Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung RI NO. 1507 K PDT 2010)
ABSTRAK
Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi masingmasing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik
seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak. Perjanjian timbal
balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak,
dan hak serta kewajiban itu mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Pada dasarnya
suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak yang melakukan
perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun apabila salah satu pihak
tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya maka akan timbul perbuatan
wanprestasi. Seperti halnya yang terjadi pada perjanjian sewa menyewa yang telah
diputus oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010. Dalam
penelitian tesis ini membahas mengenai bagaimana akibat hukum jika pihak penyewa
melakukan perbuatan wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah
lama disewanya dan bagaimanakah dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik
Indonesia dalam putusan MARI No. 1507 K/PDT/2010 mengenai perkara ini.
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif yaitu dengan
cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder. Dan sifat penelitian ini adalah
deskriptif analitis.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa adanya suatu perjanjian sewa-menyewa
dibuat secara dibawah tangan seperti ternyata dalam kwitansi tertanggal 20 Desember
1959. Hubungan sewa-menyewa ini terus berlangsung dengan baik ketika penyewa dan
yang menyewakan meninggal dunia kemudian dilanjutkan oleh ahli waris dari kedua
belah pihak. Namun diawal bulan April 2005 ahli waris dari penyewa menghentikan
pembayaran uang sewa, hingga diajukannya gugatan perkara ini. Perjanjian sewamenyewa ini sebenarnya telah batal demi hukum dikarenakan ahli waris dari pihak
penyewa dengan ahli waris pihak yang menyewakan tidak memperbaharui perjanjian
sewa menyewa rumah tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 2 dan Pasal 21 ayat (1)
Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan Pemilik
yang menyatakan bahwa penghunian rumah oleh bukan pemilik hanya sah apabila ada
persetujuan atau izin pemilik dan sewa-menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis
maupun dengan perjanjian tidak tertulis yang tidak menetapkan batas waktu dan telah
berlangsung sebelum berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1992, dinyatakan
berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya undang-undang tersebut. Dan
pertimbangan Majelis Hakim Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam perkara ini
adalah menolak permohonan kasasi dari para pemohon kasasi (ahli waris dari penyewa)
dan mereka telah melakukan perbuatan melawan hukum karena tidak mau
mengosongkan dan menyerahkan atas obyek terperkara, padahal para pemohon kasasi
tidak memiliki alas hak yang sah atas obyek perkara. Sedangkan termohon kasasi adalah
pemilik yang sah atas obyek perkara dengan membuktikan bahwa obyek tersebut
diperolehnya dari almarhum orang tua kandungnya berdasarkan Akta Pembagian Waris
No. 6 tanggal 09 September 2003 yang dibuat dihadapan Notaris di Medan.
Kata kunci : Wanprestasi, Penyewa, Perjanjian Sewa-Menyewa.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Leasing is a reciprocal agreement in which each party is bound to the other.
Reciprocal agreement is also frequently known as bilateral agreement or two-party
agreement. Reciprocal agreement is an agreement causing right and responsibility to
both parties and the rights and responsibility are related to each other. Basically, an
agreement will last well if the parties involved in this agreementare with good faith,
but if one party does not have good faith or does not implement his obligations, a
default action will arise. Like what happened to the lease agreement which has been
approved by the Supreme Court of the Republic of Indonesia No.1507 K/PDT/2010.
This study discussed what legal consequence will raise if the tenant commits default
in the lease agreement of the house he has rented for a long time and the basic
consideration taken by the Supreme Court of the Republic of Indonesia in its decision
No.1507 K/PDT/2010 rconcering this case.
The data for this descriptive analytical study with juridical normative
approach were secondary data obtained through documentation study.
The result of this study showed that there was a leasing agreement made
underhanded as turned out in the receipt dated December 20, 1959. This leasing
relationship kept lasting well even though the lessee and the lessor have passed away,
this leasing agreement was continued by the heirs of both parties. But, in the
beginning of April 2005, until the filing of this case, the heir of the lessee has stopped
paying the rent. Actually, this leasing agreement has been annuled by law because
theirs of both the lessee and the lessor did not renew the leasing agreement of the
house. This is regulated in Article 2 And Article 21 paragraph (1) of The Government
Regulation No.44/1994 on the House is not Inhabited by the Owner of the House
stating that the house occupied by non-owner is only valid if there is a written leasing
agreement or permit from the owner or the unwritten agreement which does not
determine the time limit and had existed before the enactment of Law No.4/1992, and
stated to be expired within a period of 3 (three) years from the enactment of Law
No.4/1992. And the consideration of the panel of judges of the Indonesian Supreme
Court in this case to reject the request for a cassation filed by the cassation
applicants (the heir of the lessee) and they have committed an unlawful act because
they did not want to vacate and hand over the sued property, whereas the cassation
applicants have no legal title on the sued property. Yet, the cassation defendent is the
legal owner of the sued property by prooving that the sued object is obtained fro his
deceased biological parents based on the Deed of Inheritance Distribution No. 6
dated September 9, 2003 made before a Notary in Medan.
Keywords: Breach of Contract, Lessee, Leasing Agreement
ii
Universitas Sumatera Utara
Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi masingmasing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik
seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak. Perjanjian timbal
balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak,
dan hak serta kewajiban itu mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Pada dasarnya
suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak yang melakukan
perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun apabila salah satu pihak
tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya maka akan timbul perbuatan
wanprestasi. Seperti halnya yang terjadi pada perjanjian sewa menyewa yang telah
diputus oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010. Dalam
penelitian tesis ini membahas mengenai bagaimana akibat hukum jika pihak penyewa
melakukan perbuatan wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah
lama disewanya dan bagaimanakah dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik
Indonesia dalam putusan MARI No. 1507 K/PDT/2010 mengenai perkara ini.
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif yaitu dengan
cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder. Dan sifat penelitian ini adalah
deskriptif analitis.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa adanya suatu perjanjian sewa-menyewa
dibuat secara dibawah tangan seperti ternyata dalam kwitansi tertanggal 20 Desember
1959. Hubungan sewa-menyewa ini terus berlangsung dengan baik ketika penyewa dan
yang menyewakan meninggal dunia kemudian dilanjutkan oleh ahli waris dari kedua
belah pihak. Namun diawal bulan April 2005 ahli waris dari penyewa menghentikan
pembayaran uang sewa, hingga diajukannya gugatan perkara ini. Perjanjian sewamenyewa ini sebenarnya telah batal demi hukum dikarenakan ahli waris dari pihak
penyewa dengan ahli waris pihak yang menyewakan tidak memperbaharui perjanjian
sewa menyewa rumah tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 2 dan Pasal 21 ayat (1)
Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan Pemilik
yang menyatakan bahwa penghunian rumah oleh bukan pemilik hanya sah apabila ada
persetujuan atau izin pemilik dan sewa-menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis
maupun dengan perjanjian tidak tertulis yang tidak menetapkan batas waktu dan telah
berlangsung sebelum berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1992, dinyatakan
berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya undang-undang tersebut. Dan
pertimbangan Majelis Hakim Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam perkara ini
adalah menolak permohonan kasasi dari para pemohon kasasi (ahli waris dari penyewa)
dan mereka telah melakukan perbuatan melawan hukum karena tidak mau
mengosongkan dan menyerahkan atas obyek terperkara, padahal para pemohon kasasi
tidak memiliki alas hak yang sah atas obyek perkara. Sedangkan termohon kasasi adalah
pemilik yang sah atas obyek perkara dengan membuktikan bahwa obyek tersebut
diperolehnya dari almarhum orang tua kandungnya berdasarkan Akta Pembagian Waris
No. 6 tanggal 09 September 2003 yang dibuat dihadapan Notaris di Medan.
Kata kunci : Wanprestasi, Penyewa, Perjanjian Sewa-Menyewa.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Leasing is a reciprocal agreement in which each party is bound to the other.
Reciprocal agreement is also frequently known as bilateral agreement or two-party
agreement. Reciprocal agreement is an agreement causing right and responsibility to
both parties and the rights and responsibility are related to each other. Basically, an
agreement will last well if the parties involved in this agreementare with good faith,
but if one party does not have good faith or does not implement his obligations, a
default action will arise. Like what happened to the lease agreement which has been
approved by the Supreme Court of the Republic of Indonesia No.1507 K/PDT/2010.
This study discussed what legal consequence will raise if the tenant commits default
in the lease agreement of the house he has rented for a long time and the basic
consideration taken by the Supreme Court of the Republic of Indonesia in its decision
No.1507 K/PDT/2010 rconcering this case.
The data for this descriptive analytical study with juridical normative
approach were secondary data obtained through documentation study.
The result of this study showed that there was a leasing agreement made
underhanded as turned out in the receipt dated December 20, 1959. This leasing
relationship kept lasting well even though the lessee and the lessor have passed away,
this leasing agreement was continued by the heirs of both parties. But, in the
beginning of April 2005, until the filing of this case, the heir of the lessee has stopped
paying the rent. Actually, this leasing agreement has been annuled by law because
theirs of both the lessee and the lessor did not renew the leasing agreement of the
house. This is regulated in Article 2 And Article 21 paragraph (1) of The Government
Regulation No.44/1994 on the House is not Inhabited by the Owner of the House
stating that the house occupied by non-owner is only valid if there is a written leasing
agreement or permit from the owner or the unwritten agreement which does not
determine the time limit and had existed before the enactment of Law No.4/1992, and
stated to be expired within a period of 3 (three) years from the enactment of Law
No.4/1992. And the consideration of the panel of judges of the Indonesian Supreme
Court in this case to reject the request for a cassation filed by the cassation
applicants (the heir of the lessee) and they have committed an unlawful act because
they did not want to vacate and hand over the sued property, whereas the cassation
applicants have no legal title on the sued property. Yet, the cassation defendent is the
legal owner of the sued property by prooving that the sued object is obtained fro his
deceased biological parents based on the Deed of Inheritance Distribution No. 6
dated September 9, 2003 made before a Notary in Medan.
Keywords: Breach of Contract, Lessee, Leasing Agreement
ii
Universitas Sumatera Utara