Analisis Perubahan Nilai Tanah Akibat Perpindahan Bandara Polonia Di Kelurahan Anggrung Kecamatan Medan Polonia Kota Medan
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Kota Medan, Ibukota Provinsi Sumatera Utara, merupakan kota terbesar
ketiga di Indonesia. Dengan posisi strategis sebagai pintu gerbang utama
Indonesia di wilayah barat, kota Medan harus mempersiapkan diri untuk
menstimulasi, mengakomodasi dan mengantisipasi berbagai peluang dan
tantangan sebuah kota metropolitan. Sejalan dengan hal tersebut, visi kota Medan
untuk menjadi kota metropolitan yang modern, madani dan religius, selayaknya
terus dikembangkan dalam semua kegiatan pembangunan.
Salah satu wadah yang diharapkan dapat menjadi tempat di mana aktivitas
bisnis masyarakat terakomodasi dengan baik adalah Central Business District
(CBD). Dalam kawasan CBD, tidak hanya terdapat sarana dan prasarana kegiatan
bisnis yang terintegrasi dengan seluruh aktivitas bisnis yang ada tetapi juga
adanya wadah kegiatan umum yang menjadi tempat aktivitas sosial, budaya dan
wisata masyarakat.
Pembangunan CBD di Kota Medan dilaksanakan di sekitar bandara Polonia.
Adapun rencana perpindahan bandara Polonia sudah ada sejak tahun 1994,
dimana Kementrian Perhubungan mengeluarkan Surat Putusan No. KM 66 Tahun
1996 yang menyetujui perpindahan bandara Polonia ke Kualanamu. Namun
dikarenakan gejolak perekonomian Indonesia yang mengalami krisis di tahun
1998, persiapan perpindahan bandara Polonia pun tertunda. Perekonomian
Indonesia pelan – pelan kembali pulih dan persiapan perpindahan pun dilanjutkan.
Di tahun 2008, Kementrian Perhubungan mengeluarkan Surat Putusan KM. 5
1
Universitas Sumatera Utara
2
Tahun 2008 mengenai pembangunan bandara baru Medan, Provinsi Sumatera
Utara.
Pindahnya bandara Polonia yang ditandai dengan beroperasinya bandara
Kualanamu International Airport (KNIA) di Kualanamu, Deli Serdang,
diharapkan
dapat
membawa
dampak
positif
terutama
dalam
konteks
pembangunan di Sumatera Utara. Kota Medan sebagai Ibukota Provinsi menjadi
salah satu kota yang menerima dampak secara langsung yakni terkait perubahan
konsep pembangunan kota Medan ke depan pasca perpindahan bandara Polonia.
Selama ini Pembangunan yang dilakukan di kota Medan lebih kepada
pembangunan secara horizontal,namun jumlah ketersediaan bidang tanah yang
kosong terus berkurang seiring perkembangan pembangunan yang terjadi dan
memaksa pemerintah maupun pihak swasta melakukan pembangunan dengan
konsep vertikal. Hal tersebut didukung oleh perpindahan bandara dari kota Medan
kekabupaten Deliserdang, dimana terjadi perubahan peraturan pemerintah terkait
izin maksimal ketinggian bangunan. Artinya dengan konsep pembangunan
vertikal, pembangunan gedung-gedung bertingkat tinggi, termasuk bangunan
pencakar langit akan lebih banyak menghiasi langit-langit kota Medan. Bila
selama ini pembangunan gedung di kota Medan maksimal setinggi 45 meter
(Keputusan Menteri Perhubungan Nomor 18 Tahun 1991 tentang Keselamatan
Operasi Penerbangan di sekitar Bandar Udara Polonia-Medan), akan berbeda
setelah perpindahan bandara ke Kualanamu, Deli Serdang.
Menurut Kepala Badan Perencana Pembangunan Daerah (Bappeda) Kota
Medan (Harian Analisa, 20 Agustus 2013), mengakui bakal “semaraknya”
pembangunan di Medan itu menyusul perpindahan bandara. Namun ternyata
Universitas Sumatera Utara
3
perpindahan bandara dari Polonia ke Kualanamu tidak serta-merta mendukung
dan memicu pembangunan secara vertikal dapat langsung dilaksanakan karena
Pemerintahan kota (Pemko) Medan masih menunggu Kawasan Keselamatan
Opersional Penerbangan (KKOP) Bandara Polonia dan Bandara Kualanamu.
Berdasarkan hal tersebut, maka ketentuan ketinggian gedung di kota Medan akan
mengalami perubahan. Keinginan investor dan masyarakat di kota Medan dalam
membangun gedung-gedung pencakar langit diharapkan segera terealisasi.
Oleh karena itu, Pemko Medan sudah membuat persiapan sejak jauh hari
menindaklanjuti KKOP Bandara Polonia dan Kualanamu dari PT. Angkasa Pura
dan Menteri Perhubungan. Melalui KKOP akan ditentukan Rancangan Tata
Ruang Wilayah Kota (RTRW) Medan jangka pendek Kota Medan di masa
mendatang. Peraturan dalam mendukung perkembangan pembangunan di kota
Medan menuju Medan sebagai kota metropolitan diwujudkan dalam Perda Kota
Medan No. 13 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota
Medan Tahun 2011-2031. Perubahan RTRW kota Medan dari aturan sebelumnya
harus ditindaklanjuti dengan melakukan perubahan Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR) Kota Medan dengan persetujuan DPRD Medan.
Dalam Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011, Pasal 33 ayat 2 i,
menetapkan bahwa kawasan bekas bandara Polonia dan kawasan sekitarnya
menjadi kawasan Central Business District (CBD) Polonia. Selain itu, Perda
RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011, Bagian kedua, Pasal 52 ayat 2,
menetapkan CBD Polonia yang berada di kecamatan Medan Polonia menjadi
salah satu kawasan strategis bidang pertumbuhan ekonomi. Perpindahan bandara
dari Polonia ke Kualanamu dan penetapan Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun
Universitas Sumatera Utara
4
2011 berpengaruh terhadap masyarakat yang terdapat di Kecamatan Medan
Polonia, Kelurahan Anggrung, Kota Medan sebagai salah kawasan atau kelurahan
yang berada di sekitar bandara Polonia. Pengaruh yang dapat dirasakan langsung
oleh masyarakat adalah peningkatan nilai tanah yang berada di sekitar
kelurahanAnggrung, kecamatan Medan Polonia,
Peningkatan investasi di Kelurahan Anggrung, Kecamatan Medan Polonia,
Kota Medan sebagai dampak dari perpindahan Bandar udara mengakibatkan
pertumbuhan kawasan bisnis dan pemukiman yang ada di sekitar kawasan
bandara Polonia. Hal ini dapat dilihat dari adanya pembangunan kompleks CBD
Polonia yaitu pembangunan ruko sebanyak 750 unit (http://www.inaberita.
com/view.php?newsid=2643, tanggal 20 Mei 2015) dan pembangunan Hermes
Place (http://www.skyscrapercity.com/showthread. php?t=1482336, tanggal 20
Mei 2015).
Hal tersebut turut memicu peningkatan nilai tanah yang
ditransaksikan di wilayah tersebut sebagai akibat peningkatan permintaan
terhadap bidang tanah di kelurahan Anggrung sementara bidang tanah yang ada
tetap atau tidak bertambah karena tanah tidak dapat di produksi seperti barang
produksi pada umumnya. Wilayah kelurahan Anggrung yang selama ini berada
pada zona keselamatan penerbangan dialih fungsikan menjadi wilayah bisnis di
kota Medan.
Peningkatan transaksi jual-beli tanah tersebut berdampak pada kenaikan
harga dan nilai tanah dimana terjadinya peningkatan permintaan terhadap bidang
tanah di Kelurahan Anggrung sementara jumlah penawaran tetap. Hal tersebut
dapat dilihat pada Gambar 1.1.
Universitas Sumatera Utara
5
Harga Tanah (Rp.)
S
C
P2
A
P1
D2
B
D1
Luas Tanah (m)
Q1
Q2
Gambar 1.1
Mekanisme Harga Tanah yang Memberi Keuntungan bagi Penjual
Sumber: Hermit (2009)
Keterangan:
a.
S adalah Kurva Penawaran (supply)
b.
D 1 adalah Kurva Permintaaan (demand awal)
c.
D 2 adalah Kurva Peemintaaan (demand akhir)
d.
P 1 adalah harga tanah awal
e.
P 2 adalah harga tanah akhir
f.
Q 1 adalah jumlah tanah pertama kali
g.
Q 2 adalah jumlah tanah terakhir
h.
Segitiga ABC adalah surplus keuntungan penjual
Gambar 1.1 memperlihatkan bagaimana pergeseran permintaan, dimana
meningkatnya jumlah tanah yang diminta oleh pasar menyebabkan naiknya harga
tanah yang menyebabkan peningkatan keuntungan bagi pemilik tanah atau
penjual.
Selain itu, pembangunan Hermes Palace yang juga merupakan salah satu
pusat aktivitas bisnis di wilayah Kelurahan Anggrung berpengaruh terhadap
Universitas Sumatera Utara
6
peningkatan nilai tanah di wilayah tersebut. Kehadiran Hermes Place berpengaruh
terhadap niali tanah di Kelurahan Anggrung, hal ini sesuai dengan penelitian yang
dilakukan oleh Ai (2005) dimana jarak bidang tanah terhadap CBD
mempengaruhi nilai tanah, dimana nilai tanah akan semakin tinggi jika jarak
bidang tanah semakin dekat dengan CBD atau pusat keramaian.
Pada observasi awal ditemukan bahwa peningkatan pertumbuhan aktivitias
ekonomi cenderung terjadi pada daerah lintasan keluar dan masuk akses eks
Bandara Polonia. Di sepanjang jalan tersebut dapat terlihat semakin banyaknya
bangunan ruko dan rumah tinggal. Mayoritas ruko sudah dihuni untuk tempat
usaha berupa perkantoran, rumah makan, Swalayan Indomaret bahkan show room
Mobil yang dalam tahap pembangunan.
Berdasarkan wawancara kepada masyarakat dan Kepala Kelurahan Anggrung
Kecamatan Medan Polonia bahwa sebelum perpindahan Bandara Polonia ke
Kualanamu dan setelah perpindahan ada kenaikan nilai tanah berkisar 10% - 70%
atau berkisar dari Rp 3,5 juta per meter menjadi Rp 17 Juta per meter. Perubahan
nilai tanah di Kelurahan Anggrung yang ditemukan saat dilakukan observasi awal
dapat dilihat pada Tabel 1.1.
Tabel 1.1 Data Transaksi Jual-Beli Tanah per Meter di KelurahanAnggrung
2010
2011
2012
2013
2014
Rp 2.000.000,-
Rp 2.300.000,-
Rp 2.700.000,-
Rp 3.000.000,-
Rp 4.000.000,-
Rp 2.700.000,-
Rp 3.200.000,-
Rp 4.000.000,-
Rp 6.000.000,-
Rp 7.500.000,-
Rp 3.500.000,-
Rp 5.000.000,-
Rp 7.000.000,-
Rp 12.000.000,-
Rp 17.000.000,-
Sumber : KJPP Areyanti, Junita (2014)
Universitas Sumatera Utara
7
Tabel 1.1 mengungkapkan perubahan nilai tanah yang terjadi di Kelurahan
Anggrung, dimana terjadi peningkatan nilai tanah dari tahun 2010, 2011, 2012,
2013 hingga tahun 2014 secara variatif hingga mencapai ± 300%.
Selain merubah nilai tanah menjadi meningkat, pembangunan Hermes Palace
juga menimbulkan hal negatif bagi kehidupan sosial masyarakat di Kelurahan
Anggrung. Polusi suara dan kemacetan semakin meningkat terjadi di sepanjang
Jalan Monginsidi, tepatnya di depan Hermes Palace.
Observasi awal yang dilakukan oleh peneliti menunjukkan terjadinya
peningkatan nilai tanah di Kelurahan Anggrung dari tahun 2010-2014 dan
peningkatan nilai tanah pada tahun 2012-2013 lebih besar daripada tahun 20132014. Peningkatan nilai tanah yang terjadi di Kelurahan Anggrung tersebut
disebabkan oleh perpindahan Bandara Polonia, Perda RTRW kota Medan No.13
Tahun 2011 dan pembangunan Hermes Palace. Hal tersebut melandasi Penulis
untuk melakukan penelitian dengan judul : “Analisis Perubahan Nilai Tanah
Akibat Perpindahan Bandara Polonia di Kelurahan Anggrung Kecamatan
Medan Polonia Kota Medan“.
1.2 Rumusan Masalah
Adapun yang menjadi rumusan masalah dalam tesis ini adalah :
a.
Apakah terdapat perubahan nilai tanah yang signifikan di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah perpindahan
Bandara Polonia?
b.
Apakah terdapat perubahan nilai tanah yang signifikan di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah dibangunnya
Hermes Palace?
Universitas Sumatera Utara
8
c.
Apakah terdapat perubahan nilai tanah yang signifikan di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah ditetapkannya
Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011?
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah:
a.
Untuk mengetahui dan menganalisis perubahan nilai tanah di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah perpindahan
Bandara Polonia.
b.
Untuk mengetahui dan menganalisis perubahan nilai tanah di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah ditetapkannya
Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011.
c.
Untuk mengetahui dan menganalisis perubahan nilai tanah di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah dibangunnya
Hermes Palace.
1.4 Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat sebagai berikut:
a. Bagi Pemerintah, dapat dijadikan bahan pertimbangan yang berguna untuk
meningkatkan pendapatan daerah dan pembangunan sebuah kawasan.
b.
Bagi Pengembang / Developer, dijadikan bahan pertimbangan untuk
pengambilan keputusan investasi pembangunan Central Business District
(CBD) dan sektor bisnis lainnya.
c.
Bagi Penilai, dapat dijadikan bahan pertimbangan dalam melakukan penilaian
nilai tanah di kota Medan, khususnya dikelurahan Anggrung.
Universitas Sumatera Utara
9
d.
Bagi Peneliti, sebagai bahan pertimbangan dalam upaya meningkatkan
wawasan ilmiah dan menambah khasanah ilmu pengetahuan dalam
memahami perubahan nilai tanah sebelum perpindahan Bandara Polonia
sampai dengan berpindahnya Bandara Polonia ke Kualanamu International
Airport.
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Kota Medan, Ibukota Provinsi Sumatera Utara, merupakan kota terbesar
ketiga di Indonesia. Dengan posisi strategis sebagai pintu gerbang utama
Indonesia di wilayah barat, kota Medan harus mempersiapkan diri untuk
menstimulasi, mengakomodasi dan mengantisipasi berbagai peluang dan
tantangan sebuah kota metropolitan. Sejalan dengan hal tersebut, visi kota Medan
untuk menjadi kota metropolitan yang modern, madani dan religius, selayaknya
terus dikembangkan dalam semua kegiatan pembangunan.
Salah satu wadah yang diharapkan dapat menjadi tempat di mana aktivitas
bisnis masyarakat terakomodasi dengan baik adalah Central Business District
(CBD). Dalam kawasan CBD, tidak hanya terdapat sarana dan prasarana kegiatan
bisnis yang terintegrasi dengan seluruh aktivitas bisnis yang ada tetapi juga
adanya wadah kegiatan umum yang menjadi tempat aktivitas sosial, budaya dan
wisata masyarakat.
Pembangunan CBD di Kota Medan dilaksanakan di sekitar bandara Polonia.
Adapun rencana perpindahan bandara Polonia sudah ada sejak tahun 1994,
dimana Kementrian Perhubungan mengeluarkan Surat Putusan No. KM 66 Tahun
1996 yang menyetujui perpindahan bandara Polonia ke Kualanamu. Namun
dikarenakan gejolak perekonomian Indonesia yang mengalami krisis di tahun
1998, persiapan perpindahan bandara Polonia pun tertunda. Perekonomian
Indonesia pelan – pelan kembali pulih dan persiapan perpindahan pun dilanjutkan.
Di tahun 2008, Kementrian Perhubungan mengeluarkan Surat Putusan KM. 5
1
Universitas Sumatera Utara
2
Tahun 2008 mengenai pembangunan bandara baru Medan, Provinsi Sumatera
Utara.
Pindahnya bandara Polonia yang ditandai dengan beroperasinya bandara
Kualanamu International Airport (KNIA) di Kualanamu, Deli Serdang,
diharapkan
dapat
membawa
dampak
positif
terutama
dalam
konteks
pembangunan di Sumatera Utara. Kota Medan sebagai Ibukota Provinsi menjadi
salah satu kota yang menerima dampak secara langsung yakni terkait perubahan
konsep pembangunan kota Medan ke depan pasca perpindahan bandara Polonia.
Selama ini Pembangunan yang dilakukan di kota Medan lebih kepada
pembangunan secara horizontal,namun jumlah ketersediaan bidang tanah yang
kosong terus berkurang seiring perkembangan pembangunan yang terjadi dan
memaksa pemerintah maupun pihak swasta melakukan pembangunan dengan
konsep vertikal. Hal tersebut didukung oleh perpindahan bandara dari kota Medan
kekabupaten Deliserdang, dimana terjadi perubahan peraturan pemerintah terkait
izin maksimal ketinggian bangunan. Artinya dengan konsep pembangunan
vertikal, pembangunan gedung-gedung bertingkat tinggi, termasuk bangunan
pencakar langit akan lebih banyak menghiasi langit-langit kota Medan. Bila
selama ini pembangunan gedung di kota Medan maksimal setinggi 45 meter
(Keputusan Menteri Perhubungan Nomor 18 Tahun 1991 tentang Keselamatan
Operasi Penerbangan di sekitar Bandar Udara Polonia-Medan), akan berbeda
setelah perpindahan bandara ke Kualanamu, Deli Serdang.
Menurut Kepala Badan Perencana Pembangunan Daerah (Bappeda) Kota
Medan (Harian Analisa, 20 Agustus 2013), mengakui bakal “semaraknya”
pembangunan di Medan itu menyusul perpindahan bandara. Namun ternyata
Universitas Sumatera Utara
3
perpindahan bandara dari Polonia ke Kualanamu tidak serta-merta mendukung
dan memicu pembangunan secara vertikal dapat langsung dilaksanakan karena
Pemerintahan kota (Pemko) Medan masih menunggu Kawasan Keselamatan
Opersional Penerbangan (KKOP) Bandara Polonia dan Bandara Kualanamu.
Berdasarkan hal tersebut, maka ketentuan ketinggian gedung di kota Medan akan
mengalami perubahan. Keinginan investor dan masyarakat di kota Medan dalam
membangun gedung-gedung pencakar langit diharapkan segera terealisasi.
Oleh karena itu, Pemko Medan sudah membuat persiapan sejak jauh hari
menindaklanjuti KKOP Bandara Polonia dan Kualanamu dari PT. Angkasa Pura
dan Menteri Perhubungan. Melalui KKOP akan ditentukan Rancangan Tata
Ruang Wilayah Kota (RTRW) Medan jangka pendek Kota Medan di masa
mendatang. Peraturan dalam mendukung perkembangan pembangunan di kota
Medan menuju Medan sebagai kota metropolitan diwujudkan dalam Perda Kota
Medan No. 13 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota
Medan Tahun 2011-2031. Perubahan RTRW kota Medan dari aturan sebelumnya
harus ditindaklanjuti dengan melakukan perubahan Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR) Kota Medan dengan persetujuan DPRD Medan.
Dalam Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011, Pasal 33 ayat 2 i,
menetapkan bahwa kawasan bekas bandara Polonia dan kawasan sekitarnya
menjadi kawasan Central Business District (CBD) Polonia. Selain itu, Perda
RTRW kota Medan No. 13 tahun 2011, Bagian kedua, Pasal 52 ayat 2,
menetapkan CBD Polonia yang berada di kecamatan Medan Polonia menjadi
salah satu kawasan strategis bidang pertumbuhan ekonomi. Perpindahan bandara
dari Polonia ke Kualanamu dan penetapan Perda RTRW kota Medan No. 13 tahun
Universitas Sumatera Utara
4
2011 berpengaruh terhadap masyarakat yang terdapat di Kecamatan Medan
Polonia, Kelurahan Anggrung, Kota Medan sebagai salah kawasan atau kelurahan
yang berada di sekitar bandara Polonia. Pengaruh yang dapat dirasakan langsung
oleh masyarakat adalah peningkatan nilai tanah yang berada di sekitar
kelurahanAnggrung, kecamatan Medan Polonia,
Peningkatan investasi di Kelurahan Anggrung, Kecamatan Medan Polonia,
Kota Medan sebagai dampak dari perpindahan Bandar udara mengakibatkan
pertumbuhan kawasan bisnis dan pemukiman yang ada di sekitar kawasan
bandara Polonia. Hal ini dapat dilihat dari adanya pembangunan kompleks CBD
Polonia yaitu pembangunan ruko sebanyak 750 unit (http://www.inaberita.
com/view.php?newsid=2643, tanggal 20 Mei 2015) dan pembangunan Hermes
Place (http://www.skyscrapercity.com/showthread. php?t=1482336, tanggal 20
Mei 2015).
Hal tersebut turut memicu peningkatan nilai tanah yang
ditransaksikan di wilayah tersebut sebagai akibat peningkatan permintaan
terhadap bidang tanah di kelurahan Anggrung sementara bidang tanah yang ada
tetap atau tidak bertambah karena tanah tidak dapat di produksi seperti barang
produksi pada umumnya. Wilayah kelurahan Anggrung yang selama ini berada
pada zona keselamatan penerbangan dialih fungsikan menjadi wilayah bisnis di
kota Medan.
Peningkatan transaksi jual-beli tanah tersebut berdampak pada kenaikan
harga dan nilai tanah dimana terjadinya peningkatan permintaan terhadap bidang
tanah di Kelurahan Anggrung sementara jumlah penawaran tetap. Hal tersebut
dapat dilihat pada Gambar 1.1.
Universitas Sumatera Utara
5
Harga Tanah (Rp.)
S
C
P2
A
P1
D2
B
D1
Luas Tanah (m)
Q1
Q2
Gambar 1.1
Mekanisme Harga Tanah yang Memberi Keuntungan bagi Penjual
Sumber: Hermit (2009)
Keterangan:
a.
S adalah Kurva Penawaran (supply)
b.
D 1 adalah Kurva Permintaaan (demand awal)
c.
D 2 adalah Kurva Peemintaaan (demand akhir)
d.
P 1 adalah harga tanah awal
e.
P 2 adalah harga tanah akhir
f.
Q 1 adalah jumlah tanah pertama kali
g.
Q 2 adalah jumlah tanah terakhir
h.
Segitiga ABC adalah surplus keuntungan penjual
Gambar 1.1 memperlihatkan bagaimana pergeseran permintaan, dimana
meningkatnya jumlah tanah yang diminta oleh pasar menyebabkan naiknya harga
tanah yang menyebabkan peningkatan keuntungan bagi pemilik tanah atau
penjual.
Selain itu, pembangunan Hermes Palace yang juga merupakan salah satu
pusat aktivitas bisnis di wilayah Kelurahan Anggrung berpengaruh terhadap
Universitas Sumatera Utara
6
peningkatan nilai tanah di wilayah tersebut. Kehadiran Hermes Place berpengaruh
terhadap niali tanah di Kelurahan Anggrung, hal ini sesuai dengan penelitian yang
dilakukan oleh Ai (2005) dimana jarak bidang tanah terhadap CBD
mempengaruhi nilai tanah, dimana nilai tanah akan semakin tinggi jika jarak
bidang tanah semakin dekat dengan CBD atau pusat keramaian.
Pada observasi awal ditemukan bahwa peningkatan pertumbuhan aktivitias
ekonomi cenderung terjadi pada daerah lintasan keluar dan masuk akses eks
Bandara Polonia. Di sepanjang jalan tersebut dapat terlihat semakin banyaknya
bangunan ruko dan rumah tinggal. Mayoritas ruko sudah dihuni untuk tempat
usaha berupa perkantoran, rumah makan, Swalayan Indomaret bahkan show room
Mobil yang dalam tahap pembangunan.
Berdasarkan wawancara kepada masyarakat dan Kepala Kelurahan Anggrung
Kecamatan Medan Polonia bahwa sebelum perpindahan Bandara Polonia ke
Kualanamu dan setelah perpindahan ada kenaikan nilai tanah berkisar 10% - 70%
atau berkisar dari Rp 3,5 juta per meter menjadi Rp 17 Juta per meter. Perubahan
nilai tanah di Kelurahan Anggrung yang ditemukan saat dilakukan observasi awal
dapat dilihat pada Tabel 1.1.
Tabel 1.1 Data Transaksi Jual-Beli Tanah per Meter di KelurahanAnggrung
2010
2011
2012
2013
2014
Rp 2.000.000,-
Rp 2.300.000,-
Rp 2.700.000,-
Rp 3.000.000,-
Rp 4.000.000,-
Rp 2.700.000,-
Rp 3.200.000,-
Rp 4.000.000,-
Rp 6.000.000,-
Rp 7.500.000,-
Rp 3.500.000,-
Rp 5.000.000,-
Rp 7.000.000,-
Rp 12.000.000,-
Rp 17.000.000,-
Sumber : KJPP Areyanti, Junita (2014)
Universitas Sumatera Utara
7
Tabel 1.1 mengungkapkan perubahan nilai tanah yang terjadi di Kelurahan
Anggrung, dimana terjadi peningkatan nilai tanah dari tahun 2010, 2011, 2012,
2013 hingga tahun 2014 secara variatif hingga mencapai ± 300%.
Selain merubah nilai tanah menjadi meningkat, pembangunan Hermes Palace
juga menimbulkan hal negatif bagi kehidupan sosial masyarakat di Kelurahan
Anggrung. Polusi suara dan kemacetan semakin meningkat terjadi di sepanjang
Jalan Monginsidi, tepatnya di depan Hermes Palace.
Observasi awal yang dilakukan oleh peneliti menunjukkan terjadinya
peningkatan nilai tanah di Kelurahan Anggrung dari tahun 2010-2014 dan
peningkatan nilai tanah pada tahun 2012-2013 lebih besar daripada tahun 20132014. Peningkatan nilai tanah yang terjadi di Kelurahan Anggrung tersebut
disebabkan oleh perpindahan Bandara Polonia, Perda RTRW kota Medan No.13
Tahun 2011 dan pembangunan Hermes Palace. Hal tersebut melandasi Penulis
untuk melakukan penelitian dengan judul : “Analisis Perubahan Nilai Tanah
Akibat Perpindahan Bandara Polonia di Kelurahan Anggrung Kecamatan
Medan Polonia Kota Medan“.
1.2 Rumusan Masalah
Adapun yang menjadi rumusan masalah dalam tesis ini adalah :
a.
Apakah terdapat perubahan nilai tanah yang signifikan di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah perpindahan
Bandara Polonia?
b.
Apakah terdapat perubahan nilai tanah yang signifikan di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah dibangunnya
Hermes Palace?
Universitas Sumatera Utara
8
c.
Apakah terdapat perubahan nilai tanah yang signifikan di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah ditetapkannya
Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011?
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah:
a.
Untuk mengetahui dan menganalisis perubahan nilai tanah di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah perpindahan
Bandara Polonia.
b.
Untuk mengetahui dan menganalisis perubahan nilai tanah di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah ditetapkannya
Perda RTRW Kota Medan No. 13 Tahun 2011.
c.
Untuk mengetahui dan menganalisis perubahan nilai tanah di Kelurahan
Anggrung, Kecamatan Medan Polonia sebelum dan sesudah dibangunnya
Hermes Palace.
1.4 Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat sebagai berikut:
a. Bagi Pemerintah, dapat dijadikan bahan pertimbangan yang berguna untuk
meningkatkan pendapatan daerah dan pembangunan sebuah kawasan.
b.
Bagi Pengembang / Developer, dijadikan bahan pertimbangan untuk
pengambilan keputusan investasi pembangunan Central Business District
(CBD) dan sektor bisnis lainnya.
c.
Bagi Penilai, dapat dijadikan bahan pertimbangan dalam melakukan penilaian
nilai tanah di kota Medan, khususnya dikelurahan Anggrung.
Universitas Sumatera Utara
9
d.
Bagi Peneliti, sebagai bahan pertimbangan dalam upaya meningkatkan
wawasan ilmiah dan menambah khasanah ilmu pengetahuan dalam
memahami perubahan nilai tanah sebelum perpindahan Bandara Polonia
sampai dengan berpindahnya Bandara Polonia ke Kualanamu International
Airport.
Universitas Sumatera Utara