PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN TESIS
PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN TESIS Oleh
ISKANDAR SAWALEO 117011046/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2014
PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Oleh
ISKANDAR SAWALEO 117011046/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2014
Judul Tesis : PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP ANTARA
PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN Nama Mahasiswa : ISKANDAR SAWALEO Nomor Pokok : 117011046 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan, (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) Tanggal lulus : 08 Februari 2014Telah diuji pada Tanggal : 08 Februari 2014 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum Anggota : 1. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
2. Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MHum
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
4. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : ISKANDAR SAWALEO Nim : 117011046 Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU Judul Tesis : PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP ANTARA
PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan, Yang membuat Pernyataan Nama : ISKANDAR SAWALEO Nim : 117011046
ABSTRAK
Peranan telekomunikasi bagaikan urat nadi yang memperlancar berbagai aspek kehidupan masyarakat, pemerintahan, dan usaha-usaha pembangunan. Wujud nyata telekomunikasi dalam aktivitas sehari-hari adalah penggunaan telepon seluler, yang bergantung pada peran operator seluler selaku penyedia jasa telekomunikasi. Untuk meningkatkan kapasitas dan kualitas pelayanannya, perusahaan atau operator telekomunikasi membangun menara telekomunikasi. Pendirian menara telekomunikasi dilakukan di permukaan tanah kosong atau pada rooftop suatu bangunan. Operator yang mendirikan menara telekomunikasi pada rooftop bangunan mengadakan perjanjian sewa- menyewa dengan pemilik bangunan. Perjanjian yang diteliti adalah dua perjanjian sewa- menyewa rooftop antara operator dengan pemilik bangunan yang berlokasi di kota Medan. Permasalahan yang timbul dalam perjanjian penggunaan rooftop adalah mengapa terjadi perjanjian penggunaan rooftop antara perusahaan telekomunikasi dengan pemilik bangunan di kota Medan dan bagaimana pelaksanaan perjanjian tersebut, bentuk perlindungan hukum bagi pemilik bangunan dan masyarakat sekitar bangunan dalam perjanjian penggunaan rooftop, dan hambatan yang timbul serta upaya untuk mengatasi hambatan dalam pelaksanaan perjanjian tersebut.
Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif (yuridis normatif) atau penelitian hukum kepustakaan, yaitu penelitian hukum yang dilakukan secara meneliti bahan pustaka atau data sekunder belaka, dengan mempelajari dan menganalisa secara sistematis seluruh peraturan/undang-undang, buku, artikel/berita dari media cetak, tulisan ilmiah, bahan seminar, bahan dari internet dan bahan pustaka lainnya yang berhubungan dengan materi yang dibahas, serta wawancara dengan narasumber yaitu pemilik bangunan dan personil site acquisition pihak operator telekomunikasi.
Hasil penelitian menunjukkan pelaksanaan perjanjian penggunaan rooftop antara perusahaan telekomunikasi dengan pemilik bangunan di kota Medan telah sesuai dengan ketentuan Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan regulasi menara telekomunikasi. Dasar operator mendirikan menara pada rooftop bangunan seperti keterbatasan lahan, efisiensi biaya, kemudahan perizinan, dan keharusan mendirikan menara di lokasi tersebut. Perlindungan hukum atas pemilik bangunan dan masyarakat sesuai ketentuan undang-undang dimana operator wajib mengasuransikan menara dan aset pendukung serta bertanggung jawab atas segala kerugian timbul. Kewajiban pemilik bangunan menyerahkan objek sewa, memberi akses kepada operator untuk memasuki objek sewa, serta memelihara keamanan objek sewa, sedangkan operator wajib membayar harga sewa dan menggunakan objek sewa sesuai dengan peruntukan. Hambatan yang timbul adalah keberatan tetangga atau masyarakat sekitar yang tidak menyetujui pendirian menara karena alasan teknis maupun nonteknis sehingga menyulitkan operator mendapat perizinan. Pihak operator mengupayakan pendekatan secara kekeluargaan, sosialisasi, dan edukasi kepada warga masyarakat.
Kata kunci : perjanjian, rooftop, perusahaan telekomunikasi, pemilik bangunan
ABSTRACT
Role of communication is like the veins that facilitate various aspects ofcommunity life, governance and development efforts. The real form of communication in
daily activities is the use of cellular phone which depends on the role of the cellular
operator as a telecommunication service provider. To improve its capacity and quality,
the telecommunication company or operator comstruct telecommunication tower. Theconstruction of telecommunication tower is on an empty land or on the rooftop of a
building. The operator constructing a telecommunication on the rooftop of a building
makes a lease agreement with the owner of the building. The agreement studied was two
rooftop lease agreements between the operator and the owner of the buildings located inthe city of Medan. The problems raised in the rooftop lease agreement were why the
rooftop use agreement is made between the telecommunication company and the ownerof the building in the city of Medan, how this agreement is implemented, what legal
protection that can be given to the owner of the building and the community living
around the telecommunication tower constructed as stated in the rooftop use agreement,
and what constraint are faced and how to solve them in the implementation of the
agreement.The data used in this normative juridical study were the secondary data obtained
through documentation study by systematically analyzing all of the regulations of
legislation, books, articles/news from printed media, scientific writing, seminar
materials, information from the internet, and other informations related to the topic
studied, and the primary data obtained through the interviews with the owner of the
building, site acquisition personnel of the telecommunication operator.The result of this study showed that the implementation of the rooftop use
agreement between the telecommunication company and the owner of the building in the
city of Medan has met the stipulation stated in the Indonesian Civil Codes andtelecommunication tower regulation. The operator construct a tower on the rooftop of a
building is based on the shortage of land, cost efficiency, ease of licensing, and the needto set up the tower in the location. According to the law, legal protection that can be
given to the owner of the building and the community living around the
telecommunication tower constructed is that the telecommunication operator must insurethe tower and supporting assets and is responsible for any losses incurred. The owner of
the building is required to hand the lease object, to provide access to the operator to enter the lease object, and to maintain the security of the lease object, while the operatoris required to pay the rental rates and use the rental object as intended. The constraints
face is the objection of the neighbors or the community members living around the
telecommunication tower construction site who refuse the construction of the tower for
technical or non-technical reasons that it makes the operator difficult to get a permit. The operator has tried to do family, socialization, and education approaches to the citizens.Keywords: Agreement, Rooftop, Telecommunication Company, Building Owner
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala hikmat dan kebijaksanaan yang telah diberikan oleh-Nya mulai dari masa perkuliahan sampai dengan tahapan penyelesaian tesis di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara. Tesis ini diberi judul “PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN”.
Pada kesempatan ini, penulis hendak mengucapkan terima kasih atas bimbingan, panutan, dan motivasi yang diterima penulis dari awal masa perkuliahan hingga selesainya tesis ini. Penulis menghaturkan terima kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada :
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan untuk menyelesaikan Studi Strata-II Program Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas ilmu dan pengajaran yang diberikan kepada penulis dalam menempuh pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., M.Hum., selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan selaku Ketua Komisi Pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini, atas bimbingan, petunjuk, dan arahan yang telah diberikan kepada penulis dalam penyelesaian tesis ini.
4. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan selaku Dosen Pembimbing II penulis dalam penulisan tesis ini, yang telah memberikan masukan dan arahan yang berarti dalam penyelesaian tesis ini.
5. Bapak Dr. Faisal Akbar Nasution, SH., M.Hum, selaku Dosen Pembimbing III penulis dalam penulisan tesis ini, yang telah meluangkan waktu dan memberikan petunjuk dan arahan dalam penulisan tesis ini.
6. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum, selaku Dosen Penguji penulis yang telah dengan sabar memberikan masukan, serta informasi dan cara penulisan tesis yang benar kepada penulis.
7. Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH., M.Hum, selaku Dosen Penguji penulis yang telah memberikan kritik dan saran untuk kesempurnaan penulisan ini, serta informasi dan cara penulisan tesis yang benar.
8. Bapak dan Ibu Guru Besar serta seluruh Dosen dan staf pengajar Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, atas jasa-jasanya dalam memberikan ilmu dan wawasan selama masa perkuliahan.
9. Para staf dan pegawai Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara atas segala bantuan yang penulis terima.
10. Orang tua dan saudara-saudari penulis yang telah memberi dukungan moril dan materiil kepada penulis.
11. Rekan-rekan mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara angkatan 2011 yang telah berjuang bersama-sama dan mendukung penulis dalam menjalani pendidikan. Sukses untuk kita semua.
Penulis menyadari bahwa tesis ini masih terdapat kekurangan atau kekeliruan yang perlu diperbaiki karena apa yang diuraikan dalam tesis ini hanyalah sebagian kecil daripada ruang lingkup perjanjian penggunaan rooftop. Untuk itu, dengan tangan terbuka penulis mengharapkan segala masukan, kritik maupun saran membangun demi kesempurnaan tesis ini dan karya tulis di masa mendatang.
Akhir kata, semoga tesis ini sedikit banyak dapat bermanfaat bagi kita semua.
Medan, Februari 2014 Penulis,
(Iskandar Sawaleo)
DAFTAR RIWAYAT HIDUP I.
3. Nama Kakak : Ratna Dewi
5. Strata II : Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara (2011-2014)
4. Strata I : Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (2005-2009)
3. SMA : Methodist-2 Medan (2002-2005)
2. SMP : Methodist-3 Medan (1999-2002)
1. SD : Methodist-3 Medan (1993-1999)
III. PENDIDIKAN
4. Nama Adik : Handoko Sawaleo
1. Nama : Iskandar Sawaleo
2. Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 02 Mei 1987
1. Nama Ayah : Windu Wijaya
II. KELUARGA
7. Telepon : 08196077062
6. Alamat : Jalan H.M.Said nomor 165 Medan
5. Agama : Budha
4. Status : Belum menikah
3. Jenis Kelamin : Laki-laki
2. Nama Ibu : Liau Suk Moi
DAFTAR ISI
Halaman ABSTRAK ........................................................................................................ i ABSTRACT....................................................................................................... ii KATA PENGANTAR ...................................................................................... iii DAFTAR RIWAYAT HIDUP ........................................................................ vi DAFTAR ISI ..................................................................................................... vii BAB I PENDAHULUAN ............................................................................
1 A. Latar Belakang ............................................................................
1 B. Perumusan Masalah ....................................................................
7 C. Tujuan Penelitian ........................................................................
8 D. Manfaat Penelitian ......................................................................
8 E. Keaslian Penelitian .....................................................................
9 F. Kerangka Teori dan Konsep ....................................................... 11
1. Kerangka Teori .................................................................... 11
2. Kerangka Konsep ................................................................ 20
G. Metode Penelitian ....................................................................... 23
1. Jenis dan Sifat Penelitian ..................................................... 24
2. Metode Pengumpulan Data ................................................. 25
3. Analisis Data ....................................................................... 28
BAB II TERJADINYA PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN ................................ 29 A. Pengertian Perjanjian Pada Umumnya ....................................... 29 B. Tentang Sewa-Menyewa ............................................................ 39 C. Hal-hal yang Mendasari Terjadinya Perjanjian Penggunaan Rooftop
....................................................................................... 46
D. Pelaksanaan Perjanjian Penggunaan Rooftop ............................. 51
BAB III PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMILIK BANGUNAN DAN MASYARAKAT SEKITAR DALAM PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP DI KOTA MEDAN ........................ 61 A. Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang Mengatur
tentang Menara Telekomunikasi ................................................ 61
B. Akibat Hukum yang Timbul dari Perjanjian Penggunaan
Rooftop
....................................................................................... 78
C. Bentuk Perlindungan Hukum Terhadap Pihak Pemilik Bangunan dan Masyarakat Sekitar dalam Perjanjian Penggunaan Rooftop ................................................................... 86
BAB IV HAMBATAN YANG TIMBUL SERTA UPAYA MENGATASINYA DALAM PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN ............. 93 A. Hambatan-hambatan yang Timbul dalam Pelaksanaan Perjanjian Penggunaan Rooftop .................................................. 93 B. Upaya-upaya untuk Mengatasi Hambatan yang Timbul dalam Pelaksanaan Perjanjian Penggunaan Rooftop ............................. 114 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................ 123 A. Kesimpulan ................................................................................. 123 B. Saran ........................................................................................... 125 DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 126