ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR DI BUATNYA KUASA MENJUAL TESIS
ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR
DI BUATNYA KUASA MENJUAL
TESIS
Oleh
AHMAD JUARA PUTRA
137011045/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR
DI BUATNYA KUASA MENJUAL
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
AHMAD JUARA PUTRA
137011045/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN
LUNAS YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS
SEBAGAI DASAR DI BUATNYA KUASA
MENJUAL
: AHMAD JUARA PUTRA
: 137011045
: KENOTARIATAN
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
Pembimbing
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)
Ketua Program Studi,
(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN)
Dekan,
(Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Tanggal lulus : 26 Agustus 2016
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 26 Agustus 2016
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
3. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS
4. Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
:
AHMAD JUARA PUTRA
Nim
:
137011045
Program Studi
:
Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
:
ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS
YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI
DASAR DI BUATNYA KUASA MENJUAL
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : AHMAD JUARA PUTRA
Nim : 137011045
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Dalam praktek pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat tidak
selamanya pihak penjual dan pihak pembeli langsung melakukannya dengan pembuatan
akta jual beli dihadapan PPAT. Pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang telah
bersertipikat antara pihak penjual dan pihak pembeli dapat pula dilaksanakan terlebih
dahulu dengan membuat akta Pengikatan Jual Beli (PJB) hak atas tanah antara pihak
penjual dan pihak pembeli. Pelaksanaan Pengikatan Jual Beli (PJB) hak atas tanah
dilakukan terlebih dahulu disebabkan karena beberapa faktor yang tidak dapat dipenuhi
baik oleh pihak penjual maupun pihak pembeli. Perjanjian pengikatan jual beli dapat
dilakukan dengan menggunakan akta notaris dan dapat dilakukan secara di bawah tangan
di antara para pihak itu sendiri. Adapun permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini
adalah bagaimana kedudukan akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris yang
dijadikan dasar dibuatnya kuasa menjual, bagaimanakah kedudukan hukum kuasa
menjual yang didasarkan kepada akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris,
dan bagaimana perlindungan hukum yang diberikan terhadap para pihak dalam
pelaksanaan jual beli hak atas tanah diantara para pihak secara di bawah tangan dengan
menggunakan kuasa menjual yang didasarkan kepada akta keterangan lunas yang dibuat
dihadapan notaris.
Jenis penelitian tesis ini menggunakan penelitian yuridis normatif, yang bersifat
deskriptif analitis, dimana pendekatan terhadap permasalahan dilakukan dengan mengkaji
ketentuan perundang-undangan yang berlaku di bidang hukum perjanjian dan hukum jual
beli hak atas tanah yang telah bersertipikat.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa kedudukan hukum akta keterangan lunas
yang dibuat dihadapan notaris memiliki fungsi sebagai alat bukti autentik yang
menguatkan bagi pihak pembeli yang telah melaksanakan kewajibannya membayar lunas
keseluruhan harga hak atas tanah yang telah bersertipikat kepada pihak penjual dalam
suatu perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat secara di
bawah tangan. Kedudukan hukum kuasa menjual yang didasarkan kepada akta
keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris adalah merupakan alat bukti yang sah
bagi pihak pembeli dengan didasarkan kepada akta keterangan lunas bahwa pihak
pembeli telah membayar lunas keseluruhan harga hak atas tanah tersebut dan berhak
untuk melakuan penjualan hak atas tanah tersebut kepada pihak manapun yang dia
inginkan, dengan menggunakan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT. Perlindungan
hukum yang diberikan kepada para pihak dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas
tanah yang telah bersertipikat adalah bahwa pihak pembeli wajib melunasi keseluruhan
harga hak atas tanah tersebut kepada pihak penjual dan membayar seluruh denda di
dalam perjanjian pengikatan jual beli secara di bawah tangan tersebut serta pihak penjual
wajib menyerahkan seluruh dokumen yang berkaitan dengan hak atas tanah tersebut
termasuk bersama dengan pihak pembeli menghadap notaris untuk membuat akta
keterangan lunas dibuat dihadapan notaris sebagai alat bukti bagi pembeli yang
menguatkan bahwa pihak pembeli telah melunasi keseluruhan harga hak atas tanah
kepada pihak penjual tersebut.
Kata kunci : Akta Keterangan Lunas, Kuasa Menjual, Notaris
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
In the implementation of the trade in certified land title, the seller and buyer
do not necessarily go directly to PPAT (Official Land Deed Registrar) to make a
purchase deed. It can also be preceded with making the PJB (Sale/Purchase Binding
Agreement) of the land title between the former owner and the buyer. This agreement
is made because there are some factors that cannot be fulfilled either by the seller or
buyer. The sale/purchase binding agreement can be made using the notary’s deed,
and also underhandedly between both parties themselves. The research problems
were how the position of the deed of statement of having paid in full before a notary
that was made the ground for the power of attorney to sell was, how the position of
the power of attorney to sell was based on the deed of statement of having paid in full
before a notary, and how about the legal protection granted to all parties involved in
the underhand trade of the certified land using the power of attorney based on the
deed of statement of having pai in full before a notary.
This thesis used judicial normative research method with descriptive analysis,
which approached the problems by studying the stipulations in the law prevailing in
the law of contract and trade in certified land title.
The results showed that the legal position of the deed of statement of having
paid in full before the notary was that it functions as authentic evidence
strengthening that the buyer had fulfilled their responsibility to pay in full for the
certified land title to the seller in the underhand sale and purchase binding
agreement. The power of attorney to sell which was based on the deed of statement
of having paid in full before the notary was a valid evidence to the buyer showing
that the buyer had paid in full the cost for the certified land title and has the rights to
sell the land title to anyone he/she wishes, by using the purchase agreement made by
PPAT. The legal protection to all parties in the sale/purchase binding agreement to
the certified land title was that the buyer should pay in full for the land title to the
seller along with all fines in the agreement underhandedly; the seller should hand
over all documents related to the land title; and together with the buyer go to a
notary to make the deed of statement of having paid in full as an evidence to the
buyer that he/she had paid in full all cost for the land title to the seller.
Keywords: The Deed of Statement of Having Paid In Full, Power of Attorney to
Sell, Notary
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Bismillahirrahmanirrahim
Syukur Alhamdulillah penulis sampaikan kehadirat ALLAH SWT karena
hanya dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini
dengan judul “ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR DIBUATNYA KUASA
MENJUAL”. Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang harus dipenuhi
untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan
dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis ini dapat
diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang
mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat Bapak Prof. Dr.
Muhammad Yamin, SH, MS, CN., Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN,
M.Hum dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum, selaku Komisi
Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk
kesempurnaan penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada
tahap ujian tesis sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.
Selanjutnya di dalam penelitian tesis ini penulis banyak memperoleh bantuan
baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua pihak.
iii
Universitas Sumatera Utara
Untuk itu pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang
sedalam-dalamnya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami untuk mengikuti
dan menyelesaikan pendidikan Program Pascasarjana Magister Kenotariatan
(M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara atas kesempatan yang diberikan kepada peneliti untuk
dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, atas segala dedikasi dan
pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu
pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Sumatera Utara, yang telah
membimbing dan membina penulis dalam penyelesaian studi selama menuntut
ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Dosen serta segenap civitas akademis Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
iv
Universitas Sumatera Utara
6. Kedua orangtua tercinta ayahanda, Alm. Eddy Rangkuti dan Nurlia dan kepada
kakaku Johanit Meilany Rangkuti, Marini Widuri Rangkuti dan Shinta
Faricha Rangkuti atas segala rasa sayang dan cinta yang tidak terbatas sehingga
menjadi dukungan untuk penulis dalam menyelesaikan tesis ini.
7. Kepada yang tersayang Amalia Yulia Nastiti, SH, M.Kn terima kasih atas
dukungan, bantuan dan semangat kepada penulis dalam menyelesaikan penulisan
tesis ini
Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu
dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan, dan rezeki yang berlimpah kepada
kita semua. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tulisan ini masih jauh dari
sempurna, namun tidak ada salahnya jika penulis berharap kiranya tesis ini dapat
memberikan manfaat kepada semua pihak.
Medan,
Agustus 2016
Penulis
Ahmad Juara Putra
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
DATA PRIBADI
Nama
: Ahmad Juara Putra
Tempat / Tgl. Lahir
: Jakarta, 28 Oktober 1989
Alamat
: Jl. Panglima Denai, Gg. Hasibuan No. 78
Status
: Belum Menikah
Agama
: Islam
No. Telp
: 08116121677
II. PENDIDIKAN FORMAL
1.
SDN 08 Jakarta Barat, Jakarta
2.
SPMN 229 Jakarta Barat, Jakarta
3.
SMAN 8 Balikpapan, Kalimantan Timur, Kalimantan
4.
Univeritas Mulawarman, Samarinda, Kalimantan Timur
5.
S2 Program Studi Magister Kenotariatan USU
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK .............................................................................................................
i
ABSTRACT ............................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR...........................................................................................
ii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP .............................................................................
vi
DAFTAR ISI ............................................................................................. vii
BAB I
PENDAHULUAN ......................................................................
1
A. Latar Belakang .....................................................................
1
B. Perumusan Masalah ..................................................................... 11
C. Tujuan Penelitian .......................................................................... 11
D. Manfaat Penelitian ....................................................................... 12
E. Keaslian Penelitian ....................................................................... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi....................................................... 15
1.
Kerangka Teori ...................................................................... 15
2.
Konsepsi ................................................................................ 25
G. Metode Penelitian ......................................................................... 27
BAB II
1.
Sifat dan Jenis Penelitian ....................................................... 27
2.
Sumber Data........................................................................... 28
3.
Teknik dan Alat Pengumpulan Data ...................................... 28
4.
Analisis Data .......................................................................... 29
KEDUDUKAN AKTA KETERANGAN LUNAS YANG
DIBUAT OLEH NOTARIS YANG DIJADIKAN DASAR
DIBUATNYA KUASA MENJUAL.................................................. 31
A. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Di Bawah Tangan Sebagai
Dasar Permohonan Pembuatan Akta Keterangan Lunas oleh
Notaris ........................................................................................... 31
B. Tinjauan Umum Tentang Akta keterangan Lunas Yang Dibuat
Oleh Notaris .................................................................................. 50
vii
Universitas Sumatera Utara
C. Kedudukan Akta Keterangan Lunas yang Dibuat Dihadapan
Notaris yang Dijadikan Dasar Dibuatnya Kuasa Menjual ............ 57
BAB III
KEDUDUKAN HUKUM KUASA MENJUAL YANG
DIDASARKAN KEPADA AKTA KETERANGAN LUNAS
YANG DIBUAT OLEH NOTARIS.................................................. 69
A. Tinjauan Tentang Kewenangan Notaris Sebagai Pejabat Publik
Dalam Pembuatan Akta Autentik.................................................. 69
B. Tinjauan Umum Tentang Akta Kuasa Menjual ............................ 80
C. Kedudukan Hukum Kuasa Menjual Yang Didasarkan Kepada
Akta keterangan Lunas Yang Dibuat Oleh Notaris....................... 93
BAB IV
PERLINDUNGAN HUKUM YANG DIBERIKAN TERHADAP
PARA PIHAK DALAM PELAKSANAAN JUAL BELI HAK
ATAS TANAH DIANTARA PARA PIHAK SECARA DI
BAWAH TANGAN DENGAN MENGGUNAKAN KUASA
MENJUAL
YANG
DIDASARKAN KEPADA AKTA
KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT OLEH NOTARIS ..... 102
A. Tinjauam Umum tentang Jual Beli Hak Atas Tanah .................... 102
B. Akta Jual Beli Yang Dibuat Oleh PPAT dan Proses Balik Nama 109
C. Perlindungan Hukum Yang Diberikan Terhadap Para Pihak
Dalam Pelaksanaan Jual Beli Hak Atas Tanah Diantara Para
Pihak Secara Di Bawah Tangan Dengan Menggunakan Kuasa
Menjual Yang Didasarkan Kepada Akta keterangan lunas Yang
Dibuat Oleh Notaris ...................................................................... 114
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN ......................................................... 123
A. Kesimpulan ................................................................................... 123
B. Saran.............................................................................................. 125
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 127
viii
Universitas Sumatera Utara
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR
DI BUATNYA KUASA MENJUAL
TESIS
Oleh
AHMAD JUARA PUTRA
137011045/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR
DI BUATNYA KUASA MENJUAL
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
AHMAD JUARA PUTRA
137011045/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN
LUNAS YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS
SEBAGAI DASAR DI BUATNYA KUASA
MENJUAL
: AHMAD JUARA PUTRA
: 137011045
: KENOTARIATAN
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
Pembimbing
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)
Ketua Program Studi,
(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN)
Dekan,
(Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Tanggal lulus : 26 Agustus 2016
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 26 Agustus 2016
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
3. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS
4. Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
:
AHMAD JUARA PUTRA
Nim
:
137011045
Program Studi
:
Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
:
ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS
YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI
DASAR DI BUATNYA KUASA MENJUAL
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : AHMAD JUARA PUTRA
Nim : 137011045
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Dalam praktek pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat tidak
selamanya pihak penjual dan pihak pembeli langsung melakukannya dengan pembuatan
akta jual beli dihadapan PPAT. Pelaksanaan jual beli hak atas tanah yang telah
bersertipikat antara pihak penjual dan pihak pembeli dapat pula dilaksanakan terlebih
dahulu dengan membuat akta Pengikatan Jual Beli (PJB) hak atas tanah antara pihak
penjual dan pihak pembeli. Pelaksanaan Pengikatan Jual Beli (PJB) hak atas tanah
dilakukan terlebih dahulu disebabkan karena beberapa faktor yang tidak dapat dipenuhi
baik oleh pihak penjual maupun pihak pembeli. Perjanjian pengikatan jual beli dapat
dilakukan dengan menggunakan akta notaris dan dapat dilakukan secara di bawah tangan
di antara para pihak itu sendiri. Adapun permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini
adalah bagaimana kedudukan akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris yang
dijadikan dasar dibuatnya kuasa menjual, bagaimanakah kedudukan hukum kuasa
menjual yang didasarkan kepada akta keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris,
dan bagaimana perlindungan hukum yang diberikan terhadap para pihak dalam
pelaksanaan jual beli hak atas tanah diantara para pihak secara di bawah tangan dengan
menggunakan kuasa menjual yang didasarkan kepada akta keterangan lunas yang dibuat
dihadapan notaris.
Jenis penelitian tesis ini menggunakan penelitian yuridis normatif, yang bersifat
deskriptif analitis, dimana pendekatan terhadap permasalahan dilakukan dengan mengkaji
ketentuan perundang-undangan yang berlaku di bidang hukum perjanjian dan hukum jual
beli hak atas tanah yang telah bersertipikat.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa kedudukan hukum akta keterangan lunas
yang dibuat dihadapan notaris memiliki fungsi sebagai alat bukti autentik yang
menguatkan bagi pihak pembeli yang telah melaksanakan kewajibannya membayar lunas
keseluruhan harga hak atas tanah yang telah bersertipikat kepada pihak penjual dalam
suatu perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang telah bersertipikat secara di
bawah tangan. Kedudukan hukum kuasa menjual yang didasarkan kepada akta
keterangan lunas yang dibuat dihadapan notaris adalah merupakan alat bukti yang sah
bagi pihak pembeli dengan didasarkan kepada akta keterangan lunas bahwa pihak
pembeli telah membayar lunas keseluruhan harga hak atas tanah tersebut dan berhak
untuk melakuan penjualan hak atas tanah tersebut kepada pihak manapun yang dia
inginkan, dengan menggunakan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT. Perlindungan
hukum yang diberikan kepada para pihak dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas
tanah yang telah bersertipikat adalah bahwa pihak pembeli wajib melunasi keseluruhan
harga hak atas tanah tersebut kepada pihak penjual dan membayar seluruh denda di
dalam perjanjian pengikatan jual beli secara di bawah tangan tersebut serta pihak penjual
wajib menyerahkan seluruh dokumen yang berkaitan dengan hak atas tanah tersebut
termasuk bersama dengan pihak pembeli menghadap notaris untuk membuat akta
keterangan lunas dibuat dihadapan notaris sebagai alat bukti bagi pembeli yang
menguatkan bahwa pihak pembeli telah melunasi keseluruhan harga hak atas tanah
kepada pihak penjual tersebut.
Kata kunci : Akta Keterangan Lunas, Kuasa Menjual, Notaris
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
In the implementation of the trade in certified land title, the seller and buyer
do not necessarily go directly to PPAT (Official Land Deed Registrar) to make a
purchase deed. It can also be preceded with making the PJB (Sale/Purchase Binding
Agreement) of the land title between the former owner and the buyer. This agreement
is made because there are some factors that cannot be fulfilled either by the seller or
buyer. The sale/purchase binding agreement can be made using the notary’s deed,
and also underhandedly between both parties themselves. The research problems
were how the position of the deed of statement of having paid in full before a notary
that was made the ground for the power of attorney to sell was, how the position of
the power of attorney to sell was based on the deed of statement of having paid in full
before a notary, and how about the legal protection granted to all parties involved in
the underhand trade of the certified land using the power of attorney based on the
deed of statement of having pai in full before a notary.
This thesis used judicial normative research method with descriptive analysis,
which approached the problems by studying the stipulations in the law prevailing in
the law of contract and trade in certified land title.
The results showed that the legal position of the deed of statement of having
paid in full before the notary was that it functions as authentic evidence
strengthening that the buyer had fulfilled their responsibility to pay in full for the
certified land title to the seller in the underhand sale and purchase binding
agreement. The power of attorney to sell which was based on the deed of statement
of having paid in full before the notary was a valid evidence to the buyer showing
that the buyer had paid in full the cost for the certified land title and has the rights to
sell the land title to anyone he/she wishes, by using the purchase agreement made by
PPAT. The legal protection to all parties in the sale/purchase binding agreement to
the certified land title was that the buyer should pay in full for the land title to the
seller along with all fines in the agreement underhandedly; the seller should hand
over all documents related to the land title; and together with the buyer go to a
notary to make the deed of statement of having paid in full as an evidence to the
buyer that he/she had paid in full all cost for the land title to the seller.
Keywords: The Deed of Statement of Having Paid In Full, Power of Attorney to
Sell, Notary
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Bismillahirrahmanirrahim
Syukur Alhamdulillah penulis sampaikan kehadirat ALLAH SWT karena
hanya dengan berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini
dengan judul “ANALISIS YURIDIS AKTA KETERANGAN LUNAS YANG
DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS SEBAGAI DASAR DIBUATNYA KUASA
MENJUAL”. Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang harus dipenuhi
untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan
dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis ini dapat
diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang
mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat Bapak Prof. Dr.
Muhammad Yamin, SH, MS, CN., Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN,
M.Hum dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum, selaku Komisi
Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk
kesempurnaan penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada
tahap ujian tesis sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.
Selanjutnya di dalam penelitian tesis ini penulis banyak memperoleh bantuan
baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua pihak.
iii
Universitas Sumatera Utara
Untuk itu pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang
sedalam-dalamnya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami untuk mengikuti
dan menyelesaikan pendidikan Program Pascasarjana Magister Kenotariatan
(M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara atas kesempatan yang diberikan kepada peneliti untuk
dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, atas segala dedikasi dan
pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu
pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Sumatera Utara, yang telah
membimbing dan membina penulis dalam penyelesaian studi selama menuntut
ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Dosen serta segenap civitas akademis Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
iv
Universitas Sumatera Utara
6. Kedua orangtua tercinta ayahanda, Alm. Eddy Rangkuti dan Nurlia dan kepada
kakaku Johanit Meilany Rangkuti, Marini Widuri Rangkuti dan Shinta
Faricha Rangkuti atas segala rasa sayang dan cinta yang tidak terbatas sehingga
menjadi dukungan untuk penulis dalam menyelesaikan tesis ini.
7. Kepada yang tersayang Amalia Yulia Nastiti, SH, M.Kn terima kasih atas
dukungan, bantuan dan semangat kepada penulis dalam menyelesaikan penulisan
tesis ini
Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu
dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan, dan rezeki yang berlimpah kepada
kita semua. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tulisan ini masih jauh dari
sempurna, namun tidak ada salahnya jika penulis berharap kiranya tesis ini dapat
memberikan manfaat kepada semua pihak.
Medan,
Agustus 2016
Penulis
Ahmad Juara Putra
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
DATA PRIBADI
Nama
: Ahmad Juara Putra
Tempat / Tgl. Lahir
: Jakarta, 28 Oktober 1989
Alamat
: Jl. Panglima Denai, Gg. Hasibuan No. 78
Status
: Belum Menikah
Agama
: Islam
No. Telp
: 08116121677
II. PENDIDIKAN FORMAL
1.
SDN 08 Jakarta Barat, Jakarta
2.
SPMN 229 Jakarta Barat, Jakarta
3.
SMAN 8 Balikpapan, Kalimantan Timur, Kalimantan
4.
Univeritas Mulawarman, Samarinda, Kalimantan Timur
5.
S2 Program Studi Magister Kenotariatan USU
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK .............................................................................................................
i
ABSTRACT ............................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR...........................................................................................
ii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP .............................................................................
vi
DAFTAR ISI ............................................................................................. vii
BAB I
PENDAHULUAN ......................................................................
1
A. Latar Belakang .....................................................................
1
B. Perumusan Masalah ..................................................................... 11
C. Tujuan Penelitian .......................................................................... 11
D. Manfaat Penelitian ....................................................................... 12
E. Keaslian Penelitian ....................................................................... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi....................................................... 15
1.
Kerangka Teori ...................................................................... 15
2.
Konsepsi ................................................................................ 25
G. Metode Penelitian ......................................................................... 27
BAB II
1.
Sifat dan Jenis Penelitian ....................................................... 27
2.
Sumber Data........................................................................... 28
3.
Teknik dan Alat Pengumpulan Data ...................................... 28
4.
Analisis Data .......................................................................... 29
KEDUDUKAN AKTA KETERANGAN LUNAS YANG
DIBUAT OLEH NOTARIS YANG DIJADIKAN DASAR
DIBUATNYA KUASA MENJUAL.................................................. 31
A. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Di Bawah Tangan Sebagai
Dasar Permohonan Pembuatan Akta Keterangan Lunas oleh
Notaris ........................................................................................... 31
B. Tinjauan Umum Tentang Akta keterangan Lunas Yang Dibuat
Oleh Notaris .................................................................................. 50
vii
Universitas Sumatera Utara
C. Kedudukan Akta Keterangan Lunas yang Dibuat Dihadapan
Notaris yang Dijadikan Dasar Dibuatnya Kuasa Menjual ............ 57
BAB III
KEDUDUKAN HUKUM KUASA MENJUAL YANG
DIDASARKAN KEPADA AKTA KETERANGAN LUNAS
YANG DIBUAT OLEH NOTARIS.................................................. 69
A. Tinjauan Tentang Kewenangan Notaris Sebagai Pejabat Publik
Dalam Pembuatan Akta Autentik.................................................. 69
B. Tinjauan Umum Tentang Akta Kuasa Menjual ............................ 80
C. Kedudukan Hukum Kuasa Menjual Yang Didasarkan Kepada
Akta keterangan Lunas Yang Dibuat Oleh Notaris....................... 93
BAB IV
PERLINDUNGAN HUKUM YANG DIBERIKAN TERHADAP
PARA PIHAK DALAM PELAKSANAAN JUAL BELI HAK
ATAS TANAH DIANTARA PARA PIHAK SECARA DI
BAWAH TANGAN DENGAN MENGGUNAKAN KUASA
MENJUAL
YANG
DIDASARKAN KEPADA AKTA
KETERANGAN LUNAS YANG DIBUAT OLEH NOTARIS ..... 102
A. Tinjauam Umum tentang Jual Beli Hak Atas Tanah .................... 102
B. Akta Jual Beli Yang Dibuat Oleh PPAT dan Proses Balik Nama 109
C. Perlindungan Hukum Yang Diberikan Terhadap Para Pihak
Dalam Pelaksanaan Jual Beli Hak Atas Tanah Diantara Para
Pihak Secara Di Bawah Tangan Dengan Menggunakan Kuasa
Menjual Yang Didasarkan Kepada Akta keterangan lunas Yang
Dibuat Oleh Notaris ...................................................................... 114
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN ......................................................... 123
A. Kesimpulan ................................................................................... 123
B. Saran.............................................................................................. 125
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 127
viii
Universitas Sumatera Utara