ECONOMIC AND MARKET OUTLOOK 2018
DISCLAIMER
This Document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors and strictly a personal view and should not be used as a sole judgment for investment. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Mega Capital Sekuritas.
RESEARCH TEAM Head of Research
Analyst
Analyst
Danny Eugene
Fikri Syaryadi
Helen
Strategy, Construction, Cement, Strategy, Construction, Cement,
Consumer Goods, Retail Consumer Goods, Retail Automotive
Banking, Telecommunication, Banking, Telecommunication,
helen.vincentia@megasekuritas.id danny.eugene@megasekuritas.id
Transportation
fikri@megasekuritas.id
Analyst
Analyst
Technical Analyst
Adrian M. Priyatna
Novilya Wiyatno
Fadlillah Qudsi
Mining, Media, Plantation fadlillah .qudsi@megasekuritas.id
Property, Hospital
adrian@megasekuritas.id
novilya@megasekuritas.id
Economist
Dhian Karyantono Macroeconomic
dhian@megasekuritas.id
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pertumbuhan ekonomi diperkirakan menguat
Inflasi diprediksi stagnan
GLOBAL
Suku bunga acuan The Fed diproyeksikan dinaikkan 3 kali
Harga komoditas
C diprediksi stabil
sebesar 25 bps tiap kenaikannya, yang diikuti oleh
beberapa bank sentral dunia
Pertumbuhan ekonomi
Inflasi akhir tahun 2018 diproyeksikan
diproyeksikan sebesar 5.3%
menurun menjadi sebesar 2.95%
INDONESIA Credit rating
BI-7DRRR diprediksi akan
dipertahankan di level 4.25%
diprediksi tetap
BUY
Nilai tukar rupiah terhadap
HOLD
dolar AS di akhir tahun 2018 diprediksi melemah ke level diprediksi melemah ke level
SELL SELL
BSDE BSDE CTRA CTRA
IDR13,560
SMRA DILD LPKR
Properti
PPRO PWON
Rumah Sakit
MIKA SILO BBNI
BBRI
Keuangan
BBCA BBTN
Agrikultur
SIMP AALI LSIP
Tambang
ADRO PTBA
Barang
IHSG 2018
UNVR KLBF ICBP INDF
Konsumen
MYOR GGRM
ACES MAPI
Ritel
6532 - 6939 RALS
Poultry
CPIN JPFA WIKA
WSBP
Konstruksi WTON
ANALISIS SWOT
BI-7DRRR DIPERTAHANKAN PERTUMBUHAN EKONOMI
NILAI TUKAR RUPIAH
DI LEVEL 4,25% INDONESIA MENGUAT
MELEMAH
Tren kenaikan suku bunga acuan global Pertumbuhan ekonomi 2018 diprediksi
Rata-rata nilai tukar rupiah diproyeksi
mendorong BI diperkirakan sebesar 5.3% (YoY) atau lebih tinggi
melemah ke level IDR13,560 pada
mempertahankan BI-7DRRR untuk dibandingkan dengan proyeksi 2017 sebesar
Desember 2018.
mengantisipasi risiko capital outflow meski 5.05% (YoY)
POTENSI SHORTFALL
inflasi menurun.
INFLASI MENURUN
PAJAK
Inflasi di akhir tahun 2018 diprediksi turun
Pendapatan pajak diproyeksi meningkat
menjadi 2.95% dibandingkan prediksi
seiring dengan proyeksi kenaikan
CREDIT RATING
inflasi akhir tahun 2017 sebesar 3.39%
pertumbuhan ekonomi. Namun
DIPERKIRAKAN TETAP
demikian, target yang terlalu ambisius
Seiring potensi shortfall
PILKADA SERENTAK DI 171 DAERAH mendorong potensi terjadinya shortfall
penerimaan pajak di tahun
Adanya pilkada serentak diproyeksi mendorong 2018, diperkirakan belum ada
sebesar IDR171 triliun.
konsumsi rumah tangga di kuartal I-2017.
kenaikan credit rating dari lembaga pemeringkat internasional. pemeringkat internasional.
PERLAMBATAN EKONOMI PERTUMBUHAN EKONOMI
TIONGKOK GLOBAL MENGUAT
Proyeksi perlambatan pertumbuhan Pertumbuhan ekonomi global di tahun 2018 diprediksi
REFORMASI PAJAK
ekonomi pada kuartal III&IV 2018 sebesar 3.6% (YoY), meningkat tipis dibandingkan
AMERIKA SERIKAT
dikhawatirkan berpengaruh dengan proyeksi 2017 sebesar 3.5% (YoY)
Reformasi pajak AS melalui
terhadap ekspor Indonesia.
pemotongan tingkat pajak baik individu maupun korporasi
KENAIKAN SUKU BUNGA
dikhawatirkan akan memicu
C dorongan inflasi yang berimbas Seiring dengan proyeksi kenaikan suku
ACUAN GLOBAL
STABILNYA HARGA KOMODITAS
pada normalisasi kebijakan
bunga acuan The Fed sejumlah 3 kali di
Harga komoditas diproyeksi stabil seiring proyeksi
moneter The Fed.
tahun 2018, beberapa negara juga
meningkatnya pertumbuhan ekonomi global dan
diproyeksi menaikkan suku bunga
harga minyak dunia.
acuannya untuk meminimalisir risiko capital outflow.
2018’S ECONOMY IN BRIEF
EKONOMI EKONOMI
EKONOMI DAN INFLASI GLOBAL
• Pertumbuhan ekonomi global diprediksi meningkat di tahun 2018. • Meski demikian, pertumbuhan ekonomi Tiongkok, Kawasan Euro, dan
Jepang diprediksi melambat.
Ekonomi dunia di tahun 2018 nampaknya terus menunjukkan pemulihan di mana berdasarkan forecast Bloomberg pertumbuhan ekonomi dunia
Berbeda dengan AS, pertumbuhan ekonomi Tiongkok diprediksi melambat akan mencapai 3.6% atau meningkat tipis dibandingkan dengan tahun
ke level 6.4% seiring dengan hard landing transisi perekonomian Tiongkok sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi global didorong oleh pertumbuhan
dan deleveraging economy. Hal yang sama terjadi pada Kawasan Euro dan ekonomi negara berkembang menjadi sebesar 4.9% di tahun 2018 dari
Jepang yang diprediksi melambat di tahun 2018 masing-masing sebesar sebelumnya sebesar 4.5% sedangkan ekonomi negara maju cenderung
1.8% dan 1.1%.
stagnan di level 2.2%.
• Inflasi global diprediksi stagnan.
• Pertumbuhan ekonomi AS diprediksi menguat. Di tahun 2018 inflasi global diprediksi tidak berubah di level 3% seiring
Pertumbuhan ekonomi AS di tahun 2018 diprediksi menguat menjadi dengan inflasi negara maju yang cenderung turun meski inflasi negara sebesar 2.3% dibandingkan dengan proyeksi tahun 2017 sebesar 2.2%. Hal
berkembang diproyeksi meningkat. Sementara itu, inflasi AS diukur dari tersebut bisa saja menjadi lebih tinggi seiring rencana Donald Trump untuk
Personal Consumption Expenditures (PCE) akan stagnan di level 1.8% mereformasi pajak yang salah satu poin utamanya adalah pengurangan
sedangkan inflasi Kawasan Euro diprediksi menurun ke level 1.8% atau pajak korporasi dari sebesar 35% menjadi 20%. Reformasi pajak pajak korporasi dari sebesar 35% menjadi 20%. Reformasi pajak
lebih rendah dibandingkan dengan target ECB sebesar 2% meski program lebih rendah dibandingkan dengan target ECB sebesar 2% meski program AS, berdasarkan konsensus ekonom yang dilakukan oleh Reuters dapat
quantitative easing ECB masih akan berlangsung di tahun depan. Di sisi mendorong pertumbuhan ekonomi hingga 3.9%.
lain, inflasi Jepang diproyeksi meningkat di tahun 2018 meski masih jauh di bawah target BoJ sebesar 2%.
Tabel 1. Pertumbuhan Ekonomi Global
Tabel 2. Inflasi Global
2018F 2019F Tiongkok
1.6 1.8 1.8 1.9 Kawasan Euro
1.5 2.2 2.3 2.1 AS (PCE)
1.8 2.1 1.8 1.5 Jepang
1.8 2.1 1.8 1.5 Kawasan Euro
2.8 3 3 3 Emerging Economies
3.2 3.5 3.6 3.4 World
4.6 11.7 16.5 3.4 Developed Economies
4.4 4.5 4.9 5 Emerging Economies
1 2 1.9 2 Sumber: Bloomberg
1.7 2.2 2.2 1.9 Developed Economies
Sumber: Bloomberg
KEBIJAKAN MONETER GLOBAL
• FFR diprediksi dinaikkan 3 kali di tahun 2018. • Suku bunga acuan ECB, BoE, dan BoJ diperkirakan akan dinaikkan 25 bps. Seiring membaiknya kondisi perekonomian Amerika Serikat (AS) yang
Suku bunga acuan ECB diperkirakan akan dinaikkan ke level 0.05% sebagai ditandai dengan kemungkinan pertumbuhan ekonomi bisa meningkat di
dampak dari pernyataan Mario Draghi yang menyatakan bahwa suku bunga tahun 2018 diprediksi membuat The Fed menaikkan suku bunga acuannya
acuan akan dinaikkan pasca program Quantitative Easing (QE) ECB selesai
3 kali (25 bps tiap kenaikkan) ke level 2% - 2.25%. Hal tersebut didorong (setelah September 2018). Sementara itu, suku bunga acuan BoJ dan BoE oleh “mindset” para pejabat The Fed yang menganggap bahwa perlunya
juga diperkirakan akan dinaikkan masing-masing ke level 0% dan 0.75% kenaikan secara gradual suku bunga acuan guna mengantisipasi
seiring proyeksi inflasi 2018 yang meningkat namun beda konteks ketidakseimbangan di pasar keuangan. Hal tersebut juga diperkuat dengan
mengingat meningkatnya inflasi Jepang menunjukkan pemulihan ekonomi dampak dari reformasi pajak AS yang dapat memicu inflasi lebih jauh meski
Jepang sedangkan meningkatnya inflasi Inggris sebagai dampak dari hard proyeksi inflasi 2018 masih di bawah target The Fed.
brexit.
Grafik 1. Suku Bunga Acuan Global
Tabel 3. Probabilitas Kenaikan FFR
MEETING
1.25 - 1.5 1.5 - 1.75 1.75 - 2
2 - 2.25
31-Jan-18
21-Mar-18
2-May-18
13-Jun-18
1-Aug-18
26-Sep-18
8-Nov-18
19-Dec-18
Sumber: Fed Watch Tools /CME Group (Akses 8 Desember 2017)
Sumber: Bloomberg
EKONOMI INDONESIA
• Pertumbuhan ekonomi di tahun 2017 cenderung stagnan namun • Pertumbuhan ekonomi Indonesia relatif lebih tinggi dibandingkan dengan
meningkat di tahun 2018.
negara G20 dan ASEAN.
Pertumbuhan ekonomi diprediksi hanya mencapai 5.05% di tahun 2017 Pertumbuhan ekonomi Indonesia di kuartal III-2017 meski cenderung seiring masih stagnannya dorongan pertumbuhan ekonomi dari konsumsi
stagnan namun masih relatif tinggi dibandingkan dengan negara-negara rumah tangga. Meskipun demikian, di tahun 2018, pertumbuhan ekonomi
dengan ekonomi utama dunia (G20) serta di wilayah ASEAN. diprediksi meningkat ke level 5.3% akibat dorongan dari konsumsi rumah tangga, investasi, dan ekspor. Selain itu, di tahun 2018 juga akan dilaksanakan pilkada serentak di 171 daerah yang diperkirakan akan meningkatkan pertumbuhan ekonomi dari sisi konsumsi rumah tangga.
Grafik 3. Pertumbuhan Ekonomi Kuartal II dan III-2017 G20 dan ASEAN Grafik 2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
WORLD BANK
Singapura Thailand
Sumber: Bloomberg dan MCS Estimates
Sumber: MCS Estimates
EKONOMI INDONESIA BERDASARKAN PENGELUARAN
• Konsumsi diperkirakan meningkat karena event politik dan menguatnya • Ekspor terus membaik seiring meningkatnya pertumbuhan ekonomi
daya beli riil.
global dan stabilnya harga komoditas.
Konsumsi rumah tangga di tahun 2017 cenderung stagnan yang disebabkan Proyeksi meningkat pertumbuhan ekonomi dunia, diprediksi mampu oleh melemahnya daya beli masyarakat menengah ke bawah akibat
mendorong pertumbuhan ekonomi dari sisi ekspor. Meskipun kenaikan harga listrik dan perubahan pola (shifting) konsumsi ke budaya
demikian, melambatnya pertumbuhan ekonomi Tiongkok pada kuartal III dan rekreasi. Di tahun 2018 secara rata-rata, konsumsi rumah tangga
dan IV 2018 diprediksi menurunkan pertumbuhan ekspor Indonesia. diprediksi menguat terutama di kuartal 1 dan 2 akibat pilkada serentak dan
Selain itu, ekspor yang diprediksi tetap tumbuh di tahun 2018 juga seiring bulan puasa serta ramadhan yang bergeser ke kuartal 2. Selain dorongan
proyeksi stabilnya harga komoditas ekspor Indonesia. agenda politik, meningkatnya pertumbuhan konsumsi rumah tangga juga didorong oleh proyeksi inflasi yang lebih rendah dibandingkan tahun ini sehingga meningkatkan daya beli masyarakat secara riil.
• Pertumbuhan konsumsi pemerintah diprediksi terbatas. • Investasi juga diperkirakan meningkat.
Pertumbuhan konsumsi pemerintah di tahun 2018 akan meningkat di Akibat dorongan investment grade pada Februari 2017 serta membaiknya
kuartal I-2018 seiring proyeksi meningkatnya pengeluaran pemerintah iklim bisnis di Indonesia yang tercermin dari kenaikan index doing business iklim bisnis di Indonesia yang tercermin dari kenaikan index doing business
akibat pilkada serentak di kuartal tersebut. Setelah itu, pertumbuhan akibat pilkada serentak di kuartal tersebut. Setelah itu, pertumbuhan memberikan potensi stabilnya investasi di tahun 2018 di level 7%an.
konsumsi pemerintah kuartal selanjutnya cenderung terbatas.
Grafik 5. Pertumbuhan Ekspor dan Konsumsi Pemerintah Grafik 4. Pertumbuhan Konsumsi RT dan Investasi
7.16 7.30 7.20 EKSPOR (%, YoY)
17.25 KONSUMSI RT (%,YoY)
10.67 INVESTASI (%, YoY)
KONSUMSI PEMERINTAH (%, YoY)
Sumber: MCS Estimates
Sumber: MCS Estimates
INFLASI
• Inflasi diperkirakan menurun di tahun 2018. • Kenaikan cukai rokok berpotensi mendorong inflasi di awal tahun. Inflasi di akhir tahun 2018 diprediksi akan berada di bawah 3% tepatnya
Kenaikan cukai rokok sebesar 10.04% berpotensi mendorong inflasi dari sisi berada diikisaran 2.95% (YoY). Proyeksi menurunnya inflasi didorong oleh
inflasi administered price. Meskipun demikian, dorongan inflasi dari cukai implementasi kebijakan harga eceran tertinggi (HET) yang mampu
rokok berimbas pada awal tahun 2018 seiring penyesuaian konsumsi menekan sumber inflasi dari volatile foods. Sementara dari sisi inflasi inti, di
masyarakat.
tahun 2018 diproyeksikan stabil akibat dorongan meningkatnya • Diperkirakan tidak ada kenaikan tarif listrik dan BBM. pengeluaran akibat acara pilkada di tahun 2018. Proyeksi inflasi di tahun
2018 juga masih dalam rentang target Bank Indonesia yang diturunkan Tahun politik di tahun 2018 dan 2019 nampaknya akan memberikan menjadi sebesar 3.5% ± 1% dari sebelumnya sebesar 4% ± 1%.
pengaruh terhadap kebijakan pemerintah. Tahun politik diperkirakan tidak akan mendorong pemerintah menerapkan kebijakan yang sekiranya memberikan dampak negatif bagi ekonomi riil masyarakat (non populist). Subsidi BBM, elpiji, dan listrik subsidi di tahun depan dinaikkan menjadi sebesar IDR46.87 triliun dibandingkan dengan APBN-P 2017 sebesar
IDR44.49 triliun.
Grafik 6. Inflasi Grafik 6. Inflasi
Tabel 4. Perbandingan Proyeksi Inflasi
Target Bank Indonesia
WORLD BANK
Sumber: IMF, World Bank, Kemenkeu, dan Bloomberg
Sumber: MCS Estimates
APBN 2018 DAN CREDIT RATING
Tabel 6. Credit Rating Indonesia
• APBN 2018 cenderung ambisius.
S&P
Moody's
Fitch
Profil APBN terutama pendapatan negara dari sisi pajak cenderung ambisius mengingat target pajak yang meningkat sebesar 9.92%. Kami
15-Dec-11 (BBB-) memprediksi terjadinya shortfall pajak sebesar IDR232 triliun di tahun
8-April-2011 (BB+)
17-Jan-11 (Ba1)
22-Nov-12 (BBB-*) depan atau adanya kemungkinan terjadinya APBN penyesuaian pada
23-Apr-2012 (BB+*) 18-Jan-12 (Baa3)
(BB+**) 28-Jan-16 (Baa3*) 15-Nov-13 (BBB-*) Juli tahun depan. Hal tersebut juga berdasar pada proyeksi
2-May-2013
28-Apr-2014 (BB+*) 8-Feb-17 (Baa3***) 13-Nov-14 (BBB-*) penerimaan pajak yang hanya mencapai IDR1,171 trilliun atau sekitar
6-Nov-15 (BBB-*) 80% dari outlook APBN-P 2017 sebesar IDR1,472 triliun dan
21-May-2015 (BB+***) 2018
(Baa3)
23-May-16 (BBB-*) tahun 2018 seiring dengan meningkatnya pertumbuhan ekonomi.
diperkirakan hanya akan meningkat menjadi sebesar IDR1,386 triliun di
1-Jun-2016
(BB+*)
21-Dec-16 (BBB-***) Profil APBN yang cenderung ambisus juga diperkirakan membuat
1-Jun-2016
(BB+*)
20-Jul-17 (BBB-*) beberapa lembaga rating international akan mempertahankan
19-May-2017 (BBB-)
2018 (BBB-*) peringkat credit rating Indonesia di tahun depan.
(BBB-)
Sumber: Bank Indonesia dan MCS Estimates
Grafik 7. Proyeksi Penerimaan Pajak
Tabel 5. APBN 2018
OUTLOOK
APBN
Realisasi (Rp Triliun)
APBN-P 2017
Target (Rp Triliun)
- Non Pajak
NEGARA DEFISIT
PEMBIAYAAN SBN
2017F 2018F Sumber: MCS Estimates
Sumber: MCS Estimates
NILAI TUKAR DAN BI-7DRRR
• Nilai tukar diprediksi cenderung mengalami tren pelemahan di tahun • Suku bunga acuan Bank Indonesia (BI-7DRRR) diprediksi akan
dipertahankan di level 4,25%.
Nilai tukar rupiah sepanjang 2017, secara umum stabil yang didorong oleh Tingkat inflasi 2018 yang diperkirakan lebih rendah dibandingkan dengan meningkatnya capital inflow meski pada kuartal akhir 2017 cenderung
tahun 2017, memberikan peluang adanya penurunan suku bunga acuan di melemah seiring isu reformasi pajak AS, tapering ECB, serta calon
tahun 2018. Meskipun demikian, kami melihat bahwa Bank Indonesia (BI) pengganti Gubernur The Fed. Nilai tukar rupiah dibandingkan dengan
cenderung akan mempertahankan BI-7DRRR di level saat ini (4,25%) seiring beberapa peersnya cenderung memiliki performa yang lebih buruk.
proyeksi kenaikan suku bunga acuan The Fed yang akan diikuti beberapa Di tahun 2018, nilai tukar rupiah secara rata-rata diprediksi melemah dan
negara di kawasan regional seperti Malaysia, Thailand, dan Korea Selatan mencapai mencapai rata-rata Rp13,560 di Desember 2018. Hal tersebut
sehingga dengan dipertahankannya BI-7DRRR akan meminimalisir diperkirakan dipengaruhi oleh sentimen normalisasi kebijakan moneter The
terjadinya capital outflow.
Fed, ECB dan Bank of Japan.
Grafik 8. Nilai Tukar USD/IDR Grafik 8. Nilai Tukar USD/IDR
Grafik 9. BI-7DRRR Grafik 9. BI-7DRRR
BI-7DRRR (%)
USDIDR (Rp, RATA-RATA)
Sumber: MCS Estimates
Sumber: MCS Estimates
DAMPAK POLITIK TERHADAP PASAR MODAL DAN NILAI TUKAR
• Pilkada serentah di tahun 2018 diperkirakan tidak memberikan dampak terhadap pasar modal dan nilai tukar.
Event politik yang rangkaian agendanya dimulai dari 1 Januari – 28 Juni 2018 diperkirakan tidak terlalu berpengaruh terhadap pasar modal dan nilai tukar karena konteks kebijakan yang akan dilakukan nantinya tidak se-direct Presiden dan Wakil Presiden. Dengan demikian, yang perlu diperhatikan adalah pada kuartal IV-2018 karena biasanya calon presiden akan muncul bersamaan dengan proses kampanye pemilu legislatif. Jika kita melihat kebelakang maka ajang pemilu yang sudah pernah dilakukan tidak terlalu berimbas pada volaitiltas nilai tukar rupiah, pergerakan IHSG dan yield 10 tahun Indonesia.
Grafik 10. Dampak Politik Terhadap Pasar Modal dan Rupiah
Rp 16000
Tahapan kampanye
Pemilu Legislatif
Isu Tapering Off
pemilu
Penetapan Hasil
Pemilu Legislatif
Penetapan Penetapan
Hasil Pemilu
1/5/2017 Sumber:Bloomberg dan MCS Estimates
PASAR SAHAM PASAR SAHAM
PROYEKSI IHSG
Grafik 12. PER Band IHSG
• Kami menargetkan IHSG mencapai level 6,540 pada 2018, mencatatkan
kenaikan sebesar 9% YoY.
• Dua asumsi utama dalam penetapan target IHSG tersebut adalah weighted average EPS emiten sebesar IDR 294 dan PER pada level 22.2x.
• Weighted average EPS emiten tumbuh 9.3% YoY sementara PER kami gunakan rata rata 5 tahun terakhir di level 22.2x.
Grafik 11. Proyeksi IHSG 2018
Sumber: MCS Estimates
Grafik 13. Weighted Average EPS Emiten
Sumber: MCS Estimates
Sumber: MCS Estimates
PROYEKSI IHSG Grafik 14. Historis Pergerakan IHSG
Sumber: MCS Research
Tabel 7. Proyeksi IHSG 2018* Skenario
FY14A
FY15A
FY16A
FY17E
FY18E
Optimistic
Moderate
Pessimistic
Sumber: MCS Estimates Keterangan: Perhitungan proyeksi IHSG terlampir pada bagian APPENDIX
SEKTOR PROPERTI SEKTOR PROPERTI
• Laju pertumbuhan harga properti kembali meningkat. • Nilai properti naik, namun angka penjualan masih tumbuh lesu. Sejak Kuartal III-2013, laju kenaikan tahunan Indeks Harga Properti
Namun, angka pertumbuhan penjualan residential masih menunjukkan Residensial (IHPR) terus melambat. Setelah mencatatkan pertumbuhan
perlambatan secara kuartalan. Hal ini mengindikasikan bahwa meskipun tahunan hampir 14% pada kuartal III-2013, pertumbuhan IHPR pada kuartal
pertumbuhan nilai properti dipersepsikan akan meningkat namun ada III-2016 hanya tercatat sebesar 2.75% secara tahunan. Namun, sejak
beberapa faktor yang menyebabkan masyarakat masih berhati-hati dalam kuartal I-2017 laju pertumbuhan tersebut mulai mencatatkan tren
membeli properti.
kenaikan. Pada Triwulan II-2017 dan III-2017, IHPR mencatatkan Faktor-faktor yang dianggap sebagai faktor penghambat laju pertumbuhan pertumbuhan tahunan masing-masing sebesar 3.17% dan 3.32%. tersebut adalah tingginya suku bunga KPR, tingginya uang muka
Percepatan laju pertumbuhan IHPR tersebut menjadi indikasi bahwa rumah, pajak, masalah perijinan, serta kenaikan harga bahan bangunan. terdapat kenaikan harga properti yang salah satunya disebabkan oleh
Selain itu juga, kondisi ekonomi yang saat ini bertumbuh stagnan serta meningkatnya nilai properti di daerah yang berada di sekitar pusat kegiatan kondisi politik menjelang pemilihan umum menurut kami juga merupakan ekonomi seiring pembangunan infrastuktur penunjang yang memudahkan sentimen yang dapat mempengaruhi pertumbuhan penjualan properti akses dari daerah tersebut menuju pusat kegiatan ekonomi.
tahun depan.
Grafik 15. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Grafik 15. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)
Grafik 16. Pertumbuhan Penjualan Residential (% qtq) Grafik 16. Pertumbuhan Penjualan Residential (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia. 2017
Sumber: Bank Indonesia. 2017
• Suku bunga acuan terus turun, tetapi suku bunga KPR masih tinggi.
Grafik 18. BI 7-Day Reverse Repo Rate
Sejak Agustus 2016, Bank Indonesia menggunakan BI 7-Day Repo Rate (BI 7-DRR) sebagai suku bunga acuan. Sepanjang tahun 2017, BI 7-DRR telah diturunkan dua kali yaitu masing-masing pada bulan Agustus 2017 menjadi 4.5% dan September 2017 menjadi 4.25%. Penurunan tingkat suku bunga acuan tersebut diharapkan dapat memberikan stimulus untuk meningkatkan konsumsi masyarakat.
Namun, tingkat suku bunga KPR masih berada di kisaran dua digit walau suku bunga acuan sudah turun beberapa kali sejak akhir 2016. Tingkat suku bunga yang diberikan oleh bank masih berada pada kisaran 9.69% - 13.02% per kuartal III-2017 atau lebih dari 2-3 kali tingkat suku bunga acuan.
Padahal, sebagian besar konsumen properti masih mengandalkan fasilitas KPR untuk memperoleh kepemilikan rumah. Tingginya tingkat suku bunga KPR menyebabkan masyarakat harus mengeluarkan biaya lebih tinggi untuk memperoleh properti jika menggunakan fasilitas tersebut. untuk memperoleh properti jika menggunakan fasilitas tersebut.
Sumber: Bank Indonesia. 2017
Kami mengharapkan pada tahun 2018 tingkat suku bunga KPR turut disesuaikan dengan penurunan BI 7-DRR untuk meningkatkan belanja properti.
Grafik 19. Sumber Pembiayaan Konsumsi
Grafik 17. Suku Bunga Tertimbang KPR
Sumber: Bank Indonesia. 2017
Sumber: Laporan Bulanan Bank Umum, Bank Indonesia. 2017
• Pertumbuhan properti komersial akan tetap didorong oleh segmen
Grafik 20. Suku Bunga Tertimbang KPR
apartemen dan perkantoran.
Sedangkan tren pertumbuhan Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) masih cenderung stabil. Sepanjang tahun 2017 IHPK tumbuh di kisaran dua persen. Kenaikan harga tertinggi didorong oleh segmen perkantoran dan pergudangan. Sedangkan hotel mengalami penurunan yang cukup signifikan.
Secara permintaan, properti perkantoran dan apartemen sejak pertengahan tahun lalu terus stabil mengalami kenaikan. Namun laju penambahan perkantoran serta apartemen baru juga cukup tinggi.
Alhasil laju pertumbuhan harga properti perkantoran dan apartemen juga tidak terlalu tinggi. Hal tersebut dikarenakan pengusaha properti saling bersaing secara harga untuk memenuhi permintaan pasar.
Untuk tahun 2018, kami memperkirakan pertumbuhan permintaan Sumber: Bank Indonesia. 2017
komersial akan tetap stabil. Dengan banyaknya pipeline projects properti komersial akan tetap stabil. Dengan banyaknya pipeline projects properti komersial untuk beberapa tahun mendatang, pasar properti komersial akan tetap kompetitif.
Grafik 21. Pertumbuhan Indeks Supply Properti Komersial (%YoY) Grafik 22. Pertumbuhan Indeks Demand Properti Komersial (%YoY)
Sumber: Bank Indonesia. 2017
Sumber: Bank Indonesia. 2017
BSDE – PT Bumi Serpong Damai Tbk BUY | TP: IDR 2,270
Kami memberikan rekomendasi Buy kepada BSDE dengan target price
Company Update
sebesar IDR 2,270 per lembar saham yang merefleksikan diskon 55%
Target Price
IDR 2,270
terhadap RNAV dan P/E FY2018F 18.47x.
Ticker
BSDE
• Ketersediaan landbank yang cukup untuk jangka panjang.
Industry
Property
BSDE memiliki hak pengembangan properti seluas 5,950 Ha untuk proyek
Company Description
BSD City. Sejak tahun 1989 hingga Maret 2017, BSDE baru mengembangkan lahan seluas 2,800 Ha. Hal tersebut mengindikasikan BSDE adalah perusahaan properti yang
bahwa masih banyak lahan yang belum dikembangkan sehingga terdapat didirikan pada tahun 1984 BSDE
memulai kegiatan operasionalnya sejak
potensi untuk jangka panjang. BSDE sendiri menargetkan untuk
tahun 1989 dengan pengembangan
menyelesaikan pembangunan keseluruhan fase BSD City pada tahun 2035.
Stock Data
kota baru BSD City di daerah
Selain itu juga, BSDE juga masih terus menambah cadangan lahan di
52-Wk Range (IDR) 1,550 - 1,920 tempat lain.
Serpong, Tangerang . Saat ini, BSDE
31.37 • Potensi real demand dari masyarakat. • Potensi real demand dari masyarakat.
merupakan salah satu pengembang
Mkt Cap (IDR tn)
properti terbesar di Indonesia.
JCI Weight
0.48% Shares O/S (mn) Shares O/S (mn)
19.25 19.25 Fokus utama pembangunan BSDE adalah pengembangan rumah tapak
Shareholders:
(landed house). Menurut kami, permintaan atas rumah tapak lebih stabil
dibandingkan apartemen karena pada umumnya untuk kebutuhan rumah 26.57%
PT. Paraga Artamida
tinggal masyarakat masih lebih memilih rumah tapak yang lebih cocok 25.01%
PT. Ekacentra Usahamaju
Public/Others(<5%)
dengan kebiasaan masyarakat yang berlaku. Dengan demikian menurut kami rumah tapak BSDE akan terus mendapatkan real demand dari
Key Metrics
2018F 2019F
masyarakat yang mencari tempat tinggal dengan harga dan lokasi yang
6,210 6,522 7,403 8,271 9,403 cukup terjangkau.
Revenue (IDR bn)
2,743 2,698 2,864 3,056 3,136 • Terus mengejar recurring income.
EBITDA (IDR bn)
2,139 1,796 2,319 2,345 2,362 Selain mengandalkan penjualan hunian dan apartemen, BSDE juga terus
Net Income (IDR bn)
111.16 93.32 120.48 121.84 122.71 berupaya untuk meningkatkan recurring income mereka. Untuk tahun
EPS (IDR)
4.83% 5.77% 5.41% 2017, recurring income BSDE menyumbang 21% dari seluruh pendapatan
7.73% 9.16% 8.33% mereka. BSDE menargetkan dalam beberapa tahun mendatang untuk
2.73 2.94 2.60 2.66 2.55 menambah proporsi recurring income mereka menjadi 25% dengan cara
Current Ratio (x)
0.36 0.31 0.30 0.27 0.25 membangun
Gearing Ratio (x)
16.19 18.81 19.67 18.47 18.34 hotel, perkantoran, dan mall.
P/BV (x)
13.29 14.03 17.63 16.12 16.00 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)
EV/EBITDA (x)
CTRA – PT Ciputra Development Tbk BUY | TP: IDR 1,405
Company Update
Kami memberikan rekomendasi Buy kepada CTRA dengan target price
sebesar IDR 1,405 per lembar saham yang merefleksikan diskon 55% IDR 1,405
Target Price
Ticker
CTRA
terhadap RNAV dan P/E FY2018F 30.62x.
Industry
Property
• Portofolio properti yang lengkap. Sebagai salah satu pemain lama di industri properti, CTRA telah
Company Description
mengembangkan bisnis propertinya ke berbagai segmen. Memulai
Didirikan oleh Dr. (HC) Ir. Ciputra sejak
bisnisnya dari pembangunan perumahan, kini CTRA juga merambah ke
tahun 1981. Hingga saat ini, CTRA telah
bisnis apartemen, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan hotel.
mengembangkan lebih dari 76 proyek yang tersebar di 33 kota di seluruh
• Kontribusi recurring income yang tinggi.
Stock Data
Indonesia yang meliputi kawasan residential,
52-Wk Range (IDR) Banyaknya variasi bisnis properti CTRA juga memungkinkan CTRA untuk 990 - 1,450
apartemen,
gedung
Mkt Cap (IDR tn) mendapatkan kontribusi recurring income yang signifikan. Untuk tahun 21.72
perkantoran,
pusat
0.33% 0.33% 2016 kemarin, recurring income memberikan kontribusi pendapatan 2016 kemarin, recurring income memberikan kontribusi pendapatan
perbelanjaan, perbelanjaan,
hotel, hotel,
lapangan lapangan
JCI Weight JCI Weight
18.56 keseluruhan hampir 25%. Tingginya tingkat kontribusi tersebut dapat
golf, serta rumah sakit.
Shares O/S (mn)
menurunkan risiko penurunan pendapatan CTRA pada saat penjualan
Shareholders:
properti sedang melesu akibat kondisi ekonomi. Untuk jangka 44.81% panjang, CTRA masih akan terus meningkatkan recurring income mereka. PT. Apratima Sejahtera 6.17%
PT. Sang Pelopor
Public/Others(<5%)
• Peluncuran beberapa proyek diharapkan dapat memperbaiki kinerja.
Key Metrics
2017F 2018F 2019F
7,514 6,739 7,212 7,815 8,452 menjelang akhir tahun diharapkan dapat memperbaiki kinerja CTRA.
Rencana perusahaan untuk meluncurkan beberapa proyek properti
Revenue (IDR bn)
2,638 2,093 2,535 2,740 2,885 Rencana peluncuran sejumlah proyek baru pada kuartal IV 2017 seperti
EBITDA (IDR bn)
1,064 1,169 The Newton 2 yang merupakan perpanjangan dari Ciputra World Jakarta 2
Net Income (IDR bn)
83.67 55.87 53.69 57.31 63.00 serta Citra Plaza Batam diharapkan dapat turut memperbaiki kinerja CTRA pada akhir tahun.
EPS (IDR)
Current Ratio (x)
Gearing Ratio (x)
1.27 1.06 1.11 1.09 1.05 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)
P/BV (x)
EV/EBITDA (x)
DILD – PT Intiland Development Tbk BUY | TP: IDR 480
Company Update
Kami memberikan rekomendasi Buy kepada DILD dengan target price sebesar
IDR 480 per lembar saham yang merefleksikan diskon 70% terhadap RNAV IDR 480
Target Price
Ticker
DILD
dan P/E FY2018F 16.28x.
Industry
Property
• Landbank yang luas dan kepemilikan lokasi premium.
Company Description
Dengan landbank yang belum dikembangkan sebesar lebih dari 2,100
ha, DILD masih memiliki potensi pengembangan untuk mendukung DILD adalah salah satu perusahaan ekspansi jangka panjang mereka. Selain itu juga, banyak dari lahan DILD properti dan real estate terkemuka di
Indonesia. DILD memfokuskan bidang
terletak di lokasi yang cukup premium. Hal tersebut akan menjadi nilai
usahanya pada empat segmen utama
tambah bagi DILD yang mengejar segmentasi menengah atas.
bisnisnya yaitu mixed use & high
Stock Data
• Recurring income yang terus bertumbuh.
rise, kawasan perumahan, kawasan industri, dan properti investasi.
52-Wk Range (IDR) 364- 510 Mkt Cap (IDR tn)
Pada tahun 2016 kemarin, recurring income memberikan kontribusi 3.86
0.06% 0.06% sebesar 15.3% dari keseluruhan pendapatan perusahaan. Dengan adanya sebesar 15.3% dari keseluruhan pendapatan perusahaan. Dengan adanya
Shareholders: Shareholders:
JCI Weight JCI Weight
10.37 rencana pembangunan properti investasi baru yaitu Kebon Melati, Spazio
Credit Suisse Singapore 16.52% Shares O/S (mn)
Tower, dan Praxis, kami memiliki ekspektasi bahwa kontribusi recurring Standard Chartered Singapore 12.60%
income terhadap pendapatan DILD terus bertambah. 9.65%
UBS AG Singapore
Bali Private Villa (S) Pte. Ltd. 5.21%
• Menanti kebijakan terkait reklamasi.
Public/Others(<5%)
DILD memiliki izin reklamasi teluk Jakarta di pulau H seluas 63 Ha yang 2019F direncanakan untuk dijadikan pengembangan mixed-use, high-rise dan low-
Key Metrics
2017F 2018F
2,201 2,276 2,688 3,212 3,415 rise residential. Namun adanya perubahan dalam situasi politik
Revenue (IDR bn)
627 874 931 menyebabkan penyelesaian proyek tersebut belum bisa dilaksanakan.
EBITDA (IDR bn)
Net Income (IDR bn)
EPS (IDR)
Current Ratio (x)
Gearing Ratio (x)
P/BV (x)
14.43 15.56 16.30 13.11 12.83 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)
EV/EBITDA (x)
LPKR – PT Lippo Karawaci Tbk BUY | TP: IDR 955
Company Update
Kami memberikan rekomendasi Buy kepada LPKR dengan target price
sebesar IDR 955 per lembar saham yang merefleksikan diskon 68% terhadap IDR 955
Target Price
Ticker
LPKR
RNAV dan P/E FY2017F 20.56x.
Industry
Property
• The largest property company in term of revenue and total assets. Dengan total aset sebesar IDR 45.6 Triliun dan pendapatan sebesar IDR
Company Description
10.32 Triliun pada akhir tahun 2016, LPKR mengukuhkan diri sebagai
LPKR adalah perusahaan yang bergerak
perusahaan properti terbesar dari sisi total aset dan pendapatan. Dengan
di bidang properti dan real estate. LPKR
hak pengelolaan lahan sebesar 8,087 ha dan pipeline projects yang terus
memulai pembangunan kota mandiri
bertambah setiap tahunnya, kami optimis LPKR akan mampu
pertamanya di Tangerang sejak tahun
mempertahankan keunggulan ini.
1990. LPKR tercatat di BEI sejak 1996.
Stock Data
• Diversified business line.
Shareholders:
52-Wk Range (IDR) 510 - 850 Mkt Cap (IDR tn)
12.81 Pacific Asia Holding Ltd. 10.22% LPKR memiliki beberapa lini bisnis yaitu Urban Development, Large Scale Pacific Asia Holding Ltd. 10.22% LPKR memiliki beberapa lini bisnis yaitu Urban Development, Large Scale
0.20% 0.20% Integrated Development, Retail Malls, Healthcare, Hospitality and Crescendo Investment Ltd. 7.42%
JCI Weight JCI Weight
23.08 Infrastructure, dan Property and Portfolio Management. Adanya Itradiaz Investment Ltd. 6.15%
Shares O/S (mn)
Boston Investment Ltd. 6.15%
diversifikasi pada lini bisnis ini menurut kami akan memberikan
Bullion Investment Ltd. 6.15%
pertumbuhan yang stabil karena diharapkan antar bisnis dapat menunjang
PT Metropolis Propertindo Utama 5.32%
satu dengan lainnya.
Public/Others(<5%)
• Massive expansion plan with asset light strategy.
Key Metrics
2018F 2019F
8,704 10,325 12,947 16,057 19,649 Dengan 46 mall dan 25 rumah sakit yang saat ini dikelola, LPKR memiliki jaringan mall dan rumah sakit terbesar di Indonesia. LPKR sendiri akan
Revenue (IDR bn)
1,923 1,783 2,132 3,401 4,463 terus melakukan ekspansi ke berbagai kota lain di Indonesia. Untuk
EBITDA (IDR bn)
1,072 1,785 2,319 keperluan pendanaan, LPKR menerapkan strategi penjualan aset-aset mall
Net Income (IDR bn)
23.20 38.24 46.44 77.33 100.48 dan rumah sakit ke REIT dan kemudian menyewa kembali untuk kemudian
EPS (IDR)
2.23% 3.32% 3.81% dikelola oleh LPKR sehingga LPKR dapat terus melakukan ekspansi tanpa
4.61% 6.83% 7.69% terlalu terbebani oleh biaya pengelolaan aset.
Current Ratio (x)
Gearing Ratio (x)
1.26 0.75 0.90 0.93 0.92 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)
P/BV (x)
EV/EBITDA (x)
PPRO – PT PP Properti Tbk BUY | TP: IDR 250
Company Update
Kami memberikan rekomendasi Buy kepada PPRO dengan target price
sebesar IDR 250 per lembar saham yang merefleksikan diskon 50% terhadap IDR 250
Target Price
Ticker
PPRO
RNAV dan P/E FY2018F 29.26x.
Industry
Property
• Prospek sektor properti yang semakin cerah. Membaiknya kondisi ekonomi dan juga beberapa paket kebijakan
Company Description
pemerintah yang menguntungkan industri properti seperti
program
pembangunan satu juta rumah, penurunan tingkat suku bunga PPRO adalah perusahaan pengembang bank, kenaikan tingkat loan to value (LTV) dan juga pencabutan larangan properti yang merupakan salah satu
dari anak usaha yang dimiliki oleh PT PP
KPR inden untuk rumah kedua akan memberikan outlook positif untuk
(Persero) Tbk. PPRO memfokuskan
Stock Data
sektor properti.
52-Wk Range (IDR) 174 - 359 • Segmentasi pasar yang solid dan efisien.
usahanya dalam pembangunan proyek
high-rise dengan segmentasi menengah
Mkt Cap (IDR tn)
0.18% 0.18% PPRO memfokuskan target pasarnya kepada kelas menengah ke PPRO memfokuskan target pasarnya kepada kelas menengah ke
ke bawah.
JCI Weight JCI Weight
61.68 bawah, yang menurut kami kebutuhannya lebih stabil sehingga tingkat
Shares O/S (mn)
Shareholders:
permintaannya akan lebih terjamin. Selain itu juga, untuk menyiasati semakin tingginya biaya akuisisi lahan PPRO juga lebih memfokuskan PT. PP (Persero) Tbk. 64.96%
bisnisnya dalam pengembangan high-rise building dan juga melakukan joint 35.04% venture dengan pengembang lain untuk pengerjaan proyek baru.
Public/Others(<5%)
• Terus ekspansif. 2019F
Key Metrics
2017F 2018F
1,505 2,150 2,835 3,601 4,465 Selain mengembangkan cadangan lahan yang sudah dimiliki saat ini, PPRO
Revenue (IDR bn)
784 971 1,134 juga telah menargetkan peningkatan cadangan lahan / Selain itu
EBITDA (IDR bn)
481 527 653 juga, PPRO juga terus meningkatkan recurring income mereka dengan
Net Income (IDR bn)
4.87 5.92 7.80 8.55 10.59 membuka mall dan perkantoran yang akan terintegrasi dengan apartemen
EPS (IDR)
4.58% 4.04% yang mereka kembangkan. Untuk menopang kebutuhan pendanaan, PPRO 4.41%
12.20% 10.28% juga telah melakukan rights issue dan penerbitan obligasi. 11.62%
Current Ratio (x)
Gearing Ratio (x)
1.09 7.07 3.14 2.89 2.62 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)
P/BV (x)
EV/EBITDA (x)
PWON – PT Pakuwon Jati Tbk BUY | TP: IDR 750
Company Update
Kami memberikan rekomendasi Buy kepada PWON dengan target harga
sebesar IDR 750 per lembar saham yang merefleksikan diskon 45% terhadap IDR 750
Target Price
Ticker
PWON
RNAV dan P/E FY2018F 17.02x.
Industry
Property
• Strong recurring income to keep revenue growth. Dibandingkan dengan emiten properti lain yang memiliki segmentasi yang
Company Description
mirip, PWON memiliki kontribusi pendapatan dari recurring income yang
PWON berdiri sejak tahun 1982 di
cukup besar dibandingkan yang lain. Dengan kontribusi recurring income
Surabaya. PWON saat ini merupakan
yang mencapai hampir 53%, PWON mengindikasikan bahwa mereka
salah satu perusahaan pengembang
memiliki sumber pendapatan yang solid dari properti investasi mereka. Hal
properti terbesar di Indonesia yang
Stock Data
tersebut dapat menopang pertumbuhan pendapatan mereka di tengah
berfokus pada kawasan Jakarta dan Surabaya. Sejak tahun 1989, PWON
52-Wk Range (IDR) volatilitas kondisi ekonomi dan politik yang dapat mempengaruhi tingkat 535 - 725
Mkt Cap (IDR tn) penjualan properti. 31.30
telah tercatat di Bursa Efek Indonesia.
0.48% 0.48% • Diverse portfolio in premium locations with high occupancy rate.
JCI Weight JCI Weight
48.16 Keberhasilan PWON dalam memilih lokasi yang strategis untuk
Shareholders:
Shares O/S (mn)
PT. Pakuwon Arthaniaga
mengembangkan propertinya menyebabkan properti mereka selalu ramai
Public/Others(<5%)
dengan peminatnya. Hal tersebut terlihat dari tingkat okupansi pusat perbelanjaan milik PWON yang rata-rata mencapai lebih dari 90% selama
Key Metrics
E2018 E2019
beberapa tahun terakhir walau di tengah melemahnya perkembangan
4,625 4,841 5,500 6,022 6,638 industri ritel. Tingginya tingkat okupansi tersebut juga turut menjadi penyebab PWON mampu memperoleh recurring income yang tinggi
Revenue (IDR bn)
2,482 2,568 2,976 3,278 3,636 sehingga terus menopang pertumbuhan pendapatan perusahaan.
EBITDA (IDR bn)
Net Income (IDR bn)
26.20 34.69 38.59 42.31 46.80 • Expected to be benefited from 2018 positive outlook.
EPS (IDR)
8.46% 8.30% 8.24% Kami memandang industri properti memiliki beberapa prospek positif
15.66% 14.92% 14.43% untuk tahun 2018 mendatang, diantaranya adalah pelonggaran
1.22 1.33 1.37 1.40 1.38 LTV, penurunan tingkat suku bunga BI, kepemilikan HGB properti bagi
Current Ratio (x)
0.52 0.48 0.46 0.44 0.43 warga negara asing, penurunan pajak terkait properti serta pembangunan
Gearing Ratio (x)
18.93 16.29 16.84 17.02 16.67 infrastruktur penunjang seperti MRT dan LRT.
P/E (x)
P/BV (x)
11.67 12.60 12.32 12.40 12.22 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)
EV/EBITDA (x)
SMRA – PT Summarecon Agung Tbk HOLD | TP: IDR 1,060
Company Update
Kami memberikan rekomendasi Hold kepada SMRA dengan target harga
sebesar IDR 1,060 per lembar saham yang merefleksikan diskon 70% IDR 1,060
Target Price
Ticker
SMRA
terhadap RNAV dan P/E FY2018F 49.80x.
Industry
Property
• Proven track record for delivering premium area. Sejak pertama kali dikembangkan pada tahun 1976, Summarecon Kelapa
Company Description
Gading kini bertumbuh menjadi salah satu kawasan premium yang memiliki
SMRA adalah salah satu perusahaan
nilai jual tinggi di Jakarta. Dengan track record tersebut serta upaya
properti terbesar di Indonesia dengan
ekspansi perusahaan yang konsisten untuk kembali mengulang kesuksesan
kepemilikan tanah pengembangan lebih
kawasan Kelapa
dari 2,000 hektar. Saat ini proyek
Stock Data
Serpong, Bekasi, Bandung, Karawang, Bogor, dan Makassar.
township SMRA sudah tersebar di sekitar kawasan Jakarta dan Bandung.
52-Wk Range (IDR) 845- 1,500 • Infrastructure projects to boost SMRA’s property value.
Mkt Cap (IDR tn)
0.19% 0.19% Selain itu juga, menurut kami SMRA juga akan mendapatkan keuntungan Selain itu juga, menurut kami SMRA juga akan mendapatkan keuntungan
Shareholders: Shareholders:
JCI Weight JCI Weight
14.43 dari program-program pembangunan infrastruktur yang dilakukan oleh
Shares O/S (mn)
PT. Semarop Agung
pemerintah seperti proyek jalan tol dan transportasi berbasis rel seperti
PT. Sinarmegah Jayasentosa
Kereta Rel Listrik (KRL), Mass Rapid Transport (MRT), dan Light Rapid
BNYM SA/NV Cust
Transport (LRT). Kawasan township SMRA yang berada di sekitar Jakarta
Public/Others(<5%)
akan mendapatkan benefit baik secara langsung atau tidak langsung dari
pengembangan transportasi berbasis rel tersebut. 2019F
Key Metrics
5,624 5,398 5,617 6,036 6,633 • Just in time with the lowered interest rate.
Revenue (IDR bn)
2,000 1,651 1,767 1,983 2,197 Pada bulan September 2017, Suku Bunga BI 7DRR kembali diturunkan
EBITDA (IDR bn)
406 363 sebanyak 25 basis poin dari 4.5% menjadi 4.25%. Hal tersebut diharapkan
Net Income (IDR bn)
59.28 21.60 23.43 28.11 25.13 menjadi sinyal yang baik bagi industri properti meningat konsumen masih
EPS (IDR)
1.72% 1.38% sangat mengandalkan pembiayaan perbankan melalui KPR sebagai sarana
4.55% 3.86% kepemilikan properti. Kami optimis penurunan BI rate dapat menjadi
1.65 2.06 2.01 2.22 2.40 stimulus mengingat semakin banyaknya pembeli properti SMRA dalam
Current Ratio (x)
0.82 0.91 0.98 1.07 1.27 beberapa tahun terakhir yang menggunakan KPR
Gearing Ratio (x)
P/E (x)
P/BV (x)
14.25 14.82 12.56 14.44 14.45 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)
EV/EBITDA (x)
SEKTOR RUMAH SAKIT SEKTOR RUMAH SAKIT
• Pelayanan kesehatan yang belum memadai.
Grafik 23. Jumlah Ranjang Rumah Sakit per 10,000 Populasi
Sektor layanan kesehatan di Indonesia masih memiliki beberapa masalah sehingga belum mampu memberikan pelayanan yang optimal bagi masyarakat. Tingkat ketersediaan infrastruktur penunjang kesehatan seperti rumah sakit dan tenaga kesehatan lainnya yang masih rendah serta tidak merata masih merupakan isu penting dalam industri layanan kesehatan Indonesia.
Angka rasio ketersediaan infrastruktur kesehatan tersebut masih jauh berada
di bawah
Malaysia, Singapura, dan Vietnam. Untuk ketersediaan rumah sakit saja, negara-negara tersebut memiliki rasio ketersediaan sekitar 2 ranjang operasional per 1,000 populasi sedangkan Indonesia hanya sekitar setengahnya. Begitu pula dengan tingkat ketersediaan dokter dan tenaga kesehatan lainnya. Selain itu juga, tingkat pengeluaran untuk pelayanan kesehatan di Indonesia juga masih lebih rendah dibandingkan negara-
Sumber: Bank Dunia, WHO. 2017
negara tersebut. negara tersebut. Kondisi tersebut mengindikasikan bahwa masih rendahnya penetrasi
Grafik 24. Jumlah Tenaga Kesehatan per 10,000 Populasi
industri pelayanan kesehatan di Indonesia, sehingga masih banyak ruang potensi bagi industri ini untuk tumbuh. Oleh karenanya, perlu adanya ekspansi industri kesehatan untuk menjangkau seluruh wilayah Indonesia. Seiring dengan terus membaiknya kondisi ekonomi, meningkatnya kesadaran dan akses terhadap layanan kesehatan dengan adanya program jaminan kesehatan nasional (JKN), serta terus meningkatnya jumlah kelas menengah di Indonesia, kami memandang layanan kesehatan sebagai bisnis memiliki prospek yang menjanjikan.
Sumber: Bank Dunia, WHO. 2017
• Menuju 100% kepesertaan BPJS di tahun 2019.
• Program koordinasi manfaat.
Mulai tahun 2014, pemerintah meluncurkan program jaminan kesehatan Untuk meningkatkan manfaat pelayanan kesehatan, mulai tahun 2015 nasional (JKN) yang ditujukan untuk memberikan kesempata akses layanan
program koordinasi manfaat (coordination of benefit) juga diluncurkan. kesehatan bagi seluruh rakyat Indonesia secara merata. Tujuan utama dari
Dengan program tersebut apabila peserta BPJS Kesehatan membeli program JKN sendiri adalah untuk memberikan jaminan kepada seluruh
asuransi kesehatan tambahan dari penyelenggara program asuransi peserta dan atau anggota keluarganya dalam memperoleh manfaat
kesehatan tambahan atau badan penjamin lainnya yang bekerjasama pemeliharaan kesehatan dan perlindungan pemenuhan kebutuhan dasar
dengan BPJS Kesehatan dapat memperoleh manfaat tambahan seperti kesehatan yang mencakup pelayanan promotif, preventif, kuratif, dan
untuk kenaikan kelas ruangan di rumah sakit, pembayaran selisih alat rehabilitatif termasuk kesempatan memperoleh obat dan bahan medis
bantu kesehatan, serta pelayanan kesehatan lain yang tidak dijamin dalam sesuai kebutuhan. Hingga akhir November 2017, sebanyak 186 juta
BPJS Kesehatan. Manfaat tersebut berasal dari penyelenggara program penduduk Indonesia telah menjadi peserta program JKN. Pemerintah
asuransi kesehatan yang bekerja sama dengan BPJS Kesehatan. sendiri menargetkan pada tahun 2019 JKN dapat diikuti oleh seluruh lapisan masyarakat Indonesia.
Program JKN sendiri dilaksanakan oleh Badan Penyelenggara Jaminan
Grafik 25. Jumlah Peserta BPJS Kesehatan (dalam ratusan juta)
Sosial (BPJS) yang merupakan badan hukum publik yang dibentuk dalam Sosial (BPJS) yang merupakan badan hukum publik yang dibentuk dalam rangka penyelenggaraan program jaminan sosial yang terdiri dari BPJS Ketenagakerjaan dan BPJS Kesehatan. Dalam pelaksanaan program BPJS Kesehatan, seluruh rumah sakit pemerintah otomatis tergabung dengan program tersebut sedangkan untuk rumah sakit swasta sejauh ini opsional. Seluruh penduduk Indonesia diwajibkan tergabung sebagai peserta BPJS, termasuk warga negara asing yang telah bekerja minimal selama enam bulan.
Sumber: BPJS Kesehatan, MCS Research
• Anggaran belanja pemerintah di bidang kesehatan terus meningkat. Untuk tahun 2018, pemerintah menganggarkan belanja kesehatan sebesar
Grafik 27. APBN Untuk Kesehatan dan Proporsi Terhadap APBN
IDR 110 Triliun, naik dari tahun 2017 yaitu sebesar IDR 104 Triliun.
Keseluruhan (miliar IDR)
Kenaikan tersebut mengikuti kenaikan belanja APBN 2018 dibanding tahun sebelumnya dari IDR 2,060 Triliun menjadi IDR 2,220 Triliun. Pemerintah mempertahankan belanja anggaran kesehatan sebesar lima persen dari keseluruhan APBN sesuai dengan UU No. 36 Tahun 2009 tentang Kesehatan. Arah kebijakan tersebut memiliki tujuan untuk memperkuat upaya promotif dan preventif serta meningkatkan akses dan mutu pelayanan masyarakat dengan tujuan untuk mewujudkan sumber daya manusia yang sehat sehingga diharapkan dapat semakin kompetitif dengan bangsa lain sebagai salah satu tolak ukur kesejahteraan masyarakat.
Grafik 26. Persentase Anggaran Belanja Kesehatan Terhadap PDB Grafik 26. Persentase Anggaran Belanja Kesehatan Terhadap PDB
Sumber: Kementerian Keuangan, MCS Research
Sumber: Bank Dunia, WHO. 2017
MIKA – PT Mitra Keluarga Karyasehat Tbk BUY | TP: IDR 2,290
Company Update
Kami memberikan rekomendasi Buy kepada MIKA dengan target harga
sebesar IDR 2,290 per lembar saham yang merefleksikan P/E FY2018F 37.65x IDR 2,290
Target Price
Ticker
MIKA
dan EV/EBITDA FY2018F 31.48x.
Industry
Hospital
• Strong financial performance. Dalam lima tahun terakhir, MIKA telah membukukan performa keuangan
Company Description
yang sangat baik. Untuk FY2016 kemarin, MIKA mencatatkan net profit
MIKA adalah perusahaan yang bergerak
margin sebesar 28.53% dan pertumbuhan revenue dan net income masing-
di bidang jasa pelayanan kesehatan dan
masing sebesar 13.77% dan 23.16%. Hal tersebut menjadi indikasi bahwa
pengelolaan rumah sakit. Pertama kali
MIKA memiliki kinerja yang kuat dan akan terus bertumbuh.
memulai operasional pada tahun
Stock Data
1989, hingga kini MIKA telah mengelola
• Sustainable expansion ahead.
12 rumah sakit yang tersebar di
52-Wk Range (IDR) 1,700 - 2,700
Mkt Cap (IDR tn) MIKA merencanakan untuk menambah enam rumah sakit baru hingga 25.25
Jabodetabek, Surabaya, dan Tegal.
0.39% 0.39% tahun 2020, yang berarti MIKA akan memiliki 18 rumah sakit. Untuk tahun 2020, yang berarti MIKA akan memiliki 18 rumah sakit. Untuk
JCI Weight JCI Weight
Shares O/S (mn) keperluan ekspansi, MIKA masih memiliki sisa kas yang cukup dari hasil IPO
14.55 saham mereka sehingga dalam beberapa tahun mendatang mereka tidak
Shareholders:
PT. Griyainsani Cakrasadaya
perlu melakukan pinjaman ke bank atau mengeluarkan surat utang.
Public
• BPJS: challenge or opportunity? Sejak implementasi BPJS Kesehatan, pertumbuhan pasien MIKA melambat
Key Metrics
2017F 2018F 2019F
karena banyaknya pasien yang beralih ke rumah sakit BPJS sedangkan
2,141 2,435 2,639 2,977 3,329 MIKA sejauh ini belum menerima pasien BPJS Kesehatan selain di Tegal.
Revenue (IDR bn)
907 1,057 1,220 Namun, MIKA telah memiliki rencana untuk membuat rumah sakit second
EBITDA (IDR bn)
761 884 1,022 brand yang dapat menerima pasien BPJS Kesehatan. Rencananya MIKA
Net Income (IDR bn)
38.77 47.76 52.32 60.76 70.21 akan mulai mengoperasikan rumah sakit tersebut pada tahun 2018
EPS (IDR)
Current Ratio (x)
Gearing Ratio (x)
P/E (x)
10.65 10.28 6.95 7.61 7.41 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)
P/BV (x)
EV/EBITDA (x)
SILO – PT Siloam International Hospitals Tbk BUY | TP: IDR 12,075
Company Update
Kami memberikan rekomendasi Buy kepada SILO dengan target harga
Target Price
IDR 12,075
sebesar IDR 12,075 per lembar saham yang merefleksikan P/E FY2018F
Ticker
SILO
119.06x dan EV/EBITDA FY2018F 30.30x.
Industry
Hospital
• Potensi penetrasi industri yang sangat tinggi.
Company Description
Jika dibandingkan dengan jumlah dan kebutuhan masyarakat Indonesia saat ini, ketersediaan jumlah dan kapasitas rumah sakit serta tenaga
SILO adalah perusahaan yang bergerak
kesehatan di Indonesia masih belum mencukupi. Selain itu juga, mayoritas
dalam bidang rumah sakit yang juga
rumah sakit dan tenaga kesehatan tersebut hanya terpusat di kota-kota merupakan bagian dari grup LPKR. Saat besar di pulau Jawa. Dengan adanya kebutuhan seperti ini, masih ada ini SILO merupakan rumah sakit swasta
dengan jaringan terbesar yang memiliki
Stock Data
ruang penetrasi yang sangat tinggi bagi emiten rumah sakit terutama bagi
52-Wk Range (IDR) pemain seperti SILO yang mengincar first mover advantage. 8,672 - 14,337
kapasitas sebanyak 5,100 tempat tidur