Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung RI NO. 1507 K PDT 2010)

ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK
PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA
RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
RI NO. 1507 K/PDT/2010)

TESIS

Oleh

DEWI FITRI
107011041/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2013

Universitas Sumatera Utara

ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK
PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA

RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
RI NO. 1507 K/PDT/2010)

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara

Oleh

DEWI FITRI
107011041/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2013

Universitas Sumatera Utara

Judul Tesis

Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi

: ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK
PENYEWA
DALAM
PERJANJIAN
SEWAMENYEWA RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN
MAHKAMAH AGUNG RI NO. 1507K/PDT/2010)
: DEWI FITRI
: 107011041
: Kenotariatan

Menyetujui
Komisi Pembimbing

(Prof. Sanwani Nasution, SH)

Pembimbing

Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Dekan,

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 14 Januari 2013

Universitas Sumatera Utara

Telah diuji pada
Tanggal : 14 Januari 2013

PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua

: Prof. Sanwani Nasution, SH

Anggota

: 1. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
3. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
4. Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn

Universitas Sumatera Utara

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama

: DEWI FITRI

Nim

: 107011041

Program Studi

: Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis

: ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK
PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA-MENYEWA
RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH
AGUNG RI NO. 1507K/PDT/2010)

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri

bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.

Medan,
Yang membuat Pernyataan

Nama : DEWI FITRI
Nim : 107011041

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK
Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi masingmasing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik
seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak. Perjanjian timbal
balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak,

dan hak serta kewajiban itu mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Pada dasarnya
suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak yang melakukan
perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun apabila salah satu pihak
tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya maka akan timbul perbuatan
wanprestasi. Seperti halnya yang terjadi pada perjanjian sewa menyewa yang telah
diputus oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010. Dalam
penelitian tesis ini membahas mengenai bagaimana akibat hukum jika pihak penyewa
melakukan perbuatan wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah
lama disewanya dan bagaimanakah dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik
Indonesia dalam putusan MARI No. 1507 K/PDT/2010 mengenai perkara ini.
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif yaitu dengan
cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder. Dan sifat penelitian ini adalah
deskriptif analitis.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa adanya suatu perjanjian sewa-menyewa
dibuat secara dibawah tangan seperti ternyata dalam kwitansi tertanggal 20 Desember
1959. Hubungan sewa-menyewa ini terus berlangsung dengan baik ketika penyewa dan
yang menyewakan meninggal dunia kemudian dilanjutkan oleh ahli waris dari kedua
belah pihak. Namun diawal bulan April 2005 ahli waris dari penyewa menghentikan
pembayaran uang sewa, hingga diajukannya gugatan perkara ini. Perjanjian sewamenyewa ini sebenarnya telah batal demi hukum dikarenakan ahli waris dari pihak
penyewa dengan ahli waris pihak yang menyewakan tidak memperbaharui perjanjian

sewa menyewa rumah tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 2 dan Pasal 21 ayat (1)
Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan Pemilik
yang menyatakan bahwa penghunian rumah oleh bukan pemilik hanya sah apabila ada
persetujuan atau izin pemilik dan sewa-menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis
maupun dengan perjanjian tidak tertulis yang tidak menetapkan batas waktu dan telah
berlangsung sebelum berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1992, dinyatakan
berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya undang-undang tersebut. Dan
pertimbangan Majelis Hakim Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam perkara ini
adalah menolak permohonan kasasi dari para pemohon kasasi (ahli waris dari penyewa)
dan mereka telah melakukan perbuatan melawan hukum karena tidak mau
mengosongkan dan menyerahkan atas obyek terperkara, padahal para pemohon kasasi
tidak memiliki alas hak yang sah atas obyek perkara. Sedangkan termohon kasasi adalah
pemilik yang sah atas obyek perkara dengan membuktikan bahwa obyek tersebut
diperolehnya dari almarhum orang tua kandungnya berdasarkan Akta Pembagian Waris
No. 6 tanggal 09 September 2003 yang dibuat dihadapan Notaris di Medan.
Kata kunci : Wanprestasi, Penyewa, Perjanjian Sewa-Menyewa.

i

Universitas Sumatera Utara

ABSTRACT

Leasing is a reciprocal agreement in which each party is bound to the other.
Reciprocal agreement is also frequently known as bilateral agreement or two-party
agreement. Reciprocal agreement is an agreement causing right and responsibility to
both parties and the rights and responsibility are related to each other. Basically, an
agreement will last well if the parties involved in this agreementare with good faith,
but if one party does not have good faith or does not implement his obligations, a
default action will arise. Like what happened to the lease agreement which has been
approved by the Supreme Court of the Republic of Indonesia No.1507 K/PDT/2010.
This study discussed what legal consequence will raise if the tenant commits default
in the lease agreement of the house he has rented for a long time and the basic
consideration taken by the Supreme Court of the Republic of Indonesia in its decision
No.1507 K/PDT/2010 rconcering this case.
The data for this descriptive analytical study with juridical normative
approach were secondary data obtained through documentation study.
The result of this study showed that there was a leasing agreement made
underhanded as turned out in the receipt dated December 20, 1959. This leasing
relationship kept lasting well even though the lessee and the lessor have passed away,

this leasing agreement was continued by the heirs of both parties. But, in the
beginning of April 2005, until the filing of this case, the heir of the lessee has stopped
paying the rent. Actually, this leasing agreement has been annuled by law because
theirs of both the lessee and the lessor did not renew the leasing agreement of the
house. This is regulated in Article 2 And Article 21 paragraph (1) of The Government
Regulation No.44/1994 on the House is not Inhabited by the Owner of the House
stating that the house occupied by non-owner is only valid if there is a written leasing
agreement or permit from the owner or the unwritten agreement which does not
determine the time limit and had existed before the enactment of Law No.4/1992, and
stated to be expired within a period of 3 (three) years from the enactment of Law
No.4/1992. And the consideration of the panel of judges of the Indonesian Supreme
Court in this case to reject the request for a cassation filed by the cassation
applicants (the heir of the lessee) and they have committed an unlawful act because
they did not want to vacate and hand over the sued property, whereas the cassation
applicants have no legal title on the sued property. Yet, the cassation defendent is the
legal owner of the sued property by prooving that the sued object is obtained fro his
deceased biological parents based on the Deed of Inheritance Distribution No. 6
dated September 9, 2003 made before a Notary in Medan.

Keywords: Breach of Contract, Lessee, Leasing Agreement

ii

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR

Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarahkatuh
Alhamdulillah penulis ucapkan kehadirat Allah SWT atas segala rahmat dan
hidayah-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul “ANALISIS
PERBUATAN WANPRESTASI PIHAK PENYEWA DALAM PERJANJIAN
SEWA-MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH
AGUNG RI NO. 1507 K/PDT/2010)”.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi
untuk memperoleh gelar

Magister Kenotariatan (MKn), pada Program Studi

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini, penulis telah mendapat bimbingan dan pengarahan
dari semua pihak maka dalam kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih dan
penghargaan kepada seluruh Dosen Pembimbing yakni kepada Bapak Prof. Sanwani
Nasution, SH selaku Ketua Komisi Pembimbing, Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH,
MS, CN serta Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum , masing-masing selaku
anggota Komisi Pembimbing, yang telah memberikan pengarahan, nasehat serta bimbingan
demi kesempurnaan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terima kasih atas semua bimbingan, bantuan dan dorongan
penulis sampaikan kepada:

1.

Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A(K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan berharga yang telah

iii

Universitas Sumatera Utara

diberikan untuk dapat menyelesaikan studi Strata-II Program Magister
Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.
2.

Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.

3.

Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan juga
selaku Dosen Pembimbing II penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak
memberikan masukan dan arahan yang berarti serta dengan sabar memberikan
petunjuk dalam penulisan ini.

4.

Bapak Prof. Sanwani Nasution, SH, selaku Dosen Pembimbing Utama penulis
dalam penulisan tesis ini, atas ilmu dan pengajaran serta bimbingan dan arahan
yang telah diberikan dalam proses penyelesaian tesis ini.

5.

Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan
juga Dosen Pembimbing III penulis yang telah dengan sabar memberikan
masukan yang berarti untuk penulisan ini, serta informasi dan tata cara penulisan
tesis yang benar.

6.

Ibu Hj. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn selaku Dosen Penguji penulis yang
telah dengan sabar memberikan masukan yang berarti untuk penulisan ini, serta
informasi dan tata cara penulisan tesis yang benar.

iv

Universitas Sumatera Utara

7.

Ibu Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn selaku Dosen Penguji penulis yang telah
dengan sabar memberikan masukan yang berarti untuk penulisan ini, serta
informasi dan tata cara penulisan tesis yang benar

8.

Bapak dan Ibu Guru Besar juga segenap Dosen dan staf pengajar Magister
Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, tanpa bisa disebutkan satu persatu
namanya, atas jasa-jasanya dalam memberikan ilmu dan bimbingan selama masa
perkuliahan.

9.

Seluruh staff Biro Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara yang selalu membantu kelancaran dalam manajemen
administrasi yang diperlukan.

10. Secara khusus dalam kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih yang
tidak terhingga kepada Orang Tua yang sangat penulis cintai dan sayangi, Bapak
Drs. R. Basuki dan Ibu Fatimah serta juga kepada kakak tersayang Sri Rezeki,
SH yang telah memberikan doa, dorongan dan bantuan moril maupun materil
sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
11. Bapak Hendarto dan keluarga di Balikpapan yang telah membantu dan memberi
dukungan secara moril maupun materil bagi penulis.
12. Rekan-rekan Mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara
stambuk 2010 Group A, Group B dan Group C yang telah berjuang bersamasama selama ini serta telah memberikan banyak dukungan dan kerjasamanya
selama penulis menjalankan pendidikan. Semoga sukses untuk kita semua.

v

Universitas Sumatera Utara

13. Dan tidak lupa juga penulis mengucapkan kepada seluruh pihak yang telah
membantu penulis dalam menyelesaikan tesis ini, baik secara langsung maupun
tidak langsung.
Tesis yang telah diselesaikan dengan segenap hati dan pemikiran ini tentunya
masih perlu untuk diperbaiki karena di dalamnya masih terdapat kekurangankekurangan. Untuk itu, dengan tangan terbuka akan menerima segala kritik maupun
saran yang sifatnya membangun demi kemajuan kita bersama.
Akhir kata, atas segala perhatian yang telah diberikan untuk tesis ini, sekali
lagi mengucapkan terima kasih. Semoga tesis ini sedikit banyak juga dapat
bermanfaat bagi kita semua.

Medan, 14 Januari 2013
Hormat Penulis,

DEWI FITRI

vi

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I.

IDENTITAS PRIBADI
Nama

: Dewi Fitri

Tempat/Tanggal lahir

: Medan, 13 Nopember 1972

Jenis Kelamin

: Perempuan

Status

: Belum menikah

Agama

: Islam

Alamat

: Jalan Rajawali No. 54, Medan

II. ORANG TUA
Nama Bapak

: Drs. R. Basuki

Nama Ibu

: Fatimah

III. PENDIDIKAN
Tahun 1985

: Menyelesaikan Pendidikan Sekolah Dasar di
SD Negeri No. 060788, Medan.

Tahun 1988

: Menyelesaikan Pendidikan Sekolah
Menengah Pertama di SMP Negeri 2 Medan.

Tahun 1991

: Menyelesaikan Pendidikan Sekolah
Menengah Atas di SMA Swasta Angkasa
Lanud Medan.

Tahun 2004

: Menyelesaikan Pendidikan Starata-I Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.

Tahun 2013

: Menyelesaikan Pendidikan Starata-II
Magister Kenotariatan Universitas Sumatera
Utara.

vii

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ........................................................................................................

i

ABSTRACT .......................................................................................................

ii

KATA PENGANTAR ......................................................................................

iii

RIWAYAT HIDUP .......................................................................................... vii
DAFTAR ISI ..................................................................................................... viii
DAFTAR ISTILAH .........................................................................................

x

BAB I

PENDAHULUAN...........................................................................

1

A. Latar Belakang ..........................................................................

1

B. Perumusan Masalah .................................................................

8

C. Tujuan Penelitian .....................................................................

8

D. Manfaat Penelitian ...................................................................

9

1.

Secara Teoritis ...................................................................

9

2.

Secara Praktis ....................................................................

9

E. Keaslian Penelitian ...................................................................

9

F. Kerangka Teori dan Kerangka Konsepsi ................................. 11
1.

Kerangka Teori ................................................................. 11

2.

Kerangka Konsepsi ........................................................... 14

G. Metode Penelitian ..................................................................... 17

BAB II

1.

Sifat dan Jenis Penelitian .................................................. 18

2.

Sumber Data ...................................................................... 19

3.

Tehnik Pengumpulan Data ................................................ 20

4.

Analisis Data ...................................................................... 21

AKIBAT HUKUM TERHADAP PENYEWA YANG
MELAKUKAN WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN
SEWA-RUMAH ............................................................................ 22
A. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian .............................................. 22
B. Asas-Asas Dalam Perjanjian .................................................... 30
viii

Universitas Sumatera Utara

C. Wanprestasi .............................................................................. 35
D. Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah .......................................... 45
E. Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian SewaMenyewa Rumah ..................................................................... 48
F. Hapusnya Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah ......................... 50
G. Akibat Hukum Terhadap Penyewa Yang Melakukan
Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah........... 51
BAB III

ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PENYEWA
DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH PADA
PUTUSAN PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG RI No. 1507
K/PDT/2010 .................................................................................... 55
A. Kasus Posisi ............................................................................. 55
B. Memori Kasasi dan Putusan Mahkamah Agung Republik
Indonesia Nomor 1507 K/PDT/2010 ....................................... 71
C. Analisis Kasus .......................................................................... 79

BAB IV

KESIMPULAN DAN SARAN ...................................................... 96
A. Kesimpulan .............................................................................. 96
B. Saran ......................................................................................... 98

DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 99
LAMPIRAN

ix

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISTILAH

Aequo et bono

:

Algemeene Regels
Dissenting opinion
Dwangsom
Goede trouw
Impartiality
Judex facti

:
:
:
:
:
:

Legitma Persona Standi In Judicio

:

Obscuur libelum
Onrechmatigedaad
Plurium Litis Cnsortium
Produral due process
Motiveringsplicht
Te kwader trouw
Vertrouwenleer

:
:
:
:
:
:
:

menurut keadilan; pada penetapan suatu
jumlah ganti rugi oleh hakim, bilamana
tidak
ada
keterangan
yang
lengkap/obyektif
peraturan-peraturan/ ketentuan umum
pendapat yang
berbeda.
uang paksa.
itikad baik.
asas tidak berpihak.
hakim yang memeriksa duduknya
perkara
tidak
mempunyai
kwalitas
dan
kapasitas hukum untuk bertindak selaku
penggugat di depan persidangan
Pengadilan
gugatan kabur atau tidak jelas.
perbuatan melawan hukum
gugatan kurang pihak
asas beracara secara benar
pemberian alasan (dari putusan hakim).
beritikad tidak baik
asas kepercayaan.

x

Universitas Sumatera Utara