ANALISIS KELAYAKAN STUDI PADA ASPEK FINA

BUKU AJAR
ANALISIS KELAYAKAN STUDI PADA
ASPEK FINANSIAL

Oleh :
Harry Santoso
43114215672

Universitas Wijaya Putra
Fakultas Teknik
Surabaya

2012
1.

Pengertian Investasi
Investasi adalah pengaitan sumber-sumber dalam jangka panjang untuk

menghasilkan laba di masa yang akan datang. Pengertian investasi menurut
(Sunariyah, 2003) adalah penanaman modal untuk satu atau lebih aktiva yang
dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan harapan mendapatkan

keuntungan di masa-masa yang akan datang. Pengertian investasi menurut
(Kasmir dan Jakfar 2012) investasi dapat diartikan sebagai penanaman modal
dalam suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai
bidang usaha. Penanaman modal yang ditanamkan dalam arti sempit berupa
proyek tertentu baik bersifat fisik atau pun non fisik, seperti proyek pendirian
pabrik, jalan, jembatan, pembangunan gedung dan proyek penelitian, dan
pengembangan.
Investasi jangka panjang adalah investasi dimana dana yang Anda
masukkan akan diputar dan baru dapat dicairkan setelah jangka waktu minimal 1
tahun. Berikut beberapa jenis investasi jangka panjang yang bisa anda pilih.
1. Emas
Emas merupakan salah satu logam mulia yang banyak diminati banyak
orang. Harganya yang mahal dan selalu naik setiap tahun membuat banyak orang
senang menggunakannya sebagai investasi jangka panjang. Selain itu, emas sangat
aman dalam berbagai keadaan, serta stabil dan anti inflasi. Bayangkan jika harga
emas selalu naik setiap tahunnya, dalam 5 tahun anda pasti akan mendapatkan
banyak keuntungan.
2. Tanah dan bangunan
Jangan terburu-buru untuk menjual tanah atau bangunan, sebab keduanya
dapat dijadikan sebagai investasi jangka panjang. Harga tanah setiap tahun

semakin meningkat. Begitu pula dengan bangunan. Bisa jadi tanah dan bangunan
anda yang sekarang harganya sangat murah, 5 tahun kedepan akan berlipat-lipat.
Apalagi, anda bisa memanfaatkan bangunan untuk disewakan.
3. Asuransi

Banyak orang yang mungkin tidak paham jika asuransi bisa digunakan
sebagai investasi, karena umumnya asuransi adalah bentuk jaminan. Padahal
selain mendapat jaminan, anda bisa mendapatkan banyak keuntungan dari
asuransi. Beberapa jenis asuransi yang menguntungkan adalah asuransi dwiguna
dan asuransi unit lik. Itu tadi beberapa informasi mengenai investasi jangka
pendek dan jangka panjang. Semua memiliki kelebihan dan kekurangan masing
masing. Anda pun bisa memilihnya sesuai dengan keadaan dan kebutuhan.
Tujuan Investasi Jangka Panjang:
1. Untuk memperoleh pendapatan yang tetap dalam setiap periode, antara
lain seperti bunga, royalti, deviden, atau uang sewa dan lain-lainnya.
2. Untuk membentuk suatu dana khusus, misalnya dana untuk kepentingan
ekspansi, kepentingan sosial.
3. Untuk mengontrol atau mengendalikan perusahaan lain, melalui pemilikan
sebagian ekuitas perusahaan tersebut.
4. Untuk mengurangi persaingan di antara perusahaan-perusahaan yang

sejenis.
5. Untuk menjaga hubungan antar perusahaan.
Investasi jangka pendek merupakan investasi dimana dana yang Anda
masukkan akan diputar dan baru dapat dicairkan setelah jangka waktu yang relatif
singkat. ada beberapa tujuan investasi jangka pendek. Berikut beberapa jenis
investasi jangka pendek, yang bisa anda pilih.
1. Tabungan
Jika anda masih bingung menentukan jenis investasi, menabung di bank
bisa jadi pilihan awal yang tepat. Meskipun terkesan sepele, namun sebenarnya
dengan menabung uang di bank anda bisa mendapat keuntungan yang besar.
Apalagi resiko untuk menyimpan uang dirumah dalam jumlah banyak akan lebih
besar. Jika anda menyimpannya di bank, uang anda akan terjamin keamanannya.
Selain itu, jika anda menabung dalam jumlah yang besar, bunga yang didapat juga
akan lebih besar.
2. Deposito

Deposito sebenarnya juga termasuk dalam tabungan, karena uang kita
akan disimpan oleh bank. Perbedaannya, deposito mengharuskan nasabah untuk
bisa mengambil uang dalam jangka waktu tertentu, minimal satu tahun. Artinya,
uang anda tidak bisa diambil sewaktu-waktu. Meskipun demikian, bunga yang

anda dapatkan akan jauh lebih besar dibanding tabungan.
3. Bisnis Pasar Saham Dan Forex
Secara umum tidak banyak masyarakat yang paham dengan bisnis pasar
saham dan forex. Padahal sistem investasi ini sangat mudah. Anda bisa
mencairkan keduanya sewaktu-waktu tanpa adanya batas waktu atau jangka waktu
tertentu, asalkan profit dan margin financial anda sudah cukup.
Tujuan investasi jangka pendek:
1. Untuk mengendalikan perusahaan lain, supaya dapat menjamin bahan atau
pasar yang diperlukan.
2. Untuk memperoleh bagian laba (deviden).
3. Untuk mendapatkan capital gain.
4. Untuk menguasai pesaing.
5. Untuk membentk dana tertentu.
Ditinjau dari ruang lingkup usaha, investasi dibagi 2, yaitu:
a. Investasi pada aktiva nyata (real assets atau rel investment), misalnya
untuk pendirian pabrik-pabrik, pendirian hotel/restoran, perkebunan, dan
lain-lain.
b. Investasi pada aktiva keuangan (financial assets atau financial investment),
seperti pembelian surat-surat berharga, baik berupa saham maupun
obligasi.

Ditinjau dari segi kepastian memperoleh keuntungan, ada 2, yaitu:
a. Investasi bebas resiko (free risk investment). Yaitu investasi yang akan
memperoleh keuntungan secara pasti, seperti pembelian obligasi
(investment in bond), hal ini akan memberikan jasa bunga yang pasti
kepada pemiliknya tanpa memperhatikan apakah perusahaan yang
mengeluarkan obligasi itu mampu memperoleh keuntungan atau tidak.

b. Investasi berisiko (risk investment). Yaitu investasi yang ditunjukan bagi
pembeli saham biasa (investment in real assets), hal ini investasi dibidang
aktiva nyata mempunyai EBIT (earning before interest and taxes)
anggaran bisa berfluktuasi, artinya bisa untung bisa rugi.
2.

Pengertian Investasi finansial
Investasi finansial merupakan investasi dalam bentuk likuid yang biasanya

diwakilkan dengan adanya surat-surat berharga. Investasi ini dapat dilakukan
secara langsung (misal : Saham), maupun tidak langsung yaitu diwakilkan oleh
badan atau lembaga investasi tertentu (misal : Reksa dana).
Sehingga secara keseluruhan, investasi bidang finansial ini kami bagi menjadi 3

(tiga) bagian utama, yaitu:
1.

Investasi pada Pasar Uang

2.

Investasi pada Pasar Modal

3.

Reksa dana
Investasi pada Aktiva Finansial yaitu Investasi yang berupa surat-surat

berharga. Investasi pada Aktiva Finansial dapat dikategorikan dalam Investasi di
Pasar Uang dan Investasi di Pasar Modal sebagai berikut:
Investasi di Pasar Uang
1. Deposito
Merupakan penyimpanan dana di bank dalam jangka waktu tertentu.
Layaknya tabungan di bank, deposito juga memberi imbalan berupa bunga

deposito. Berdasarkan waktu pembayaran bunganya, deposito dibagi menjadi
Deposito Berjangka dan Sertifikat Deposito. Deposito berjangka adalah deposito
yang bunganya didapat saat jatuh tempo.
2. Valuta Asing
Merupakan investasi memperjualbelikan mata uang antara negara yang satu
dengan negara yang lain. Valuta asing yang banyak dipakai dalam investasi ini
biasaya merupakan valuta asing negara-negara yang memiliki peranan cukup
besar dalam dunia internasional seperti USD, GBP dan EUR. Dalam investasi ini,
kurs mata uang yang selalu berubah-ubah dengan cepat akibat pergerakan

ekonomi yang berubah-ubah merupakan faktor utama penentu keuntungan atau
kerugian.
3. Sertifikat Bank Indonesia
Merupakan surat hutang yang diterbitkan oleh Bank Indonesia untuk
mengontrol kestabilan nilai Rupiah. Sertifikat ini dijual kepada bank-bank di
Indonesia atau broker-broker yang ditunjuk setiap hari Kamis dengan sistem
lelang. Keuntungan yang didapat dari pembelian sertifikat ini adalah bunga yang
berkisar antara 1 – 2 % yang dipotong pada pembelian sertifikat.
4. Surat Berharga
adalah dokumen legitimasi atas kepemilikan uang untuk perdagangan,

perlindungan bagi pemberi hutang dan orang yang melakukan perjalanan, Contohcontoh surat berharga yang termasuk dalam investasi uang adalah wesel, cek,
celen dan kwitansi.
Investasi di Pasar Modal
a. Obligasi
Merupakan surat hutang yang diterbitkan oleh perusahaan. Suatu
perusahaan menerbitkan obligasi atau surat hutang dalam rangka mencari
pinjaman modal dengan bunga yang lebih ringan daripada suku bunga kredit.
Investasi ini menarik bagi para investor karena dapat menghasilkan bunga yang
lebih tinggi dari bunga bank.
b. Saham
Merupakan salah satu investasi yang tergolong high risk high return. Saham
secara singkat dapat diartikan sebagian kepemilikan atas suatu perusahaan yang
dijual oleh perusahaan itu sendiri.
c. Reksadana
Merupakan bentuk inventasi di mana dana atau modal dari sekelompok
investor dikumpulkan untuk dikelola oleh seorang manajer investasi dalam bentuk
portofolio efek.
3.

Pengertian Real Asset dan Financila Asset

Investasi merupakan penggunaan modal untuk menciptakan uang, baik
melalui sarana yang menghasilkan pendapatan maupun melalui ventura yang
lebih berorientasi ke risiko, yang dirancang untuk mendapatkan perolehan modal
(Downes dan Goodman dalam Warsono, 2001). Sedangkan menurut (Halim,
2005) investasi merupakan penempatan sejumlah dana pada saat ini dengan
harapan untuk memperoleh keuntungan di masa mendatang.
Investasi pada umumnya dapat digolongkan menjadi dua bentuk yaitu, real
asset dan financial asset. Real asset secara umum melibatkan asset berwujud
seperti tanah, bangunan, dan mesin. Sedangkan financial asset adalah investasi
berupa valas, deposito berjangka, saham dan obligasi yang diperdagangkan di
pasar uang maupun pasar modal.
Dari pengertian tersebut dapat diambil arti bahwa investasi dibagi menjadi:
1. Real asset investment adalah komitmen mengikatkan aset pada sektor real.
Seperti diketahui, istilah sektor real sering digunakan untuk menunjukkan
sektor diluar keuangan, seperti perdagangan, industri, pertanian dan lain
sebagainya.
2. Financial Asset Investment (investasi disektor keuangan) atau sering juga
disebut portfolio investment (investasi portofolio) adalah komitmen untuk
mengikatkan aset pada surat-surat berharga (securities), yang diterbitkan

oleh penerbitnya.
4.

Ciri – Ciri Real Asset dan Financial Asset
Ciri-ciri investasi di sektor real ini adalah perantara tidak mutlak.

diperlukan dan informasi bisa didapat secara langsung dari lapangan, karena
obyek investasinya bisa dilihat secara nyata, misalnya mutu bangunan ruko yang
kita beli, dapat kita lihat langsung dari tampilan bangunan-bahan bangunannya
baik, warnanya cocok, ukurannya tepat dan lain sebagainya.
Selain memiliki ciri-ciri tersebut, investasi keuangan juga lebih banyak
melibatkan Profesi, yang untuk bisa menyandang profesi tersebut diperlukan ujian
standar profesi. Ini sangat wajar, karena bisnis di industri keuangan ini lebih

mengandalkan kepercayaan, sehingga untuk melegitimasi kepercayaan tersebut
diperlukan standar tertentu.
Kepercayaan menjadi sangat penting karena “komoditi” yang menjadi
obyek transaksi adalah "barang" tak berwujud, yaitu hanya berupa kertas yang
memuat pernyataan bahwa pemilik kertas tersebut memiliki hak tagih/bayar
kepada penerbitnya. Bahkan dalam sistem perdagangan tanpa warkat (scriptless

trading), atas saham-saham di BEJ (Bursa Efek Jakarta) investor sudah tidak lagi
melihat wujud saham secara fisik, melainkan hanya laporan perusahaan pialang
mengenai perubahan jumlah saham dan nilainya, tak ubahnya seperti kita
menerima laporan rekening koran dari bank setiap bulan
5.

Proses Investasi
Proses investasi menjelaskan bagaimana sebaiknya seoranginvestor

melakukan investasi dalam sekuritas dengan membuat keputusanmengenai jenis
sekuritas yang akan dipilih, berapa besar dan kapaninvestasi tersebut akan
dilakukan. Menurut (Suad Husnan, 1993) terdapat lima langkah yang mendasari
pengambilan keputusan dalam investasi, yaitu :
1. Menentukan kebijakan investasi
2. Analisis sekuritas
3. Pembentukan portofolio
4. Revisi portofolio
5. Evaluasi kinerja portofolio.
6.

Resiko Investasi
Dalam melakukan investasi saham, investor akan memperkirakan tingkat

penghasilan yang diharapkan (expected return) atas investasinyauntuk perioda
tertentu dimasa yang akan datang. Akan tetapi belum tentu hasil yang diharapkan
akan sama dengan hasil yang terealisasi hal inidisebabkan adanya suatu
ketidakpastian yang oleh investor dianggap sebagai risiko investasi. Dalam
kaitannya dengan investasi, terdapat dua tipe risiko yang harus diperhatikan oleh
investor yaitu :

a. Risiko Sistematik (systematic risk)
Risiko sistematik atau sering disebut juga market risk adalahbagian dari
risiko sekuritas yang tidak dapat dihilangkan. Umumnyarisiko ini berasal dari
faktor-faktor yang secara sistematik mempengaruhi perusahaan, seperti perang,
inflasi, resesi seperti yangterjadi akhir-akhir ini, dan suku bunga yang tinggi.
Karena faktor-faktor ini cenderung menimbulkan akibat buruk bagi semua
saham,maka risiko ini tidak dapat dieleminasi melalui diversifikasi
(nondiversifiable risk). Risiko sistematis ini dapat dibedakan menjadi tiga kategori
yaitu:
1. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga merupakan risiko yang timbul dari ketidakpastian dari
nilai pasar dan imbal hasil dimasa depan yang diakibatkan oleh fluktuasi suku
bunga, harga surat berharga, atau pergerakan harga saham yang berkebalikan
dengan suku bunga pasar.
2. Risiko Daya Beli Risiko
daya beli adalah ketidakpastian mengenai daya beli dari penghasilan yang
akan diterima di masa yang akan datangsebagai tingkat pengembalian dari suatu
investasi. Risiko ini umumnya dikenal sebagai dampak dari inflasi dan deflasi dari
suatu investasi. Inflasi adalah kondisi di mana terjadi peningkatanharga tinggi
menyebabkan daya beli konsumen menurun,sedangkan deflasi merupakan kondisi
yang berbeda seperti dari inflasi, yang merupakan koreksi dari harga tinggi.
3. Risiko Pasar Risiko pasar
adalah ketidakpastian terhadap harga saham yang disebabkan oleh
antisipasi masyarakat terhadap tingkat pengembalian dari investasi. Perubahan
perilaku masyarakat terhadap return saham dapat dipengaruhi oleh beberapa
faktor,misalnya iklim politik, sosial budaya, ekonomi, dan juga olehfaktor
intangible, yang biasanya terkait dengan psikologi pasar. Risiko pasar ini biasanya
disebabkan oleh reaksi masyarakat(semua investor) menuju kejadian yang
sebenarnya, misalnyapenurunan laba perusahaan, panic selling sehingga
menyebabkan para investor menjual sahamnya, yang akan menyebabkan koreksi
terhadap harga saham.

b. Risiko Tidak Sistematik
Risiko tidak sistematik adalah risiko yang dapat dihilangkandengan
menambah jumlah saham yang dimiliki. Risiko ini bersangkutan dengan risiko
khusus perusahaan seperti gugatan hukum, pemogokan, program pemasaran yang
gagal dan kejadian-kejadian lain yang unik bagi perusahaan tertentu.

7.

Pengertian Laba
Laba adalah kenaikan modal (aktiva bersih) yang berasal dari transaksi

sampingan atau transaksi yang jarang terjadi dari suatu badan usaha, dan dari
semua transaksi atau kejadian lain yang mempunyai badan usaha selama satu
periode, kecuali yang timbul dari pendapatan (revenue) atau investasi pemilik
(Baridwan, 1992). Laba adalah selisih lebih pendapatan atas beban sehubungan
dengan usaha untuk memperoleh pendapatan tersebut selama periode tertentu
(Soemarso, 2004).
Jenis - Jenis Laba
Menurut (Theodorus M. Tuanakotta, 2001) mengemukakan jenis-jenis
laba dalam hubungannya dengan perhitungan laba, yaitu :
1. Laba kotor (Gross Profit) yaitu selisih dari pendapatan perusahaan atau
penjualan dikurangi dengan biaya barang yang terjual atau harga pokok
penjual.
2. Laba operasi (Operating Profit) yaitu selisih antara laba kotor dengan
total beban biaya.
3. Laba bersih (Net Income) yaitu selisih antara total pendapatan dikurangi
dengan total biaya, dengan kata lain, laba bersih merupakan selisih laba
operasi dikurangi dengan biaya bunga dan pajak penghasilan.
Laba yang diperoleh oleh perusahaan dapat dibagi menjadi dua (2) bagian
yaitu laba kotor dan laba bersih.
1. Laba kotor adalah penghasilan yang diperoleh dari penjualan total
kepada para pembeli selama periode yang bersangkutan.

2. Laba bersih adalah laba yang diperoleh dari seluruh penghasilan
dikurangi dengan seluruh biaya.
8.

Tujuan Laba

Menurut (Anis dan Imam 2003) mengutamakan bahwa tujuan pelaporan laba
adalah sebagai berikut :
a. Sebagai indikator efesiensi penggunaan dana yang tertahan dalam
perusahaan yang diwujudkan dalam tingkat kembaliannya.
b. Sebagai dasar pengukuran prestasi manajemen.
c. Sebagai dasar penentuan besarnya perencanaan pajak.
d. Sebagai alat pengendalian sumber daya ekonomi suatu negara.
e. Sebagai kompensasi dan pembagian bonus.
f. Sebagai alat motivasi manajemen dalam pengendalian perusahaan.
Menurut (Kasmir, 2008) Menyatakan bahwa secara umum manfaat yang
dapat diperoleh dari analisis laba adalah.
1. Untuk mengetahui penyebab turunnya harga jual;
Dengan diketahuinya penyebab naik turunnya harga, pihak manajemen
dapat memprediksi berbagai hal, terutama berkaitan dengan penentuan
harga jual ke depan dan target harga jual yang lebih realistis.
2. Untuk mengetahui penyebab naiknya harga jual;
Kenaikkan harga jual perlu dicermati penyebabnya,sebab naikknya
harga jual ini sangat mempengaruhi perolehan laba perusahaan.
3. Untuk mengetahui penyebab turunnya harga pokok penjualan
Di samping kenaikan harga jual, laba kotor juga dipengaruhi oleh
penurunan harga pokok penjualan.
9.

Pengertian Aspek finansial
Konsep cost of capital (biaya-biaya untuk menggunakan modal)

dimaksudkan
untuk menentukan berapa besar biaya riil dari masing-masing sumber dana yang
dipakai dalam investasi. Aspek finansial merupakan suatu gambaran yang

bertujuan untuk menilai kelayakan suatu usaha untuk dijalankan atau tidak
dijalankan dengan melihat dari beberapa indikator yaitu keuntungan, Break
Event Point (BEP) dan Payback Period (PP) yang dapat diuraikan sebagai
berikut :
1. Keuntungan suatu perusahaan didapatkan dari hasil penjualan produk
setelah dikurangi dengan biaya-biaya yang dikeluarkan perusahaan untuk
memproduksi produk tersebut.
2. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup
kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan
menggunakan aliran kas, yang bertujuan untuk mengetahui seberapa lama
modal yang telah ditanamkan dapat kembali dalam satuan waktu.
3. Break Event Point (BEP) Analisis ini bertujuan untuk mengetahui sampai
batas mana usaha yang dilakukan dapat memberikan keuntungan atau pada
tingkat tidak rugi dan tidak untung (Syarif, 2011).
10. Aspek kriteria investasi
Menurut (Umar dan Syarif, 2011) studi kelayakan terhadap aspek
keuangan perlu menganalisis bagaimana prakiraan aliran kas akan terjadi.
Beberapa kriteria investasi yang digunakan untuk menentukan diterima atau
tidaknya sesuatu usulan usaha sebagai berikut :
1. Net Present Value (NPV) merupakan ukuran yang digunakan untuk
mendapatkan hasil neto (net benefit) secara maksimal yang dapat dicapai
dengan investasi modal atau pengorbanan sumber-sumber lain.
2. Net Benefit/ Cost Ratio, perbandingan antara present value dari net benefit
positif dengan present value dari net benefit negatif. Analisis ini bertujuan
untuk mengetahui berapa besarnya keuntungan dibandingkan dengan
pengeluaran selama umur ekonomis proyek.
3. IRR (Internal Rate of Return) merupakan tingkat suku bunga yang dapat
membuat besarnya nilai NPV dari suatu usaha sama dengan nol (0) atau 7
yang dapat membuat nilai Net B/C Ratio sama dengan satu dalam jangka
waktu tertentu.

11. Metode Penelitian Investasi
1. Payback Period
Payback period adalah untuk mengukur lamanya dana investasi yang
ditanamkan kembali seperti semula.
Jumlah investasi X 1 thn
Payback period =
Cash Inflow
Kriteria penilaian pada payback period adalah :
Jika Payback periodnya < waktu maksimum, maka usulan proyek tersebut dapat
diterima.
Jika Payback periodnya > waktu maksimum, maka usulan proyek tersebut
ditolak.
Rumus yang digunakan :

Payback Period :

Nilai Investasi
X 1 Tahun
Kas Masuk Bersih

Contoh :
Suatu proyek investasi bernilai Rp. 15.000.000,-. Proceed tiap tahunnya adalah
sama, yaitu sebesar Rp. 4.000.000,-, maka periode pengembalian investasi
tersebut adalah :
Rp .15.000 .000 ,−

¿
¿
Rp .4 .000.000 ,−¿ X 1Tahun=3, 75 tahun ¿

Ini berarti proyek investasi sistem informasi akan tertutup dalam waktu 3 tahun 9
bulan.
Bila proceed tiap tahun tidak sama besarnya, maka harus dihitung satu
persatu. Misalnya nilai proyek adalah Rp. 15.000.000,- umur ekonomis proyek
adalah 4 tahun dan proceed tiap tahunnya adalah :
Prceed tahun 1 sebesar Rp. 5.000.000,Proceed tahun 2 sebesar Rp. 4.000.000,Proceed tahun 3 sebesar Rp. 4.500.000,Proceed tahun 4 sebesar Rp. 6.000.000,Maka Payback Period dapat dihitung sebagai berikut :
Nilai Investasi

= Rp.15.000.000,-

Proceed tahun 1

= Rp. 5.000.000,-

Sisa investasi tahun 2 = Rp. 10.000.000,Proceed tahun 2

= Rp. 4.000.000,-

Sisa investasi tahun 3 = Rp. 6.000.000,Proceed tahun 3

= Rp. 4.500.000,-

Sisa investasi tahun 4 = Rp. 1.500.000,Sisa investasi tahun 4 tertutup oleh proceed tahun ke 4, sebagian dari sebesar
Rp.6.000.000,- yaitu Rp.1.500.000,-/Rp.6.000.000,- =1/3 bagian. Jadi payback
period investasi ini adalah 3 tahun3 bulan.
Kelebihan :
a. Metode payback period akan dengan mudah dan sederhana bisa di hitung
untuk mennentukan lamanya waktu pengembalian dana investasi.
b. Memberikan informasi mengenai lamanya break even project.
c. Sangat mudah digunakan baik untuk perusahaan kecil maupun perusahaan
besar.
d. Bisa digunakan sebagai alat pertimbangan resiko karena semakin pendek
payback periodnya maka semakin pendek pula resiko kerugiannya.
Kekurangan :
a. Tidak memperhatikan nilai waktu uang, dan Mengabaikan arus kas
setelah periode payback.
b. Metode ini juga mengabaikan time value of money (nilai waktu uang).
c. Tidak memberikan informasi mengenai tambahan value untuk perusahaan.
d. Payback period digunakan untuk mengukur kecapatan kembalinya dana,
dan tidak mengukur keuntungan proyek pembangunan yang telah
direncanakan.
2. Ac Rate of Return
Metode ini menggunakan persentase keuntungan netto setelah pajak atas
investasi awal atau rata-rata investasi awal. Data keuntungan dalam perhitungan
ini diperoleh dari reported accounting income(laba dari pembukuan akuntansi).

Jumlah EATX100%
ARR =
Investasi
Kriteria penilaian ARR :
Jika ARR > 100%, Investasi diterima
Jika ARR < 100%, Investasi Ditolak
Contoh :
Proyek butuh dana 280.000.000, umur 3 tahun, nilai sisa
40.000.000. Laba setelah pajak 3 tahun berturut-turut. Tahun ke1

40.000.000, tahun ke-2

50.000.000 dan tahun ke-3

30.000.000
Jawab:
(40.000.000+ 50.000.000 + 30.000.000 ) : 3
ARR = ____________________________________ x 100%
( 280.000.000 + 40.000.000 ) / 2
= 40.000.000/160.000.000
= 0,25 = 25%
Kelebihan :
a. Sederhana dan mudah dimengerti.
b. Metode ini menggunakan data akuntansi yang sudah tersedia sehingga
tidak memerlukan perhitungan tambahan.
Kekurangan :
a. Tidak memperhitungkan “time value of money”.
b. Menitik beratkan pada laba akuntansi dan bukan pada arus kas dari
investasi bersangkutan.
3. Net Present Value (NPV)
Metode Net Present Value adalah menghitung selisih antara nilai sekarang
investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih (operasional maupun
terminal cash flow) di masa yang akan datang.
NPV = Total PV Aliran Kas Bersih – Total PV Investasi

Kriteria penilaian NPV adalah :
Jika NPV > 0, maka investasi diterima.
Jika NPV < 0, maka investasi ditolak.
Rumus yang digunakan :
n

NVP=∑
t=1

CFt
−¿ I 0 ¿
(1+ K )t

Dimana: CFt = Aliran Kas Pertahun pada periode t
I0

= investasi awal pada tahun 0

K

= suku bunga (discount Rate)

Misal jika suku bunga diasumsikan sama tiap tahunnya sebesar 12% dan
arus kas masuk bersih pun sama yaitu sebesar Rp. 5.700.000,- serta nilai
invvestasi awal sebesar Rp.18.000.000,- maka dengan perhitungan sederhana nilai
NPV didapat sebesar Rp. 2.547.110,49-.
NVP

5.700 .000 ,−

=

¿
¿
(1+0,12)1

+

5.700 .000 ,−

5.700 .000 ,−

¿
¿
(1+0,12)3

5.700 .000 ,−

¿
¿
(1+0,12)5 - 18.000.000,-

+

5.700 .000 ,−

¿
¿
(1+0,12)2

¿
¿
(1+0,12)4

+

+

¿
¿
¿
= 5.700 .000 ,− 1,12 ¿ + 5.700 .000 ,− 1,2544 ¿ + 5.700 .000 ,− 1,405 ¿ +
5.700 .000 ,−

¿ ¿ 5.700 .000 ,− ¿ ¿
1,5735 +
1,7623 - 18.000.000,-

= 5.089.285,71 + 4.544.005,10 + 4.056.939,50 + 3.622.497,61 +
3.234.409,57- 18.000.000,= 20.547.110,49 – 18.000.000,= 2.547.110,49
Kesulitan penggunan NVP adalah investor atau manajer keuangan harus medapat
tingkat diskonto yang representatif untuk setiap proyek investsi. Investor

perusahaan, tingkat diskonto ini adalah rata-rata tertimbang dari biaya dana atau
rata-rata tertimbang dari struktur modal perusahaan itu. Untuk investor individu,
tingkat diskonto yang relevan adalah biaya bunga pinjaman atau biaya modal
sendiri.
Kelebihan :
a. Memperhatikan nilai waktu dari pada uang (time value of money).
b. Mengutamakan aliran kas yang lebih awal.
c. Tidak mengabaikan aliran kas selama periode proyek atau investasi.
Kekurangan :
a. Memerlukan perhitungan Cost Of Capital sebagai Discount Rate.
b. Lebih sulit penerapannya dari pada Pay Back Period.

4. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah tingkat pengembalian yang menyebabkan NPV proyek itu sama
dengan nol. Ini merupakan suatu tingkat pengembalian persentase proyek berdasar
pada arus kas yang diperkirakan itu.
IRR = P1 – C1 (P2 – P1)
C2 – C1
Keterangan :
P1 = Tingkat bunga 1

C1 = NPV 1

P2 = Tingkat bunga 2

C2 = NPV 2

Kriteria penilaian IRR adalah :
Jika IRR > dari suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi diterima.
Jika IRR < dari suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi ditolak.
Contoh:
Hitunglah IRR dari sebuah investasi yang dapat memberikan arus kas bersih
Rp5.000.000 secara terus-menerus jika investasi awal yang diperlukan
Rp400.000.000
5.000 .000
Jawab: IRR= 400.000.000

= 1,25 % per bulan = 15 % p.a
Perhitungannya dapat menggunakan Rumus :
n

CFt
I 0=∑ ❑ ¿ ¿
t =1
Dimana

:

t

= tahun ke

n

= jumlah tahun

I0

= nilai investasi

CF

= arus kas bersih

IRR

= tingkat bunga yang dicari harganya

Kelebihan :
a. Tidak mengakibatkan aliran kas selama periode proyek.
b. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang.
c. Mengutamakan aliran kas awal dari pada aliran kas belakangan.
Kekurangan :
a. Memerlukan perhitungan COC (Cost Of Capital) sebagai batas minimal
dari nilai yang mungkin dicapai.
b. Lebih sulit dalam melakukan perhitungan.
5. Profitability Indeks (PI)
Metode Profitability Index adalah menghitung melalui perbandingan antara
lain nilai sekarang (present value) dari rencana penerimaan–penerimaan kas bersih
di masa yang akan datang dengan nilai sekarang (present value) dari investasiyang
telah dilaksanakan, jadi perhitungan profitability Index dapat dihitung dengan
membandingkan antara Present Value kas masuk dengan Present Value kas
keluar.
Total PV Kas bersih
PI =
Total Investasi
Kriteria untuk Profitabilitas Indeks :
Proyek dinilai layak jika PI > atau = 1,00, sebaliknya
Dinilai tidak layak jika PI < 1,00

Contoh :
Sebuah proyek investasi membuka kafe baru membutuhkan investasi awal
Rp400.000.000 dan mampu menghasilkan arus kas bersih Rp500.00.000 per
bulan, berapakah indeks profitabilitasnya?
IP

= 500.000.000/400.000.000
= 1,25

Kelebihan :
a. Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang (time value of money).
b. Menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan digunakan.
c. Konsisten dengan tujuan perusahaan, yaitu memaksimalkan kekayaan
pemegang saham.
Kekurangan :
a. Dapat memberikan panduan dan pilihan yang salah pada proyek-proyekproyek yang mutually exsclusive yang memiliki unsure ekonomis dan
skala yang berbeda.
12. Pengertian Break Even point
BEP (Break Even Point) adalah suatu analisis untuk menentukan dan mencari
jumlah barang atau jasa yang harus dijual kepada konsumen pada harga tertentu
untuk menutupi biaya-biaya yang timbul serta mendapatkan keuntungan / profit.
BEP amatlah penting kalau kita membuat usaha agar kita tidak mengalami
kerugian, apa itu usaha jasa atau manufaktur, diantara manfaat BEP adalah
1. Alat perencanaan untuk hasilkan laba.
2. Memberikan informasi mengenai berbagai tingkat volume penjualan, serta
hubungannya dengan kemungkinan memperoleh laba menurut tingkat
penjualan yang bersangkutan.
3. Mengevaluasi laba dari perusahaan secara keseluruhan.
4. Mengganti system laporan yang tebal dengan grafik yang mudah dibaca
dan dimengerti.

Dalam menyusun perhitungan BEP, kita perlu menentukan dulu 3 elemen
dari rumus BEP yaitu :
1. Fixed Cost (Biaya tetap) yaitu biaya yang dikeluarkan untuk menyewa
tempat usaha, perabotan, komputer dll. Biaya ini adalah biaya yang tetap
kita harus keluarkan walaupun kita hanya menjual 1 unit atau 2 unit, 5
unit, 100 unit atau tidak menjual sama sekali.
2. Variable cost (biaya variable) yaitu biaya yang timbul dari setiap unit
penjualan contohnya setiap 1 unit terjual, kita perlu membayar komisi
salesman, biaya antar, biaya kantong plastic, biaya nota penjualan.
3. Harga penjualan yaitu harga yang kita tentukan dijual kepada pembeli.
Contoh penggunaan rumus untuk menghitung Break Even Point :
1. Rumus BEP untuk menghitung berapa unit yang harus dijual agar terjadi
Break Even Point :
Total Fixed Cost
__________________________________
Harga jual per unit dikurangi variable cost
Contoh :
Fixed Cost suatu toko lampu : Rp.200,000,Variable cost Rp.5,000 / unit
Harga jual Rp. 10,000 / unit
Maka BEP per unitnya adalah
Rp 200.000
__________ = 40 unit
10.000 – 5.000
Artinya perusahaan perlu menjual 40 unit lampu agar terjadi Break Even
Point. Pada pejualan unit ke 41, baru mulai memperoleh keuntungan

2. Rumus BEP untuk menghitung berapa uang penjualan yang perlu diterima
agar terjadi BEP :
Total Fixed Cost
__________________________________ x Harga jual / unit
Harga jual per unit dikurangi variable cost
Dengan menggunakan contoh soal sama seperti diatas maka uang
penjualan yang harus diterima agar terjadi BEP adalah
Rp.200,000
__________ x Rp.10,000 = Rp.400,000,10,000 – 5,000