24
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN
E. Pengertian dan Dasar Hukum Hak Tanggungan
Sejak diberlakukannya UUHT maka ketentuan dalam Buku Kedua Bab XXI Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232 KUHPerdata tentang Hipotik atas
tanah dan dalam Staatsblad Tahun 1908 nomor 542 tentang ketentuan Creditverband dinyatakan tidak berlaku lagi. Dalam Undang-undang Nomor 4
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan tersebut, disebutkan bahwa:
10
Sebelum jadi UUHT, pembebanan hak atas tanah sebagai jaminan hutang menggunakan kelembagaan jaminan hipotik, karena pada waktu itu hak atas tanah
merupakan objek hukum dalam jaminan hipotik. Namun sesudah berlakunya UUHT, pembebanan hak tas tanah sebagai jaminan hutang tidak lagi
menggunakan jaminan hipotik, melainkan menggunakan jaminan hak tanggungan.
Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar Pokok Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertendu terhadap
kreditur-kreditur lain.
11
10
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
11
Rachmadi Usman, Hukum Kebendaan, Sinar Grafika, Jakarta, 2011, hal. 305
Ada beberapa unsur pokok dari hak tanggungan yang termuat di dalam definisi tersebut, yaitu:
1 Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan hutang.
2 Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.
3 Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya hak atas tanah saja,
tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.
4 Hutang yang dijamin harus suatu utang tertentu.
5 Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditur-kreditur lain. Dibandingkan dengan definisi Hak Tanggungan tersebut dengan definisi
hypotheek dalam KUH Perdata, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1162 KUH Perdata, bahwa .hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak
bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan.
Dalam definisi Hipotik tersebut di atas, disebutkan unsur-unsur Hipotik sebagai berikut:
1 Hipotik adalah suatu hak kebendaan.
2 Objek hipotik adalah benda-benda tak bergerak.
3 Untuk pelunasan suatu perikatan.
Membandingkan antara definisi Hak Tanggungan dengan definisi hipotik, ternyata pembuat UUHT lebih baik dalam membuat umusan definisi Hak
Tanggungan dari pada pembuat undang-undang KUH Perdatadalam membuat
rumusan definisi hipotik, sebagaimana dikemukakan Sutan Remy Sjahdeini berikut ini
12
Definisi Hipotik banyak unsur-unsur dan hipotik yang belum dimasukkan, sehingga definisi tersebut masih sangat jauh untuk dapat memberikan gambaran
mengenai apa yang dimaksudkan dengan Hipotik. Sekalipun rumusan definisi Hak Tanggungan lebih baik dari pada rumusan definisi Hipotik dalam KUH
Perdata, tetapi belum semua unsur-unsur yang berkaitan dengan hak tanggungan telah dimasukkan dalam rumusan definisinya. Misalnya dalam rumusan definisi
Hak Tanggungan itu belum dimasukkan bahwa Hak Tanggungan adalah suatu hak kebendaan. Sebagaimana diketahui, KUH Perdata Indonesia diambil dari
Burgerlijk Wetboek BW Belanda yang lama. BW Belanda yang lama pada saat ini telah diganti dengan BW Belanda yang baru, Nieuw Nederlands Burgelijk
Wetboek NNBW, yang mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 1992. Dalam NNBW, hak jaminan untuk pelunasan hutang juga disebut Hypotheek seperti BW
yang lama disamping Pand. Definisi dari Hypotheek di dalam NNBW dirumuskan dalam Art. 227
3.9.1.1 bersama-sama dengan Pand. Definisi Hypotheek dalam Art, 227 3.9.1.1 NNBW adalah:
13
12
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok Dan
Hak Pand dan hak hypotheek adalah hak-hak yang terbatas beperkte rechten yang dimaksudkan untuk dalam memperoleh pembayaran dari
penjualan benda-benda dengan didahulukan dari kreditur-kreditur lain. Apabila hak itu dibebankan di atas benda-benda yang terdaftar, hak itu adalah hypotheek,
Maasalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan, Alumni, Bandung, 1999., hal 12-13
13
Ibid, hal.13
sedangkan apabila hak itu dibebankan atas benda-benda lain, hak itu adalah pand. Setelah membaca definisi hypotheek dalam NNBW tersebut, ternyata rumusan
definisi Hak Tanggungan dalam Undang-Undang Hak Tanggungan masih lebih baik dari pada NNBW.
Pengaturan mengenai jaminan hak tanggungan diatur dalam UUHT, yaitu Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Selain melaksanakan amanat UUPA, kelahiran UUHT didasarkan pula pada pertimbangan untuk
member kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan dalam pemberian kredit dengan membebankan hak atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah sebagai jaminan kredit serta untuk menciptakan keseragaman hukum jaminan hak atas tanah.
14
Ketentuan Pasal 1 ayat 1 UUHT merumuskan pengertian hak tanggungan yaitu:
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.
14
Ibid., hal. 305-306
Hak Tanggungan adalah penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi
bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cidera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian
pembayaran lunas utang debitur kepadanya.
15
Hak tanggungan secara jelas terdapat dalam dalam Pasal 1 angka 1 UUHT, yaitu : Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak
atas tanah sebagaimana dimaksud pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-
benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu,
terhadap Kreditur-Kreditur lain. Prinsipnya, Hak Tanggungan itu merupakan lembaga hak jaminan
kebendaan atas hak atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain.
Jaminan yang diberikan yaitu hak yang diutamakan atau mendahulu dari kreditur- kreditur lainnya bagi kreditur pemegang hak tanggungan.
F. Objek dan Subjek Hak Tanggungan
Kategori