Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar Unversitas Prima Indonesia (UNPRI)
FAKTOR-FAKTOR
YANG MEMPENGARUHI
NILAI TANAH DAN BANGUNAN
DI SEKITAR UNIVERSITAS PRIMA INDONESIA
(UNPRI)
TESIS
OLEH :
KRISTANTO EXODUS
117048012/ MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
1
Universitas Sumatera Utara
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DAN
BANGUNAN
DI SEKITAR UNVERSITAS PRIMA INDONESIA
(UNPRI)
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister
Manajemen Properti dan Penilaian dalam Program Studi Magister
Manajemen Properti dan Penilaian pada Sekolah Pascasarjana Universitas
Sumatera Utara
Oleh:
KRISTANTO EXODUS
117048012/ MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
2
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
TANAH
DAN BANGUNAN DI SEKITAR
UNIVERSITAS PRIMA
: Kristanto Exodus
:
: Magister Manajemen Properti dan Penilaian
Menyetujui,
Komisi Pembimbing
(Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, PH.D)
MM)
Ketua
Ketua Program Studi,
(Ir. Sugiharto Pujangkoro,
Anggota
Direktur,
Dr. Khaira Amalia Fachrudin
Munir, M.Sc
Prof. Dr. Erman
Telah diuji pada
Tanggal:
3
Universitas Sumatera Utara
Tanggal lulus
: 29 Agustus 2015
Telah diuji pada
Tanggal
: 29 Agustus 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: 1. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, PH.D
Anggota
: 1. Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM
2. Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE
3. Dr. Arlina Nurbaity Lubis, SE, MBA
4
Universitas Sumatera Utara
5
Universitas Sumatera Utara
FAKTOR-FAKTOR
YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH
DAN BANGUNAN DI SEKITAR UNIVERSITAS PRIMA INDONESIA
ABSTRAK
Kehadiran universitas dalam suatu wilayah dapat mempengaruhi aspek sosial
dan ekonomi masyarakat disekitarnya yang dalam hal ini adalah peningkatan nilai
tanah. Keberadaan Universitas Prima Indonesia di Kecamatan Medan Petisah
dapat mempengaruhi perkembangan wilayah sekitarnya dan mendorong
masyarakat untuk mendapatkan keuntungan ekonomi dari kegiatan jual-beli
barang dan jasa. Wilayah disekitar Universitas Prima Indonesia menjadi salah
satu tempat pertumbuhan ekon omi. Perumusan masalah dalam penelitian ini
adalah bagaimana pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas
Prima Indonesia, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah di sekitar
Universitas Prima Indonesia, serta faktor apakah yang paling berpengaruh
terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Tujuan dari penelitian
ini adalah Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas
tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, lebar jalan di
depan tanah terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar Universitas Prima
Indonesia. Untuk mengetahui dan menganalisis faktor yang paling berpengaruh
terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia.
Jenis Penelitian adalah deskriptif kuantitatif. Data penelitian dikumpulkan
melalui kuisioner dan studi dokumentasi. Alat analisis dalam penelitian ini
menggunakan analisis regresi linear berganda. Hasil penelitian ini menunjukkan
bahwa luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, dan
lebar jalan di depan tanah berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas
Prima Indonesia. Hal tersebut terbukti melalui penelitian ini, dimana seluruh
variabel-variabel tersebut berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah di
sekitar Universitas Prima Indonesia. Lebar jalan di depan tanah adalah variabel
independen yang paling dominan mempengaruhi nilai tanah di sekitar Universitas
Prima Indonesia.
Berdasarkan hasil penelitian dapat diambil kesimpulan bahwa variabel
independen luas tanah, luas bangunan, dan lebar jalan di depan tanah secara
bersama-sama berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah di sekitar
Universitas Prima Indonesia. Sementara itu, variabel independen berupa jarak
tanah ke Universitas Prima Indonesia berpengaruh negatif dan signifikan terhadap
nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Penelitian ini menggunkana
tingkat alpha 5%. Implikasinya adalah bahwa pengembang dan masyarakat perlu
memperhatikan luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima
Indonesia, dan lebar jalan di depan tanah dalam melakukan pembelian dan
pengembangan bidang tanah dan bangunan di sekitar Unversitas Prima Indonesia.
Kata kunci : Nilai Tanah, luas tanah, luas bangunan, lebar jalan di depan tanah,
jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia.
i
Universitas Sumatera Utara
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Penulis mengucapkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan berkah-Nya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan
tesis ini.
Selama melakukan penelitan dan penulisan tesis ini, Penulis banyak memperoleh
bantuan moril dan materil dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan
ini penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang tulus kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K),
selaku Rektor Univesitas Sumatera Utara
2. Bapak Prof.Dr.Erman Munir, M.Sc, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara
3. Ibu Dr. Khaira Amalia F, SE, Ak, MBA,MAPPI (Cert), CA selaku Ketua
Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian.
4. Bapak Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM selaku sekretaris Program Studi dan
Komisi pembimbing yang telah banyak membimbing dan mengarahkan
peneliti dalam penulisan tesis ini.
5. Ibu Dr. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc., selaku Ketua Komisi pembimbing
yang telah banyak membimbing dan mengarahkan peneliti dalam penulisan
tesis ini.
6. Bapak Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE.dan ibu Dr. Arlina Nurbaity
SE. MBA
selaku anggota Komisi Pembanding yang telah banyak
memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
7. Seluruh Staf pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister
Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas
Sumatera Utara.
8. Kepada kedua orang tua yang telah memberikan dukungan moril dan materil,
dalam penyelesaian tesis ini.
9. Rekan-rekan Sekolah Pascasarja Magister Manajemen Properti dan Penilaian
Angkatan I dan II atas bantuan dan dukungan selama peneliti menempuh
studi dalam penulisan tesis ini.
Peneliti menyadari tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari
sempurna. Namun harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat kepada seluruh
pembaca. Semoga kiranya Tuhan Yang Maha Esa memberkahi kita semua. Amin.
Medan,
Desember 2015
Peneliti
Kristanto Exodus
iii
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
Kristanto Exodus, lahir di Medan, Sumatera Utara pada tanggal 8 April 1985.
Pendidikan sekolah dasar (SD) pada tahun 1991-1997. Setelah lulus SD tahun
1997 melanjutkan pendidikan Sekolah Menengah Pertama (SMP) dan lulus tahun
2000. Selanjutnya melajutkan ke pendidikan Sekolah Menengah Atas (SMA) dan
lulus tahun 2003. Pada tahun 2003 melanjutkan pendidikan di Sekolah Tinggi
Akuntansi Negara Jakarta, jurusan Analisis Sekuritas lulus pada tahun 2007.
Selanjutnya melanjutkan studi ketingkat Sarjana (S1) di ABFI PERBANAS
Jakarta, jurusan Manajemen Perbankan pada tahun 2007 dan lulus tahun
2011. Kemudian melanjutkan pendidikan di Program Studi Magister Manajamen
Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara pada
tahun 2011.
Medan, Desember 2015
Kristanto Exodus
iv
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
ABSTRAK ...........................................................................................................
ABSTRACT ..........................................................................................................
KATA PENGANTAR .........................................................................................
RIWAYAT HIDUP .............................................................................................
DAFTAR ISI ........................................................................................................
DAFTAR TABEL ...............................................................................................
DAFTAR GAMBAR ...........................................................................................
DAFTAR LAMPIRAN……………………………………………………….. .
i
ii
iii
iv
v
vii
viii
ix
BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................
1.1 Latar Belakang Masalah .................................................................
1.2 Rumusan Masalah ...........................................................................
1.4 Tujuan Penelitian ............................................................................
1.5 Manfaat Penelitian ..........................................................................
1
1
6
6
7
BAB II TINJAUAN KEPUSTAKAAN ............................................................
2.1 Landasan Teori................................................................................
2.1.1 Definisi Real Estate dan Properti...........................................
2.1.2 Harga, Biaya, Pasar dan Nilai ................................................
2.1.3 Harga Tanah ..........................................................................
2.1.4 Nilai Tanah dan Bangunan ....................................................
2.1.5 Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan
2.2 Penelitian Terdahulu ........................................................................
8
8
8
9
10
12
14
17
BAB III Kerangka Konsep dan Hipotesis.........................................................
3.1 Kerangka Konsep Penelitian. ..........................................................
3.2 Gambar Kerangka Konseptual. .......................................................
3.3 Hipotesis Penelitian ........................................................................
19
19
20
21
BAB IV METODE PENELITIAN. ...................................................................
4.1 Jenis dan Sifat Penelitian. ...............................................................
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian. .........................................................
4.3 Populasi dan Sampel .......................................................................
4.4 Teknik Pengumpulan Data ..............................................................
4.5 Jenis dan Sumber Data .....................................................................
4.6 Indentifikasi dan Defenisi Operasional Variabel .............................
4.7 Teknik Analisa Data .......................................................................
4.7.1 Analisis Deskriptif ................................................................
4.7.2 Uji Asumsi Klasik .................................................................
4.7.2.1 Uji Normalitas…………………………………….
4.7.2.2 Uji Multikolinieritas……………………………...
4.7.2.3 Uji Heteroskedastisitas…………………………….
4.7.3 Analisis Data ..........................................................................
4.7.4 Pengujian Hipotesis dengan Model Goodness of Fit ............
4.7.4.1 Uji Signifikan Simultan (Uji F)………………..
4.7.4.2 Uji Signifikan Parsial ( Uji T)………………….
22
22
22
22
23
24
24
25
25
25
25
25
26
26
27
27
27
v
Universitas Sumatera Utara
4.7.4.3
Uji Determinasi (R2)……………………………
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN. ..................................
5.1 Hasil Penelitian ..............................................................................
5.1.1 Analisis Deskriptif ...............................................................
5.1.2 Uji Asumsi Klasik .................................................................
5.1.2.1 Uji Normalitas untuk Nilai Tanah dan Bangunan…
5.1.2.2 Uji Multikolinieritas……………………………….
5.1.2.3 Uji Heteroskedastisitas…………………………… .
5.1.3 Analisis Data .........................................................................
5.1.4 Hasil Uji Goodness of Fit .....................................................
5.1.4.1 Uji F .........................................................................
5.1.4.2 Uji t ..........................................................................
5.1.4.3 Uji Koefisien Determinasi ......................................
5.2 Pembahasan Hasil Penelitian ...........................................................
5.2.1 Pengaruh Variabel Luas Tanah Terhadap Nilai Tanah
dan Bangunan .......................................................................
5.2.2 Pengaruh Variabel Luas Bangunan Terhadap Nilai Tanah
dan Bangunan…………………………………………….
5.2.3 Pengaruh Variabel Jarak Tanah ke UNPRI Terhadap
Nilai Tanah dan Bangunan………………………………..
5.2.4 Pengaruh Variabel Lebar Jalan Terhadap Nilai Tanah
dan Bangunan……………………………………………..
28
29
29
29
35
35
37
38
40
42
42
44
46
47
47
48
49
50
BAB VI Kesimpulan dan Saran. ........................................................................
6.1 Kesimpulan .....................................................................................
6.2 Saran ................................................................................................
52
52
52
DAFTAR PUSTAKA ..........................................................................................
54
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR TABEL
Nomor
Judul
Halaman
2.1
Daftar Penelitian Terdahulu ..................................................................
17
4.1
Identifikasi dan Definisi Operasional Variabel.....................................
24
5.1
Deskripsi Variabel Terikat Nilai Tanah dan Bangunan (Y)..................
30
5.2
Deskripsi Variabel Luas Tanah (X 1 )......................................................
5.3
Deskripsi Variabel Luas Bangunan (X 2 )...............................................
5.4
Deskripsi Variabel Jarak Tanah ke UNPRI (X 3 ) ..................................
33
5.5
Deskripsi Lebar jalan di depan tanah dan bangunan (X 4 )......................
34
5.6
Hasil Test Kolmogorov-Smirnov untuk Nilai tanah dan bangunan.......
37
5.7
Hasil Uji Multikolinieritas untuk Nilai tanah dan bangunan..................
38
5.8
Hasil Uji Heteroskedastisitas untuk Nilai tanah dan bangunan..............
40
5.9
Koefisien Regresi Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI……..
41
5.10
Uji F untuk Regresi Nilai Tanah dan Bangunan di sekitar UNPRI……
43
5.11
Uji Koefisien Determinasi……………………………………………...
47
vii
Universitas Sumatera Utara
31
32
DAFTAR GAMBAR
Nomor
Judul
Halaman
2.1
Teori Klasik Lokasi Harga Tanah Model Von Thunen.......................................
11
3.1
Kerangka Konseptual Penelitian Nilai Tanah dan Bangunan..............................
20
4.1
Gambar Peta Universitas Prima Indonesia..........................................................
23
5.1
Pengelompokan nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI..............................
30
5.2
Pengelompokan Luas Tanah (X 1 )........................................................................
31
5.3
Pengelompokan Luas Bangunan (X 2 )..................................................................
32
5.4
Pengelompokan Jarak Tanah ke UNPRI (X 3 ).........................................................
33
5.5
Pengelompokan Lebar jalan di depan tanah dan bangunan (X 4 )………………..
35
5.6
Hasil Uji Normalitas P-Plot Nilai tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI……..
36
5.7
5.8
Hasil Uji Normalitas dengan Analisis Grafik Histogram ....................................
Hasil Uji Heterokedastisitas Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar
UNPRI...................................................................................................................
36
viii
Universitas Sumatera Utara
39
DAFTAR LAMPIRAN
Nomor
Judul
Halaman
Lampiran 1 Kuisioner Penelitian ..................................................................................
59
Lampiran 2 Hasil Kuisioner Penelitian .........................................................................
60
Lampiran 3 Hasil Analisis Data dengan SPSS .............................................................
61
Lampiran 4 Foto Lokasi Penelitian ...............................................................................
62
ix
Universitas Sumatera Utara
YANG MEMPENGARUHI
NILAI TANAH DAN BANGUNAN
DI SEKITAR UNIVERSITAS PRIMA INDONESIA
(UNPRI)
TESIS
OLEH :
KRISTANTO EXODUS
117048012/ MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
1
Universitas Sumatera Utara
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DAN
BANGUNAN
DI SEKITAR UNVERSITAS PRIMA INDONESIA
(UNPRI)
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister
Manajemen Properti dan Penilaian dalam Program Studi Magister
Manajemen Properti dan Penilaian pada Sekolah Pascasarjana Universitas
Sumatera Utara
Oleh:
KRISTANTO EXODUS
117048012/ MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
2
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
TANAH
DAN BANGUNAN DI SEKITAR
UNIVERSITAS PRIMA
: Kristanto Exodus
:
: Magister Manajemen Properti dan Penilaian
Menyetujui,
Komisi Pembimbing
(Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, PH.D)
MM)
Ketua
Ketua Program Studi,
(Ir. Sugiharto Pujangkoro,
Anggota
Direktur,
Dr. Khaira Amalia Fachrudin
Munir, M.Sc
Prof. Dr. Erman
Telah diuji pada
Tanggal:
3
Universitas Sumatera Utara
Tanggal lulus
: 29 Agustus 2015
Telah diuji pada
Tanggal
: 29 Agustus 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: 1. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, PH.D
Anggota
: 1. Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM
2. Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE
3. Dr. Arlina Nurbaity Lubis, SE, MBA
4
Universitas Sumatera Utara
5
Universitas Sumatera Utara
FAKTOR-FAKTOR
YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH
DAN BANGUNAN DI SEKITAR UNIVERSITAS PRIMA INDONESIA
ABSTRAK
Kehadiran universitas dalam suatu wilayah dapat mempengaruhi aspek sosial
dan ekonomi masyarakat disekitarnya yang dalam hal ini adalah peningkatan nilai
tanah. Keberadaan Universitas Prima Indonesia di Kecamatan Medan Petisah
dapat mempengaruhi perkembangan wilayah sekitarnya dan mendorong
masyarakat untuk mendapatkan keuntungan ekonomi dari kegiatan jual-beli
barang dan jasa. Wilayah disekitar Universitas Prima Indonesia menjadi salah
satu tempat pertumbuhan ekon omi. Perumusan masalah dalam penelitian ini
adalah bagaimana pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas
Prima Indonesia, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah di sekitar
Universitas Prima Indonesia, serta faktor apakah yang paling berpengaruh
terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Tujuan dari penelitian
ini adalah Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas
tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, lebar jalan di
depan tanah terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar Universitas Prima
Indonesia. Untuk mengetahui dan menganalisis faktor yang paling berpengaruh
terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia.
Jenis Penelitian adalah deskriptif kuantitatif. Data penelitian dikumpulkan
melalui kuisioner dan studi dokumentasi. Alat analisis dalam penelitian ini
menggunakan analisis regresi linear berganda. Hasil penelitian ini menunjukkan
bahwa luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, dan
lebar jalan di depan tanah berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas
Prima Indonesia. Hal tersebut terbukti melalui penelitian ini, dimana seluruh
variabel-variabel tersebut berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah di
sekitar Universitas Prima Indonesia. Lebar jalan di depan tanah adalah variabel
independen yang paling dominan mempengaruhi nilai tanah di sekitar Universitas
Prima Indonesia.
Berdasarkan hasil penelitian dapat diambil kesimpulan bahwa variabel
independen luas tanah, luas bangunan, dan lebar jalan di depan tanah secara
bersama-sama berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah di sekitar
Universitas Prima Indonesia. Sementara itu, variabel independen berupa jarak
tanah ke Universitas Prima Indonesia berpengaruh negatif dan signifikan terhadap
nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Penelitian ini menggunkana
tingkat alpha 5%. Implikasinya adalah bahwa pengembang dan masyarakat perlu
memperhatikan luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima
Indonesia, dan lebar jalan di depan tanah dalam melakukan pembelian dan
pengembangan bidang tanah dan bangunan di sekitar Unversitas Prima Indonesia.
Kata kunci : Nilai Tanah, luas tanah, luas bangunan, lebar jalan di depan tanah,
jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia.
i
Universitas Sumatera Utara
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Penulis mengucapkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan berkah-Nya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan
tesis ini.
Selama melakukan penelitan dan penulisan tesis ini, Penulis banyak memperoleh
bantuan moril dan materil dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan
ini penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang tulus kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K),
selaku Rektor Univesitas Sumatera Utara
2. Bapak Prof.Dr.Erman Munir, M.Sc, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara
3. Ibu Dr. Khaira Amalia F, SE, Ak, MBA,MAPPI (Cert), CA selaku Ketua
Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian.
4. Bapak Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM selaku sekretaris Program Studi dan
Komisi pembimbing yang telah banyak membimbing dan mengarahkan
peneliti dalam penulisan tesis ini.
5. Ibu Dr. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc., selaku Ketua Komisi pembimbing
yang telah banyak membimbing dan mengarahkan peneliti dalam penulisan
tesis ini.
6. Bapak Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE.dan ibu Dr. Arlina Nurbaity
SE. MBA
selaku anggota Komisi Pembanding yang telah banyak
memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
7. Seluruh Staf pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister
Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas
Sumatera Utara.
8. Kepada kedua orang tua yang telah memberikan dukungan moril dan materil,
dalam penyelesaian tesis ini.
9. Rekan-rekan Sekolah Pascasarja Magister Manajemen Properti dan Penilaian
Angkatan I dan II atas bantuan dan dukungan selama peneliti menempuh
studi dalam penulisan tesis ini.
Peneliti menyadari tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari
sempurna. Namun harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat kepada seluruh
pembaca. Semoga kiranya Tuhan Yang Maha Esa memberkahi kita semua. Amin.
Medan,
Desember 2015
Peneliti
Kristanto Exodus
iii
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
Kristanto Exodus, lahir di Medan, Sumatera Utara pada tanggal 8 April 1985.
Pendidikan sekolah dasar (SD) pada tahun 1991-1997. Setelah lulus SD tahun
1997 melanjutkan pendidikan Sekolah Menengah Pertama (SMP) dan lulus tahun
2000. Selanjutnya melajutkan ke pendidikan Sekolah Menengah Atas (SMA) dan
lulus tahun 2003. Pada tahun 2003 melanjutkan pendidikan di Sekolah Tinggi
Akuntansi Negara Jakarta, jurusan Analisis Sekuritas lulus pada tahun 2007.
Selanjutnya melanjutkan studi ketingkat Sarjana (S1) di ABFI PERBANAS
Jakarta, jurusan Manajemen Perbankan pada tahun 2007 dan lulus tahun
2011. Kemudian melanjutkan pendidikan di Program Studi Magister Manajamen
Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara pada
tahun 2011.
Medan, Desember 2015
Kristanto Exodus
iv
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
ABSTRAK ...........................................................................................................
ABSTRACT ..........................................................................................................
KATA PENGANTAR .........................................................................................
RIWAYAT HIDUP .............................................................................................
DAFTAR ISI ........................................................................................................
DAFTAR TABEL ...............................................................................................
DAFTAR GAMBAR ...........................................................................................
DAFTAR LAMPIRAN……………………………………………………….. .
i
ii
iii
iv
v
vii
viii
ix
BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................
1.1 Latar Belakang Masalah .................................................................
1.2 Rumusan Masalah ...........................................................................
1.4 Tujuan Penelitian ............................................................................
1.5 Manfaat Penelitian ..........................................................................
1
1
6
6
7
BAB II TINJAUAN KEPUSTAKAAN ............................................................
2.1 Landasan Teori................................................................................
2.1.1 Definisi Real Estate dan Properti...........................................
2.1.2 Harga, Biaya, Pasar dan Nilai ................................................
2.1.3 Harga Tanah ..........................................................................
2.1.4 Nilai Tanah dan Bangunan ....................................................
2.1.5 Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan
2.2 Penelitian Terdahulu ........................................................................
8
8
8
9
10
12
14
17
BAB III Kerangka Konsep dan Hipotesis.........................................................
3.1 Kerangka Konsep Penelitian. ..........................................................
3.2 Gambar Kerangka Konseptual. .......................................................
3.3 Hipotesis Penelitian ........................................................................
19
19
20
21
BAB IV METODE PENELITIAN. ...................................................................
4.1 Jenis dan Sifat Penelitian. ...............................................................
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian. .........................................................
4.3 Populasi dan Sampel .......................................................................
4.4 Teknik Pengumpulan Data ..............................................................
4.5 Jenis dan Sumber Data .....................................................................
4.6 Indentifikasi dan Defenisi Operasional Variabel .............................
4.7 Teknik Analisa Data .......................................................................
4.7.1 Analisis Deskriptif ................................................................
4.7.2 Uji Asumsi Klasik .................................................................
4.7.2.1 Uji Normalitas…………………………………….
4.7.2.2 Uji Multikolinieritas……………………………...
4.7.2.3 Uji Heteroskedastisitas…………………………….
4.7.3 Analisis Data ..........................................................................
4.7.4 Pengujian Hipotesis dengan Model Goodness of Fit ............
4.7.4.1 Uji Signifikan Simultan (Uji F)………………..
4.7.4.2 Uji Signifikan Parsial ( Uji T)………………….
22
22
22
22
23
24
24
25
25
25
25
25
26
26
27
27
27
v
Universitas Sumatera Utara
4.7.4.3
Uji Determinasi (R2)……………………………
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN. ..................................
5.1 Hasil Penelitian ..............................................................................
5.1.1 Analisis Deskriptif ...............................................................
5.1.2 Uji Asumsi Klasik .................................................................
5.1.2.1 Uji Normalitas untuk Nilai Tanah dan Bangunan…
5.1.2.2 Uji Multikolinieritas……………………………….
5.1.2.3 Uji Heteroskedastisitas…………………………… .
5.1.3 Analisis Data .........................................................................
5.1.4 Hasil Uji Goodness of Fit .....................................................
5.1.4.1 Uji F .........................................................................
5.1.4.2 Uji t ..........................................................................
5.1.4.3 Uji Koefisien Determinasi ......................................
5.2 Pembahasan Hasil Penelitian ...........................................................
5.2.1 Pengaruh Variabel Luas Tanah Terhadap Nilai Tanah
dan Bangunan .......................................................................
5.2.2 Pengaruh Variabel Luas Bangunan Terhadap Nilai Tanah
dan Bangunan…………………………………………….
5.2.3 Pengaruh Variabel Jarak Tanah ke UNPRI Terhadap
Nilai Tanah dan Bangunan………………………………..
5.2.4 Pengaruh Variabel Lebar Jalan Terhadap Nilai Tanah
dan Bangunan……………………………………………..
28
29
29
29
35
35
37
38
40
42
42
44
46
47
47
48
49
50
BAB VI Kesimpulan dan Saran. ........................................................................
6.1 Kesimpulan .....................................................................................
6.2 Saran ................................................................................................
52
52
52
DAFTAR PUSTAKA ..........................................................................................
54
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR TABEL
Nomor
Judul
Halaman
2.1
Daftar Penelitian Terdahulu ..................................................................
17
4.1
Identifikasi dan Definisi Operasional Variabel.....................................
24
5.1
Deskripsi Variabel Terikat Nilai Tanah dan Bangunan (Y)..................
30
5.2
Deskripsi Variabel Luas Tanah (X 1 )......................................................
5.3
Deskripsi Variabel Luas Bangunan (X 2 )...............................................
5.4
Deskripsi Variabel Jarak Tanah ke UNPRI (X 3 ) ..................................
33
5.5
Deskripsi Lebar jalan di depan tanah dan bangunan (X 4 )......................
34
5.6
Hasil Test Kolmogorov-Smirnov untuk Nilai tanah dan bangunan.......
37
5.7
Hasil Uji Multikolinieritas untuk Nilai tanah dan bangunan..................
38
5.8
Hasil Uji Heteroskedastisitas untuk Nilai tanah dan bangunan..............
40
5.9
Koefisien Regresi Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI……..
41
5.10
Uji F untuk Regresi Nilai Tanah dan Bangunan di sekitar UNPRI……
43
5.11
Uji Koefisien Determinasi……………………………………………...
47
vii
Universitas Sumatera Utara
31
32
DAFTAR GAMBAR
Nomor
Judul
Halaman
2.1
Teori Klasik Lokasi Harga Tanah Model Von Thunen.......................................
11
3.1
Kerangka Konseptual Penelitian Nilai Tanah dan Bangunan..............................
20
4.1
Gambar Peta Universitas Prima Indonesia..........................................................
23
5.1
Pengelompokan nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI..............................
30
5.2
Pengelompokan Luas Tanah (X 1 )........................................................................
31
5.3
Pengelompokan Luas Bangunan (X 2 )..................................................................
32
5.4
Pengelompokan Jarak Tanah ke UNPRI (X 3 ).........................................................
33
5.5
Pengelompokan Lebar jalan di depan tanah dan bangunan (X 4 )………………..
35
5.6
Hasil Uji Normalitas P-Plot Nilai tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI……..
36
5.7
5.8
Hasil Uji Normalitas dengan Analisis Grafik Histogram ....................................
Hasil Uji Heterokedastisitas Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar
UNPRI...................................................................................................................
36
viii
Universitas Sumatera Utara
39
DAFTAR LAMPIRAN
Nomor
Judul
Halaman
Lampiran 1 Kuisioner Penelitian ..................................................................................
59
Lampiran 2 Hasil Kuisioner Penelitian .........................................................................
60
Lampiran 3 Hasil Analisis Data dengan SPSS .............................................................
61
Lampiran 4 Foto Lokasi Penelitian ...............................................................................
62
ix
Universitas Sumatera Utara