WARUNG MAKAN DAN KOPI JOGJA 24 JAM tugas
Yudi Eko Saputro
1566087/pra-MBA B
Introduction to Financial Management
Warung Makan dan Kopi Jogja 24 Jam
1. Latar belakang
Dengan komposisi penduduk dari luar kota Yogyakarta yang lebih dominan di
area kampus. Industri makanan terutama makanan siap saji kelas menengah kebawah
(untuk kalangan pelajar atau mahasiswa) terus tumbuh. Pertumbuhan warung tersebut
merupakan indikator berkembangnya pasar makanan di segmen ini. Banyak dari warungwarung tersebut yang masih bertahan, namun tidak sedikit juga berguguran. Tingkat
persaingan yang ketat dari segi harga, kenyamanan, tempat maupun pelayanan
merupakan kunci dari keberlangsungan bisnis ini.
Dari hal-hal tersebut perlu dibentuk manajemen khusus yang dapat menjaga
kualitas, rasa, pelayanan, dan kenyamanan pelanggan tanpa merubah harga. Karena bisnis
ini merupakan bisnis dengan persaingan sempurna, maka elastisitas harga akan sangat
sensitif. Maka dari itu perlu adanya akuisisi warung-warung yang telah ada untuk dapat
bekerja sama dan membentuk management khusus. Manajemen dengan model bussines
grouping tersebut dinamakan Jogja 24 jam. Prinsip dari bisnis ini sederhana. Pertama,
mengumpulkan warung-warung (warung burjo) sesuai dengan list daerah yang
ditargetkan, terutama warung-warung dengan capital kecil yang kurang optimal untuk
dapat bekerja sama menjadi satu management. Warung-warung tersebut dikelola secara
profesional dan didanai dalam jangka waktu 5 tahun. Outputnya, warung-warung tersebut
dapat bekerja secara optimal dan memberikan berkembang. kontrak proyek ini
berlangsung selama 5 tahun, setelah 5 tahun, asset yang telah dibelikan atau
dikembangkan dalam bentuk asset fisik maupun nonfisik akan diberikan kepada pemilik
warung untuk digunakan kembali.
Produk yang ditawarkan oleh management adalah upgrading dari segi tempat,
management warung, yang akan berimplikasi terhadap pendapatan warung dalam jangka
panjang. Pemilik warung akan diberikan kompensasi tetap selama masa kontrak dan
bekerja sebagaimana mestinya dibawah management Jogja 24 jam. Dengan kontrak 5
tahun tersebut, pemilik warung terutama warung dengan kapital rendah akan terbantu dari
segi kapital resiko kekurangan modal yang menjadi dasar untuk melanjutkan bisnis ini.
Berikut ini adalah rincian biaya investasi, alokasi investasi, analisis pendapatan
dan pengeluaran. Serta analisis cash flow selama 5 tahun kontrak.
2. Biaya
a. Estimasi Biaya Sewa Lahan dan Bangunan
Ukuran
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Lokasi Warung
Condong Catur-Jalan Candi gebang
Condong catur-jalan Nusa Indah
Condong Catur-Jalan Angga Jaya
Jalan Kaliurang-Pandega Marta
Jalan kaliurang-Pogung
Jalan Kaliurang-Kentungan
Jalan Kaliurang-Blimbingsari
Jalan Kaliurang -Gayamsari
Jalan Kalirang-Megatruh
Jalan Kaliurang km 13-UII Pusat
Jalan Gejayan-Moses
Jalan gejayan-demangan baru
Jalan gejayan-uny
Jalan glagahsari-kampus uty 1
Jalan glagahsari-kampus uty 2
Jalan selokan mataram 1-seturan
Jalan selokan mataram 2-gejayan
Jalan seturan
Jalan babarsari
Jalan colombo
Jalan sagan
Jalan terban
Timoho 1
(m2) 1 tahun
5 tahun
35
Rp30.000.000
Rp150.000.000
35
Rp30.000.000
Rp150.000.000
35
Rp32.000.000
Rp160.000.000
35
Rp35.000.000
Rp175.000.000
35
Rp38.000.000
Rp190.000.000
35
Rp32.000.000
Rp160.000.000
35
Rp32.000.000
Rp160.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
40
Rp35.000.000
Rp175.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp35.000.000
Rp175.000.000
30
Rp35.000.000
Rp175.000.000
30
Rp35.000.000
Rp175.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp35.000.000
Rp175.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
30
Rp37.000.000
Rp185.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp37.000.000
Rp185.000.000
26
Rp37.000.001
Rp185.000.005
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
Timoho2
Gowok 1
Gowok 2
Jalan magelang 1
Jalan magelang 2
Jalan tamansiswa 1
Jalan tamansiswa 2
Keparakan wetan
Jalan am sangaji
Jalan monjali
Jalan mj suprapto
Pahingan-maguwoharjo
Total
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
Rp37.000.002
Rp185.000.010
Rp37.000.003
Rp185.000.015
Rp37.000.004
Rp185.000.020
Rp37.000.005
Rp185.000.025
Rp37.000.006
Rp185.000.030
Rp37.000.007
Rp185.000.035
Rp37.000.008
Rp185.000.040
Rp37.000.009
Rp185.000.045
Rp37.000.010
Rp185.000.050
Rp37.000.011
Rp185.000.055
Rp37.000.012
Rp185.000.060
Rp37.000.013
Rp185.000.065
Rp1.279.000.091 Rp6.395.000.455
b. Biaya Renovasi Bangunan
Biaya renovasi bangunan dianggarkan sesuai tarif renovasi kualitas menengah bawah dengan
harga Rp.2000.000/m2
Ukuran
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Lokasi warung
Condong catur-jalan candi gebang
Condong catur-jalan nusa indah
Condong catur-jalan angga jaya
Jalan kaliurang-pandega marta
Jalan kaliurang-pogung
Jalan kaliurang-kentungan
Jalan kaliurang-blimbingsari
Jalan kaliurang -gayamsari
Jalan kalirang-megatruh
Jalan kaliurang km 13-uii pusat
Jalan gejayan-moses
Jalan gejayan-demangan baru
Jalan gejayan-uny
Jalan glagahsari-kampus uty 1
Jalan glagahsari-kampus uty 2
Jalan selokan mataram 1-seturan
Jalan selokan mataram 2-gejayan
Jalan seturan
Jalan babarsari
Jalan colombo
(m2)
Total biaya renovasi bangunan
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
40
Rp80.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
30
Rp60.000.000
30
Rp60.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
30
Rp60.000.000
25
Rp50.000.000
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
Jalan sagan
Jalan terban
Timoho 1
Timoho2
Gowok 1
Gowok 2
Jalan magelang 1
Jalan magelang 2
Jalan tamansiswa 1
Jalan tamansiswa 2
Keparakan wetan
Jalan am sangaji
Jalan monjali
Jalan mj suprapto
Pahingan-maguwoharjo
Total
25
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
Rp50.000.000
Rp50.000.000
Rp52.000.000
Rp54.000.000
Rp56.000.000
Rp58.000.000
Rp60.000.000
Rp62.000.000
Rp64.000.000
Rp66.000.000
Rp68.000.000
Rp70.000.000
Rp72.000.000
Rp74.000.000
Rp76.000.000
Rp2.132.000.000
C. Biaya Peralatan dan Perlengkapan
Biaya peralatan dan perlengkapan dihitung sesuai dengan luas area warung. Rincin ini membagi menjadi 4 luasan sesuai dengan target
rata-rata luasan lahan sewa per-area.
1. Rincian peralatan dan perlengkapan
No
Nama
Peralatan
1 dapur
Kompor gas
Tabung gas
Perlengkapan
Jumlah kebutuhan
Harga
25m2 30m2
35m2
40m2
Total harga
25m2
30m2
35m2
40m2
300.000
150.000
2
2
2
2
3
3
4
4
Rp600.000
Rp300.000
Rp600.000
Rp300.000
Rp900.000
Rp450.000
Rp1.200.000
Rp600.000
50.000
50.000
2
2
2
2
3
3
4
5
Rp100.000
Rp100.000
Rp100.000
Rp100.000
Rp150.000
Rp150.000
Rp200.000
Rp250.000
besar
Panci rebus
Serokan
70.000
70.000
2
2
2
2
3
3
5
5
Rp140.000
Rp140.000
Rp140.000
Rp140.000
Rp210.000
Rp210.000
Rp350.000
Rp350.000
goreng
Centong
Tempat sayur
30.000
30.000
40.000
2
2
2
2
2
2
3
3
4
5
5
5
Rp60.000
Rp60.000
Rp80.000
Rp60.000
Rp60.000
Rp80.000
Rp90.000
Rp90.000
Rp160.000
Rp150.000
Rp150.000
Rp200.000
tabung gas
Panci air
Panci
penggorengan
Rak mie
goreng
Meja dapur
Peralatan
2 makan
Piring
Mangkok
Sendok makan
Sendok teh
Sendok garpu
Gelas besar
Gelas kecil
Tempat sendok
Peralatan
100.000
150.000
1
1
1
1
2
3
3
3
Rp100.000
Rp150.000
Rp100.000
Rp150.000
Rp200.000
Rp450.000
Rp300.000
Rp450.000
5.000
6.000
1.500
1.000
1.500
4.000
4.000
10.000
24
24
24
24
24
24
24
7
30
30
30
30
30
30
30
7
35
35
35
35
35
35
35
13
40
40
40
40
40
40
40
15
Rp120.000
Rp144.000
Rp36.000
Rp24.000
Rp36.000
Rp96.000
Rp96.000
Rp70.000
Rp150.000
Rp180.000
Rp45.000
Rp30.000
Rp45.000
Rp120.000
Rp120.000
Rp70.000
Rp175.000
Rp210.000
Rp52.500
Rp35.000
Rp52.500
Rp140.000
Rp140.000
Rp130.000
Rp200.000
Rp240.000
Rp60.000
Rp40.000
Rp60.000
Rp160.000
Rp160.000
Rp150.000
3 warung
Rp1.000.00
Meja makan
Bangku makan
Lain lain
200.000
3
5
8
10
Rp600.000
Rp1.000.00
0
Rp1.250.00
Rp1.600.000
Rp2.000.000
50.000
20
25
30
40
0
0
Rp1.500.000
Rp2.000.000
Rp2.500.00
Rp2.500.00
2.500.00
Tv
4 Kipas angin
Permainan
0
150.000
1
1
1
1
1
1
1
2
0
Rp150.000
0
Rp150.000
Rp2.500.000
Rp150.000
Rp2.500.000
Rp300.000
kartu
Permainan
50000
3
3
3
5
Rp150.000
Rp150.000
Rp150.000
Rp250.000
lain-lain
Total biaya
50.000
3
4
7
8
Rp150.000
Rp7.002.00
Rp200.000
Rp7.840.00
Rp350.000
Rp10.245.00
Rp400.000
Rp12.720.00
peralatan dan
perlengkapan
0
0
0
0
2. Resume biaya total peralatan dan perlengkapan per unit usaha
Ukuran
Nomor
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
Lokasi warung
Condong catur-jalan candi gebang
Condong catur-jalan nusa indah
Condong catur-jalan angga jaya
Jalan kaliurang-pandega marta
Jalan kaliurang-pogung
Jalan kaliurang-kentungan
Jalan kaliurang-blimbingsari
Jalan kaliurang -gayamsari
Jalan kalirang-megatruh
Jalan kaliurang km 13-uii pusat
Jalan gejayan-moses
Jalan gejayan-demangan baru
Jalan gejayan-uny
Jalan glagahsari-kampus uty 1
Jalan glagahsari-kampus uty 2
Jalan selokan mataram 1-seturan
Jalan selokan mataram 2-gejayan
Jalan seturan
Jalan babarsari
Jalan colombo
Jalan sagan
Jalan terban
Timoho 1
Timoho2
Gowok 1
Gowok 2
Jalan magelang 1
Jalan magelang 2
Jalan tamansiswa 1
Jalan tamansiswa 2
Keparakan wetan
Jalan am sangaji
Jalan monjali
Jalan mj suprapto
Pahingan-maguwoharjo
Total
(m2)
35
35
35
35
35
35
35
25
25
40
25
25
25
30
30
25
25
25
30
25
25
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
Biaya perlengkapan dan peralatan
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp11.045.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.840.000
Rp7.840.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.340.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp262.033.000
3. Investasi
Investasi yang dibutuhkan oleh management untuk menjalankan bisnis adalah senilai
Rp 8.839.033.455. dengan rincian sebagai berikut.
Nilai investasi
Nomo
Nama
Nilai (Rp/5 tahun)
r
1
2
3
4
Total
Sewa lahan
Renovasi bangunan
Peralatan dan perlengkapan
Lain-lain
Rp6.395.000.455
Rp2.132.000.000
Rp262.033.000
Rp 500.000.000
Rp 8.839.033.455.
4. Analisis Proyeksi Pendapatan/Pengeluaran
a. Analisis pendapatan
Untuk menentukan pendapatan digunakan pendekatan asumsi pengeluaran pelanggan
dengan satuan orang/transaksi. Hal ini ini dapat dihitung melalui pembelian (orang/produk).
Dengan margin dari produk yang dijual adalah 50% untuk makanan dan 70% untuk minuman
per-unit produk. Asumsi pengeluaran rata-rata adalah sebesar Rp15.000 untuk makanan dan Rp
5000 untuk minuman.
Produk
Makanan
Minuma
n
Total
Asumsi pembelian orang/produk
Pengeluaran Margin produk Pendapatan bersih/produk
Rp15.000
50%
Rp7.500
Rp5.000
Rp20.000
70%
Rp3.500
Rp11.000
Rata-rata asumsi pendapatan bersih tersebut dikalikan dengan proyeksi harian okupansi
kursi warung yang ditargetkan terisi 8%/jam dari total kursi. Sehingga total pendapatan
akumulasi dapat dilihat ditabel berikut
Asumsi penjualan harian okupansi 8% (orang/total kursi/jam)
Shift kerja
Sesi 1 (06.00-
25m2
30m2
35m2
40m2
12.00)
Sesi 2 (12,00-
10
10
20
25
18.00)
Sesi 3 (18.00-
15
15
25
30
00.00)
Sesi 4 (00.00-
30
30
40
50
06.00)
Total
Total
5
60
5
60
5
90
10
115
Rp660.000
Rp660.000
Rp990.000
Rp1.265.000
Rp7.920.000
Rp7.920.000
Rp11.880.000
Rp15.180.000
Rp95.040.000
Rp95.040.000
Rp142.560.000
Rp182.160.000
Rp475.200.000
Rp475.200.000
Rp712.800.000
Rp910.800.000
pendapatan
harian
Total
pendapatan
bulanan
Total
pendapatan
tahunan
Total
pendapatan 5
tahun
Dari tabel diatas, target penjualan dapat ditentukan
Target pembeli berdasarkan luasan area
25m2
1,67
2,5
5
0,83
warung (orang /jam)
30m2
35m2
40m2
1,667
3
2,5
4
5
7
0,833
1
4
5
8
2
Sehingga target penjualan tergolong logis dan capable untuk ditingkatkan secara lebih optimal.
b. Analisis pengeluaran
Jumlah kebutuhan menurut luasan
Nama
Pegawai
Listrik
Air
Lain-lain
Biaya
Harga
Rp2.000.000
Rp300.000
Rp200.000
Rp1.000.000
area warung
Total harga menurut area warung
25m2 30m2 35m2
40m2 25m2
30m2
35m2
40m2
3
3
4
5
Rp6.000.000
Rp6.000.000
Rp8.000.000
Rp10.000.000
1
1
1
2
Rp300.000
Rp300.000
Rp300.000
Rp600.000
1
1
1
2
Rp200.000
Rp200.000
Rp200.000
Rp400.000
1
1
1
2
Rp1.000.000
Rp1.000.000
Rp1.000.000
Rp2.000.000
gas
Rp400.000
1
Total biaya operasional perbulan
Total biaya operasional pertahun
Total biaya operasional 5 tahun
1
1
2
Rp400.000
Rp7.900.000
Rp94.800.000
Rp474.000.00
Rp400.000
Rp400.000
Rp7.900.000
Rp9.900.000
Rp94.800.000 Rp118.800.000
Rp594.000.00
0 Rp474.000.000
5. Analisis cash flow selama 5 tahun Asumsi Okupansi 8% dengan satuan orang/total kursi unit/jam
0
Rp800.000
Rp13.800.000
Rp165.600.000
Rp828.000.000
Tahun
Pendapatan
0
Pendapatan Warung Makan dan Kopi Jogja 24 Jam
Okupasi 8% (orang/total kursi/jam)
Pengeluaran
Pendapatan Bersih
Ci
Rp 8.839.033.455
-Rp 8.839.033.455
-Rp 8.839.033.455
Comulative
-Rp8.839.033.454
1
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp5.552.582.400
-Rp3.697.753.454
2
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp5.996.788.992
Rp1.443.526.546
3
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp6.476.532.111
Rp6.584.806.546
4
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp6.994.654.680
Rp11.726.086.546
5
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp7.554.227.055
Rp16.867.366.546
NPV
IRR
Rp16.867.366.545
50,7%
ROI
90,2%
Compound annual ROI
13.8%
Payback period
1,7 tahun
6. Sumber dana
Dari uraian diatas dibutuhkan investasi dengan jumlah 8.839.033.455. dengan
nilai ROI selama 5 tahun adalah 90,2% maka sumber investasi akan ditawarkan kepada
investor perorangan dengan memberikan imbal hasil 10% dari nilai investasi pertahun.
Dengan nilai 13,8% annualy dari compound annual ROI, maka owner akan
menghasilkan keuntungan sebesar 13,8% dikurangi 10% yaitu sebesar 3,8% comppound
pertahun. Penghasilan dengan NPV adalah Rp16.867.366.546 di tahun ke-5. Sedangkan
payback period adalah di tahun ke 1,7. Di tahun ke-2 usaha telah menghasilkan
keuntungan sebesar Rp1.443.526.546 hingga ke tahun -5 sebesar Rp16.867.366.546,-
1566087/pra-MBA B
Introduction to Financial Management
Warung Makan dan Kopi Jogja 24 Jam
1. Latar belakang
Dengan komposisi penduduk dari luar kota Yogyakarta yang lebih dominan di
area kampus. Industri makanan terutama makanan siap saji kelas menengah kebawah
(untuk kalangan pelajar atau mahasiswa) terus tumbuh. Pertumbuhan warung tersebut
merupakan indikator berkembangnya pasar makanan di segmen ini. Banyak dari warungwarung tersebut yang masih bertahan, namun tidak sedikit juga berguguran. Tingkat
persaingan yang ketat dari segi harga, kenyamanan, tempat maupun pelayanan
merupakan kunci dari keberlangsungan bisnis ini.
Dari hal-hal tersebut perlu dibentuk manajemen khusus yang dapat menjaga
kualitas, rasa, pelayanan, dan kenyamanan pelanggan tanpa merubah harga. Karena bisnis
ini merupakan bisnis dengan persaingan sempurna, maka elastisitas harga akan sangat
sensitif. Maka dari itu perlu adanya akuisisi warung-warung yang telah ada untuk dapat
bekerja sama dan membentuk management khusus. Manajemen dengan model bussines
grouping tersebut dinamakan Jogja 24 jam. Prinsip dari bisnis ini sederhana. Pertama,
mengumpulkan warung-warung (warung burjo) sesuai dengan list daerah yang
ditargetkan, terutama warung-warung dengan capital kecil yang kurang optimal untuk
dapat bekerja sama menjadi satu management. Warung-warung tersebut dikelola secara
profesional dan didanai dalam jangka waktu 5 tahun. Outputnya, warung-warung tersebut
dapat bekerja secara optimal dan memberikan berkembang. kontrak proyek ini
berlangsung selama 5 tahun, setelah 5 tahun, asset yang telah dibelikan atau
dikembangkan dalam bentuk asset fisik maupun nonfisik akan diberikan kepada pemilik
warung untuk digunakan kembali.
Produk yang ditawarkan oleh management adalah upgrading dari segi tempat,
management warung, yang akan berimplikasi terhadap pendapatan warung dalam jangka
panjang. Pemilik warung akan diberikan kompensasi tetap selama masa kontrak dan
bekerja sebagaimana mestinya dibawah management Jogja 24 jam. Dengan kontrak 5
tahun tersebut, pemilik warung terutama warung dengan kapital rendah akan terbantu dari
segi kapital resiko kekurangan modal yang menjadi dasar untuk melanjutkan bisnis ini.
Berikut ini adalah rincian biaya investasi, alokasi investasi, analisis pendapatan
dan pengeluaran. Serta analisis cash flow selama 5 tahun kontrak.
2. Biaya
a. Estimasi Biaya Sewa Lahan dan Bangunan
Ukuran
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Lokasi Warung
Condong Catur-Jalan Candi gebang
Condong catur-jalan Nusa Indah
Condong Catur-Jalan Angga Jaya
Jalan Kaliurang-Pandega Marta
Jalan kaliurang-Pogung
Jalan Kaliurang-Kentungan
Jalan Kaliurang-Blimbingsari
Jalan Kaliurang -Gayamsari
Jalan Kalirang-Megatruh
Jalan Kaliurang km 13-UII Pusat
Jalan Gejayan-Moses
Jalan gejayan-demangan baru
Jalan gejayan-uny
Jalan glagahsari-kampus uty 1
Jalan glagahsari-kampus uty 2
Jalan selokan mataram 1-seturan
Jalan selokan mataram 2-gejayan
Jalan seturan
Jalan babarsari
Jalan colombo
Jalan sagan
Jalan terban
Timoho 1
(m2) 1 tahun
5 tahun
35
Rp30.000.000
Rp150.000.000
35
Rp30.000.000
Rp150.000.000
35
Rp32.000.000
Rp160.000.000
35
Rp35.000.000
Rp175.000.000
35
Rp38.000.000
Rp190.000.000
35
Rp32.000.000
Rp160.000.000
35
Rp32.000.000
Rp160.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
40
Rp35.000.000
Rp175.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp35.000.000
Rp175.000.000
30
Rp35.000.000
Rp175.000.000
30
Rp35.000.000
Rp175.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp35.000.000
Rp175.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
30
Rp37.000.000
Rp185.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp40.000.000
Rp200.000.000
25
Rp37.000.000
Rp185.000.000
26
Rp37.000.001
Rp185.000.005
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
Timoho2
Gowok 1
Gowok 2
Jalan magelang 1
Jalan magelang 2
Jalan tamansiswa 1
Jalan tamansiswa 2
Keparakan wetan
Jalan am sangaji
Jalan monjali
Jalan mj suprapto
Pahingan-maguwoharjo
Total
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
Rp37.000.002
Rp185.000.010
Rp37.000.003
Rp185.000.015
Rp37.000.004
Rp185.000.020
Rp37.000.005
Rp185.000.025
Rp37.000.006
Rp185.000.030
Rp37.000.007
Rp185.000.035
Rp37.000.008
Rp185.000.040
Rp37.000.009
Rp185.000.045
Rp37.000.010
Rp185.000.050
Rp37.000.011
Rp185.000.055
Rp37.000.012
Rp185.000.060
Rp37.000.013
Rp185.000.065
Rp1.279.000.091 Rp6.395.000.455
b. Biaya Renovasi Bangunan
Biaya renovasi bangunan dianggarkan sesuai tarif renovasi kualitas menengah bawah dengan
harga Rp.2000.000/m2
Ukuran
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Lokasi warung
Condong catur-jalan candi gebang
Condong catur-jalan nusa indah
Condong catur-jalan angga jaya
Jalan kaliurang-pandega marta
Jalan kaliurang-pogung
Jalan kaliurang-kentungan
Jalan kaliurang-blimbingsari
Jalan kaliurang -gayamsari
Jalan kalirang-megatruh
Jalan kaliurang km 13-uii pusat
Jalan gejayan-moses
Jalan gejayan-demangan baru
Jalan gejayan-uny
Jalan glagahsari-kampus uty 1
Jalan glagahsari-kampus uty 2
Jalan selokan mataram 1-seturan
Jalan selokan mataram 2-gejayan
Jalan seturan
Jalan babarsari
Jalan colombo
(m2)
Total biaya renovasi bangunan
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
35
Rp70.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
40
Rp80.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
30
Rp60.000.000
30
Rp60.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
25
Rp50.000.000
30
Rp60.000.000
25
Rp50.000.000
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
Jalan sagan
Jalan terban
Timoho 1
Timoho2
Gowok 1
Gowok 2
Jalan magelang 1
Jalan magelang 2
Jalan tamansiswa 1
Jalan tamansiswa 2
Keparakan wetan
Jalan am sangaji
Jalan monjali
Jalan mj suprapto
Pahingan-maguwoharjo
Total
25
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
Rp50.000.000
Rp50.000.000
Rp52.000.000
Rp54.000.000
Rp56.000.000
Rp58.000.000
Rp60.000.000
Rp62.000.000
Rp64.000.000
Rp66.000.000
Rp68.000.000
Rp70.000.000
Rp72.000.000
Rp74.000.000
Rp76.000.000
Rp2.132.000.000
C. Biaya Peralatan dan Perlengkapan
Biaya peralatan dan perlengkapan dihitung sesuai dengan luas area warung. Rincin ini membagi menjadi 4 luasan sesuai dengan target
rata-rata luasan lahan sewa per-area.
1. Rincian peralatan dan perlengkapan
No
Nama
Peralatan
1 dapur
Kompor gas
Tabung gas
Perlengkapan
Jumlah kebutuhan
Harga
25m2 30m2
35m2
40m2
Total harga
25m2
30m2
35m2
40m2
300.000
150.000
2
2
2
2
3
3
4
4
Rp600.000
Rp300.000
Rp600.000
Rp300.000
Rp900.000
Rp450.000
Rp1.200.000
Rp600.000
50.000
50.000
2
2
2
2
3
3
4
5
Rp100.000
Rp100.000
Rp100.000
Rp100.000
Rp150.000
Rp150.000
Rp200.000
Rp250.000
besar
Panci rebus
Serokan
70.000
70.000
2
2
2
2
3
3
5
5
Rp140.000
Rp140.000
Rp140.000
Rp140.000
Rp210.000
Rp210.000
Rp350.000
Rp350.000
goreng
Centong
Tempat sayur
30.000
30.000
40.000
2
2
2
2
2
2
3
3
4
5
5
5
Rp60.000
Rp60.000
Rp80.000
Rp60.000
Rp60.000
Rp80.000
Rp90.000
Rp90.000
Rp160.000
Rp150.000
Rp150.000
Rp200.000
tabung gas
Panci air
Panci
penggorengan
Rak mie
goreng
Meja dapur
Peralatan
2 makan
Piring
Mangkok
Sendok makan
Sendok teh
Sendok garpu
Gelas besar
Gelas kecil
Tempat sendok
Peralatan
100.000
150.000
1
1
1
1
2
3
3
3
Rp100.000
Rp150.000
Rp100.000
Rp150.000
Rp200.000
Rp450.000
Rp300.000
Rp450.000
5.000
6.000
1.500
1.000
1.500
4.000
4.000
10.000
24
24
24
24
24
24
24
7
30
30
30
30
30
30
30
7
35
35
35
35
35
35
35
13
40
40
40
40
40
40
40
15
Rp120.000
Rp144.000
Rp36.000
Rp24.000
Rp36.000
Rp96.000
Rp96.000
Rp70.000
Rp150.000
Rp180.000
Rp45.000
Rp30.000
Rp45.000
Rp120.000
Rp120.000
Rp70.000
Rp175.000
Rp210.000
Rp52.500
Rp35.000
Rp52.500
Rp140.000
Rp140.000
Rp130.000
Rp200.000
Rp240.000
Rp60.000
Rp40.000
Rp60.000
Rp160.000
Rp160.000
Rp150.000
3 warung
Rp1.000.00
Meja makan
Bangku makan
Lain lain
200.000
3
5
8
10
Rp600.000
Rp1.000.00
0
Rp1.250.00
Rp1.600.000
Rp2.000.000
50.000
20
25
30
40
0
0
Rp1.500.000
Rp2.000.000
Rp2.500.00
Rp2.500.00
2.500.00
Tv
4 Kipas angin
Permainan
0
150.000
1
1
1
1
1
1
1
2
0
Rp150.000
0
Rp150.000
Rp2.500.000
Rp150.000
Rp2.500.000
Rp300.000
kartu
Permainan
50000
3
3
3
5
Rp150.000
Rp150.000
Rp150.000
Rp250.000
lain-lain
Total biaya
50.000
3
4
7
8
Rp150.000
Rp7.002.00
Rp200.000
Rp7.840.00
Rp350.000
Rp10.245.00
Rp400.000
Rp12.720.00
peralatan dan
perlengkapan
0
0
0
0
2. Resume biaya total peralatan dan perlengkapan per unit usaha
Ukuran
Nomor
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
Lokasi warung
Condong catur-jalan candi gebang
Condong catur-jalan nusa indah
Condong catur-jalan angga jaya
Jalan kaliurang-pandega marta
Jalan kaliurang-pogung
Jalan kaliurang-kentungan
Jalan kaliurang-blimbingsari
Jalan kaliurang -gayamsari
Jalan kalirang-megatruh
Jalan kaliurang km 13-uii pusat
Jalan gejayan-moses
Jalan gejayan-demangan baru
Jalan gejayan-uny
Jalan glagahsari-kampus uty 1
Jalan glagahsari-kampus uty 2
Jalan selokan mataram 1-seturan
Jalan selokan mataram 2-gejayan
Jalan seturan
Jalan babarsari
Jalan colombo
Jalan sagan
Jalan terban
Timoho 1
Timoho2
Gowok 1
Gowok 2
Jalan magelang 1
Jalan magelang 2
Jalan tamansiswa 1
Jalan tamansiswa 2
Keparakan wetan
Jalan am sangaji
Jalan monjali
Jalan mj suprapto
Pahingan-maguwoharjo
Total
(m2)
35
35
35
35
35
35
35
25
25
40
25
25
25
30
30
25
25
25
30
25
25
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
Biaya perlengkapan dan peralatan
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp8.560.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp11.045.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.840.000
Rp7.840.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.340.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp7.002.000
Rp262.033.000
3. Investasi
Investasi yang dibutuhkan oleh management untuk menjalankan bisnis adalah senilai
Rp 8.839.033.455. dengan rincian sebagai berikut.
Nilai investasi
Nomo
Nama
Nilai (Rp/5 tahun)
r
1
2
3
4
Total
Sewa lahan
Renovasi bangunan
Peralatan dan perlengkapan
Lain-lain
Rp6.395.000.455
Rp2.132.000.000
Rp262.033.000
Rp 500.000.000
Rp 8.839.033.455.
4. Analisis Proyeksi Pendapatan/Pengeluaran
a. Analisis pendapatan
Untuk menentukan pendapatan digunakan pendekatan asumsi pengeluaran pelanggan
dengan satuan orang/transaksi. Hal ini ini dapat dihitung melalui pembelian (orang/produk).
Dengan margin dari produk yang dijual adalah 50% untuk makanan dan 70% untuk minuman
per-unit produk. Asumsi pengeluaran rata-rata adalah sebesar Rp15.000 untuk makanan dan Rp
5000 untuk minuman.
Produk
Makanan
Minuma
n
Total
Asumsi pembelian orang/produk
Pengeluaran Margin produk Pendapatan bersih/produk
Rp15.000
50%
Rp7.500
Rp5.000
Rp20.000
70%
Rp3.500
Rp11.000
Rata-rata asumsi pendapatan bersih tersebut dikalikan dengan proyeksi harian okupansi
kursi warung yang ditargetkan terisi 8%/jam dari total kursi. Sehingga total pendapatan
akumulasi dapat dilihat ditabel berikut
Asumsi penjualan harian okupansi 8% (orang/total kursi/jam)
Shift kerja
Sesi 1 (06.00-
25m2
30m2
35m2
40m2
12.00)
Sesi 2 (12,00-
10
10
20
25
18.00)
Sesi 3 (18.00-
15
15
25
30
00.00)
Sesi 4 (00.00-
30
30
40
50
06.00)
Total
Total
5
60
5
60
5
90
10
115
Rp660.000
Rp660.000
Rp990.000
Rp1.265.000
Rp7.920.000
Rp7.920.000
Rp11.880.000
Rp15.180.000
Rp95.040.000
Rp95.040.000
Rp142.560.000
Rp182.160.000
Rp475.200.000
Rp475.200.000
Rp712.800.000
Rp910.800.000
pendapatan
harian
Total
pendapatan
bulanan
Total
pendapatan
tahunan
Total
pendapatan 5
tahun
Dari tabel diatas, target penjualan dapat ditentukan
Target pembeli berdasarkan luasan area
25m2
1,67
2,5
5
0,83
warung (orang /jam)
30m2
35m2
40m2
1,667
3
2,5
4
5
7
0,833
1
4
5
8
2
Sehingga target penjualan tergolong logis dan capable untuk ditingkatkan secara lebih optimal.
b. Analisis pengeluaran
Jumlah kebutuhan menurut luasan
Nama
Pegawai
Listrik
Air
Lain-lain
Biaya
Harga
Rp2.000.000
Rp300.000
Rp200.000
Rp1.000.000
area warung
Total harga menurut area warung
25m2 30m2 35m2
40m2 25m2
30m2
35m2
40m2
3
3
4
5
Rp6.000.000
Rp6.000.000
Rp8.000.000
Rp10.000.000
1
1
1
2
Rp300.000
Rp300.000
Rp300.000
Rp600.000
1
1
1
2
Rp200.000
Rp200.000
Rp200.000
Rp400.000
1
1
1
2
Rp1.000.000
Rp1.000.000
Rp1.000.000
Rp2.000.000
gas
Rp400.000
1
Total biaya operasional perbulan
Total biaya operasional pertahun
Total biaya operasional 5 tahun
1
1
2
Rp400.000
Rp7.900.000
Rp94.800.000
Rp474.000.00
Rp400.000
Rp400.000
Rp7.900.000
Rp9.900.000
Rp94.800.000 Rp118.800.000
Rp594.000.00
0 Rp474.000.000
5. Analisis cash flow selama 5 tahun Asumsi Okupansi 8% dengan satuan orang/total kursi unit/jam
0
Rp800.000
Rp13.800.000
Rp165.600.000
Rp828.000.000
Tahun
Pendapatan
0
Pendapatan Warung Makan dan Kopi Jogja 24 Jam
Okupasi 8% (orang/total kursi/jam)
Pengeluaran
Pendapatan Bersih
Ci
Rp 8.839.033.455
-Rp 8.839.033.455
-Rp 8.839.033.455
Comulative
-Rp8.839.033.454
1
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp5.552.582.400
-Rp3.697.753.454
2
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp5.996.788.992
Rp1.443.526.546
3
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp6.476.532.111
Rp6.584.806.546
4
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp6.994.654.680
Rp11.726.086.546
5
Rp5.615.280.000
Rp474.000.000
Rp5.141.280.000
Rp7.554.227.055
Rp16.867.366.546
NPV
IRR
Rp16.867.366.545
50,7%
ROI
90,2%
Compound annual ROI
13.8%
Payback period
1,7 tahun
6. Sumber dana
Dari uraian diatas dibutuhkan investasi dengan jumlah 8.839.033.455. dengan
nilai ROI selama 5 tahun adalah 90,2% maka sumber investasi akan ditawarkan kepada
investor perorangan dengan memberikan imbal hasil 10% dari nilai investasi pertahun.
Dengan nilai 13,8% annualy dari compound annual ROI, maka owner akan
menghasilkan keuntungan sebesar 13,8% dikurangi 10% yaitu sebesar 3,8% comppound
pertahun. Penghasilan dengan NPV adalah Rp16.867.366.546 di tahun ke-5. Sedangkan
payback period adalah di tahun ke 1,7. Di tahun ke-2 usaha telah menghasilkan
keuntungan sebesar Rp1.443.526.546 hingga ke tahun -5 sebesar Rp16.867.366.546,-