Analisis Perubahan Nilai Tanah Akibat Perpindahan Bandara Polonia Di Kelurahan Anggrung Kecamatan Medan Polonia Kota Medan
ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH AKIBAT PERPINDAHAN
BANDARA POLONIA DI KELURAHAN ANGGRUNG
KECAMATAN MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
TESIS
Program Studi
Magister Manajemen Properti dan Penilaian
diajukan oleh
JUNITA IRIANI TAMPUBOLON
117048001/MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH AKIBAT PERPINDAHAN
BANDARA POLONIA DI KELURAHAN ANGGRUNG
KECAMATAN MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Sains
Dalam Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Pada
Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
Oleh
JUNITA IRIANI TAMPUBOLON
117048001/MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
Judul
: ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH
AKIBAT PERPINDAHAN BANDARA POLONIA
DI KELURAHAN ANGGRUNG KECAMATAN
MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: JUNITA IRIANI TAMPUBOLON
: 117048001
: Magister Manajemen Properti dan Penilaian
Menyetujui,
Komisi Pembimbing
(Dr. Khaira Amalia F.,SE.Ak,MBA)
Ketua
(Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc,Ph.D)
Anggota
Ketua Program Studi,
Direktur SPs.
(Dr. Khaira Amalia F.,SE.Ak,MBA)
(Prof. Dr.Erman Munir,M.Sc)
Tanggal Lulus
: 20 Agustus 2015
Universitas Sumatera Utara
Tanggal Lulus
Telah diuji pada
Tanggal
: 20 Agustus 2015
: 20 Agustus 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Dr. Khaira Amalia F.,SE.Ak,MBA,CA,MAPPI (Cert,)
Anggota
: 1. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, Ph.D
2. Prof. Dr. Prihatin Lumbanraja, SE, M.Si
3. Dr. Siti Raha Agoes Salim, M.Si
Universitas Sumatera Utara
PERNYATAAN
Judul Tesis
ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH AKIBAT PERPINDAHAN
BANDARA POLONIA DI KELURAHAN ANGGRUNG
KECAMATAN MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
Dengan ini penulis menyatakan bahwa tesis ini disusun sebagai syarat
untuk memperoleh gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada
Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara adalah benar merupakan hasil karya penulis sendiri.
Adapun pengutipan - pengutipan yang penulis lakukan pada bagian bagian tertentu dari hasil karya orang lain dalam penulisan tesis ini, telah penulis
cantumkan sumbernya secara jelas sesuai dengan norma, kaidah, dan etika
penulisan ilmiah.
Apabila di kemudian hari ternyata ditemukan seluruh atau sebagian tesis
ini bukan hasil karya penulis sendiri atau adanya plagiat dalam bagian - bagian
tertentu, penulis bersedia menerima sanksi pencabutan gelar akademik yang
penulis sandang dan sanksi - sanksi lainnya sesuai dengan peraturan perundangan
yang berlaku.
Medan,
Agustus 2015
Penulis
Junita Iriani Tampubolon
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH AKIBAT PERPINDAHAN
BANDARA POLONIA DI KELURAHAN ANGGRUNG
KECAMATAN MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
ABSTRAK
Perubahan nilai tanah yang terjadi di Kelurahan Anggrung disebabkan
Perpindahan Bandara Polonia yang dimulai dengan keluar nya Perda RTRW No.
13 tahun 2011, pembangunan Hermes Place . Tujuan dari penelitian ini adalah
untuk mengetahui dan menganalisis perubahan nilai tanah akibat perpindahan
bandara Polonia di Kelurahan Anggrung, Kecamatan Medan Polonia,
ditetapkannya Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011 (Tahun 2010 dan
2011), kemudian dibangunnya Hermes Place (Tahun 2012 dan 2013) dan
Perpindahan Bandara Polonia (Tahun 2013 dan 2014).
Data penelitian dikumpulkan melalui kuisioner dan studi dokumentasi. Alat
analisis dalam penelitian ini menggunakan analisis Paired t-test. Jumlah sample
dalam penelitian ini adalah sebanyak 57 bidang tanah di Kelurahan Anggrung
Kecamatan Medan Polonia.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa Perda RTRW No. 13 tahun 2011,
pembangunan Hermes Place, dan Perpindahan Bandara menyebabkan perubahan
nilai tanah di Kelurahan Anggrung. Melalui penelitian ini, seluruh variabel
penelitian berupa Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011, pembangunan
Hermes Place, dan Perpindahan Bandara berubah secara signifikan terhadap nilai
tanah di Kelurahan Anggrung Kecamatan Medan Polonia Kota Medan. Perda
RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011 merupakan variabel independen yang
paling kecil berpengaruh terhadap perubahan terhadap nilai tanah di Kelurahan
Anggrung dan Pembangunan Hermes Place merupakan variabel independen
yang dominan berpengaruh terhadap perubahan nilai tanah, namun secara
keseluruhan Perpindahan Bandara Polonia merupakan hal utama yang
menyebabkan terjadinya perubahan nilai tanah di Kelurahan Anggrung dimana
variabel tersebut menyebabkan terjadinya perubahan Perda RTRW kota Medan
dengan ditetapkannya Perda RTRW kota Medan No. 13 Tahun 2011 dan
berdampak pada peningkatan investasi di Kelurahan Anggrung dengan
dilakukannya pembangunan Hermes Place.
Berdasarkan hasil penelitian dapat diambil kesimpulan bahwa variabel
independen Perda RTRW No. 13 tahun 2011, pembangunan Hermes Place dan
Perpindahan Bandara Polonia menyebabkan perubahan yg sangat signifikan
terhadap nilai tanah di Kelurahan Anggrung. Penelitian ini menggunakan tingkat
alpha 5%. Implikasinya adalah bahwa pemerintah, pengembang, dan penilai perlu
memperhatikan faktor Perpindahan Bandara, pembangunan Hermes Place, dan
pengesahan Perda RTRW No. 13 tahun 2011 terhadap nilai tanah di Kelurahan
Anggrung untuk kepentingan investasi, kredit, maupun jual-beli.
Kata kunci : Nilai Tanah, Perpindahan Bandara Polonia, Perda RTRW No. 13
Tahun 2011, Pembangunan Hermes Place.
i
Universitas Sumatera Utara
Analysis of Changes in Land Value due to
displacement of Polonia Airport in Anggrung district of
Medan Polonia Medan
ABSTRACT
Changes in value of land that occurs in Anggrung caused by RTRW Perda
No. 13 in 2011, the development and transfer of Hermes Place Polonia Airport.
The purpose of this study was to determine and analyze changes in the value of
land in Anggrung, district of Medan Polonia before and after the enactment of
legislation RTRW Medan No. 13 in 2011 (2010 and 2011), before and after
construction of the Hermes Place (2012 and 2013), as well as before and after the
transfer of Polonia Airport (2013 and 2014).
Data were collected through questionnaires and documentation. Tools of
analysis in this study using Paired t-test analysis. The sample in this study is as
much as 57 plots of land in the Anggrung, district of Medan Polonia.
These results indicate that the RTRW Perda No. 13 in 2011, the
construction of Hermes Place and the transfer of the airport led to changes in the
value of land in Anggrung. Through this study, all study variables such as RTRW
No. 13 in 2011, the construction of Hermes Place and the transfer of the airport
changed significantly on the value of land in the village Anggrung district of
Medan Polonia Medan. RTRW Perda No. 13 in 2011 is the smallest independent
variables influence the change of the value of land in Anggrung. Meanwhile,
Hermes Development Place is the independent variable most dominant influence
on changes in the value of land in the village Anggrung. Polonia airport transfer is
the main thing that cause changes in the value of land in the village where the
variable Anggrung cause RTRW changes with the enactment of Medan city
Medan RTRW No. 13 of 2011 and the impact on increased investment in the
construction of Anggrung to do Hermes Place.
Based on the research results can be concluded that the independent
variables RTRW Perda No. 13 in 2011, the construction of Hermes Place, and
airport’s displacement caused significant changes to the value of land in
Anggrung. This study uses an alpha level of 5 % . The implication is that
governments, developers and the assessor needs to take into account airport
transfer, construction of Hermes Place and the passage of the law RTRW No. 13
in 2011 on the value of land in the Anggrung for the sake of investment, credit
and buying and selling.
Keywords : Value of Land, displacement of Polonia Airport, Perda RTRW No.
13 in 2011, Construction of Hermes Place.
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Penulis mengucapkan Puji dan Syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa yang
telah memberikan berkatNya kepada penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan tesis ini. Selama melakukan penelitian dan penulisan tesis ini,
Penulis banyak memperoleh bantuan moril dan materil dari berbagai pihak. Oleh
karena itu, pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang
tulus kepada:
1.
2.
Bapak Prof. Subhilhar, Ph.D selaku Pj Rektor Univesitas Sumatera Utara
Bapak Prof. Dr.Erman Munir, M.Sc, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara
3. Ibu Dr. Khaira Amalia Fachrudin., SE. Ak, MBA, CA, MAPPI (Cert), selaku
Ketua Komisi pembimbing dan Ketua Program Studi Magister Manajemen
Properti dan Penilaian yang telah banyak membimbing dan mengarahkan
peneliti dalam penulisan tesis ini.
4. Ibu Ir. Dwira Nirfalini Aulia, Msc,Ph.D sebagai Dosen Pembimbing yg telah
banyak membimbing dan mengarahkan Peneliti dalam Penulisan Tesis ini .
5. Ibu Prof. Dr. Prihatin Lumbanraja, SE, M.Si selaku Komisi Pembanding
yang telah banyak memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
6. Dr. Siti Raha Agoes Salim, SE, M.Sc selaku Komisi Pembanding yang telah
banyak memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
7. Seluruh Staf pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister
Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas
Sumatera Utara.
8. Suami Posma Sipahutar SH, dan anak Yosaline Margaret Sipahutar, SE atas
semua kasih sayang dan semangat yang telah diberikan.
9. Rekan-rekan Sekolah Pascasarjana Magister Manajemen Properti dan
Penilaian Angkatan I dan II, atas bantuan dan dukungan selama peneliti
menempuh studi dalam penulisan tesis ini.
10. Staf & Karyawan KJPP Areyanti, Junita dan Rekan Cabang Medan yang
telah turut membantu dalam penulisan tesis ini .
Penulis menyadari tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari
sempurna, namun harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat bagi seluruh
pembaca. Semoga kiranya Tuhan Yang Maha Esa memberkati kita semua, Amin.
Medan,
Penulis
Agustus 2015
Junita Iriani Tampubolon
iii
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
Junita Iriani Tampubolon lahir di Tarutung, Tapanuli Utara, Provinsi
Sumatera Utara pada tanggal 21 Juni 1961, anak keenam dari delapan bersaudara
dari pasangan Bapak Purnawirawan Mayor Polisi Fredrick Tampubolon (alm.)
dan Ibu Nurbaida Simorangkir (alm.), bertempat tinggal di Jalan Monginsidi No.
62A Medan, menikah dengan Posma Sipahutar, SH dan dikaruniai seorang putri
Yosaline Margaret Sipahutar, SE.
Riwayat Pendidikan Umum Pendidikan Sekolah Dasar (SD) pada tahun 19671973. Setelah lulus SD tahun 1973 melanjutkan pendidikan Sekolah Menengah
Pertama Negeri I Medan dan lulus tahun 1976. Melanjutkan ke Pendidikan
Sekolah Menengah Tingkat Kejuruan Negeri dan lulus tahun 1981. Pada tahun
1981 melanjutkan pendidikan di D3 Akademi Pariwisata USU dan lulus tahun
1986. Melanjutkan studi ke tingkat Sarjana (S1) jurusan Ilmu Sosial dan Politik di
Universitas Islam Sumatera Utara (UISU) pada tahun 1996 dan lulus tahun 1998.
Kemudian Tahun 2012 melanjutkan pendidikan di Program Studi Magister
Manajamen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera
Utara.
Riwayat pendidikan Profesi Penilai, Pendidikan Penilai Tingkat Dasar
MAPPI (P1/P2) bidang Properti lulus tahun 2000. Pendidikan Penilai tingkat
Madya/Lanjutan Mappi bidang Properti tahun 2003, Lulus Ujian Sertifikasi
Penilai atau MAPPI (Cert.) yang dilaksanakan oleh Dewan Penguji Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia bidang Properti Tahun 2008.
iv
Universitas Sumatera Utara
Riwayat Pekerjaan, Tahun 1989 bekerja sebagai Marketing pada PT. Shantika
Valuindo Lestari Konsultan Penilai, Tahun 1990 bekerja sebagai Manager
Marketing PT. Estimasindo Sejahtera Konsultan Penilai, Tahun 1995 Direktur
PT. Estimasindo Sejahtera.
Mulai Tahun 2000 menekuni profesi sebagai Penilai dengan nomor Anggota
MAPPI 00-S-01284 sekaligus sebagai Direktur PT. Estimasindo Sejahtera
(Konsultan Penilai). Pada Tahun 2009 mendapatkan izin sebagai Penilai Publik
dengan nomor : P-1.09.00120 bidang Properti, yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia Nomor 151/KM.1/2009 tanggal 11
Februari 2009 Tahun 2009 mendirikan Kantor Jasa Penilai Publik Areyanti, Junita
dan Rekan dengan Izin Kantor Jasa Penilai Publik berdasarkan Izin Departemen
Keuangan Republik Indonesia, Nomor : 2.09.0052, tanggal 5 Juli 2009.
Medan,
Agustus 2015
Junita Iriani Tampubolon
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
ABSTRAK ...........................................................................................................
ABSTRACT ..........................................................................................................
KATA PENGANTAR .........................................................................................
RIWAYAT HIDUP .............................................................................................
DAFTAR ISI........................................................................................................
DAFTAR TABEL ...............................................................................................
DAFTAR GAMBAR ...........................................................................................
DAFTAR LAMPIRAN .......................................................................................
DAFTAR SINGKATAN .....................................................................................
i
ii
iii
iv
vi
viii
ix
x
xi
BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................
1.1 Latar Belakang ................................................................................
1.2 Rumusan Masalah ...........................................................................
1.3 Tujuan Penelitian ............................................................................
1.4 Manfaat Penelitian ..........................................................................
1
1
7
8
9
BAB II TINJAUAN KEPUSTAKAAN ............................................................
2.1 Landasan Teori ...............................................................................
2.1.1 Teori Nilai Tanah ..................................................................
2.1.1.1 Definisi Tanah ..........................................................
2.1.1.2 Hak Kepemilikan Tanah ............................................
2.1.1.3 Harga dan Nilai Tanah...............................................
2.1.2 Hubungan Tanah dengan Properti .........................................
2.1.3 Penilaian Properti ..................................................................
2.1.4 Metode Penilaian Properti .....................................................
2.1.5 Siklus Properti………………………………………………
2.1.6 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah ..................
2.2 Penelitian Terdahulu .......................................................................
10
10
10
10
11
12
14
16
17
19
21
24
BAB III Kerangka Konseptual dan Hipotesis Penelitian ...............................
3.1 Konsep Penelitian . .........................................................................
3.2 Kerangka Konseptual Penelitian. ....................................................
3.3 Hipotesis Penelitian ........................................................................
28
28
31
32
BAB IV METODE PENELITIAN. ...................................................................
4.1 Jenis dan Sifat Penelitian. ...............................................................
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian. .........................................................
4.3 Populasi dan Sampel .......................................................................
4.4 Teknik Pengumpulan Data..............................................................
4.4.1 Studi Dokumentasi .................................................................
4.4.2 Kuisioner ................................................................................
4.5 Jenis dan Sumber Data.....................................................................
4.6 Indentifikasi dan Defenisi Operasional Variabel .............................
4.7 Indikator Penelitian .........................................................................
4.8 Teknik Analisis Data………………………………………………
33
33
34
34
35
35
35
35
36
37
38
vi
Universitas Sumatera Utara
4.8.1 Analisis Deskriptif………………………………………………
4.8.2 Uji Paired t-test……………….…………………………………
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN. ..................................
5.1 Hasil Penelitian ..............................................................................
5.1.1 Gambaran Umum Penelitian ...............................................
5.1.2 Analisis Deskriptif ...............................................................
5.1.2.1 Penjelasan tentang variabel - variabel penelitian….
5.1.3 Uji Paired t-test ...................................................................
5.2 Pembahasan Hasil Penelitian. ..........................................................
5.2.1 Pengaruh Pengesahan Perda RTRW Tahun 2011 Terhadap
Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung……………………….
5.2.2 Pengaruh Pembangunan Mall Hermes Palace Terhadap
Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung ...................................
5.2.3 Pengaruh Perpindahan Bandara Terhadap Nilai Tanah di
Kelurahan Anggrung ...........................................................
5.2.4 Kondisi Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung Ditinjau dari
Siklus Properti .....................................................................
38
38
40
40
40
41
41
49
53
53
55
57
58
BAB VI Kesimpulan dan Saran.........................................................................
6.1 Kesimpulan .....................................................................................
6.2 Saran ................................................................................................
60
60
61
DAFTAR PUSTAKA ..........................................................................................
LAMPIRAN.........................................................................................................
62
vii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR TABEL
Nomor
Judul
Halaman
1.1
Data Transaksi Jual-Beli Tanah di Kelurahan Anggrung ...................
6
2.1
Penelitian Terdahulu ...........................................................................
21
4.1
Operasional Variabel ..........................................................................
36
5.1
Deskripsi Variabel Nilai Tanah dari Tahun 2010-2014 (Y) ...............
41
5.2
Deskripsi Variabel Nilai Tanah Sebelum Pengesahan Perda RTRW
Kota Medan No. 13 Medan Tahun 2011 (X 1 ) dan Setelah
pengesahan Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011 (X 1-i ) ....
44
Deskripsi Variabel Nilai Tanah Sebelum Pembangunan Mall
Hermes Palace (X 2 ) dan Setelah Pembangunan Mall Hermes Palace
(X 2-i )....................................................................................................
46
Deskripsi Variabel Nilai Tanah Sebelum Perpindahan Bandara
Tahun 2013 (X 3 ) dan Setelah Perpindahan Bandara Tahun 2014
(X 3-i ) .......................................................................................
48
Paired Sample Test untuk Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung ........
53
5.3
5.4
5.5
viii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR GAMBAR
Nomor
Judul
Halaman
1.1
Mekanisme Harga Tanah yang Memberi Keuntungan Bagi Penjual ........
4
3.1
Kerangka Konseptual untuk Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung ...........
29
4.1
Gambar Peta Kecamatan Medan Polonia ..................................................
34
4.2
Gambar Peta Kelurahan Anggrung ..........................................................
34
5.1
Rata-rata Nilai Tanah dari Tahun 2010-2014 ...........................................
42
5.2
Pengelompokan Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung Tahun 2010 (X 1 )
dan 2011 (X 1-i )
...........................................................................................
44
Pengelompokan Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung Tahun 2012 (X 2 )
dan 2013 (X 2-i )
...........................................................................................
46
Pengelompokan Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung Tahun 2013 (X 3 )
dan 2014 (X 3-i )
...........................................................................................
48
5.3
5.4
Universitas Sumatera Utara
ix
DAFTAR LAMPIRAN
Nomor
Judul
Halaman
Lampiran 1
Kuisioner Penelitian ................................................................................
67
Lampiran 2
Data Penelitian ........................................................................................
68
Lampiran 3
Hasil Uji Statistik dengan SPSS .............................................................
69
Lampiran 4
Gambar Objek Penelitian ........................................................................
70
Universitas Sumatera Utara
x
DAFTAR SINGKATAN
BPN
BPS
Bandara
BAPPEDA
CBD
HGU
KEPI
M
M2
MAPPI
KEPI
KPUP
NJOP
PBB
RP
SD
SMP
SPSS
Sig.
SPI
UU
UU PA
Badan Pertanahan Nasional
Badan Pusat Statistik
Bandar Udara
Badan Perencanaan Pembangunan Daerah
Central Business District
Hak Guna Usaha
Kode Etik Penilai Indonesia
Meter
Meter Kuadrat
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Kode Etik Penilaian Indonesia
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian
Nilai Jual Objek Pajak
Pajak Bumi dan Bangunan
Rupiah
Sekolah Dasar
Sekolah Menengah Pertama
Statistical Packaged For Social Science
Signifikan
Standar Penilaian Indonesia
Undang-Undang
Undang-Undang Pokok Agraria
xi
Universitas Sumatera Utara
BANDARA POLONIA DI KELURAHAN ANGGRUNG
KECAMATAN MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
TESIS
Program Studi
Magister Manajemen Properti dan Penilaian
diajukan oleh
JUNITA IRIANI TAMPUBOLON
117048001/MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH AKIBAT PERPINDAHAN
BANDARA POLONIA DI KELURAHAN ANGGRUNG
KECAMATAN MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Sains
Dalam Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Pada
Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
Oleh
JUNITA IRIANI TAMPUBOLON
117048001/MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
Judul
: ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH
AKIBAT PERPINDAHAN BANDARA POLONIA
DI KELURAHAN ANGGRUNG KECAMATAN
MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: JUNITA IRIANI TAMPUBOLON
: 117048001
: Magister Manajemen Properti dan Penilaian
Menyetujui,
Komisi Pembimbing
(Dr. Khaira Amalia F.,SE.Ak,MBA)
Ketua
(Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc,Ph.D)
Anggota
Ketua Program Studi,
Direktur SPs.
(Dr. Khaira Amalia F.,SE.Ak,MBA)
(Prof. Dr.Erman Munir,M.Sc)
Tanggal Lulus
: 20 Agustus 2015
Universitas Sumatera Utara
Tanggal Lulus
Telah diuji pada
Tanggal
: 20 Agustus 2015
: 20 Agustus 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Dr. Khaira Amalia F.,SE.Ak,MBA,CA,MAPPI (Cert,)
Anggota
: 1. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, Ph.D
2. Prof. Dr. Prihatin Lumbanraja, SE, M.Si
3. Dr. Siti Raha Agoes Salim, M.Si
Universitas Sumatera Utara
PERNYATAAN
Judul Tesis
ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH AKIBAT PERPINDAHAN
BANDARA POLONIA DI KELURAHAN ANGGRUNG
KECAMATAN MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
Dengan ini penulis menyatakan bahwa tesis ini disusun sebagai syarat
untuk memperoleh gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada
Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara adalah benar merupakan hasil karya penulis sendiri.
Adapun pengutipan - pengutipan yang penulis lakukan pada bagian bagian tertentu dari hasil karya orang lain dalam penulisan tesis ini, telah penulis
cantumkan sumbernya secara jelas sesuai dengan norma, kaidah, dan etika
penulisan ilmiah.
Apabila di kemudian hari ternyata ditemukan seluruh atau sebagian tesis
ini bukan hasil karya penulis sendiri atau adanya plagiat dalam bagian - bagian
tertentu, penulis bersedia menerima sanksi pencabutan gelar akademik yang
penulis sandang dan sanksi - sanksi lainnya sesuai dengan peraturan perundangan
yang berlaku.
Medan,
Agustus 2015
Penulis
Junita Iriani Tampubolon
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS PERUBAHAN NILAI TANAH AKIBAT PERPINDAHAN
BANDARA POLONIA DI KELURAHAN ANGGRUNG
KECAMATAN MEDAN POLONIA KOTA MEDAN
ABSTRAK
Perubahan nilai tanah yang terjadi di Kelurahan Anggrung disebabkan
Perpindahan Bandara Polonia yang dimulai dengan keluar nya Perda RTRW No.
13 tahun 2011, pembangunan Hermes Place . Tujuan dari penelitian ini adalah
untuk mengetahui dan menganalisis perubahan nilai tanah akibat perpindahan
bandara Polonia di Kelurahan Anggrung, Kecamatan Medan Polonia,
ditetapkannya Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011 (Tahun 2010 dan
2011), kemudian dibangunnya Hermes Place (Tahun 2012 dan 2013) dan
Perpindahan Bandara Polonia (Tahun 2013 dan 2014).
Data penelitian dikumpulkan melalui kuisioner dan studi dokumentasi. Alat
analisis dalam penelitian ini menggunakan analisis Paired t-test. Jumlah sample
dalam penelitian ini adalah sebanyak 57 bidang tanah di Kelurahan Anggrung
Kecamatan Medan Polonia.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa Perda RTRW No. 13 tahun 2011,
pembangunan Hermes Place, dan Perpindahan Bandara menyebabkan perubahan
nilai tanah di Kelurahan Anggrung. Melalui penelitian ini, seluruh variabel
penelitian berupa Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011, pembangunan
Hermes Place, dan Perpindahan Bandara berubah secara signifikan terhadap nilai
tanah di Kelurahan Anggrung Kecamatan Medan Polonia Kota Medan. Perda
RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011 merupakan variabel independen yang
paling kecil berpengaruh terhadap perubahan terhadap nilai tanah di Kelurahan
Anggrung dan Pembangunan Hermes Place merupakan variabel independen
yang dominan berpengaruh terhadap perubahan nilai tanah, namun secara
keseluruhan Perpindahan Bandara Polonia merupakan hal utama yang
menyebabkan terjadinya perubahan nilai tanah di Kelurahan Anggrung dimana
variabel tersebut menyebabkan terjadinya perubahan Perda RTRW kota Medan
dengan ditetapkannya Perda RTRW kota Medan No. 13 Tahun 2011 dan
berdampak pada peningkatan investasi di Kelurahan Anggrung dengan
dilakukannya pembangunan Hermes Place.
Berdasarkan hasil penelitian dapat diambil kesimpulan bahwa variabel
independen Perda RTRW No. 13 tahun 2011, pembangunan Hermes Place dan
Perpindahan Bandara Polonia menyebabkan perubahan yg sangat signifikan
terhadap nilai tanah di Kelurahan Anggrung. Penelitian ini menggunakan tingkat
alpha 5%. Implikasinya adalah bahwa pemerintah, pengembang, dan penilai perlu
memperhatikan faktor Perpindahan Bandara, pembangunan Hermes Place, dan
pengesahan Perda RTRW No. 13 tahun 2011 terhadap nilai tanah di Kelurahan
Anggrung untuk kepentingan investasi, kredit, maupun jual-beli.
Kata kunci : Nilai Tanah, Perpindahan Bandara Polonia, Perda RTRW No. 13
Tahun 2011, Pembangunan Hermes Place.
i
Universitas Sumatera Utara
Analysis of Changes in Land Value due to
displacement of Polonia Airport in Anggrung district of
Medan Polonia Medan
ABSTRACT
Changes in value of land that occurs in Anggrung caused by RTRW Perda
No. 13 in 2011, the development and transfer of Hermes Place Polonia Airport.
The purpose of this study was to determine and analyze changes in the value of
land in Anggrung, district of Medan Polonia before and after the enactment of
legislation RTRW Medan No. 13 in 2011 (2010 and 2011), before and after
construction of the Hermes Place (2012 and 2013), as well as before and after the
transfer of Polonia Airport (2013 and 2014).
Data were collected through questionnaires and documentation. Tools of
analysis in this study using Paired t-test analysis. The sample in this study is as
much as 57 plots of land in the Anggrung, district of Medan Polonia.
These results indicate that the RTRW Perda No. 13 in 2011, the
construction of Hermes Place and the transfer of the airport led to changes in the
value of land in Anggrung. Through this study, all study variables such as RTRW
No. 13 in 2011, the construction of Hermes Place and the transfer of the airport
changed significantly on the value of land in the village Anggrung district of
Medan Polonia Medan. RTRW Perda No. 13 in 2011 is the smallest independent
variables influence the change of the value of land in Anggrung. Meanwhile,
Hermes Development Place is the independent variable most dominant influence
on changes in the value of land in the village Anggrung. Polonia airport transfer is
the main thing that cause changes in the value of land in the village where the
variable Anggrung cause RTRW changes with the enactment of Medan city
Medan RTRW No. 13 of 2011 and the impact on increased investment in the
construction of Anggrung to do Hermes Place.
Based on the research results can be concluded that the independent
variables RTRW Perda No. 13 in 2011, the construction of Hermes Place, and
airport’s displacement caused significant changes to the value of land in
Anggrung. This study uses an alpha level of 5 % . The implication is that
governments, developers and the assessor needs to take into account airport
transfer, construction of Hermes Place and the passage of the law RTRW No. 13
in 2011 on the value of land in the Anggrung for the sake of investment, credit
and buying and selling.
Keywords : Value of Land, displacement of Polonia Airport, Perda RTRW No.
13 in 2011, Construction of Hermes Place.
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Penulis mengucapkan Puji dan Syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa yang
telah memberikan berkatNya kepada penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan tesis ini. Selama melakukan penelitian dan penulisan tesis ini,
Penulis banyak memperoleh bantuan moril dan materil dari berbagai pihak. Oleh
karena itu, pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang
tulus kepada:
1.
2.
Bapak Prof. Subhilhar, Ph.D selaku Pj Rektor Univesitas Sumatera Utara
Bapak Prof. Dr.Erman Munir, M.Sc, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara
3. Ibu Dr. Khaira Amalia Fachrudin., SE. Ak, MBA, CA, MAPPI (Cert), selaku
Ketua Komisi pembimbing dan Ketua Program Studi Magister Manajemen
Properti dan Penilaian yang telah banyak membimbing dan mengarahkan
peneliti dalam penulisan tesis ini.
4. Ibu Ir. Dwira Nirfalini Aulia, Msc,Ph.D sebagai Dosen Pembimbing yg telah
banyak membimbing dan mengarahkan Peneliti dalam Penulisan Tesis ini .
5. Ibu Prof. Dr. Prihatin Lumbanraja, SE, M.Si selaku Komisi Pembanding
yang telah banyak memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
6. Dr. Siti Raha Agoes Salim, SE, M.Sc selaku Komisi Pembanding yang telah
banyak memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
7. Seluruh Staf pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister
Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas
Sumatera Utara.
8. Suami Posma Sipahutar SH, dan anak Yosaline Margaret Sipahutar, SE atas
semua kasih sayang dan semangat yang telah diberikan.
9. Rekan-rekan Sekolah Pascasarjana Magister Manajemen Properti dan
Penilaian Angkatan I dan II, atas bantuan dan dukungan selama peneliti
menempuh studi dalam penulisan tesis ini.
10. Staf & Karyawan KJPP Areyanti, Junita dan Rekan Cabang Medan yang
telah turut membantu dalam penulisan tesis ini .
Penulis menyadari tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari
sempurna, namun harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat bagi seluruh
pembaca. Semoga kiranya Tuhan Yang Maha Esa memberkati kita semua, Amin.
Medan,
Penulis
Agustus 2015
Junita Iriani Tampubolon
iii
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
Junita Iriani Tampubolon lahir di Tarutung, Tapanuli Utara, Provinsi
Sumatera Utara pada tanggal 21 Juni 1961, anak keenam dari delapan bersaudara
dari pasangan Bapak Purnawirawan Mayor Polisi Fredrick Tampubolon (alm.)
dan Ibu Nurbaida Simorangkir (alm.), bertempat tinggal di Jalan Monginsidi No.
62A Medan, menikah dengan Posma Sipahutar, SH dan dikaruniai seorang putri
Yosaline Margaret Sipahutar, SE.
Riwayat Pendidikan Umum Pendidikan Sekolah Dasar (SD) pada tahun 19671973. Setelah lulus SD tahun 1973 melanjutkan pendidikan Sekolah Menengah
Pertama Negeri I Medan dan lulus tahun 1976. Melanjutkan ke Pendidikan
Sekolah Menengah Tingkat Kejuruan Negeri dan lulus tahun 1981. Pada tahun
1981 melanjutkan pendidikan di D3 Akademi Pariwisata USU dan lulus tahun
1986. Melanjutkan studi ke tingkat Sarjana (S1) jurusan Ilmu Sosial dan Politik di
Universitas Islam Sumatera Utara (UISU) pada tahun 1996 dan lulus tahun 1998.
Kemudian Tahun 2012 melanjutkan pendidikan di Program Studi Magister
Manajamen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera
Utara.
Riwayat pendidikan Profesi Penilai, Pendidikan Penilai Tingkat Dasar
MAPPI (P1/P2) bidang Properti lulus tahun 2000. Pendidikan Penilai tingkat
Madya/Lanjutan Mappi bidang Properti tahun 2003, Lulus Ujian Sertifikasi
Penilai atau MAPPI (Cert.) yang dilaksanakan oleh Dewan Penguji Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia bidang Properti Tahun 2008.
iv
Universitas Sumatera Utara
Riwayat Pekerjaan, Tahun 1989 bekerja sebagai Marketing pada PT. Shantika
Valuindo Lestari Konsultan Penilai, Tahun 1990 bekerja sebagai Manager
Marketing PT. Estimasindo Sejahtera Konsultan Penilai, Tahun 1995 Direktur
PT. Estimasindo Sejahtera.
Mulai Tahun 2000 menekuni profesi sebagai Penilai dengan nomor Anggota
MAPPI 00-S-01284 sekaligus sebagai Direktur PT. Estimasindo Sejahtera
(Konsultan Penilai). Pada Tahun 2009 mendapatkan izin sebagai Penilai Publik
dengan nomor : P-1.09.00120 bidang Properti, yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia Nomor 151/KM.1/2009 tanggal 11
Februari 2009 Tahun 2009 mendirikan Kantor Jasa Penilai Publik Areyanti, Junita
dan Rekan dengan Izin Kantor Jasa Penilai Publik berdasarkan Izin Departemen
Keuangan Republik Indonesia, Nomor : 2.09.0052, tanggal 5 Juli 2009.
Medan,
Agustus 2015
Junita Iriani Tampubolon
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
ABSTRAK ...........................................................................................................
ABSTRACT ..........................................................................................................
KATA PENGANTAR .........................................................................................
RIWAYAT HIDUP .............................................................................................
DAFTAR ISI........................................................................................................
DAFTAR TABEL ...............................................................................................
DAFTAR GAMBAR ...........................................................................................
DAFTAR LAMPIRAN .......................................................................................
DAFTAR SINGKATAN .....................................................................................
i
ii
iii
iv
vi
viii
ix
x
xi
BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................
1.1 Latar Belakang ................................................................................
1.2 Rumusan Masalah ...........................................................................
1.3 Tujuan Penelitian ............................................................................
1.4 Manfaat Penelitian ..........................................................................
1
1
7
8
9
BAB II TINJAUAN KEPUSTAKAAN ............................................................
2.1 Landasan Teori ...............................................................................
2.1.1 Teori Nilai Tanah ..................................................................
2.1.1.1 Definisi Tanah ..........................................................
2.1.1.2 Hak Kepemilikan Tanah ............................................
2.1.1.3 Harga dan Nilai Tanah...............................................
2.1.2 Hubungan Tanah dengan Properti .........................................
2.1.3 Penilaian Properti ..................................................................
2.1.4 Metode Penilaian Properti .....................................................
2.1.5 Siklus Properti………………………………………………
2.1.6 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah ..................
2.2 Penelitian Terdahulu .......................................................................
10
10
10
10
11
12
14
16
17
19
21
24
BAB III Kerangka Konseptual dan Hipotesis Penelitian ...............................
3.1 Konsep Penelitian . .........................................................................
3.2 Kerangka Konseptual Penelitian. ....................................................
3.3 Hipotesis Penelitian ........................................................................
28
28
31
32
BAB IV METODE PENELITIAN. ...................................................................
4.1 Jenis dan Sifat Penelitian. ...............................................................
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian. .........................................................
4.3 Populasi dan Sampel .......................................................................
4.4 Teknik Pengumpulan Data..............................................................
4.4.1 Studi Dokumentasi .................................................................
4.4.2 Kuisioner ................................................................................
4.5 Jenis dan Sumber Data.....................................................................
4.6 Indentifikasi dan Defenisi Operasional Variabel .............................
4.7 Indikator Penelitian .........................................................................
4.8 Teknik Analisis Data………………………………………………
33
33
34
34
35
35
35
35
36
37
38
vi
Universitas Sumatera Utara
4.8.1 Analisis Deskriptif………………………………………………
4.8.2 Uji Paired t-test……………….…………………………………
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN. ..................................
5.1 Hasil Penelitian ..............................................................................
5.1.1 Gambaran Umum Penelitian ...............................................
5.1.2 Analisis Deskriptif ...............................................................
5.1.2.1 Penjelasan tentang variabel - variabel penelitian….
5.1.3 Uji Paired t-test ...................................................................
5.2 Pembahasan Hasil Penelitian. ..........................................................
5.2.1 Pengaruh Pengesahan Perda RTRW Tahun 2011 Terhadap
Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung……………………….
5.2.2 Pengaruh Pembangunan Mall Hermes Palace Terhadap
Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung ...................................
5.2.3 Pengaruh Perpindahan Bandara Terhadap Nilai Tanah di
Kelurahan Anggrung ...........................................................
5.2.4 Kondisi Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung Ditinjau dari
Siklus Properti .....................................................................
38
38
40
40
40
41
41
49
53
53
55
57
58
BAB VI Kesimpulan dan Saran.........................................................................
6.1 Kesimpulan .....................................................................................
6.2 Saran ................................................................................................
60
60
61
DAFTAR PUSTAKA ..........................................................................................
LAMPIRAN.........................................................................................................
62
vii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR TABEL
Nomor
Judul
Halaman
1.1
Data Transaksi Jual-Beli Tanah di Kelurahan Anggrung ...................
6
2.1
Penelitian Terdahulu ...........................................................................
21
4.1
Operasional Variabel ..........................................................................
36
5.1
Deskripsi Variabel Nilai Tanah dari Tahun 2010-2014 (Y) ...............
41
5.2
Deskripsi Variabel Nilai Tanah Sebelum Pengesahan Perda RTRW
Kota Medan No. 13 Medan Tahun 2011 (X 1 ) dan Setelah
pengesahan Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011 (X 1-i ) ....
44
Deskripsi Variabel Nilai Tanah Sebelum Pembangunan Mall
Hermes Palace (X 2 ) dan Setelah Pembangunan Mall Hermes Palace
(X 2-i )....................................................................................................
46
Deskripsi Variabel Nilai Tanah Sebelum Perpindahan Bandara
Tahun 2013 (X 3 ) dan Setelah Perpindahan Bandara Tahun 2014
(X 3-i ) .......................................................................................
48
Paired Sample Test untuk Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung ........
53
5.3
5.4
5.5
viii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR GAMBAR
Nomor
Judul
Halaman
1.1
Mekanisme Harga Tanah yang Memberi Keuntungan Bagi Penjual ........
4
3.1
Kerangka Konseptual untuk Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung ...........
29
4.1
Gambar Peta Kecamatan Medan Polonia ..................................................
34
4.2
Gambar Peta Kelurahan Anggrung ..........................................................
34
5.1
Rata-rata Nilai Tanah dari Tahun 2010-2014 ...........................................
42
5.2
Pengelompokan Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung Tahun 2010 (X 1 )
dan 2011 (X 1-i )
...........................................................................................
44
Pengelompokan Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung Tahun 2012 (X 2 )
dan 2013 (X 2-i )
...........................................................................................
46
Pengelompokan Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung Tahun 2013 (X 3 )
dan 2014 (X 3-i )
...........................................................................................
48
5.3
5.4
Universitas Sumatera Utara
ix
DAFTAR LAMPIRAN
Nomor
Judul
Halaman
Lampiran 1
Kuisioner Penelitian ................................................................................
67
Lampiran 2
Data Penelitian ........................................................................................
68
Lampiran 3
Hasil Uji Statistik dengan SPSS .............................................................
69
Lampiran 4
Gambar Objek Penelitian ........................................................................
70
Universitas Sumatera Utara
x
DAFTAR SINGKATAN
BPN
BPS
Bandara
BAPPEDA
CBD
HGU
KEPI
M
M2
MAPPI
KEPI
KPUP
NJOP
PBB
RP
SD
SMP
SPSS
Sig.
SPI
UU
UU PA
Badan Pertanahan Nasional
Badan Pusat Statistik
Bandar Udara
Badan Perencanaan Pembangunan Daerah
Central Business District
Hak Guna Usaha
Kode Etik Penilai Indonesia
Meter
Meter Kuadrat
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Kode Etik Penilaian Indonesia
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian
Nilai Jual Objek Pajak
Pajak Bumi dan Bangunan
Rupiah
Sekolah Dasar
Sekolah Menengah Pertama
Statistical Packaged For Social Science
Signifikan
Standar Penilaian Indonesia
Undang-Undang
Undang-Undang Pokok Agraria
xi
Universitas Sumatera Utara