PRINSIP-PRINSIP DAN TREND PERENCANAAN KAWASAN PERUMAHAN KOTA EKOLOGIS (STUDI KASUS : PERUMAHANAN BUMI SERPONG DAMAI (BSD) DI TANGERANG)

  

PRINSIP-PRINSIP DAN TREND PERENCANAAN

KAWASAN PERUMAHAN KOTA EKOLOGIS

(STUDI KASUS : PERUMAHANAN BUMI SERPONG DAMAI (BSD)

DI TANGERANG)

• *1 Udjianto Pawitro

1 Jurusan Teknik Arsitektur FTSP Institut Teknologi Nasional (Itenas) Bandung

  Gedung 17 Lantai 1 Jalan PH Hasan Mustopha 23 Bandung 40124

• Email: udjianto_pawitro@yahoo.com, udjianto@itenas.ac.id

  

ABSTRACT

According to Peter Hall (2000) in three decades, namely the period of 1990 to 2020 in various parts of the world was

going the process of formation of the urban areas. It is estimated that in 2015 the ratio of the era of urban areas versus

rural area can reach 47% versus 53% for the various regions in the Southeast Asia and the bSouth Asia. Along with the

above establishment of large cities and metropolitan cities predicted to increase rapidly. For in the Southeast Asia

alone there are metropolitan city scale population exceeded 5 million. These cities are: Jakarta, Surabaya, Singapore,

Bangkok and Manila City.

  

Since the declaration of the UN agenda on 'Sustainable Development' in 1984, many studies related to development

planning that takes into account the environmental aspects. One part of it is the principles of the city residential areas

planning ecologically. The topic at the present time is a hot topic and interesting, when in many large cities occurred

the development of city residential areas very intensively. If the city can be considered a residential area occupies an

area between 35 to 55% of the total area of the city area. Because it discusses the principles of city residential areas

planning ecologically be important and interesting.

In this research, in addition to discussion of the principles of city residential area planning ecological, also discussed

about the trend or the direction of development of a residential area planning in the future. For a case study in this

research was appointed the residential area of Bumi Serpong Damai (BSD) which is located in Tangerang of West

Java, with several clusters of the housing. The research method used is descriptive analysis method which is supported

by: (a) a literature review related topics, (b) survey the field observations, and (c) supporting data search through the

website searching. The findings of this research will be used as inputs and used as a guide or a reference in the city

residential area planning activities ecological.

  Keywords: planning principles of ecological region, residential areas of the city.

  

ABSTRAK

Menurut Peter Hall (2000), dalam tiga dekade ini yaitu periode 1990 hingga 2020 di berbagai belahan dunia tengah

terjadi proses pembentukan kawasan perkotaan atau ‘the urban areas’. Diperkirakan pada era 2015 diperkirakan

perbandingan luas area perkotaan berbanding luas area pedesaan dapat mencapai 47% berbading 53% untuk

berbagai kawasan di Asia Tenggara dan Asia Selatan. Seiring dengan hal tersebut diatas pembentukan kota-kota besar

dan juga kota-kota metropolitan diprediksi mengalami peningkatan yang pesat. Untuk kawasan Asia Tenggara saja

terdapat kota-kota skala metropolitan yang jumlah penduduknya melampaui 5 juta jiwa. Kota-kota tersebut adalah:

Jakarta, Surabaya, Singapura, Bangkok dan Manila City.

Sejak dicanangkannya Agenda PBB tentang ‘Pembangunan Berkelanjutan’ pada tahun 1984, banyak kajian terkait

dengan perencanaan pembangunan yang memperhatikan aspek lingkungan hidup. Salah satu bagian daripadanya

adalah prinsip-prinsip perencanaan kawasan perumahan kota secara ekologis. Topik tersebut pada saat sekarang ini

menjadi topik hangat dan menarik, manakala di banyak kota-kota besar terjadi pembangunan kawasan perumahan

kota secara sangat intensif. Jika diperhatikan kawasan perumahan kota dapat menempati areal antara 35 hingga 55%

dari seluruh luas areal kawasan perkotaan. Karena itu membahas prinsip-prinsip perencanaan kawasan perumahan

kota secara ekologis menjadi hal yang penting dan menarik.

Dalam penelitian ini selain dibahas tentang prinsip-prinsip perencanaan kawasan perumahan kota yang ekologis, juga

dibahas tentang trend (arah perkembangan) dari perencanaan kawasan perumahan kota di masa mendatang. Untuk

studi kasus dalam penelitian ini diangkat kawasan perumahan kota BSD (Bumi Serpong Damai) yang terletak di kota

Tanggerang Jawa Barat, dengan beberapa kluster perumahannya. Sedang metode penelitian yang digunakan adalah

metode analisis secara deskriptif yang didukung oleh : (a) kajian pustaka terkait topik bahasan, (b) survey pengamatan

lapangan, dan (c) pencarian data-data penunjang melalui website searching. Temuan yang didapat dari penelitian ini

akan digunakan sebagai bahan masukan serta dijadikan pedoman / acuan dalam kegiatan perencanaan kawasan

perumahan kota yang ekologis.

  Kata kunci : prinsip perencanaan kawasan ekologis, kawasan perumahan kota.

  PENDAHULUAN

  Peter Hall (2000) mengungkapkan bahwa kota-kota sedang akan berubah pesat dalam waktu 30 tahun sampai 40 tahun saja, dimana dalam kurun waktu tersebut sebuah kota akan diguni oleh penduduk yang berlipat dua kali jumlahnya. Selain tingginya kelahiran penduduk dunia, kawasan kota menjadi kawasan yang menarik dilihat dari aspek sosial-ekonominya, sehingga kawasan kota seringkali menjadi incaran bagi para ‘urbanis’. Dampak lanjutan dari hal tersebut adalah meningkatnya permintaan terhadap lahan- lahan untuk kawasan perumahan kota atau ‘the urban

  

residential district’. Pada saat sekarang ini dalam memasuki abad 21, masyarakat luas memberi

perhatian yang penuh dan penting pada kegiatan perencanaan kawasan perumahan kota.

  Dalam tiga dekade belakangan ini yaitu 1980-an hingga 2010-an, terlihat bahwa kegiatan pembangunan kawasan perkotaan mengalami peningkatan yang pesat. Peningkatan kegiatan pembangunan di kawasan perkotaan ini terjadi hampir di sebagian besar wilayah selahan dunia mulai dari Asia Timur, Asia Tenggara, Asia Selatan, Afrika Utara, Amerika Utara hingga Amerika Latin. Kegiatamn pembangunan kawasan perkotaan ini pada dasarnya terjadi akibat beberapa sebab utama, yaitu : (a) pertumbuhan dan pembentukan kawasan perkotaan (urban areas) dan (b) perkembangan masyarakat kearah masyarakat bercorak perkotaan (urban society), dan (c) perkembangan kawasan kota menjadi kawasan kota yang makin kompleks fungsi dan perannya.

  Sejak era 1980-an hingga saat sekarang ini (2010-an) topik berkaitan dengan ‘lingkungan hidup’ (ekologis) terlihat menjadi topic yang semakin popular dan penting serta topik tersebut menjadi salah satu topik yang mendapat perhatian UN Habitat dan masyarakat luas dunia. Topik ‘lingkungan hidup’ atau ‘Ekologi’ ini bergulir terus menjadi topik yang mendunia karena dipicu oleh banyaknya kerusakan lingkungan hidup yang tengah terjadi serta dilator-belakangi oleh terjadinya krisis energi (BBM) di tahun 1974. Kerusakan lingkungan ekologis yang terjadi menjadi hal yang perlu untuk diperhatikan dan Dipertimbangkan terutama sekali berkaitan dengan tahap perencanaan kegiatan pembangunan.

  United National For Environmetal Pr ogram (UNEP) yaitu Badan PBB tentang Lingkungan

  Hidup, pada 1984 mengangkat agenda / konsep ‘Pembangunan Berkelanjutan’ (Sustainable

  Development

  ), dimana dalam kegiatan pembangunan perlu mempertimbangkan aspek ‘lingkungan hidup’ di samping aspek-aspek lainnya Sedangkan konsep tentang ‘Pembangunan Berkelanjutan’ sudah dicanangkan sebagai agenda dunia yang dikenal dengan sebutan

  ‘Agenda 21’. Konsepsi tentang Pembangunan Berkelanjutan ini pada dasarnya adalah kegiatan pembangunan dengan bertumpu pada tiga aspek penting yang sama-sama diperhatian, yaitu: (a) Adanya keberlanjutan pada aspek Pertumbungaan Ekonomi, (b) Adanya keberlanjutan pada aspek Keselarasan Sosial- masyarakat, dan (c) Adanya keberlanjutan pada aspek Pengendalian Lingkungan Hidup atau Ekologi.

  Dengan makin padatnya penduduk di kawasan perkotaan, makin langkanya lahan-lahan di kawasan kota, serta makin tingginya tuntutan masyarakat akan tingginya kualitas hidup dimasa datang, maka pada saat sekarang ini perlu adanya paradigm yang lebih maju dan modern terkait dengan kegiatan pembangunan kawasan perkotaan. Kegiatan pembangunan kawasan perkotaan dimaksud dapat terdiri dari: kegiatan perencanaan (termasuk programming), kegiatan perancangan (design), kegiatan pelakxsanaan pembangunan (konstruksi di lapangan), hingga kegiatan penilaian (evaluasi) pembangunan. Terkait dengan perencanaan kawasan perkotaan, salah satu hal penting yang menjadi

  ‘trending topic’ adalah ‘perencanaan kawasan perumahan kota’ yang ekologis. Akibat terjadi perubahan kondisi ekologis seperti pemanasan global (global warming), terjadinya cuaca ekstrim skala kawasan, menumpuknya kadar Co dan CO2 di lapisan ozon, terjadinya penebangan hutan dunia, kepadatan penghunian kawasan kota yang tinggi menyebabkan turunnya kualitas penyehatan lingkungan, dsb. membuat kita semua semakin sadar akan pentingnya lingkungan ekologi yang sehat. Cuaca di perkotaan sudah makin kurang nyaman karena meningkatnya polusi air, poluisi udara dan berkurangnya ruang hijau di kota. Kualitas ekologis kawasan perkotaan menjadi semakin menurun dikarenakan pembangunan kawasan perumahan dan permukiman yang meningkat pesat dengan tingkat kepadatan hunian yang tinggi disertai dampak polusi transportasi di perkotaan.

  Bentuk kegiatan pembangunan di kawasan perkotaan adalah kegiatan perencanaan kawasan perumahan kota atau ‘the urban residential district planning’ Kegiatan perencanaan kawasan perumahan kota di perkotaan pada saat sekarang ini dinilai berbagai kalangan sebagai hal yang penting (krusial) mengingat kawasan perumahan kota dapat menduduki luas areal hingga 45% dari seluruh luas area perkotaan. Demikian pula kawasan perumahan kota ini dapat dihuni oleh hampir sekitar 60% dari keseluruhan penduduk kota. Suatu jumlah hunian yang tinggi serta pada masa mendatang diprediksi terus meningkat baik jumlah maupun kepadatannya. Melalui entri-point dari perencanaan kawasan perumahan kota ini-lah diharapkan terjadi peningkatan kualitas hidup masyarakat perkotaan yang lebih baik pada masa datang.

  Turunan lebih rinci dari konsep pembangunan berkelanjutan (sustainable development) dapat menjadi konsep-konsep yang lebih rinci seperti: eko-arsitektur, eco-city, environmental friendly pada perencanaan bangunan dan kawasan, green building, landscape architecture for district- planning, dsb. Kegiatan perencanaan dan desain pada kawasan perumahan kota dengan pendekatan ‘ramah lingkungan’ juga merupakan kegiatan pembangunan yang berhulu pada konsep pembangunan yang berkelanjutan.

  Berkaitan dengan pertimbangan aspek ekologis dalam kegiatan pembangunan, maka kegiatan perencanaan dan kegiatan perancangan bidang arsitektur sudah saatnya memperhatikan secara seksama nilai- nilai yang tertuang dalam ‘Pembangunan Berkelanjutan’ khususnya dengan penerapan konsep dan perencanaan dan perancangan kawasan perumahan kota yang ekologis. Untuk memenuhi tuntutan dan tantangan masyarakat luas terhadap lingkungan binaan masa mendatang salah satu bentuk pemecahannya adalah mengenal dan memahami konsep dan prinsip- prinsip perencanaan dan perancangan kawasan perumahan kota yang ekologis.

TUJUAN PENELITIAN

  Tujuan penelitian ini adalah menbahas tiga sub topik terkait dengan judul utama penelitian. Ke tiga sub topik tujuan penelitian dimaksud adalah: (a) membahas prinsip-prinsip perencanaan arsitektur ekologis pada kawasan perumahan kota, (b) membahas trend (arah perkembangan) perencanaan kawasan perumahan kota masa mendatang, dan (c) membahas kasus kawasan perumahan kota. Adapun studi kasus yang diangkat dalam penelitian ini adalah Kawasan Perumahan Kota (dengan cluster-cluster tertentu) di BSD (Bumi Serpong Damai) yang terletak di Tangerang.

METODE PENELITIAN

  Dalam penelitian ini digunakan metode analisis deskriptif secara ‘topikal’ dan metode analisis deskriptif secara ‘kasus studi’ dimana didalamnya membahas tiga sub topik utama penelitian. Ke tiga sub topik bahasan utama penelitian ini adalah : (a) membahas prinsip-prinsip perencanaan arsitektur ekologis pada kawasan perumahan kota, (b) membahas trend (arah perkembangan) perencanaan kawasan perumahan kota masa mendatang, dan (c) membahas kasus kawasan perumahan kota. Untuk mendukung tahapan pembahasan atau analisis maka dilakukan tahap- tahap pendahuluan penelitian yang meliputi: (a) kegiatan survey lapangan (dengan cara pengambilan photo-photo bangunan pada skala kawasan), dan (b) kegiatan kajian pustaka (literature review) terkait dengan dasar-dasar teoritik dari topik utama penelitian.

TELAAH TEORITIK (TEORETICAL REVIEW)

a) Prinsip-prinsip Arsitektur Ekologi Pada Kawasan Perumahan Kota

  Di bawah ini diuraikan kaidah - kaidah perencanaan kawasan perumahan kota dan perancangan arsitektur yang menggunakan konsep ‘arsitektur ekologis’ adalah sbb. :

   Tata Guna Lahan (Land-Use)

  Suatu kawasan pada wilayah tertentu kota telah ditetapkan berkaitan dengan fungis utama kawasan atau tata guna lahan dari kawasan tersebut. Dalam perencanaan kawasan perumahan kota, kawasan yang akan direncanakan hendaknya mengacu kepada tata guna lahan yang telah ditetapkan. Penetapan suatu tata guna tanah adalah untuk menetapakan fungsi atau kegiatan utama yang dapat dijalankan pada suatu kawasan (baik fungsi tunggal maupun fungsi ganda, sehingga tidak terjadi tumpang-tindih atau campur-baurnya kegiatan serta terhindarinya konflik penggunaan oleh kegiatan pada suatu kawasan.  Skenario Tingkat Kepadatan Hunian Kawasan perumahan kota, dalam perencanaan awal perlu ditetapkan ‘skenario tingkat kepadatan hunian

  ’ yang akan direncanakan. Sekenario ini adalah untuk membuat gambaran antipasti terkait kepadatan hunian kawasan dalam rentang waktu perencanaan. Skenario tingkat kepadatan hunian untuk suatu kawasan perumahan kota akan berbeda-beda, dengan mempertimbangkan : kepadatan kawasan yang direncanakan, antisipasi masa depan dan rentang waktu perencanaan, hingga dampak tingkat hunian pada kondisi lingkungan sekitar secara ekologis, demografis dan estetis.  Penerapan ‘Green District’ pada Site-Design Kawasan Pembuatan site-design pada dasarnya mengacu kepada scenario-skenario pertimbangan yang ditetapkan dalam tahap

  ‘analisa site’ atau tahap ‘perencanaan site’. Trend masa mendatang pada perencanaan dan desain kawasan perumahan ke arah ‘lingkungan ekologis’ yaitu dengan penerapan konsep

  ‘green-district-design’ pada kawasan. Dalam konsep ini dilakukan pertimbangan aspek ekologis yang terkait perencanaan dan perancangan skala kawasan. Rasio antara ruang terbuka hijau dan ruang terpakai (bangunan) akan mengindikasikan tingkat ‘kehijauan’ pada kawasan. Dalam penerapan ‘green district’ akan memperhatikan pula aspek tata-hijau dan landscaping.  Penggunaan Bahan Bangunan Pada Skala Kawasan Penggunaan bahan bangunan pada bangunan rumah tinggal atau tipologi bangunan hunian di kawasan perumahan kota hendaknya dirancang dengan menggunakan material yang ramah lingkungan. Yaitu penggunaan bahan bangunan yang banyak berasal dari alam lingkungan setempat atau bahan bangunan modern yang mudah didaur-ulang serta tidak banyak menghasilkan limbah. Bahan bangunan yang digunakan adalah bahan bangunan yang mudah didapatkan dari lingkungan sekitar (site / kawasan) sebagai sumber material.

   Penerapan Efisiensi Energi Pada Kawasan Kaidah perencanaan kawasan perumahan kota yang bersifat ekologis diantaranya dengan mempertimbangkan aspek tata-letak massa bangunan secara keseluruhan pada tingkat atau skala kawasan (district-planning). Rancangan tapak dengan desain orientasi masa bangunan dengan memperhatikan arah lintasan matahari dengan tujuan untuk mengambil secara maksimum potensi atau meminimalkan kendala panas yang ditimbulkan panas matahari terhadap pengkondisian suhu lingkungan dan juga tata-cahaya pada bangunan. Orientasi peletakan masa bangunan juga memperhatikan arah lintasan angin pada skala kawasan dengan tujuan untuk mendapatkan potensi angin secara maksimal guna mencapai kondisi suhu pada bangunan.

   Siklus Tata Air dan Konservasi Sumber Daya Air Dalam peneranan arsitektur ekologis pada perencanaan kawasan perumahan kota salah satu cirinya adalah penerapan siklus tata air yang baik pada kawasan. Dengan membuat bak-bak penampung limpasan air hujan dan penggunaan ‘sumur resapan’ pada kawasan guna mengatur siklus air yang lebih permanen.Sumur resapan atau-pun bio-phora dibuat untuk menampung limpasan air hujan pada tanah kawasan perumahan kota dimana bangunan-bangunan berada yang berfungsi sebagai sumber cadangan air. Siklus tata air yang baik pada kawasan perumahan adalah tersedianya air dalam jumlah yang cukup di dalam tanah jika dibutuhkan tanpa melihat musim atau keadaan iklim pada kawasan.  Siklus Tata Udara dan Konservasi Sumber Daya Udara

  Perencanaan kawasan perumahan kota juga hendaknya memperhatikan siklus tata udara yang baik antara lain dengan memperhatikan tata-hijau atau pepohonan yang ada dan di sekitar kawasan perumahan yang direncanakan. Melalui desain lansekap pada kawasan dengan mengadakan penataan jenis pepohonan maka siklus tata-udara kawasan perumahan dapat menjaga kenyamanan (kesejukan) bagi para pengguna. Pencapaian komponen Ruang Terbuka Hijau (RTH) atau Green Space Ratio (GSR) pada kawasan perumahan kota pada dasarnya bertujuan untuk mendapatkan kualitas tata udara yang baik. Sedangkan pada desain bangunan digunakan prinsip

  ‘ventilasi silang’ (cross ventilation) untuk mencapai pengkondisian udara yang lebih nyaman.  Manajemen Lingkungan Pada Kawasan Perumahan Kota Pada kawasan perumahan kota terutama juga di kota-kota besar dimana terdapat tuntutan kualitas hidup dan tingkat kenyamanan hunian yang semakin tinggi, maka didalamnya diperlukan penerapan manajemen lingkungan (the environmental management). Penerapan manajemen lingkungan pada skala kawasan perumahan kota pada dasarnya diperlukan untuk menjaga serta membantu mengendalikan kondisi tata lingkungan yang nyaman lagi aman bagi para penghuni kawasan. Kondisi tata lingkungan yang nyaman dan aman tersebut meliputi kondisi yang meliputi tata air, tata udara dan tata lingkungan tapak sekitar kawasan perumahan kota yang direncanakan. Melalui menajemen lingkungan upaya pencegahan terhadap munculnya sumber bahaya - sumber bencana - sumber polusi bagi para penghuni di lingkungan kawasan dapat dilakukan. (lihat pula : Udjianto Pawitro, 2012).

b) Trend Perencanaan Kawasan Perumahan Kota Ekologis

  Perubahan pesat terkait dengan pembangunan kawasan perkotaan terjadi sejak era 1980-an hingga 2010-an ini. Kota-kota sedang dengan jumlah penduduk 1 jita jiwa tengah berkembang menjadi kota-kota besar dengan jumlah penduduk 2 juta hingga 2,5 juta jiwa. Peter Hall, (2000), mengemukakan bahwa sebagian besar dari kota-kota sedang tumbuh serta berkembang menjadi kota-kota besar dalam kurun waktu 30 hingga 40 tahun. Demikian pula kegiatan pembangunan perkotaan, sejak 1980-an hingga saat ini (2010) mengalami peningkatan intensitasnya. Diperkirakan pada era 2010 ini perbandingan luas area perkotaan berbanding luas area pedesaan dapat mencapai angka 47% berbanding 53%.

  Fenomena pertumbuhan kawasan perkotaan yang tengah terjadi saat sekarang ini, menyebabkan terjadinya perubahan pola berpikir (mind-set) dalam kegiatan perencanaan, pemrograman dan pelaksanaan pembangunan di kawasan perkotaan. Untuk kawasan kota besar, perhatian terhadap perencanaan kawasan perumahan kota meruapakan salah satu bagian yang penting guna mencapai kondisi lingkungan kota yang aman, nyaman dan estetis (lihat: Udjianto Pawitro, 2012). Seiring dengan hal tersebut diatas, dalam memasuki abad 21, terjadi pula peningkatan tuntutan akan kualitas hidup bagi sebagian besar masyarakat kawasan perkotaan. Tingkat kenyamanan penghunian di lingkungan kawasan kota juga semakin meningkat dan terjadi pula pada tingkat kenyamanan bagi penghunian yang ada di kawasan perumahan kota.

  Kawasan perumaha kota yang diimpikan atau diharapkan pada masa mendatang adalah kawasan perumahan kota yang memiliki ciri-ciri khusus yang adaptif terhadap gaya hidup masyarakat kota di masa datang. Ciri-ciri dimaksud antara lain: (a) tingkat kenyamanan dan keamanan yang baik sehingga warga masyarakat kawasan kota dapat hidup nyaman serta sehat dan aman terhindar dari berbagai bentuk kejahanan kota, (b) kulaitas hidup di kawasan perumahan kota dapat terjamin dan meningkat manakala kawasan dimaksud didukung oleh ketersediaan sarana dan prasarana yang mencukupi, (c) kualitas hidup masyarakat kota mengarah kepada terwujudnya lingkungan fisikal yang ramah terhadap lingkungan sekitar atau ekologis, serta (d) kawasan perumahan kota yang adaptif terhadap perkembangan gaya hidup kota skala besar atau metropolitan (Udjianto Pawitro, 2014)..

  Kawasan perumahan kota ekologis di masa datang pada pokoknya didasarkan pada pentingnya menyadari akan perhatian kita semua terhadap aspek ekologis atau lingkungan hidup. Bagi kota-kota di negara-negara yang sudah maju (seperti: USA, Canada, Eropa Barat, Jepang, Singapura, dsb.) kesadaran dan pemahaman yang tinggi berkaitan dengan ‘eco-city’, ‘eco- district’ dan ‘eco-building’ sebagai satu kesatuan strategi kebijakan – tata pengelolaan / operasional serta cara-cara / metode yang bersifat teknis untuk mewujudkan suatu kawasan perumahan kota yang ekologis. Konsistensi dari master-plan kota

• – master plan kawasan / distrik serta master plan pada skala site (tapak) menjadi sesuatu yang mendapat focus penting guna menjamin tercapainya kawasan perumahan kota ekologis.

  Beberapa hal penting dalam kegiatan perencanaan kawasan kota yang ekologis adalah dengan memberi perhatian pada : (a) ada / tidak (seberapa besar) penekanan aspek ‘ekologis’ pada strategi dan rencana jangka panjang kegiatan pembangunan perumahan kota, (b) ada / tidaknya

  (seberapa besar )penekanan aspek ‘ekologis’ pada rencana dan program kegiatan pembangunan kawasan perumahan kota, (c) ada / tidaknya kriteria perencanaan dan metode perencanaan kawasan perumahan kota yang ‘ekologis, (d) ada / tidaknya (seberapa besar) standard dan prosedur teknis terkait dengan perencanaan kawasan perumahan kota yang digunakan, serta (e) ada / tidaknya (seberapa besar) cara penilaian atau evaluasi terhadap kegiatan pembangunan kawasan perumahan kota yang ekologis.

  Rangkaian yang kontinue serta konsisten pada tahap-tahap : strategi perencanaan

• – rencana jangka panjang (master plan)
• – rencana / program kegiatan pembangunan – criteria dan metode perenca
• – standar dan prosedur perencanaan – cara penilaian (evaluasi) – merupakan rangkaian yang perlu diperhatian dalam siklus kegiatan pembangunan di kawasan perkotaan. Pada skala yang lebih khusus yaitu skala kawasan perumahan kota, ada beberapa hal yang penting untuk diperhatikan, misalnya: (a) member corak aspek ‘ekologis’ pada tahap strategi rencana jangka panjang dan program kegiatan pembangunan, (b) menentukan / menetapkan ‘skenario perencanaan’ pada kawasan perumahan kota dengan antisipasi rencana ke depan (sekitar 30 tahun hingga 60 tahun ke depan), (c) menentukan / menetapkan jenis atau macam atau typology bangunan ‘hunian’ yang dianggap atau dinilai cocok / sesuai untuk kawasan, (d) dilakukannya site-design untuk kawasan perumahan kota (yang bersifat ekologis) dengan berbagai alternatif, dan (e) penerapan dari prinsip-prinsip perancangan (yang bersifat teknis - teknologis) pada bangunan dan kawasan perumahan yang ekologis.

DATA-DATA LAPANGAN

a) Peta Lokasi Kawasan Perumahan BSD (Bumi Serpong Damai) – Tangerang

  Photo 01 : Peta Lokasi Kawasan Kota Mandiri BSD Tangerang, Photo 02 : Suasana Foto Udara Kawasan Kota Mandiri BSD Tangerang, dan Photo 03 : Master Plan Kawasan Pendidikan ‘Green Edu Park’ BSD Tangerang (www.bsd.com).

b) Photo-photo Type Rumah dan Kawasan Perumahan BSD Tangerang

  Photo 04 : Master Plan Blok Permukiman di BSD Tangerang, Photo 05 : Master Plan kawasan Green Edu Park (kawasan Pendidikan), dan Photo 06 : Type Rumah Tinggal pada salah satu Cluster

  Hunian di BSD City (sumber: www.bsd.com) Photo 07 : Type Rumah Tinggal Di salah satu Cluster Hunian (Phase I) di BSD City, Photo 08 :

  Maket Blok Massa pada Green Edu Park (kawasan pendidikan) di BSD City, dan Photo 09 : Gambar Site Plan pada Cluster The Park di BSD City Tangerang (sumber

PEMBAHASAN (ANALISIS)

  a)

Penerapan Prinsip-Prinsip Arsitektur Ekologis Di Kawasan Perumahan BSD Tangerang

  Bahasan terkait penerapan prinsip- prinsip ‘Arsitektur Ekologis’ di Kawasan Perumahan BSD Tangerang dapat dilihat pada penerapan 8 (delapan) kriteria dalam perencanaan dan perancangan arsitektur yang ekologis seperti termuat dalam telaah pustaka / kajian teoritik (diatas). Pada delapan kriteria penerapan prinsip ‘ekologi’ pada kawasan perumahan kota ini dilakukan penilaian tingkat ketercapaian (dengan skala nilai 1= sangat buruk s/d nilai 9 = sangat baik). Rincian penilaian dimaksud adalah sebagai berikut : 1.

   Tata Guna Tanah Pada Kawasan Perumahan : penetapan tata guna tanah pada skala

  kawasan yang luasnya 5.950 hektar ini terbagi menjadi : (a) cluster-cluster hunian (hamper mencapai 60% keseluruhan luas kawasan kota mandiri, (b) kawasan komersial (terdiri dari: sarana perbelanjaan, pertokoan, perkantoran, (c) kawasan pusat pendidikan yang dikenal sebagai ‘the green edu park’, (d) kawasan rekreasi, dan (e) kawasan industrial estate, tempat berlokasinya pergudangan dan beberapa jenis industri. Jika melihat pada rencana besar atau master-plan kawasan, penetapan tata guna tanah di kawasan dinilai

  ‘baik’ (angka = 8,00). Pada tingkat skala kawasan,

2. Penerapan Skenario Tingkat Kepadatan Hunian : Pada tahap peren-canaan awal kawasan

  perumahan kota penentuan scenario tingkat kepadatan hunian menjadi penting untuk diperhatikan. Dalam perencanaan awal perlu ditetapkan ‘skenario tingkat kepadatan hunian’ yang akan direncanakan berdasarkan rentang waktu perencanaan dan antisipasi perkembangan kawasan pada masa depan.. Skenario tingkat kepadatan hunian untuk kawasan perumahan kota di BSD City ini pada umumnya hanya mengantipasi sekitar 25 s/d 30 tahun kemudian. Kawasan perumahan kota BSD ini mulai dibangun 1985 dengan rentang antisipasi 30 tahun, dan dapat dinilai pada tahun 2015 ini. Kelemahan yang ada bahwa berdasarkan scenario tingkat hunian yang tidak terlalu padat (150 s/d 250 orang per-hektar). Menyebabkan alternative jenis hunian tidak banyak mendapat pilihan. Type rumah tinggal yang grounded dengan dua lantai, untuk masa kini dan masa mendatang kurang sesuai lagi. NIlai capaian untuk penerapan scenario tingkat kepadatan hunian adalah ‘cukup / sedang’ (angka = 6,30).

  3. Penerapan ‘Green District’ Design pada Perencanaan Tapak (Site-Plan) Kawasan :

  Pembuatan site-design pada dasarnya mengacu kepada scenario-skenario pertimbangan yang ditetapkan dalam tahap ‘analisa site’ atau tahap ‘perencanaan site’. Trend masa mendatang pada perencanaan dan desain kawasan perumahan ke arah ‘lingkungan ekologis’ yaitu dengan penerapan konsep ‘green-district-design’ pada kawasan. Pada kawasan perumahan kota di BSD City ini masih dapat dilihat k onsistensi penerapan konsep ‘Green District Design’ pada gambar-gambar site-plan dari kluster-kluster perumahan yang direncanakan. Tingkat BCR (Building Coverage Ratio) yang ditetapkan pada kluster-kluster kawasan perumahan kota ini dinilai masih cukup baik yaitu pada kisaran 40% s/d 60%, dimana masih terdapat area halaman depan atau belakang pada kavling rumah tinggal, serta masih adanya zone atau daerah yang fungsinya ‘taman-taman mini’ disekitar kluster perumahan. Nilai capaian dari konsep green district design pada kawasan ini adalah ‘cukup baik’ (angka = 7.00).

  4. Penggunaan Bahan Bangunan Pada Skala Kawasan : Penggunaan bahan bangunan pada

  bangunan rumah tinggal atau tipologi bangunan hunian di kawasan perumahan kota hendaknya dirancang dengan menggunakan material yang ramah lingkungan, dengan bahan bangunan yang banyak berasal dari alam lingkungan setempat atau bahan bangunan modern yang mudah didaur-ulang serta tidak banyak menghasilkan limbah. Secara keseluruhan belum diterapkannya kriteria ‘green building’ sebagai acuan penilaian dalam penggunaan / penerapan bahan bangunan yang bersifat ‘ramah lingkungan’. Secara keseluruhan nilai capaian dari criteria penggunaan bahan bangunan yang ‘ramah lingkungan’ pada bangunan rumah tinggal di kluster-kluster perumahan mkota ini adalah ‘cukup / sedang’ (angka = 6,00)..

  5. Penerapan Efisiensi Energi Pada Kawasan : Rancangan tapak dengan desain orientasi masa

  bangunan dengan memperhatikan arah lintasan matahari yang bertujuan untuk mengambil secara maksimum potensi atau meminimalkan kendala panas yang ditimbulkan panas matahari terhadap pengkondisian suhu lingkungan dan juga tata-cahaya pada bangunan. Orientasi peletakan masa bangunan juga memperhatikan arah lintasan angin pada skala kawasan dengan tujuan untuk mendapatkan potensi angin maksimal guna mencapai kondisi suhu pada bangunan. Pada tingkat site-plan dinilai cukup baik. Tetapi jika diamati pada masing-masing rumah tempat tinggal di kawasan, penerapan efisiensi energi masih terbilang belum begitu baik. Pada rumah-rumah dengan besaran yang luas, digunakan lampu-lampu LED untuk penghematan energi listrik. Pada beberapa rumah digunakan cadangan energy surya berupa ‘solar-hart’ untuk mendapatkan air panas untuk keperluan mandi. Nilai pencapaian dalam penerapan efisiensi energi pada kawasan adalah

  ‘cukup / sedang’ (angka = 6,30).

  6. Siklus Tata Air dan Konservasi Sumber Daya Air : Penerapan arsitektur ekologis pada

  perencanaan kawasan peru-mahan kota salah satu cirinya adalah penerapan siklus tata air yang baik pada kawasan, dengan membuat bak-bak penampung limpasan air hujan dan penggunaan ‘sumur resapan’ dan ‘biophora’ . Pada kawasan perumahan kota di BSD City ini terlihat pada beberapa bagian di dalam tapak (site) telah menggunakan ‘sumur respan’ dan ‘bio-phora’ guna mengatur siklus air yang lebih permanen, walaupun jumlahnya masih terbatas (sedikit). Sistem drainade air hujan terlihat masig ‘konvensional’ dengan membuangnya ke jalur drainase kota, sehingga tingkat penyerapan air ke dalam tanah masih terbatas. Namun jika dilihat dari banyaknya tata hijau atau pepohonan, untuk sementara waktu masih dapat menyerap limpasan air hujan di sekitar kawasan perumahan. Pada beberapa bagian dibuat ‘instalasi air bersih’ secara mekanis guna mendukung kebutuhan air bersih di kawasan yang terus meningkat pesat. NIlai capaian dari aspek penerapan siklus tata air dan konservasi sumber daya air di kawasan perumahan kota di BSD City ini adalah ‘cukup baik’ (angka = 7,00)

  7. Siklus Tata Udara dan Konservasi Sumber Daya Udara : Perencanaan kawasan perumahan

  kota di BSD City ini pada daqsarnya juga memperhatikan aspek siklus tata udara yang baik antara lain dengan penggunaan tata-hijau / pepohonan serta desain landscape pada kawasan. Melalui desain tata hijau dan lansekap pada kawasan, maka siklus tata-udara kawasan perumahan kota ini dapat menjaga kenyamanan terutama tingkat kesejukan bagi para pengguna. Pencapaian komponen Ruang Terbuka Hijau (RTH) serta Green Space Ratio (GSR) pada kawasan perumahan kota ini tetap dijaga walaupun hal ini bersifat sementara (temporer). Dinamika tumbuh dan berkembangnya unit-unit hunian rumah tinggal secara individual, dapat merusak atau menurunkan komponen RTH atau GSR pada kavling rumah yang bersangkutan. Akibatnya secara akumulatif adalah meningkatkan BCR pada kawasan secara totalitas. Nilai capaian aspek siklus tata udara dan konservasi sumber daya udara untuk kawasan ini adalah ‘cukup baik’ (angka = 7,00).

  8. Manajemen Lingkungan Pada Kawasan Perumahan Kota : Pada pengelolaan kawasan

  perumahan kota di BSD City ini adalah pengelolaan pada tingkat skala kota mandiri dengan luas areal total 5.950 hektar. Demikian pula dengan pola pengelolaan pada kawasan yang sangat luas ini, developer besar seperti ‘Sinar Mas Developers’ tentunya sudah pula menyiapkan pola-pola pengelolaan pada skala kawasan perumahan kota.

  Khusus untuk pengelolaaan bidang lingkungan atau yang dikenal sebagai ‘the environmental management’ secara khusus belum dikembangkan. Terkait dengan pengelolaan bidang lingkungan pada kawasan perumahan kota ini dibuat unit-unit pengelolaan kawasan atau yang dikenal dengan ‘the town-house management’. Dalam ‘the town house management’ ini dilakukan pengelolaan seperti : kebersihan lingkungan menyangkut didalamnya pengelolaan sampah, kebersihan dan keindahan kawasan, serta pengelolaan keamanan pada kawasan. Nilai capaian untuk aspek manajemen lingkungan pada kawasan perumahan kota adalah ‘cukup baik’ (angka = 6,70). Tabel 01 : Nilai Capaian dari Aspek Penerapan Prinsip ‘Ekologi’ Pada Kawasan Perumahan Kota di BSD City.

  No Aspek Penilaian Nilai Sebutan Keterangan / Catatan Penerapan Prinsip Nilai Penilaian ‘Ekologi’ Pada Kawasan Perumahan

  1. Tata Guna Tanah (Land 8,00 Baik Secara keseluruhan penerapan Use) Pada Perencanaan land Use Planning pada kawasan Kawasan Perumahan Kota perumahan kota ini rata-rata bernilai ‘baik’.

  2. Penerapan Skenario 6,30 Cukup / Untuk perencanaan kawasan Sedang perumahan kota dengan skala

  ‘Tingkat Kepadatan yang luas, diharapkan tingkat Hunian’ Pada Kawasan Perumahan Kota antisipasi kea rah masa depan dapat lebih peka / sensitif lagi.

3. Penerapan ‘Green District

  7. Siklus Tata Udara dan Konservasi Sumber Daya Udara Pada Kawasan Perumahan Kota

  Melihat pada sejarahnya kawasan perumahan kota di BSD City pada dasarnya merupakan kawasan perumahan kota yang menjadi satu kesatuan dengan konsep ‘kota baru mandiri’. Kawasan ini mulai dibangun atau didrikan pada tahun 1985 yang lalu dengan luas keseluruhan 5.950 hektar. Dari segi perencanaan tingkat master plan kawasan, kegiatan perencanaan tata guna lahan di kawasan ini direncanakan dan dirancang oleh sekumpulan arsitek atau urban planner yang tergabung dalam Devisi Perencanaan BSD City. Perencanaan tata guna lahan untuk periode 1985 s/d 2015 atau pada phase I, hendaknya dievaluasi atau diadakan penilaian, terutama yang berkaitan dengan konsep-konsep perencanaan dan desain yang telah ditetapkan.

  b)

Catatan-catatan Perencanaan ‘Arsitektur Ekologis’ Di Kawasan Perumahan Kota Di

BSD dan Trend Perencanaan Kawasan Perumahan Kota Mendatang

  Metode penilaian atau evaluasi dilakukan dengan cara mengisi ceck-list penilaian yang telah dibuat, kepada 4 orang Arsitek Profesional (Arsitek, Pakar / Ahli Arsitektur, Dosen

  Catatan : Skala Penilaian : ( 1 = sangat buruk, 2 = buruk, 3 = agak buruk, 4 = kurang, 5 = agak kurang, 6 = cukup / sedang, 7 = agak baik, 8 = baik, 9 = baik sekali).

  Belum adanya penerapan ‘manajemen lingkungan’ secara khusus pada kawasan perumahan kota Terkait bidang kebersihan, persampahan, keindahan kawasan dan keamanan dilakukan oleh ‘Town House Manegement’.

  6,70 Cukup Baik

  Lingkungan’ Pada Kawasan Perumahan Kota

  8. Penerapan ‘Manajemen

  Siklus Tata Udara pada kawasan perumahan kota terutama dicapai melalui desain tata-hijau dan landscape yang memadai pada kawasan perumahan.

  7,00 Cukup Baik

  Siklus Tata Air pada kawasan perumahan kota terutama dicapai melalui desain tata-hijau dan landscape yang memadai pada kawasan perumahan.

  Design’ Pada Kawasan Perumahan Kota

  7,00 Cukup Baik

  6. Siklus Tata Air dan Konservasi Sumber Daya Air Pada Kawasan Perumahan Kota

  Nilai capaian yang relative rendah terutama ditujukan pada penilaian skala kawasan perumahan kota, sedang pada skala bangunan dapat melihat criteria d ari ‘green building’.

  6,30 Cukup / Sedang

  5. Penerapan Efisiensi Energi Pada Kawasan Perumahan Kota dan Bangunan Rumah Tinggal

  NIlai capaian yang relatif rendah diakibat-kan belum diterapkannya kriteria ‘green building’ pada tahap rancangan bangunan rumah tinggal.

  6,00 Cukup / Sedang

  4. Penggunaan Bahan Bangunan ‘Ramah Lingkungan’ Pada Skala Kawasan Perumahan Kota

  Konsep ‘Green District Design’ pada skala kawasan perumahan kota dinilai cukup konsisten sesuai dengan visi-misi pada BSD City.

  7,00 Cukup Baik

• – Peneliti Arsitektur).

Sebagai kawasan perumahan kota yang menerapkan kaidah arskitektur ekologis, maka parameter atau kriteria- kriteria ‘arsitektur ekologis’ mesti dijabarkan secara lebih rinci, baik dalam rencana dan program kegiatan pengembangan kawasan tingkat distrik (kawasan), maupun kriteria-kriteria perencanaan yang sifatnya teknis operasional. Hal ini menjadi catatan penulis, mengingat dalam memasuki abad 21 terjadi beberapa bentuk perubahan dan perkembangan yang menyangkut pembangunan kawasan perumahan kota. Bentuk-bentuk perubahan dan perkembangan dimaksud antar lain berupa: (a) makin mahal dan langkanya lahan di kawasan kota, sehingga kegiatan pembangunan perumahan kota perlu lebih intensif dan produktif, (b) adanya peningkatan tuntutan kualitas hidup dari masyarakat kawasan perkotaan, (c) perlunya penetapan skenario tingkat kepadatan hunian yang lebih tinggi untuk antisipasi kebutuhan masa depan, dan (d) diper-lukannya alternatifve type atau jenis atau macam bangunan hunian yang lain sehingga dapat lebih cocok untuk kondisi mendatang.

  Perencanaan pada phase I (1985 s/d 2015) di beberapa kluster kawasan perumahan kota di BSD City pada dasarnya merupakan bentuk perencanaan awal yang sifatnya tidak statis, didalamnya perlu pula masukan (inputs) baru terkait beberapa perubahan atau perkembangan atau trend yang muncul. Untuk perencanaan pada phase II (2015 s/d 2045), diharapkan adanya banyak perubahan terkait dengan pengembangan master plan kawasan, terutama berkaitan dengan: (a) penerapan tingkat kepadatan hunian yang lebih tinggi (untuk antipasti 30 tahun s/d 60 tahun ke depan)

• – dapat diterapkan misalnya tingkat kepadatan hunian yang ‘high density’ yaitu sekitar 250 hingga 400 orang / hektar. Dengan penerapan tingkat density yang berubah semakin padat, maka sebagai konsekuensinya akan muncul berbagai alternative type bangunan hunian yang dinilai lebih cocok daripada ‘rumah tinggal grounded 2 lantai’.

  Sebagai kosekuensi lain dari penerapan ’arsitektur yang ekologis’ pada kawasan perumahan kota di BSD City ini adalah: (a) penerapan efisiensi (hemat) energy pada skala kawasan perumahan dan pada skala bangunan rumah tinggal perlu dilakukan, (b) penerapan penggunaan ‘building materials’ yang ramah lingkungan juga mulai diterapkan secara bertahap dan berkelanjutan, dimana kedua hal tersebut diatas dapat pula dirumuskan kriteria rinci di tingkat kawasan perumahan kota.(c) Penerapan siklus tata air dan kegiatan konservasi sumber daya air, dan (d) siklus tata udara dan kegiatan konservasi sumber daya udara, juga perlu diperhitungkan sebagai bagian yang tidak terpisahkan dalam menerapkan konsep ‘arsitektur ekologis’ pada kawasan.

  Dalam mengelola kawasan perumahan kota, pihak town-house manajemen juga perlu diberikan pengetahuan dan pemahaman yang benar terkait dengan pengelolaan sampah, limbah dan sumber polusi dan kesehatan lingkungan permukiman.

  Pihak ‘town house management’ perlu diberikan pengetahuan dan pemahaman yang baik terkait dengan prinsip tata air, tata udara dan tata lingkungan (pepohonan, landscape, dsb.) sehingga kawasan perumahan kota dapat terjamin kebersihan, kesehatan dan keindahan estetisnya.

  KESIMPULAN

  Kawasan perumaha kota yang diimpikan atau diharapkan pada masa mendatang adalah kawasan perumahan kota yang memiliki ciri-ciri khusus yang adaptif terhadap gaya hidup masyarakat kota di masa datang. Ciri-ciri dimaksud antara lain: (a) tingkat kenyamanan dan keamanan yang baik sehingga warga masyarakat kawasan kota dapat hidup nyaman serta sehat dan aman terhindar dari berbagai bentuk kejahanan kota, (b) kulaitas hidup di kawasan perumahan kota dapat terjamin dan meningkat manakala kawasan dimaksud didukung oleh ketersediaan sarana dan prasarana yang mencukupi, (c) kualitas hidup masyarakat kota mengarah kepada terwujudnya lingkungan fisikal yang ramah terhadap lingkungan sekitar atau ekologis, serta (d) kawasan perumahan kota yang adaptif terhadap perkembangan gaya hidup kota skala besar atau metropolitan (Udjianto Pawitro, 2014).

  Kawasan perumahan kota ekologis di masa datang pada pokoknya didasarkan pada pentingnya menyadari akan perhatian kita semua terhadap aspek ekologis atau lingkungan hidup. Bagi kota- kota di negara-negara yang sudah maju (seperti: USA, Canada, Eropa Barat, Jepang, Singapura, dsb.) kesadaran dan pemahaman yang tinggi berkaitan dengan ‘eco-city’, ‘eco-district’ dan ‘eco- building’ sebagai satu kesatuan strategi kebijakan – tata pengelolaan / operasional serta cara-cara / metode-metode yang bersifat teknis untuk mewujudkan suatu kawasan perumahan kota yang ekologis. Konsisstensi dari master-plan kota

• – master plan kawasan serta master plan pada skala tapak menjadi sesuatu yang mendapat fokus penting guna menjamin tercapainya kawasan perumahan kota ekologis.

  Beberapa hal penting dalam kegiatan perencanaan kawasan kota yang ekologis adalah dengan me mberi perhatian pada : (a) ada / tidak (seberapa besar) penekanan aspek ‘ekologis’ pada strategi dan rencana jangka panjang kegiatan pembangunan perumahan kota, (b) ada / tidaknya (seberapa besar) penekanan aspek ‘ekologis’ pada rencana dan program kegiatan pembangunan kawasan perumahan kota, (c) ada / tidaknya kriteria perencanaan dan metode perencanaan kawasan perumahan kota yang ‘ekologis, (d) ada / tidaknya (seberapa besar) standard dan prosedur teknis terkait dengan perencanaan kawasan perumahan kota yang digunakan, serta (e) ada / tidaknya (seberapa besar) cara penilaian atau evaluasi terhadap kegiatan pembangunan kawasan perumahan kota yang ekologis.