ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMB
1
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL
PROYEK PEMBANGUNAN
APARTEMEN PURIMAS SURABAYA
Christy Gery Buyang, Farida Rachmawati, ST. MT
Jurusan Teknik Sipil, , FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail: farida_rahma@ce.its.ac.id
Abstrak
Sebuah rencana pembangunan proyek perlu dilakukan studi kelayakan untuk menghindari keterlanjutan
penanaman modal. Studi kelayakan juga dilakukan pada proyek pembangunan Apartemen Purimas. Dengan biaya investasi
pembangunan proyek yang besar, maka perlu diketahui apakah proyek ini layak dilihat dari beberapa aspek yang akan
dianalisa. Tugas akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen Purimas terhadap aspek
teknis dan finansial.
Metode yang dipakai dalam tugas akhir ini adalah dengan mengumpulkan data primer dan sekunder. Setelah data
dikumpulkan, dilakukan analisa aspek teknis yang meliputi tiga perode masa konstruksi. Dan untuk aspek finansial
dilakukan perkiraan pendapatan dan pengeluaran serta penilaian investasi baru kemudian dilakukan analisa sensitivitas.
Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi dan masa konstruksi, pembangunan Apartemen Purimas telah layak
karena sesuai dengan standar zoning dan peraturan yang berlaku yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Akan
tetapi pada masa pasca konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas parkir, masih belum tercukupi. Dari segi finansial,
harapan pengembalian investasi dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan perolehan manfaat MARR 12% yang
ditetapkan yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00 dihasilkan NPV sebesar Rp.
27.711.299.139,00 dengan tingkat penjualan 80%. Dari analisa sensitivitas, Apartemen Purimas akan menjadi tidak layak
jika tingkat penjualan dibawah 67%.
Kata kunci : Analisa Teknis dan Finansial, Apartemen
I PENDAHULUAN
APARTEMEN Purimas diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya khususnya daerah Surabaya Timur untuk
tinggal di apartemen, karena apartemen ini berusaha menghadirkan konsep yang minimalis. Rencana pembangunan apartemen
ini juga akan dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu. Dengan melihat tingkat okupansi sebuah
apartemen, serta dilihat dari biaya investasi sebuah apartemen yang nilainya lebih berat daripada investasi perumahan, maka
sangat penting untuk dilakukan sebuah analisa kelayakan investasi untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal investor
yang cukup besar.
Tugas Akhir ini melaporkan persyaratan proyek pembangunan Apartemen Purimas dari segi teknis dan kelayakan
proyek pembangunan Apartemen Purimas dari segi finansial.
II METODE
A. Tahap Telaah
Langkah awal dalam menyusun Tugas Akhir ini, yaitu dilakukan pengumpulan data-data finansial pembangunan proyek
yang dibuat pihak owner, kemudian direkapitulasi sesuai kebutuhan penelitian. Setelah itu dilakukan analisa data yang dibagi
menjadi dua bagian. Segi Teknis dilakukan perhitungan menyangkut luasan bangunan dan penunjangnya yang hasilnya
digunakan untuk perbandingan dengan standar yang disyaratkan. Sedangkan dari Segi Finansial dilakukan pengolahan data
keuangan dalam bentuk aliran kas masuk, serta perkiraan aliran kas keluar yang akan terjadi selama masa investasi, kemudian
dilakukan analisa kelayakan investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). Setelah
mengetahui NPV, dilanjutkan Analisa Sensitivitas yaitu memaparkan perubahan investasi yang dapat terjadi akibat perubahan
variabel analisa investasi.
III HASIL DAN PEMBAHASAN
A
Gambaran Umum Proyek
Proyek Apartemen Purimas dibangun di atas lahan
yang terletak di Jl. I Gusti Ngurah Rai No 44 Surabaya.
Terdiri dari 624 unit apartemen yang tersebar pada 14 lantai
dalam satu tower. Lahan pembanguan Apartemen Purimas ini
berada pada kawasan purimas yang memang diperuntukan
sebagai pemukiman. Berdampingan dengan kawasan
perumahan dan terletak tepat di depan akses masuk kawasan
purimas, apartemen ini diharapkan dapat menarik berbagai
peminat. Dengan luas lahan 3802 m2 dan dasar bangunan
2
seluas 1520,25 m .
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
B
Analisa Teknis
Masa Pra Konstruksi
Zoning
Mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang
diperuntukkan untuk kawasan Jl. I Gusti Ngurah Rai Unit
Pengembangan I, dimana lahan diperuntukan sebagai
permukiman, maka proyek pembangunan Apartemen Purimas
lulus uji kriteria ini.
Koefisien Dasar Bangunan
Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar Bangunan proyek
pembangunan Apartemen Purimas:
Luas area proyek
=
3802
m2
Luas Dasar Bangunan
(Fasilitas gedung dan pelengkap) =
1520,25 m2
KDB =
1520,25 �2
3802 �2
= 0,399 ≈ 39,9% < 60%
Koefisien Lantai Bangunan
Di bawah ini adalah perhitungan
Bangunan, Luas Lantai Bangunan :
Hunian
=
Fasilitas gedung dan pelengkap
=
Total =
KLB =
24934,5 �2
3802 �2
Koefisien Lantai
16458 m2
8476,5 m2 +
24934,5m2
= 6,55 ≈ 655% < 1500%
Ruang Terbuka
Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Purimas
sebesar 39,9% artinya bahwa Purimas telah menyisakan lahan
terbuka seluas 60,1%.
Masa Konstruksi
Dalam masa konstruksi ditinjau faktor-faktor yang
sangat berpengaruh terhadap pelaksanaan suatu pembangunan
sesuai yang tertera pada Permen PU No.45/2007 tentang
Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara.. Disini
dipertimbangkan garis besar faktor-faktor seperti ketersediaan
lahan, ketersediaan material, tenaga kerja, alat berat dan
metode konstruksi.
a) Luas lahan pada proyek ini adalah 3802 m2 dan luas
2
lahan yang dipakai untuk pembangunan 1520,25 m ,
dimana masih tersedia lahan kosong yang bisa dipakai
untuk proses bongkat muat material dan lainnya. Kontur
pada proyek pembangunan Apartemen Purimas cukup
baik sehingga proses konstruksi dapat dengan mudah
dilaksanakan.
b) Ketersediaan material pada proyek pembangunan
Apartemen Purimas ini didapat dari daerah sekitar
Surabaya. Jika terjadi kekurangan pasokan dari
Surabaya, kontraktor biasanya memesan dari Jakarta.
Jumlah volume ready mix yang didatangkan mencapai
80 m3/minggu. Jumlah ini didatangkan dari 3 supplier
yaitu surya mix, surya beton dan holcim. Letak material
dari proses bongkar muat berada pada salah satu sisi
jalan yang tadinya merupakan jalur untuk kendaraan
2
keluar dari kawasan Purimas.
Tenaga kerja yang dipekerjakan pada proyek ini
didatangkan dari daerah Surabaya dan Jawa Tengah.
Jumlahnya 219 orang, sudah termasuk mandor, operator
alat, tenaga ahli dan tenaga kasar. Pekerja ini berasal dari
8 sub kontraktor. Para pekerja dibagi untuk shif pagi dan
shif malam. Dapat disimpulkan bahwa Apartemen
Purimas telah memenuhi syarat dari sisi ketersediaan dan
supply tenaga kerja
d) Alat berat yang dipakai pada proyek ini adalah 2 tower
crane yang berasal dari kontraktor PT. Nusa Raya Cipta.
Tower crane ini didatangkan dari Jakarta dan kemudian
dirakit di Surabaya.
e) Proyek pembangunan Apartemen Purimas ini
menggunakan metode konstruksi konvensional. Kolom
dan balok merupakan tulangan yang dipasang pada
struktur bangunan yang kemudian dipasang bekisting
baru dilakukan pengecoran. Untuk komponen dinding
memakai bata ringan guna memperkecil beban
strukturnya.
Dari beberapa aspek pada proses konstruksi tersebut,
proyek pembangunan Apartemen Purimas Surabaya telah
sesuai dengan Permen PU No.45/2007, tentang Pedoman
Teknis Bangunan Gedung Negara.
c)
Masa Pasca Konstruksi
Aksesibilitas Dan Fasilitas Pendukung
Ada banyak akses untuk menuju ke Apartemen
Purimas. Salah satunya melewati jalan rungkut madya jika
berasal dari Surabaya bagian selatan atau barat. Banyak
pengendara dari bandara juanda yang ingin menuju ke
Surabaya bagian timur memilih jalan ini, dan secara tidak
langsung akan melewati Apartemen Purimas. Disamping itu,
dengan selesai dibangunnya proyek jalan MERR, maka
semakin mudah pula akses untuk menuju Apartemen Purimas.
Demi kepuasan dan kenyamanan penghuninya,
Apartemen Purimas menyediakan berbagai fasilitas
pendukung. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain taman,
parkir ground dan basement, area belanja, area makan, fitness
center, tempat bermain anak, spa dan sauna, café dan restoran,
kolam renang, perpustakaan, jasa laundry, 24 jam
pengamanan, dan wifi area.
Dengan akses dan fasilitas pendukung yang
disediakan oleh pengelola, maka apartemen ini layak
dijadikan salah satu tempat hunian yang prestisius.
Analisa Luasan Area Parkir
Berdasarkan
Keputusan
Direktorat
Jenderal
Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang
Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir,
2
Unit dengan luas > 90 m = 1 parkir R4 untuk 1 unit
2
Unit dengan luas70-90 m = 1 parkir R4 untuk 2 unit
2
Unit dengan luas < 70 m = 1 parkir R4 untuk 5 unit
Dimana R2 = kendaraan roda dua; R4 = kendaraan roda
empat; SRP = Satuan Ruang Parkir
Berdasarkan perhitungan kebutuhan tempat parkir
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
3
tersebut di atas, total kebutuhan parkir yang harus disediakan
adalah sebesar 153 SRP kendaraan roda empat. Total tempat
parkir yang disediakan oleh Purimas sebesar 128 SRP mobil /
R4. Dari 128 SRP tersebut, 115 SRP untuk R4 dan 66 SRP R2
yang dikonversi ke R4 menjadi 13 SRP R4. Dengan demikian
berdasarkan tempat yang disediakan, untuk ruas parkir pada
Apartemen Purimas tidak memenuhi syarat.
C. Analisa Finansial
Tabel 4.1 Biaya Investasi Apartemen Purimas
No
Uraian Pekerjaan
Perhitungan
1 Pengadaan Lahan
3.000.000 x 3802 m2
2 Biaya Perizinan
2,5 % x 129.381.300.000
3 Biaya Perencanaan
10% x 129.381.300.000
4 Biaya Konstruksi
5.400.0000 x 23959 m2
5 Biaya Furniture
27.040.000.000
6 Pengembangan Fasilitas
50% x 12.938.130.000
Total
Jumlah
11.406.000.000
3.234.532.500
12.938.130.000
129.381.300.000
27.040.000.000
6.469.065.000
190.469.027.500
Sumber : Hasil Perhitungan
Pendapatan
Penjualan Unit Apartemen
Apartemen Purimas memiliki 624 unit (terdiri dari
13 lantai tipikal). Pendapatan apartemen ini diperoleh dari
penjualan unit apartemen dan service charge.
A.
B.
Service Charge
Pada Apartemen Purimas dikenakan service charge
2
sebesar Rp.18,000.00/m . Service charge akan mengalami
kenaikan sebesar 10% tiap lima tahunnya, asumsi ini
diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak manajemen
Purimas.
C.
Rekapitulasi Pendapatan
Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan
service charge per tahunnya diperoleh nilai pendapatan
tahunan dari penjualan apartemen. Selengkapnya mengenai
rekapitulasi pendapatan dari Apartemen Purimas dapat dilihat
pada tabel 4.2.
Tabel 4.2 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen
Tahun ke- Tahun Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp)
1
2012 69.790.956.218
69.790.956.218
2
2013 78.701.889.164
78.701.889.164
3
2014 88.601.669.236
3.554.928.000
92.156.597.236
4
2015 18.810.713.018
3.554.928.000
22.365.641.018
5
2016
9.899.780.073
3.554.928.000
13.454.708.073
6
2017
3.554.928.000
3.554.928.000
7
2018
3.554.928.000
3.554.928.000
8
2019
3.910.420.800
3.910.420.800
9
2020
3.910.420.800
3.910.420.800
10
2021
3.910.420.800
3.910.420.800
Sumber : Hasil Perhitungan
Pengeluaran
Biaya Operasional Apartemen Purimas
A. Perhitungan Biaya Listrik Apartemen Purimas
1. Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan
a. Pencahayaan Ruang Koridor
Tabel 4.3 Total Daya Listrik Untuk Pencahayaan Koridor
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Nama Lantai
Lantai 2
Lantai 3
Lantai 5
Lantai 6
Lantai 7
Lantai 8
Lantai 9
Lantai 10
Lantai 11
Lantai 12
Lantai 15
Lantai 16
Lantai 17
Daya (kwh)
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
t (jam)
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
n2 (hari)
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
P total (kwh/bulan)
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
11700
Sumber : Hasil Perhitungan
Keterangan:
t
= waktu pemakaian
n2
= jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2
b. Pencahayaan Ruang Kantor Manajemen
Kantor manajemen apartemen berada di ruangan
2
seluas 110 m dimana tiap meter perseginya
memerlukan daya 0.03 kWh. Selengkapnya dapat
dilihat pada tabel 4.4.
Tabel 4.4 Kebutuhan Listrik Pencahayaan Kantor
No Luas (m2)
1
Daya (kwh)
110
0.03
t (jam) n2 (hari)
10
30
P total (kwh/bulan)
990
Sumber : Hasil Perhitungan
2. Kebutuhan Daya Untuk Air Bersih
Tabel 4.5 Total Daya Listrik Untuk Pompa Air Bersih
Tipe
Tipikal
Tipikal
Keterangan
SWP Tipe1
SWP Tipe2
SWP Tipe3
SWP Tipe4
SWP Tipe5
SWP Tipe6
Daya (kwh)
5.32
5.32
5.32
4.2
4.2
4.2
t (jam)
5
5
5
5
5
5
n2 (hari)
30
30
30
30
30
30
P total (kwh/bulan)
798
798
798
630
630
630
4284
Sumber : Hasil Perhitungan
Keterangan:
t
= waktu pemakaian
n2
= jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2
3. Kebutuhan Daya Untuk Elevator
Tabel 4.6 Total Daya Listrik Untuk Elevator
No Keterangan Daya (kwh) t (jam) n2 (hari)
1 Elevator (3buah)
6.5
24
P total (kwh/bulan)
30
14040
Sumber : Hasil Perhitungan
Keterangan:
t
= waktu pemakaian
n2
= jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
4
4. Kebutuhan Daya Untuk Air Conditioner (AC)
Tabel 4.7 Total Daya Listrik Untuk Air Conditioner
No Luas
Daya
t
n2
P total
(m2)
(kwh) (jam) (hari) (kwh/bulan)
1
110
0.05
10
30
1650
Sumber : Hasil Perhitungan
Dari perhitungan daya di atas, diperoleh kebutuhan daya
listrik total untuk operasional apartemen sebesar 32664 kWh.
Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp.1,600.00/kwh, maka
biaya listrik per bulan untuk operasional apartemen sebesar
Rp.52.262.400,00.
B.
No
1
2
7.170.251
Total
150.575.261
Sumber : Hasil Perhitungan
Tabel 4.11
Rekap Biaya Operasional Kantor Apartemen Per Tahun
Biaya/Bulan
(Rp)
Biaya/Tahun
(Rp)
No
Tahun
1
2014
150.575.261
2
2015
150.575.261
1.806.903.126
3
2016
158.104.024
1.897.248.282
4
2017
158.104.024
1.897.248.282
5
2018
166.009.225
1.992.110.696
6
2019
166.009.225
1.992.110.696
7
2020
174.309.686
2.091.716.231
1.806.903.126
Toilet
39.9
9500
379050
8
2021
174.309.686
2.091.716.231
4
Kolam
Renang
Taman
1.14
6000
6840
9
2022
183.025.170
2.196.302.043
6000
3420
10
2023 183.025.170
Sumber : Hasil Perhitungan
2.196.302.043
0.57
41.61
Total/bul
an
Total/tah
un
392610
471132
0
C.
Perhitungan Gaji Karyawan Pengelola
Apartemen
Tabel 4.9 Gaji Karyawan Pengelola Apartemen
No
Keterangan
Juml Harga
Total Gaji
ah
Satuan (Rp)
per Bulan
(Rp)
1
General
1
4.500.000
4.500.000
Manager
2
Manager
1
3.250.000
3.250.000
3
Staf
5
2.000.000
10.000.000
4
Security
5
1.250.000
6.250.000
5
Cleaning
Srvice kantor
Pelaksana
3
1.250.000
6.250.000
5
1.250.000
6.250.000
Operasional
kantor
5
1.250.000
6.250.000
Biaya Pemeliharaan
Besarnya
biaya
pemeliharaan per tahun
dialokasikan sebesar 5% dari service charge apartemen
(Poerbo, 1998).
Tabel 4.12
Biaya Pemeliharaan Apartemen
Gedung
97.760.520
Fasilitas Umum
42.750.000
Sumber : Hasil Perhitungan
Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen
Tabel 4.10 Biaya Operasional Apartemen Purimas
No
Keterangan
Jumlah
1
Utilitas (Listrik, Air, Telepon)
53.155.010
2
Gaji Pegawai
40.250.000
3
Marketing (media iklan)
50.000.000
Total
143.405.010
97.760.520
195.521.040
Sumber : Hasil Perhitungan
Biaya Penggantian Apartemen
Biaya
penggantian dalam Apartemen Purimas
meliputi penggantian komponen pintu, penggantian
komponen mekanikal, penggantian komponen elektrikal dan
pengecatan bangunan. Biaya penggantian tersebut dikeluarkan
pada saat usia komponen gedung yang harus diganti.
Tabel 4.13 Biaya Penggantian Komponen Gedung
No
Total
D.
ATK, Transportasi, dll
Perhitungan Biaya Air Apartemen Purimas
Tabel 4.8 Kebutuhan Air
Keterangan
Pemakaia Tarif air
Total
n (m3)
(Rp/m3)
(Rp)
Pemeliharaa
3000
n Meteran
PPN 10%
300
Sumber : Hasil Perhitungan
7
Manajemen lain (5% dari Total)
3
5
6
4
I
1
2
II
1
2
3
III
1
2
IV
1
2
3
Jenis Pekerjaan
Sat
Pengecatan
Dinding dan Kolom
m2
Balok dan Plat
m2
Penggantian Komponen Pintu
Assesoris Pintu dan Kusen
bh
Kunci Pintu
bh
Engsel Pintu
bh
Penggantian Komponen Mekanikal
Pompa Air
bh
Kran Air
bh
Penggantian Komponen Elektrikal
Saklar Tunggal
bh
Saklar Ganda
bh
Kotak Kontak
bh
Vol
Usia
(Tahun)
Harga
Satuan
%
Pengganti
Total
10.554
3.220
6
6
10.378
10.954
100
109.531.488
35.271.880
69
69
69
20
20
20
885.393
44.900
70.320
100
61.092.117
3.098.100
4.852.080
6
49
15 21.031.000
15
46.050
100
126.186.000
2.256.450
41
20
61
20
20
20
100
1.643.690
962.800
12.388.490
40.090
48.140
203.090
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
5
Tabel 4.14 Biaya Penggantian pada Tahun ke-n
Penggantian
Tahun ke-n
6
15
20
Total
Biaya
144.803.368
128.442.450
84.037.277
Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas dengan
merubah tingkat penjualan diatas, dibuatlah grafik untuk
mengetahui bagaimana pola perubahan NPV dengan tingkat
penjualan dan IRR dengan tingkat penjualan. Selengkapnya
dapat dilihat pada grafik sensitifitas gambar 4.1 dan 4.2.
Analisa Aliran Kas
Penilaian investasi diketahui dengan menghitung
aliran kas masuk dan aliran kas keluar yang telah dihitung
kemudian digunakan untuk membuat cash flow proyek. Suku
bunga didapat dari rata-rata suku bunga tiga bank terbesar di
Indonesia.
Perhitungan MARR Equity :
Safe Rate
+ 5,75%
Resiko Investasi + 5,75% +
Total
= + 11,5 %
MARREquity
MARRInvestasi = MARREquity + Loan
= ( 0.3 x 11,5%) + (0.7 x 12%)
= 3,83% + 8% = 11,83% ≈ 12%
Gambar 4.5 Hubungan NPV dengan tingkat penjualan
Perhitungan cash flow tersebut menggunakan besaran
Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 12%,
serta penilaian investasi selama 10 tahun. Kriteria yang
digunakan untuk menilai kelayakan investasi proyek
Apartemen Purimas dengan menggunakan metode NPV,
IRR, dan dilanjutkan dengan analisa sensitivitas. Tabel
cashflow dapat dilihat pada lampiran 2 tabel 1.
Dalam
pembangunan
Apartemen
Purimas
menghabiskan dana investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00,
dengan masa investasi 10 tahun. Dengan mengurangkan biaya
pengeluaran (investasi, operasional) terhadap pemasukan
(penjualan unit apartemen),
investasi
ini
dapat
menghasilkan NPV sebesar Rp.27.711.299.139,00
Tabel 4.15 Penilaian Kelayakan Investasi
NPV
IRR
MARR
Rp.27.711.299.139,00
39%
12%
Analisa Sensitivitas
Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah
tingkat penjualan apartemen dengan presentase yang berbeda,
selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator
NPV dan IRR-nya. Perhitungan analisa sensitivitas dapat
dilihat pada lampiran 2 tabel 1-3. Selebihnya hasil dari
perhitungan analisa sensitivitas dapat dilihat pada tabel 4.17.
Tabel 4.17 Analisa Sensitivitas Terhadap Penjualan
Okupansi
NPV
IRR
Apartemen
65%
Rp. (4.209.639.799,00)
7%
75%
Rp.17.070.986.159,00.
29.00%
80%
Rp.27.711.299.139,00
39.00%
Sumber : Hasil Perhitungan
penjualan
Penjualan
Gambar 4.6 Hubungan IRR dengan tingkat penjualan
Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal
tingkat penjualan 80% menunjukkan hasil NPV positif, maka
dilakukan asumsi pengurangan tingkat penjualan 5% menjadi
75%
sehingga
menghasilkan
NPV
sebesar
Rp.17.070.986.159,00. Saat dilakukan pengurangan penjualan
sebesar 10% lagi menjadi 65%, NPV yang dihasilkan negatif
sebesar Rp. 4.209.639.799,00 dan IRR yang dihasilkan 7%
lebih kecil dari MARR yang ditentukan berarti tidak layak.
Tampak disini bahwa ketika tingkat penjualan 65%, proyek
Apartemen Purimas tidak layak dalam hal finansial.
Dari hasil perhitungan diatas, kemudian dilakukan
interpolasi untuk mencari NPV=0. Dan didapatkan hasil yaitu
dengan tingkat penjualan 67%. Dengan demikian Apartemen
Purimas akan mendapat impas pada saat tingkat penjualan
mencapai 67%.
IV KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan
Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek
finansial yang telah diuraikan pada Bab IV, maka dapat
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
ditarik kesimpulan sebagai berikut :
1.
Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi,
perencanaan pembangunan Apartemen Purimas telah
sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan oleh
Pemerintah Kota Surabaya. Dari masa konstruksi,
pelaksanaan bangunan telah sesuai dengan peraturan
yang berlaku. Dari kedua tinjauan ini, Apartemen
Purimas dikatakan layak. Akan tetapi pada masa
pasca konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas
parkir, masih belum tercukupi. Untuk itu diperlukan
tambahan lahan untuk menyediakan lahan parkir bagi
penghuni.
2.
Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi
dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan
perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan
yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai investasi
sebesar Rp. 190.469.027.500,00, dihasilkan NPV
sebesar Rp.27.711.299.139,00 dengan
tingkat
penjualan 80%.
3.
Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat
dilihat bahwa investasi proyek Apartemen Purimas
akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika
tingkat penjualan dibawah 67%.
Saran
Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini
berkaitan dengan pembahasan analisa investasi pada
proyekApartemen Purimas adalah :
1.
Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa
sensitivitas pada beberapa variabel lain
yang
mempengaruhi arus kas investasi.
1.
2.
3.
V. UCAPAN TERIMA KASIH
Kedua orang tua dan keluarga kami yang telah
memberikan motivasi dan dukungan baik moril maupun
materi.
Ibu Farida Rachmawati yang telah meluangkan waktu,
tenaga dan berbagi pengalaman dengan ketulusan dalam
penyusunan tugas akhir ini.
Rekan-rekan mahasiswa dan mahasiswi yang telah
membantu dalam penyelesaian tugas akhir ini yang tidak
bisa disebutkan satu persatu.
VI. DAFTAR PUSTAKA
Aurora, R. P. 2011. Analisa Teknis dan Finansial Proyek
Pembangunan Apartemen Ciputra World Surabaya.
Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS.
Surabaya
Abel, P. 2006. Kelayakan Teknis dan Finansial Gedung
Pertemuan Umum di Jalan Garuda Kuala Kapuas
Kabupaten Kalimantan Tengah. Tesis Manajemen
Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya
Cleland. 1987. Konsep Dasar Proyek, www.nuyos.wordpress
.com/2010/05/04/p-i-kosep-dasar-proyek, diakses Juni
2012
Fuadiyah, N. 2009. Analisa Teknis dan Finansial Proyek
Trillium Office and Residence Surabaya. Tugas Akhir
Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya
6
Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan
Proyek. Edisi ke-4. Yogyakarta : Unit Penerbit dan
Percetakan.
Kirk, SJ dan Alphonse J. Dell’Isola. 1995. Life Cycle Costing
for Design Professionals. New York: Mc Graw Hill.
Inc
Kodoatie. 1995. Ekonomi Teknik. Yogyakarta. Penerbit Andi
Kyle, R.C. dan Baird, F.M. 1995. Property Management.
Edisi ke-5. Amerika Serikat : Real Estate Education
Company.
Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor
272/HK.105/DRJD/96 Tentang Pedoman Teknis
Penyelenggaraan Fasilitas Parkir.
M. F. Zahedi. 2007. Analisa Teknis dan Finansial
Pembangunan Depo Peti Kemas Di Kota Banjarbaru.
Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS.
Surabaya
Novianto A. 2007. Analisa Teknis dan Finansial
Swastanisasi Proyek Pembangunan Perkantoran
(Studi Kasus Proyek Pembangunan Kantor Dinas
Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas). Tesis
Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007
Tentang Perdoman Teknis Pembangunan Bangunan
Gedung Negara.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006
Tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.
Poerbo, H. 1995. Utilitas Bangunan. Jakarta : Djambatan.
Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat
Banyak. Jakarta : Djambatan.
Poerwadarminta, 1991. Apartemen, www.ml.scribd.com/doc/
592 15188/tugas-apartemen, diakses Juni 2012
Pudjosumarto,
M.
1998.
Evaluasi
Proyek.
Yogyakarta:Liberty.
Pudjawan. 2007. Ekonomi Teknik Edisi Pertama. Cetakan
ke-3. Surabaya : Guna Widya.
Ramadan R. 2010. Analisa Teknis dan Finansial Proyek
Gedung Mitra Surabaya. Tugas Akhir Manajemen
Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya
Sutojo, S. 1996. Studi Kelayakan Proyek. Jakarta :
PT.Sapdodadi.54
Soeharto, I. 2003. Manajemen Proyek. Jakarta: Erlangga
Stein.1967.Apartemen,www.ml.scribd.com/doc/
59215188/tugas -apartemen, diakses Juni 2012
Thuesen dan Fabrycky 2002. Ekonomi Teknik,
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL
PROYEK PEMBANGUNAN
APARTEMEN PURIMAS SURABAYA
Christy Gery Buyang, Farida Rachmawati, ST. MT
Jurusan Teknik Sipil, , FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail: farida_rahma@ce.its.ac.id
Abstrak
Sebuah rencana pembangunan proyek perlu dilakukan studi kelayakan untuk menghindari keterlanjutan
penanaman modal. Studi kelayakan juga dilakukan pada proyek pembangunan Apartemen Purimas. Dengan biaya investasi
pembangunan proyek yang besar, maka perlu diketahui apakah proyek ini layak dilihat dari beberapa aspek yang akan
dianalisa. Tugas akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen Purimas terhadap aspek
teknis dan finansial.
Metode yang dipakai dalam tugas akhir ini adalah dengan mengumpulkan data primer dan sekunder. Setelah data
dikumpulkan, dilakukan analisa aspek teknis yang meliputi tiga perode masa konstruksi. Dan untuk aspek finansial
dilakukan perkiraan pendapatan dan pengeluaran serta penilaian investasi baru kemudian dilakukan analisa sensitivitas.
Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi dan masa konstruksi, pembangunan Apartemen Purimas telah layak
karena sesuai dengan standar zoning dan peraturan yang berlaku yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Akan
tetapi pada masa pasca konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas parkir, masih belum tercukupi. Dari segi finansial,
harapan pengembalian investasi dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan perolehan manfaat MARR 12% yang
ditetapkan yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00 dihasilkan NPV sebesar Rp.
27.711.299.139,00 dengan tingkat penjualan 80%. Dari analisa sensitivitas, Apartemen Purimas akan menjadi tidak layak
jika tingkat penjualan dibawah 67%.
Kata kunci : Analisa Teknis dan Finansial, Apartemen
I PENDAHULUAN
APARTEMEN Purimas diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya khususnya daerah Surabaya Timur untuk
tinggal di apartemen, karena apartemen ini berusaha menghadirkan konsep yang minimalis. Rencana pembangunan apartemen
ini juga akan dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu. Dengan melihat tingkat okupansi sebuah
apartemen, serta dilihat dari biaya investasi sebuah apartemen yang nilainya lebih berat daripada investasi perumahan, maka
sangat penting untuk dilakukan sebuah analisa kelayakan investasi untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal investor
yang cukup besar.
Tugas Akhir ini melaporkan persyaratan proyek pembangunan Apartemen Purimas dari segi teknis dan kelayakan
proyek pembangunan Apartemen Purimas dari segi finansial.
II METODE
A. Tahap Telaah
Langkah awal dalam menyusun Tugas Akhir ini, yaitu dilakukan pengumpulan data-data finansial pembangunan proyek
yang dibuat pihak owner, kemudian direkapitulasi sesuai kebutuhan penelitian. Setelah itu dilakukan analisa data yang dibagi
menjadi dua bagian. Segi Teknis dilakukan perhitungan menyangkut luasan bangunan dan penunjangnya yang hasilnya
digunakan untuk perbandingan dengan standar yang disyaratkan. Sedangkan dari Segi Finansial dilakukan pengolahan data
keuangan dalam bentuk aliran kas masuk, serta perkiraan aliran kas keluar yang akan terjadi selama masa investasi, kemudian
dilakukan analisa kelayakan investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). Setelah
mengetahui NPV, dilanjutkan Analisa Sensitivitas yaitu memaparkan perubahan investasi yang dapat terjadi akibat perubahan
variabel analisa investasi.
III HASIL DAN PEMBAHASAN
A
Gambaran Umum Proyek
Proyek Apartemen Purimas dibangun di atas lahan
yang terletak di Jl. I Gusti Ngurah Rai No 44 Surabaya.
Terdiri dari 624 unit apartemen yang tersebar pada 14 lantai
dalam satu tower. Lahan pembanguan Apartemen Purimas ini
berada pada kawasan purimas yang memang diperuntukan
sebagai pemukiman. Berdampingan dengan kawasan
perumahan dan terletak tepat di depan akses masuk kawasan
purimas, apartemen ini diharapkan dapat menarik berbagai
peminat. Dengan luas lahan 3802 m2 dan dasar bangunan
2
seluas 1520,25 m .
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
B
Analisa Teknis
Masa Pra Konstruksi
Zoning
Mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang
diperuntukkan untuk kawasan Jl. I Gusti Ngurah Rai Unit
Pengembangan I, dimana lahan diperuntukan sebagai
permukiman, maka proyek pembangunan Apartemen Purimas
lulus uji kriteria ini.
Koefisien Dasar Bangunan
Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar Bangunan proyek
pembangunan Apartemen Purimas:
Luas area proyek
=
3802
m2
Luas Dasar Bangunan
(Fasilitas gedung dan pelengkap) =
1520,25 m2
KDB =
1520,25 �2
3802 �2
= 0,399 ≈ 39,9% < 60%
Koefisien Lantai Bangunan
Di bawah ini adalah perhitungan
Bangunan, Luas Lantai Bangunan :
Hunian
=
Fasilitas gedung dan pelengkap
=
Total =
KLB =
24934,5 �2
3802 �2
Koefisien Lantai
16458 m2
8476,5 m2 +
24934,5m2
= 6,55 ≈ 655% < 1500%
Ruang Terbuka
Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Purimas
sebesar 39,9% artinya bahwa Purimas telah menyisakan lahan
terbuka seluas 60,1%.
Masa Konstruksi
Dalam masa konstruksi ditinjau faktor-faktor yang
sangat berpengaruh terhadap pelaksanaan suatu pembangunan
sesuai yang tertera pada Permen PU No.45/2007 tentang
Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara.. Disini
dipertimbangkan garis besar faktor-faktor seperti ketersediaan
lahan, ketersediaan material, tenaga kerja, alat berat dan
metode konstruksi.
a) Luas lahan pada proyek ini adalah 3802 m2 dan luas
2
lahan yang dipakai untuk pembangunan 1520,25 m ,
dimana masih tersedia lahan kosong yang bisa dipakai
untuk proses bongkat muat material dan lainnya. Kontur
pada proyek pembangunan Apartemen Purimas cukup
baik sehingga proses konstruksi dapat dengan mudah
dilaksanakan.
b) Ketersediaan material pada proyek pembangunan
Apartemen Purimas ini didapat dari daerah sekitar
Surabaya. Jika terjadi kekurangan pasokan dari
Surabaya, kontraktor biasanya memesan dari Jakarta.
Jumlah volume ready mix yang didatangkan mencapai
80 m3/minggu. Jumlah ini didatangkan dari 3 supplier
yaitu surya mix, surya beton dan holcim. Letak material
dari proses bongkar muat berada pada salah satu sisi
jalan yang tadinya merupakan jalur untuk kendaraan
2
keluar dari kawasan Purimas.
Tenaga kerja yang dipekerjakan pada proyek ini
didatangkan dari daerah Surabaya dan Jawa Tengah.
Jumlahnya 219 orang, sudah termasuk mandor, operator
alat, tenaga ahli dan tenaga kasar. Pekerja ini berasal dari
8 sub kontraktor. Para pekerja dibagi untuk shif pagi dan
shif malam. Dapat disimpulkan bahwa Apartemen
Purimas telah memenuhi syarat dari sisi ketersediaan dan
supply tenaga kerja
d) Alat berat yang dipakai pada proyek ini adalah 2 tower
crane yang berasal dari kontraktor PT. Nusa Raya Cipta.
Tower crane ini didatangkan dari Jakarta dan kemudian
dirakit di Surabaya.
e) Proyek pembangunan Apartemen Purimas ini
menggunakan metode konstruksi konvensional. Kolom
dan balok merupakan tulangan yang dipasang pada
struktur bangunan yang kemudian dipasang bekisting
baru dilakukan pengecoran. Untuk komponen dinding
memakai bata ringan guna memperkecil beban
strukturnya.
Dari beberapa aspek pada proses konstruksi tersebut,
proyek pembangunan Apartemen Purimas Surabaya telah
sesuai dengan Permen PU No.45/2007, tentang Pedoman
Teknis Bangunan Gedung Negara.
c)
Masa Pasca Konstruksi
Aksesibilitas Dan Fasilitas Pendukung
Ada banyak akses untuk menuju ke Apartemen
Purimas. Salah satunya melewati jalan rungkut madya jika
berasal dari Surabaya bagian selatan atau barat. Banyak
pengendara dari bandara juanda yang ingin menuju ke
Surabaya bagian timur memilih jalan ini, dan secara tidak
langsung akan melewati Apartemen Purimas. Disamping itu,
dengan selesai dibangunnya proyek jalan MERR, maka
semakin mudah pula akses untuk menuju Apartemen Purimas.
Demi kepuasan dan kenyamanan penghuninya,
Apartemen Purimas menyediakan berbagai fasilitas
pendukung. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain taman,
parkir ground dan basement, area belanja, area makan, fitness
center, tempat bermain anak, spa dan sauna, café dan restoran,
kolam renang, perpustakaan, jasa laundry, 24 jam
pengamanan, dan wifi area.
Dengan akses dan fasilitas pendukung yang
disediakan oleh pengelola, maka apartemen ini layak
dijadikan salah satu tempat hunian yang prestisius.
Analisa Luasan Area Parkir
Berdasarkan
Keputusan
Direktorat
Jenderal
Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang
Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir,
2
Unit dengan luas > 90 m = 1 parkir R4 untuk 1 unit
2
Unit dengan luas70-90 m = 1 parkir R4 untuk 2 unit
2
Unit dengan luas < 70 m = 1 parkir R4 untuk 5 unit
Dimana R2 = kendaraan roda dua; R4 = kendaraan roda
empat; SRP = Satuan Ruang Parkir
Berdasarkan perhitungan kebutuhan tempat parkir
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
3
tersebut di atas, total kebutuhan parkir yang harus disediakan
adalah sebesar 153 SRP kendaraan roda empat. Total tempat
parkir yang disediakan oleh Purimas sebesar 128 SRP mobil /
R4. Dari 128 SRP tersebut, 115 SRP untuk R4 dan 66 SRP R2
yang dikonversi ke R4 menjadi 13 SRP R4. Dengan demikian
berdasarkan tempat yang disediakan, untuk ruas parkir pada
Apartemen Purimas tidak memenuhi syarat.
C. Analisa Finansial
Tabel 4.1 Biaya Investasi Apartemen Purimas
No
Uraian Pekerjaan
Perhitungan
1 Pengadaan Lahan
3.000.000 x 3802 m2
2 Biaya Perizinan
2,5 % x 129.381.300.000
3 Biaya Perencanaan
10% x 129.381.300.000
4 Biaya Konstruksi
5.400.0000 x 23959 m2
5 Biaya Furniture
27.040.000.000
6 Pengembangan Fasilitas
50% x 12.938.130.000
Total
Jumlah
11.406.000.000
3.234.532.500
12.938.130.000
129.381.300.000
27.040.000.000
6.469.065.000
190.469.027.500
Sumber : Hasil Perhitungan
Pendapatan
Penjualan Unit Apartemen
Apartemen Purimas memiliki 624 unit (terdiri dari
13 lantai tipikal). Pendapatan apartemen ini diperoleh dari
penjualan unit apartemen dan service charge.
A.
B.
Service Charge
Pada Apartemen Purimas dikenakan service charge
2
sebesar Rp.18,000.00/m . Service charge akan mengalami
kenaikan sebesar 10% tiap lima tahunnya, asumsi ini
diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak manajemen
Purimas.
C.
Rekapitulasi Pendapatan
Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan
service charge per tahunnya diperoleh nilai pendapatan
tahunan dari penjualan apartemen. Selengkapnya mengenai
rekapitulasi pendapatan dari Apartemen Purimas dapat dilihat
pada tabel 4.2.
Tabel 4.2 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen
Tahun ke- Tahun Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp)
1
2012 69.790.956.218
69.790.956.218
2
2013 78.701.889.164
78.701.889.164
3
2014 88.601.669.236
3.554.928.000
92.156.597.236
4
2015 18.810.713.018
3.554.928.000
22.365.641.018
5
2016
9.899.780.073
3.554.928.000
13.454.708.073
6
2017
3.554.928.000
3.554.928.000
7
2018
3.554.928.000
3.554.928.000
8
2019
3.910.420.800
3.910.420.800
9
2020
3.910.420.800
3.910.420.800
10
2021
3.910.420.800
3.910.420.800
Sumber : Hasil Perhitungan
Pengeluaran
Biaya Operasional Apartemen Purimas
A. Perhitungan Biaya Listrik Apartemen Purimas
1. Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan
a. Pencahayaan Ruang Koridor
Tabel 4.3 Total Daya Listrik Untuk Pencahayaan Koridor
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Nama Lantai
Lantai 2
Lantai 3
Lantai 5
Lantai 6
Lantai 7
Lantai 8
Lantai 9
Lantai 10
Lantai 11
Lantai 12
Lantai 15
Lantai 16
Lantai 17
Daya (kwh)
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
1.25
t (jam)
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
24
n2 (hari)
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
P total (kwh/bulan)
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
11700
Sumber : Hasil Perhitungan
Keterangan:
t
= waktu pemakaian
n2
= jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2
b. Pencahayaan Ruang Kantor Manajemen
Kantor manajemen apartemen berada di ruangan
2
seluas 110 m dimana tiap meter perseginya
memerlukan daya 0.03 kWh. Selengkapnya dapat
dilihat pada tabel 4.4.
Tabel 4.4 Kebutuhan Listrik Pencahayaan Kantor
No Luas (m2)
1
Daya (kwh)
110
0.03
t (jam) n2 (hari)
10
30
P total (kwh/bulan)
990
Sumber : Hasil Perhitungan
2. Kebutuhan Daya Untuk Air Bersih
Tabel 4.5 Total Daya Listrik Untuk Pompa Air Bersih
Tipe
Tipikal
Tipikal
Keterangan
SWP Tipe1
SWP Tipe2
SWP Tipe3
SWP Tipe4
SWP Tipe5
SWP Tipe6
Daya (kwh)
5.32
5.32
5.32
4.2
4.2
4.2
t (jam)
5
5
5
5
5
5
n2 (hari)
30
30
30
30
30
30
P total (kwh/bulan)
798
798
798
630
630
630
4284
Sumber : Hasil Perhitungan
Keterangan:
t
= waktu pemakaian
n2
= jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2
3. Kebutuhan Daya Untuk Elevator
Tabel 4.6 Total Daya Listrik Untuk Elevator
No Keterangan Daya (kwh) t (jam) n2 (hari)
1 Elevator (3buah)
6.5
24
P total (kwh/bulan)
30
14040
Sumber : Hasil Perhitungan
Keterangan:
t
= waktu pemakaian
n2
= jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
4
4. Kebutuhan Daya Untuk Air Conditioner (AC)
Tabel 4.7 Total Daya Listrik Untuk Air Conditioner
No Luas
Daya
t
n2
P total
(m2)
(kwh) (jam) (hari) (kwh/bulan)
1
110
0.05
10
30
1650
Sumber : Hasil Perhitungan
Dari perhitungan daya di atas, diperoleh kebutuhan daya
listrik total untuk operasional apartemen sebesar 32664 kWh.
Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp.1,600.00/kwh, maka
biaya listrik per bulan untuk operasional apartemen sebesar
Rp.52.262.400,00.
B.
No
1
2
7.170.251
Total
150.575.261
Sumber : Hasil Perhitungan
Tabel 4.11
Rekap Biaya Operasional Kantor Apartemen Per Tahun
Biaya/Bulan
(Rp)
Biaya/Tahun
(Rp)
No
Tahun
1
2014
150.575.261
2
2015
150.575.261
1.806.903.126
3
2016
158.104.024
1.897.248.282
4
2017
158.104.024
1.897.248.282
5
2018
166.009.225
1.992.110.696
6
2019
166.009.225
1.992.110.696
7
2020
174.309.686
2.091.716.231
1.806.903.126
Toilet
39.9
9500
379050
8
2021
174.309.686
2.091.716.231
4
Kolam
Renang
Taman
1.14
6000
6840
9
2022
183.025.170
2.196.302.043
6000
3420
10
2023 183.025.170
Sumber : Hasil Perhitungan
2.196.302.043
0.57
41.61
Total/bul
an
Total/tah
un
392610
471132
0
C.
Perhitungan Gaji Karyawan Pengelola
Apartemen
Tabel 4.9 Gaji Karyawan Pengelola Apartemen
No
Keterangan
Juml Harga
Total Gaji
ah
Satuan (Rp)
per Bulan
(Rp)
1
General
1
4.500.000
4.500.000
Manager
2
Manager
1
3.250.000
3.250.000
3
Staf
5
2.000.000
10.000.000
4
Security
5
1.250.000
6.250.000
5
Cleaning
Srvice kantor
Pelaksana
3
1.250.000
6.250.000
5
1.250.000
6.250.000
Operasional
kantor
5
1.250.000
6.250.000
Biaya Pemeliharaan
Besarnya
biaya
pemeliharaan per tahun
dialokasikan sebesar 5% dari service charge apartemen
(Poerbo, 1998).
Tabel 4.12
Biaya Pemeliharaan Apartemen
Gedung
97.760.520
Fasilitas Umum
42.750.000
Sumber : Hasil Perhitungan
Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen
Tabel 4.10 Biaya Operasional Apartemen Purimas
No
Keterangan
Jumlah
1
Utilitas (Listrik, Air, Telepon)
53.155.010
2
Gaji Pegawai
40.250.000
3
Marketing (media iklan)
50.000.000
Total
143.405.010
97.760.520
195.521.040
Sumber : Hasil Perhitungan
Biaya Penggantian Apartemen
Biaya
penggantian dalam Apartemen Purimas
meliputi penggantian komponen pintu, penggantian
komponen mekanikal, penggantian komponen elektrikal dan
pengecatan bangunan. Biaya penggantian tersebut dikeluarkan
pada saat usia komponen gedung yang harus diganti.
Tabel 4.13 Biaya Penggantian Komponen Gedung
No
Total
D.
ATK, Transportasi, dll
Perhitungan Biaya Air Apartemen Purimas
Tabel 4.8 Kebutuhan Air
Keterangan
Pemakaia Tarif air
Total
n (m3)
(Rp/m3)
(Rp)
Pemeliharaa
3000
n Meteran
PPN 10%
300
Sumber : Hasil Perhitungan
7
Manajemen lain (5% dari Total)
3
5
6
4
I
1
2
II
1
2
3
III
1
2
IV
1
2
3
Jenis Pekerjaan
Sat
Pengecatan
Dinding dan Kolom
m2
Balok dan Plat
m2
Penggantian Komponen Pintu
Assesoris Pintu dan Kusen
bh
Kunci Pintu
bh
Engsel Pintu
bh
Penggantian Komponen Mekanikal
Pompa Air
bh
Kran Air
bh
Penggantian Komponen Elektrikal
Saklar Tunggal
bh
Saklar Ganda
bh
Kotak Kontak
bh
Vol
Usia
(Tahun)
Harga
Satuan
%
Pengganti
Total
10.554
3.220
6
6
10.378
10.954
100
109.531.488
35.271.880
69
69
69
20
20
20
885.393
44.900
70.320
100
61.092.117
3.098.100
4.852.080
6
49
15 21.031.000
15
46.050
100
126.186.000
2.256.450
41
20
61
20
20
20
100
1.643.690
962.800
12.388.490
40.090
48.140
203.090
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
5
Tabel 4.14 Biaya Penggantian pada Tahun ke-n
Penggantian
Tahun ke-n
6
15
20
Total
Biaya
144.803.368
128.442.450
84.037.277
Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas dengan
merubah tingkat penjualan diatas, dibuatlah grafik untuk
mengetahui bagaimana pola perubahan NPV dengan tingkat
penjualan dan IRR dengan tingkat penjualan. Selengkapnya
dapat dilihat pada grafik sensitifitas gambar 4.1 dan 4.2.
Analisa Aliran Kas
Penilaian investasi diketahui dengan menghitung
aliran kas masuk dan aliran kas keluar yang telah dihitung
kemudian digunakan untuk membuat cash flow proyek. Suku
bunga didapat dari rata-rata suku bunga tiga bank terbesar di
Indonesia.
Perhitungan MARR Equity :
Safe Rate
+ 5,75%
Resiko Investasi + 5,75% +
Total
= + 11,5 %
MARREquity
MARRInvestasi = MARREquity + Loan
= ( 0.3 x 11,5%) + (0.7 x 12%)
= 3,83% + 8% = 11,83% ≈ 12%
Gambar 4.5 Hubungan NPV dengan tingkat penjualan
Perhitungan cash flow tersebut menggunakan besaran
Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 12%,
serta penilaian investasi selama 10 tahun. Kriteria yang
digunakan untuk menilai kelayakan investasi proyek
Apartemen Purimas dengan menggunakan metode NPV,
IRR, dan dilanjutkan dengan analisa sensitivitas. Tabel
cashflow dapat dilihat pada lampiran 2 tabel 1.
Dalam
pembangunan
Apartemen
Purimas
menghabiskan dana investasi sebesar Rp. 190.469.027.500,00,
dengan masa investasi 10 tahun. Dengan mengurangkan biaya
pengeluaran (investasi, operasional) terhadap pemasukan
(penjualan unit apartemen),
investasi
ini
dapat
menghasilkan NPV sebesar Rp.27.711.299.139,00
Tabel 4.15 Penilaian Kelayakan Investasi
NPV
IRR
MARR
Rp.27.711.299.139,00
39%
12%
Analisa Sensitivitas
Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah
tingkat penjualan apartemen dengan presentase yang berbeda,
selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator
NPV dan IRR-nya. Perhitungan analisa sensitivitas dapat
dilihat pada lampiran 2 tabel 1-3. Selebihnya hasil dari
perhitungan analisa sensitivitas dapat dilihat pada tabel 4.17.
Tabel 4.17 Analisa Sensitivitas Terhadap Penjualan
Okupansi
NPV
IRR
Apartemen
65%
Rp. (4.209.639.799,00)
7%
75%
Rp.17.070.986.159,00.
29.00%
80%
Rp.27.711.299.139,00
39.00%
Sumber : Hasil Perhitungan
penjualan
Penjualan
Gambar 4.6 Hubungan IRR dengan tingkat penjualan
Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal
tingkat penjualan 80% menunjukkan hasil NPV positif, maka
dilakukan asumsi pengurangan tingkat penjualan 5% menjadi
75%
sehingga
menghasilkan
NPV
sebesar
Rp.17.070.986.159,00. Saat dilakukan pengurangan penjualan
sebesar 10% lagi menjadi 65%, NPV yang dihasilkan negatif
sebesar Rp. 4.209.639.799,00 dan IRR yang dihasilkan 7%
lebih kecil dari MARR yang ditentukan berarti tidak layak.
Tampak disini bahwa ketika tingkat penjualan 65%, proyek
Apartemen Purimas tidak layak dalam hal finansial.
Dari hasil perhitungan diatas, kemudian dilakukan
interpolasi untuk mencari NPV=0. Dan didapatkan hasil yaitu
dengan tingkat penjualan 67%. Dengan demikian Apartemen
Purimas akan mendapat impas pada saat tingkat penjualan
mencapai 67%.
IV KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan
Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek
finansial yang telah diuraikan pada Bab IV, maka dapat
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-6
ditarik kesimpulan sebagai berikut :
1.
Dari segi teknis, dalam masa pra konstruksi,
perencanaan pembangunan Apartemen Purimas telah
sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan oleh
Pemerintah Kota Surabaya. Dari masa konstruksi,
pelaksanaan bangunan telah sesuai dengan peraturan
yang berlaku. Dari kedua tinjauan ini, Apartemen
Purimas dikatakan layak. Akan tetapi pada masa
pasca konstruksi, dari segi pemenuhan fasilitas
parkir, masih belum tercukupi. Untuk itu diperlukan
tambahan lahan untuk menyediakan lahan parkir bagi
penghuni.
2.
Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi
dengan umur 10 tahun dapat dipenuhi dengan
perolehan manfaat MARR 12% yang ditetapkan
yaitu perolehan IRR 39%. Dengan nilai investasi
sebesar Rp. 190.469.027.500,00, dihasilkan NPV
sebesar Rp.27.711.299.139,00 dengan
tingkat
penjualan 80%.
3.
Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat
dilihat bahwa investasi proyek Apartemen Purimas
akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika
tingkat penjualan dibawah 67%.
Saran
Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini
berkaitan dengan pembahasan analisa investasi pada
proyekApartemen Purimas adalah :
1.
Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa
sensitivitas pada beberapa variabel lain
yang
mempengaruhi arus kas investasi.
1.
2.
3.
V. UCAPAN TERIMA KASIH
Kedua orang tua dan keluarga kami yang telah
memberikan motivasi dan dukungan baik moril maupun
materi.
Ibu Farida Rachmawati yang telah meluangkan waktu,
tenaga dan berbagi pengalaman dengan ketulusan dalam
penyusunan tugas akhir ini.
Rekan-rekan mahasiswa dan mahasiswi yang telah
membantu dalam penyelesaian tugas akhir ini yang tidak
bisa disebutkan satu persatu.
VI. DAFTAR PUSTAKA
Aurora, R. P. 2011. Analisa Teknis dan Finansial Proyek
Pembangunan Apartemen Ciputra World Surabaya.
Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS.
Surabaya
Abel, P. 2006. Kelayakan Teknis dan Finansial Gedung
Pertemuan Umum di Jalan Garuda Kuala Kapuas
Kabupaten Kalimantan Tengah. Tesis Manajemen
Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya
Cleland. 1987. Konsep Dasar Proyek, www.nuyos.wordpress
.com/2010/05/04/p-i-kosep-dasar-proyek, diakses Juni
2012
Fuadiyah, N. 2009. Analisa Teknis dan Finansial Proyek
Trillium Office and Residence Surabaya. Tugas Akhir
Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya
6
Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan
Proyek. Edisi ke-4. Yogyakarta : Unit Penerbit dan
Percetakan.
Kirk, SJ dan Alphonse J. Dell’Isola. 1995. Life Cycle Costing
for Design Professionals. New York: Mc Graw Hill.
Inc
Kodoatie. 1995. Ekonomi Teknik. Yogyakarta. Penerbit Andi
Kyle, R.C. dan Baird, F.M. 1995. Property Management.
Edisi ke-5. Amerika Serikat : Real Estate Education
Company.
Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor
272/HK.105/DRJD/96 Tentang Pedoman Teknis
Penyelenggaraan Fasilitas Parkir.
M. F. Zahedi. 2007. Analisa Teknis dan Finansial
Pembangunan Depo Peti Kemas Di Kota Banjarbaru.
Tugas Akhir Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS.
Surabaya
Novianto A. 2007. Analisa Teknis dan Finansial
Swastanisasi Proyek Pembangunan Perkantoran
(Studi Kasus Proyek Pembangunan Kantor Dinas
Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas). Tesis
Manajemen Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007
Tentang Perdoman Teknis Pembangunan Bangunan
Gedung Negara.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006
Tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.
Poerbo, H. 1995. Utilitas Bangunan. Jakarta : Djambatan.
Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat
Banyak. Jakarta : Djambatan.
Poerwadarminta, 1991. Apartemen, www.ml.scribd.com/doc/
592 15188/tugas-apartemen, diakses Juni 2012
Pudjosumarto,
M.
1998.
Evaluasi
Proyek.
Yogyakarta:Liberty.
Pudjawan. 2007. Ekonomi Teknik Edisi Pertama. Cetakan
ke-3. Surabaya : Guna Widya.
Ramadan R. 2010. Analisa Teknis dan Finansial Proyek
Gedung Mitra Surabaya. Tugas Akhir Manajemen
Konstruksi. FTSP. ITS. Surabaya
Sutojo, S. 1996. Studi Kelayakan Proyek. Jakarta :
PT.Sapdodadi.54
Soeharto, I. 2003. Manajemen Proyek. Jakarta: Erlangga
Stein.1967.Apartemen,www.ml.scribd.com/doc/
59215188/tugas -apartemen, diakses Juni 2012
Thuesen dan Fabrycky 2002. Ekonomi Teknik,