Analisis Perubahan Nilai Tanah Akibat Perpindahan Bandara Polonia Di Kelurahan Anggrung Kecamatan Medan Polonia Kota Medan Chapter III VI
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Landasan Teori
2.1.1 Teori Nilai Tanah
Pada dasarnya ruangan yang disediakan sangat terbatas, sementara itu
kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan yang terus meningkat dari
tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian, industri dan lain
sebagainya. Tanah menjadi kebutuhan utama bagi kehidupan manusia. Hal inilah
yang menuntut perkembangan teoritis nilai tanah.
1.
Definisi Tanah
Tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruangan (space)
yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Tanah digunakan
sebagai tempat manusia beraktivitas, baik untuk bertani maupun untuk tempat
didirikannya bangunan rumah tinggal. Tanah merupakan sesuatu yang mendasar
bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi perhatian bagi para
ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi, dan para ahli lainnya
termasuk penilai (MAPPI, 2013).
Roberts dalam Prasetya dan Sunaryo (2013) mendefinisikan tanah sebagai
komoditas untuk dimanfaatkan, dimiliki, diperjual-belikan, demi kesenangan atau
keuntungan pribadi tetapi lahan dianggap sumber daya milik bersama, layaknya
air dan udara, yang harus dilestarikan dan dipelihara dengan mempertimbangkan
secara tepat dampaknya terhadap masyarakat sebagai keseluruhan dan pada
kondisi saat sumber daya alam milik bersama itu akan diwariskan pada generasi
mendatang.
10
Universitas Sumatera Utara
11
Sementara itu, Santoso (2000) mengungkapkan bahwa Real Estate adalah
tanah dan semua kepunyaannya atau hak yang terkandung dan apapun yang
terbentuk atau dikeluarkan di atasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia.
“Real Estate dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh
manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Hal ini adalah penguasaan
fisik yang berwujud yaitu yang dapat dilihat dan dijamah (dipegang), bersamasama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, diatas
atau dibawah tanah (Setiawan, 2006)”.
Dari definisi diatas dapat disimpulkan bahwa tanah termasuk real estate,
tanah merupakan kebutuhan dasar manusia dan saat ini menjadi komoditi untuk
digunakan sebagai tempat berdirinya bangunan tempat tinggal, pertanian atau
bahkan diperjual-belikan untuk kepuasan dan keuntungan pribadi setiap orang
yang memilikinya.
2.
Hak Kepemilikan Tanah
Saat ini, perhatian setiap orang dalam membeli atau menguasai tanah terfokus
pada hak atau dasar hukum memiliki tanah tersebut. Hal ini penting dalam hal
menghindari setiap orang yang ingin memiliki tanah dari permasalahan hukum
yang ada. Sering terjadi permasalahan hukum terhadap kepemilikan tanah atau
sengketa tanah di Indonesia yang diakibatkan dari hak penguasaan tanah yang
dimiliki.
Hak atau kepemilikan atas tanah secara hukum disebut dengan properti.
MAPPI (2013) mengungkapkan “Properti adalah konsep hukum yang mencakup
kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti
terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
Universitas Sumatera Utara
12
kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang
dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari
properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau
hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or nin
corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki
nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.” KPUP 3.2
Kepemilikan tanah merupakan sebuah hak asasi manusia yang dilindungi
oleh hukum internasional maupun hukum nasional (Limbong, 2011). Pemilikan
atas tanah diatur dalam undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) juga menyatakan dengan tegas tentang
kepemilikan hak atas tanah yang terdiri atas: Hak milik, Hak Guna Usaha (HGU),
Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
3.
Harga dan Nilai Tanah
Kebanyakan orang mengartikan harga tanah adalah sama dengan nilai tanah.
Persepsi ini dibentuk dari pemahaman setiap orang yang selalu menggunakan kata
“harga tanah” ketika melakukan transaksi jual-beli tanah. “Harga adalah sejumlah
uang yang diperoleh, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena
kemampuan keuangan, motivasi atas kepentingan khusus dari pembeli atau
penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut
berdasarkan anggapan pihak lain.
“ Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau
harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran,
sehingga nilai bukan merupakan fakta.” MAPPI (2013)
Universitas Sumatera Utara
13
Prawoto (2014) mengungkapkan bahwa “harga adalah sejumlah uang yang
disetujui pembeli dan penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui
mekanisme pasar yang wajar. Sementara itu, nilai adalah sejumlah uang yang
setara dengan milik (property) yang dapat memberikan keuntungan dari
kepemilikan tersebut.”
Sementara itu, Sutawijawa (2004) mengungkapkan bahwa “nilai tanah adalah
ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara
langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai
tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi
maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.”
Berdasarkan dari penjelasan yang diungkapkan sebelumnya, maka dapat
disimpulkan bahwa harga tanah adalah sejumlah uang yang disetujui untuk
diserahkan oleh pembeli kepada penjual atas pemilikan tanah, sedangkan nilai
tanah adalah sejumlah uang yang dapat disetarakan dengan manfaat ekonomi yang
di dapat dari pemilikan tanah yang dinilai. Pemahaman perbedaan antara nilai
tanah dan harga tanah menjadi hal utama bagi peneliti.
Nilai tanah terbentuk tidak hanya disebabkan oleh manfaatnya bagi manusia,
namun juga disebabkan oleh faktor-faktor lainnya. Adapun faktor-faktor yang
mempengaruhi terbentuknya nilai tanah adalah (Siahaan, 2003).
a.
Kegunaan (utility),
Adalah kemampuan dalam memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia.
b.
Kelangkaan (scarcity),
Adalah kurangnya jumlah tanah yang tersedia untuk ditawarkan dibandingkan
dengan permintaan yang ada.
Universitas Sumatera Utara
14
c.
Keinginan (desire)
Adalah keinginan pembeli atas tanah untuk memenuhi kebutuhannya.
d.
Daya beli (effective demand)
Kemampuan dari individu atau kelompok untuk membeli tanah yang
ditawarkan yang ditunjang dengan kemampuan menyertakan uang tunai.
Nilai tanah yang secara umum dipergunakan sebagai dasar nilai adalah nilai
pasar tanah. Nilai pasar adalah nilai barang dan jasa yang ada dipasar setelah
dikurangi biaya-biaya yang timbul dari transaksi seperti pajak, biaya penjualan,
biaya notaris, dan biaya-biaya pengosongan lainnya bila ada (Anastasia, 2006).
MAPPI (2013) mengungkapkan bahwa nilai pasar adalah estimasi yang didukung
data pasar yang dikembangkan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) tahun 2013
2.1.2 Hubungan Tanah dengan Properti
“Real estate adalah properti, dimana properti dapat diartikan sebagai segala
sesuatu yang dapat dimiliki atau dipunyai. Properti dapat berupa aset berwujud
maupun aset tak berwujud. Dalam hal aset ber wujud dapat berupa tanah kosong,
tanah dan apapun yang berdiri diatasnya, mobil dan lainnya. Sementara itu, aset
tak berwujud berupa hak paten, merek atau bunga bank.” (Archer dan Ling, 2005)
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, properti didefinisikan sebagai harta
dalam bentuk tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan
bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan bangunan yang dimaksudkan
(Depdiknas, 2008).
MAPPI (2013) mendefinisikan properti sebagai “suatu konsep hukum yang
mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu
Universitas Sumatera Utara
15
kepemilikan. Konsep hukum dari properti meliputi segala sesuatu yang
merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai,
berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak
berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat
membentuk kekayaan.”
Dari penjelasan yang ada, maka dapat disimpulkan bahwa tanah merupakan
bagian atau suatu obyek dari real estate atau properti. Tanah tidak dapat
dipisahkan dari real estate atau properti sehingga pasar tanah erat kaitannya
dengan pasar properti. Jumlah tanah yang tidak bertambah dan tidak dapat
diproduksi mengakibatkan tanah menjadi barang atau komoditi yang unik
dibandingkan dengan yang lainnya yang dapat ditambahkan jumlahnya jika
permintaan meningkat dengan menambah jumlah produksi dari barang yang
bersangkutan.
Nilai tanah yang secara umum dipergunakan sebagai dasar nilai adalah nilai
pasar tanah. Nilai pasar adalah nilai barang dan jasa yang ada dipasar setelah
dikurangi biaya-biaya yang timbul dari transaksi seperti pajak, biaya penjualan,
biaya notaris, dan biaya-biaya pengosongan lainnya bila ada (Anastasia, 2006).
ˮ Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan ˮ (MAPPI 2013)
16
Universitas Sumatera Utara
2.1.3 Penilaian Properti
Penilaian adalah suatu rangkuman metode dan teknik penilaian, dimana
seorang penilai menerapkannya pada material yang nyata dalam suatu kerangka
kerja proses penilaian untuk mencapai suatu kesimpulan nilai (Anastasia dan
Ongkowijaya, 2013). Sementara itu, Emrizon (2005) mengungkapkan bahwa
penilaian adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan estimasi dan
pendapatan atas nilai ekonomis suatu harta pada saat tertentu sesuai dengan
Standar Penilaian.
Sutawijaya (2004) mengungkapkan bahwa penilaian properti adalah suatu
proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis
nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian tertentu. Sementara
itu, penelitian yang dilakukan oleh Sujono (2011) mengungkapkan bahwa
Penelitian properti merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai
investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu
tanggal penilaian tertentu.
Penilaian properti meliputi deskripsi atas properti yang dinilai, opini penilai
tentang kondisi properti dan bertujuan untuk mendapatkan nilai finansial properti
berdasar data pasar pada tahun yang relatif baru.
Salah satu indikator ketepatan hasil penilaian adalah seberapa jauh penilaian
berbeda dengan data pasar (Ventolo dan Williams (1990) dalam Anastasia, dkk.,
2002). Pelaksanaan penilaian terhadap properti dikehendaki oleh setiap orang
yang membutuhkan hasil penilaian terhadap properti yang dinilai. Banyak tujuan
dari pelaksanaan penilaian yang dilakukan terhadap suatu properti, meliputi:
(Blackledge, 2009)
Universitas Sumatera Utara
17
a.
Untuk tujuan penjualan atau pembelian properti,
b.
Untuk tujuan penyewaan properti,
c.
Untuk tujuan pajak atau utang,
d.
Untuk tujuan asuransi,
e.
Untuk tujuan ganti rugi,
f.
Untuk tujuan kredit dengan jaminan properti yang dimiliki,
g.
Untuk dapat melihat nilai aset atau properti yang dimiliki, dan
h.
Untuk pengembangan atau pembangunan kembali.
Pekerjaan penilaian terhadap properti dilakukan oleh seorang yang
mengetahui dan juga berkompetensi dibidang penilaian. penilai dapat dibagi ke
dalam 3 bagian, yaitu: (KEPI, 2013)
a.
Tenaga penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan dibidang
penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi penilai, lembaga
pendidikan lain yang diakreditasi oleh asosiasi profesi penilai, atau lembaga
pendidikan formal,
b.
Penilai bersertifikat adalah seseorang yang telah lulus ujian sertifikasi di
bidang penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi penilai, dan
c.
Penilai publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri
Keuangan.
2.1.4 Metode Penilaian Properti
Dalam pelaksanaan penilaian properti, Penilai biasanya menggunakan
metode-metode yang terdapat dalam SPI. Adapun metode-metode pendekatan
yang dipergunakan dalam penilaian properti adalah: (MAPPI, 2013)
Universitas Sumatera Utara
18
1.
Pendekatan Data Pasar (market approach)
Pendekatan
Data
Pasar
menghasilkan
indikasi
nilai
dengan
cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding
dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran. Dalam pendekatan
pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir
yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan
harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset
yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu
diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu
dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan dasar
nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian.
2.
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus
kas
di
masa
yang
akan
datang
ke
nilai
kini.
Pendekatan
ini
mempertimbangkan Pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
merupakan
konversi
pendapatan
menjadi
sejumlah
modal
dengan
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari
pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak,
misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau
kepemilikan suatu aset.
Universitas Sumatera Utara
19
3.
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada
biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada
satu pembelian atau konstruksi. Umumnya aset yang dinilai akan kurang
menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset
alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan
penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif,
tergantung pada dasar nilai yang diperlukan.
Dari ke-3 (tiga) metode pendekatan penilaian properti yang diuraikan
sebelumnya, yang paling umum digunakan adalah metode Pendekatan Data Pasar.
“Metode Pendekatan Pasar merupakan metode penilaian yang tidak saja menjadi
pusat atau dasar penilaian, namun pendekatan ini menjadi sangat unik. Dikatakan
unik
karena
semua
metode
yang
diaplikasikan
oleh
penilai,
harus
mengaplikasikan metode ini (Prawoto, 2014)”.
2.1.5 Siklus Properti
Pertumbuhan dan perkembangan properti dapat dilihat dari siklus properti itu
sendiri. Siklus properti menunjukkan kondisi properti secara sektoral berdasarkan
transaksi jual-beli properti, sewa-menyewa properti dan juga pendanaan terhadap
transaksi jual-beli atau se-menyewa properti. Siklus properti tersebut dapat dilihat
pada Gambar 2.1 dimana siklus hidup properti di gambarkan dengan jam.
Pada Gambar 2.1 dapat dilihat bagaimana siklus properti dibagi kedalam tiga
fase, yaitu: fase puncak (boom market), fase kejatuhan (recession), dan fase
pemulihan (recovery).
Universitas Sumatera Utara
20
Gambar 2.1. Siklus Properti
Sumber: World Property, RICS Journals London dalam Santoso (2009)
Fase kejatuhan (recession) ditandai dengan kelebihan bangunan (over
building), sewa mengalami stagnat (rent consession), pasar mulai jenuh (saturated
market), dana yang diperketat (tightened funding), konstruksi berkurang (less
construction), dan dana yang dipangkas (reduced funding).
Pada fase ini, properti mengalami kejatuhan sebagai akibat penawaran yang
jauh lebih besar daripada permintaan. Pihak perbankan sebagai pendana terhadap
properti yang ditransaksikan secara kredit juga melakukan pengetatan terhadap
pencairan atau pengucuran dana melalui pengetatan peraturan maupun
peningkatan suku bunga kredit properti.
Universitas Sumatera Utara
21
Pada fase pemulihan, terjadi peningkatan penyerapan dana (increasing
absorbtion) dan kestabilan sewa properti (stabilizing rents). Peningkatan
pembangunan properti mulai terlihat dan disertai kemudahan pendanaan oleh
pihak perbankan. Pada fase ini, perbankan sebagai pihak pendana melakukan
penurunan suku bunga kredit properti secara bertahap dengan tetap melihat resiko
yang ada.
Sementara itu, fase puncak (boom market) merupakan fase utama dari siklus
properti. Kondisi pasar properti mengalami peningkatan permintaan dan disertai
juga dengan peningkatan penawaran. Fase puncak ditandai oleh beberapa hal,
yaitu: sewa meningkat (increasing rents), ketersediaan pendanaan (funding
available), konstruksi yang meningkat (increasing construction), dan kelebihan
dana (excess funding). Pada fase ini, pihak Developer atau Pengembang dan
Perbankan
perlu
memperhatikan
tingkat
kejenuhan
pasar
agar
dapat
meminimalisir kerugian sebagai akibat kondisi properti yang bergeser kepada fase
kejatuhan (recession).
Siklus properti tersebut dapat menjadi pegangan bagi setiap orang terutama
pihak perbankan dan pengembang properti agar dapat menempatkan investasi nya
dibidang properti pada waktu yang tepat sehingga dapat meminimalisir kerugian
dari investasi properti tersebut (Santoso, 2009).
2.1.6 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Salah satu ciri keunikan dari tanah adalah jumlahnya yang tidak bisa
ditambah atau diproduksi mengakibatkan tanah menjadi barang atau komoditi
yang saat ini banyak dijadikan sebagai investasi, karena memiliki nilai
yang cenderung meningkat dari tahun ke tahun. Oetomo (2006) dalam
penelitiannya.
Universitas Sumatera Utara
22
yang berjudul ‘Analisis Faktor Ruang yang Berpengaruh Terhadap Nilai Tanah
Perkotaaan” mengungkapkan bahwa faktor sosial, faktor fisik, faktor ekonomi,
faktor pendidikan dan faktor konstruksi berpengaruh terhadap nilai tanah
perkotaan.
Kedekatan atau jarak bidang tanah terhadap CBD dapat mempengaruhi nilai
tanah.
Ai (2005) mengungkapkan bahwa jarak bidang tanah terhadap CBD
mempengaruhi nilai tanah, dimana nilai tanah akan semakin tinggi jika jarak
bidang tanah semakin dekat dengan CBD atau pusat keramaian, dan sebaliknya.
Hal tersebut mempertegas “teori Von Thunen yang berbunyi bahwa semakin
dekat jarak tanah ke pusat kota atau CBD, maka semakin besar nilai tanah tersebut
dan sebaliknya. Kondisi tersebut disebabkan oleh semakin kecilnya biaya
transportasi yang akan dikeluarkan dalam mencapai pusat kota atau CBD (Hermit,
2009)”.
Ketersediaan fasilitas berupa pusat perbelanjaan turut mempengaruhi nilai
tanah pada suatu wilayah. Hal tersebut diungkapkan dalam penelitian yang
dilakukan oleh Fahirah (2011), dimana faktor ketersediaan fasilitas berupa pusat
perbelanjaan mempengaruhi nilai properti di perumahan Griya Maronda, Palu
Barat sebesar 82%. Sementara itu, Raeka dan Sulistyarso (2011) mengungkapkan
bahwa jarak tanah ke pusat.
Perbelanjaan lokal berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah
perkotaan di Surabaya. Ketersediaan fasilitas berupa pusat perbelanjaan menjadi
suatu daya tarik tersendiri bagi setiap orang. Pusat perbelanjaan sebagai magnet
atau daya tarik bagi masyarakat yang kemudian membentuk aktivitas bisnis yang
berdampak pada lingkungan sekitarnya. Bidang tanah yang berada disekitarnya
Universitas Sumatera Utara
23
mengalami peningkatan nilai tanah sebagai akibat meningkatnya permintaan
terhadap bidang tanah yang berada disekitar pusat perbelanjaan tersebut.
Jarak properti ke bandara di O’Hare berpengaruh signifikan dan negatif
terhadap nilai properti disekitarnya (McDonald and McMillan (2000) dalam
Smersh,dkk.,
2003).
Sementara
itu,
Anastasia
dan
Tanugara
(2014)
mengungkapkan bahwa jarak properti berupa ruko ke bandar udara (air port)
berpengaruh secara positif dan signifikan terhadap nilai pasar ruko (tanah dan
bangunan) di Surabaya. Waktu tempuh, biaya transportasi serta peran bandar
udara yang menjadi sebuah lokasi pusat aktivitas ekonomi menjadi pertimbangan
setiap orang untuk memiliki tanah yang berdekatan dengan lokasi bandara.
Keberadaan bandara dalam suatu wilayah dapat mempengaruhi nilai tanah
yang ada di sekitar nya. Bell (2001) mengungkapkan bahwa keberadaan bandar
udara dapat menimbulkan kebisingan yang berpengaruh pada penurunan nilai
tanah di sekitar wilayah bandar udara. Kebisingan yang dihasilkan oleh suara
pesawat terbang yang beroperasi dibandar udara menjadi polusi udara yang
menggangu aktivitas harian masyarakat sekitarnya hingga dapat menimbulkan
penyakit.
Penelitian yang dilakukan oleh Haughwout, dkk., (2008) dengan judul “The
Price of Land inThe New York Metropolitan Area” mengungkapkan bahwa
rencana tata ruang wilayah yang dalam hal ini zonasi (pembagian wilayah), dan
perijinan mempengaruhi nilai tanah di New York. Pembagian wilayah atau zonasi
terhadap suatu daerah pemerintahan dapat mendorong pertumbuhan suatu wilayah
secara konsisten dengan berdasar pada peraturan tata ruang yang telah ditetapkan.
Universitas Sumatera Utara
24
2.2 Penelitian Terdahulu
Adapun penelitian terdahulu dapat dilihat pada Tabel 2.1 Penelitian
Terdahulu, sebagai berikut:
Tabel 2.1
Penelitian Terdahulu
No.
1.
Peneliti/
Tahun
Variabel
Alat
Analisa
F. Fahirah
(2011)
Bariabel Terikat:
Nilai Tanah
Variabel Bebas:
Faktor fisik, faktor ekonomi,
faktor sosial, faktor aturan
pemerintah, aksesibilitas,
ketersediaan fasilitas
Regresi
Linear
Berganda
2.
Prasetya dan
Sunaryo
(2013)
Variabel Terikat:
Harga Tanah
Variabel Bebas:
Letak lokasi, faktor sosial, jarak
ke CBD, aksesibilitas, jaringan
transportasi, kualitas lingkungan,
penggunaan, tanah, kelengkapan
fasilitas, kondisi infrastruktur,
kesuburan tanah, permintaan dan
penawaran
Regresi
linear
berganda
3.
Ai (2005)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah Tempat Tinggal Per
Meter Persegi (m2)
Persamaan
Regresi
Berganda
Varabel Bebas:
Registrasi/legalitas tanah, ijin
terhadap pembangunan, kualitas
lingkungan, waktu ke sekolah,
jarak ke rumah sakit, jarak ke
kantor pos, pengaruh polusi
industri, tingkat kenyamanan,
kondisi air, pengaruh jalur kereta
Hasil
Aksesibilitas
berpengaruh
signifikan terhadap
penilaian properti di
Palu Barat adalah
variabel aksesibilitas
berupa jarak ke pusat
kota dan ketersediaan
fasilitas berupa pusat
perbelanjaan. Untuk
perumahan Bayagoe
indah adalah variabel
faktor sosial berupa
jumlah dan kepadatan
penduduk. Untuk
perumahan bumi
anggur adalah
variabel aksesibilitas
berupa jarak ke sarana
pendidikan dan
ketersediaan pusat
perbelanjaan.
Ada tiga variabel
yang paling
mempengaruhi secara
signifikan terhadap
harga tanah, yaitu
kelengkapan fasilitas,
aksesibilitas serta
permintaan dan
penawaran.
Adapun bariabelvariabel yang
dominan berpengaruh
terhadap nilai tanah
adalah jarak ke puat
kota, kualitas
lingkungan dan
tingkat kenyamanan.
Universitas Sumatera Utara
25
Tabel 2.1 Lanjutan Penelitian Terdahulu
api, akses ke pasar, akses ke jalan
utama, akses ke transportasi
publik, waktu ke pusat kota, akses
ke sub pusat.
4.
Haughwout,
Orr, dan
Bedoll
(2008)
Variabel Terikat:
Harga Tanah
Variabel Bebas:
Tipe Properti, Peruntukan atau
Regulasi, dan waktu transaksi
Regresi
Linear
5.
Bell, Randall
(2001)
Variabel Terikat:
Nilai Pasar Tanah
Variabel Bebas:
Kebisingan bandara
Detrimental
Condition
(DC)
Matrix
6.
Sutawijaya
(2004)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah (rupiah)
Variabel Bebas:
Kepadatan penduduk (orang),
Jarak ke pusat kota (km), Lebar
Jalan (meter), Variabel dummy
kondisi jalan (Aspal =1/tidak = 0),
Variabel dummy ketersediaan
angkutan umum bus , 1 jika ada, 0
jika tidak, Variabel dummy
lingkungan bebas banjir 1, 0 jika
banjir.
Hedonic
Price dan
OLS
7.
Anastasia,
Ivonne dan
Setiawan
(2002)
Variabel Terikat:
Nilai tanah
Uji
Konkordasi
Kendall dan
Alat Bantu
SPSS
Variabel Eksternal:
meliputi kondisi ekonomi,
populasi, tenaga kerja,
perpindahan penduduk, keuangan,
lokasi, transportasi
dan lingkungan.
Variabel Lingkungan:
Kualitas rumah sekitar, Tipe
rumah disekitarnya, Kondisi
lingkungan, Area hijau, Topografi
tanah, Lingkungan, Pemandangan,
Keamanan, Fasilitas
Tipe Properti,
Peruntukan atau
Regulasi, dan waktu
transaksi
mempengaruhi nilai
tanah.
Kebisingan bandara
dapat mempengaruhi
kesehatan masyarakat
disekitarnya yang
berdampak pada
penurunan nilai pasar
tanah disekitar
wilayah bandara.
Faktor kepadatan
penduduk, jarak ke
pusat kota, lebar
jalan, kondisi jalan,
ketersediaan sarana
transportasi angkutan
umum bus, dan
terakhir adalah faktor
lingkungan yang
bebas banjir
berpengaruh secara
signifikan terhadap
nilai tanah di Kota
Semarang sebagai
obyek penelitian.
Dalam melakukan
penilaian dengan
menggunakan metode
data pasar, Penilai
lebih
mempertimbangkan
variabel lingkungan
kemudian variabel
intrinsik, sedangkan
pembeli lebih
mempertimbangkan
variabel intrinsik
kemudian variabel
lingkungan.
Sedangkan variabel
jarak dianggap tidak
terlalu penting.
Variabel Intrinsik terdiri:
dari luas, akomodasi, kondisi,
desain, tata letak (layout), umur,
dan tipe.
Universitas Sumatera Utara
26
Tabel 2.1 Lanjutan Penelitian Terdahulu
8.
Ordinary
least square
Faktor luas tanah,
luas bangunan, jarak
ke pusat kota, jarak
kepelabuhan, dan
jarak ke bandar udara
mempengaruhi nilai
pasar ruko (properti)
secara positif dan
signifikan. Sementara,
legalitas tanah
mempengaruhi nilai
pasar ruko secara
negatif dan sig.
terhadap nilai tanah.
Faktor Greening,
aksesibilitas dan fisik
secara bersama-sama
berpengaruh
signifikan terhadap
nilai pasar rumah
tinggal di Surabaya.
Secara parsial,
terdapat tiga variabel
yang berpengaruh
signifikan , yaitu luas
tanah, jumlah kamar
tidur dan arah hadap
utara.
Anastasia
dan
Tanugara
(2014)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Anastasia
dan
Ongkowijaya
(2013)
Variabel Terikat:
Nilai Transaksi Rumah Tinggal
10.
Setiawan
(2006)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Variabel Bebas:
Permintaan dan Penawaran,
aksesibilitas, topografi, lokasi
dan Fasilitas.
Uji
Validitas
dan
Reliabilitas
Faktor yang paling
mempengaruhi nilai
tanah adalah faktor
Lokasi dan yang
kurang
mempengaruhi adalah
Faktor Topografi.
11.
Oetomo
(2006)
Variabel Faktor Struktur:
Luas, Lebar Depan, arah, dan
Bentuk
Variabel Faktor Non Fisik:
Kelas Banjir, Kelas Jalan, Jumlah
SD dalam Radius Penelitian,
Jarak Terdekat ke SD, Jumlah
SMP dalam Radisu Penelitian,
Jarak Terdekat ke SMP, dan
Jumlah Tempat Ibadah pada Area
Penelitian.
Variabel Faktor Lokasi:
Jarak ke pusat kota, jarak ke
pasar, jarak ke jalan utama, jarak
ke tiang listrik, dan jarak ke pipa
air.
Analisis
Faktor
Dari 16 variabel yang
dianalis diringkas
menjadi 11 variabel
dan dikelompokkan
menjadi 5 faktor baru
berdasarkan nilai
eigen yang lebih besar
dari 1. Kelima faktor
tersebut adalah faktor
sosial, faktor fisik,
faktor ekonomi,
faktor pendidikan,
dan faktor konstruksi.
9.
Variabel Bebas:
Luas tanah, luas bangunan, jarak
ke pusat kota, jarak kepelabuhan,
jarak ke bandar udara, dan
legalitas tanah
Variabel Bebas:
Area hijau, teknologi, jarak ke
pusat perbelanjaan, jarak ke rumah
sakit, jarak ke sekolah, luas tanah,
jumlah kamar tidur, arah hadap
utara, arah hadap timur, arah
hadap barat, arah hadap barat
daya dan cluster.
Regresi
Linear
Berganda
Universitas Sumatera Utara
27
Tabel 2.1 Lanjutan Penelitian Terdahulu
12.
Raeka dan
Sulistyarso
(2012)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Variabel Bebas:
Jarak ke CBD, jarak ke sekolah, jarak ke pusat
perbelanjaan, jumlah fasilitas kesehatan, jumlah
fasilitas pendidikan, dan jumlah penduduk.
Geographically Weighted Regression (GWR)
Faktor aksesibilitas
berupa jarak ke CBD,
jarak ke sekolah, dan
jarak ke pusat
perbelanjaan serta
faktor fasilitas umum
berupa jumlah
fasilitas kesehatan,
jumlah fasilitas
pendidikan, dan
jumlah penduduk
berpengaruh terhadap
nilai tanah.
Universitas Sumatera Utara
BAB III
KERANGKA KONSEPTUAL DAN HIPOTESIS PENELITIAN
3.1 Konsep Penelitian
Kerangka konseptual ini menggambarkan alur penelitian dari rumusan
masalah hingga kesimpulan. Kerangka konseptual dalam penelitian ini
menggambarkan bagaimana pengaruh dari perpindahan bandar udara Polonia,
pembangunan Hermes Palace, dan perubahan Rencana Tata Ruang Wilayah kota
Medan mempengaruhi nilai tanah di Kelurahan Anggrung, Kecamatan Medan
Polonia, Kota Medan.
Keberadaan bandara udara di Kecamatan Medan Polonia memberikan
dampak secara langsung maupun tidak langsung kepada kehidupan masyarakat
disekitarnya tidak terkecuali terhadap nilai tanah. Pengoperasian bandar udara
Polonia oleh PT. Angkasa Pura II selama ini menjadikan daerah tersebut menjadi
salah satu pusat aktivitas bisnis di kota Medan, transaksi yang terjadi mencapai
milyaran rupiah di bandara tersebut. Hal ini menjadi daya tarik bagi setiap orang
untuk berinvestasi di bandara tersebut. Tidak hanya sekedar membuka usaha di
dalam kawasan bandara, tetapi lebih kepada membangun properti di sekitar
kawasan bandara Polonia. Hal tersebut mengakibatkan peningkatan nilai tanah di
sekitar kawasan bandara Polonia dan sejalan dengan penelitian yang dilakukan
oleh McDonald and McMillan dalam Smersh,dkk. (2003) dimana Jarak properti
ke bandara O’Hare berpengaruh signifikan dan negatif terhadap nilai properti
disekitarnya. Semakin jauh jarak tanah ke bandara maka akan mengurangi nilai
tanah dan sebaliknya.
28
Universitas Sumatera Utara
29
Besarnya nilai transaksi ekonomi yang terjadi di bandara Polonia merupakan
sisi baik keberadaannya di kota Medan. Kebisingan atau polusi udara yang
disebabkan oleh keberadaan bandara Polonia menjadi masalah tersendiri bagi
lingkungan sekitarnya. Kebisingan yang dihasilkan oleh suara pesawat terbang
yang beroperasi dibandar udara menjadi polusi udara yang menggangu aktivitas
harian masyarakat sekitarnya hingga dapat menimbulkan penyakit dan
berpengaruh
pada
penurunan
nilai
tanah
di
sekitar
wilayah
bandar
udara (Bell, 2001).
Keberadaan bandara Polonia yang letaknya di tengah-tengah kota
mengakibatkan terhambatanya pembangunan di kota Medan.
Hal tersebut
disebabkan karena kota Medan masuk kedalam Kawasan Keselamatan
Operasional Penerbangan (KKOP). Pembangunan vertikal yang dilakukan di kota
Medan harus melihat tinggi maksimum bangunan yang didirikan agar tidak
mengganggu keselamatan penerbangan. Kondisi tersebut membuat investor yang
ingin meginvestasikan modalnya di kota Medan untuk membangun gedunggedung pencakar langit terhambat dan pada akhirnya menghambat pembangunan
yang ada di kota Medan.
Perpindahan bandara udara dari Kecamatan Medan Polonia, kota Medan ke
daerah Kuala Namu, Kabupaten Deli Serdang memberi harapan bagi
perkembangan dan pertumbuhan pembangunan gedung-gedung pencakar langit di
kota Medan dan hal ini dapat menarik investor untuk menginvestasikan modalnya
di kota Medan. Pelaksanaan perpindahan bandar udara ke wilayah Kuala Namu
disertai dengan perubahan tata wilayah kota Medan yang terwujud dalam Perda
Universitas Sumatera Utara
30
kota Medan No. 13 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Medan Tahun 2011-2031.
Dalam Perda RTRW Kota Medan No. 13 tahun 2011, Pasal 33 ayat 2 i,
menetapkan bahwa kawasan eks bandara Polonia dan kawasan sekitarnya menjadi
kawasan Central Business District (CBD) Polonia dan menetapkan CBD Polonia
yang berada di Kecamatan Medan Polonia menjadi salah satu kawasan strategis
bidang pertumbuhan ekonomi.
Kehadiran Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011 merupakan hal
positif terhadap perkembangan wilayah di sekitar eks bandara Polonia. Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia, Kota Medan merupakan salah satu
kawasan yang mengalami dampak dari perubahan peruntukan wilayah yang diatur
dalam Perda RTRW tersebut. Hal tersebut memperlihatkan bagai mana pengaruh
regulasi dalam hal ini Perda RTRW terhadap kehidupan masyarakat terutama nilai
tanah atau properti yang masuk ke dalam penetapan regulasi tersebut.
Penelitian yang dilakukan oleh Haughwout, dkk., (2008) dengan judul “The
Price of Land inThe New York Metropolitan Area” mengungkapkan bahwa
rencana tata ruang wilayah yang dalam hal ini zonasi (pembagian wilayah), dan
perijinan mempengaruhi nilai tanah di New York. Pembagian wilayah atau zonasi
terhadap suatu daerah pemerintahan dapat mendorong pertumbuhan suatu wilayah
secara konsisten dengan berdasar pada peraturan tata ruang yang telah ditetapkan.
Perubahan peruntukan wilayah kelurahan Anggrung yang terdapat dalam
Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011 tersebut disambut hangat oleh para
investor atau pemodal. Hal tersebut diwujudkan dengan dilakukannya
pembangunan pusat perbelanjaan oleh pihak Hermes yang diberi nama Mall
Universitas Sumatera Utara
31
Hermes Palace. Pembangunan yang dilakukan pada tahun 2011 dan diresmikan
penggunaannya tahun 2012 tersebut turut mempengaruhi peningkatan nilai tanah
disekitarnya, yaitu kelurahan Anggrung, kecamatan Medan Polonia, kota Medan.
Hal tersebut sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Ai (2005) yang
mengungkapkan bahwa jarak bidang tanah terhadap CBD mempengaruhi nilai
tanah, dimana nilai tanah akan semakin tinggi jika jarak bidang tanah semakin
dekat dengan CBD atau pusat keramaian, dan sebaliknya.
3.2 Kerangka Konseptual Penelitian
Berdasarkan konsep penelitian yang dijelaskan sebelumnya, maka kerangka
konseptual penelitian yang digunakan di dalam penelitian ini dapat dilihat pada
Gambar 3.1, yaitu:
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2010 (X1)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2011 (X1-i)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2012 (X2)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2013 (X2-i)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2013 (X3)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2014 (X3-i)
Analisis Perbandingan
Nilai Tanah (Y)
Terdapat pengaruh kenaikan nilai tanah di
Kelurahan Anggrung, Kecamatan Medan Polonia,
Kota Medan sebagai akibat dari perpindahan
bandara (2013-2014), pembangunan Mall Hermes
Palace (2012-2013), dan pengesahan Perda
RTRW No. 13 Tahun 2011(2010-2011)
Gambar 3.1.
Kerangka Konseptual untuk Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung
Universitas Sumatera Utara
32
3.3 Hipotesis
Berdasarkan kerangka pemikiran, maka hipotesis yang diajukan peneliti
adalah H 1 : β 1 ≠ 0 (Suatu variabel bebas secara individual dapat menjelaskan
variabel terikat secara individual (Ghozali, 2006) serta penjelasannya terhadap
masing-masing variabel bebas tersebut adalah sebagai berikut:
d.
Terdapat perbedaan signifikan nilai tanah di Kelurahan Anggrung
tahun 2010-2011, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan setelah
ditetapkannya Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011.
e.
Terdapat perbedaan signifikan nilai tanah di Kelurahan Anggrung
tahun 2012-2013, Kecamatan Medan Polonia sebeblum dan sesudah
dibangunnya mall Hermes Palace (CBD).
f.
Terdapat perbedaan signifikan nilai tanah di Kelurahan Anggrung
tahun 2013-2014, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah
perpindahan bandara.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV
METODE PENELITIAN
4.1 Jenis dan Sifat Penelitian
Penelitian sebagai suatu sarana yang pokok dalam pengembangan ilmu
pengetahuan dan teknologi bertujuan untuk mengungkapkan kebenaran secara
sistematis, metodologis dan konsisten karena melalui proses penelitian tersebut
diadakan analisa dan konstruksi terhadap data yang telah dikumpulkan dan diolah.
Dalam penelitian, baik berbentuk kualitatif maupun kuantitatif, kriteria utama
yang harus diperhatikan adalah valid, reliabel, dan objektif. Validitas
adalah derajat ketepatan antara data yang terdapat di lapangan dan data yang
dilaporkan oleh peneliti. Untuk mencapai penelitian yang baik, maka penelitian
harus didasari tata cara kerja yang terstruktur yang selanjutnya disebut dengan
metode penelitian.
Metode penelitian adalah usaha untuk menemukan, mengembangkan dan
menguji kebenaran suatu pengetahuan, usaha
mana dilakukan dengan
menggunakan metode-metode ilmiah. Adapun metode penelitian yang digunakan
dalam penyusunan tesis ini adalah deskriptif
kuantitatif, komparatif, dan
kualitatif. “Penelitian deskriptif kuantitatif adalah penelitian yang bertujuan untuk
mencari ciri-ciri, unsur-unsur ataupun sifat-sifat suatu fenomena. Metode ini
dimulai
dengan
mengumpulkan
data,
menganalisis
data
dan
menginterprestasikannya. Sementara itu, penelitian komparatif adalah sejenis
penelitian deskriptif yang ingin mencari jawaban secara mendasar tentang sebabakibat, dengan menganalisis penyebab terjadinya ataupun munculnya suatu
fenomena tertentu dan jangkau waktunya adalah masa sekarang (Nazir, 2009).”
33
Universitas Sumatera Utara
34
Sementara itu, penelitian kualitatif dilakukan untuk menerangkan dinamika
perubahan nilai tanah di kelurahan Anggrung dari tahun 2011-2014 sebagai akibat
dari ditetapkannya Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011, pembangunan
Hermes Palace, dan perpindahan bandara.
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian
Lokasi Penelitian ini adalah kelurahan Angrung, kecamatan Polonia di kota
Medan (Gambar 4.1). Waktu Penelitian ini dilakukan selama 3 (tiga) bulan,
dimulai bulan Agustus - Oktober 2014.
Gambar 4.1. Peta Kecamatan Medan Polonia dan Peta Kelurahan Anggrung
4.3 Populasi dan Sampel
Pengambilan populasi adalah bidang tanah yang pernah ditransaksikan
(diperjual–belikan dari tahun 2009 - 2014) dan berlokasi di sekitar Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia, Kota Medan sebanyak 48 bidang tanah.
Sampel yang digunakan adalah sampel jenuh yang merupakan bagian dari
sampel nonprobabilitas. Sampel jenuh adalah metode pengambilan sampel
Universitas Sumatera Utara
35
bilamana semua anggota populasi diambil sebagai anggota sampel (Tukiran,
2012).
4.4 Teknik Pengumpulan Data
1.
Studi dokumentasi
Data pada studi dokumentasi diperoleh dari berbagai instansi pemerintah
maupun swasta seperti kantor Bappeda Kota Medan, Kantor Agraria/BPN, Kantor
Pajak Bumi dan Bangunan, Badan Pusat Statistik (BPS), Kantor Kecamatan,
Kelurahan, Notaris, Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) dan juga dari media (info
iklan rumah/ruko).
2.
Kuisioner
Pengumpulan data melalui kuisioner adalah pengumpulan data dengan
mengajukan daftar pertanyaan tertulis yang diisi oleh pemilik bidang tanah yang
dijadikan sampel. Kuisioner dalam penelitian ini merupakan kumpulan pertanyaan
yang berhubungan dengan apa yang diteliti dan diberikan langsung kepada
responden.
4.5 Jenis dan Sumber Data
Data yang dikumpulkan pada penelitian ini adalah data primer dan data
sekunder. Data primer bersumber dari hasil pengisian kuesioner yang diberikan
kepada responden. Sementara itu, wawancara dilakukan untuk mendapatkan
informasi tentang harga tanah di lokasi penelitian dengan mewawancarai kepala
lingkungan dan kelurahan.
Data sekunder meliputi data yang relevan meliputi peta-peta dan data
administrasi kecamatan, penggunaan tanah, status tanah, jumlah dan kepadatan
penduduk, Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), data statistik Kota Medan,
Universitas Sumatera Utara
36
perundang-undangan yang berkaitan dengan harga tanah, dan data relevan lain
yang mendukung penelitian ini. Data sekunder didapat dari berbagai instansi
pemerintah maupun swasta seperti kantor Bappeda Kota Medan, Kantor
Agraria/BPN, Kantor Pajak Bumi dan Bangunan, Badan Pusat Statistik (BPS),
Kantor Kecamatan, Kelurahan dan Notaris.
4.6 Identifikasi dan Definisi Operasional Variabel
Terdapat dua jenis variable yang digunakan dalam penelitian ini, yaitu:
variabel terikat (dependent variable ) dan variabel bebas (independent varaiable)
berupa: variabel terikat pada penelitian ini adalah nilai tanah (Y). Sementara,
untuk variabel bebas pada penelitian ini adalah nilai tanah di kelurahan Anggrung
tahun 2010 (X 1 ) sebagai akibat ditetapkannya Perda Rencana Tata Ruang
Wilayah kota Medan No. 13 tahun 2011, dan nilai tanah di kelurahan Anggrung
tahun 2011 (X 1-i ) sebagai akibat ditetapkannya Perda Rencana Tata Ruang
Wilayah kota Medan No.13 tahun 2011, nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun
2012 (X 2 ) atau sebelum dibangun Hermes Palace, nilai tanah di kelurahan
Anggrung tahun 2013 (X 2-i ) atau setelah dibangun Hermes Palace, nilai tanah di
kelurahan anggrung tahun 2013 (X 3 ) atau sebelum perpindahan bandara (X 3 ) dan
nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2014 (X 3-i ) atau setelah perpindahan
bandara.
Adapun definisi operasional dari seluruh variabel pada penelitian ini dapat
dilihat pada Tabel 4.1.
Tabel 4.1.
Operasional Variabel
Variabel
Defenisi
Skala
Pengukuran
Universitas Sumatera Utara
Variabel Terikat : Nilai
Tanah
Nilai Tanah diartikan sebagai kekuatan
nilai dari tanah untuk dapat
dipertukarkan dengan barang lain.
Rasio
37
Sambungan Tabel 4.1 Operasional Variabel
Variabel Bebas:
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2010
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2010 atau sebelum ditetapkannya
Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun
2011.
Rasio
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2011
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2010 atau setelah ditetapkannya Perda
RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011.
Rasio
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2012
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2010 atau sebelum dibangun nya Mall
Hermes Palace.
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2013
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2013 atau setelah dibangun nya Mall
Hermes Palace dan perpindahan bandar
udara.
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2014
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2014 atau setelah perpindahan bandar
udara.
Rasio
Sumber: Data olahan penelitian (2015)
4.7 Indikator Penelitian
Adapun indikator dalam penelitian ini meliputi:
1.
Variabel terikat
Variable terikat berupa nilai tanah (X) memiliki indikator berupa: alamat,
luas tanah, transaksi jual-beli tanah, harga penawaran di pasar, dan hak
kepemilikan tanah
2.
Variabel bebas
Variabel bebas penelitian adalah Perda RTRW Kota Medan no. 13 Tahun
2011, mall Hermes Palace, dan Bandara. Indikator dari masing-masing variable
bebas adalah:
a. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2010, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2010 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2010,
b. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2011, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2011 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2011,
Universitas Sumatera Utara
38
c. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2012, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2012 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2012,
d. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2013, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2013 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2013, dan
e. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2014, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2014 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2014.
4.8 Teknik Analisis Data
Teknis analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
1.
Analisis Deskriptif
Metode ini merupakan uraian atau penjelasan dari hasil pengumpulan data
yang dilakukan sehingga diperoleh gambaran umum penelitian untuk data
berskala skala interval /rasio. Analisis deskriptif memberi penjelasan tentang nilai
rata-rata, standard deviation, nilai maksimal, nilai minimal, namun untuk data
berskala ordinal tidak dapat diberi nilai rata-rata Fachrudin dan Meliza (2014).
2.
Uji Paired t- test
Uji Paired t-test digunakan untuk mengetahui signifikansi perbedaan rata-rata
dua kelompok sampel yang saling berhubungan (Nazir, 2009). Uji Paired t-test
dilakukan dengan menggunakan program SPSS dan menghasilkan uji t.
Adapun Rumusan hipotesis penelitian adalah:
a.
H 0 = X 1 = X 1-i
H 0 = X 2 = X 2-i
H0 = X3 =
X 3-i ,
Universitas Sumatera Utara
Artinya, tidak ada perbedaan nilai tanah antara sebelum dan sesudah
pengesahan Perda RTRW Kota Medan no. 13 Tahun 2011, pembangunan
mall Hermes Palace, dan perpindahan bandara polonia.
b.
H 0 = X 1 ≠ X 1-i
H 0 = X 2 ≠ X 2-i
H0 = X3 ≠
X 3-i ,
39
Artinya, ada perbedaan nilai tanah antara sebelum dan sesudah pengesahan
Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011, pembangunan Hermes
Palace, dan perpindahan bandara polonia.
Dalam penelitian ini, nilai t hitung akan dibandingkan dengan t tabel . Kriteria
penilaian hipotesis pada uji t ini adalah:
a.
Ho tidak ditolak jika
: t hitung < t tabel atau -t hitung > -t tabel
b.
Ho ditolak jika
: t hitung ≥ t tabel atau - t hitung ≤ -t tabel
Nilai t hitung akan dibandingkan dengan t tabel pada tingkat signifikansi alpha 5%
atau sering disebut dengan pengambilan keputusan dengan menggunakan nilai
probabilitas. Kriteria penilaian hipotesis pada uji t ini adalah:
a.
Ho tidak ditolak jika
: Sig. (2-tailed) > 0,05
b.
Ho ditolak jika
: Sig. (2-tailed) ≤ 0,05
Universitas Sumatera Utara
BAB V
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
5.1 Hasil Penelitian
5.1.1 Gambaran Umum Kelurahan Anggrung
Kelurahan Anggrung yang beralamat di jalan Dr. Cipto I Gang Sudirman
merupakan salah satu Kelurahan yang terdapat di Kecamatan Medan Polonia, kota
Medan. Berdasarkan statistik daerah Kecamatan Medan Polonia, kelurahan
Anggrung memiliki luas wilayah sebesar 0,40 km2 atau sebesar 4,48% dari total
luas wilayah Kecamatan Medan Polonia. Adapun jumlah penduduk di Kelurahan
Anggrung pada tahun 2013 adalah sebanyak 1.739 jiwa, dimana jumlah rumah
tangganya adalah sebanyak 439 rumah tangga dan tingkat kepadatan penduduk
adalah sebesar 4.347 jiwa/km.
Sebagai salah satu kelurahan yang terletak dekat dengan pusat kota,
Kelurahan Anggrung menjadi salah satu investasi bagi para pemilik modal.
Adapun investasi yang diminati oleh para investor atau pemilik modal adalah
berupa pembangunan pusat perbelanjaan (mall), pembangunan perumahan
mewah, dan kompleks CBD. Hal tersebut dapat mempengaruhi peningkatan
transaksi jual-beli tanah di Kelurahan Anggrung. Bidang tanah yang sebelumnya
dijadikan sebagai tempat berdirinya rumah tinggal, tanah kosong dan kantor di
Universitas Sumatera Utara
rubah menjadi perumahan mewah, mall, dan CBD yang memiliki nilai ekonomi
lebih tinggi.
Salah satu yang mempengaruhi perkembangan wilayah kelurahan Anggrung
adalah dengan diterbitkannya Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011,
dimana terjadi perubahan peruntukan lahan di wilayah tersebut. Wilayah yang
sebelumnya berada pada perlintasan dan keamanan penerbangan kini dirubah
40
41
berada pada perlintasan dan keamanan penerbangan kini dirubah peruntukan
menjadi lokasi bisnis, perumahan dan lainnya. Kehadiran perda tersebut
diikuti dengan perpindahan bandara dari Kecamatan Medan Polonia ke wilayah
Kuala Namu, kabupaten Deli Serdang.
5.1.2 Analisis Deskriptif
Analisis deskriptif memberi penjelasan tentang nilai rata-rata, standard
deviation, nilai maksimal, dan nilai minimal. Setelah dilakukan penelitian terdapat
hasil yang berhubungan antar variabel bebas, yaitu sebelum dan sesudah Perda
RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011, sebelum dan sesudah pembangunan mall
Hermes Palace, dan perpindahan Bandara.
5.1.2.1 Penjelasan tentang variabel-variabel penelitian
Penjelasan tentang variabel-variabel penelitian nilai tanah dikelurahan
Anggrung adalah:
a.
Nilai tanah (Y)
Berikut ini merupakan deskripsi variabel terikat dari penelitian ini, yaitu
variabel nilai tanah per meter persegi di sekitar Kelurahan Anggrung, Kecamatan
Medan Polonia, Kota Medan (Tabel 5.1).
Universitas Sumatera Utara
Tabel 5.1
Deskripsi Variabel Nilai Tanah dari Tahun 2011-2014 (Y)
Deskripsi
Nilai Tanah
di kelurahan
Anggrung
Peningkatan
Rata-Rata Nilai
Tanah (Rp.)
Persentase
(%)
Peningkatan
Nilai Tanah
-
-
758.457.017,5,-
125.540.350,9,-
16,6
53.437.500.000,-
937.500.000,-
179.042.982,5,-
19,1
57
82.775.500.000,-
1.452.201.754,4,-
514.701.754,4,-
35,4
57
95.866.000.000,-
1.954.140.350,9,-
501.938.596,5,-
25,7
Tahun
Jumlah
Sampel
Total Nilai
Tanah (Rp.)
Rata-Rata Nilai
Tanah (Rp.)
2010
57
36.076.250.000,-
632.916.667,-
2011
57
43.232.050.000,-
2012
57
2013
2014
Sumber : Data Olahan Penelitian (2015)
42
Berdasarkan Tabel 5.1 diketahui bahwa total nilai tanah pada tahun 2010
adalah sebesar Rp. 36.076.250.000,- dengan rata-rata nilai tanah sebesar
Rp. 632.916.667,-, total nilai tanah pada tahun 2011 adalah sebesar
Rp. 43.232.050.000,- dengan rata-rata nilai tanah sebesar Rp. 758.457.017,54,
total nilai tanah pada tahun 2012 adalah sebesar Rp. 53.437.500.000,- dengan
rata-rata nilai tanah sebesar Rp. 937.500.000,-, total nilai tanah pada tahun 2013
adalah sebesar Rp. 82.775.500.000,- dengan rata-rata nilai tanah sebesar
Rp. 1.452.201.754,4,-, dan total nilai tanah pada tahun 2014 adalah sebesar
Rp. 111.386.000.000,- dengan rata-rata nilai tanah sebesar Rp. 1.954.140.350,9,-.
Peningkatan rata-rata nilai tanah yang paling tinggi adalah terjadi pada tahun
2012-2013, yaitu sebesar Rp. 514.701.754,4,- dan peningkatan rata-rata nilai
tanah terkecil terjadi pada tahun 2010-2011, yaitu sebesar Rp. 125.540.350,9,Grafik peningkatan rata-rata nilai tanah dari tahun 2010-2014 dapat dilihat
pada Gambar 5.1.
Rp. 1.954.140.350,9,Rp. 1.452.201.754,4,-
Universitas Sumatera Utara
Rp. 937.500.000,Rp. 758.457.017,54,Rp. 632.916.667,-
Gambar 5.1
Rata-Rata Nilai Tanah dari Tahun 2011-2014
Sumber Penelitian : Data Olahan Penelitian (2015)
43
Rata-rata peningkatan nilai bidang tanah per tahun (2010-2014) diperoleh
dari hasil pembagian antara total rata-rata peningkatan nilai tanah dibagi jumlah
tahun. Adapun hasil daripada rata-rata peningkatan nilai tanah pertahunnya adalah
Rp. 330.305.921,-/bidang tanah (Rp. 1.321223.684,21,-/bidang tanah : 4 ).
Adapun persentase rata-rata nilai tanah di Kelurahan Anggrung adalah sebesar
25%.
b.
Nilai Tanah di kelurahan Anggrugn tahun 2010 (X 1 ) dan 2011 (X 1-i )
Nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2010 (X 1 )
yatu nilai tanah
di kelurahan Anggrung sebelum pengesahan Perda RTRW kota Medan No. 13
tahun 2011 dan nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2011 (X 1-i ) yaitu nilai
tanah di kelurahan Anggrung setela
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Landasan Teori
2.1.1 Teori Nilai Tanah
Pada dasarnya ruangan yang disediakan sangat terbatas, sementara itu
kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan yang terus meningkat dari
tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian, industri dan lain
sebagainya. Tanah menjadi kebutuhan utama bagi kehidupan manusia. Hal inilah
yang menuntut perkembangan teoritis nilai tanah.
1.
Definisi Tanah
Tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruangan (space)
yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Tanah digunakan
sebagai tempat manusia beraktivitas, baik untuk bertani maupun untuk tempat
didirikannya bangunan rumah tinggal. Tanah merupakan sesuatu yang mendasar
bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi perhatian bagi para
ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi, dan para ahli lainnya
termasuk penilai (MAPPI, 2013).
Roberts dalam Prasetya dan Sunaryo (2013) mendefinisikan tanah sebagai
komoditas untuk dimanfaatkan, dimiliki, diperjual-belikan, demi kesenangan atau
keuntungan pribadi tetapi lahan dianggap sumber daya milik bersama, layaknya
air dan udara, yang harus dilestarikan dan dipelihara dengan mempertimbangkan
secara tepat dampaknya terhadap masyarakat sebagai keseluruhan dan pada
kondisi saat sumber daya alam milik bersama itu akan diwariskan pada generasi
mendatang.
10
Universitas Sumatera Utara
11
Sementara itu, Santoso (2000) mengungkapkan bahwa Real Estate adalah
tanah dan semua kepunyaannya atau hak yang terkandung dan apapun yang
terbentuk atau dikeluarkan di atasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia.
“Real Estate dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh
manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Hal ini adalah penguasaan
fisik yang berwujud yaitu yang dapat dilihat dan dijamah (dipegang), bersamasama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, diatas
atau dibawah tanah (Setiawan, 2006)”.
Dari definisi diatas dapat disimpulkan bahwa tanah termasuk real estate,
tanah merupakan kebutuhan dasar manusia dan saat ini menjadi komoditi untuk
digunakan sebagai tempat berdirinya bangunan tempat tinggal, pertanian atau
bahkan diperjual-belikan untuk kepuasan dan keuntungan pribadi setiap orang
yang memilikinya.
2.
Hak Kepemilikan Tanah
Saat ini, perhatian setiap orang dalam membeli atau menguasai tanah terfokus
pada hak atau dasar hukum memiliki tanah tersebut. Hal ini penting dalam hal
menghindari setiap orang yang ingin memiliki tanah dari permasalahan hukum
yang ada. Sering terjadi permasalahan hukum terhadap kepemilikan tanah atau
sengketa tanah di Indonesia yang diakibatkan dari hak penguasaan tanah yang
dimiliki.
Hak atau kepemilikan atas tanah secara hukum disebut dengan properti.
MAPPI (2013) mengungkapkan “Properti adalah konsep hukum yang mencakup
kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti
terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
Universitas Sumatera Utara
12
kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang
dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari
properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau
hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or nin
corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki
nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.” KPUP 3.2
Kepemilikan tanah merupakan sebuah hak asasi manusia yang dilindungi
oleh hukum internasional maupun hukum nasional (Limbong, 2011). Pemilikan
atas tanah diatur dalam undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) juga menyatakan dengan tegas tentang
kepemilikan hak atas tanah yang terdiri atas: Hak milik, Hak Guna Usaha (HGU),
Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
3.
Harga dan Nilai Tanah
Kebanyakan orang mengartikan harga tanah adalah sama dengan nilai tanah.
Persepsi ini dibentuk dari pemahaman setiap orang yang selalu menggunakan kata
“harga tanah” ketika melakukan transaksi jual-beli tanah. “Harga adalah sejumlah
uang yang diperoleh, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena
kemampuan keuangan, motivasi atas kepentingan khusus dari pembeli atau
penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut
berdasarkan anggapan pihak lain.
“ Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau
harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran,
sehingga nilai bukan merupakan fakta.” MAPPI (2013)
Universitas Sumatera Utara
13
Prawoto (2014) mengungkapkan bahwa “harga adalah sejumlah uang yang
disetujui pembeli dan penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui
mekanisme pasar yang wajar. Sementara itu, nilai adalah sejumlah uang yang
setara dengan milik (property) yang dapat memberikan keuntungan dari
kepemilikan tersebut.”
Sementara itu, Sutawijawa (2004) mengungkapkan bahwa “nilai tanah adalah
ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara
langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai
tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi
maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.”
Berdasarkan dari penjelasan yang diungkapkan sebelumnya, maka dapat
disimpulkan bahwa harga tanah adalah sejumlah uang yang disetujui untuk
diserahkan oleh pembeli kepada penjual atas pemilikan tanah, sedangkan nilai
tanah adalah sejumlah uang yang dapat disetarakan dengan manfaat ekonomi yang
di dapat dari pemilikan tanah yang dinilai. Pemahaman perbedaan antara nilai
tanah dan harga tanah menjadi hal utama bagi peneliti.
Nilai tanah terbentuk tidak hanya disebabkan oleh manfaatnya bagi manusia,
namun juga disebabkan oleh faktor-faktor lainnya. Adapun faktor-faktor yang
mempengaruhi terbentuknya nilai tanah adalah (Siahaan, 2003).
a.
Kegunaan (utility),
Adalah kemampuan dalam memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia.
b.
Kelangkaan (scarcity),
Adalah kurangnya jumlah tanah yang tersedia untuk ditawarkan dibandingkan
dengan permintaan yang ada.
Universitas Sumatera Utara
14
c.
Keinginan (desire)
Adalah keinginan pembeli atas tanah untuk memenuhi kebutuhannya.
d.
Daya beli (effective demand)
Kemampuan dari individu atau kelompok untuk membeli tanah yang
ditawarkan yang ditunjang dengan kemampuan menyertakan uang tunai.
Nilai tanah yang secara umum dipergunakan sebagai dasar nilai adalah nilai
pasar tanah. Nilai pasar adalah nilai barang dan jasa yang ada dipasar setelah
dikurangi biaya-biaya yang timbul dari transaksi seperti pajak, biaya penjualan,
biaya notaris, dan biaya-biaya pengosongan lainnya bila ada (Anastasia, 2006).
MAPPI (2013) mengungkapkan bahwa nilai pasar adalah estimasi yang didukung
data pasar yang dikembangkan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) tahun 2013
2.1.2 Hubungan Tanah dengan Properti
“Real estate adalah properti, dimana properti dapat diartikan sebagai segala
sesuatu yang dapat dimiliki atau dipunyai. Properti dapat berupa aset berwujud
maupun aset tak berwujud. Dalam hal aset ber wujud dapat berupa tanah kosong,
tanah dan apapun yang berdiri diatasnya, mobil dan lainnya. Sementara itu, aset
tak berwujud berupa hak paten, merek atau bunga bank.” (Archer dan Ling, 2005)
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, properti didefinisikan sebagai harta
dalam bentuk tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan
bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan bangunan yang dimaksudkan
(Depdiknas, 2008).
MAPPI (2013) mendefinisikan properti sebagai “suatu konsep hukum yang
mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu
Universitas Sumatera Utara
15
kepemilikan. Konsep hukum dari properti meliputi segala sesuatu yang
merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai,
berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak
berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat
membentuk kekayaan.”
Dari penjelasan yang ada, maka dapat disimpulkan bahwa tanah merupakan
bagian atau suatu obyek dari real estate atau properti. Tanah tidak dapat
dipisahkan dari real estate atau properti sehingga pasar tanah erat kaitannya
dengan pasar properti. Jumlah tanah yang tidak bertambah dan tidak dapat
diproduksi mengakibatkan tanah menjadi barang atau komoditi yang unik
dibandingkan dengan yang lainnya yang dapat ditambahkan jumlahnya jika
permintaan meningkat dengan menambah jumlah produksi dari barang yang
bersangkutan.
Nilai tanah yang secara umum dipergunakan sebagai dasar nilai adalah nilai
pasar tanah. Nilai pasar adalah nilai barang dan jasa yang ada dipasar setelah
dikurangi biaya-biaya yang timbul dari transaksi seperti pajak, biaya penjualan,
biaya notaris, dan biaya-biaya pengosongan lainnya bila ada (Anastasia, 2006).
ˮ Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan ˮ (MAPPI 2013)
16
Universitas Sumatera Utara
2.1.3 Penilaian Properti
Penilaian adalah suatu rangkuman metode dan teknik penilaian, dimana
seorang penilai menerapkannya pada material yang nyata dalam suatu kerangka
kerja proses penilaian untuk mencapai suatu kesimpulan nilai (Anastasia dan
Ongkowijaya, 2013). Sementara itu, Emrizon (2005) mengungkapkan bahwa
penilaian adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan estimasi dan
pendapatan atas nilai ekonomis suatu harta pada saat tertentu sesuai dengan
Standar Penilaian.
Sutawijaya (2004) mengungkapkan bahwa penilaian properti adalah suatu
proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis
nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian tertentu. Sementara
itu, penelitian yang dilakukan oleh Sujono (2011) mengungkapkan bahwa
Penelitian properti merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai
investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu
tanggal penilaian tertentu.
Penilaian properti meliputi deskripsi atas properti yang dinilai, opini penilai
tentang kondisi properti dan bertujuan untuk mendapatkan nilai finansial properti
berdasar data pasar pada tahun yang relatif baru.
Salah satu indikator ketepatan hasil penilaian adalah seberapa jauh penilaian
berbeda dengan data pasar (Ventolo dan Williams (1990) dalam Anastasia, dkk.,
2002). Pelaksanaan penilaian terhadap properti dikehendaki oleh setiap orang
yang membutuhkan hasil penilaian terhadap properti yang dinilai. Banyak tujuan
dari pelaksanaan penilaian yang dilakukan terhadap suatu properti, meliputi:
(Blackledge, 2009)
Universitas Sumatera Utara
17
a.
Untuk tujuan penjualan atau pembelian properti,
b.
Untuk tujuan penyewaan properti,
c.
Untuk tujuan pajak atau utang,
d.
Untuk tujuan asuransi,
e.
Untuk tujuan ganti rugi,
f.
Untuk tujuan kredit dengan jaminan properti yang dimiliki,
g.
Untuk dapat melihat nilai aset atau properti yang dimiliki, dan
h.
Untuk pengembangan atau pembangunan kembali.
Pekerjaan penilaian terhadap properti dilakukan oleh seorang yang
mengetahui dan juga berkompetensi dibidang penilaian. penilai dapat dibagi ke
dalam 3 bagian, yaitu: (KEPI, 2013)
a.
Tenaga penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan dibidang
penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi penilai, lembaga
pendidikan lain yang diakreditasi oleh asosiasi profesi penilai, atau lembaga
pendidikan formal,
b.
Penilai bersertifikat adalah seseorang yang telah lulus ujian sertifikasi di
bidang penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi penilai, dan
c.
Penilai publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri
Keuangan.
2.1.4 Metode Penilaian Properti
Dalam pelaksanaan penilaian properti, Penilai biasanya menggunakan
metode-metode yang terdapat dalam SPI. Adapun metode-metode pendekatan
yang dipergunakan dalam penilaian properti adalah: (MAPPI, 2013)
Universitas Sumatera Utara
18
1.
Pendekatan Data Pasar (market approach)
Pendekatan
Data
Pasar
menghasilkan
indikasi
nilai
dengan
cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding
dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran. Dalam pendekatan
pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir
yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan
harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset
yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu
diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu
dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan dasar
nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian.
2.
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus
kas
di
masa
yang
akan
datang
ke
nilai
kini.
Pendekatan
ini
mempertimbangkan Pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
merupakan
konversi
pendapatan
menjadi
sejumlah
modal
dengan
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari
pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak,
misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau
kepemilikan suatu aset.
Universitas Sumatera Utara
19
3.
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip
ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada
biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada
satu pembelian atau konstruksi. Umumnya aset yang dinilai akan kurang
menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset
alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan
penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif,
tergantung pada dasar nilai yang diperlukan.
Dari ke-3 (tiga) metode pendekatan penilaian properti yang diuraikan
sebelumnya, yang paling umum digunakan adalah metode Pendekatan Data Pasar.
“Metode Pendekatan Pasar merupakan metode penilaian yang tidak saja menjadi
pusat atau dasar penilaian, namun pendekatan ini menjadi sangat unik. Dikatakan
unik
karena
semua
metode
yang
diaplikasikan
oleh
penilai,
harus
mengaplikasikan metode ini (Prawoto, 2014)”.
2.1.5 Siklus Properti
Pertumbuhan dan perkembangan properti dapat dilihat dari siklus properti itu
sendiri. Siklus properti menunjukkan kondisi properti secara sektoral berdasarkan
transaksi jual-beli properti, sewa-menyewa properti dan juga pendanaan terhadap
transaksi jual-beli atau se-menyewa properti. Siklus properti tersebut dapat dilihat
pada Gambar 2.1 dimana siklus hidup properti di gambarkan dengan jam.
Pada Gambar 2.1 dapat dilihat bagaimana siklus properti dibagi kedalam tiga
fase, yaitu: fase puncak (boom market), fase kejatuhan (recession), dan fase
pemulihan (recovery).
Universitas Sumatera Utara
20
Gambar 2.1. Siklus Properti
Sumber: World Property, RICS Journals London dalam Santoso (2009)
Fase kejatuhan (recession) ditandai dengan kelebihan bangunan (over
building), sewa mengalami stagnat (rent consession), pasar mulai jenuh (saturated
market), dana yang diperketat (tightened funding), konstruksi berkurang (less
construction), dan dana yang dipangkas (reduced funding).
Pada fase ini, properti mengalami kejatuhan sebagai akibat penawaran yang
jauh lebih besar daripada permintaan. Pihak perbankan sebagai pendana terhadap
properti yang ditransaksikan secara kredit juga melakukan pengetatan terhadap
pencairan atau pengucuran dana melalui pengetatan peraturan maupun
peningkatan suku bunga kredit properti.
Universitas Sumatera Utara
21
Pada fase pemulihan, terjadi peningkatan penyerapan dana (increasing
absorbtion) dan kestabilan sewa properti (stabilizing rents). Peningkatan
pembangunan properti mulai terlihat dan disertai kemudahan pendanaan oleh
pihak perbankan. Pada fase ini, perbankan sebagai pihak pendana melakukan
penurunan suku bunga kredit properti secara bertahap dengan tetap melihat resiko
yang ada.
Sementara itu, fase puncak (boom market) merupakan fase utama dari siklus
properti. Kondisi pasar properti mengalami peningkatan permintaan dan disertai
juga dengan peningkatan penawaran. Fase puncak ditandai oleh beberapa hal,
yaitu: sewa meningkat (increasing rents), ketersediaan pendanaan (funding
available), konstruksi yang meningkat (increasing construction), dan kelebihan
dana (excess funding). Pada fase ini, pihak Developer atau Pengembang dan
Perbankan
perlu
memperhatikan
tingkat
kejenuhan
pasar
agar
dapat
meminimalisir kerugian sebagai akibat kondisi properti yang bergeser kepada fase
kejatuhan (recession).
Siklus properti tersebut dapat menjadi pegangan bagi setiap orang terutama
pihak perbankan dan pengembang properti agar dapat menempatkan investasi nya
dibidang properti pada waktu yang tepat sehingga dapat meminimalisir kerugian
dari investasi properti tersebut (Santoso, 2009).
2.1.6 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Salah satu ciri keunikan dari tanah adalah jumlahnya yang tidak bisa
ditambah atau diproduksi mengakibatkan tanah menjadi barang atau komoditi
yang saat ini banyak dijadikan sebagai investasi, karena memiliki nilai
yang cenderung meningkat dari tahun ke tahun. Oetomo (2006) dalam
penelitiannya.
Universitas Sumatera Utara
22
yang berjudul ‘Analisis Faktor Ruang yang Berpengaruh Terhadap Nilai Tanah
Perkotaaan” mengungkapkan bahwa faktor sosial, faktor fisik, faktor ekonomi,
faktor pendidikan dan faktor konstruksi berpengaruh terhadap nilai tanah
perkotaan.
Kedekatan atau jarak bidang tanah terhadap CBD dapat mempengaruhi nilai
tanah.
Ai (2005) mengungkapkan bahwa jarak bidang tanah terhadap CBD
mempengaruhi nilai tanah, dimana nilai tanah akan semakin tinggi jika jarak
bidang tanah semakin dekat dengan CBD atau pusat keramaian, dan sebaliknya.
Hal tersebut mempertegas “teori Von Thunen yang berbunyi bahwa semakin
dekat jarak tanah ke pusat kota atau CBD, maka semakin besar nilai tanah tersebut
dan sebaliknya. Kondisi tersebut disebabkan oleh semakin kecilnya biaya
transportasi yang akan dikeluarkan dalam mencapai pusat kota atau CBD (Hermit,
2009)”.
Ketersediaan fasilitas berupa pusat perbelanjaan turut mempengaruhi nilai
tanah pada suatu wilayah. Hal tersebut diungkapkan dalam penelitian yang
dilakukan oleh Fahirah (2011), dimana faktor ketersediaan fasilitas berupa pusat
perbelanjaan mempengaruhi nilai properti di perumahan Griya Maronda, Palu
Barat sebesar 82%. Sementara itu, Raeka dan Sulistyarso (2011) mengungkapkan
bahwa jarak tanah ke pusat.
Perbelanjaan lokal berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah
perkotaan di Surabaya. Ketersediaan fasilitas berupa pusat perbelanjaan menjadi
suatu daya tarik tersendiri bagi setiap orang. Pusat perbelanjaan sebagai magnet
atau daya tarik bagi masyarakat yang kemudian membentuk aktivitas bisnis yang
berdampak pada lingkungan sekitarnya. Bidang tanah yang berada disekitarnya
Universitas Sumatera Utara
23
mengalami peningkatan nilai tanah sebagai akibat meningkatnya permintaan
terhadap bidang tanah yang berada disekitar pusat perbelanjaan tersebut.
Jarak properti ke bandara di O’Hare berpengaruh signifikan dan negatif
terhadap nilai properti disekitarnya (McDonald and McMillan (2000) dalam
Smersh,dkk.,
2003).
Sementara
itu,
Anastasia
dan
Tanugara
(2014)
mengungkapkan bahwa jarak properti berupa ruko ke bandar udara (air port)
berpengaruh secara positif dan signifikan terhadap nilai pasar ruko (tanah dan
bangunan) di Surabaya. Waktu tempuh, biaya transportasi serta peran bandar
udara yang menjadi sebuah lokasi pusat aktivitas ekonomi menjadi pertimbangan
setiap orang untuk memiliki tanah yang berdekatan dengan lokasi bandara.
Keberadaan bandara dalam suatu wilayah dapat mempengaruhi nilai tanah
yang ada di sekitar nya. Bell (2001) mengungkapkan bahwa keberadaan bandar
udara dapat menimbulkan kebisingan yang berpengaruh pada penurunan nilai
tanah di sekitar wilayah bandar udara. Kebisingan yang dihasilkan oleh suara
pesawat terbang yang beroperasi dibandar udara menjadi polusi udara yang
menggangu aktivitas harian masyarakat sekitarnya hingga dapat menimbulkan
penyakit.
Penelitian yang dilakukan oleh Haughwout, dkk., (2008) dengan judul “The
Price of Land inThe New York Metropolitan Area” mengungkapkan bahwa
rencana tata ruang wilayah yang dalam hal ini zonasi (pembagian wilayah), dan
perijinan mempengaruhi nilai tanah di New York. Pembagian wilayah atau zonasi
terhadap suatu daerah pemerintahan dapat mendorong pertumbuhan suatu wilayah
secara konsisten dengan berdasar pada peraturan tata ruang yang telah ditetapkan.
Universitas Sumatera Utara
24
2.2 Penelitian Terdahulu
Adapun penelitian terdahulu dapat dilihat pada Tabel 2.1 Penelitian
Terdahulu, sebagai berikut:
Tabel 2.1
Penelitian Terdahulu
No.
1.
Peneliti/
Tahun
Variabel
Alat
Analisa
F. Fahirah
(2011)
Bariabel Terikat:
Nilai Tanah
Variabel Bebas:
Faktor fisik, faktor ekonomi,
faktor sosial, faktor aturan
pemerintah, aksesibilitas,
ketersediaan fasilitas
Regresi
Linear
Berganda
2.
Prasetya dan
Sunaryo
(2013)
Variabel Terikat:
Harga Tanah
Variabel Bebas:
Letak lokasi, faktor sosial, jarak
ke CBD, aksesibilitas, jaringan
transportasi, kualitas lingkungan,
penggunaan, tanah, kelengkapan
fasilitas, kondisi infrastruktur,
kesuburan tanah, permintaan dan
penawaran
Regresi
linear
berganda
3.
Ai (2005)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah Tempat Tinggal Per
Meter Persegi (m2)
Persamaan
Regresi
Berganda
Varabel Bebas:
Registrasi/legalitas tanah, ijin
terhadap pembangunan, kualitas
lingkungan, waktu ke sekolah,
jarak ke rumah sakit, jarak ke
kantor pos, pengaruh polusi
industri, tingkat kenyamanan,
kondisi air, pengaruh jalur kereta
Hasil
Aksesibilitas
berpengaruh
signifikan terhadap
penilaian properti di
Palu Barat adalah
variabel aksesibilitas
berupa jarak ke pusat
kota dan ketersediaan
fasilitas berupa pusat
perbelanjaan. Untuk
perumahan Bayagoe
indah adalah variabel
faktor sosial berupa
jumlah dan kepadatan
penduduk. Untuk
perumahan bumi
anggur adalah
variabel aksesibilitas
berupa jarak ke sarana
pendidikan dan
ketersediaan pusat
perbelanjaan.
Ada tiga variabel
yang paling
mempengaruhi secara
signifikan terhadap
harga tanah, yaitu
kelengkapan fasilitas,
aksesibilitas serta
permintaan dan
penawaran.
Adapun bariabelvariabel yang
dominan berpengaruh
terhadap nilai tanah
adalah jarak ke puat
kota, kualitas
lingkungan dan
tingkat kenyamanan.
Universitas Sumatera Utara
25
Tabel 2.1 Lanjutan Penelitian Terdahulu
api, akses ke pasar, akses ke jalan
utama, akses ke transportasi
publik, waktu ke pusat kota, akses
ke sub pusat.
4.
Haughwout,
Orr, dan
Bedoll
(2008)
Variabel Terikat:
Harga Tanah
Variabel Bebas:
Tipe Properti, Peruntukan atau
Regulasi, dan waktu transaksi
Regresi
Linear
5.
Bell, Randall
(2001)
Variabel Terikat:
Nilai Pasar Tanah
Variabel Bebas:
Kebisingan bandara
Detrimental
Condition
(DC)
Matrix
6.
Sutawijaya
(2004)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah (rupiah)
Variabel Bebas:
Kepadatan penduduk (orang),
Jarak ke pusat kota (km), Lebar
Jalan (meter), Variabel dummy
kondisi jalan (Aspal =1/tidak = 0),
Variabel dummy ketersediaan
angkutan umum bus , 1 jika ada, 0
jika tidak, Variabel dummy
lingkungan bebas banjir 1, 0 jika
banjir.
Hedonic
Price dan
OLS
7.
Anastasia,
Ivonne dan
Setiawan
(2002)
Variabel Terikat:
Nilai tanah
Uji
Konkordasi
Kendall dan
Alat Bantu
SPSS
Variabel Eksternal:
meliputi kondisi ekonomi,
populasi, tenaga kerja,
perpindahan penduduk, keuangan,
lokasi, transportasi
dan lingkungan.
Variabel Lingkungan:
Kualitas rumah sekitar, Tipe
rumah disekitarnya, Kondisi
lingkungan, Area hijau, Topografi
tanah, Lingkungan, Pemandangan,
Keamanan, Fasilitas
Tipe Properti,
Peruntukan atau
Regulasi, dan waktu
transaksi
mempengaruhi nilai
tanah.
Kebisingan bandara
dapat mempengaruhi
kesehatan masyarakat
disekitarnya yang
berdampak pada
penurunan nilai pasar
tanah disekitar
wilayah bandara.
Faktor kepadatan
penduduk, jarak ke
pusat kota, lebar
jalan, kondisi jalan,
ketersediaan sarana
transportasi angkutan
umum bus, dan
terakhir adalah faktor
lingkungan yang
bebas banjir
berpengaruh secara
signifikan terhadap
nilai tanah di Kota
Semarang sebagai
obyek penelitian.
Dalam melakukan
penilaian dengan
menggunakan metode
data pasar, Penilai
lebih
mempertimbangkan
variabel lingkungan
kemudian variabel
intrinsik, sedangkan
pembeli lebih
mempertimbangkan
variabel intrinsik
kemudian variabel
lingkungan.
Sedangkan variabel
jarak dianggap tidak
terlalu penting.
Variabel Intrinsik terdiri:
dari luas, akomodasi, kondisi,
desain, tata letak (layout), umur,
dan tipe.
Universitas Sumatera Utara
26
Tabel 2.1 Lanjutan Penelitian Terdahulu
8.
Ordinary
least square
Faktor luas tanah,
luas bangunan, jarak
ke pusat kota, jarak
kepelabuhan, dan
jarak ke bandar udara
mempengaruhi nilai
pasar ruko (properti)
secara positif dan
signifikan. Sementara,
legalitas tanah
mempengaruhi nilai
pasar ruko secara
negatif dan sig.
terhadap nilai tanah.
Faktor Greening,
aksesibilitas dan fisik
secara bersama-sama
berpengaruh
signifikan terhadap
nilai pasar rumah
tinggal di Surabaya.
Secara parsial,
terdapat tiga variabel
yang berpengaruh
signifikan , yaitu luas
tanah, jumlah kamar
tidur dan arah hadap
utara.
Anastasia
dan
Tanugara
(2014)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Anastasia
dan
Ongkowijaya
(2013)
Variabel Terikat:
Nilai Transaksi Rumah Tinggal
10.
Setiawan
(2006)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Variabel Bebas:
Permintaan dan Penawaran,
aksesibilitas, topografi, lokasi
dan Fasilitas.
Uji
Validitas
dan
Reliabilitas
Faktor yang paling
mempengaruhi nilai
tanah adalah faktor
Lokasi dan yang
kurang
mempengaruhi adalah
Faktor Topografi.
11.
Oetomo
(2006)
Variabel Faktor Struktur:
Luas, Lebar Depan, arah, dan
Bentuk
Variabel Faktor Non Fisik:
Kelas Banjir, Kelas Jalan, Jumlah
SD dalam Radius Penelitian,
Jarak Terdekat ke SD, Jumlah
SMP dalam Radisu Penelitian,
Jarak Terdekat ke SMP, dan
Jumlah Tempat Ibadah pada Area
Penelitian.
Variabel Faktor Lokasi:
Jarak ke pusat kota, jarak ke
pasar, jarak ke jalan utama, jarak
ke tiang listrik, dan jarak ke pipa
air.
Analisis
Faktor
Dari 16 variabel yang
dianalis diringkas
menjadi 11 variabel
dan dikelompokkan
menjadi 5 faktor baru
berdasarkan nilai
eigen yang lebih besar
dari 1. Kelima faktor
tersebut adalah faktor
sosial, faktor fisik,
faktor ekonomi,
faktor pendidikan,
dan faktor konstruksi.
9.
Variabel Bebas:
Luas tanah, luas bangunan, jarak
ke pusat kota, jarak kepelabuhan,
jarak ke bandar udara, dan
legalitas tanah
Variabel Bebas:
Area hijau, teknologi, jarak ke
pusat perbelanjaan, jarak ke rumah
sakit, jarak ke sekolah, luas tanah,
jumlah kamar tidur, arah hadap
utara, arah hadap timur, arah
hadap barat, arah hadap barat
daya dan cluster.
Regresi
Linear
Berganda
Universitas Sumatera Utara
27
Tabel 2.1 Lanjutan Penelitian Terdahulu
12.
Raeka dan
Sulistyarso
(2012)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah
Variabel Bebas:
Jarak ke CBD, jarak ke sekolah, jarak ke pusat
perbelanjaan, jumlah fasilitas kesehatan, jumlah
fasilitas pendidikan, dan jumlah penduduk.
Geographically Weighted Regression (GWR)
Faktor aksesibilitas
berupa jarak ke CBD,
jarak ke sekolah, dan
jarak ke pusat
perbelanjaan serta
faktor fasilitas umum
berupa jumlah
fasilitas kesehatan,
jumlah fasilitas
pendidikan, dan
jumlah penduduk
berpengaruh terhadap
nilai tanah.
Universitas Sumatera Utara
BAB III
KERANGKA KONSEPTUAL DAN HIPOTESIS PENELITIAN
3.1 Konsep Penelitian
Kerangka konseptual ini menggambarkan alur penelitian dari rumusan
masalah hingga kesimpulan. Kerangka konseptual dalam penelitian ini
menggambarkan bagaimana pengaruh dari perpindahan bandar udara Polonia,
pembangunan Hermes Palace, dan perubahan Rencana Tata Ruang Wilayah kota
Medan mempengaruhi nilai tanah di Kelurahan Anggrung, Kecamatan Medan
Polonia, Kota Medan.
Keberadaan bandara udara di Kecamatan Medan Polonia memberikan
dampak secara langsung maupun tidak langsung kepada kehidupan masyarakat
disekitarnya tidak terkecuali terhadap nilai tanah. Pengoperasian bandar udara
Polonia oleh PT. Angkasa Pura II selama ini menjadikan daerah tersebut menjadi
salah satu pusat aktivitas bisnis di kota Medan, transaksi yang terjadi mencapai
milyaran rupiah di bandara tersebut. Hal ini menjadi daya tarik bagi setiap orang
untuk berinvestasi di bandara tersebut. Tidak hanya sekedar membuka usaha di
dalam kawasan bandara, tetapi lebih kepada membangun properti di sekitar
kawasan bandara Polonia. Hal tersebut mengakibatkan peningkatan nilai tanah di
sekitar kawasan bandara Polonia dan sejalan dengan penelitian yang dilakukan
oleh McDonald and McMillan dalam Smersh,dkk. (2003) dimana Jarak properti
ke bandara O’Hare berpengaruh signifikan dan negatif terhadap nilai properti
disekitarnya. Semakin jauh jarak tanah ke bandara maka akan mengurangi nilai
tanah dan sebaliknya.
28
Universitas Sumatera Utara
29
Besarnya nilai transaksi ekonomi yang terjadi di bandara Polonia merupakan
sisi baik keberadaannya di kota Medan. Kebisingan atau polusi udara yang
disebabkan oleh keberadaan bandara Polonia menjadi masalah tersendiri bagi
lingkungan sekitarnya. Kebisingan yang dihasilkan oleh suara pesawat terbang
yang beroperasi dibandar udara menjadi polusi udara yang menggangu aktivitas
harian masyarakat sekitarnya hingga dapat menimbulkan penyakit dan
berpengaruh
pada
penurunan
nilai
tanah
di
sekitar
wilayah
bandar
udara (Bell, 2001).
Keberadaan bandara Polonia yang letaknya di tengah-tengah kota
mengakibatkan terhambatanya pembangunan di kota Medan.
Hal tersebut
disebabkan karena kota Medan masuk kedalam Kawasan Keselamatan
Operasional Penerbangan (KKOP). Pembangunan vertikal yang dilakukan di kota
Medan harus melihat tinggi maksimum bangunan yang didirikan agar tidak
mengganggu keselamatan penerbangan. Kondisi tersebut membuat investor yang
ingin meginvestasikan modalnya di kota Medan untuk membangun gedunggedung pencakar langit terhambat dan pada akhirnya menghambat pembangunan
yang ada di kota Medan.
Perpindahan bandara udara dari Kecamatan Medan Polonia, kota Medan ke
daerah Kuala Namu, Kabupaten Deli Serdang memberi harapan bagi
perkembangan dan pertumbuhan pembangunan gedung-gedung pencakar langit di
kota Medan dan hal ini dapat menarik investor untuk menginvestasikan modalnya
di kota Medan. Pelaksanaan perpindahan bandar udara ke wilayah Kuala Namu
disertai dengan perubahan tata wilayah kota Medan yang terwujud dalam Perda
Universitas Sumatera Utara
30
kota Medan No. 13 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Medan Tahun 2011-2031.
Dalam Perda RTRW Kota Medan No. 13 tahun 2011, Pasal 33 ayat 2 i,
menetapkan bahwa kawasan eks bandara Polonia dan kawasan sekitarnya menjadi
kawasan Central Business District (CBD) Polonia dan menetapkan CBD Polonia
yang berada di Kecamatan Medan Polonia menjadi salah satu kawasan strategis
bidang pertumbuhan ekonomi.
Kehadiran Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011 merupakan hal
positif terhadap perkembangan wilayah di sekitar eks bandara Polonia. Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia, Kota Medan merupakan salah satu
kawasan yang mengalami dampak dari perubahan peruntukan wilayah yang diatur
dalam Perda RTRW tersebut. Hal tersebut memperlihatkan bagai mana pengaruh
regulasi dalam hal ini Perda RTRW terhadap kehidupan masyarakat terutama nilai
tanah atau properti yang masuk ke dalam penetapan regulasi tersebut.
Penelitian yang dilakukan oleh Haughwout, dkk., (2008) dengan judul “The
Price of Land inThe New York Metropolitan Area” mengungkapkan bahwa
rencana tata ruang wilayah yang dalam hal ini zonasi (pembagian wilayah), dan
perijinan mempengaruhi nilai tanah di New York. Pembagian wilayah atau zonasi
terhadap suatu daerah pemerintahan dapat mendorong pertumbuhan suatu wilayah
secara konsisten dengan berdasar pada peraturan tata ruang yang telah ditetapkan.
Perubahan peruntukan wilayah kelurahan Anggrung yang terdapat dalam
Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011 tersebut disambut hangat oleh para
investor atau pemodal. Hal tersebut diwujudkan dengan dilakukannya
pembangunan pusat perbelanjaan oleh pihak Hermes yang diberi nama Mall
Universitas Sumatera Utara
31
Hermes Palace. Pembangunan yang dilakukan pada tahun 2011 dan diresmikan
penggunaannya tahun 2012 tersebut turut mempengaruhi peningkatan nilai tanah
disekitarnya, yaitu kelurahan Anggrung, kecamatan Medan Polonia, kota Medan.
Hal tersebut sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Ai (2005) yang
mengungkapkan bahwa jarak bidang tanah terhadap CBD mempengaruhi nilai
tanah, dimana nilai tanah akan semakin tinggi jika jarak bidang tanah semakin
dekat dengan CBD atau pusat keramaian, dan sebaliknya.
3.2 Kerangka Konseptual Penelitian
Berdasarkan konsep penelitian yang dijelaskan sebelumnya, maka kerangka
konseptual penelitian yang digunakan di dalam penelitian ini dapat dilihat pada
Gambar 3.1, yaitu:
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2010 (X1)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2011 (X1-i)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2012 (X2)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2013 (X2-i)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2013 (X3)
Nilai Tanah di Kelurahan
Anggrung Tahun 2014 (X3-i)
Analisis Perbandingan
Nilai Tanah (Y)
Terdapat pengaruh kenaikan nilai tanah di
Kelurahan Anggrung, Kecamatan Medan Polonia,
Kota Medan sebagai akibat dari perpindahan
bandara (2013-2014), pembangunan Mall Hermes
Palace (2012-2013), dan pengesahan Perda
RTRW No. 13 Tahun 2011(2010-2011)
Gambar 3.1.
Kerangka Konseptual untuk Nilai Tanah di Kelurahan Anggrung
Universitas Sumatera Utara
32
3.3 Hipotesis
Berdasarkan kerangka pemikiran, maka hipotesis yang diajukan peneliti
adalah H 1 : β 1 ≠ 0 (Suatu variabel bebas secara individual dapat menjelaskan
variabel terikat secara individual (Ghozali, 2006) serta penjelasannya terhadap
masing-masing variabel bebas tersebut adalah sebagai berikut:
d.
Terdapat perbedaan signifikan nilai tanah di Kelurahan Anggrung
tahun 2010-2011, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan setelah
ditetapkannya Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011.
e.
Terdapat perbedaan signifikan nilai tanah di Kelurahan Anggrung
tahun 2012-2013, Kecamatan Medan Polonia sebeblum dan sesudah
dibangunnya mall Hermes Palace (CBD).
f.
Terdapat perbedaan signifikan nilai tanah di Kelurahan Anggrung
tahun 2013-2014, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah
perpindahan bandara.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV
METODE PENELITIAN
4.1 Jenis dan Sifat Penelitian
Penelitian sebagai suatu sarana yang pokok dalam pengembangan ilmu
pengetahuan dan teknologi bertujuan untuk mengungkapkan kebenaran secara
sistematis, metodologis dan konsisten karena melalui proses penelitian tersebut
diadakan analisa dan konstruksi terhadap data yang telah dikumpulkan dan diolah.
Dalam penelitian, baik berbentuk kualitatif maupun kuantitatif, kriteria utama
yang harus diperhatikan adalah valid, reliabel, dan objektif. Validitas
adalah derajat ketepatan antara data yang terdapat di lapangan dan data yang
dilaporkan oleh peneliti. Untuk mencapai penelitian yang baik, maka penelitian
harus didasari tata cara kerja yang terstruktur yang selanjutnya disebut dengan
metode penelitian.
Metode penelitian adalah usaha untuk menemukan, mengembangkan dan
menguji kebenaran suatu pengetahuan, usaha
mana dilakukan dengan
menggunakan metode-metode ilmiah. Adapun metode penelitian yang digunakan
dalam penyusunan tesis ini adalah deskriptif
kuantitatif, komparatif, dan
kualitatif. “Penelitian deskriptif kuantitatif adalah penelitian yang bertujuan untuk
mencari ciri-ciri, unsur-unsur ataupun sifat-sifat suatu fenomena. Metode ini
dimulai
dengan
mengumpulkan
data,
menganalisis
data
dan
menginterprestasikannya. Sementara itu, penelitian komparatif adalah sejenis
penelitian deskriptif yang ingin mencari jawaban secara mendasar tentang sebabakibat, dengan menganalisis penyebab terjadinya ataupun munculnya suatu
fenomena tertentu dan jangkau waktunya adalah masa sekarang (Nazir, 2009).”
33
Universitas Sumatera Utara
34
Sementara itu, penelitian kualitatif dilakukan untuk menerangkan dinamika
perubahan nilai tanah di kelurahan Anggrung dari tahun 2011-2014 sebagai akibat
dari ditetapkannya Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011, pembangunan
Hermes Palace, dan perpindahan bandara.
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian
Lokasi Penelitian ini adalah kelurahan Angrung, kecamatan Polonia di kota
Medan (Gambar 4.1). Waktu Penelitian ini dilakukan selama 3 (tiga) bulan,
dimulai bulan Agustus - Oktober 2014.
Gambar 4.1. Peta Kecamatan Medan Polonia dan Peta Kelurahan Anggrung
4.3 Populasi dan Sampel
Pengambilan populasi adalah bidang tanah yang pernah ditransaksikan
(diperjual–belikan dari tahun 2009 - 2014) dan berlokasi di sekitar Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia, Kota Medan sebanyak 48 bidang tanah.
Sampel yang digunakan adalah sampel jenuh yang merupakan bagian dari
sampel nonprobabilitas. Sampel jenuh adalah metode pengambilan sampel
Universitas Sumatera Utara
35
bilamana semua anggota populasi diambil sebagai anggota sampel (Tukiran,
2012).
4.4 Teknik Pengumpulan Data
1.
Studi dokumentasi
Data pada studi dokumentasi diperoleh dari berbagai instansi pemerintah
maupun swasta seperti kantor Bappeda Kota Medan, Kantor Agraria/BPN, Kantor
Pajak Bumi dan Bangunan, Badan Pusat Statistik (BPS), Kantor Kecamatan,
Kelurahan, Notaris, Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) dan juga dari media (info
iklan rumah/ruko).
2.
Kuisioner
Pengumpulan data melalui kuisioner adalah pengumpulan data dengan
mengajukan daftar pertanyaan tertulis yang diisi oleh pemilik bidang tanah yang
dijadikan sampel. Kuisioner dalam penelitian ini merupakan kumpulan pertanyaan
yang berhubungan dengan apa yang diteliti dan diberikan langsung kepada
responden.
4.5 Jenis dan Sumber Data
Data yang dikumpulkan pada penelitian ini adalah data primer dan data
sekunder. Data primer bersumber dari hasil pengisian kuesioner yang diberikan
kepada responden. Sementara itu, wawancara dilakukan untuk mendapatkan
informasi tentang harga tanah di lokasi penelitian dengan mewawancarai kepala
lingkungan dan kelurahan.
Data sekunder meliputi data yang relevan meliputi peta-peta dan data
administrasi kecamatan, penggunaan tanah, status tanah, jumlah dan kepadatan
penduduk, Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), data statistik Kota Medan,
Universitas Sumatera Utara
36
perundang-undangan yang berkaitan dengan harga tanah, dan data relevan lain
yang mendukung penelitian ini. Data sekunder didapat dari berbagai instansi
pemerintah maupun swasta seperti kantor Bappeda Kota Medan, Kantor
Agraria/BPN, Kantor Pajak Bumi dan Bangunan, Badan Pusat Statistik (BPS),
Kantor Kecamatan, Kelurahan dan Notaris.
4.6 Identifikasi dan Definisi Operasional Variabel
Terdapat dua jenis variable yang digunakan dalam penelitian ini, yaitu:
variabel terikat (dependent variable ) dan variabel bebas (independent varaiable)
berupa: variabel terikat pada penelitian ini adalah nilai tanah (Y). Sementara,
untuk variabel bebas pada penelitian ini adalah nilai tanah di kelurahan Anggrung
tahun 2010 (X 1 ) sebagai akibat ditetapkannya Perda Rencana Tata Ruang
Wilayah kota Medan No. 13 tahun 2011, dan nilai tanah di kelurahan Anggrung
tahun 2011 (X 1-i ) sebagai akibat ditetapkannya Perda Rencana Tata Ruang
Wilayah kota Medan No.13 tahun 2011, nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun
2012 (X 2 ) atau sebelum dibangun Hermes Palace, nilai tanah di kelurahan
Anggrung tahun 2013 (X 2-i ) atau setelah dibangun Hermes Palace, nilai tanah di
kelurahan anggrung tahun 2013 (X 3 ) atau sebelum perpindahan bandara (X 3 ) dan
nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2014 (X 3-i ) atau setelah perpindahan
bandara.
Adapun definisi operasional dari seluruh variabel pada penelitian ini dapat
dilihat pada Tabel 4.1.
Tabel 4.1.
Operasional Variabel
Variabel
Defenisi
Skala
Pengukuran
Universitas Sumatera Utara
Variabel Terikat : Nilai
Tanah
Nilai Tanah diartikan sebagai kekuatan
nilai dari tanah untuk dapat
dipertukarkan dengan barang lain.
Rasio
37
Sambungan Tabel 4.1 Operasional Variabel
Variabel Bebas:
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2010
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2010 atau sebelum ditetapkannya
Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun
2011.
Rasio
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2011
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2010 atau setelah ditetapkannya Perda
RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011.
Rasio
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2012
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2010 atau sebelum dibangun nya Mall
Hermes Palace.
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2013
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2013 atau setelah dibangun nya Mall
Hermes Palace dan perpindahan bandar
udara.
Nilai tanah
di kelurahan Anggrung
tahun 2014
Nilai tanah di kelurahan Anggrung pada
tahun 2014 atau setelah perpindahan bandar
udara.
Rasio
Sumber: Data olahan penelitian (2015)
4.7 Indikator Penelitian
Adapun indikator dalam penelitian ini meliputi:
1.
Variabel terikat
Variable terikat berupa nilai tanah (X) memiliki indikator berupa: alamat,
luas tanah, transaksi jual-beli tanah, harga penawaran di pasar, dan hak
kepemilikan tanah
2.
Variabel bebas
Variabel bebas penelitian adalah Perda RTRW Kota Medan no. 13 Tahun
2011, mall Hermes Palace, dan Bandara. Indikator dari masing-masing variable
bebas adalah:
a. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2010, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2010 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2010,
b. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2011, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2011 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2011,
Universitas Sumatera Utara
38
c. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2012, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2012 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2012,
d. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2013, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2013 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2013, dan
e. Indikator nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2014, meliputi: harga
penawaran di pasar tahun 2014 dan transaksi jual-beli tanah tahun 2014.
4.8 Teknik Analisis Data
Teknis analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
1.
Analisis Deskriptif
Metode ini merupakan uraian atau penjelasan dari hasil pengumpulan data
yang dilakukan sehingga diperoleh gambaran umum penelitian untuk data
berskala skala interval /rasio. Analisis deskriptif memberi penjelasan tentang nilai
rata-rata, standard deviation, nilai maksimal, nilai minimal, namun untuk data
berskala ordinal tidak dapat diberi nilai rata-rata Fachrudin dan Meliza (2014).
2.
Uji Paired t- test
Uji Paired t-test digunakan untuk mengetahui signifikansi perbedaan rata-rata
dua kelompok sampel yang saling berhubungan (Nazir, 2009). Uji Paired t-test
dilakukan dengan menggunakan program SPSS dan menghasilkan uji t.
Adapun Rumusan hipotesis penelitian adalah:
a.
H 0 = X 1 = X 1-i
H 0 = X 2 = X 2-i
H0 = X3 =
X 3-i ,
Universitas Sumatera Utara
Artinya, tidak ada perbedaan nilai tanah antara sebelum dan sesudah
pengesahan Perda RTRW Kota Medan no. 13 Tahun 2011, pembangunan
mall Hermes Palace, dan perpindahan bandara polonia.
b.
H 0 = X 1 ≠ X 1-i
H 0 = X 2 ≠ X 2-i
H0 = X3 ≠
X 3-i ,
39
Artinya, ada perbedaan nilai tanah antara sebelum dan sesudah pengesahan
Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011, pembangunan Hermes
Palace, dan perpindahan bandara polonia.
Dalam penelitian ini, nilai t hitung akan dibandingkan dengan t tabel . Kriteria
penilaian hipotesis pada uji t ini adalah:
a.
Ho tidak ditolak jika
: t hitung < t tabel atau -t hitung > -t tabel
b.
Ho ditolak jika
: t hitung ≥ t tabel atau - t hitung ≤ -t tabel
Nilai t hitung akan dibandingkan dengan t tabel pada tingkat signifikansi alpha 5%
atau sering disebut dengan pengambilan keputusan dengan menggunakan nilai
probabilitas. Kriteria penilaian hipotesis pada uji t ini adalah:
a.
Ho tidak ditolak jika
: Sig. (2-tailed) > 0,05
b.
Ho ditolak jika
: Sig. (2-tailed) ≤ 0,05
Universitas Sumatera Utara
BAB V
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
5.1 Hasil Penelitian
5.1.1 Gambaran Umum Kelurahan Anggrung
Kelurahan Anggrung yang beralamat di jalan Dr. Cipto I Gang Sudirman
merupakan salah satu Kelurahan yang terdapat di Kecamatan Medan Polonia, kota
Medan. Berdasarkan statistik daerah Kecamatan Medan Polonia, kelurahan
Anggrung memiliki luas wilayah sebesar 0,40 km2 atau sebesar 4,48% dari total
luas wilayah Kecamatan Medan Polonia. Adapun jumlah penduduk di Kelurahan
Anggrung pada tahun 2013 adalah sebanyak 1.739 jiwa, dimana jumlah rumah
tangganya adalah sebanyak 439 rumah tangga dan tingkat kepadatan penduduk
adalah sebesar 4.347 jiwa/km.
Sebagai salah satu kelurahan yang terletak dekat dengan pusat kota,
Kelurahan Anggrung menjadi salah satu investasi bagi para pemilik modal.
Adapun investasi yang diminati oleh para investor atau pemilik modal adalah
berupa pembangunan pusat perbelanjaan (mall), pembangunan perumahan
mewah, dan kompleks CBD. Hal tersebut dapat mempengaruhi peningkatan
transaksi jual-beli tanah di Kelurahan Anggrung. Bidang tanah yang sebelumnya
dijadikan sebagai tempat berdirinya rumah tinggal, tanah kosong dan kantor di
Universitas Sumatera Utara
rubah menjadi perumahan mewah, mall, dan CBD yang memiliki nilai ekonomi
lebih tinggi.
Salah satu yang mempengaruhi perkembangan wilayah kelurahan Anggrung
adalah dengan diterbitkannya Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011,
dimana terjadi perubahan peruntukan lahan di wilayah tersebut. Wilayah yang
sebelumnya berada pada perlintasan dan keamanan penerbangan kini dirubah
40
41
berada pada perlintasan dan keamanan penerbangan kini dirubah peruntukan
menjadi lokasi bisnis, perumahan dan lainnya. Kehadiran perda tersebut
diikuti dengan perpindahan bandara dari Kecamatan Medan Polonia ke wilayah
Kuala Namu, kabupaten Deli Serdang.
5.1.2 Analisis Deskriptif
Analisis deskriptif memberi penjelasan tentang nilai rata-rata, standard
deviation, nilai maksimal, dan nilai minimal. Setelah dilakukan penelitian terdapat
hasil yang berhubungan antar variabel bebas, yaitu sebelum dan sesudah Perda
RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011, sebelum dan sesudah pembangunan mall
Hermes Palace, dan perpindahan Bandara.
5.1.2.1 Penjelasan tentang variabel-variabel penelitian
Penjelasan tentang variabel-variabel penelitian nilai tanah dikelurahan
Anggrung adalah:
a.
Nilai tanah (Y)
Berikut ini merupakan deskripsi variabel terikat dari penelitian ini, yaitu
variabel nilai tanah per meter persegi di sekitar Kelurahan Anggrung, Kecamatan
Medan Polonia, Kota Medan (Tabel 5.1).
Universitas Sumatera Utara
Tabel 5.1
Deskripsi Variabel Nilai Tanah dari Tahun 2011-2014 (Y)
Deskripsi
Nilai Tanah
di kelurahan
Anggrung
Peningkatan
Rata-Rata Nilai
Tanah (Rp.)
Persentase
(%)
Peningkatan
Nilai Tanah
-
-
758.457.017,5,-
125.540.350,9,-
16,6
53.437.500.000,-
937.500.000,-
179.042.982,5,-
19,1
57
82.775.500.000,-
1.452.201.754,4,-
514.701.754,4,-
35,4
57
95.866.000.000,-
1.954.140.350,9,-
501.938.596,5,-
25,7
Tahun
Jumlah
Sampel
Total Nilai
Tanah (Rp.)
Rata-Rata Nilai
Tanah (Rp.)
2010
57
36.076.250.000,-
632.916.667,-
2011
57
43.232.050.000,-
2012
57
2013
2014
Sumber : Data Olahan Penelitian (2015)
42
Berdasarkan Tabel 5.1 diketahui bahwa total nilai tanah pada tahun 2010
adalah sebesar Rp. 36.076.250.000,- dengan rata-rata nilai tanah sebesar
Rp. 632.916.667,-, total nilai tanah pada tahun 2011 adalah sebesar
Rp. 43.232.050.000,- dengan rata-rata nilai tanah sebesar Rp. 758.457.017,54,
total nilai tanah pada tahun 2012 adalah sebesar Rp. 53.437.500.000,- dengan
rata-rata nilai tanah sebesar Rp. 937.500.000,-, total nilai tanah pada tahun 2013
adalah sebesar Rp. 82.775.500.000,- dengan rata-rata nilai tanah sebesar
Rp. 1.452.201.754,4,-, dan total nilai tanah pada tahun 2014 adalah sebesar
Rp. 111.386.000.000,- dengan rata-rata nilai tanah sebesar Rp. 1.954.140.350,9,-.
Peningkatan rata-rata nilai tanah yang paling tinggi adalah terjadi pada tahun
2012-2013, yaitu sebesar Rp. 514.701.754,4,- dan peningkatan rata-rata nilai
tanah terkecil terjadi pada tahun 2010-2011, yaitu sebesar Rp. 125.540.350,9,Grafik peningkatan rata-rata nilai tanah dari tahun 2010-2014 dapat dilihat
pada Gambar 5.1.
Rp. 1.954.140.350,9,Rp. 1.452.201.754,4,-
Universitas Sumatera Utara
Rp. 937.500.000,Rp. 758.457.017,54,Rp. 632.916.667,-
Gambar 5.1
Rata-Rata Nilai Tanah dari Tahun 2011-2014
Sumber Penelitian : Data Olahan Penelitian (2015)
43
Rata-rata peningkatan nilai bidang tanah per tahun (2010-2014) diperoleh
dari hasil pembagian antara total rata-rata peningkatan nilai tanah dibagi jumlah
tahun. Adapun hasil daripada rata-rata peningkatan nilai tanah pertahunnya adalah
Rp. 330.305.921,-/bidang tanah (Rp. 1.321223.684,21,-/bidang tanah : 4 ).
Adapun persentase rata-rata nilai tanah di Kelurahan Anggrung adalah sebesar
25%.
b.
Nilai Tanah di kelurahan Anggrugn tahun 2010 (X 1 ) dan 2011 (X 1-i )
Nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2010 (X 1 )
yatu nilai tanah
di kelurahan Anggrung sebelum pengesahan Perda RTRW kota Medan No. 13
tahun 2011 dan nilai tanah di kelurahan Anggrung tahun 2011 (X 1-i ) yaitu nilai
tanah di kelurahan Anggrung setela