN

BERSYARAT/DIBATASI

DILARANG

produksi

hasil hutan bukan kayu.

Lingkungan (Amdal) yang

 Kegiatan eksplorasi dan

 Kepentingan pembangunan di

dilengkapi dengan Rencana

eksploitasi pertambangan dalam

luar kehutanan tanpa

Pemantauan Lingkungan

kawasan hutan produksi.

mengubah fungsi pokok

(RPL) dan Rencana

kawasan peruntukan hutan

Pengelolaan Lingkungan

16. Kawasan Peningkatan

Penataan kawasan bagi sektor

Pemanfaatan ruang untuk sektor

Pengaturan waktu

Sektor informal dilarang

menggunakan badan jalan, jalur sektor

kawasan bagi

informal pada sore dan malam

informal ditempatkan pada tempat operasional sektor informal.

pedestrian, dan saluran drainase. informal

sektor informal (SI)

hari (bukan pemanfaatan ruang

tertentu yang tersebar pada

secara utuh)

kawasan-kawasan yang ditetapkan.

Sumber: Hasil Rencana Tim RTRW Kota Jayapura, 2012-2013

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 18

7.2 KETENTUAN PERIZINAN

Perizinan merupakan instrumen kedua dalam mengendalikan pemanfaatan ruang yang penggunaannya adalah bersama-sama dengan peraturan zonasi. Dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang disebutkan bahwa izin yang dimaksud sebagai instrumen pengendalian pemanfaatan ruang adalah izin pemanfaatan ruang, yaitu izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan (Pasal 1 ayat 32). Izin dimaksud adalah izin lokasi/fungsi ruang, amplop ruang, dan kualitas ruang.

Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan sesuai dengan Rencana Tata Ruang (RTRW Kota atau RDTR Kota/Kawasan). Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana denda. Izin pemanfaatan ruang tersebut diatur dan diterbitkan oleh Pemerintah sesuai dengan kewenangannya masing-masing.

Dalam melaksanakan suatu kegiatan pembangunan berupa kegiatan fisik di suatu persil tertentu, selain izin pemanfaatan ruang diperlukan pula izin terkait bangunan atau yang dikenal dengan IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Izin ini diperlukan agar bangunan tersebut memenuhi standar kesehatan dan keamanan. Konsepsi perizinan selengkapnya adalah seperti dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Kegiatan Usaha

Persyaratan

Konstruksi Lingkungan

Pemanfaatan

Pengolahan

Bangunan Kegiatan

Perizinan Perizinan

Perizinan Kegiatan

Perizinan

Perizinan

Konstruksi Perizinan

Diagram Konsepsi Perizinan

7.2.1 PRINSIP-PRINSIP, TUJUAN, DAN KEWENANGAN PERIZINAN

Prinsip penerapan izin adalah:

a. kegiatan yang berpeluang menimbulkan gangguan pada dasarnya dilarang kecuali dengan izin;

b. setiap kegiatan dan pembangunan harus memohon izin dari pemerintah setempat yang akan memeriksa kesesuaiannya dengan rencana, serta standar administrasi legal;

c. kegiatan yang berpeluang menimbulkan gangguan pada dasarnya dilarang kecuali dengan izin; dan

d. setiap kegiatan dan pembangunan harus memohon izin dari pemerintah setempat yang akan memeriksa kesesuaiannya dengan rencana, serta standar administrasi legal.

Tujuan penerapan izin adalah:

a. melindungi kepentingan umum (public interest);

b. menghindari eksternalitas negatif; dan

c. menjamin pembangunan sesuai dengan rencana, serta standar dan kualitas minimum yang ditetapkan.

Kewenangan perizinan adalah:

a. sebagian besar izin menjadi kewenangan daerah;

b. pelaksanaan kegiatan dan pembangunan wajib memiliki izin;

c. pemberi izin wajib mengawasi dan menertibkan penyimpangan pelaksanaannya; dan

d. penerima izin wajib melaksanakan ketentuan dalam perizinan.

7.2.2 JENIS-JENIS PERIZINAN

A. Izin Kegiatan (Sektoral)

Persetujuan pengembangan aktivitas/sarana/prasarana yang menyatakan bahwa aktivitas budi daya yang akan mendominasi kawasan memang sesuai atau masih dibutuhkan atau merupakan bidang yang terbuka di wilayah tempat kawasan itu terletak. Izin ini diterbitkan instansi pembina/pengelola sektor terkait dengan kegiatan dominannya. Tingkatan instansi ditetapkan sesuai aturan di departemen/lembaga terkait.

a. Izin Prinsip Persetujuan pendahuluan yang dipakai sebagai kelengkapan persyaratan teknis

permohonan izin Lokasi. Bagi perusahaan PMDN/PMA, Surat Persetujuan Penanaman Modal (SPPM) untuk PMDN dari Kepala BKPM atau surat pemberitahuan persetujuan Presiden untuk PMA, digunakan sebagai Izin Prinsip.

b. Izin Tetap Merupakan persetujuan akhir setelah Izin Lokasi diperoleh, persetujuan final

tentang pengembangan kegiatan budi daya, lokasi kawasan yang dimohon bagi pengembangan aktivitas tersebut juga telah sesuai dan malah tingkat perolehan tanahnya telah memperoleh kemajuan berarti. Selain itu, kelayakan pengembangan kegiatan dari segi lingkungan hidup harus telah diketahui melalui hasil studi AMDAL. Dengan diperoleh Izin Tetap bagi kawasan budi daya, selanjutnya tiap jenis usaha rinci yang akan mengisi kawasan secara individual perlu memperoleh Izin Usaha sesuai karakteristik tiap kegiatan usaha rinci. SIPD (Surat Izin Penambangan Daerah) dan SIPA (Surat Izin Pengambilan Air) dapat dikelompokkan dalam kategori Izin Usaha selain yang sudah dikenal (SIUP, SIUPP, dan lain-lain).

B. Izin Pertanahan

a. Izin Lokasi

Merupakan

pengembangan aktivitas/sarana/prasarana yang menyatakan kawasan yang dimohon pihak pelaksana pembangunan atau pemohon sesuai untuk dimanfaatkan bagi aktivitas dominan yang telah memperoleh Izin Prinsip. Izin Lokasi akan dipakai sebagai dasar dalam melaksanakan perolehan tanah melalui pengadaan tertentu dan dasar bagi pengurusan hak atas tanah. Acuan dari Izin Lokasi ini antara lain adalah:

 sesuaian lokasi bagi pembukaan/pengembangan aktivitas dilihat dari RTRW Kota, dan keadaaan pemanfaatan ruang eksisting.  bagi lokasi di kawasan tertentu, suatu kajian khusus mengenai dampak lingkungan pengembangan aktivitas budi daya dominan terhadap kualitas ruang yang ada, hendaknya menjadi pertimbangan dini. Persyaratan tambahan yang dibutuhkan adalah Surat Persetujuan Prinsip, dan Surat

Pernyataan Kesanggupan akan memberi ganti rugi atau penyediaan tempat penampungan bagi Pemilik yang berhak atas tanah yang dimohon.

b. Hak Atas Tanah

Walaupun sebenarnya bukan merupakan perizinan, namun dapat dianggap sebagai persetujuan kepada pihak pelaksana pembangunan untuk mengembangkan kegiatan budi daya di atas lahan yang telah diperoleh sesuai dengan sifat kegiatan budi daya dominan yang akan dikembangkan. Pada tingkat kawasan, hak yang diberikan umumnya bersifat kolektif (misalnya dikenal HGB). Tergantung sifat aktivitas budi dayanya, hak kepemilikan individual dapat dikembangkan dari hak kolektif.

C. Izin Perencanaan dan Bangunan

a. Izin Peruntukan Penggunaan Tanah

Izin perencanaan dan/atau rekomendasi perencanaan bagi penggunaan tanah yang didasarkan pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), dan/atau Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK).

b. Izin Mendirikan Bangunan

Setiap aktivitas budi daya (bangunan) harus memperoleh IMB jika akan dibangun. Perhatian utama diarahkan pada kelayakan struktur bangunan melalui penelaahan Rancangan Rekayasa Bangunan; Rencana Tapak di tiap Blok Peruntukkan (terutama bangunan berskala besar, megastruktur); atau rancangan arsitektur di tiap persil). Selain persyaratan teknis bangunan sebagaimana diatur Pedoman Teknis Menteri PU, Surat Izin Mendirikan Bangunan juga akan memuat ketentuan persyaratan teknis persil dan lingkungan sekitar, misalnya garis sempadan (jalan dan bangunan), KDB, KLB, KDH.

D. Izin Lingkungan

Izin Lingkungan pada dasarnya merupakan persetujuan yang menyatakan aktivitas budi daya rinci yang terdapat dalam kawasan layak dari segi lingkungan hidup. Izin Lingkungan terdiri dari: Izin Lingkungan pada dasarnya merupakan persetujuan yang menyatakan aktivitas budi daya rinci yang terdapat dalam kawasan layak dari segi lingkungan hidup. Izin Lingkungan terdiri dari:

Izin HO/Undang-Undang Gangguan, terutama untuk kegiatan usaha yang tidak mempunyai dampak penting terhadap lingkungan hidup (bukan obyek AMDAL). Izin ini diterbitkan Walikota melalui Sekda.

b. Persetujuan RKL dan RPL

Persetujuan RKL dan RPL, untuk kawasan yang sifat kegiatan budi daya rinci yang berada di dalamnya secara sendiri maupun bersama-sama berdampak penting terhadap lingkungan hidup. Acuan yang digunakan adalah dokumen AMDAL yang pada bagian akhirnya menjelaskan RKL (Rencana Pengelolaan Lingkungan) dan RPL (Rencana Pemanfaatan Lingkungan), pada tingkatan kegiatan budi daya rinci (jika dibutuhkan) dan pada tingkat kawasan. Persetujuan RKL dan RPL diterbitkan oleh Menteri Lingkungan Hidup, dan Menteri terkait atau Walikota tergantung karakteristik kawasan yang dimohon setelah melalui komisi AMDAL terkait.

c. perizinan khusus meliputi pengambilan air tanah.

E. Izin Lalu Lintas

Setiap rencana pembangunan pusat kegiatan, permukiman, dan infrastruktur yang telah memenuhi kriteria minimal dan akan menimbulkan gangguan keamanan, keselamatan, ketertiban, serta kelancaran lalu lintas dan angkutan jalan melakukan Analisis Dampak Lalu Lintas. Hasil analisis dampak lalu lintas merupakan salah satu persyaratan pengembang atau pembangun untuk memperoleh:

 izin lokasi;  izin mendirikan bangunan; atau  izin pembangunan bangunan gedung dengan fungsi khusus sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang bangunan gedung. Hasil analisis dampak lalu lintas harus mendapat persetujuan dari:  menteri yang bertanggung jawab di bidang sarana dan prasarana lalu lintas dan

angkutan jalan untuk jalan nasional;  gubernur untuk jalan provinsi; dan  walikota untuk jalan kota.

7.2.3 PROSEDUR PERIZINAN

Secara umum prosedur perizinan di Kota Jayapura dapat dilihat pada Gambar

7.3. Pengajuan permohonan izin disampaikan kepada Kantor Pertanahan bersama dengan dokumen kelengkapannya. Kantor Pertanahan akan memeriksa kelengkapan dokumen admnistrasi yang merupakan salah satu syarat permohonan perizinan. Kemudian bersama dnegan pihak Dinas Pekerjaan Umum dan Bappeda melakukan penilaian lapangan. Selanjutnya Kantor Pertanahan, Dinas PU, dan Bappeda melakukan koordinasi untuk memberikan rekomendasi kepada Walikota untuk mengeluarkan izin yang dimaksud. Pada saat koordinasi, diperlukan masukan dari pihak-pihak atau instansi lain yang berkompeten. Hal ini untuk mengetahui pandangan instansi terkait dengan kegiatan yang akan dimohonkan izin tersebut. Jadi, pendapat instansi ini hanya bersifat masukan dan pandangan umum, tetapi instansi-instansi tersebut tidak berwenang dalam proses perizinan.

Agar RTRW Kota Jayapura yang telah dilengkapi dengan peraturan zonasi dapat terlaksana, maka penerapan perizinan tersebut diatas dapat dilakukan melalui mekanisme seperti pada Gambar 7.4.

Informasi wajib AMDAL dan ANDALALIN

Gambar 7.3

Mekanisme Prosedur Perizinan Pemanfaatan Ruang

Bab VII Arahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kota |

VII - 25

Gambar 7.4 Mekanisme Pelaksanaan Rencana Tata Ruang Kota

7.2.4 PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG MELALUI PENGAWASAN

Pengawasan merupakan upaya-upaya untuk menjaga kesesuaian pemanfaatan ruang dengan fungsi ruang yang ditetapkan dalam rencana tata ruang. Obyek pengawasannya adalah perubahan pemanfaatan ruang (kegiatan pembangunan fisik) yang terjadi, baik yang sesuai maupun yang tidak sesuai dengan rencana beserta besaran-besaran perubahannya.

a. Pelaporan

Merupakan upaya memberikan informasi secara obyektif mengenai pemanfaatan ruang baik yang sesuai maupun tidak sesuai dengan rencana tata ruang. Obyek pelaporan adalah perubahan pemanfaatan ruang dalam persil/kawasaan dan tata ruang wilayah blok peruntukan. Perubahan pemanfaatan ruang tingkat persil meliputi perubahan fungsi kegiatan dan perubahan teknis bangunan yang ada di dalam persil. Akumulasi perubahan persil merupakan perubahan blok peruntukan, sedangkan perubahan peruntukan merupakan perubahan kawasan dan seterusnya menjadi perubahan wilayah yang lebih luas. Hasil dari proses pelaporan ini berupa tipologi penyimpangan pemanfaatan ruang, yaitu:

 besaran penyimpangan (luasan, panjang, lebar);  bentuk dan jenis penyimpangan (fungsi, intensitas, atau teknis); dan  arah penyimpangan atau pergeseran pemanfaatan ruang.

b. Pemantauan

Merupakan upaya mengamati, mengawasi dan memeriksa dengan cermat perubahan kualitas tata ruang dan lingkungan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang. Perubahan kualitas tata ruang disebabkan oleh semua pelaku pembangunan (pemerintah, swasta dan masyarakat). Pengamatan lapangan dilakukan oleh tim yang dibentuk oleh pemerintah daerah dengan melibatkan instansi kelurahan dan kecamatan. Pemantauan dilakukan dengan cara pemeriksaaan yang melibatkan pelaku pelanggaran (dengan memeriksa lebih jauh dokumen perizinan yang dimilikinya). Tahapan pelaksanaan pemantauan adalah sebagai berikut:

a) Penyidikan lapangan, dilakukan setelah tahap kegiatan pelaporan yang kemudian diperoleh indikasi penyimpangan pemanfaaatan ruang persil (baik lokasi maupun tipologi penyimpangannya). Kemudian dibentuk tim penyidik yang terdiri atas beberapa dinas terkait di daerah dan rencana kerja penyidikan a) Penyidikan lapangan, dilakukan setelah tahap kegiatan pelaporan yang kemudian diperoleh indikasi penyimpangan pemanfaaatan ruang persil (baik lokasi maupun tipologi penyimpangannya). Kemudian dibentuk tim penyidik yang terdiri atas beberapa dinas terkait di daerah dan rencana kerja penyidikan

b) Pembahasan dan perumusan terbukti tidaknya secara teknis administrasif penyimpangan atau pelanggaran yang telah diindikasikan sebelumnya dengan mengklasifikasikan bentuk-bentuk pelanggaran, akibat pelanggaran dan penanggungjawab pelanggaran pemanfaatan ruang.

c) Laporan dan pemberitahuan, dari rumusan penyimpangan dan pelanggaran tersebut dapat disusun laporan dan pemberitahuan kepada berbagai pihak yang berkepentingan yang terdiri atas:

 Laporan hasil pemantauan diserahkan kepada kepala daerah untuk dievaluasi dan dibahas untuk merumuskan bentuk-bentuk penertiban;  Laporan hasil pemantauan diserahkan kepada instansi terkait untuk mempersiapkan kegiatan evaluasi terhadap pelanggaran dan penyimpangan pemanfaatan ruang untuk mendukung penetapan penertiban yang perlu diambil; dan

 Pemberitahuan hasil pemantauan kepada pelaku pelanggaran untuk mempersiapkan pertanggungjawaban pelanggaran pemanfaaatan ruang yang telah dilakukan.

7.3 KETENTUAN INSENTIF DAN DISINSENTIF

Ketentuan insentif dan disinsentif berlaku untuk semua wilayah Kota Jayapura dengan prinsip dasar adalah sebagai alat untuk mewujudkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota yang sudah disepakati. Pendekatan ketentuan ini, selain mengacu pada Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, dapat juga memanfaatkan kearifan lokal dalam penguasaan lahan yang sudah diterapkan secara tradisional (turun temurun) oleh masyarakat adat setempat.

secara sah oleh perorangan/kelompok/perusahaan, bila tidak diusahakan dalam waktu tertentu, misalnya 5 (lima) tahun, maka tahun keenam dikenakan pajak progresif. Artinya PBB yang dibayarkan dinaikkan sekian persen dari yang seharusnya.

Bagi lahan

yang

sudah

dimiliki

Namun bagi perorangan/kelompok/perusahaan yang mengusahakan tanah tersebut secara produktif serta memberikan dampak ekonomi lokal, maka dapat saja pemerintah daerah memberikan keringan pajak bagi yang bersangkutan. Secara lebih detail dan teknis bentuk-bentuk insentif dan disinsentif yang dapat diterapkan bisa dilihat pada sub-bab berikut.

7.3.1 KONSEP INSENTIF DAN DISINSENTIF

Di dalam mekanisme insentif dan disinsentif ini terkandung suatu pengaturan dan pengendalian pembangunan kota yang bersifat akomodatif terhadap setiap perubahan yang menunjang pembangunan dan perkembangan kota. Akomodatif terhadap usaha pembangunan oleh masyarakat kota dilakukan dengan tetap berdasarkan kepada pertimbangan bahwa pergeseran tatanan ruang yang terjadi tidak menyebabkan dampak yang merugikan bagi pembangunan kota.

Pelaksanaan mekanisme insentif dan disinsentif ini pada hakekatnya tidak boleh mengurangi hak masyarakat sebagai warga negara, karena masyarakat memiliki martabat dan hak yang sama untuk memperoleh dan mempertahankan hidupnya.

Perangkat insentif dan disinsentif adalah pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan terhadap kegiatan yang seiring dengan tujuan rencana tata ruang. Apabila dengan pengaturan akan diwujudkan insentif dalam rangka pengembangan pemanfaatan ruang, maka melalui pengaturan itu dapat diberikan kemudahan tertentu, seperti:

 di bidang ekonomi melalui tata cara pemberian kompensasi, imbalan, dan tata cara penyelenggaraan sewa ruang dan urun saham; atau  di bidang fisik melalui pembangunan serta pengadaan sarana dan prasarana seperti jalan, listrik, air minum, telepon, dan sebagainya untuk melayani pengembangan kawasan sesuai dengan rencana tata ruang.

Dilain pihak, seluruh jenis perangkat disinsentif dalam pemanfaatan ruang adalah selalu ditujukan untuk mempersulit munculnya pemanfaatan ruang yang tidak sesuai atau tidak sejalan dengan rencana tata ruang yang ada. Contoh penerapan disinsentif misalnya adalah:

 pengenaan pajak atau retribusi tinggi; atau  ketidaktersediaan sarana dan prasarana.

Permendagri No. 8 Tahun 1998 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang di Daerah menerangkan bahwa:

 dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dikembangkan kebijakan insentif dan disinsentif pemanfaatan ruang yang ditetapkan dengan Keputusan Kepala Daerah (Walikota);

 kebijakan insentif pemanfaatan ruang bertujuan untuk memberikan rangsangan terhadap kegiatan yang seiring dengan tujuan rencana tata ruang;

 kebijakan insentif dilaksanakan antara lain melalui penetapan kebijakan di bidang ekonomi, fisik dan pelayanan umum;  kebijakan disinsentif pemanfaatan ruang bertujuan untuk membatasi pertumbuhan atau mencegah kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang;

 kebijakan disinsentif dilaksanakan antara lain melalui penolakan pemberian perizinan pembangunan, pembatasan pengadaan sarana dan prasarana;  dalam pelaksanaan kebijakan insentif dan disinsentif tidak mengurangi dan menghapus hak-hak penduduk sebagai warga negara dan tetap menghormati hak-hak masyarakat yang melekat pada ruang;

 penetapan kebijakan dilakukan Gubernur (tingkat provinsi) berupa kebijakan

umum kriteria kawasan yang perlu diberi insentif dan disinsentif; dan  penetapan kebijakan yang dilakukan Walikota berupa kebijakan teknis kawasan yang perlu diberi insentif dan disinsentif dengan berpedoman pada kebijakan umum yang ditetapkan oleh Gubernur.

7.3.2 DEFINISI INSENTIF DAN DISINSENTIF

Pengertian dari perangkat insentif (Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang) adalah “perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang ”. Sementara itu, disinsentif didefinisikan sebagai “perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang ”.

Dari definisi yang khusus didasarkan pada aspek peraturan perundangan di Indonesia tersebut, terlihat bahwa garis batas antara insentif dengan disinsentif adalah kecocokan/kesesuaian suatu pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang yang diinginkan.

Tentunya definisi yang sesungguhnya dari perangkat insentif dan disinsentif itu tidak sesederhana versi Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang tersebut, karena secara prinsipil terdapat perangkat-perangkat di luar dari perangkat ekonomi (pajak, retribusi, subsidi, atau pengenaan tarif pemakaian/user charge) dan perangkat fisik (pengadaan dan/atau pemilikan langsung oleh pemerintah atas ruang tertentu, pelayanan umum, dan prasarana umum), yaitu perangkat politik dan/atau hukum/perundang-undangan/regulasi.

Dengan demikian dalam konteks ini yang disebut dengan perangkat insentif dan disinsentif adalah perangkat-perangkat atau instrumen-instrumen ekonomi/keuangan, fisik, politik, regulasi/kebijakan, yang dapat mendorong atau menghambat pemanfaatan ruang agar tetap sesuai dengan rencana tata ruang.

7.3.3 JENIS INSENTIF DAN DISINSENTIF

Jenis perangkat/mekanisme insentif berupa:

a. keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan dan sewa ruang;

b. pembangunan serta pengadaan infrastruktur;

c. kemudahan prosedur perizinan; dan

d. pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau pemerintah daerah. Perangkat/mekanisme disinsentif berupa:

a. pengenaan pajak yang tinggi disesuaikan dengan besarnya biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang; dan

b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti. Untuk lebih jelasnya perangkat-perangkat insentif dan disinsentif tersebut satu

persatu akan diuraikan pada bagian di bawah ini.

1. Perizinan Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT) Bagi warga masyarakat dan instansi-instansi yang akan memanfaatkan lahan,

misalnya untuk kawasan perumahan, industri perdagangan, pariwisata, dan lain- lain, terlebih dahulu harus memperoleh izin penunjukan dan penggunaan lahan (site plan). Istilah yang dipergunakan untuk perizinan ini berbeda-beda antar daerah yang satu dengan daerah lain.

Kewajiban untuk memperoleh izin ini dimaksudkan agar Pemerintah Daerah dapat mengendalikan rencana penggunaan lahan oleh masyarakat sesuai dengan Kewajiban untuk memperoleh izin ini dimaksudkan agar Pemerintah Daerah dapat mengendalikan rencana penggunaan lahan oleh masyarakat sesuai dengan

Untuk memperolah izin penunjukan penggunaan lahan tersebut, masyarakat perlu membayar sejumlah uang retribusi yang besarnya bervariasi antara kawasan yang satu dengan kawasan lainnya. Variasi besaran ini dapat dilakukan sesuai dengan nilai pajak atas lahan yang berlaku maupun arahan sifat pola lingkungan yang sesuai dengan arahan pengembangan kota. Adapun instansi yang memberikan pelayanan berkaitan dengan pemberian izin adalah Dinas Pekerjaan Umum Bidang Penataan dan Pemanfaatan Ruang.

2. Perizinan Lokasi Izin lokasi merupakan salah-satu alat pengendalian pemanfaatan lahan agar sesuai

dengan tata guna tanah. Perizinan ini dilayani oleh Kantor Badan Pertanahan (BPN). Diharapkan dengan penerapan perizinan lokasi ini arah penataan dan pengembangan kota dapat diarahkan sesuai dengan rencana tata ruang yang ada.

3. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) IMB merupakan salah satu persyaratan yang perlu dipenuhi untuk pendirian suatu

bangunan. IMB dapat diberikan oleh Dinas Pekerjaan Umum apabila bangunan yang akan didirikan memenuhi persyaratan teknis dan administratif.

Persyaratan teknis bangunan tersebut antara lain bahwa bangunan tersebut:  tidak mengganggu ketertiban umum dan memenuhi persyaratan teknis