ESTIMASI ANGGARAN BIAYA KONSTRUKSI DAN R (9)
ESTIMASI ANGGARAN BIAYA KONSTRUKSI
DAN RENCANA PENJADWALAN TAHAP DESAIN
PADA PEMBANGUNAN KAMPUS BSI MARGONDA – DEPOK
Tujuan tugas akhir pada penulisan ini adalah
merencanakan perhitungan atau estimasi anggaran biaya
tahap desain dan merencanakan jadwal pelaksanaan
pekerjaan pada Proyek Pembangunan Kampus Bina
Sarana Informatika (BSI), yang berlokasikan di Jalan
Margonda Raya no. 8 Margonda – Depok. Perencanaan
Anggaran Biaya berdasarkan analisa standar PU
( Pekerjaan Umum ) pada daerah setempat dengan
menggunakan program Ms. Excell. Untuk pembahasan
disini tidak membicarakan tentang biaya pajak PPN, IMB,
sambungan listrik, telephone, Dackting, PAM (Perusahaan
Air Minum) dan furniture. Struktur bangunan menggunakan
struktur baja komposit dengan luas bangunan ± 2119 m2
dan luas lahan ± 1035 m2 .
Diyan Herwansyah / 10300025
“ asyik_00@yahoo.co.id “
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Kata Kunci : bangunan, estimasi biaya tahap desain, anggaran biaya konstruksi
PENDAHULUAN
Estimasi biaya awal digunakan untuk studi
kelayakan, alternatif desain yang mungkin,
dan pemilihan desain yang optimal untuk
sebuah proyek. Hal yang penting dalam
pemilihan metode estimasi biaya awal
haruslah akurat, mudah, dan tidak mahal
dalam penggunaannya. Jumlah dan luas
lantai memperlihatkan karakteristik dan
ukuran fisik dari suatu proyek pembangunan
gedung yang dalam kepraktisannya informasi
ini bisa tersedia dengan mudah pada tahap
desain pembangunan gedung. Estimasi biaya
konstruksi merupakan hal penting dalam
dunia industri konstruksi. ketidak akuratan
estimasi dapat memberikan efek negatif pada
seluruh proses konstruksi dan semua pihak
yang terlibat. Estimasi biaya berdasarkan
spesifikasi dan gambar kerja yang disiapkan
owner harus menjamin bahwa pekerjaan
akan terlaksana dengan tepat dan kontraktor
dapat menerima keuntungan yang layak
Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum
pelaksanaan fisik dilakukan dan memerlukan
analisis detail dan kompilasi dokumen
penawaran dan lainnya. Estimasi biaya
mempunyai dampak pada kesuksesan proyek
dan perusahaan pada umumnya. Keakuratan
dalam estimasi biaya tergantung pada keahlian
dan ketelitian estimator dalam mengikuti
seluruh proses pekerjaan dan sesuai dengan
informasi terbaru.
Proses analisis biaya konstruksi adalah suatu
proses untuk mengestimasi biaya langsung
yang secara umum digunakan sebagai dasar
penawaran. Salah satu metode yang digunakan
untuk melakukan estimasi biaya konstruksi
adalah menghitung secara detail harga satuan
pekerjaan berdasarkan nilai indeks atau
koefisien untuk analisis biaya bahan dan upah
kerja. Hal lain yang perlu dipelajari pula dalam
kegiatan ini adalah pengaruh produktivitas kerja
dari para tukang yang melakukan pekerjaan
sama yang berulang. Hal ini sangat penting dan
tentu saja dapat mempengaruhi jumlah biaya
konstruksi yang diperlukan apabila tingkat
ketrampilan tukang dan kebiasaan tukang
berbeda.
LANDASAN TEORI
-
Kondisi lingkungan, khususnya lingkungan
di sekitar proyek yang bersangkutan
Klasifikasi Bangunan Gedung
Setiap bangunan gedung harus memenuhi
persyaratan fungsi utama bangunan. Fungsi
bangunan gedung dapat dikelompokkan
dalam fungsi hunian, fungsi keagamaan,
fungsi usaha, fungsi sosial dan budaya, dan
fungsi
khusus.
Penentuan
klasifikasi
bangunan gedung atau bagian dari bangunan
gedung ditentukan berdasarkan fungsi yang
digunakan dalam perencanaan, pelaksanaan,
atau perubahan yang diperlukan pada
bangunan gedung.
Estimasi Anggaran Biaya Tahap Desain
Desain merupakan proses pembuatan
deskripsi atau gambaran dari suatu fasilitas,
dan biasanya dilengkapi dengan detail
perencanaan dan spesifikasi, yang kemudian
di implementasikan pada tahap kontruksi.
Tahap desain merupakan tahap berikutnya
setelah tahap perencanaan konseptual,
namun masih termasuk di dalam tahap prakontruksi. Tahap desain ini ada 2 (dua)
bagian, yaitu : Desain Skematik dan Detail
Desain. Pada tahap Desain Skematik, tim
desain (yang terdiri dari arsitek dan engineer)
menginvestigasikan
alternatif
desain,
material, dan sistem. Sedangkan pada tahap
Detail Desain, tim desain mengevaluasi,
memilih, menyelesaikan sistem utama dan
komponen proyek. Jadwal proyek dan
anggaran terus dikembangkan dan dimonitor
selama tahap ini.
Dasar Pertimbangan Dalam Estimasi Biaya
Proyek Tahap Desain
- Sumber informasi, pengalaman di masa
lampau
- Data-data proyek terdahulu dan laporan
yang akurat
- Laporan maupun standar yang berlaku
- Kondisi perekonomian, baik dalam skala
makro maupun mikro
- Kondisi sosial yang sedang terjadi di
sekitar
Pembiayaan
Pembangunan
Gedung Negara
Bangunan
Pembiayaan pembangunan bangunan gedung
digolongkan pembiayaan pembangunan untuk
pekerjaan standar (yang ada standar harga
satuan
tertingginya)
dan
pembiayaan
pembangunan untuk pekerjaan non-standar
(yang belum tersedia standar harga satuan
tertingginya).
Pembiayaan
pembangunan
bangunan gedung dituangkan dalam Dokumen
Pembiayaan yang terdiri atas komponenkomponen biaya untuk kegiatan pelaksanaan
konstruksi, kegiatan pengawasan konstruksi
atau
manajemen
konstruksi,
kegiatan
perencanaan
konstruksi,
dan
kegiatan
pengelolaan proyek.
( Sumber : Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara 2002 )
Harga Satuan Tertinggi Rata-Rata Per M2
Bangunan Bertingkat Untuk Bangunan
Gedung.
Harga satuan tertinggi rata-rata per-m2
bangunan gedung bertingkat adalah didasarkan
pada harga satuan lantai dasar tertinggi per m2
untuk bangunan gedung bertingkat, kemudian
dikalikan dengan koefisien atau faktor pengali
untuk jumlah lantai yang bersangkutan, sebagai
berikut:
Koefisien / Faktor Pengali Bangunan Gedung Bertingkat
Jumlah
lantai
Bangunan
2
Harga satuan per m tertinggi
2 Lantai
1,090 standard harga gedung bertingkat
3 Lantai
1,120 standard harga gedung bertingkat
4 Lantai
1,135 standard harga gedung bertingkat
5 Lantai
1,162 standard harga gedung bertingkat
6 Lantai
1,197 standard harga gedung bertingkat
7 Lantai
1,236 standard harga gedung bertingkat
8 Lantai
1,265 standard harga gedung bertingkat
( Sumber : Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara 2002 )
Harga Satuan Per m2 Bangunan Gedung Bertingkat
(dalam ribuan)
Harga Gedung
Bertingkat per m2
No
Daerah
A
B
C
1 KOTIP.DEPOK 1,982 1,770 1,328
(Sumber : Badan Perencanaan dan Pembangunan Nasional)
Prosentase
Komponen
Bangunan Gedung
Pekerjaan
yaitu faktor teknis dan non teknis. Faktor teknis
antara lain berupa ketentuan-ketentuan dan
persyaratan yang harus dipenuhi dalam
pelaksanaan pembangunan serta gambargambar kontruksi bangunan. Sedangkan faktor
non teknis berupa harga-harga bahan
bangunan dan upah tenaga kerja. Dalam
melakukan anggaran biaya dapat dilakukan
dengan dua cara yaitu anggaran biaya kasar
(taksiran) dan anggaran biaya teliti.
Time Schedule ( Rencana Kerja )
Untuk pekerjaan standar bangunan gedung,
sebagai pedoman penyusunan anggaran
pembangunan yang lebih dari satu tahun
anggaran dan peningkatan mutu dapat
berpedoman pada prosentase komponenkomponen pekerjaan sebagai berikut :
Tabel. Biaya Pekerjaan Standar Bangunan Gedung
Komponen
Gedung
Negara
Pondasi
Struktur
Lantai
Dinding
Plafond
Atap
Utilitas
Finishing
5% - 10%
25% - 35%
5% - 10%
7% - 10%
6% - 8%
8% - 10%
5% - 8%
10% - 15%
( Sumber : Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara 2002 )
Rencana Anggaran Biaya
Rencana
anggaran
biaya
merupakan
perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan
untuk bahan dan upah, serta biaya-biaya lain
yang berhubungan dengan pelaksanaan
proyek pembangunan.
RAB
= ∑ ( Volume x Harga Satuan Pekerjaan )
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Anggaran biaya pada bangunan yang sama
akan
berbeda-beda
di
masing-masing
daerah, hal ini disebabkan perbedaan harga
satuan bahan dan upah tenaga kerja. Ada
dua faktor yang berpengaruh terhadap
penyusunan anggaran biaya suatu bangunan
Yang dimaksud dengan Penjadwalan ( Time
Schedule ) adalah mengatur rencana kerja dari
satu bagian atau unit pekerjaan. Kegiatan ini
meliputi :
- Kebutuhan tenaga kerja
- Kebutuhan material atau bahan
- Kebutuhan waktu
- dan Transportasiataupengangkutan
Dari
time
schedule
kita
akan
mendapatkan gambaran lamanya pekerjaan
dapat di selesaikan, serta bagian-bagian
pekerjaan yang saling terkait antara satu dan
lainnya.
Metode Penjadwalan Proyek
- Barchart ( Diagram Balok )
Metode
ini
mula-mula
dipakai
dan
diperkenalkan oleh Hendri Lawrence Gantt
pada tahun 1917. Metode ini bertujuan
mengidentifikasikan unsur waktu dan urutan
dalam merencanakan suatu kegiatan, yang
terdiri dari waktu mulai, waktu selesai dan pada
saat pelaporan. Barchart (Diagram Balok)
sangat bermanfaat sebagai alat perencanaan
dan komunikasi. Bila digabungkan dengan
metode lain, misalnya grafik “S” dapat dipakai
untuk aspek yang lebih luas. Kelemahan
Barchart (Diagram Balok) adalah kurang dapat
menjelaskan keterkaitan antara kegiatan yang
satu dengan yang lainnya. misalnya kegiatan
pondasi terjadi perubahan atau terlambat.
Perubahan yang terjadi tersebut tidak terlihat
secara langsung mempengaruhi kegiatan
lainnya, hal tersebut disebabkan tidak jelasnya
hubungan (relationship) antar kegiatan.
- Jalur Kritis (CPM)
Teknik
Metode
Jalur
Kritis
(CPM)
dikembangkan oleh James E. Kelly, Jr dari
Remington Rand dan Morgan Walker dari Du
Pond. Metode jaringan kerja CPM (Critical
Path Method) atau metode I-J ialah sebuah
activity on arrow (AOA) terdiri dari panah dan
lingkaran. Panah merepresentasikan aktifitas,
lingkaran atau nodal merepresentasikan
even.
- Metode Network
Metode Network (Network Analisys) adalah
perbaikan dari metode diagram
batang.
Metode ini menyajikan secara jelas hubungan
ketergantungan antara bagian kegiatan
dengan kegiatan lainnya yang digambarkan
dalam diagram network. Dengan metode ini
dapat diketahui bagian - bagian kegiatan
yang harus didahulukan, yang harus
menunggu selesainya kegiatan lain, dan
kegiatan yang tak perlu tergesa-gesa. Metode
Network
Analisys
ini
mengalami
penyempurnaan secara bertahap, yaitu :
Barchart, PERT, CPM, PDM dan terakhir
adalah penjadwalan dengan komputer.
Salah satu alat yang paling menyolok
dalam penggunan alat bantu komputer adalah
kemampuan mengolah data dalam jumlah
besar dan dengan kemungkinan kesalahan
yang kecil. Dengan demikian penyusunan
jadwal dapat lebih cepat dan teliti. Setiap saat
situasi
proyek
mengalami
perubahan,
komputer dapat melakukan perubahan
tersebut dalam waktu singkat.
Saat ini
telah banyak program penjadwalan dengan
menggunakan komputer. Pada dasarnya
program-program tersebut berprinsip pada
perhitungan CPM, PDM, dan dengan
penampilan gantt chart yang disempurnakan
sehingga hubungan keterkaitan tiap kegiatan
tergambar dengan jelas. Dengan penggunaan
komputer, penjadwalan dapat dilakukan
secara terpadu (waktu, material, tenaga kerja
serta biaya), cepat, tepat, memudahkan
dalam pengambilan keputusan serta kuncikunci pokok permasalahan pelaksanaan
proyek.
METODE
PERENCANAAN
ESTIMASI
ANGGARAN BIAYA KONSTRUKSI PADA
TAHAP DESAIN
Tahapan Estimasi
Langkah langkah dalam Estimasi biaya tahap
desain
dan
scheduling
pada
Proyek
Pembangunan Kampus BSI Margonda – Depok
adalah sebagai berikut :
1. Mengumpulkan data-data berupa data-data
teknis dan data lapangan.
2. Estimasi pendahuluan berdasarkan luas,
klasifikasi dan jumlah lantai.
3. Mengelompokan data kedalam daftar urutan
pekerjaan dengan untuk memudahkan
proses pengolahan data dan supaya lebih
terstruktur.
4. Menghitung volume tiap-tiap jenis pekerjaan
sesuai dengan gambar bestek.
5. Mengelompokan daftar harga material dan
upah pekerjaan dalam suatu tabel daftar
material, upah dan sewa alat.
6. Menganalisa harga satuan pekerjaan untuk
tiap-tiap item pekerjaan.
7. Menghitung rencana anggaran biaya proyek
8. Merencanakan penjadwalan pelaksanaan
pekerjaan proyek pembangunan.
Flowchart Proses Estimasi Biaya Proyek Tahap Desain
Penyusunan Anggaran Biaya
Dalam penyusunan anggaran biaya,
terlebih dahulu perlu diketahui untuk
keperluan apa dan kapan anggaran biaya
tersebut dibuat. Hal ini akan berpengaruh
pada cara/sistem penyusunan dan hasil yang
diharapkan. Penyusun anggaran biaya terdiri
dari instansi/dinas/jawatan (khusus bangunan
negara),
perencana
dan
kontraktor.
Cara/sistem
penyusunan
berbeda-beda
meskipun berdasarkan pada prinsip yang
sama.
Ada 2 (dua) macam jenis penyusunan
anggaran biaya, yaitu :
1. Anggaran biaya kasar / taksiran
( cost estimate )
2. Anggaran biaya teliti ( definitif )
Anggaran Biaya Kasar/Taksiran
Penyusunan anggaran biaya kasar
memerlukan bahan-bahan antara lain gambar
prarencana, keterangan singkat mengenai
bahan-bahan bangunan yang digunakan,
cara pembuatannya dan persyaratan pokok
yang ditentukan.
Faktor-faktor yang mempengaruhi
dalam penyusunan anggaran biaya kasar
antara lain :
- Jenis dan ukuran bangunan
- Jenis kontruksi (berat atau ringan)
- Lokasi bangunan
Perkiraan harga satuan yang digunakan
baik untuk perhitungan luas lantai, maupun isi
bangunan, tergantung pada :
1. Sifat atau bentuk bangunan yang
meliputi : bangunan sederhana,
bangunan
sedang
atau
baik,
bangunan megah atau monumental.
2. Jenis bangunan yang meliputi :
bangunan gedung, rumah tinggal,
kantor, sekolah, gedung pertemuan
dan sebagainya.
3. Jenis Kontruksi yang meliputi : berat
atau ringan dari kontruksi, gedung
bertingkat/tidak bertingkat
4. Jenis Bahan-bahan bangunan pokok
yang digunakan
Untuk menentukan ukuran pokok dapat
ditempuh beberapa cara, yaitu :
1. Luas lantai (ukuran dalam, ukuran
sumbu dan ukuran luar).
2. Luas atap (ukuran berdasarkan
denah bangunan termasuk tritisan)
3. Isi bangunan, dihitung berdasarkan
luas lantai dikalikan tinggi gedung.
Ukuran tinggi gedung dihitung dari
tenggah-tengah kedalaman fondasi (separuh
tinggi pondasi dari alas pondasi sampai lantai)
dengan tengah-tengah jarak antara talang atau
tritisan dan puncak bangunan. Ruang bawah
(basement) dihitung penuh.
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Cara Perhitungan Anggaran Biaya Kasar
Untuk menghitung anggaran biaya
terlebih dahulu perlu disiapkan bahan-bahan
yang telah diuraikan termasuk data/catatancatatan mengenai harga bangunan sejenis
yang ada. Selanjutnya perlu ditetapkan
ukuran
pokok
berdasarkan
gambar
prarencana yang akan dipakai sebagai dasar
perhitungan untuk menentukan harga satuan
pekerjaan. Yang dimaksud dengan ukuran
pokok dalam penulisan disini adalah untuk
bangunan gedung, yang dipakai sebagai
ukuran pokok adalah luas lantai per m2, luas
atap per m2 atau sisi bangunan per m3 (jarang
digunakan).
Anggaran Biaya Teliti
Bahan-bahan yang diperlukan dalam
penyusunan anggaran biaya teliti, antara lain :
1.
2.
3.
4.
Peraturan dan syarat-syarat ( Bestek )
Gambar rencana atau Gambar Bestek
Buku analisa BOW.
Peraturan-peraturan normalisasi yang
bersangkutan
5. Peraturan-peraturan bangunan negara
dan bangunan setempat.
6. Syarat-syarat lain yang diperlukan.
Cara Menyusun Anggaran Biaya Teliti
Perhitungan yang dibuat untuk
menyusun anggaran biaya teliti akan
menghasilkan suatu biaya atau harga
bangunan dan dengan biaya atau harga
tersebut untuk pelaksanaan, bangunan akan
terwujud sesuai dengan yang direncanakan.
Oleh karena itu anggaran biaya teliti harus
disusun dengan teliti, rinci dan selengkaplengkapnya.
Sebelum mulai menghitung anggaran
biaya teliti perlu diperhatikan ketentuanketentuan sebagai berikut:
1. Semua bahan untuk menyusun anggaran
biaya teliti supaya dikumpulkan dan diatur
dengan rapi.
2. Gambar-gambar rencana atau gambar
bestek dan penjelasan atau keterangan
yang tercantum dalam peraturan dan
syarat-syarat atau bestek, berita acara
atau risalah penjelasan pekerjaan harus
selalu dicocokan satu sama lain.
3. Membuat catatan sebanyak mungkin yang
perlu, baik mengenai gambar bestek
ataupun bestek.
4. Menentukan sistim yang tepat dan teratur
yang akan dipakai dalam perhitungan.
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Harga Satuan Pekerjaan
Harga satuan pekerjaan adalah jumlah
harga bahan dan upah tenaga kerja atau
harga
yang
harus
dibayar
untuk
menyelesaikan suatu pekerjaan konstruksi
berdasarkan perhitungan analisis.. Analisis
disini adalah ketentuan umum yang
ditetapkan oleh Dinas Pekerjaan Umum
Depok. Dalam Analisis Satuan Komponen,
telah ditetapkan koefisien (indeks) jumlah
tenaga kerja, bahan dan alat untuk satu
satuan pekerjaan.
Tahapan Analisa Harga Satuan Pekerjaan
Gambar Rencana
Daftar Jenis-Jenis Pekerjaan
Daftar Bahan
Daftar Upah
Koefisien Bahan
Harga Bahan
Daftar Volume Pekerjaan
Koefisien Upah
Harga Upah
Daftar Alat
Koefisien Alat
Harga Alat
Harga Tiap Jenis Pekerjaan
Rencana Anggaran Biaya per Kelompok
Rencana Anggaran Biaya Total
( Sumber : Badan Penelitian dan Pengembangan Departemen
Pekerjaan Umum )
Perhitungan Rencana Anggaran Biaya
Secara umum
sebagai berikut :
dapat
dirumuskan
RAB = Σ ( Volume x Harga satuan pekerjaan )
Dalam Penyusunan RAB diperlukan
Jumlah volume per satuan pekerjaan dan
analisa harga satuan pekerjaan berdasarkan
gambar bestek serta syarat-syarat analisa
pembangunan kontruksi yang berlaku.
Susunan Rencana Anggaran Biaya
Bestek dan
Gambar Bestek
Perhitungan Volume
Tiap Jenis Pekerjaan
Harga Satuan
Bahan dan Upah
Perhitungan Satuan
Tiap Jenis Pekerjaan
Berdasarkan Standar PU
Perhitungan RAB
secara keseluruhan
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Prosentase Bobot Pekerjaan
ANALISIS DATA
Prosentase bobot pekerjaan merupakan
besarnya nilai prosentase tiap item-item
pekerjaan, berdasarkan perbandingan antara
anggaran biaya pekerjaan dengan harga
bangunan.
Secara
skematis
dapat
digambarkan sebagai berikut :
Komponen Biaya Standar Dan Non Standar
Persentase Bobot Pekerjaan (PBP) :
- Luas Bangunan 5 Lantai :
( 4 x 400 ) + 455 + 64
- Harga Satuan Bangunan Kotip Depok (type A)
= Rp. 1,982,000.00 / m2
Faktor Pengali
Volume x Harga Satuan
x 100 %
=
Harga Bangunan
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Uraian Rencana Penjadwalan Pekerjaan
menggunakan Ms. Project
Beberapa Hal yang harus diperhatikan dalam
menyusun Uraian Rencana Kerja, yaitu :
1. Urutan langkah kerja tidak boleh terbalik
2. Setiap Bagan pekerjaan digambarkan
dengan garis lurus sebagai garis
kegiatan
3. Panjang garis kegiatan ditentukan oleh
jumlah hari atau jumlah minggu
4. Jumlah hari atau minggu dapat dihitung
berdasarkan jumlah tenaga kerja
5. Bagian-bagian
pekerjaan
dapat
digabungakan menjadi satu garis
kegiatan.
Untuk menyusun rencana kerja, waktu
yang dipergunakan dalam bentuk hari atau
minggu.
= 2.119 m2
= 1.162
2
- Harga Satuan Per m Bangunan x Luas Lantai
= 1.162 x 1,982,000.00 x 2.119
= Rp 4,880,234,996.00
Bedasarkan pengalaman dan penelitian
di lapangan dari beberapa macam proyek
pekerjaan konstruksi yang telah dilakukan oleh
Departemen Pemukiman dan Prasarana
Wilayah, maka diperoleh komponen biaya
standar dan non standar sebagai berikut :
Tabel 5.1. Komponen Biaya Standar dan Non
Standar
KOMPONEN BIAYA STANDAR
No.
B
Komponen
Estimate
Harga ( Rp )
1
Pondasi
0.10
488,023,499.60
2
Struktur
0.35
1,708,082,248.60
3
Lantai
0.08
390,418,799.68
4
Dinding
0.08
390,418,799.68
5
Plafond
0.07
341,616,449.72
6
Atap
0.10
488,023,499.60
7
Utilitas
0.07
341,616,449.72
8
Finishing
0.15
732,035,249.40
TOTAL
1.00
4,880,234,996.00
KOMPONEN BIAYA NON STANDAR
No.
Komponen
Estimate
Harga ( Rp )
1
Tata Udara AC
2
Tata Suara
0.02
97,604,699.92
3
Telepon
0.03
146,407,049.88
4
Genset
0.05
244,011,749.80
5
Sist.Deteksi &
Penc.Kebakaran
0.05
244,011,749.80
6
Furniture
0.05
244,011,749.80
7
Penangkal Petir
0.01
48,802,349.96
8
Peningkatan Mutu
0.06
292,814,099.76
TOTAL
0.08
0.35
Total Biaya Standar + Non Standar =
( Total Biaya Bangunan Keseluruhan )
390,418,799.68
1,708,082,248.60
6,588,317,244.60
Berdasarkan hasil biaya bangunan
keseluruhan diatas maka biaya komponen
bangunan gedungnya adalah sebagai berikut
:
Tabel 5.2. Daftar Biaya Komponen Kegiatan
Pembangunan Bangunan Gedung
Klasifikasi :
Luas Pondasi = ( 0,3 x 0,6 ) x 0,6
2
= 0,054 m2
Vol. Pondasi
= 0,054 m2 x 112.57 m
= 6.08 m3
Volume Aanstamping & Volume Lantai Kerja
TIDAK SEDERHANA
( dalam ribuan rupiah )
BIAYA
KONSTRUK
SI
Volume Pasangan Batu Kali :
BIAYA
MANAJEM
EN
KONSTRUK
SI
BIAYA
PENGELOL
A
FISIK
BIAYA
PERENCAN
AAN
KONSTRUK
SI
TOTAL
6,050,000.0
256,822.50
211,447.50
30,413.35
6,548,683.35
6,087,251.2
258,099.45
212,445.07
30,521.48
6,588,317.24
6,100,000.0
258,640.00
212,890.00
30,585.40
6,602,115.40
Luas Aanstamping
= ( 0,8 x 0,15 )
Lantai Kerja
= ( 0,8 x 0.05 )
= 0,12 m2
BIAYA
PROYEK
Luas
Vol. Aanstamping
= 0,12 x 112.57
Lantai Kerja
= 0,04 x 112.57
Vol.
= 13.51 m3
Perhitungan Rencana Anggaran Biaya
( Sumber : Pedoman Pembangunan Gedung Negara )
Biaya Kontruksi Fisik dengan MK
Rp 6,087,251,245.57
Biaya Perencanaan Konstruksi
Rp
258,099,452.81
Rp
212,445,068.47
Biaya MK
Biaya Pengelolaan Proyek
Rp
30,521,477.75 +
Total Biaya Kontruksi Fisik, Jasa
Perencanaan,Pengawasan
Rp 6,588,317,244.60
dan Pengelolaan.
Perhitungan Volume Satuan Pekerjaan
Luas Lahan
: 1.035 m2
Luas Lantai
: 2.119 m2
Contoh perhitungan volume satuan
pekerjaan pada pekerjaan pondasi batu kali
(PB1) adalah sebagai berikut :
Pada tahap perhitungan anggaran
biaya
konstruksi, data – data perhitungan yang
dibutuhkan adalah hasil perhitungan volume
pekerjaan dan hasil analisa satuan pekerjaan
pada masing –masing pekerjaan konstruksi.
Berikut merupakan salah satu contoh
perhitungan anggaran biaya konstruksi pada
Proyek Pebangunan Kampus BSI Margonda –
Depok
Diketahui :
o Hasil perhitungan volume Aanstamping
pada pondasi batu kali
( PB1
+ PB2 ) adalah 24.70 m3 .
o Hasil perhitungan analisa satuan
pekerjaan
berdasarkan
Analisa
Pekerjaan Umum Kota Depok adalah
Rp. 239,950.00 / m3
o Anggaran Biaya Satuan Pekerjaan =
Volume x Analisa Satuan Pekerjaan
Maka :
o Anggaran Biaya Satuan Pekerjaan
300
= Volume x Analisa Satuan Pekerjaan
600
Pasangan Batu Kali
150
Aanstamping
100
600
800
100
Untuk 1 m3 pekerjaan Aanstamping dibutuhkan
biaya sebesar :
o
24.70 m3 x Rp. 239,950.00 / m3
= Rp 5,926,765.00
Analisa Durasi Pekerjaan
Bobot Prosentase Satuan Pekerjaan
- Jam Kerja Efektif dalam satu hari
No.
Jenis Pekerjaan
Biaya Pekerjaan
Bobot %
= 7 jam
- Perhitungan Produktivitas dalam satu hari :
Produktivitas Kerja
I
Pekerjaan Persiapan
Rp
72,304,023.08
1.22%
II
Pekerjaan Tanah
Rp
37,914,947.50
0.64%
III
Pekerjaan Struktur Bawah
Rp
79,136,777.16
1.33%
III.b
Pekerjaan Pondasi Batu Kali
Pekerjaan Pondasi
Tiang Pancang
Rp
498,575,900.00
8.41%
III.c
Pekerjaan Pile Cap
Rp
82,228,918.00
1.39%
III.a
IV
Pekerjaan Struktur Atas
IV.a
Pekerjaan Dinding Pagar
Rp
15,899,840.00
0.27%
IV.b
Pekerjaan Lantai Dasar
Rp
342,705,961.12
5.78%
IV.c
Pekerjaan Lantai Dua
Rp
646,775,363.90
10.91%
IV.d
Pekerjaan Lantai Tiga
Rp
637,106,407.90
10.75%
IV.e
Pekerjaan Lantai Empat
Rp
637,106,407.90
10.75%
IV.f
Pekerjaan Lantai Lima
Rp
596,587,648.20
10.06%
IV.g
Pekerjaan Lantai FL 16.28
Rp
133,225,222.20
2.25%
IV.h
Pekerjaan Lantai Atap
Pekerjaan Dinding, Kusen,
Elektrikal, dan Plafond
Rp
154,380,922.80
2.60%
V.
Lantai Dasar
Rp
289,810,736.49
4.89%
2
Lantai Dua
Rp
181,166,594.88
3.06%
3
Lantai Tiga
Rp
140,854,149.83
2.38%
4
Lantai Empat
Rp
140,854,149.83
2.38%
5
Lantai Lima
Rp
147,260,849.73
2.48%
6
Lantai FL 16.28
Rp
1,129,345.00
0.02%
Lantai Atap
Rp
42,304,664.70
0.71%
Rp
2,487,239.31
0.04%
VI.b
Pekerjaan Kusen Lengkap
Pekerjaan Kunci /
Alat Gantungdan Kaca
Rp
9,211,171.20
0.16%
VI.c
Pekerjaan Penutup Lantai
Rp
235,980,910.40
3.98%
VI.d
Pekerjaan Pengecatan
Pekerjaan Sanitasi
dan Saluran Air
Rp
653,586,744.30
11.02%
Rp
9,800,962.50
0.17%
Rp
63,646,425.00
1.07%
VI.g
Pekerjaan Landscape
Pekerjaan Elektrikal
( Lampu Taman )
Rp
44,606,240.00
0.75%
VI.h
Pekerjaan Lain-lain
Rp
32,032,260.00
0.54%
VI
VI.e
VI.f
Jumlah Tenaga x Jam Kerja Efektif
Koefisien
- Contoh Perhitungan Pekerjaan Baja Tulangan
(Ulir) D39 :
0.0350 Mandor Per Jam
0.1050 Pekerja Per Jam
Maka :
Produktivitas =
1
VI.a
=
3 Pekerja
0.1050
=
0.0350
1 Mandor
1 Mandor x 7 Jam
0.0350
= 200 kg / hari
- Perhitungan Durasi Pekerjaan :
Durasi Pekerjaan =
Finishing
Rp 5,928,680,782.92
-
Volume Pekerjaan
Produktivitas
Contoh Perhitungan Durasi Pekerjaan
Pembesian pada Pedestal, yaitu :
Diketahui volume pembesian pada pekerjaan
pedestal sebesar 124.20 kg,
maka :
100.00%
Durasi Pekerjaan =
kg
124.20
= 0.62 hr
200 kg/hari
KESIMPULAN
SARAN
Anggaran biaya konstruksi pembangunan
gedung
bertingkat
didapat
dari
hasil
penjumlahan biaya standar dan non standar
yang berdasarkan pada syarat teknis bangunan
gedung, maka didapat perkiraan total biaya –
biaya komponen kegiatan pembangunan
bangunan gedung sebesar Rp 6,588,317,244.60.
1. Estimasi biaya anggaran konstruksi tahap
desain pada Pembangunan Kampus BSI
Margonda Depok sebesar Rp 5.928.680.782,92.
2. Durasi waktu jadwal rencana pelaksanaan
selama ± 4,5 bln.
Nilai Proyek yang didapat dari hasil estimasi
anggaran biaya konstruksi tahap desain pada
Pembangunan Kampus BSI Margonda Depok
lebih kecil dibandingkan anggaran biaya
konstruksi berdasarkan syarat teknis bangunan
gedung. Artinya estimasi anggaran biaya
konstruksi pada Pembangunan Kampus BSI
Margonda Depok dapat digunakan dalam
pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Oleh karena
itu proyek pembangunan bangunan gedung
kampus BSI Margonda – Depok layak untuk
dilaksanakan dan dapat memenuhi syarat
teknis pembangunan bangunan gedung.
Hal yang penting dalam pemilihan metode
estimasi biaya tahap desain haruslah akurat,
mudah dan tidak mahal dalam penggunaannya.
Parameter yang digunakan dalam estimasi
anggaran biaya konstruksi untuk bangunan
gedung adalah luas lantai dan jumlah lantai.
Langkah awal yang harus diperhatikan adalah
menentukan
klasifikasi
bangunan
baik
berdasarkan kegunaan bangunan ataupun
kompleksitas. Parameter yang lebih penting
adalah indeks harga bangunan gedung
permeter persegi berdasarkan perencanaan
program dan anggaran bangunan gedung yang
dikeluarkan sesuai dengan daerah pelaksanaan
proyek.
DAFTAR PUSTAKA
Tenriajeng. A. T., Administrasi Konrtrak dan
Anggaran Borongan, Penerbit
Gunadarma, Depok, 2004
Soeharto, I., Manajemen Proyek Jilid 2,
Penerbit Erlangga, Jakarta 1998
H. Bachtiar I, Rencana dan Estimate real of
Cost, penerbit Bumi Aksara, Jakarta, 2003
Keputusan
Menteri
Permukiman
Dan
Prasarana Wilayah
Nomor:
332/Kpts/M/2002,
Pedoman
Teknis
Pembangunan
Bangunan
Gedung
Negara, Jakarta, Agustus 2002.
DAN RENCANA PENJADWALAN TAHAP DESAIN
PADA PEMBANGUNAN KAMPUS BSI MARGONDA – DEPOK
Tujuan tugas akhir pada penulisan ini adalah
merencanakan perhitungan atau estimasi anggaran biaya
tahap desain dan merencanakan jadwal pelaksanaan
pekerjaan pada Proyek Pembangunan Kampus Bina
Sarana Informatika (BSI), yang berlokasikan di Jalan
Margonda Raya no. 8 Margonda – Depok. Perencanaan
Anggaran Biaya berdasarkan analisa standar PU
( Pekerjaan Umum ) pada daerah setempat dengan
menggunakan program Ms. Excell. Untuk pembahasan
disini tidak membicarakan tentang biaya pajak PPN, IMB,
sambungan listrik, telephone, Dackting, PAM (Perusahaan
Air Minum) dan furniture. Struktur bangunan menggunakan
struktur baja komposit dengan luas bangunan ± 2119 m2
dan luas lahan ± 1035 m2 .
Diyan Herwansyah / 10300025
“ asyik_00@yahoo.co.id “
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Kata Kunci : bangunan, estimasi biaya tahap desain, anggaran biaya konstruksi
PENDAHULUAN
Estimasi biaya awal digunakan untuk studi
kelayakan, alternatif desain yang mungkin,
dan pemilihan desain yang optimal untuk
sebuah proyek. Hal yang penting dalam
pemilihan metode estimasi biaya awal
haruslah akurat, mudah, dan tidak mahal
dalam penggunaannya. Jumlah dan luas
lantai memperlihatkan karakteristik dan
ukuran fisik dari suatu proyek pembangunan
gedung yang dalam kepraktisannya informasi
ini bisa tersedia dengan mudah pada tahap
desain pembangunan gedung. Estimasi biaya
konstruksi merupakan hal penting dalam
dunia industri konstruksi. ketidak akuratan
estimasi dapat memberikan efek negatif pada
seluruh proses konstruksi dan semua pihak
yang terlibat. Estimasi biaya berdasarkan
spesifikasi dan gambar kerja yang disiapkan
owner harus menjamin bahwa pekerjaan
akan terlaksana dengan tepat dan kontraktor
dapat menerima keuntungan yang layak
Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum
pelaksanaan fisik dilakukan dan memerlukan
analisis detail dan kompilasi dokumen
penawaran dan lainnya. Estimasi biaya
mempunyai dampak pada kesuksesan proyek
dan perusahaan pada umumnya. Keakuratan
dalam estimasi biaya tergantung pada keahlian
dan ketelitian estimator dalam mengikuti
seluruh proses pekerjaan dan sesuai dengan
informasi terbaru.
Proses analisis biaya konstruksi adalah suatu
proses untuk mengestimasi biaya langsung
yang secara umum digunakan sebagai dasar
penawaran. Salah satu metode yang digunakan
untuk melakukan estimasi biaya konstruksi
adalah menghitung secara detail harga satuan
pekerjaan berdasarkan nilai indeks atau
koefisien untuk analisis biaya bahan dan upah
kerja. Hal lain yang perlu dipelajari pula dalam
kegiatan ini adalah pengaruh produktivitas kerja
dari para tukang yang melakukan pekerjaan
sama yang berulang. Hal ini sangat penting dan
tentu saja dapat mempengaruhi jumlah biaya
konstruksi yang diperlukan apabila tingkat
ketrampilan tukang dan kebiasaan tukang
berbeda.
LANDASAN TEORI
-
Kondisi lingkungan, khususnya lingkungan
di sekitar proyek yang bersangkutan
Klasifikasi Bangunan Gedung
Setiap bangunan gedung harus memenuhi
persyaratan fungsi utama bangunan. Fungsi
bangunan gedung dapat dikelompokkan
dalam fungsi hunian, fungsi keagamaan,
fungsi usaha, fungsi sosial dan budaya, dan
fungsi
khusus.
Penentuan
klasifikasi
bangunan gedung atau bagian dari bangunan
gedung ditentukan berdasarkan fungsi yang
digunakan dalam perencanaan, pelaksanaan,
atau perubahan yang diperlukan pada
bangunan gedung.
Estimasi Anggaran Biaya Tahap Desain
Desain merupakan proses pembuatan
deskripsi atau gambaran dari suatu fasilitas,
dan biasanya dilengkapi dengan detail
perencanaan dan spesifikasi, yang kemudian
di implementasikan pada tahap kontruksi.
Tahap desain merupakan tahap berikutnya
setelah tahap perencanaan konseptual,
namun masih termasuk di dalam tahap prakontruksi. Tahap desain ini ada 2 (dua)
bagian, yaitu : Desain Skematik dan Detail
Desain. Pada tahap Desain Skematik, tim
desain (yang terdiri dari arsitek dan engineer)
menginvestigasikan
alternatif
desain,
material, dan sistem. Sedangkan pada tahap
Detail Desain, tim desain mengevaluasi,
memilih, menyelesaikan sistem utama dan
komponen proyek. Jadwal proyek dan
anggaran terus dikembangkan dan dimonitor
selama tahap ini.
Dasar Pertimbangan Dalam Estimasi Biaya
Proyek Tahap Desain
- Sumber informasi, pengalaman di masa
lampau
- Data-data proyek terdahulu dan laporan
yang akurat
- Laporan maupun standar yang berlaku
- Kondisi perekonomian, baik dalam skala
makro maupun mikro
- Kondisi sosial yang sedang terjadi di
sekitar
Pembiayaan
Pembangunan
Gedung Negara
Bangunan
Pembiayaan pembangunan bangunan gedung
digolongkan pembiayaan pembangunan untuk
pekerjaan standar (yang ada standar harga
satuan
tertingginya)
dan
pembiayaan
pembangunan untuk pekerjaan non-standar
(yang belum tersedia standar harga satuan
tertingginya).
Pembiayaan
pembangunan
bangunan gedung dituangkan dalam Dokumen
Pembiayaan yang terdiri atas komponenkomponen biaya untuk kegiatan pelaksanaan
konstruksi, kegiatan pengawasan konstruksi
atau
manajemen
konstruksi,
kegiatan
perencanaan
konstruksi,
dan
kegiatan
pengelolaan proyek.
( Sumber : Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara 2002 )
Harga Satuan Tertinggi Rata-Rata Per M2
Bangunan Bertingkat Untuk Bangunan
Gedung.
Harga satuan tertinggi rata-rata per-m2
bangunan gedung bertingkat adalah didasarkan
pada harga satuan lantai dasar tertinggi per m2
untuk bangunan gedung bertingkat, kemudian
dikalikan dengan koefisien atau faktor pengali
untuk jumlah lantai yang bersangkutan, sebagai
berikut:
Koefisien / Faktor Pengali Bangunan Gedung Bertingkat
Jumlah
lantai
Bangunan
2
Harga satuan per m tertinggi
2 Lantai
1,090 standard harga gedung bertingkat
3 Lantai
1,120 standard harga gedung bertingkat
4 Lantai
1,135 standard harga gedung bertingkat
5 Lantai
1,162 standard harga gedung bertingkat
6 Lantai
1,197 standard harga gedung bertingkat
7 Lantai
1,236 standard harga gedung bertingkat
8 Lantai
1,265 standard harga gedung bertingkat
( Sumber : Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara 2002 )
Harga Satuan Per m2 Bangunan Gedung Bertingkat
(dalam ribuan)
Harga Gedung
Bertingkat per m2
No
Daerah
A
B
C
1 KOTIP.DEPOK 1,982 1,770 1,328
(Sumber : Badan Perencanaan dan Pembangunan Nasional)
Prosentase
Komponen
Bangunan Gedung
Pekerjaan
yaitu faktor teknis dan non teknis. Faktor teknis
antara lain berupa ketentuan-ketentuan dan
persyaratan yang harus dipenuhi dalam
pelaksanaan pembangunan serta gambargambar kontruksi bangunan. Sedangkan faktor
non teknis berupa harga-harga bahan
bangunan dan upah tenaga kerja. Dalam
melakukan anggaran biaya dapat dilakukan
dengan dua cara yaitu anggaran biaya kasar
(taksiran) dan anggaran biaya teliti.
Time Schedule ( Rencana Kerja )
Untuk pekerjaan standar bangunan gedung,
sebagai pedoman penyusunan anggaran
pembangunan yang lebih dari satu tahun
anggaran dan peningkatan mutu dapat
berpedoman pada prosentase komponenkomponen pekerjaan sebagai berikut :
Tabel. Biaya Pekerjaan Standar Bangunan Gedung
Komponen
Gedung
Negara
Pondasi
Struktur
Lantai
Dinding
Plafond
Atap
Utilitas
Finishing
5% - 10%
25% - 35%
5% - 10%
7% - 10%
6% - 8%
8% - 10%
5% - 8%
10% - 15%
( Sumber : Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara 2002 )
Rencana Anggaran Biaya
Rencana
anggaran
biaya
merupakan
perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan
untuk bahan dan upah, serta biaya-biaya lain
yang berhubungan dengan pelaksanaan
proyek pembangunan.
RAB
= ∑ ( Volume x Harga Satuan Pekerjaan )
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Anggaran biaya pada bangunan yang sama
akan
berbeda-beda
di
masing-masing
daerah, hal ini disebabkan perbedaan harga
satuan bahan dan upah tenaga kerja. Ada
dua faktor yang berpengaruh terhadap
penyusunan anggaran biaya suatu bangunan
Yang dimaksud dengan Penjadwalan ( Time
Schedule ) adalah mengatur rencana kerja dari
satu bagian atau unit pekerjaan. Kegiatan ini
meliputi :
- Kebutuhan tenaga kerja
- Kebutuhan material atau bahan
- Kebutuhan waktu
- dan Transportasiataupengangkutan
Dari
time
schedule
kita
akan
mendapatkan gambaran lamanya pekerjaan
dapat di selesaikan, serta bagian-bagian
pekerjaan yang saling terkait antara satu dan
lainnya.
Metode Penjadwalan Proyek
- Barchart ( Diagram Balok )
Metode
ini
mula-mula
dipakai
dan
diperkenalkan oleh Hendri Lawrence Gantt
pada tahun 1917. Metode ini bertujuan
mengidentifikasikan unsur waktu dan urutan
dalam merencanakan suatu kegiatan, yang
terdiri dari waktu mulai, waktu selesai dan pada
saat pelaporan. Barchart (Diagram Balok)
sangat bermanfaat sebagai alat perencanaan
dan komunikasi. Bila digabungkan dengan
metode lain, misalnya grafik “S” dapat dipakai
untuk aspek yang lebih luas. Kelemahan
Barchart (Diagram Balok) adalah kurang dapat
menjelaskan keterkaitan antara kegiatan yang
satu dengan yang lainnya. misalnya kegiatan
pondasi terjadi perubahan atau terlambat.
Perubahan yang terjadi tersebut tidak terlihat
secara langsung mempengaruhi kegiatan
lainnya, hal tersebut disebabkan tidak jelasnya
hubungan (relationship) antar kegiatan.
- Jalur Kritis (CPM)
Teknik
Metode
Jalur
Kritis
(CPM)
dikembangkan oleh James E. Kelly, Jr dari
Remington Rand dan Morgan Walker dari Du
Pond. Metode jaringan kerja CPM (Critical
Path Method) atau metode I-J ialah sebuah
activity on arrow (AOA) terdiri dari panah dan
lingkaran. Panah merepresentasikan aktifitas,
lingkaran atau nodal merepresentasikan
even.
- Metode Network
Metode Network (Network Analisys) adalah
perbaikan dari metode diagram
batang.
Metode ini menyajikan secara jelas hubungan
ketergantungan antara bagian kegiatan
dengan kegiatan lainnya yang digambarkan
dalam diagram network. Dengan metode ini
dapat diketahui bagian - bagian kegiatan
yang harus didahulukan, yang harus
menunggu selesainya kegiatan lain, dan
kegiatan yang tak perlu tergesa-gesa. Metode
Network
Analisys
ini
mengalami
penyempurnaan secara bertahap, yaitu :
Barchart, PERT, CPM, PDM dan terakhir
adalah penjadwalan dengan komputer.
Salah satu alat yang paling menyolok
dalam penggunan alat bantu komputer adalah
kemampuan mengolah data dalam jumlah
besar dan dengan kemungkinan kesalahan
yang kecil. Dengan demikian penyusunan
jadwal dapat lebih cepat dan teliti. Setiap saat
situasi
proyek
mengalami
perubahan,
komputer dapat melakukan perubahan
tersebut dalam waktu singkat.
Saat ini
telah banyak program penjadwalan dengan
menggunakan komputer. Pada dasarnya
program-program tersebut berprinsip pada
perhitungan CPM, PDM, dan dengan
penampilan gantt chart yang disempurnakan
sehingga hubungan keterkaitan tiap kegiatan
tergambar dengan jelas. Dengan penggunaan
komputer, penjadwalan dapat dilakukan
secara terpadu (waktu, material, tenaga kerja
serta biaya), cepat, tepat, memudahkan
dalam pengambilan keputusan serta kuncikunci pokok permasalahan pelaksanaan
proyek.
METODE
PERENCANAAN
ESTIMASI
ANGGARAN BIAYA KONSTRUKSI PADA
TAHAP DESAIN
Tahapan Estimasi
Langkah langkah dalam Estimasi biaya tahap
desain
dan
scheduling
pada
Proyek
Pembangunan Kampus BSI Margonda – Depok
adalah sebagai berikut :
1. Mengumpulkan data-data berupa data-data
teknis dan data lapangan.
2. Estimasi pendahuluan berdasarkan luas,
klasifikasi dan jumlah lantai.
3. Mengelompokan data kedalam daftar urutan
pekerjaan dengan untuk memudahkan
proses pengolahan data dan supaya lebih
terstruktur.
4. Menghitung volume tiap-tiap jenis pekerjaan
sesuai dengan gambar bestek.
5. Mengelompokan daftar harga material dan
upah pekerjaan dalam suatu tabel daftar
material, upah dan sewa alat.
6. Menganalisa harga satuan pekerjaan untuk
tiap-tiap item pekerjaan.
7. Menghitung rencana anggaran biaya proyek
8. Merencanakan penjadwalan pelaksanaan
pekerjaan proyek pembangunan.
Flowchart Proses Estimasi Biaya Proyek Tahap Desain
Penyusunan Anggaran Biaya
Dalam penyusunan anggaran biaya,
terlebih dahulu perlu diketahui untuk
keperluan apa dan kapan anggaran biaya
tersebut dibuat. Hal ini akan berpengaruh
pada cara/sistem penyusunan dan hasil yang
diharapkan. Penyusun anggaran biaya terdiri
dari instansi/dinas/jawatan (khusus bangunan
negara),
perencana
dan
kontraktor.
Cara/sistem
penyusunan
berbeda-beda
meskipun berdasarkan pada prinsip yang
sama.
Ada 2 (dua) macam jenis penyusunan
anggaran biaya, yaitu :
1. Anggaran biaya kasar / taksiran
( cost estimate )
2. Anggaran biaya teliti ( definitif )
Anggaran Biaya Kasar/Taksiran
Penyusunan anggaran biaya kasar
memerlukan bahan-bahan antara lain gambar
prarencana, keterangan singkat mengenai
bahan-bahan bangunan yang digunakan,
cara pembuatannya dan persyaratan pokok
yang ditentukan.
Faktor-faktor yang mempengaruhi
dalam penyusunan anggaran biaya kasar
antara lain :
- Jenis dan ukuran bangunan
- Jenis kontruksi (berat atau ringan)
- Lokasi bangunan
Perkiraan harga satuan yang digunakan
baik untuk perhitungan luas lantai, maupun isi
bangunan, tergantung pada :
1. Sifat atau bentuk bangunan yang
meliputi : bangunan sederhana,
bangunan
sedang
atau
baik,
bangunan megah atau monumental.
2. Jenis bangunan yang meliputi :
bangunan gedung, rumah tinggal,
kantor, sekolah, gedung pertemuan
dan sebagainya.
3. Jenis Kontruksi yang meliputi : berat
atau ringan dari kontruksi, gedung
bertingkat/tidak bertingkat
4. Jenis Bahan-bahan bangunan pokok
yang digunakan
Untuk menentukan ukuran pokok dapat
ditempuh beberapa cara, yaitu :
1. Luas lantai (ukuran dalam, ukuran
sumbu dan ukuran luar).
2. Luas atap (ukuran berdasarkan
denah bangunan termasuk tritisan)
3. Isi bangunan, dihitung berdasarkan
luas lantai dikalikan tinggi gedung.
Ukuran tinggi gedung dihitung dari
tenggah-tengah kedalaman fondasi (separuh
tinggi pondasi dari alas pondasi sampai lantai)
dengan tengah-tengah jarak antara talang atau
tritisan dan puncak bangunan. Ruang bawah
(basement) dihitung penuh.
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Cara Perhitungan Anggaran Biaya Kasar
Untuk menghitung anggaran biaya
terlebih dahulu perlu disiapkan bahan-bahan
yang telah diuraikan termasuk data/catatancatatan mengenai harga bangunan sejenis
yang ada. Selanjutnya perlu ditetapkan
ukuran
pokok
berdasarkan
gambar
prarencana yang akan dipakai sebagai dasar
perhitungan untuk menentukan harga satuan
pekerjaan. Yang dimaksud dengan ukuran
pokok dalam penulisan disini adalah untuk
bangunan gedung, yang dipakai sebagai
ukuran pokok adalah luas lantai per m2, luas
atap per m2 atau sisi bangunan per m3 (jarang
digunakan).
Anggaran Biaya Teliti
Bahan-bahan yang diperlukan dalam
penyusunan anggaran biaya teliti, antara lain :
1.
2.
3.
4.
Peraturan dan syarat-syarat ( Bestek )
Gambar rencana atau Gambar Bestek
Buku analisa BOW.
Peraturan-peraturan normalisasi yang
bersangkutan
5. Peraturan-peraturan bangunan negara
dan bangunan setempat.
6. Syarat-syarat lain yang diperlukan.
Cara Menyusun Anggaran Biaya Teliti
Perhitungan yang dibuat untuk
menyusun anggaran biaya teliti akan
menghasilkan suatu biaya atau harga
bangunan dan dengan biaya atau harga
tersebut untuk pelaksanaan, bangunan akan
terwujud sesuai dengan yang direncanakan.
Oleh karena itu anggaran biaya teliti harus
disusun dengan teliti, rinci dan selengkaplengkapnya.
Sebelum mulai menghitung anggaran
biaya teliti perlu diperhatikan ketentuanketentuan sebagai berikut:
1. Semua bahan untuk menyusun anggaran
biaya teliti supaya dikumpulkan dan diatur
dengan rapi.
2. Gambar-gambar rencana atau gambar
bestek dan penjelasan atau keterangan
yang tercantum dalam peraturan dan
syarat-syarat atau bestek, berita acara
atau risalah penjelasan pekerjaan harus
selalu dicocokan satu sama lain.
3. Membuat catatan sebanyak mungkin yang
perlu, baik mengenai gambar bestek
ataupun bestek.
4. Menentukan sistim yang tepat dan teratur
yang akan dipakai dalam perhitungan.
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Harga Satuan Pekerjaan
Harga satuan pekerjaan adalah jumlah
harga bahan dan upah tenaga kerja atau
harga
yang
harus
dibayar
untuk
menyelesaikan suatu pekerjaan konstruksi
berdasarkan perhitungan analisis.. Analisis
disini adalah ketentuan umum yang
ditetapkan oleh Dinas Pekerjaan Umum
Depok. Dalam Analisis Satuan Komponen,
telah ditetapkan koefisien (indeks) jumlah
tenaga kerja, bahan dan alat untuk satu
satuan pekerjaan.
Tahapan Analisa Harga Satuan Pekerjaan
Gambar Rencana
Daftar Jenis-Jenis Pekerjaan
Daftar Bahan
Daftar Upah
Koefisien Bahan
Harga Bahan
Daftar Volume Pekerjaan
Koefisien Upah
Harga Upah
Daftar Alat
Koefisien Alat
Harga Alat
Harga Tiap Jenis Pekerjaan
Rencana Anggaran Biaya per Kelompok
Rencana Anggaran Biaya Total
( Sumber : Badan Penelitian dan Pengembangan Departemen
Pekerjaan Umum )
Perhitungan Rencana Anggaran Biaya
Secara umum
sebagai berikut :
dapat
dirumuskan
RAB = Σ ( Volume x Harga satuan pekerjaan )
Dalam Penyusunan RAB diperlukan
Jumlah volume per satuan pekerjaan dan
analisa harga satuan pekerjaan berdasarkan
gambar bestek serta syarat-syarat analisa
pembangunan kontruksi yang berlaku.
Susunan Rencana Anggaran Biaya
Bestek dan
Gambar Bestek
Perhitungan Volume
Tiap Jenis Pekerjaan
Harga Satuan
Bahan dan Upah
Perhitungan Satuan
Tiap Jenis Pekerjaan
Berdasarkan Standar PU
Perhitungan RAB
secara keseluruhan
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Prosentase Bobot Pekerjaan
ANALISIS DATA
Prosentase bobot pekerjaan merupakan
besarnya nilai prosentase tiap item-item
pekerjaan, berdasarkan perbandingan antara
anggaran biaya pekerjaan dengan harga
bangunan.
Secara
skematis
dapat
digambarkan sebagai berikut :
Komponen Biaya Standar Dan Non Standar
Persentase Bobot Pekerjaan (PBP) :
- Luas Bangunan 5 Lantai :
( 4 x 400 ) + 455 + 64
- Harga Satuan Bangunan Kotip Depok (type A)
= Rp. 1,982,000.00 / m2
Faktor Pengali
Volume x Harga Satuan
x 100 %
=
Harga Bangunan
( Sumber : Adminstrasi Kontrak dan Anggaran Borongan )
Uraian Rencana Penjadwalan Pekerjaan
menggunakan Ms. Project
Beberapa Hal yang harus diperhatikan dalam
menyusun Uraian Rencana Kerja, yaitu :
1. Urutan langkah kerja tidak boleh terbalik
2. Setiap Bagan pekerjaan digambarkan
dengan garis lurus sebagai garis
kegiatan
3. Panjang garis kegiatan ditentukan oleh
jumlah hari atau jumlah minggu
4. Jumlah hari atau minggu dapat dihitung
berdasarkan jumlah tenaga kerja
5. Bagian-bagian
pekerjaan
dapat
digabungakan menjadi satu garis
kegiatan.
Untuk menyusun rencana kerja, waktu
yang dipergunakan dalam bentuk hari atau
minggu.
= 2.119 m2
= 1.162
2
- Harga Satuan Per m Bangunan x Luas Lantai
= 1.162 x 1,982,000.00 x 2.119
= Rp 4,880,234,996.00
Bedasarkan pengalaman dan penelitian
di lapangan dari beberapa macam proyek
pekerjaan konstruksi yang telah dilakukan oleh
Departemen Pemukiman dan Prasarana
Wilayah, maka diperoleh komponen biaya
standar dan non standar sebagai berikut :
Tabel 5.1. Komponen Biaya Standar dan Non
Standar
KOMPONEN BIAYA STANDAR
No.
B
Komponen
Estimate
Harga ( Rp )
1
Pondasi
0.10
488,023,499.60
2
Struktur
0.35
1,708,082,248.60
3
Lantai
0.08
390,418,799.68
4
Dinding
0.08
390,418,799.68
5
Plafond
0.07
341,616,449.72
6
Atap
0.10
488,023,499.60
7
Utilitas
0.07
341,616,449.72
8
Finishing
0.15
732,035,249.40
TOTAL
1.00
4,880,234,996.00
KOMPONEN BIAYA NON STANDAR
No.
Komponen
Estimate
Harga ( Rp )
1
Tata Udara AC
2
Tata Suara
0.02
97,604,699.92
3
Telepon
0.03
146,407,049.88
4
Genset
0.05
244,011,749.80
5
Sist.Deteksi &
Penc.Kebakaran
0.05
244,011,749.80
6
Furniture
0.05
244,011,749.80
7
Penangkal Petir
0.01
48,802,349.96
8
Peningkatan Mutu
0.06
292,814,099.76
TOTAL
0.08
0.35
Total Biaya Standar + Non Standar =
( Total Biaya Bangunan Keseluruhan )
390,418,799.68
1,708,082,248.60
6,588,317,244.60
Berdasarkan hasil biaya bangunan
keseluruhan diatas maka biaya komponen
bangunan gedungnya adalah sebagai berikut
:
Tabel 5.2. Daftar Biaya Komponen Kegiatan
Pembangunan Bangunan Gedung
Klasifikasi :
Luas Pondasi = ( 0,3 x 0,6 ) x 0,6
2
= 0,054 m2
Vol. Pondasi
= 0,054 m2 x 112.57 m
= 6.08 m3
Volume Aanstamping & Volume Lantai Kerja
TIDAK SEDERHANA
( dalam ribuan rupiah )
BIAYA
KONSTRUK
SI
Volume Pasangan Batu Kali :
BIAYA
MANAJEM
EN
KONSTRUK
SI
BIAYA
PENGELOL
A
FISIK
BIAYA
PERENCAN
AAN
KONSTRUK
SI
TOTAL
6,050,000.0
256,822.50
211,447.50
30,413.35
6,548,683.35
6,087,251.2
258,099.45
212,445.07
30,521.48
6,588,317.24
6,100,000.0
258,640.00
212,890.00
30,585.40
6,602,115.40
Luas Aanstamping
= ( 0,8 x 0,15 )
Lantai Kerja
= ( 0,8 x 0.05 )
= 0,12 m2
BIAYA
PROYEK
Luas
Vol. Aanstamping
= 0,12 x 112.57
Lantai Kerja
= 0,04 x 112.57
Vol.
= 13.51 m3
Perhitungan Rencana Anggaran Biaya
( Sumber : Pedoman Pembangunan Gedung Negara )
Biaya Kontruksi Fisik dengan MK
Rp 6,087,251,245.57
Biaya Perencanaan Konstruksi
Rp
258,099,452.81
Rp
212,445,068.47
Biaya MK
Biaya Pengelolaan Proyek
Rp
30,521,477.75 +
Total Biaya Kontruksi Fisik, Jasa
Perencanaan,Pengawasan
Rp 6,588,317,244.60
dan Pengelolaan.
Perhitungan Volume Satuan Pekerjaan
Luas Lahan
: 1.035 m2
Luas Lantai
: 2.119 m2
Contoh perhitungan volume satuan
pekerjaan pada pekerjaan pondasi batu kali
(PB1) adalah sebagai berikut :
Pada tahap perhitungan anggaran
biaya
konstruksi, data – data perhitungan yang
dibutuhkan adalah hasil perhitungan volume
pekerjaan dan hasil analisa satuan pekerjaan
pada masing –masing pekerjaan konstruksi.
Berikut merupakan salah satu contoh
perhitungan anggaran biaya konstruksi pada
Proyek Pebangunan Kampus BSI Margonda –
Depok
Diketahui :
o Hasil perhitungan volume Aanstamping
pada pondasi batu kali
( PB1
+ PB2 ) adalah 24.70 m3 .
o Hasil perhitungan analisa satuan
pekerjaan
berdasarkan
Analisa
Pekerjaan Umum Kota Depok adalah
Rp. 239,950.00 / m3
o Anggaran Biaya Satuan Pekerjaan =
Volume x Analisa Satuan Pekerjaan
Maka :
o Anggaran Biaya Satuan Pekerjaan
300
= Volume x Analisa Satuan Pekerjaan
600
Pasangan Batu Kali
150
Aanstamping
100
600
800
100
Untuk 1 m3 pekerjaan Aanstamping dibutuhkan
biaya sebesar :
o
24.70 m3 x Rp. 239,950.00 / m3
= Rp 5,926,765.00
Analisa Durasi Pekerjaan
Bobot Prosentase Satuan Pekerjaan
- Jam Kerja Efektif dalam satu hari
No.
Jenis Pekerjaan
Biaya Pekerjaan
Bobot %
= 7 jam
- Perhitungan Produktivitas dalam satu hari :
Produktivitas Kerja
I
Pekerjaan Persiapan
Rp
72,304,023.08
1.22%
II
Pekerjaan Tanah
Rp
37,914,947.50
0.64%
III
Pekerjaan Struktur Bawah
Rp
79,136,777.16
1.33%
III.b
Pekerjaan Pondasi Batu Kali
Pekerjaan Pondasi
Tiang Pancang
Rp
498,575,900.00
8.41%
III.c
Pekerjaan Pile Cap
Rp
82,228,918.00
1.39%
III.a
IV
Pekerjaan Struktur Atas
IV.a
Pekerjaan Dinding Pagar
Rp
15,899,840.00
0.27%
IV.b
Pekerjaan Lantai Dasar
Rp
342,705,961.12
5.78%
IV.c
Pekerjaan Lantai Dua
Rp
646,775,363.90
10.91%
IV.d
Pekerjaan Lantai Tiga
Rp
637,106,407.90
10.75%
IV.e
Pekerjaan Lantai Empat
Rp
637,106,407.90
10.75%
IV.f
Pekerjaan Lantai Lima
Rp
596,587,648.20
10.06%
IV.g
Pekerjaan Lantai FL 16.28
Rp
133,225,222.20
2.25%
IV.h
Pekerjaan Lantai Atap
Pekerjaan Dinding, Kusen,
Elektrikal, dan Plafond
Rp
154,380,922.80
2.60%
V.
Lantai Dasar
Rp
289,810,736.49
4.89%
2
Lantai Dua
Rp
181,166,594.88
3.06%
3
Lantai Tiga
Rp
140,854,149.83
2.38%
4
Lantai Empat
Rp
140,854,149.83
2.38%
5
Lantai Lima
Rp
147,260,849.73
2.48%
6
Lantai FL 16.28
Rp
1,129,345.00
0.02%
Lantai Atap
Rp
42,304,664.70
0.71%
Rp
2,487,239.31
0.04%
VI.b
Pekerjaan Kusen Lengkap
Pekerjaan Kunci /
Alat Gantungdan Kaca
Rp
9,211,171.20
0.16%
VI.c
Pekerjaan Penutup Lantai
Rp
235,980,910.40
3.98%
VI.d
Pekerjaan Pengecatan
Pekerjaan Sanitasi
dan Saluran Air
Rp
653,586,744.30
11.02%
Rp
9,800,962.50
0.17%
Rp
63,646,425.00
1.07%
VI.g
Pekerjaan Landscape
Pekerjaan Elektrikal
( Lampu Taman )
Rp
44,606,240.00
0.75%
VI.h
Pekerjaan Lain-lain
Rp
32,032,260.00
0.54%
VI
VI.e
VI.f
Jumlah Tenaga x Jam Kerja Efektif
Koefisien
- Contoh Perhitungan Pekerjaan Baja Tulangan
(Ulir) D39 :
0.0350 Mandor Per Jam
0.1050 Pekerja Per Jam
Maka :
Produktivitas =
1
VI.a
=
3 Pekerja
0.1050
=
0.0350
1 Mandor
1 Mandor x 7 Jam
0.0350
= 200 kg / hari
- Perhitungan Durasi Pekerjaan :
Durasi Pekerjaan =
Finishing
Rp 5,928,680,782.92
-
Volume Pekerjaan
Produktivitas
Contoh Perhitungan Durasi Pekerjaan
Pembesian pada Pedestal, yaitu :
Diketahui volume pembesian pada pekerjaan
pedestal sebesar 124.20 kg,
maka :
100.00%
Durasi Pekerjaan =
kg
124.20
= 0.62 hr
200 kg/hari
KESIMPULAN
SARAN
Anggaran biaya konstruksi pembangunan
gedung
bertingkat
didapat
dari
hasil
penjumlahan biaya standar dan non standar
yang berdasarkan pada syarat teknis bangunan
gedung, maka didapat perkiraan total biaya –
biaya komponen kegiatan pembangunan
bangunan gedung sebesar Rp 6,588,317,244.60.
1. Estimasi biaya anggaran konstruksi tahap
desain pada Pembangunan Kampus BSI
Margonda Depok sebesar Rp 5.928.680.782,92.
2. Durasi waktu jadwal rencana pelaksanaan
selama ± 4,5 bln.
Nilai Proyek yang didapat dari hasil estimasi
anggaran biaya konstruksi tahap desain pada
Pembangunan Kampus BSI Margonda Depok
lebih kecil dibandingkan anggaran biaya
konstruksi berdasarkan syarat teknis bangunan
gedung. Artinya estimasi anggaran biaya
konstruksi pada Pembangunan Kampus BSI
Margonda Depok dapat digunakan dalam
pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Oleh karena
itu proyek pembangunan bangunan gedung
kampus BSI Margonda – Depok layak untuk
dilaksanakan dan dapat memenuhi syarat
teknis pembangunan bangunan gedung.
Hal yang penting dalam pemilihan metode
estimasi biaya tahap desain haruslah akurat,
mudah dan tidak mahal dalam penggunaannya.
Parameter yang digunakan dalam estimasi
anggaran biaya konstruksi untuk bangunan
gedung adalah luas lantai dan jumlah lantai.
Langkah awal yang harus diperhatikan adalah
menentukan
klasifikasi
bangunan
baik
berdasarkan kegunaan bangunan ataupun
kompleksitas. Parameter yang lebih penting
adalah indeks harga bangunan gedung
permeter persegi berdasarkan perencanaan
program dan anggaran bangunan gedung yang
dikeluarkan sesuai dengan daerah pelaksanaan
proyek.
DAFTAR PUSTAKA
Tenriajeng. A. T., Administrasi Konrtrak dan
Anggaran Borongan, Penerbit
Gunadarma, Depok, 2004
Soeharto, I., Manajemen Proyek Jilid 2,
Penerbit Erlangga, Jakarta 1998
H. Bachtiar I, Rencana dan Estimate real of
Cost, penerbit Bumi Aksara, Jakarta, 2003
Keputusan
Menteri
Permukiman
Dan
Prasarana Wilayah
Nomor:
332/Kpts/M/2002,
Pedoman
Teknis
Pembangunan
Bangunan
Gedung
Negara, Jakarta, Agustus 2002.