Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung RI NO. 1507 K PDT 2010)
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain
atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.1 Perjanjian
harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, sebagaimana yang tertuang dalam Pasal
1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu sepakat
mereka yang
mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu,
dan suatu sebab yang halal. Dengan terpenuhinya empat syarat sahnya perjanjian,
maka secara hukum adalah mengikat bagi para pihak yang membuatnya.
Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan. Memang
perikatan itu paling banyak lahir dari perjanjian, tetapi ada juga perikatan yang lahir
dari undang-undang.2 Eksistensi perjanjian sebagai salah satu sumber perikatan dapat
kita temui landasannya pada ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yang menyatakan bahwa : Tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena
perjanjian baik karena undang-undang. Ketentuan tersebut dipertegas lagi dengan
rumusan ketentuan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang
menyatakan bahwa : Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau
lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih. Setiap perjanjian yang
melahirkan suatu perikatan diantara kedua belah pihak adalah mengikat bagi kedua
1
2
Wirjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perjanjian, (Bandung : Mandar Maju, 2000), hal. 4.
R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta : Intermasa, 1979), hal. 1.
1
Universitas Sumatera Utara
2
belah pihak yang membuat perjanjian, hal ini berdasarkan atas ketentuan hukum yang
berlaku di dalam Pasal 1338 (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang
berbunyi “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya.”
Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat
kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan
cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik
sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1338 (3) Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata.
Didalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengenal berbagai
perjanjian3 contoh dari perjanjian yang sering ditemui dalam kegiatan sehari-hari
antara lain seperti : jual-beli; sewa-menyewa; tukar menukar; pinjam meminjam; dan
lain-lain.
Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi masingmasing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik
seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak.
Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan
kewajiban kepada kedua belah pihak, dan hak serta kewajiban itu mempunyai
hubungan satu dengan lainnya. Yang dimaksud dengan mempunyai hubungan antara
3
Ada 14 jenis perjanjian antara lain : a. Perjanjian timbal balik; b. Perjanjian Cuma-Cuma; c.
Perjanjian atas beban; d. Perjanjian bernama; f. Perjanjian obligatoir; g. Perjanjian Kebendaan; h.
Perjanjian Konsensual; i. Perjanjian riil; j. Perjanjian Liberatori; k. Perjanjian Pembuktian; m.
Perjanjian Untung-Untungan; n. Perjanjian Publik; o. Perjanjian Campuran, Ibid, hal. 66.
Universitas Sumatera Utara
3
yang satu dengan yang lain adalah bahwa bilamana dalam perikatan yang muncul dari
perjanjian tersebut, yang satu mempunyai hak, maka pihak yang lain disana
berkedudukan sebagai pihak yang memikul kewajiban.4
Sehingga dalam hal ini terjadi adanya keseimbangan antara pihak penyewa
dan yang menyewakan. Kedudukan pihak penyewa dan yang menyewakan diperkuat
dengan adanya dasar hukum yang terdapat di dalam Pasal 1548 Kitab UndangUndang Hukum Perdata.
Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi :
“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu
mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari
suatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga
yang oleh pihak yang tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya”.5
Dari definisi sewa menyewa tersebut diatas, maka dapat ditelaah bahwa :
1. Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu persetujuan timbal balik antara
pihak yang menyewa dengan pihak penyewa, di mana pihak yang
menyewakan menyerahkan sesuatu kepada penyewa yang berkewajiban
membayar sejumlah harga sewa.
2. Pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu barang kepada si penyewa untuk
sepenuhnya dinikmati atau dipakai dan bukan untuk dimiliki .
3. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran
sejumlah harga yang tertentu pula.
4
J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (Bandung , Citra Aditya
Bakti, 1995), hal. 43.
5
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Jakarta, Pradnya
Paramita, 1986) Cetakan keduapuluh, hal. 340.
Universitas Sumatera Utara
4
Perjanjian sewa menyewa menimbulkan suatu perikatan yang bersumber pada
perjanjian. Perjanjian ini diatur dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Tentang Perikatan.6 Meskipun demikian, peraturan tentang sewa menyewa yang termuat
dalam Bab ke Tujuh dari Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berlaku untuk
segala macam sewa menyewa mengenai semua jenis barang baik bergerak maupun tidak
bergerak, baik yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu,
oleh karena “waktu tertentu” bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa.7
Perjanjian sewa menyewa ini seperti juga perjanjian-perjanjian lainnya
merupakan suatu perjanjian konsensuil yaitu bahwa perjanjian itu sudah sah dan
mengikat pada detik tercapainya kesepakatan. Mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu
barang dan harga.8 Akan tetapi walaupun merupakan perjanjian konsensuil oleh
undang-undang diadakan perbedaan terutama berdasarkan akibat-akibat yang timbul
antara sewa tertulis dan sewa lisan.
Jika sewa menyewa itu diadakan secara tertulis, sewa akan berakhir demi
hukum apabila waktu yang ditentukan sudah habis tanpa memerlukan suatu
pemberitahuan pemberhentiannya. Sebaliknya jika sewa menyewa itu dibuat hanya
secara lisan, sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan melainkan jika pihak
yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa hendak menghentikan
sewanya. Akan tetapi, pemberhentian ini harus dilakukan dengan memperhatikan
jangka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.
6
R. Setiawan,Pokok-Pokok Hukum Perikatan (Bandung : Bina Cipta, 1987), hal. 3.
R. Subekti, Aneka Perjanjian Buku II, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 1995), hal. 41 .
8
Ibid, hal. 90.
7
Universitas Sumatera Utara
5
Untuk sewa menyewa terhadap benda tidak bergerak seperti rumah, dengan
berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghuni Rumah
Oleh Bukan Pemilik, khusus mengenai Perjanjian Sewa- Menyewa Rumah haruslah
diperbuat dengan suatu batas waktu tertentu dan segala bentuk perjanjian sewamenyewa rumah yang telah diperbuat tanpa batas waktu adalah batal demi hukum9.
Di dalam sewa-menyewa, si pemilik objek hanya menyerahkan hak
pemakaian dan pemungutan hasil dari benda tersebut, sedangkan hak milik atas benda
tersebut tetap berada di tangan yang menyewakan sebaliknya pihak penyewa wajib
memberikan uang sewa kepada pemilik benda tersebut. 10
Pada dasarnya suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak
yang melakukan perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun
apabila salah satu pihak tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya
maka akan timbul perbuatan wanprestasi. Seperti halnya yang terjadi pada perjanjian
sewa menyewa yang telah diputus oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia No.
1507 K/PDT/2010, awalnya hubungan sewa menyewa ini berlangsung dengan baik
antara D (pihak yang menyewakan)
dengan CF (penyewa) berdasarkan Surat
Perjanjian Sewa Menyewa dibawah tangan seperti ternyata dalam kwitansi tanda
terima tertanggal 20 Desember 1959 dan tidak menentukan jangka waktunya atas :
“sebidang tanah sebagian dari bekas Grant C / Controleer Nomor : C 5377 berikut
9
Tan Kamello, Hukum Jaminan Fidusia Suatu Kebutuhan Yang Didambakan, (Bandung :
Alumni, 2006), hal. 185
10
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu,
(Bandung : Sumur Bandung, 1981), hal. 49.
Universitas Sumatera Utara
6
satu pintu rumah petak semi permanen terletak di Kota Medan, Kecamatan Petisah,
Kelurahan Petisah Tengah, setempat dikenal dengan Jalan Mojopahit (yang
selanjutnya menjadi obyek perkara).”
Ketika D dan CF meninggal dunia, hubungan tersebut berlanjut ke para ahli
waris mereka yakni antara anak si pemilik tanah (yang menyewakan) yakni KGR
(anak kandung D) dan F (cucu dari penyewa) beserta suaminya R. KGR memperoleh
tanah beserta bangunan rumah tersebut dari almarhum orangtuanya berdasar pada
Akta Pembagian Waris tanggal 9 September 2003 No. 6 yang dibuat dan
ditandatangani dihadapan Notaris di Medan yang kemudian oleh KGR didaftarkan
kepemilikannya sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku dan terdaftar pada
Sertipikat Hak Milik No. 1239 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan
tanggal 29 Maret 2006.
KGR selaku ahli waris pihak yang menyewakan pernah beberapa kali
menerima pembayaran uang sewa dari cucu penyewa yang dibayar setiap bulannya,
namun sejak bulan April 2005 pihak penyewa (cucu dari penyewa) tidak lagi
membayar uang sewa dengan alasan tidak jelas dan apabila yang menyewakan
menagih uang sewa, penyewa sama sekali tidak mengindahkannya. Hal ini sudah
menimbulkan suatu itikad tidak baik dikarenakan penyewa tidak mau membayar uang
sewa.
Dengan tidak adanya pembayaran uang sewa, maka diawal tahun 2006 pihak
yang menyewakan berencana menempati, memakai dan memanfaatkan obyek perkara
Universitas Sumatera Utara
7
yang secara sah dan menurut hukum adalah miliknya dan karenanya meminta agar
penyewa untuk mengosongkan obyek perkara namun sama sekali tidak dihiraukan .
Bulan Oktober 2006 melalui kuasa hukumnya, pihak yang menyewakan melayangkan
somasi yang intinya agar penyewa dapat segera mengosongkan obyek perkara
dikarenakan obyek tersebut akan ditempatinya.
Penyewa bukannya mengosongkan obyek perkara malah memberikan surat
somasi kepada yang menyewakan dengan alasan bahwa mereka telah tinggal menetap
di obyek perkara sejak tanggal 20 Desember 1959 ( kurang lebih 50 tahun ) dan
sepengetahuan mereka bangunan yang didirikan diatas obyek perkara itu dibangun
oleh kakek penyewa dan selama itu pula pemilik tanah tidak pernah menempati dan
mengurus obyek perkara tersebut.
Perbuatan penyewa tersebut telah membuktikan bahwa mereka telah
melakukan ingkar janji (wanprestasi) dan beritikad tidak baik terhadap yang
menyewakan serta telah melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatigdaad)
karena selain tidak membayar uang sewa juga tidak mau mengosongkan serta
menyerahkan obyek perkara. Sehingga pihak yang menyewakan merasa sangat
dirugikan dan mengajukan gugatan, kasus ini bergulir panjang sampai pada tahap
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507K/PDT/2010,11 dimana
putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tersebut menolak gugatan pihak
penyewa.
11
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tahun 2010 tentang Sewa Menyewa.pdf,
http: //putusan.mahkamahagung.go.id diakses tanggal 27 Pebruari 2012.
Universitas Sumatera Utara
8
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka dilakukan penelitian dalam bentuk
tesis dengan judul “Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam
Perjanjian Sewa Menyewa Rumah ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung
Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010).”
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka permasalahan (problem) yang
dirumuskan untuk dapat dilakukan pembahasan dalam penelitian ini adalah sebagai
berikut:
1. Bagaimana akibat hukum jika pihak penyewa melakukan perbuatan
wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah lama
disewanya?
2 Bagaimanakah dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik
Indonesia dalam putusan MARI No. 1507 K/PDT/2010 mengenai perkara ini?
C. Tujuan Penelitian
Mengacu pada judul dan permasalahan dalam penelitian ini maka dapat
dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah:
1. Untuk mengetahui akibat hukum atas perbuatan wanprestasi yang dilakukan
penyewa dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah lama disewa.
2. Untuk mengetahui dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik
Indonesia dalam putusan MARI No. 1507 K/PDT/2010 mengenai perkara ini.
Universitas Sumatera Utara
9
D. Manfaat Penelitian
Melalui penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat, secara teoritis
dan secara praktis.
1.
Secara Teoritis
Secara teoritis hasil penelitian ini
diharapkan dapat bermanfaat untuk
mengetahui dan juga mengembangkan Ilmu Hukum Kenotariatan pada umumnya,
khususnya hukum perjanjian, serta menambah pengetahuan dan wawasan juga
sebagai referensi tambahan pada program studi Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara Medan, khusus mengenai perbuatan wanprestasi yang dilakukan
penyewa dalam perjanjian sewa-menyewa rumah.
2.
Secara Praktis
Secara praktis hasil penelitian ini diharapkan bermanfaat sebagai bahan
masukan bagi kalangan akademisi, praktisi maupun masyarakat umumnya serta
dapat bermanfaat bagi pihak-pihak yang ingin melakukan penelitian di bidang yang
sama.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan informasi dan penelusuran kepustakaan yang khususnya di
lingkungan Universitas Sumatera Utara, sepanjang yang diketahui dari hasil - hasil
penelitian yang sudah ada maka belum ada penelitian yang menyangkut masalah
“Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa
Menyewa Rumah ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
Universitas Sumatera Utara
10
No. 1507 K/PDT/2010)” . Adapun penelitian yang berkaitan dengan perjanjian sewa
menyewa yang pernah dilakukan oleh:
1. Nama
: RIKA FITRI
Nim
: 087011101
Judul Tesis
: Tinjauan Yuridis Terhadap Akta Sewa Menyewa Rumah
Yang Dibuat Oleh Notaris.
Permasalahan :
1). Bagaimanakah pengaturan klausul akta sewa menyewa yang dibuat
Notaris?
2). Bagaimanakah kewajiban pemilik rumah untuk menjamin bahwa hak –
hak penyewa itu ada?
3). Bagaimanakah ketentuan asuransi yang dibuat di dalam akta sewa
menyewa rumah yang dibuat oleh Notaris ?
2. Nama
: KELVINA SEFIALORA
Nim
: 087011062
Judul Tesis
: Aspek Yuridis Dari Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Yang Objeknya Dijaminkan Bank.
Permasalahan:
1) Apakah sewa menyewa rumah dapat dilakukan jika objek sewa
dijaminkan ke Bank?
2) Bagaimana akibat hukum yang akan timbul terhadap penyewa rumah
dalam masa sewa jika debitur wanprestasi terhadap kreditur (Bank)?
Universitas Sumatera Utara
11
3) Bagaimana upaya penyelesaian dari akibat wanprestasi debitur terhadap
kreditur (Bank)?
Dengan demikian penelitian ini secara ilmiah adalah asli dan secara akademis
dapat dipertanggungjawabkan . Meskipun peneliti terdahulu ada yang pernah
melakukan penelitian mengenai masalah perjanjian sewa-menyewa namun secara
substansi pokok permasalahan yang dibahas berbeda dengan penelitian ini.
F. Kerangka Teori dan Kerangka Konsepsi
1.
Kerangka Teori
“Perkembangan ilmu hukum, selain bergantung pada metodologi, aktifitas
penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori”.12 Teori berfungsi untuk
menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi
dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat
menunjukkan ketidakbenaran”. 13
M.Solly Lubis yang menyatakan bahwa:
Teori yang dimaksud di sini adalah penjelasan mengenai gejala yang terdapat
dalam dunia fisik tersebut tetap merupakan suatu abstraksi intelektual dimana
pendekatan secara rasional digabungkan dengan pengalaman empiris. Artinya teori
ilmu hukum merupakan suatu penjelasan rasional yang bersesuaian dengan objek
yang dijelaskannya. Suatu penjelasan walau bagaimanapun meyakinkan, tetapi harus
didukung oleh fakta empiris untuk dapat dinyatakan benar. 14
Teori sebagai perangkat proposisi yang terintegrasi secara sintaktis yaitu
mengikuti aturan tertentu yang dapat dihubungkan secara logis satu dengan lainnya
12
Soerjono Soekanto. Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI Press, 1986), hal. 6.
J.J.J M. Wuisman. Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Asas-Asas, Penyunting : M. Hisyam,
Fakultas Ekonomi, (Jakarta : Universitas Indonesia, 1996), hal. 203
14
M. Solly Lubis. Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung : Mandar Maju, 1994), hal. 27.
13
Universitas Sumatera Utara
12
dengan tata dasar yang dapat diamati dan berfungsi sebagai wahana untuk
meramalkan dan menjelaskan fenomena yang terjadi. 15
Kerangka teori yang dimaksudkan dalam penelitian ini adalah kerangka
pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis, dari para penulis ilmu hukum di
bidang hukum perjanjian, yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang
mungkin disetujui atau tidak disetujui,16 yang merupakan masukan bagi penulisan
tesis ini.
Berdasarkan pengertian teori dan kegunaan serta daya kerja teori tersebut
diatas dihubungkan dengan judul penelitian ini tentang “Analisis Perbuatan
Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah ( Studi Kasus
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010), maka
dipergunakan teori keadilan dan teori kepastian hukum.
Menurut Roscoe Pound, keadilan dikonsepkan sebagai hasil- hasil konkrit
yang bisa di berikan kepada masyarakat. Dimana menurut Roscoe Pound, bahwa hasil
yang diperoleh itu hendaknya berupa pemuasan kebutuhan manusia sebanyakbanyaknya dengan pengorbanan sekecil-kecilnya. Yang mana dengan kata lain
semakin meluas/ banyak pemuasan kebutuhan manusia tersebut, maka akan semakin
efektif menghindari pembenturan antara manusia.17
15
Snelbecker, dalam Lexy J. Moleong. Metodologi Penelitian Kualitatif. (Bandung : Remaja
Rosdakarya, 2002), hal.34
16
M. Solly Lubis, Op.Cit., hal. 80
17
Ahmad
Yahya
Zein,
Keadilan
Dan
Kepastian
Hukum,
diakses
dari:
http://yahyazein.blogspot.com/2008/07/Keadilan dan Kepastian-hukum. html , tanggal 29 April 2012.
Universitas Sumatera Utara
13
Aristoteles dalam bukunya “Rhetorica” mengatakan bahwa tujuan dari hukum
adalah menghendaki keadilan semata-mata dan isi dari pada hukum ditentukan oleh
kesadaran etis mengenai apa yang di katakan adil dan apa yang dikatakan tidak adil.
Menurut teori ini hukum mempunyai tugas suci dan luhur ialah keadilan
dengan memberikan kepada tiap-tiap orang apa yang berhak ia terima serta
memerlukan peraturan tersendiri bagi tiap- tiap kasus. Untuk terlaksananya hal
tersebut, maka menurut teori ini hukum harus membuat apa yang dinamakan
“Algemeene Regels” ( peraturan/ ketentuan umum). 18
Kepastian hukum sangat diperlukan untuk menjamin ketentraman dan
ketertiban dalam masyarakat karena kepastian hukum ( peraturan/ ketentuan umum)
mempunyai sifat sebagai berikut :
a.
Adanya paksaan dari luar (sanksi) dari penguasa yang bertugas mempertahankan
dan membina tata tertib masyarakat dengan perantara alat- alatnya.
b.
Sifat undang- undang yang berlaku bagi siapa saja.
Kepastian hukum ditujukan pada sikap lahir manusia, ia tidak mempersoalkan
apakah sikap batin seseorang itu baik atau buruk, yang diperhatikan adalah
bagaimana perbuatan lahiriahnya. Kepastian hukum tidak memberi sanksi kepada
seseorang yang mempunyai sikap batin yang buruk, akan tetapi yang di beri sanksi
adalah perwujudan dari sikap batin yang buruk tersebut atau menjadikannya
perbuatan yang nyata atau konkrit.
18
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
14
Namun demikian dalam prakteknya apabila kepastian hukum di kaitkan
dengan keadilan, maka akan kerap kali tidak sejalan satu sama lain. Adapun hal ini di
karenakan di suatu sisi tidak jarang kepastian hukum mengabaikan prinsip- prinsip
keadilan dan sebaliknya tidak jarang pula keadilan mengabaikan prinsip-prinsip
kepastian hukum. Kemudian apabila dalam prakteknya terjadi pertentangan antara
kepastian hukum dan keadilan, maka keadilan lah yang harus diutamakan. Alasannya
adalah bahwa keadilan pada umumnya lahir dari hati nurani pemberi keadilan
sedangkan kepastian hukum lahir dari sesuatu yang konkrit.19
Di Indonesia pandangan modern tentang peranan hukum sebagai sarana
pembangunan digambarkan oleh Mochtar Kusumaatmadja dengan mengatakan
bahwa hukum itu mempunyai dua fungsi yakni sebagai sarana ketertiban masyarakat
(menjamin adanya ketertiban dan kepastian) dan sarana perubahan masyarakat.20
Dalam keterkaitannya dengan kasus ini diharapkan Putusan Mahkamah Agung
Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010 dapat memberikan suatu keadilan dan
kepastian hukum bagi kedua belah pihak yang sedang berperkara.
2.
Kerangka Konsepsi
Konsep
diartikan
sebagai
kata
yang
menyatakan
abstrak
yang
digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus, yang disebut dengan defenisi
19
Loc.cit.
Ahmad Ubbe, Putusan Hakim sebagai “Rekayasa Sosial” dalam Pembinaan Hukum
Nasional, tulisan pada Majalah Hukum Nasional No.1 Tahun 2002 yang diselenggarakan BPHN
Depkeh dan HAM, Jakarta, hal.72.
20
Universitas Sumatera Utara
15
operasional.21 Kegunaan dari adanya konsepsi agar supaya ada pegangan dalam
melakukan penelitian atau penguraian, sehingga dengan demikian memudahkan bagi
orang lain untuk memahami batasan-batasan atau pengertian-pengertian yang
dikemukakan.22
Soerjono Soekanto berpendapat bahwa kerangka konsepsi pada hakekatnya
merupakan suatu pengarah atau pedoman yang lebih konkrit dari kerangka teoritis
yang seringkali bersifat abstrak, sehingga diperlukan defenisi - defenisi operasional
yang menjadi pegangan konkrit dalam proses penelitian.23
Agar terdapat persamaan persepsi dalam memahami penulisan di dalam
penelitian ini, maka dipandang perlu untuk menjelaskan beberapa konseptual
sebagaimana terdapat di bawah ini:
a.
Prestasi atau yang dalam bahasa Inggris disebut juga dengan istilah
“performance” dalam hukum kontrak dimaksudkan sebagai suatu pelaksanaan
hal-hal yang tertulis dalam suatu kontrak oleh pihak yang telah mengikatkan diri
untuk itu, pelaksanaan mana sesuai dengan “term” dan “condition” sebagaimana
disebutkan dalam kontrak yang bersangkutan.24 Adapun yang merupakan modelmodel dari prestasi adalah seperti yang disebutkan dalam Pasal 1234
KUHPerdata, yaitu berupa :
1) Memberikan sesuatu;
21
Sumadi Suryabarata, Metodologi Penelitian, (Jakarta : Raja Grafindo, 1998), hal.3.
H. Hilman Hadikusuma, Hukum Waris Adat (Bandung:Citra Aditya Bakti, 1999), hal.5.
23
Sumadi Suryabarata, Op.cit, hal. 28.
24
Munir Fuady, Hukum Kontrak ,dari Sudut Pandang Hukum Bisnis, (Bandung :Citra Aditya
Bakti, 1999), hal. 87.
22
Universitas Sumatera Utara
16
2) Berbuat sesuatu;
3) Tidak berbuat sesuatu;
b. Wanprestasi adalah apabila seorang debitur tidak melakukan prestasi sama sekali
atau melakukan prestasi yang keliru atau terlambat melakukan prestasi, maka dalam
hal-hal yang demikian inilah yang disebut seorang debitur melakukan wanprestasi.25
c.
Perjanjian, menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah suatu perbuatan dengan
mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau
lebih.26
d. Sewa Menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat
dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu
barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang
oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya. Demikian uraian yang diberikan
oleh pasal 1548 KUH Perdata mengenai perjanjian sewa menyewa.27
e.
Sewa Menyewa Rumah adalah keadaan dimana rumah dihuni oleh bukan
pemilik berdasarkan perjanjian sewa menyewa.28
f.
Pemilik adalah setiap orang atau badan yang mempunyai hak atas rumah.29
g.
Penyewa adalah setiap orang atau badan yang membayar harga sewa pemilik
berdasarkan perjanjian yang telah disepakati.30
25
Qirom S. Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya, (Yogyakarta : Liberty,
1985), hal. 29.
26
Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan (Bandung : Mandar Maju, 1994), hal. 94.
27
R. Subekti, Hukum Perjanjian ( Jakarta: Intermasa, 2002), hal. 90.
28
Peraturan Pemerintah Republik Indonnesia Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh
Bukan Pemilik , Pasal 1 butir (3).
29
Ibid, Pasal 1 butir (5).
Universitas Sumatera Utara
17
h. Ganti Rugi adalah penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya
suatu perjanjian, barulah mulai diwajibkan apabila debitur setelah dinyatakan
lalai memenuhi perjanjiannya tetap melalaikannya, atau sesuatu yang harus
diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang
waktu yang telah dilampaukannya (Pasal 1243 KUHPerdata). Dengan demikian
pada dasarnya, ganti-kerugian itu adalah ganti-kerugian yang timbul karena
debitur melakukan wanprestasi.
G. Metode Penelitian.
Metode penelitian merupakan suatu sistem dan suatu proses yang mutlak
harus dilakukan dalam suatu kegiatan penelitian dan pengembangan ilmu
pengetahuan.
Penelitian adalah usaha atau pekerjaan untuk mencari kembali yang dilakukan
dengan suatu metode tertentu dengan cara hati-hati, sistematis serta sempurna
terhadap permasalahan, sehingga dapat digunakan untuk menyelesaikan atau
menjawab problemnya.31 Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah, yang
didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk
mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya.
Kecuali itu,maka diadakan juga pemeriksaan mendalam terhadap fakta hukum
tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan-
30
Ibid, Pasal 1 butir (6).
Joko P. Subagyo, Metode Penelitian Dalam Teori Dan Praktek, (Jakarta: Rineka Cipta,
1997), hal. 2.
31
Universitas Sumatera Utara
18
permasalahan yang timbul didalam gejala yang bersangkutan.32 Sebagai suatu
penelitian ilmiah, maka rangkaian kegiatan penelitian dinilai dari pengumpulan data
sampai pada analisis data dilakukan dengan memperhatikan kaidah-kaidah ilmiah
sebagai berikut :
1.
Sifat dan Jenis Penelitian.
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Bersifat deskriptif maksudnya
penelitian ini diharapkan diperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang
permasalahan yang diteliti. Analitis dimasukan berdasarkan gambaran fakta yang
diperoleh akan dilakukan secara cermat bagaimana menjawab permasalahan.33
Jenis penelitian yang digunakan disesuaikan dengan permasalahan yang
diangkat di dalamnya. Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif.
Penelitian hukum normatif yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara menganalisa
hukum yang tertulis dari bahan pustaka atau data sekunder belaka yang lebih dikenal
dengan nama bahan hukum sekunder dan bahan acuan dalam bidang hukum atau
bahan rujukan bidang hukum. 34
Penelitian
hukum normatif dimaksudkan untuk mengadakan pendekatan
terhadap masalah dengan cara melihat dari segi peraturan perundang-undangan yang
berlaku serta doktrin-doktrin. Dalam penelitian ini, penelitian hukum normatif
32
Soerjono Soekanto, Op.Cit, hal. 43.
Sunaryati Hartono, Penelitian Hukum di Indonesia pada Akhir Abad ke 20, (Bandung:
Alumni, 1994), hal. 101.
34
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,
(Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1995),. hal. 33.
33
Universitas Sumatera Utara
19
bertujuan untuk meneliti aturan-aturan mengenai perbuatan wanprestasi yang
dilakukan penyewa dalam perjanjian sewa menyewa rumah.
Penelitian ini dilakukan dengan memakai metode penelitian normatif yakni
dengan cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder yang meliputi
buku-buku serta norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundangundangan, asas-asas hukum, kaedah hukum dan sistematika hukum serta mengkaji
ketentuan perundang-undangan, putusan pengadilan dan bahan hukum lainnya.35
2.
Sumber Data
Pengumpulan data mempunyai hubungan erat dengan sumber data, karena
dengan pengumpulan data akan diperoleh data yang diperlukan untuk selanjutnya
dianalisis sesuai kehendak yang diharapkan. Berkaitan dengan hal tersebut, dalam
penelitian ini menggunakan metode pengumpulan data kepustakaan atau library
research.36
Sumber data dalam penelitian ini diperoleh melalui data sekunder yaitu data
yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan yang terdiri
dari:
1. Bahan hukum primer yakni bahan hukum yang terdiri dari peraturan
perundang-undangan,
seperti Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata,
Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan
35
Ibrahim Johni, Teori Dan Metode Penelitian Hukum Normatif, ( Malang : Bayu Media
Publishing , 2005), hal. 336.
36
Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, Suatu Pengantar, (Jakarta:Raja
Grafindo Persada, 2003), hal 10-11.
Universitas Sumatera Utara
20
Pemilik, Undang- Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman, .Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507
K/PDT/2010.
2. Bahan hukum sekunder adalah hasil penelitian para pakar yang termuat dalam
literatur, artikel, media cetak maupun media elektronik mengenai perjanjian
yang berhubungan dengan penelitian ini.
3. Bahan hukum tersier yakni bahan hukum yang memberikan petunjuk atau
penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder seperti
kamus umum, kamus hukum, jurnal ilmiah yang berhubungan dengan materi
penelitian.
3.
Tehnik Pengumpulan Data.
Data yang dikumpulkan dalam penelitian ini adalah data sekunder yang
diperoleh dengan cara melakukan penelitian kepustakaan (library research) untuk
mendapatkan konsepsi teori atau doktrin, pemikiran konseptual dan penelitian yang
dilakukan oleh pihak lain yang relevan dengan penelitian ini dengan cara menelaah
dan menginventarisasi pemikiran atau pendapat juga sejarah atau latar belakang
pemikiran tentang wanprestasi yang dilakukan penyewa dalam perjanjian sewa
menyewa rumah.
Pemikiran dan gagasan serta konsepsi tersebut dapat diperoleh melalui
peraturan perundang-undangan yang berlaku, literatur dari para pakar yang relevan
dengan objek penelitian ini, artikel yang termuat dalam bentuk jurnal, majalah ilmiah,
ataupun yang termuat dalam data elektronik seperti pada internet dan sebagainya
Universitas Sumatera Utara
21
maupun dalam bentuk dokumen atau putusan berkaitan dengan permasalahan
penelitian ini.
4.
Analisis Data.
Analisa data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan mengurutkan
data ke dalam pola, kategori dan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan
dapat dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.37
Di dalam penelitian hukum normatif, maka analisis data pada hakekatnya
berarti kegiatan untuk mengadakan sistematisasi terhadap bahan-bahan
hukum
tertulis. “Sistematisasi berarti, membuat klasifikasi terhadap bahan-bahan hukum
tertulis tersebut, untuk memudahkan pekerjaan analisis dan konstruksi”. 38
Penelitian yang dilakukan dalam tesis ini termasuk ke dalam tipe penelitian
hukum normatif. Pengolahan data pada hakekatnya merupakan kegiatan untuk
melakukan analisa terhadap permasalahan yang akan dibahas. Analisis data dilakukan
dengan : 39
a.
mengumpulkan bahan-bahan hukum yang relevan dengan permasalahan yang
diteliti;
b.
memilih kaidah-kaidah hukum atau doktrin yang sesuai dengan penelitian;
c.
mensistematisasikan kaidah-kaidah hukum, azas atau doktrin;
d.
menjelaskan hubungan-hubungan antara berbagai konsep, pasal atau doktrin
yang ada;
e.
menarik kesimpulan dengan menggunakan pendekatan deduktif.
37
Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung :Remaja Rosdakarya, 2002), hal. 101.
Soerjono Soekanto, Op.Cit., hal. 251.
39
Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : Raja Grafindo Persada,
2004), hal.45
38
Universitas Sumatera Utara
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain
atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.1 Perjanjian
harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, sebagaimana yang tertuang dalam Pasal
1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu sepakat
mereka yang
mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu,
dan suatu sebab yang halal. Dengan terpenuhinya empat syarat sahnya perjanjian,
maka secara hukum adalah mengikat bagi para pihak yang membuatnya.
Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan. Memang
perikatan itu paling banyak lahir dari perjanjian, tetapi ada juga perikatan yang lahir
dari undang-undang.2 Eksistensi perjanjian sebagai salah satu sumber perikatan dapat
kita temui landasannya pada ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yang menyatakan bahwa : Tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena
perjanjian baik karena undang-undang. Ketentuan tersebut dipertegas lagi dengan
rumusan ketentuan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang
menyatakan bahwa : Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau
lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih. Setiap perjanjian yang
melahirkan suatu perikatan diantara kedua belah pihak adalah mengikat bagi kedua
1
2
Wirjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perjanjian, (Bandung : Mandar Maju, 2000), hal. 4.
R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta : Intermasa, 1979), hal. 1.
1
Universitas Sumatera Utara
2
belah pihak yang membuat perjanjian, hal ini berdasarkan atas ketentuan hukum yang
berlaku di dalam Pasal 1338 (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang
berbunyi “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya.”
Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat
kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan
cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik
sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1338 (3) Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata.
Didalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengenal berbagai
perjanjian3 contoh dari perjanjian yang sering ditemui dalam kegiatan sehari-hari
antara lain seperti : jual-beli; sewa-menyewa; tukar menukar; pinjam meminjam; dan
lain-lain.
Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi masingmasing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik
seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak.
Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan
kewajiban kepada kedua belah pihak, dan hak serta kewajiban itu mempunyai
hubungan satu dengan lainnya. Yang dimaksud dengan mempunyai hubungan antara
3
Ada 14 jenis perjanjian antara lain : a. Perjanjian timbal balik; b. Perjanjian Cuma-Cuma; c.
Perjanjian atas beban; d. Perjanjian bernama; f. Perjanjian obligatoir; g. Perjanjian Kebendaan; h.
Perjanjian Konsensual; i. Perjanjian riil; j. Perjanjian Liberatori; k. Perjanjian Pembuktian; m.
Perjanjian Untung-Untungan; n. Perjanjian Publik; o. Perjanjian Campuran, Ibid, hal. 66.
Universitas Sumatera Utara
3
yang satu dengan yang lain adalah bahwa bilamana dalam perikatan yang muncul dari
perjanjian tersebut, yang satu mempunyai hak, maka pihak yang lain disana
berkedudukan sebagai pihak yang memikul kewajiban.4
Sehingga dalam hal ini terjadi adanya keseimbangan antara pihak penyewa
dan yang menyewakan. Kedudukan pihak penyewa dan yang menyewakan diperkuat
dengan adanya dasar hukum yang terdapat di dalam Pasal 1548 Kitab UndangUndang Hukum Perdata.
Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi :
“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu
mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari
suatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga
yang oleh pihak yang tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya”.5
Dari definisi sewa menyewa tersebut diatas, maka dapat ditelaah bahwa :
1. Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu persetujuan timbal balik antara
pihak yang menyewa dengan pihak penyewa, di mana pihak yang
menyewakan menyerahkan sesuatu kepada penyewa yang berkewajiban
membayar sejumlah harga sewa.
2. Pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu barang kepada si penyewa untuk
sepenuhnya dinikmati atau dipakai dan bukan untuk dimiliki .
3. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran
sejumlah harga yang tertentu pula.
4
J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (Bandung , Citra Aditya
Bakti, 1995), hal. 43.
5
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Jakarta, Pradnya
Paramita, 1986) Cetakan keduapuluh, hal. 340.
Universitas Sumatera Utara
4
Perjanjian sewa menyewa menimbulkan suatu perikatan yang bersumber pada
perjanjian. Perjanjian ini diatur dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Tentang Perikatan.6 Meskipun demikian, peraturan tentang sewa menyewa yang termuat
dalam Bab ke Tujuh dari Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berlaku untuk
segala macam sewa menyewa mengenai semua jenis barang baik bergerak maupun tidak
bergerak, baik yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu,
oleh karena “waktu tertentu” bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa.7
Perjanjian sewa menyewa ini seperti juga perjanjian-perjanjian lainnya
merupakan suatu perjanjian konsensuil yaitu bahwa perjanjian itu sudah sah dan
mengikat pada detik tercapainya kesepakatan. Mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu
barang dan harga.8 Akan tetapi walaupun merupakan perjanjian konsensuil oleh
undang-undang diadakan perbedaan terutama berdasarkan akibat-akibat yang timbul
antara sewa tertulis dan sewa lisan.
Jika sewa menyewa itu diadakan secara tertulis, sewa akan berakhir demi
hukum apabila waktu yang ditentukan sudah habis tanpa memerlukan suatu
pemberitahuan pemberhentiannya. Sebaliknya jika sewa menyewa itu dibuat hanya
secara lisan, sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan melainkan jika pihak
yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa hendak menghentikan
sewanya. Akan tetapi, pemberhentian ini harus dilakukan dengan memperhatikan
jangka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.
6
R. Setiawan,Pokok-Pokok Hukum Perikatan (Bandung : Bina Cipta, 1987), hal. 3.
R. Subekti, Aneka Perjanjian Buku II, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 1995), hal. 41 .
8
Ibid, hal. 90.
7
Universitas Sumatera Utara
5
Untuk sewa menyewa terhadap benda tidak bergerak seperti rumah, dengan
berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghuni Rumah
Oleh Bukan Pemilik, khusus mengenai Perjanjian Sewa- Menyewa Rumah haruslah
diperbuat dengan suatu batas waktu tertentu dan segala bentuk perjanjian sewamenyewa rumah yang telah diperbuat tanpa batas waktu adalah batal demi hukum9.
Di dalam sewa-menyewa, si pemilik objek hanya menyerahkan hak
pemakaian dan pemungutan hasil dari benda tersebut, sedangkan hak milik atas benda
tersebut tetap berada di tangan yang menyewakan sebaliknya pihak penyewa wajib
memberikan uang sewa kepada pemilik benda tersebut. 10
Pada dasarnya suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak
yang melakukan perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun
apabila salah satu pihak tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya
maka akan timbul perbuatan wanprestasi. Seperti halnya yang terjadi pada perjanjian
sewa menyewa yang telah diputus oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia No.
1507 K/PDT/2010, awalnya hubungan sewa menyewa ini berlangsung dengan baik
antara D (pihak yang menyewakan)
dengan CF (penyewa) berdasarkan Surat
Perjanjian Sewa Menyewa dibawah tangan seperti ternyata dalam kwitansi tanda
terima tertanggal 20 Desember 1959 dan tidak menentukan jangka waktunya atas :
“sebidang tanah sebagian dari bekas Grant C / Controleer Nomor : C 5377 berikut
9
Tan Kamello, Hukum Jaminan Fidusia Suatu Kebutuhan Yang Didambakan, (Bandung :
Alumni, 2006), hal. 185
10
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu,
(Bandung : Sumur Bandung, 1981), hal. 49.
Universitas Sumatera Utara
6
satu pintu rumah petak semi permanen terletak di Kota Medan, Kecamatan Petisah,
Kelurahan Petisah Tengah, setempat dikenal dengan Jalan Mojopahit (yang
selanjutnya menjadi obyek perkara).”
Ketika D dan CF meninggal dunia, hubungan tersebut berlanjut ke para ahli
waris mereka yakni antara anak si pemilik tanah (yang menyewakan) yakni KGR
(anak kandung D) dan F (cucu dari penyewa) beserta suaminya R. KGR memperoleh
tanah beserta bangunan rumah tersebut dari almarhum orangtuanya berdasar pada
Akta Pembagian Waris tanggal 9 September 2003 No. 6 yang dibuat dan
ditandatangani dihadapan Notaris di Medan yang kemudian oleh KGR didaftarkan
kepemilikannya sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku dan terdaftar pada
Sertipikat Hak Milik No. 1239 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan
tanggal 29 Maret 2006.
KGR selaku ahli waris pihak yang menyewakan pernah beberapa kali
menerima pembayaran uang sewa dari cucu penyewa yang dibayar setiap bulannya,
namun sejak bulan April 2005 pihak penyewa (cucu dari penyewa) tidak lagi
membayar uang sewa dengan alasan tidak jelas dan apabila yang menyewakan
menagih uang sewa, penyewa sama sekali tidak mengindahkannya. Hal ini sudah
menimbulkan suatu itikad tidak baik dikarenakan penyewa tidak mau membayar uang
sewa.
Dengan tidak adanya pembayaran uang sewa, maka diawal tahun 2006 pihak
yang menyewakan berencana menempati, memakai dan memanfaatkan obyek perkara
Universitas Sumatera Utara
7
yang secara sah dan menurut hukum adalah miliknya dan karenanya meminta agar
penyewa untuk mengosongkan obyek perkara namun sama sekali tidak dihiraukan .
Bulan Oktober 2006 melalui kuasa hukumnya, pihak yang menyewakan melayangkan
somasi yang intinya agar penyewa dapat segera mengosongkan obyek perkara
dikarenakan obyek tersebut akan ditempatinya.
Penyewa bukannya mengosongkan obyek perkara malah memberikan surat
somasi kepada yang menyewakan dengan alasan bahwa mereka telah tinggal menetap
di obyek perkara sejak tanggal 20 Desember 1959 ( kurang lebih 50 tahun ) dan
sepengetahuan mereka bangunan yang didirikan diatas obyek perkara itu dibangun
oleh kakek penyewa dan selama itu pula pemilik tanah tidak pernah menempati dan
mengurus obyek perkara tersebut.
Perbuatan penyewa tersebut telah membuktikan bahwa mereka telah
melakukan ingkar janji (wanprestasi) dan beritikad tidak baik terhadap yang
menyewakan serta telah melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatigdaad)
karena selain tidak membayar uang sewa juga tidak mau mengosongkan serta
menyerahkan obyek perkara. Sehingga pihak yang menyewakan merasa sangat
dirugikan dan mengajukan gugatan, kasus ini bergulir panjang sampai pada tahap
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507K/PDT/2010,11 dimana
putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tersebut menolak gugatan pihak
penyewa.
11
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tahun 2010 tentang Sewa Menyewa.pdf,
http: //putusan.mahkamahagung.go.id diakses tanggal 27 Pebruari 2012.
Universitas Sumatera Utara
8
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka dilakukan penelitian dalam bentuk
tesis dengan judul “Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam
Perjanjian Sewa Menyewa Rumah ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung
Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010).”
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka permasalahan (problem) yang
dirumuskan untuk dapat dilakukan pembahasan dalam penelitian ini adalah sebagai
berikut:
1. Bagaimana akibat hukum jika pihak penyewa melakukan perbuatan
wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah lama
disewanya?
2 Bagaimanakah dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik
Indonesia dalam putusan MARI No. 1507 K/PDT/2010 mengenai perkara ini?
C. Tujuan Penelitian
Mengacu pada judul dan permasalahan dalam penelitian ini maka dapat
dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah:
1. Untuk mengetahui akibat hukum atas perbuatan wanprestasi yang dilakukan
penyewa dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah lama disewa.
2. Untuk mengetahui dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik
Indonesia dalam putusan MARI No. 1507 K/PDT/2010 mengenai perkara ini.
Universitas Sumatera Utara
9
D. Manfaat Penelitian
Melalui penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat, secara teoritis
dan secara praktis.
1.
Secara Teoritis
Secara teoritis hasil penelitian ini
diharapkan dapat bermanfaat untuk
mengetahui dan juga mengembangkan Ilmu Hukum Kenotariatan pada umumnya,
khususnya hukum perjanjian, serta menambah pengetahuan dan wawasan juga
sebagai referensi tambahan pada program studi Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara Medan, khusus mengenai perbuatan wanprestasi yang dilakukan
penyewa dalam perjanjian sewa-menyewa rumah.
2.
Secara Praktis
Secara praktis hasil penelitian ini diharapkan bermanfaat sebagai bahan
masukan bagi kalangan akademisi, praktisi maupun masyarakat umumnya serta
dapat bermanfaat bagi pihak-pihak yang ingin melakukan penelitian di bidang yang
sama.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan informasi dan penelusuran kepustakaan yang khususnya di
lingkungan Universitas Sumatera Utara, sepanjang yang diketahui dari hasil - hasil
penelitian yang sudah ada maka belum ada penelitian yang menyangkut masalah
“Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa
Menyewa Rumah ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
Universitas Sumatera Utara
10
No. 1507 K/PDT/2010)” . Adapun penelitian yang berkaitan dengan perjanjian sewa
menyewa yang pernah dilakukan oleh:
1. Nama
: RIKA FITRI
Nim
: 087011101
Judul Tesis
: Tinjauan Yuridis Terhadap Akta Sewa Menyewa Rumah
Yang Dibuat Oleh Notaris.
Permasalahan :
1). Bagaimanakah pengaturan klausul akta sewa menyewa yang dibuat
Notaris?
2). Bagaimanakah kewajiban pemilik rumah untuk menjamin bahwa hak –
hak penyewa itu ada?
3). Bagaimanakah ketentuan asuransi yang dibuat di dalam akta sewa
menyewa rumah yang dibuat oleh Notaris ?
2. Nama
: KELVINA SEFIALORA
Nim
: 087011062
Judul Tesis
: Aspek Yuridis Dari Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Yang Objeknya Dijaminkan Bank.
Permasalahan:
1) Apakah sewa menyewa rumah dapat dilakukan jika objek sewa
dijaminkan ke Bank?
2) Bagaimana akibat hukum yang akan timbul terhadap penyewa rumah
dalam masa sewa jika debitur wanprestasi terhadap kreditur (Bank)?
Universitas Sumatera Utara
11
3) Bagaimana upaya penyelesaian dari akibat wanprestasi debitur terhadap
kreditur (Bank)?
Dengan demikian penelitian ini secara ilmiah adalah asli dan secara akademis
dapat dipertanggungjawabkan . Meskipun peneliti terdahulu ada yang pernah
melakukan penelitian mengenai masalah perjanjian sewa-menyewa namun secara
substansi pokok permasalahan yang dibahas berbeda dengan penelitian ini.
F. Kerangka Teori dan Kerangka Konsepsi
1.
Kerangka Teori
“Perkembangan ilmu hukum, selain bergantung pada metodologi, aktifitas
penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori”.12 Teori berfungsi untuk
menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi
dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat
menunjukkan ketidakbenaran”. 13
M.Solly Lubis yang menyatakan bahwa:
Teori yang dimaksud di sini adalah penjelasan mengenai gejala yang terdapat
dalam dunia fisik tersebut tetap merupakan suatu abstraksi intelektual dimana
pendekatan secara rasional digabungkan dengan pengalaman empiris. Artinya teori
ilmu hukum merupakan suatu penjelasan rasional yang bersesuaian dengan objek
yang dijelaskannya. Suatu penjelasan walau bagaimanapun meyakinkan, tetapi harus
didukung oleh fakta empiris untuk dapat dinyatakan benar. 14
Teori sebagai perangkat proposisi yang terintegrasi secara sintaktis yaitu
mengikuti aturan tertentu yang dapat dihubungkan secara logis satu dengan lainnya
12
Soerjono Soekanto. Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI Press, 1986), hal. 6.
J.J.J M. Wuisman. Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Asas-Asas, Penyunting : M. Hisyam,
Fakultas Ekonomi, (Jakarta : Universitas Indonesia, 1996), hal. 203
14
M. Solly Lubis. Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung : Mandar Maju, 1994), hal. 27.
13
Universitas Sumatera Utara
12
dengan tata dasar yang dapat diamati dan berfungsi sebagai wahana untuk
meramalkan dan menjelaskan fenomena yang terjadi. 15
Kerangka teori yang dimaksudkan dalam penelitian ini adalah kerangka
pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis, dari para penulis ilmu hukum di
bidang hukum perjanjian, yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang
mungkin disetujui atau tidak disetujui,16 yang merupakan masukan bagi penulisan
tesis ini.
Berdasarkan pengertian teori dan kegunaan serta daya kerja teori tersebut
diatas dihubungkan dengan judul penelitian ini tentang “Analisis Perbuatan
Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah ( Studi Kasus
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010), maka
dipergunakan teori keadilan dan teori kepastian hukum.
Menurut Roscoe Pound, keadilan dikonsepkan sebagai hasil- hasil konkrit
yang bisa di berikan kepada masyarakat. Dimana menurut Roscoe Pound, bahwa hasil
yang diperoleh itu hendaknya berupa pemuasan kebutuhan manusia sebanyakbanyaknya dengan pengorbanan sekecil-kecilnya. Yang mana dengan kata lain
semakin meluas/ banyak pemuasan kebutuhan manusia tersebut, maka akan semakin
efektif menghindari pembenturan antara manusia.17
15
Snelbecker, dalam Lexy J. Moleong. Metodologi Penelitian Kualitatif. (Bandung : Remaja
Rosdakarya, 2002), hal.34
16
M. Solly Lubis, Op.Cit., hal. 80
17
Ahmad
Yahya
Zein,
Keadilan
Dan
Kepastian
Hukum,
diakses
dari:
http://yahyazein.blogspot.com/2008/07/Keadilan dan Kepastian-hukum. html , tanggal 29 April 2012.
Universitas Sumatera Utara
13
Aristoteles dalam bukunya “Rhetorica” mengatakan bahwa tujuan dari hukum
adalah menghendaki keadilan semata-mata dan isi dari pada hukum ditentukan oleh
kesadaran etis mengenai apa yang di katakan adil dan apa yang dikatakan tidak adil.
Menurut teori ini hukum mempunyai tugas suci dan luhur ialah keadilan
dengan memberikan kepada tiap-tiap orang apa yang berhak ia terima serta
memerlukan peraturan tersendiri bagi tiap- tiap kasus. Untuk terlaksananya hal
tersebut, maka menurut teori ini hukum harus membuat apa yang dinamakan
“Algemeene Regels” ( peraturan/ ketentuan umum). 18
Kepastian hukum sangat diperlukan untuk menjamin ketentraman dan
ketertiban dalam masyarakat karena kepastian hukum ( peraturan/ ketentuan umum)
mempunyai sifat sebagai berikut :
a.
Adanya paksaan dari luar (sanksi) dari penguasa yang bertugas mempertahankan
dan membina tata tertib masyarakat dengan perantara alat- alatnya.
b.
Sifat undang- undang yang berlaku bagi siapa saja.
Kepastian hukum ditujukan pada sikap lahir manusia, ia tidak mempersoalkan
apakah sikap batin seseorang itu baik atau buruk, yang diperhatikan adalah
bagaimana perbuatan lahiriahnya. Kepastian hukum tidak memberi sanksi kepada
seseorang yang mempunyai sikap batin yang buruk, akan tetapi yang di beri sanksi
adalah perwujudan dari sikap batin yang buruk tersebut atau menjadikannya
perbuatan yang nyata atau konkrit.
18
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
14
Namun demikian dalam prakteknya apabila kepastian hukum di kaitkan
dengan keadilan, maka akan kerap kali tidak sejalan satu sama lain. Adapun hal ini di
karenakan di suatu sisi tidak jarang kepastian hukum mengabaikan prinsip- prinsip
keadilan dan sebaliknya tidak jarang pula keadilan mengabaikan prinsip-prinsip
kepastian hukum. Kemudian apabila dalam prakteknya terjadi pertentangan antara
kepastian hukum dan keadilan, maka keadilan lah yang harus diutamakan. Alasannya
adalah bahwa keadilan pada umumnya lahir dari hati nurani pemberi keadilan
sedangkan kepastian hukum lahir dari sesuatu yang konkrit.19
Di Indonesia pandangan modern tentang peranan hukum sebagai sarana
pembangunan digambarkan oleh Mochtar Kusumaatmadja dengan mengatakan
bahwa hukum itu mempunyai dua fungsi yakni sebagai sarana ketertiban masyarakat
(menjamin adanya ketertiban dan kepastian) dan sarana perubahan masyarakat.20
Dalam keterkaitannya dengan kasus ini diharapkan Putusan Mahkamah Agung
Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010 dapat memberikan suatu keadilan dan
kepastian hukum bagi kedua belah pihak yang sedang berperkara.
2.
Kerangka Konsepsi
Konsep
diartikan
sebagai
kata
yang
menyatakan
abstrak
yang
digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus, yang disebut dengan defenisi
19
Loc.cit.
Ahmad Ubbe, Putusan Hakim sebagai “Rekayasa Sosial” dalam Pembinaan Hukum
Nasional, tulisan pada Majalah Hukum Nasional No.1 Tahun 2002 yang diselenggarakan BPHN
Depkeh dan HAM, Jakarta, hal.72.
20
Universitas Sumatera Utara
15
operasional.21 Kegunaan dari adanya konsepsi agar supaya ada pegangan dalam
melakukan penelitian atau penguraian, sehingga dengan demikian memudahkan bagi
orang lain untuk memahami batasan-batasan atau pengertian-pengertian yang
dikemukakan.22
Soerjono Soekanto berpendapat bahwa kerangka konsepsi pada hakekatnya
merupakan suatu pengarah atau pedoman yang lebih konkrit dari kerangka teoritis
yang seringkali bersifat abstrak, sehingga diperlukan defenisi - defenisi operasional
yang menjadi pegangan konkrit dalam proses penelitian.23
Agar terdapat persamaan persepsi dalam memahami penulisan di dalam
penelitian ini, maka dipandang perlu untuk menjelaskan beberapa konseptual
sebagaimana terdapat di bawah ini:
a.
Prestasi atau yang dalam bahasa Inggris disebut juga dengan istilah
“performance” dalam hukum kontrak dimaksudkan sebagai suatu pelaksanaan
hal-hal yang tertulis dalam suatu kontrak oleh pihak yang telah mengikatkan diri
untuk itu, pelaksanaan mana sesuai dengan “term” dan “condition” sebagaimana
disebutkan dalam kontrak yang bersangkutan.24 Adapun yang merupakan modelmodel dari prestasi adalah seperti yang disebutkan dalam Pasal 1234
KUHPerdata, yaitu berupa :
1) Memberikan sesuatu;
21
Sumadi Suryabarata, Metodologi Penelitian, (Jakarta : Raja Grafindo, 1998), hal.3.
H. Hilman Hadikusuma, Hukum Waris Adat (Bandung:Citra Aditya Bakti, 1999), hal.5.
23
Sumadi Suryabarata, Op.cit, hal. 28.
24
Munir Fuady, Hukum Kontrak ,dari Sudut Pandang Hukum Bisnis, (Bandung :Citra Aditya
Bakti, 1999), hal. 87.
22
Universitas Sumatera Utara
16
2) Berbuat sesuatu;
3) Tidak berbuat sesuatu;
b. Wanprestasi adalah apabila seorang debitur tidak melakukan prestasi sama sekali
atau melakukan prestasi yang keliru atau terlambat melakukan prestasi, maka dalam
hal-hal yang demikian inilah yang disebut seorang debitur melakukan wanprestasi.25
c.
Perjanjian, menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah suatu perbuatan dengan
mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau
lebih.26
d. Sewa Menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat
dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu
barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang
oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya. Demikian uraian yang diberikan
oleh pasal 1548 KUH Perdata mengenai perjanjian sewa menyewa.27
e.
Sewa Menyewa Rumah adalah keadaan dimana rumah dihuni oleh bukan
pemilik berdasarkan perjanjian sewa menyewa.28
f.
Pemilik adalah setiap orang atau badan yang mempunyai hak atas rumah.29
g.
Penyewa adalah setiap orang atau badan yang membayar harga sewa pemilik
berdasarkan perjanjian yang telah disepakati.30
25
Qirom S. Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya, (Yogyakarta : Liberty,
1985), hal. 29.
26
Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan (Bandung : Mandar Maju, 1994), hal. 94.
27
R. Subekti, Hukum Perjanjian ( Jakarta: Intermasa, 2002), hal. 90.
28
Peraturan Pemerintah Republik Indonnesia Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh
Bukan Pemilik , Pasal 1 butir (3).
29
Ibid, Pasal 1 butir (5).
Universitas Sumatera Utara
17
h. Ganti Rugi adalah penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya
suatu perjanjian, barulah mulai diwajibkan apabila debitur setelah dinyatakan
lalai memenuhi perjanjiannya tetap melalaikannya, atau sesuatu yang harus
diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang
waktu yang telah dilampaukannya (Pasal 1243 KUHPerdata). Dengan demikian
pada dasarnya, ganti-kerugian itu adalah ganti-kerugian yang timbul karena
debitur melakukan wanprestasi.
G. Metode Penelitian.
Metode penelitian merupakan suatu sistem dan suatu proses yang mutlak
harus dilakukan dalam suatu kegiatan penelitian dan pengembangan ilmu
pengetahuan.
Penelitian adalah usaha atau pekerjaan untuk mencari kembali yang dilakukan
dengan suatu metode tertentu dengan cara hati-hati, sistematis serta sempurna
terhadap permasalahan, sehingga dapat digunakan untuk menyelesaikan atau
menjawab problemnya.31 Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah, yang
didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk
mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya.
Kecuali itu,maka diadakan juga pemeriksaan mendalam terhadap fakta hukum
tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan-
30
Ibid, Pasal 1 butir (6).
Joko P. Subagyo, Metode Penelitian Dalam Teori Dan Praktek, (Jakarta: Rineka Cipta,
1997), hal. 2.
31
Universitas Sumatera Utara
18
permasalahan yang timbul didalam gejala yang bersangkutan.32 Sebagai suatu
penelitian ilmiah, maka rangkaian kegiatan penelitian dinilai dari pengumpulan data
sampai pada analisis data dilakukan dengan memperhatikan kaidah-kaidah ilmiah
sebagai berikut :
1.
Sifat dan Jenis Penelitian.
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Bersifat deskriptif maksudnya
penelitian ini diharapkan diperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang
permasalahan yang diteliti. Analitis dimasukan berdasarkan gambaran fakta yang
diperoleh akan dilakukan secara cermat bagaimana menjawab permasalahan.33
Jenis penelitian yang digunakan disesuaikan dengan permasalahan yang
diangkat di dalamnya. Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif.
Penelitian hukum normatif yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara menganalisa
hukum yang tertulis dari bahan pustaka atau data sekunder belaka yang lebih dikenal
dengan nama bahan hukum sekunder dan bahan acuan dalam bidang hukum atau
bahan rujukan bidang hukum. 34
Penelitian
hukum normatif dimaksudkan untuk mengadakan pendekatan
terhadap masalah dengan cara melihat dari segi peraturan perundang-undangan yang
berlaku serta doktrin-doktrin. Dalam penelitian ini, penelitian hukum normatif
32
Soerjono Soekanto, Op.Cit, hal. 43.
Sunaryati Hartono, Penelitian Hukum di Indonesia pada Akhir Abad ke 20, (Bandung:
Alumni, 1994), hal. 101.
34
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,
(Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1995),. hal. 33.
33
Universitas Sumatera Utara
19
bertujuan untuk meneliti aturan-aturan mengenai perbuatan wanprestasi yang
dilakukan penyewa dalam perjanjian sewa menyewa rumah.
Penelitian ini dilakukan dengan memakai metode penelitian normatif yakni
dengan cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder yang meliputi
buku-buku serta norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundangundangan, asas-asas hukum, kaedah hukum dan sistematika hukum serta mengkaji
ketentuan perundang-undangan, putusan pengadilan dan bahan hukum lainnya.35
2.
Sumber Data
Pengumpulan data mempunyai hubungan erat dengan sumber data, karena
dengan pengumpulan data akan diperoleh data yang diperlukan untuk selanjutnya
dianalisis sesuai kehendak yang diharapkan. Berkaitan dengan hal tersebut, dalam
penelitian ini menggunakan metode pengumpulan data kepustakaan atau library
research.36
Sumber data dalam penelitian ini diperoleh melalui data sekunder yaitu data
yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan yang terdiri
dari:
1. Bahan hukum primer yakni bahan hukum yang terdiri dari peraturan
perundang-undangan,
seperti Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata,
Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan
35
Ibrahim Johni, Teori Dan Metode Penelitian Hukum Normatif, ( Malang : Bayu Media
Publishing , 2005), hal. 336.
36
Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, Suatu Pengantar, (Jakarta:Raja
Grafindo Persada, 2003), hal 10-11.
Universitas Sumatera Utara
20
Pemilik, Undang- Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman, .Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507
K/PDT/2010.
2. Bahan hukum sekunder adalah hasil penelitian para pakar yang termuat dalam
literatur, artikel, media cetak maupun media elektronik mengenai perjanjian
yang berhubungan dengan penelitian ini.
3. Bahan hukum tersier yakni bahan hukum yang memberikan petunjuk atau
penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder seperti
kamus umum, kamus hukum, jurnal ilmiah yang berhubungan dengan materi
penelitian.
3.
Tehnik Pengumpulan Data.
Data yang dikumpulkan dalam penelitian ini adalah data sekunder yang
diperoleh dengan cara melakukan penelitian kepustakaan (library research) untuk
mendapatkan konsepsi teori atau doktrin, pemikiran konseptual dan penelitian yang
dilakukan oleh pihak lain yang relevan dengan penelitian ini dengan cara menelaah
dan menginventarisasi pemikiran atau pendapat juga sejarah atau latar belakang
pemikiran tentang wanprestasi yang dilakukan penyewa dalam perjanjian sewa
menyewa rumah.
Pemikiran dan gagasan serta konsepsi tersebut dapat diperoleh melalui
peraturan perundang-undangan yang berlaku, literatur dari para pakar yang relevan
dengan objek penelitian ini, artikel yang termuat dalam bentuk jurnal, majalah ilmiah,
ataupun yang termuat dalam data elektronik seperti pada internet dan sebagainya
Universitas Sumatera Utara
21
maupun dalam bentuk dokumen atau putusan berkaitan dengan permasalahan
penelitian ini.
4.
Analisis Data.
Analisa data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan mengurutkan
data ke dalam pola, kategori dan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan
dapat dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.37
Di dalam penelitian hukum normatif, maka analisis data pada hakekatnya
berarti kegiatan untuk mengadakan sistematisasi terhadap bahan-bahan
hukum
tertulis. “Sistematisasi berarti, membuat klasifikasi terhadap bahan-bahan hukum
tertulis tersebut, untuk memudahkan pekerjaan analisis dan konstruksi”. 38
Penelitian yang dilakukan dalam tesis ini termasuk ke dalam tipe penelitian
hukum normatif. Pengolahan data pada hakekatnya merupakan kegiatan untuk
melakukan analisa terhadap permasalahan yang akan dibahas. Analisis data dilakukan
dengan : 39
a.
mengumpulkan bahan-bahan hukum yang relevan dengan permasalahan yang
diteliti;
b.
memilih kaidah-kaidah hukum atau doktrin yang sesuai dengan penelitian;
c.
mensistematisasikan kaidah-kaidah hukum, azas atau doktrin;
d.
menjelaskan hubungan-hubungan antara berbagai konsep, pasal atau doktrin
yang ada;
e.
menarik kesimpulan dengan menggunakan pendekatan deduktif.
37
Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung :Remaja Rosdakarya, 2002), hal. 101.
Soerjono Soekanto, Op.Cit., hal. 251.
39
Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : Raja Grafindo Persada,
2004), hal.45
38
Universitas Sumatera Utara