Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar Unversitas Prima Indonesia (UNPRI)
8
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Landasan Teori
2.1.1 Definisi Real Estate dan Properti
Real Estate didefinisikan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun
oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya (firdaus, 2008).
Sementara itu, Acher dan Ling (2005) mendefinisikan “Real estate dan Personal
Property, yaitu: “Real Estate adalah Property. Istilah Property sama dengan
apapun yang dapat dimiliki atau kepunyaan. Property dapat berupa aset berwujud
(tangible asset) atau tidak berwujud (intangible asset). Personal Property sama
dengan benda yang bergerak dan tidak permanen melekat pada tanah.”
Real Estate adalah tanah dan semua kepunyaannya atau hak yang
terkandung dan apapun yang terbentuk atau dikeluarkan di atasnya oleh kejadian
alam atau buatan manusia dan properti adalah sesuatu yang dapat dimiliki
(Santoso, 2000).
Properti sebagai konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan
manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan dari tanah beserta pengolahan
(Harjanto dan Hidayati, 2003).
Berdasarkan fungsi dan tujuan penggunaanya, properti dibagi menjadi empat
macam yaitu: Miles, 2007
1.
Residensial, memiliki tujuan utama untuk hunian. Contoh: Perumahan dan
Apartemen
8
Universitas Sumatera Utara
9
2.
Komersial, memiliki kemampuan menghasilkan pendapatan. Contoh: Ritel
(pertokoan), mall dan Perkantoran
3.
Industrial, memiliki fungsi sebagai tempat produksi yang melibatkan tenaga
kerja. Contoh: Pabrik dan Gedung
4.
Khusus, mengarah pada penggunaan kepentingan umum.
Contoh: Hotel
dan Rumah sakit
2.1.2
Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Definisi dari Harga, Biaya, Pasar dan Nilai menurut MAPPI (2013) adalah:
a.
Harga adalah Sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan
untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan
khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda
dengan nilai aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
b.
Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau
menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya
merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang
dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
c.
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara
pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan
bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual
tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon
hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain
faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan
kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan
individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
Universitas Sumatera Utara
10
d.
Nilai adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau
harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran,
sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan
jasa.
2.1.3 Harga Tanah
Tanah merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia
dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik
(terhadap tanah/ bidang tanah tersebut) (Fahirah,dkk., 2010).
MAPPI (2013)
mengungkapkan bahwa tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan
dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum,
ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para
penilai.
Keunikan yang dimiliki oleh setiap spatial atau bidang tanah
mengakibatkan terjadinya perbedaan terhadap permintaan dan penawaran dari
setiap spatial atau bidang tanah sementara jumlah daripada tanah tersebut
terbatas. Hal ini mengakibatkan tanah menjadi salah satu barang ekonomi yang
diperjual-belikan oleh manusia.
Kamus Besar Bahasa Indonesia (2008) mendefinisikan tanah sebagai
permukaan bumi atas sekali, keadaan bumi disuatu tempat, permukaan bumi yang
diberi batas; bahan-bahan dari bumu, bumi sebagai bahan sesuatu (pasi, cadas,
napal dan sebagainya). Sementara itu, dalam MAPPI (2013) tanah merupakan
sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga
menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli
ekonomi dan para ahli lainnya termasuk penilai.
Universitas Sumatera Utara
11
Berdasarkan definisi-definisi diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa tanah
adalah permukaan bumi atas sekali, keadaan bumi disuatu tempat, permukaan
bumi yang diberi batas yang merupakan salah satu sumber daya yang akan
mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan
berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut).
Faktor utama yang membentuk harga properti atau tanah adalah kemampuan
dari properti atau tanah tersebut untuk menghasilkan pendapatan (Prawoto, 2014).
Pendapatan yang dihasilkan oleh bidang tanah yang dimiliki dapat berasal dari
transaksi jual-beli atau pun sewa tanah. David Ricardo (dalam Sraffa, 2005)
mengungkapkan bahwa sewa tanah timbul karena jumlah yang terbatas dari tanah
itu sendiri dan karakter yang berbeda yang dimiliki setiap tanah menurut Model
Von Thunen (dalam Sjafrizal, 2012) menggunakan parameter-parameter berupa
biaya transportasi, tenaga kerja dan sewa tanah. Model ini juga mengungkapkan
bahwa semakin jauh jarak bidang tanah terhadap pusat kota maka akan semakin
rendah harga bidang tanah tersebut yang disebabkan oleh biaya transportasi yang
semakin besar (Gambar 2.1).
Harga Tanah (Rp)
CBD
Perumahan Padat
Perumahan Ranggang
Pertanian
(0,0)
d1
d2
d3
Jarak Terhadap CBD (Km)
Gambar 2.1.
Teori Klasik Lokasi Harga Tanah Model Von Thunen
Sumber: Hermit, (2011)
Universitas Sumatera Utara
12
Adapun penjelasan dari Gambar 2.1. yaitu: Semakin dekat jarak tanah itu ke
pusat bisnis (CBD) maka akan semakin mahal harganya, semakin jauh jarak tanah
itu ke pusat bisnis (CBD) maka akan semakin murah pula harganya.
2.1.4
Nilai Tanah dan Bangunan
Nilai tanah terdiri dari dua kata, yaitu: nilai dan tanah. Masing-masing kata
tersebut memiliki definisi tersendiri. MAPPI 2013 mengungkapkan bahwa “Nilai
adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang
paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai
bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan jasa.” Sementara itu,
Tanah merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia dalam
setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap
tanah/ bidang tanah tersebut) (Fahirah,dkk., 2010).
Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung
pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi
diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang
lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah
padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam
penggunaannya (Sutawijaya, 2004). Nilai tanah yang secara umum digunakan
adalah nilai pasar. MAPPI (2013) mendefinisikan nilai pasar sebagai estimasi
sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Universitas Sumatera Utara
13
Dalam pelaksanaan penilaian bangunan, penilai biasanya menggunakan
metode-metode yang terdapat dalam penilaian. Ada tiga jenis metode di dalam
penilaian, yaitu: (MAPPI, 2013)
a.
Metode Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan
aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi
harga transaksi atau penawaran.
b.
Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan meng.asilkan indikasi nilai dengan mengubah arus
kas di masa yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan
pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung
nilai melalui proses kapitalisasi.
c.
Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya
untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat
pembelian atau konstruksi.
Metode penilaian yang paling umum digunakan dalam menilai tanah yang
tidak digunakan untuk kepentingan komersil adalah pendekatan perbandingan
data pasar (Fahirah, 2011).
Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam
penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli.
Dalam hal objek
pajak yang serupa tidak diketahui nilai jualnya, maka harga jual dari objek lain
yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti dari nilai pasar.
Universitas Sumatera Utara
14
Untuk itu diperlukan data karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek yang
diketahui nilai pasarnya dengan objek yang akan dinilai.
Sementara itu, dalam melakukan penilaian terhadap bangunan dilakukan
dengan menggunakan metode kalkulasi biaya. Metode penilaian ini digunakan
untuk menilai bangunan baru, bangunan yang belumlama didirikan, dan properti
yang tidak sering dipertukarkan (Prawoto, 2014).
Metode pendekatan biaya
dalam menilai bangunan menggunakan biaya teknis bangunan dalam mencari
nilai bangunan.
2.1.5
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan
Dalam perkembangannya, nilai tanah dipengaruhi oleh beberapa faktor yang
mempengaruhinya baik secara positif maupun sebaliknya terhadap nilai tanah.
faktor-faktor tersebut akan berbeda satu sama lain pada setiap bidang tanah dan
atau setiap orang yang tertarik untuk memiliki bidang tanah tersebut. faktorfaktor yang mempengaruhi nilai tanah tersebut meliputi:
a.
Luas tanah
Luas bidang tanah adalah salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai
tanah. Bidang tanah yang semakin luas akan mempermudah pemilik tanah untuk
dalam menentukan peruntukan atau fungsi tanah, apakah didirikan bangunan
berupa tempat usaha, gudang, kos-kosan atau pun lainnya yang dapat memberikan
keuntungan kepada pemiliknya. Fahirah F., dkk (2011) mengungkapkan bahwa
faktor luas tanah merupakan salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai jual
lahan di perumahan.
Penelitian yang dilakukan oleh Setiawan (2006) dengan judul “Faktor-faktor
yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti
Universitas Sumatera Utara
15
(Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya)” mengungkapkan bahwa luas
tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi perubahan nilai
tanah dan bangunan pada suatu properti di Perumahan Galaxi Bumi Permai,
Surabaya. Hal tersebut sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Anastasia
dan Muliadihardjo (2004) bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang
paling mempengaruhi nilai tanah di Perumahan Citra Raya, Surabaya.
b.
Luas Bangunan
Adalah luas fisik bangunan yang terdapat pada bidang tanah yang dinilai dan
digunakan baik sebagai tempat tinggal, usaha, gudang dan lainnya serta dihitung
dalam satuan meter persegi (m2). Penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan
Muliadihardjo (2004) dimana luas bangunan merupakan salah satu faktor yang
mempengaruhi nilai pasar tanah dan bangunan di Perumahan Citraraya. Hal yang
sama juga diungkapkan oleh Fahirah, dkk. (2010) dalam penelitiannya yang
berjudul “Idetifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana” mengungkapkan bahwa faktor luas bangunan
merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai jual lahan dan
perumahan.
c.
Jarak tanah ke universitas
Faktor jarak tanah atau disebut juga dengan faktor lokasi merupakan faktor
yang terpenting dalam mempengaruhi nilai tanah.
Topcu dan Kubat (2009)
mengungkapkan bahwa jarak tanah ke universitas berpengaruh sebesar 0,211
terhadap nilai lahan dan bangunan. Hal tersebut sesuai dengan penelitian yang
dilakukan oleh Rahayu (2009) dimana faktor jarak tanah ke kampus Politeknik
Universitas Sumatera Utara
16
Pasir Pengaraian berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah dan
bangunan, yaitu sebesar 0,217174.
Semakin dekat jarak bidang tanah dengan kampus, maka akan semakin tinggi
nilai dari bidang tanah tersebut. Widowati dan Wijaya (2014) mengungkapkan
bahwa nilai tanah di sekitar kawasan UNDIP dipengaruhi oleh sarana dan
prasarana serta aksesibilitas berupa jarak ke kampus UNDIP.
d.
Lebar jalan di depan tanah
Ketersediaan sarana infrastruktur berupa jalan yang baik akan berdampak
terhadap kemudahan akses dari dan ke bidang tanah yang dimiliki. Semakin baik
kondisi jalan yang tersedia, maka bidang tanah yang dimiliki semakin cepat untuk
di capai dan mudah untuk dilalui. Kondisi jalan yang baik juga di dukung oleh
lebar jalan yang di lalui. Jalan yang lebar akan mudah dilalui oleh berbagai jenis
angkutan sehingga jalan tersebut menjadi ramai.
Kondisi jalan yang ramai tersebut memberikan peluang bagi setiap pemilik
bidang tanah di pinggir nya untuk berusaha atau menigkatkan pendapatannya.
Hal tersebut menyebabkan terjadinya peningkatan permintaan terhadap bidang
tanah maupun tanah dan bangunan di pinggir jalan yang lebar. Anastasia dan
Muliadihardjo (2004) mengungkapkan bahwa lebar jalan merupakan faktor yang
paling mempengaruhi nilai tanah di perumahan Citra Raya, Surabaya.
Hal
tersebut sesuai dengan yang diungkapkan oleh Sutawijaya (2004) dalam
penelitiannya yang berjudul “Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai
tanah sebagai dasar penilaian nilai jual objek pajak (NJOP) di Kota Semarang”
dimana lebar jalan akan memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah di Kota
Semarang sebesar 0,402%.
Universitas Sumatera Utara
17
2.2 Penelitian Terdahulu
Penelitian-penelitian terdahulu tentang fakto-faktor yang mempengaruhi nilai
tanah dapat dilihat pada Tabel 2.1.
Tabel 2.1
Daftar Penelitian Terdahulu
No.
1.
Peneliti/
Tahun/Judul
Penelitian
Fahirah F., Armin
Basong, dan
Hermansah H.
Tagala (2011)
Judul Penelitian:
“Identifikasi
Variabel Penilaian
Properti Perumahan
berdasarkan
Persepsi Penghuni
Perumahan”
2.
3.
Variabel
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Variabel Bebas:
Faktor Fisik, Faktor Ekonomi,
Faktor Sosial, Faktor Aturan
Pemerintah, Aksesibilitas, dan
Ketersediaan Fasilitas.
Oetomo dan Rainis
(2002)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Judul:
“Peran Faktor
Struktur Dalam
Model Nilai Tanah:
Kajian Kes Bandar
Surabaya”
Variabel Bebas:
Luas bidang tanah, lebar bidang
tanah, bentuk tanah, dan arah
matahari.
Anastasia, dan
Muliadihardjo
(2004)
Untuk Tanah:
Variabel Terikat:
Judul Penelitian:
“Penilaian Properti
di Surabaya pada
Perumahan
Pakuwon indah,
Graha Famili, dan
Citraraya (Studi
Kasus pada ERA
Tjandra II)”
4. 2.1Rijasa,
Sukrawa,
Tabel
Lanjutan
dan Nadiasa (2014)
Judul:
Harga listing tanah
Variabel Bebas:
Luas tanah, Frontage, Lebar
jalan, Dummiez hadap tanah
Alat
Analisa
Regresi
Linear
Berganda
Faktor aksesibilitas
dan sosial
berpengaruh secara
signifikan terhadap
nilai tanah di Palu
Barat adalah
Model GIS
dan
Regresi
Linear
Luas tanah dan
bentuk tanah saja
yang signifika
pengaruhnya
terhadap nilai tanah.
Regresi
Linear
Berganda
Variabel yang
berpengaruh secara
signifikanterhadap
Nilai Tanah Kosong
adalah Luas Tanah
dan Lebar jalan,
sementara Variabel
yang mempengaruhi
Nilai Tanah dan
bangunan adalah luas
bangunan, jumlah
kamar tidur, rumah
yang menghadap
Barat dan Timur,
kualitas lantai dari
marmer dan tingkat
bangunan
Analisis
Regresi
Berganda
Faktor lokasi,
lingkungan,
karakteristik
Untuk Rumah:
Variabel Terikat:
Harga listing rumah
Variabel Bebas:
Luas tanah, Frontage, Lebar
jalan, Luas bangunan, Jumlah
kamar tidur dan kamar mandi,
Tingkat bangunan, Dummiez
hadap rumah dan kualitas
lantai.
Variabel Terikat:
Nilai Tanah dan Bangunan
Variabel Bebas:
Hasil
Universitas Sumatera Utara
18
5.
“Analisis Penilaian
Bangunan Rumah
Tinggal di Kota
Denpasar”
Karakteristik tanah, lingkungan,
lokasi dan karakteristik
bangunan.
Rahayu (2009)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Judul Penelitian:
“Analisa Nilai
Tanah Terhadap
Lingkungan
Kampus Politeknik
Pasir Pengaraian”
6.
7.
Variabel Bebas:
Luas Tanah, Jarak ke Jalan
Umum dan Jarak ke Kampus.
Widowati dan
Wijaya (2014)
Variabel Terikat:
Penentu Harga Lahan
Judul:
“Variabel Penentu
Harga Lahan di
Perumahan sekitar
Kawasan
Pendidikan
UNDIP”
Varabel Bebas:
Sarana dan Prasarana,
Aksesibilitas, Luas Lahan, dan
Permintaan Lahan.
Topcu dan Kubat
(2009)
Variabel Terikat(Y):
Nilai Tanah
Judul:
“The Analysis of
Urban Features
that Affect Land
Values in
Residential Areas,
Proceedings of the
7th International
Space Syntax
Symposium,
Stockholm”
Variabel Bebas (X) :
Aksesibilitas, kondisi
lingkungan, keamanan, tata
ruang, dan tingkat kemacetan
bangunan dan tanah
berpengaruh terhadap
nilai tanah dan
bangunan di
Denpasar.
Best
Linear
Unbised
Estimators
(BLUE)
Faktor luas tanah
berpengaruh positif
terhadap nilai tanah,
sementara faktor
jarak ke jalan umum
dan ke kampus
berpengaruh negatif
terhadap nilai tanah.
Metode
Regresi
Linear dan
Analisis
Faktor
Ketersediaan Sarana
dan Prasarana,
aksesibilitas berupa
jarak ke UNDIP, dan
pendapatan
mempengaruhi harga
lahan perumahan di
sekitar kawasan
UNDIP.
Regresi
linear
berganda
Aksesibilitas dalam
hal ini jarak tanah ke
Universitas
berpengaruh secara
signifikan terhadap
nilai tanah
Universitas Sumatera Utara
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Landasan Teori
2.1.1 Definisi Real Estate dan Properti
Real Estate didefinisikan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun
oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya (firdaus, 2008).
Sementara itu, Acher dan Ling (2005) mendefinisikan “Real estate dan Personal
Property, yaitu: “Real Estate adalah Property. Istilah Property sama dengan
apapun yang dapat dimiliki atau kepunyaan. Property dapat berupa aset berwujud
(tangible asset) atau tidak berwujud (intangible asset). Personal Property sama
dengan benda yang bergerak dan tidak permanen melekat pada tanah.”
Real Estate adalah tanah dan semua kepunyaannya atau hak yang
terkandung dan apapun yang terbentuk atau dikeluarkan di atasnya oleh kejadian
alam atau buatan manusia dan properti adalah sesuatu yang dapat dimiliki
(Santoso, 2000).
Properti sebagai konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan
manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan dari tanah beserta pengolahan
(Harjanto dan Hidayati, 2003).
Berdasarkan fungsi dan tujuan penggunaanya, properti dibagi menjadi empat
macam yaitu: Miles, 2007
1.
Residensial, memiliki tujuan utama untuk hunian. Contoh: Perumahan dan
Apartemen
8
Universitas Sumatera Utara
9
2.
Komersial, memiliki kemampuan menghasilkan pendapatan. Contoh: Ritel
(pertokoan), mall dan Perkantoran
3.
Industrial, memiliki fungsi sebagai tempat produksi yang melibatkan tenaga
kerja. Contoh: Pabrik dan Gedung
4.
Khusus, mengarah pada penggunaan kepentingan umum.
Contoh: Hotel
dan Rumah sakit
2.1.2
Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Definisi dari Harga, Biaya, Pasar dan Nilai menurut MAPPI (2013) adalah:
a.
Harga adalah Sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan
untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan
khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda
dengan nilai aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
b.
Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau
menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya
merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang
dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
c.
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara
pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan
bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual
tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon
hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain
faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan
kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan
individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
Universitas Sumatera Utara
10
d.
Nilai adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau
harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran,
sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan
jasa.
2.1.3 Harga Tanah
Tanah merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia
dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik
(terhadap tanah/ bidang tanah tersebut) (Fahirah,dkk., 2010).
MAPPI (2013)
mengungkapkan bahwa tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan
dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum,
ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para
penilai.
Keunikan yang dimiliki oleh setiap spatial atau bidang tanah
mengakibatkan terjadinya perbedaan terhadap permintaan dan penawaran dari
setiap spatial atau bidang tanah sementara jumlah daripada tanah tersebut
terbatas. Hal ini mengakibatkan tanah menjadi salah satu barang ekonomi yang
diperjual-belikan oleh manusia.
Kamus Besar Bahasa Indonesia (2008) mendefinisikan tanah sebagai
permukaan bumi atas sekali, keadaan bumi disuatu tempat, permukaan bumi yang
diberi batas; bahan-bahan dari bumu, bumi sebagai bahan sesuatu (pasi, cadas,
napal dan sebagainya). Sementara itu, dalam MAPPI (2013) tanah merupakan
sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga
menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli
ekonomi dan para ahli lainnya termasuk penilai.
Universitas Sumatera Utara
11
Berdasarkan definisi-definisi diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa tanah
adalah permukaan bumi atas sekali, keadaan bumi disuatu tempat, permukaan
bumi yang diberi batas yang merupakan salah satu sumber daya yang akan
mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan
berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut).
Faktor utama yang membentuk harga properti atau tanah adalah kemampuan
dari properti atau tanah tersebut untuk menghasilkan pendapatan (Prawoto, 2014).
Pendapatan yang dihasilkan oleh bidang tanah yang dimiliki dapat berasal dari
transaksi jual-beli atau pun sewa tanah. David Ricardo (dalam Sraffa, 2005)
mengungkapkan bahwa sewa tanah timbul karena jumlah yang terbatas dari tanah
itu sendiri dan karakter yang berbeda yang dimiliki setiap tanah menurut Model
Von Thunen (dalam Sjafrizal, 2012) menggunakan parameter-parameter berupa
biaya transportasi, tenaga kerja dan sewa tanah. Model ini juga mengungkapkan
bahwa semakin jauh jarak bidang tanah terhadap pusat kota maka akan semakin
rendah harga bidang tanah tersebut yang disebabkan oleh biaya transportasi yang
semakin besar (Gambar 2.1).
Harga Tanah (Rp)
CBD
Perumahan Padat
Perumahan Ranggang
Pertanian
(0,0)
d1
d2
d3
Jarak Terhadap CBD (Km)
Gambar 2.1.
Teori Klasik Lokasi Harga Tanah Model Von Thunen
Sumber: Hermit, (2011)
Universitas Sumatera Utara
12
Adapun penjelasan dari Gambar 2.1. yaitu: Semakin dekat jarak tanah itu ke
pusat bisnis (CBD) maka akan semakin mahal harganya, semakin jauh jarak tanah
itu ke pusat bisnis (CBD) maka akan semakin murah pula harganya.
2.1.4
Nilai Tanah dan Bangunan
Nilai tanah terdiri dari dua kata, yaitu: nilai dan tanah. Masing-masing kata
tersebut memiliki definisi tersendiri. MAPPI 2013 mengungkapkan bahwa “Nilai
adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang
paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai
bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan jasa.” Sementara itu,
Tanah merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia dalam
setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap
tanah/ bidang tanah tersebut) (Fahirah,dkk., 2010).
Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung
pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi
diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang
lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah
padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam
penggunaannya (Sutawijaya, 2004). Nilai tanah yang secara umum digunakan
adalah nilai pasar. MAPPI (2013) mendefinisikan nilai pasar sebagai estimasi
sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Universitas Sumatera Utara
13
Dalam pelaksanaan penilaian bangunan, penilai biasanya menggunakan
metode-metode yang terdapat dalam penilaian. Ada tiga jenis metode di dalam
penilaian, yaitu: (MAPPI, 2013)
a.
Metode Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan
aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi
harga transaksi atau penawaran.
b.
Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan meng.asilkan indikasi nilai dengan mengubah arus
kas di masa yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan
pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung
nilai melalui proses kapitalisasi.
c.
Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya
untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat
pembelian atau konstruksi.
Metode penilaian yang paling umum digunakan dalam menilai tanah yang
tidak digunakan untuk kepentingan komersil adalah pendekatan perbandingan
data pasar (Fahirah, 2011).
Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam
penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli.
Dalam hal objek
pajak yang serupa tidak diketahui nilai jualnya, maka harga jual dari objek lain
yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti dari nilai pasar.
Universitas Sumatera Utara
14
Untuk itu diperlukan data karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek yang
diketahui nilai pasarnya dengan objek yang akan dinilai.
Sementara itu, dalam melakukan penilaian terhadap bangunan dilakukan
dengan menggunakan metode kalkulasi biaya. Metode penilaian ini digunakan
untuk menilai bangunan baru, bangunan yang belumlama didirikan, dan properti
yang tidak sering dipertukarkan (Prawoto, 2014).
Metode pendekatan biaya
dalam menilai bangunan menggunakan biaya teknis bangunan dalam mencari
nilai bangunan.
2.1.5
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan
Dalam perkembangannya, nilai tanah dipengaruhi oleh beberapa faktor yang
mempengaruhinya baik secara positif maupun sebaliknya terhadap nilai tanah.
faktor-faktor tersebut akan berbeda satu sama lain pada setiap bidang tanah dan
atau setiap orang yang tertarik untuk memiliki bidang tanah tersebut. faktorfaktor yang mempengaruhi nilai tanah tersebut meliputi:
a.
Luas tanah
Luas bidang tanah adalah salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai
tanah. Bidang tanah yang semakin luas akan mempermudah pemilik tanah untuk
dalam menentukan peruntukan atau fungsi tanah, apakah didirikan bangunan
berupa tempat usaha, gudang, kos-kosan atau pun lainnya yang dapat memberikan
keuntungan kepada pemiliknya. Fahirah F., dkk (2011) mengungkapkan bahwa
faktor luas tanah merupakan salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai jual
lahan di perumahan.
Penelitian yang dilakukan oleh Setiawan (2006) dengan judul “Faktor-faktor
yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti
Universitas Sumatera Utara
15
(Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya)” mengungkapkan bahwa luas
tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi perubahan nilai
tanah dan bangunan pada suatu properti di Perumahan Galaxi Bumi Permai,
Surabaya. Hal tersebut sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Anastasia
dan Muliadihardjo (2004) bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang
paling mempengaruhi nilai tanah di Perumahan Citra Raya, Surabaya.
b.
Luas Bangunan
Adalah luas fisik bangunan yang terdapat pada bidang tanah yang dinilai dan
digunakan baik sebagai tempat tinggal, usaha, gudang dan lainnya serta dihitung
dalam satuan meter persegi (m2). Penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan
Muliadihardjo (2004) dimana luas bangunan merupakan salah satu faktor yang
mempengaruhi nilai pasar tanah dan bangunan di Perumahan Citraraya. Hal yang
sama juga diungkapkan oleh Fahirah, dkk. (2010) dalam penelitiannya yang
berjudul “Idetifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana” mengungkapkan bahwa faktor luas bangunan
merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai jual lahan dan
perumahan.
c.
Jarak tanah ke universitas
Faktor jarak tanah atau disebut juga dengan faktor lokasi merupakan faktor
yang terpenting dalam mempengaruhi nilai tanah.
Topcu dan Kubat (2009)
mengungkapkan bahwa jarak tanah ke universitas berpengaruh sebesar 0,211
terhadap nilai lahan dan bangunan. Hal tersebut sesuai dengan penelitian yang
dilakukan oleh Rahayu (2009) dimana faktor jarak tanah ke kampus Politeknik
Universitas Sumatera Utara
16
Pasir Pengaraian berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah dan
bangunan, yaitu sebesar 0,217174.
Semakin dekat jarak bidang tanah dengan kampus, maka akan semakin tinggi
nilai dari bidang tanah tersebut. Widowati dan Wijaya (2014) mengungkapkan
bahwa nilai tanah di sekitar kawasan UNDIP dipengaruhi oleh sarana dan
prasarana serta aksesibilitas berupa jarak ke kampus UNDIP.
d.
Lebar jalan di depan tanah
Ketersediaan sarana infrastruktur berupa jalan yang baik akan berdampak
terhadap kemudahan akses dari dan ke bidang tanah yang dimiliki. Semakin baik
kondisi jalan yang tersedia, maka bidang tanah yang dimiliki semakin cepat untuk
di capai dan mudah untuk dilalui. Kondisi jalan yang baik juga di dukung oleh
lebar jalan yang di lalui. Jalan yang lebar akan mudah dilalui oleh berbagai jenis
angkutan sehingga jalan tersebut menjadi ramai.
Kondisi jalan yang ramai tersebut memberikan peluang bagi setiap pemilik
bidang tanah di pinggir nya untuk berusaha atau menigkatkan pendapatannya.
Hal tersebut menyebabkan terjadinya peningkatan permintaan terhadap bidang
tanah maupun tanah dan bangunan di pinggir jalan yang lebar. Anastasia dan
Muliadihardjo (2004) mengungkapkan bahwa lebar jalan merupakan faktor yang
paling mempengaruhi nilai tanah di perumahan Citra Raya, Surabaya.
Hal
tersebut sesuai dengan yang diungkapkan oleh Sutawijaya (2004) dalam
penelitiannya yang berjudul “Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai
tanah sebagai dasar penilaian nilai jual objek pajak (NJOP) di Kota Semarang”
dimana lebar jalan akan memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah di Kota
Semarang sebesar 0,402%.
Universitas Sumatera Utara
17
2.2 Penelitian Terdahulu
Penelitian-penelitian terdahulu tentang fakto-faktor yang mempengaruhi nilai
tanah dapat dilihat pada Tabel 2.1.
Tabel 2.1
Daftar Penelitian Terdahulu
No.
1.
Peneliti/
Tahun/Judul
Penelitian
Fahirah F., Armin
Basong, dan
Hermansah H.
Tagala (2011)
Judul Penelitian:
“Identifikasi
Variabel Penilaian
Properti Perumahan
berdasarkan
Persepsi Penghuni
Perumahan”
2.
3.
Variabel
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Variabel Bebas:
Faktor Fisik, Faktor Ekonomi,
Faktor Sosial, Faktor Aturan
Pemerintah, Aksesibilitas, dan
Ketersediaan Fasilitas.
Oetomo dan Rainis
(2002)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Judul:
“Peran Faktor
Struktur Dalam
Model Nilai Tanah:
Kajian Kes Bandar
Surabaya”
Variabel Bebas:
Luas bidang tanah, lebar bidang
tanah, bentuk tanah, dan arah
matahari.
Anastasia, dan
Muliadihardjo
(2004)
Untuk Tanah:
Variabel Terikat:
Judul Penelitian:
“Penilaian Properti
di Surabaya pada
Perumahan
Pakuwon indah,
Graha Famili, dan
Citraraya (Studi
Kasus pada ERA
Tjandra II)”
4. 2.1Rijasa,
Sukrawa,
Tabel
Lanjutan
dan Nadiasa (2014)
Judul:
Harga listing tanah
Variabel Bebas:
Luas tanah, Frontage, Lebar
jalan, Dummiez hadap tanah
Alat
Analisa
Regresi
Linear
Berganda
Faktor aksesibilitas
dan sosial
berpengaruh secara
signifikan terhadap
nilai tanah di Palu
Barat adalah
Model GIS
dan
Regresi
Linear
Luas tanah dan
bentuk tanah saja
yang signifika
pengaruhnya
terhadap nilai tanah.
Regresi
Linear
Berganda
Variabel yang
berpengaruh secara
signifikanterhadap
Nilai Tanah Kosong
adalah Luas Tanah
dan Lebar jalan,
sementara Variabel
yang mempengaruhi
Nilai Tanah dan
bangunan adalah luas
bangunan, jumlah
kamar tidur, rumah
yang menghadap
Barat dan Timur,
kualitas lantai dari
marmer dan tingkat
bangunan
Analisis
Regresi
Berganda
Faktor lokasi,
lingkungan,
karakteristik
Untuk Rumah:
Variabel Terikat:
Harga listing rumah
Variabel Bebas:
Luas tanah, Frontage, Lebar
jalan, Luas bangunan, Jumlah
kamar tidur dan kamar mandi,
Tingkat bangunan, Dummiez
hadap rumah dan kualitas
lantai.
Variabel Terikat:
Nilai Tanah dan Bangunan
Variabel Bebas:
Hasil
Universitas Sumatera Utara
18
5.
“Analisis Penilaian
Bangunan Rumah
Tinggal di Kota
Denpasar”
Karakteristik tanah, lingkungan,
lokasi dan karakteristik
bangunan.
Rahayu (2009)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Judul Penelitian:
“Analisa Nilai
Tanah Terhadap
Lingkungan
Kampus Politeknik
Pasir Pengaraian”
6.
7.
Variabel Bebas:
Luas Tanah, Jarak ke Jalan
Umum dan Jarak ke Kampus.
Widowati dan
Wijaya (2014)
Variabel Terikat:
Penentu Harga Lahan
Judul:
“Variabel Penentu
Harga Lahan di
Perumahan sekitar
Kawasan
Pendidikan
UNDIP”
Varabel Bebas:
Sarana dan Prasarana,
Aksesibilitas, Luas Lahan, dan
Permintaan Lahan.
Topcu dan Kubat
(2009)
Variabel Terikat(Y):
Nilai Tanah
Judul:
“The Analysis of
Urban Features
that Affect Land
Values in
Residential Areas,
Proceedings of the
7th International
Space Syntax
Symposium,
Stockholm”
Variabel Bebas (X) :
Aksesibilitas, kondisi
lingkungan, keamanan, tata
ruang, dan tingkat kemacetan
bangunan dan tanah
berpengaruh terhadap
nilai tanah dan
bangunan di
Denpasar.
Best
Linear
Unbised
Estimators
(BLUE)
Faktor luas tanah
berpengaruh positif
terhadap nilai tanah,
sementara faktor
jarak ke jalan umum
dan ke kampus
berpengaruh negatif
terhadap nilai tanah.
Metode
Regresi
Linear dan
Analisis
Faktor
Ketersediaan Sarana
dan Prasarana,
aksesibilitas berupa
jarak ke UNDIP, dan
pendapatan
mempengaruhi harga
lahan perumahan di
sekitar kawasan
UNDIP.
Regresi
linear
berganda
Aksesibilitas dalam
hal ini jarak tanah ke
Universitas
berpengaruh secara
signifikan terhadap
nilai tanah
Universitas Sumatera Utara