this PDF file PERJANJIAN PENGADAAN TANAH KAS DESA SEBAGAI LAHAN KAWASAN INDUSTRI DI DAERAH ISTIMEWA YOGYAKARTA | Anggriani | Jurnal Media Hukum 1 PB

DOI: 10.18196/ jmh.2017.0093.172-180

VOL. 2 4 N O. 2 / DESEM B ER 2 0 1 7

Perjanjian Pengadaan Tanah Kas Desa
Sebagai Lahan Kaw asan Indust ri Di Daerah
Ist im ew a Yogyakart a
Reni Anggriani

DATA NASKAH
M asuk: 27 Septem ber 2017
Diterim a: 16 Novem ber 2017
Terbit: 1 Desem ber 2017
KORESPONDEN PENULIS:
Fakultas Hukum Universitas
M uham m adiyah Yog yakarta
Jalan lingkar selatan Tam antirto,
Bantul, Yog yakarta
ang griani@um y.ac.id

ABSTRACT:

Special Region of Yogyakarta wants to increase the investment, there are some
method that is quite effective in investor, one of them is by developing industrial
area. Government Regulation Number 24 of 2009 concerning on Industrial
Area explained that industrial area is where the central of Industrial activity
that equipped with facilities and infrastructures supported and managed by industrial estate Company which already have Industrial Business License. With
that fact, the researcher interest to research on industrial area. Most of the land in
Yogyakarta is Sultan Ground and land of village cash, so to organize the investment program, a model of agreement is needed that can guarantee the parties in
developing the investment, especially in the Special Region of Yogyakarta. The
Methods of this research is literature Legal approach that examines legal materials and other legal materials, with the aim of the existence of guidelines or regulations concerning the procurement of land for industrial area which is Sultan
Ground or land of village cash.
Keywords: Agreement, Sultan Ground, land of village cash, Special Region of
Yogyakarta
ABSTRAK:
Daerah Istimewa Yogyakarta ingin meningkatkan investasi, diantaranya
terdapat beberapa metode yang cukup efektif dalam mengundang investor, salah satunya adalah dengan membangun kawasan industri. Peraturan
Pemerintah Nomor: 24 Tahun 2009 tentang Kawasan Industri, kawasan
industri adalah Kawasan Industri adalah kawasan tempat pemusatan
kegiatan Industri yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang
yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan Kawasan Industri yang
telah memiliki Izin Usaha Kawasan Industri, untuk mencapai tujuan

tersebut, maka dilakukan penelitian mengenai kawasan industri ini.

172

VOL. 24 NO. 2
DESEMBER 2017

Kebanyakan tanah yang berada di Daerah Istimewa
Yogyakarta ini adalah tanah kraton dan tanah kas desa,
maka untuk menyelenggarakan program investasi,
diperlukan suatu model perjanjian yang dapat menjamin
para pihak dalam mengembangkan investasi, khususnya
di Daerah Istimewa Yogyakarta. Metode Penelitian ini
adalah studi pustaka yang mengkaji bahan hukum dan
bahan hukum sekunder lainnya, dengan tujuan adanya
pedoman atau aturan terhadap pengadaan tanah untuk
kawasan industri yang merupakan tanah kas desa atau
tanah kraton.
Kata kunci: Perjanjian, Tanah Kas Desa, Daerah
Istimewa Yogyakarta

Tujuan dari suatu peraturan adalah adanya keteraturan
dan adanya harmoni diantara pihak yang berkepentingan.
Secara prinsip, set iap at uran m em iliki t ujuan unt uk
m engorganisasikan, mem adukan dan m enyinergikan
beberapa pihak yang berkepent ingan. M enurut ahli
khususnya aturan di dalam suatu kelompok masyarakat atau
organisasi yang menfasilitasi koordinasi antar anggotanya
untuk membantu mereka dengan harapan di mana setiap
orang dapat bekerjasama atau berhubungan satu dengan
yang lain untuk mencapai tujuan bersama yang diinginkan
(Ruttan dan Hayami, 1984:34).
Unt uk m encap ai t ujuan yang leb ih id eal dalam
pengelolaan kaw asan industri, maka diperlukan penataan

I.

PENDAHULUAN

kelem bagaan. Dalam pengelolaan kaw asan indust ri,

Investasi merupakan bagian penting dari pembangunan

membutuhkan prasyarat yang khusus dan sangat dibatasi

ekonomi suat u daerah. Berdasarkan teori Klasik, untuk

oleh sifat dan tujuan pengelolaan, misalnya seperti diatur

meningkatkan produksi dan nilai tambah, diperlukan tiga

dalam Undang-Undang Nom or 3 Tahun 2014 tent ang

faktor produksi utama, yaitu land (tanah atau ruang), labor

Perindustrian, dan berbagai aturan yang t erkait dengan

(tenaga kerja), dan capital (modal). Untuk meningkatkan

Undang-Undang tersebut. Selain itu, kompleksitas cakupan

akumulasi modal harus dilakukan dengan m enam bah

kelem bagaan yang t erdiri at as unsur-unsur t ert ent u

investasi dari waktu ke waktu. Oleh karena itu, peningkatan

hendaknya dipertimbangkan.

investasi merupakan hal mutlak yang harus dilakukan dalam
pembangunan ekonomi.
Untuk meningkatkan investasi di suatu wilayah, terdapat
beberapa metode yang cukup efektif dalam mengundang
investor, salah satunya adalah dengan membangun kawasan
industri. Sesuai dengan PP No. 24 Tahun 2009 Tent ang
Kawasan Industri, Kawasan Industri adalah kawasan tempat
pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi dengan sarana
dan prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola
oleh Perusahaan Kawasan Industri yang telah memiliki Izin

Dasar hukum pengaturan kawasan industri di Indonesia
mengikuti beberapa peraturan perundangan sebagai berikut:
1. Und ang-Und ang Nom or 3 Tahun 20 14 t ent ang
Perindustrian;
2. Undang-Undang Nom or 23 Tahun 2014 t ent ang
Pemerintah Daerah;
3. Und ang-Und ang Nom or 2 Tahun 20 14 t ent ang
Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum;
4. Peraturan Pemerintah Nom or 24 Tahun 2009 tentang
Kaw asan Industri;

Usaha Kawasan Industri. Sementara pengertian dari industri

5. Peraturan M enteri Perindustrian Nomor 05 M -Ind.2014;

adalah kegiatan ekonomi yang mengolah bahan mentah,

6. Peraturan M enteri Perindustrian Nomor 35 tahun 2010;

bahan baku, barang setengah jadi, dan/atau barang jadi

7. Peraturan M enteri Dalam Negeri Nomor 4 tahun 2007.

menjadi barang dengan nilai yang lebih t inggi untuk

Khusus untuk Daerah Istimewa Yogyakarta, pengaturan

penggunaannya, termasuk kegiatan rancang bangun dan

dit ambah dengan Peraturan Gubernur Daerah Istim ew a

perekayasaan industri. Dari pengertian ini, maka kaw asan

Yogyakarta No. 65 Tahun 2013, tent ang Tanah Kas Desa.

industri merupakan kawasan yang dikelola oleh suatu badan

Berdasarkan peraturan perundangan-undangan tersebut,

usaha untuk dijual atau disew akan pada pelaku industri

tujuan pembangunan Kawasan Industri sebagaimana diatur

dengan berbagai fasilitas sesuai peraturan yang berlaku. Oleh

dalam Pasal 3 Undang-Undang Nomor 3 tahun 2014 adalah

karena itu, kaw asan industri sering pula disebut sebagai in-

sebagai berikut:

dustrial park atau industrial estate.

a. M ew ujudkan Indust ri nasional sebag ai pilar dan

173

penggerak perekonomian nasional;

Sesuai rencana pembangunan daerah, Pem erint ah

b. M ewujudkan kedalaman dan kekuatan struktur Industri;

Provinsi Daerah Ist imew a Yogyakarta berencana akan

c. M ewujudkan Industri yang mandiri, berdaya saing, dan

membangun kaw asan indust ri di Kecamat an Sentolo,

maju serta Industri Hijau;

Kabupaten Kulonprogo. Tujuan pembangunan kaw asan

d. M ewujudkan kepastian berusaha, persaingan yang sehat,

industri ini tidak saja untuk menata lokasi industri, namun

serta mencegah pemusatan atau penguasaan Industri oleh

juga untuk meningkatkan investasi sehingga meningkatkan

sat u kelompok atau perseorangan yang m erugikan

kinerja ekonomi Daerah Istim ew a Yogyakarta. Selain itu,

masyarakat;

karena lokasi kawasan industri direncanakan di Kabupaten

e. M em b uka kesem p at an berusaha dan p erluasan
kesempatan kerja;
f. M ew ujudkan pemerat aan pembangunan Industri ke

Kulonprogo, pembangunan kaw asan industri sekaligus
mengatasi kesenjangan ekonomi antar Kabupaten/Kota di
Daerah Istimew a Yogyakarta.

seluruh w ilayah Indonesia guna m emperkuat dan
memperkukuh ketahanan nasional; dan
g. M eni ng kat kan kem akm uran d an kesejaht eraan

masyarakat secara berkeadilan.

II.

RUM USAN M ASALAH

1. Bagaimanakah pengaturan pengadaan tanah untuk
kaw asan industri yang berasal dari tanah kas desa ?

Sedangkan dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor

2. Bagaimanakah model perjanjian sew a tanah kas desa

24 Tahun 2009 tentang Kaw asan Industri, tujuan dari

untuk kaw asan Industri di Daerah Istimewa Yogyakarta?

Pembangunan Kawasan Industri adalah untuk:

Adanya pengaturan atau pedoman dalam pengadaan

a. M engendalikan pemanfaatan ruang;

tanah untuk kaw asan industri yang berasal dari tanah kas

b. M eningkat kan upaya pem bangunan indust ri yang

desa sehingga terdapat model perjanjian sewa tanah untuk

berwawasan lingkungan;

Kawasan Industri di Daerah Istimew a Yogyakarta.

c. M empercepat pertumbuhan industri di daerah;
d. M eningkatkan daya saing industri;

III.

e. M eningkatkan daya saing investasi; dan

Penelit ian ini m erupakan penelitian hukum normat if.

f. M emberikan kepastian lokasi dalam perencanaan dan

M ETODE PENELITIAN

Penelitian hukum normatif adalah penelitian hukum yang

pembangunan infrastruktur, yang terkoordinasi antar

dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data

sektor terkait.

sekunder (Soerjono Soekanto dan Sri M amudji, 2006: 13-

Berdasarkan tujuan dari pembangunan Kawasan Industri

14). Penelitian untuk mengetahui kaw asan industri yang

tersebut maka Pemerintah dalam hal ini sebagaimana telah

diperkirakan akan diadakan pada tanah yang merupakan kas

diatur didalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009,

desa ini dimulai dari mengumpulkan beberapa dokumen

tentang Kawasan Industri, dalam pasal 6 yang berbunyi:

terkait dengan peraturan perundang-undangan terutama

Dalam rangka optimalisasi pemanfaat an Kaw asan

mengenai otonomi daerah dan kaw asan industri strategis

Industri, gubernur atau bupati/walikota memberikan:

dan dari perencanaan kawasan industri Sentolo serta RTRW

a. Insentif dan kemudahan lainnya sesuai dengan ketentuan

Kabupaten Kulonprogo.

peraturan perundang-undangan;
b. Kemudahan dalam perolehan/pembebasan lahan pada

Dalam penelitian hukum normatif, penelitian dilakukan
dengan studi pustaka yang mengkaji bahan hukum. Bahan

wilayah daerah yang diperuntukkan bagi pembangunan

hukum ini diambil dari bahan kepust akaan yang berupa

Kaw asan Industri;

bahan hukum primer, maupun dari bahan hukum sekunder.

c. Pengarahan kegiatan industri ke dalam Kawasan Industri;
dan/atau
d. Pelayanan terpadu sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.

174

Bahan hukum primer merupakan bahan pustaka yang
berisikan peraturan perundangan yang meliputi peraturan
perundangan tentang Kawasan Industri, Pemerintah daerah
dan Pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

VOL. 24 NO. 2
DESEMBER 2017

1. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014, tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum;
2. Und ang-Undang Nom or 3 Tahun 2 014, t ent ang
Perindustrian;

salah satu daerah yang dapat dijadikan untuk menjadi
kaw asan industri. Pada bagian akhir juga akan ditentukan
siapa pengelola dan juga aspek kelembagaan yang tepat
untuk mengelola kaw asan industri di Sentolo.

3. Undang-Undang Nom or 23 Tahun 2014 t ent ang
Pemerintah Daerah;
4. Peraturan Pemerintah Nom or 24 Tahun 2009 tentang
Kaw asan Industri;

IV.

HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS

Pengaturan Pengadaan Tanah Untuk Kaw asan Industri
Yang Berasal Dari Tanah Kas Desa.

5. Peraturan M enteri Perindustrian Nomor 05 M -Ind.2014;

Pengaturan pengadaan tanah untuk kaw asan industri

6. Peraturan M enteri Perindustrian Nomor 35 Tahun 2010;

yang berasal dari t anah kas desa, untuk menget ahui

7. Peraturan M enteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007;

bagaimana pengaturan pengadaan tanah yang berasal dari

8. Peraturan Gubernur Daerah Istimewa Yogyakarta Nomor

kas desa, maka ada peraturan perundangan yang akan dikaji,

65 Tahun 2013, tentang Tanah Kas Desa.

diantaranya adalah:

Bahan hukum sekunder, m erup akan Buku-buku

1. Und ang-Und ang Nom or 2 Tahun 20 14 t ent ang

mengenai Hukum Perjanjian dan Pemerintahan Daerah.
Penelitian empiris, dilakukan dengan mencari data
primer. Data prim er dicari dengan penelit ian lapangan
dengan teknik wawancara. Wawancara dilakukan dengan
mengajukan pertanyaan secara lisan yang sudah disiapkan
terlebih dahulu secara terstruktur. Dari jaw aban yang
diperoleh, akan didalami dengan pertanyaan lanjutan untuk

Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum;
2. Und ang-Undang Nom or 3 Tahun 2 014, t ent ang
Perindustrian;
3. Undang-Undang Nom or 23 Tahun 2014 t ent ang
Pemerintah Daerah;
4. Peraturan Pemerintah Nom or 24 Tahun 2009 tentang
Kaw asan Industri;

memperoleh informasi atau keterangan yang lebih lengkap.

5. Peraturan M enteri Perindustrian Nomor 05 M -Ind.2014;

Pengambilan data ini didapatkan dengan melakukan Focus

6. Peraturan M enteri Perindustrian Nomor 35 Tahun 2010;

Group Discussion (FGD) yang diadakan sebanyak dua kali

7. Peraturan M enteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007;

di mana pada FGD pertama mengundang SKPD Kabupaten

8. Peraturan Gubernur Daerah Istimewa Yogyakarta Nomor

Kulonprogo dan pada pertemua kedua mengundang para

65 Tahun 2013, tentang Tanah Kas Desa.

pelaku industri di Daerah Istimewa Yogyakarta. Selain itu,

Berdasarkan tujuan dari pembangunan Kawasan Industri

terdapat juga survei lokasi untuk melakukan validasi data-

tersebut maka Pemerintah dalam hal ini sebagaimana telah

dat a yang sudah diperoleh sert a mem berikan gambaran

diatur didalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009,

langsung tentang keadaan di lokasi.

tentang Kawasan Industri, dalam pasal 6 yang berbunyi:

Selanjutnya adalah menganalisis data prim er dan

Dalam rangka optimalisasi pemanfaat an Kaw asan

sekunder. Kajian kelembagaan kawasan industri ini menggu-

Industri, gubernur atau bupati/walikota memberikan:

nakan data primer berdasarkan survei lapangan dan juga

a. Insentif dan kemudahan lainnya sesuai dengan ketentuan

waw ancara stakeholder sedangkan data sekunder berdasar

peraturan perundang-undangan.

pada data-data yang bersumber dari BPS, BAPPEDA serta

b. Kemudahan dalam perolehan/pembebasan lahan pada

beberapa instansi di Daerah Istimewa Yogyakarta yang terkait

wilayah daerah yang diperuntukkan bagi pembangunan

perencanaan kaw asan industri. Dari data yang diperoleh
secara umum yaitu bagaim ana kem ungkinan Daerah
Istimewa Yogyakarta dijadikan sebagai kawasan industri dan
setelah melakukan identifikasi terkait kelengkapan sarana

Kaw asan Industri;
c. Pengarahan kegiatan industri ke dalam Kawasan Industri;
dan/atau
d. Pelayanan terpadu sesuai dengan ketentuan peraturan

serta estimasi pembiayaan, dan juga mengindentifikasi aspek

perundang-undangan.

kelembagaan yang tepat, maka daerah Sentololah menjadi

Berdasarkan peraturan perundangan, yaitu dalam pasal

175

10 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009, dinyatakan

perincian t ent ang akt or/Dinas t erkait yang t erlibat /

bahw a luas lahan untuk Kaw asan Industri adalah paling

kelembagaan baru yang perlu dibentuk serta perincian

rendah 50 (lima puluh) hektar dalam satu hamparan.

penugasan yang perlu dilakukan sebagai upaya untuk

Dengan pengat uran yang menet apkan luasan lahan

memfasilitasi kegiatan lebih lanjut.

untuk Kaw asan Industri tersebut, maka pengadaan lahan
atau tanah bagi kawasan industri merupakan hal yang mutlak

Pengadaan/ pembebasan lahan:

haru s d ilaku kan . Unt uk m end ap at kan luas l ah an

Dengan status tanah SG, tanah kas desa dan tanah milik

sebagaimana yang telah disyaratkan oleh perundangan

masyarakat diperlukan pendekatan yang berbeda, sebab

tersebut maka pembebasan lahan atau pengadaan lahan

masing-masing membutuhkan solusi dan kebijakan yang

merupakan hal yang sangat perlu dilakukan mengingat luas

berbeda. Tanah dengan status SG memerlukan pendekatan

lahan yang diperlukan sangat luas dan harus ada dalam satu

d eng an inst it usi kerajaan “ kerat on Nyayog yokart o

ham paran. Oleh sebab itu, peranan pemerintah sangat

Hadiningrat” , dengan tanah kas desa perlu kebijakan sewa

diperlukan agar tujuan dari adanya kawasan industri dapat

m enyew a yang sesuai d engan Perat uran Gub ernur,

terlaksana.

sedangkan tanah milik masyarakat perlu pembebasan sesuai

Ada tiga kaw asan industri yang disiapkan Pemerintah

dengan harga yang disepakat i dan tidak menimbulkan

Provinsi Daerah Istimew a Yogyakarta, masing-m asing

konflik. Secara spesifik kondisi kepemilikan dan status lahan

mem iliki perm asalahan yang berbeda. Namun demikian

di tiga lokasi tersebut terlihat pada Tabel 1.

t erd ap at p erm asalahan um um , diant aranya ad alah
Penyediaan lahan. Pembebasan lahan cukup rumit. Hal ini
berkaitan dengan penjaminan secara legal, dimana kawasan

Tabel 1. Status dan Kepemilikan Lahan di tiga Kawasan
Industri

industri bukan termasuk prasarana umum, sehingga tidak

NO

bisa memaksa pemilik lahan untuk membebaskan lahannya

1.
2.
3.

guna pem bangunan kaw asan indust ri. Hal ini akan
menimbulkan kesulitan dalam menyediakan luasan mini-

KAWASAN
INDUSTRI
Sentolo
Pajangan
Piyungan

SG
V
V

Sewa
sewa

KAS DESA

MASYARAKAT

v
v
v

v
v
v

Sewa
Sewa
sewa

Pembebasan
Pembebasan
Pembebasan

mal 50 hekt ar dalam satu hamparan. Pembebasan lahan
berupa Sultan Ground (SG) dan tanah Kas Desa harus

Dari ket iga lokasi mem iliki variasi status kepemilikan

mengikuti ketentuan hukum yang berlaku. Hal ini akan

lahan, yait u: Sentolo tanah SG dan milik masyarakat;

berpengaruh dalam pengelolaan kavling kaw asan. Tanah

Pajangan tanah tanah kas desa dan tanah milik masyarakat

milik penduduk akan lebih mudah dikelola.

sedangkan Piyungan berupa tanah SG, kas desa dan

Kelembagaan yang perlu dibentuk untuk merealisasikan

masyarakat. Diant ara ketiga lokasi Piyungan dan Sentolo

kaw asan industri di tiga lokasi yang telah direncanakan

memiliki variasi yang paling kompleks. Namun permasalahan

diperlukan pertimbangkan tentang beberapa permasalahan

di Pajangan juga m embut uhkan perhatian yang sangat

yang dihadapi. Permasalahan stat us lahan SG, t anah kas

penting, karena karakteristik mata pencaharian masyarakat

desa serta miliki masyarakat, memerlukan pendekatan serta

dan sistim budaya yang memiliki keterikatan yang erat dan

kebijakan yang berbeda-beda. Sedangkan kapasit as

sangat em osional t erhadap lahan (w arisan). Hal ini

pemerintah dalam penyediaan fasilitas memerlukan upaya

menimbulkan pola permukiman yang terpencar sesuai

kerjasama yang memadai. M enentukan pengelola kawasan

dengan lahan garapan. Setiap 4000 m2 terdapat rumah,

yang tepat memerlukan pertimbangan kesesuaian kebutuhan

yang tent unya ini m enimbulkan perm asalahan dalam

p erencanaan jenis indust ri, kond isi eksist ing , sert a

pembebasan lahan, karena resistensi penduduk relatif tinggi.

ket ersediaan sum b erdaya p endukung d an f asilit as.

Dengan status dan kepemilikan lahan tersebut, maka untuk

Pembebasan tanah memerlukan tim pembebasan tanah, dan

pengadaan lahan untuk kawasan industri harus menempuh

untuk operasionalisasi kelembagaan ini maka diperlukan

teknik yang berbeda pula.

176

VOL. 24 NO. 2
DESEMBER 2017

Khususnya pemakaian lahan berstatus SG dan tanah kas

kelembagaan yang mengatur dan menyediakan infastruktur

desa hanya dapat dilakukan dengan m odel sew a lahan,

menuju kaw asan industri adalah pemerintah, sedangkan

dengan m engacu pada Peraturan M enteri Desa tent ang

inf rastruktur dalam kaw asan disediakan oleh pengelola

Pedoman Kew enangan Hak Asal-Usul dan Kew enangan

kawasan. Infrastruktur menuju kawasan industri merupakan

Lokal berskala Desa Nomor 1 Tahun 2015 pengelolaan tanah

insentif yang diberikan oleh pemerintah kepada pengelola

kas desa. Di samping itu Peraturan Gubernur semula Nomor

kaw asan sehingga menjadi daya t arik invest or untuk

11 Tahun 2012 t ent ang Pedom an Pengelolaan dan

menanamkan modal di dalam kaw asan industri yang telah

Pemanfaatan Tanah Kas Desa, Peraturan Gubernur Nomor

dit entukan pemerintah. Bertolak dari pem bagian ranah

65 Tahun 2013 tentang Tanah Kas Desa, dan Peraturan

penyediaan infrastruktur maka diperlukan kelembagaan yang

M enteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007 Tentang

sesuai dengan fungsi dan perannya. Kesimpulannya sebuah

Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa.

kelem bagaan unt uk kaw asan indust ri secara khusus

Lahan milik masyarakat dapat dilakukan pembebasan

hendaknya memperhatikan ranah yang perlu dikelola yang

dengan memperhatikan nilai harga yang disepakati kedua

mencakup penyediaan lahan yang memenuhi, minimal 50

belah pihak. Pembebasan lahan ini dapat dilakukan oleh

hektar sebagai sebuah hamparan, oleh pemerintah.

pemerintah maupun oleh calon pengusaha kaw asan. Jika

Wujud kaw asan industri merupakan kota mandiri yang

pembebasan lahan oleh pemerintah dapat dengan menggu-

di dalamnya ada sistem manajemen yang bersifat otonom.

nakan skema bank tanah. Dalam rangka pembebasan tanah

Pengelolaan di dalam kawasan ini menjadi kewenangan dari

ini diperlukan tim yang sebaiknya berada di level kabupaten.

pengelola kawasan yang telah ditunjuk oleh pemerintah dari

Tim tersebut sebaiknya terdiri atas Pemerintah Daerah

para peminat yang disesuaikan dengan persyaratan formal

Istimew a Yogyakarta yang terdiri atas Badan Pertanahan,

sebagai pengelola kawasan. Permasalahan bagaimana bila

Bappeda (Bagian Tata Pemerintahan), Setda, Pemerintah

lahan yang secara pribadi tidak tersedianya yang ada adalah

Kabupaten yaitu Badan Pertanahan, Bappeda (Bagian Tata

tanah desa.

Pemerintahan), Setda, bekerjasama dengan pemerintah Desa
dan Kecamatan. Tim ini secara intensif berhubungan dengan

Model Perjanjian Sewa Tanah Kas Desa

pemerintah Kecamatan dan Desa yang secara operasional

untuk Kawasan Industri Di Daerah Istimewa

sangat dekat dan berhadapan dengan para pemilik tanah.

Yogyakarta

Tim ini merupakan organisasi yang berbentuk adhocracy,

Perjanjian pengadaan lahan untuk kawasan industri yang

yang bekerja secara sem ent ara karena dibentuk dan

berasal dari kas desa, yang menjadi para pihak adalah pihak

dibubarkan sesuai kebutuhan.

pem erint ah dalam hal ini desa dan pihak investor, harus

Sesuai dengan hakikat dan teori pembangunan ekonomi,

diketahui terlebih dahulu hal-hal yang akan disepakati oleh

serta visi dan misi pembangunan Daerah Istimewa Yogyakarta

para pihak, dan transaksi ini juga harus dilandasi dengan

yang tertuang dalam Rencana Pembangunan Jangka Panjang

kausa yang halal. Ada beberapa hal yang harus diperhatikan

(RPJP) maupun Rancangan Pembangunan Jangka M enangah

dari syarat sahnya suatu perjanjian yaitu:

(RPJM ), maka tujuan pembangunan kawasan industri Daerah

1.

Istimew a Yogyakarta adalah untuk mendukung pengem-

Di dalam suatu perjanjian selalu ada dua pihak atau lebih.

bangan investasi, dimana peranan kawasan industri adalah

Yang dalam hal ini adalah pihak pemerintah dan investor.

sebagai sarana menarik investasi masuk ke Daerah Istimewa

Para-pihak yang terlibat di dalam suatu perjanjian tidak lepas

Yogyakarta. Selain itu, pengembangan kawasan industri juga

dari identitasnya. Selain identitas dari para pihak, perlu juga

bertujuan unt uk menata lokasi perusahaan di Daerah

meneliti lebih lanjut dua hal pokok dari pihak-pihak tersebut,

Istimew a Yogyakarta agar letaknya lebih tertata.

yakni kecakapan dan kewenangan.

Pemenuhan masing-masing kebutuhan fasilit as infra-

Para Pih ak

Pemangku atau pengemban hak dan kewajiban adalah

struktur memerlukan kelembagaan yang sesuai. Semestinya

177

subjek hukum dan karena itu juga berwenang secara hukum.

atau kemampuan untuk melakukan perbuatan hukum, yaitu

Sebagai subjek hukum seseorang dianggap m emiliki

suatu perbuat an yang akan menimbulkan akibat hukum,

kewenangan hukum sepanjang hukum positif mengakuinya

yang dalam kont eks ini perbuatan hukum nya berupa

sebagai subjek hukum. Pihak-pihak yang akan m ew akili

membuat kontrak (M uhammad Syaifuddin, 2012:123).

melaksanakan perjanjian tersebut haruslah orang yang

Dalam hal ini yang bertindak selaku pihak investor bisa

cakap. Pada umumnya setiap orang cakap m elakukan

orang pribadi atau badan hukum. Badan hukum didalam

tindakan hukum sepanjang t idak ditentukan lain oleh

bertindak harus diw akili oleh seseorang yang benar-benar

undang-undang, dem ikian ket entuan pasal 1329 Kitab

mempunyai kewenangan untuk dapat bertindak mewakili

Undang-Undang Hukum Perdata. Setiap subjek hukum yang

badan hukum tersebut, demikian juga pihak pemerintah desa

b erw en ang m el aku kan t in d akan h uk um m em i li ki

dalam hal melakukan perjanjian sewa lahan yang bertindak

kewenangan untuk melakukan tindakan hukum. Siapa yang

haruslah benar-benar orang yang memang m empunyai

dapat dan boleh bertindak dan m engikatkan diri adalah

kew enangan untuk m ew akili pemerintah desa di dalam

mereka yang cakap bertindak dan mam pu melakukan

melakukan perbuatan hukum tersebut.

tindakan hukum yang memiliki akibat hukum.
Istilah yang digunakan undang-undang mengenai

2.

Ob je k Tran saksi

kecakapan dan ketidakcakapan memiliki makna yang berbeda

Arti dari objek transaksi di sini adalah sesuatu atau barang

dan artian umum yang dirujuk dalam percakapan sehari-

yang akan dijadikan sebagai objek dalam perjanjian. Objek

hari dan tidak menunjuk pada sif at ilmiah. Tidak cakap

perjanjian ini akan tercermin di dalam judul perjanjian, dari

menurut hukum adalah mereka yang oleh undang-undang

judul, m aka kita akan mengetahui hal-hal apa saja yang

dilarang melakukan tindakan hukum, terlepas dari secara

termuat dalam perjanjian. Dan dalam membuat isi perjanjian,

faktual ia mampu m emahami konsekuensi tindakannya.

para pihak harus mempunyai wawasan yang luas mengenai

M ereka yang digolongkan kepada tidak cakap adalah orang

objek yang akan diperjanjikan tersebut. Dalam hal ini objek

yang belum dew asa atau anak-anak di baw ah umur dan

perjanjiannya adalah mengenai tanah kas desa.

mereka yang ditempatkan di bawah pengampuan (curatele)
yang tanpa seizing dari orang tua atau wali mereka, menurut
undang-undang tidak dapat melakukan tindakan hukum
bisnis (Budiono Kusumohamidjojo, 1998:245-246).

3.

Po ko k-Po ko k Pe rjan jian

M enentukan pokok perjanjian berarti menentukan pokok
kepentingan para pihak yang diharapkan akan menjadi pokok

Doktrin membedakan orang menjadi orang yang cakap

dari suatu perjanjian. Pokok perjanjian harus dapat diru-

dan berw enang. Orang yang cakap adalah mereka yang

muskan dengan cermat dan akurat karena rumusan tersebut

secara umum boleh melakukan tindakan hukum. Orang yang

menentukan ketentuan pelaksanaannya. Penentuan hak dan

berwenang adalah mereka yang boleh melakukan tindakan

kew ajiban para pihak harus dapat ditetapkan secara adil,

hukum tertentu. Kew enangan seseorang harus didukung

seimbang dan masuk akal. Keadaan yang tidak seimbang

dengan bukti-bukti formil berlandaskan kebenaran materiil.

dapat mengakibatkan terjadinya keadaan yang merugikan

M enurut Annalisa Yahanan, M uhammad Syarifuddin,

at au t idak membaw a manfaat bagi salah satu pihak.

dan Yunial Laili M utiari, persyaratan kecakapan para pihak

M enyusun suatu perjanjian dengan motivasi semata-mata

yang menbuat kontrak sangat diperlukan, karena hanya or-

mengambil keuntungan sebanyak-banyaknya bagi salah satu

ang yang cakap yang mampu memahami, melaksanakan,

pihak hanya akan membaw a kegagalan belaka (Budiono

dan mem pertanggungjaw abkan akibat hukum kont rak

Kusumohamidjojo, 1998: 246-247).

(Annalisa Yahanan, M uhammad Syarifuddin, et.al., 2009:

Pelaksanaan asas kebebasan berkontrak dan kasus posisi

21). Jadi, cakap membuat suatu kontrak artinya para pihak

masing-masing kasus kontrak, juga berkontribusi terhadap

yang membuat kont rak harus cakap menurut hukum,

keanekaragaman ketentuan pendukung daya kerja kontrak,

maksudnya orang atau badan hukum mempunyai kecakapan

sehingga logikanya tidak akan ada ketentuan pendukung

178

VOL. 24 NO. 2
DESEMBER 2017

daya kerja kontrak yang persis sama antara akta kont rak

untuk dihindari tetapi paling tidak dapat diminimalisir.

yang satu dengan yang lain. Namun demikian, dalam praktik

Perjanjian sew a tanah kas desa ini diharapkan dapat

hukum kontrak dapat ditem ukan sejumlah kesamaan

mengurangi terjadinya permasalahan atau sengketa diantara

cakupan isi akta kont rak (meskipun tidak persis sama

para pihak yang melakukan perjanjian sehubungan dengan

rumusan norma-norma hukumnya), sebagai berikut:

berakhirnya masa jabatan kepala desa yang menadatangani

a) Tempat tinggal atau domisili yang dipilih oleh para pihak;

perjanjian berakhir, yang tentu saja sangat merugikan para

b) Jaminan oleh para pihak untuk melaksanakan kew ajiban

p i hak. Den g an ad anya p erj an ji an in i d i harap k an

hukum kontraktualnya, yang dapat berupa jaminan

permasalahan atau sengketa pada sewa tanah kas desa dapat

kebend aan dan jam inan p erseorangan, jam inan

diminimalisasi.

kebendaan pemilik benda/barang yang dijadikan objek

Tu g as- t u g as yang d il ak uk an u nt uk m el ak uk an

hukum kontrak, atau jaminan untuk melakukan atau tidak

pembebasan tanah ini adalah untuk melakukan cek lapangan

melakukan suatu perbuatan hukum atas benda/barang

ham paran tanah yang merupakan perunt ukan kaw asan

yang menjadi objek;

industri, membuat taksiran harga tanah yang memadai/laik,

c) Keadaan memaksa (overmacht ) yang mengakibatkan tidak

melakukan checking status tanah hingga persil yang jelas,

terlaksananya kewajiban hukum kontraktual oleh salah

melakukan sosialisasi dan pendekatan kepada pemerintah

satu pihak dan tanggungjaw ab hukum atas resiko yang

setempat dan masyarakat, melakukan bargaining dengan

timbul akibat keadaan memaksa;

pihak Kraton, dan masyarakat, dan atau mendampingi swasta

d) Wanprestasi oleh para pihak, berikut akibat-akibat hukum
yang ditimbulkan;

yang tertarik untuk membebaskan tanah secara langsung,
hingga disepakat i harga yang sesuai, m enyusun RAB

e) Sanksi keperdataan yang dapat berupa denda, ganti rugi

pembebasan tanah dan mengajukan ke dalam perencanaan

d an/at au p em ut usan kont rak d alam hal t erjad i

APBD/berusaha menaw arkan kepada pengelola kaw asan

wanprestasi;

untuk membebaskan tanah, merealisasi pembebasan tanah,

f) Persyaratan meteril (subtant if ) dan formil (procedural)

m em enuhi p ersyarat an d an p rosed ur ad m inist rasi

p em u t u san ko n t rak secara sep i h ak , t er m asu k

pembebasan tanah secara lengkap dan sah/memfasilitasi

p en yam p i n g an

penyewaan tanah SG dan atau tanah kas desa.

n o r m a- n o r m a

ho kum

yan g

mengharuskan perkara diselesaikan di pengadilan (vide
pasal 1266 KUHPerdata), dalam hal satu pihak di antara

V. KESIM PULAN DAN SARAN

dua pihak hendak memutuskan kontak secara sepihak;

A. Kesimpulan

g) Bentuk dan mekanism e penyelesaian sengketa hukum

Dalam mewujudkan kawasan industri di tiga lokasi secara

kontrak, yang dapat berupa penyelesaian sengketa di

umum telah dirumuskan kelembagaan sebagai berikut:

pengadilan atau penyelesaian sengketa diluar pengadilan

1. Pengadaan tanah.

(arbit rase d an alt ernat if p enyelesaian seng ket a)

Belum ada t im ad hoc untuk m em bant u investor

(M uhammad Syaifuddin, 2012:195).

peng elola dalam p engad aan lahan, yang sesuai

Perjanjian sew a tanah kas desa sebagai lahan kaw asan

sebagaimana diatur dalam PP No. 24 Tahun 2009.

ind ust ri m erupakan hal yang sangat pent ing unt uk

2. Belum adanya konsep perjanjian yang sesuai dengan

diperhatikan karena dalam perjanjian sewa inilah hal-hal yang

peraturan local yang berlaku di daerah atau w ilayah

mengatur tentang bagaimana hak dan kewajiban para pihak.

setempat.

Per jan ji an sew a t an ah kas d esa d ib u at un t u k
meminimalisir terjadinya sengket a antara para pihak.
Perjanjian yang aman dan menjamin kepastian hukum yang
bagaimana dapat dilihat dari perjanjian kerjasama yang

B. Saran
1. Perlu adanya tim ad hoc untuk membantu investor
peng elola dalam p engad aan lahan, yang sesuai

selama ini telah ada, tetapi kadang memang sengketa sulit

179

sebagaimana diatur dalam PP No. 24 Tahun 2009.
2. Perlu adanya adanya konsep perjanjian yang sesuai
dengan peraturan lokal yang berlaku di daerah atau
wilayah setempat supaya perjanjian tersebut benar-benar
dapat dilaksanakan dengan baik.

DAFTAR PUSTAKA
B udiono Herlien, 20 08 , K umpula n Tulisa n Hukum
Perdata di Bidang Kenotariatan, PT Citra Aditya Bakti,
Bandung.
______, 2009, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan
Penerapannya di Bidang Kenotariatan, PT Citra Aditya
Bakti, Bandung.
B udiono Kusumohamidj oj o, 19 9 8 , Da sa r-da sa r
Merancang Kontrak, Grasindo, Jakarta.
J.S atrio, 19 9 3 , H ukum Perik a ta n, Perik a ta n Pa da
Umumnya , Bandung, Alumni.
Jhony Ibrahim, 2006, Teori dan Metodologi Penelitian
Hukum Normatif, Bayu Media, Bandung.
Muhammad Syaifuddin, S.H.,M.Hum, Dr. H ukum
Kontrak Memahami Kontrak dalam Perspektif Filsafat,
Teori, Dogmatik, dan Prakti Hukum (Seri Pengayaan
Hukum Perikatan), 2012, Mandar Maju, Bandung.
Purwadi Patrik, 1986, Asas Itikad Baik dan Kepatutan
dalam Perjanjian, Semarang, Badan Penerbit Universitas Diponegoro.
R .S etiawan, 19 8 6 , Pokok-Pokok H ukum Perika ta n ,
Bandung, Binacipta.
Ridwan Khairandy, 2004, Iktikad Baik dalam Kebebasan
Berkontrak, Jakarta, Program Pascasarjana Fakultas
Hukum Universitas Indonesia.
Rony Hanitio S oemitro, 19 8 3 , Metode Penelitia n
Hukum,Ghalia Indonesia,Jakarta.
Soedjono Dirjosisworo, 2 0 0 3, K ontra k Bisnis, C V
Mandar Maju, Bandung.
Subekti dan Tjitrosudibio, 1989, Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata , PT. Pradnya
Subekti, 1986, Aspek-aspek Hukum Perikatan Nasional,
Bandung.Alumni.
______,1987, Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta.
______,1992, Aneka Perjanjian, PT Citra Aditya Bakti,
Bandung.
Sutan Remy Sjahdeini, 1993, Kebebasan Berkontrak dan
Perlindungan yang Seimbang bagi Para Pihak dalam
Perjanjian Kredit di Indonesia , Jakarta, Institut Bankir

180

Indonesia.
Soekanto Soerjono dan Sri Mamudji, 2006, Penelitian
Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Jakarta, Raja
Grafindo Persada.
Soerjono Soekanto, 2005, Pengantar Penelitian Hukum,
UI Press, Jakarta.
Peter Mahmud Marzuki, 2 0 0 5 , Penelitia n H ukum ,
Kencana, Jakarta.
Laporan akhir Kajian Kawasan Industri Daerah Istimewa
Yogyakarta 2015.
Peraturan perundang-undangan:
1. Undang-Undang Nomor: 2 Tahun 2014 tentang
Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum.
2 . Undang-Undang Nomor: 3 Tahun 2014, tentang
Perindustrian.
3 . Undang-Undang Nomor: 23 Tahun 2014, tentang
Pemerintah Daerah.
4 . Peraturan Pemerintah Nomor: 24 Tahun 2 00 9,
tentang Kawasan Industri.
5 . Peraturan Menteri Perindustrian Nomor: 0 5MInd.2014 .
6 . Peraturan Menteri Perindustrian Nomor: 35, tahun
2 010 .
7. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor: 4, tahun
2 0 07.
8 . Peraturan Gubernur Daerah Istimewa Yogyakarta No.
65, tahun 2013, tentang Tanah Kas Desa.