ECONOMIC AND MARKET OUTLOOK 2018

DISCLAIMER

This Document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors and strictly a personal view and should not be used as a sole judgment for investment. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Mega Capital Sekuritas.

RESEARCH TEAM Head of Research

Analyst

Analyst

Danny Eugene

Fikri Syaryadi

Helen

Strategy, Construction, Cement, Strategy, Construction, Cement,

Consumer Goods, Retail Consumer Goods, Retail Automotive

Banking, Telecommunication, Banking, Telecommunication,

helen.vincentia@megasekuritas.id danny.eugene@megasekuritas.id

Transportation

fikri@megasekuritas.id

Analyst

Analyst

Technical Analyst

Adrian M. Priyatna

Novilya Wiyatno

Fadlillah Qudsi

Mining, Media, Plantation fadlillah .qudsi@megasekuritas.id

Property, Hospital

adrian@megasekuritas.id

novilya@megasekuritas.id

Economist

Dhian Karyantono Macroeconomic

dhian@megasekuritas.id

RINGKASAN EKSEKUTIF

Pertumbuhan ekonomi diperkirakan menguat

Inflasi diprediksi stagnan

GLOBAL

Suku bunga acuan The Fed diproyeksikan dinaikkan 3 kali

Harga komoditas

C diprediksi stabil

sebesar 25 bps tiap kenaikannya, yang diikuti oleh

beberapa bank sentral dunia

Pertumbuhan ekonomi

Inflasi akhir tahun 2018 diproyeksikan

diproyeksikan sebesar 5.3%

menurun menjadi sebesar 2.95%

INDONESIA Credit rating

BI-7DRRR diprediksi akan

dipertahankan di level 4.25%

diprediksi tetap

BUY

Nilai tukar rupiah terhadap

HOLD

dolar AS di akhir tahun 2018 diprediksi melemah ke level diprediksi melemah ke level

SELL SELL

BSDE BSDE CTRA CTRA

IDR13,560

SMRA DILD LPKR

Properti

PPRO PWON

Rumah Sakit

MIKA SILO BBNI

BBRI

Keuangan

BBCA BBTN

Agrikultur

SIMP AALI LSIP

Tambang

ADRO PTBA

Barang

IHSG 2018

UNVR KLBF ICBP INDF

Konsumen

MYOR GGRM

ACES MAPI

Ritel

6532 - 6939 RALS

Poultry

CPIN JPFA WIKA

WSBP

Konstruksi WTON

ANALISIS SWOT

BI-7DRRR DIPERTAHANKAN PERTUMBUHAN EKONOMI

NILAI TUKAR RUPIAH

DI LEVEL 4,25% INDONESIA MENGUAT

MELEMAH

Tren kenaikan suku bunga acuan global Pertumbuhan ekonomi 2018 diprediksi

Rata-rata nilai tukar rupiah diproyeksi

mendorong BI diperkirakan sebesar 5.3% (YoY) atau lebih tinggi

melemah ke level IDR13,560 pada

mempertahankan BI-7DRRR untuk dibandingkan dengan proyeksi 2017 sebesar

Desember 2018.

mengantisipasi risiko capital outflow meski 5.05% (YoY)

POTENSI SHORTFALL

inflasi menurun.

INFLASI MENURUN

PAJAK

Inflasi di akhir tahun 2018 diprediksi turun

Pendapatan pajak diproyeksi meningkat

menjadi 2.95% dibandingkan prediksi

seiring dengan proyeksi kenaikan

CREDIT RATING

inflasi akhir tahun 2017 sebesar 3.39%

pertumbuhan ekonomi. Namun

DIPERKIRAKAN TETAP

demikian, target yang terlalu ambisius

Seiring potensi shortfall

PILKADA SERENTAK DI 171 DAERAH mendorong potensi terjadinya shortfall

penerimaan pajak di tahun

Adanya pilkada serentak diproyeksi mendorong 2018, diperkirakan belum ada

sebesar IDR171 triliun.

konsumsi rumah tangga di kuartal I-2017.

kenaikan credit rating dari lembaga pemeringkat internasional. pemeringkat internasional.

PERLAMBATAN EKONOMI PERTUMBUHAN EKONOMI

TIONGKOK GLOBAL MENGUAT

Proyeksi perlambatan pertumbuhan Pertumbuhan ekonomi global di tahun 2018 diprediksi

REFORMASI PAJAK

ekonomi pada kuartal III&IV 2018 sebesar 3.6% (YoY), meningkat tipis dibandingkan

AMERIKA SERIKAT

dikhawatirkan berpengaruh dengan proyeksi 2017 sebesar 3.5% (YoY)

Reformasi pajak AS melalui

terhadap ekspor Indonesia.

pemotongan tingkat pajak baik individu maupun korporasi

KENAIKAN SUKU BUNGA

dikhawatirkan akan memicu

C dorongan inflasi yang berimbas Seiring dengan proyeksi kenaikan suku

ACUAN GLOBAL

STABILNYA HARGA KOMODITAS

pada normalisasi kebijakan

bunga acuan The Fed sejumlah 3 kali di

Harga komoditas diproyeksi stabil seiring proyeksi

moneter The Fed.

tahun 2018, beberapa negara juga

meningkatnya pertumbuhan ekonomi global dan

diproyeksi menaikkan suku bunga

harga minyak dunia.

acuannya untuk meminimalisir risiko capital outflow.

2018’S ECONOMY IN BRIEF

EKONOMI EKONOMI

EKONOMI DAN INFLASI GLOBAL

• Pertumbuhan ekonomi global diprediksi meningkat di tahun 2018. • Meski demikian, pertumbuhan ekonomi Tiongkok, Kawasan Euro, dan

Jepang diprediksi melambat.

Ekonomi dunia di tahun 2018 nampaknya terus menunjukkan pemulihan di mana berdasarkan forecast Bloomberg pertumbuhan ekonomi dunia

Berbeda dengan AS, pertumbuhan ekonomi Tiongkok diprediksi melambat akan mencapai 3.6% atau meningkat tipis dibandingkan dengan tahun

ke level 6.4% seiring dengan hard landing transisi perekonomian Tiongkok sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi global didorong oleh pertumbuhan

dan deleveraging economy. Hal yang sama terjadi pada Kawasan Euro dan ekonomi negara berkembang menjadi sebesar 4.9% di tahun 2018 dari

Jepang yang diprediksi melambat di tahun 2018 masing-masing sebesar sebelumnya sebesar 4.5% sedangkan ekonomi negara maju cenderung

1.8% dan 1.1%.

stagnan di level 2.2%.

• Inflasi global diprediksi stagnan.

• Pertumbuhan ekonomi AS diprediksi menguat. Di tahun 2018 inflasi global diprediksi tidak berubah di level 3% seiring

Pertumbuhan ekonomi AS di tahun 2018 diprediksi menguat menjadi dengan inflasi negara maju yang cenderung turun meski inflasi negara sebesar 2.3% dibandingkan dengan proyeksi tahun 2017 sebesar 2.2%. Hal

berkembang diproyeksi meningkat. Sementara itu, inflasi AS diukur dari tersebut bisa saja menjadi lebih tinggi seiring rencana Donald Trump untuk

Personal Consumption Expenditures (PCE) akan stagnan di level 1.8% mereformasi pajak yang salah satu poin utamanya adalah pengurangan

sedangkan inflasi Kawasan Euro diprediksi menurun ke level 1.8% atau pajak korporasi dari sebesar 35% menjadi 20%. Reformasi pajak pajak korporasi dari sebesar 35% menjadi 20%. Reformasi pajak

lebih rendah dibandingkan dengan target ECB sebesar 2% meski program lebih rendah dibandingkan dengan target ECB sebesar 2% meski program AS, berdasarkan konsensus ekonom yang dilakukan oleh Reuters dapat

quantitative easing ECB masih akan berlangsung di tahun depan. Di sisi mendorong pertumbuhan ekonomi hingga 3.9%.

lain, inflasi Jepang diproyeksi meningkat di tahun 2018 meski masih jauh di bawah target BoJ sebesar 2%.

Tabel 1. Pertumbuhan Ekonomi Global

Tabel 2. Inflasi Global

2018F 2019F Tiongkok

1.6 1.8 1.8 1.9 Kawasan Euro

1.5 2.2 2.3 2.1 AS (PCE)

1.8 2.1 1.8 1.5 Jepang

1.8 2.1 1.8 1.5 Kawasan Euro

2.8 3 3 3 Emerging Economies

3.2 3.5 3.6 3.4 World

4.6 11.7 16.5 3.4 Developed Economies

4.4 4.5 4.9 5 Emerging Economies

1 2 1.9 2 Sumber: Bloomberg

1.7 2.2 2.2 1.9 Developed Economies

Sumber: Bloomberg

KEBIJAKAN MONETER GLOBAL

• FFR diprediksi dinaikkan 3 kali di tahun 2018. • Suku bunga acuan ECB, BoE, dan BoJ diperkirakan akan dinaikkan 25 bps. Seiring membaiknya kondisi perekonomian Amerika Serikat (AS) yang

Suku bunga acuan ECB diperkirakan akan dinaikkan ke level 0.05% sebagai ditandai dengan kemungkinan pertumbuhan ekonomi bisa meningkat di

dampak dari pernyataan Mario Draghi yang menyatakan bahwa suku bunga tahun 2018 diprediksi membuat The Fed menaikkan suku bunga acuannya

acuan akan dinaikkan pasca program Quantitative Easing (QE) ECB selesai

3 kali (25 bps tiap kenaikkan) ke level 2% - 2.25%. Hal tersebut didorong (setelah September 2018). Sementara itu, suku bunga acuan BoJ dan BoE oleh “mindset” para pejabat The Fed yang menganggap bahwa perlunya

juga diperkirakan akan dinaikkan masing-masing ke level 0% dan 0.75% kenaikan secara gradual suku bunga acuan guna mengantisipasi

seiring proyeksi inflasi 2018 yang meningkat namun beda konteks ketidakseimbangan di pasar keuangan. Hal tersebut juga diperkuat dengan

mengingat meningkatnya inflasi Jepang menunjukkan pemulihan ekonomi dampak dari reformasi pajak AS yang dapat memicu inflasi lebih jauh meski

Jepang sedangkan meningkatnya inflasi Inggris sebagai dampak dari hard proyeksi inflasi 2018 masih di bawah target The Fed.

brexit.

Grafik 1. Suku Bunga Acuan Global

Tabel 3. Probabilitas Kenaikan FFR

MEETING

1.25 - 1.5 1.5 - 1.75 1.75 - 2

2 - 2.25

31-Jan-18

21-Mar-18

2-May-18

13-Jun-18

1-Aug-18

26-Sep-18

8-Nov-18

19-Dec-18

Sumber: Fed Watch Tools /CME Group (Akses 8 Desember 2017)

Sumber: Bloomberg

EKONOMI INDONESIA

• Pertumbuhan ekonomi di tahun 2017 cenderung stagnan namun • Pertumbuhan ekonomi Indonesia relatif lebih tinggi dibandingkan dengan

meningkat di tahun 2018.

negara G20 dan ASEAN.

Pertumbuhan ekonomi diprediksi hanya mencapai 5.05% di tahun 2017 Pertumbuhan ekonomi Indonesia di kuartal III-2017 meski cenderung seiring masih stagnannya dorongan pertumbuhan ekonomi dari konsumsi

stagnan namun masih relatif tinggi dibandingkan dengan negara-negara rumah tangga. Meskipun demikian, di tahun 2018, pertumbuhan ekonomi

dengan ekonomi utama dunia (G20) serta di wilayah ASEAN. diprediksi meningkat ke level 5.3% akibat dorongan dari konsumsi rumah tangga, investasi, dan ekspor. Selain itu, di tahun 2018 juga akan dilaksanakan pilkada serentak di 171 daerah yang diperkirakan akan meningkatkan pertumbuhan ekonomi dari sisi konsumsi rumah tangga.

Grafik 3. Pertumbuhan Ekonomi Kuartal II dan III-2017 G20 dan ASEAN Grafik 2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia

WORLD BANK

Singapura Thailand

Sumber: Bloomberg dan MCS Estimates

Sumber: MCS Estimates

EKONOMI INDONESIA BERDASARKAN PENGELUARAN

• Konsumsi diperkirakan meningkat karena event politik dan menguatnya • Ekspor terus membaik seiring meningkatnya pertumbuhan ekonomi

daya beli riil.

global dan stabilnya harga komoditas.

Konsumsi rumah tangga di tahun 2017 cenderung stagnan yang disebabkan Proyeksi meningkat pertumbuhan ekonomi dunia, diprediksi mampu oleh melemahnya daya beli masyarakat menengah ke bawah akibat

mendorong pertumbuhan ekonomi dari sisi ekspor. Meskipun kenaikan harga listrik dan perubahan pola (shifting) konsumsi ke budaya

demikian, melambatnya pertumbuhan ekonomi Tiongkok pada kuartal III dan rekreasi. Di tahun 2018 secara rata-rata, konsumsi rumah tangga

dan IV 2018 diprediksi menurunkan pertumbuhan ekspor Indonesia. diprediksi menguat terutama di kuartal 1 dan 2 akibat pilkada serentak dan

Selain itu, ekspor yang diprediksi tetap tumbuh di tahun 2018 juga seiring bulan puasa serta ramadhan yang bergeser ke kuartal 2. Selain dorongan

proyeksi stabilnya harga komoditas ekspor Indonesia. agenda politik, meningkatnya pertumbuhan konsumsi rumah tangga juga didorong oleh proyeksi inflasi yang lebih rendah dibandingkan tahun ini sehingga meningkatkan daya beli masyarakat secara riil.

• Pertumbuhan konsumsi pemerintah diprediksi terbatas. • Investasi juga diperkirakan meningkat.

Pertumbuhan konsumsi pemerintah di tahun 2018 akan meningkat di Akibat dorongan investment grade pada Februari 2017 serta membaiknya

kuartal I-2018 seiring proyeksi meningkatnya pengeluaran pemerintah iklim bisnis di Indonesia yang tercermin dari kenaikan index doing business iklim bisnis di Indonesia yang tercermin dari kenaikan index doing business

akibat pilkada serentak di kuartal tersebut. Setelah itu, pertumbuhan akibat pilkada serentak di kuartal tersebut. Setelah itu, pertumbuhan memberikan potensi stabilnya investasi di tahun 2018 di level 7%an.

konsumsi pemerintah kuartal selanjutnya cenderung terbatas.

Grafik 5. Pertumbuhan Ekspor dan Konsumsi Pemerintah Grafik 4. Pertumbuhan Konsumsi RT dan Investasi

7.16 7.30 7.20 EKSPOR (%, YoY)

17.25 KONSUMSI RT (%,YoY)

10.67 INVESTASI (%, YoY)

KONSUMSI PEMERINTAH (%, YoY)

Sumber: MCS Estimates

Sumber: MCS Estimates

INFLASI

• Inflasi diperkirakan menurun di tahun 2018. • Kenaikan cukai rokok berpotensi mendorong inflasi di awal tahun. Inflasi di akhir tahun 2018 diprediksi akan berada di bawah 3% tepatnya

Kenaikan cukai rokok sebesar 10.04% berpotensi mendorong inflasi dari sisi berada diikisaran 2.95% (YoY). Proyeksi menurunnya inflasi didorong oleh

inflasi administered price. Meskipun demikian, dorongan inflasi dari cukai implementasi kebijakan harga eceran tertinggi (HET) yang mampu

rokok berimbas pada awal tahun 2018 seiring penyesuaian konsumsi menekan sumber inflasi dari volatile foods. Sementara dari sisi inflasi inti, di

masyarakat.

tahun 2018 diproyeksikan stabil akibat dorongan meningkatnya • Diperkirakan tidak ada kenaikan tarif listrik dan BBM. pengeluaran akibat acara pilkada di tahun 2018. Proyeksi inflasi di tahun

2018 juga masih dalam rentang target Bank Indonesia yang diturunkan Tahun politik di tahun 2018 dan 2019 nampaknya akan memberikan menjadi sebesar 3.5% ± 1% dari sebelumnya sebesar 4% ± 1%.

pengaruh terhadap kebijakan pemerintah. Tahun politik diperkirakan tidak akan mendorong pemerintah menerapkan kebijakan yang sekiranya memberikan dampak negatif bagi ekonomi riil masyarakat (non populist). Subsidi BBM, elpiji, dan listrik subsidi di tahun depan dinaikkan menjadi sebesar IDR46.87 triliun dibandingkan dengan APBN-P 2017 sebesar

IDR44.49 triliun.

Grafik 6. Inflasi Grafik 6. Inflasi

Tabel 4. Perbandingan Proyeksi Inflasi

Target Bank Indonesia

WORLD BANK

Sumber: IMF, World Bank, Kemenkeu, dan Bloomberg

Sumber: MCS Estimates

APBN 2018 DAN CREDIT RATING

Tabel 6. Credit Rating Indonesia

• APBN 2018 cenderung ambisius.

S&P

Moody's

Fitch

Profil APBN terutama pendapatan negara dari sisi pajak cenderung ambisius mengingat target pajak yang meningkat sebesar 9.92%. Kami

15-Dec-11 (BBB-) memprediksi terjadinya shortfall pajak sebesar IDR232 triliun di tahun

8-April-2011 (BB+)

17-Jan-11 (Ba1)

22-Nov-12 (BBB-*) depan atau adanya kemungkinan terjadinya APBN penyesuaian pada

23-Apr-2012 (BB+*) 18-Jan-12 (Baa3)

(BB+**) 28-Jan-16 (Baa3*) 15-Nov-13 (BBB-*) Juli tahun depan. Hal tersebut juga berdasar pada proyeksi

2-May-2013

28-Apr-2014 (BB+*) 8-Feb-17 (Baa3***) 13-Nov-14 (BBB-*) penerimaan pajak yang hanya mencapai IDR1,171 trilliun atau sekitar

6-Nov-15 (BBB-*) 80% dari outlook APBN-P 2017 sebesar IDR1,472 triliun dan

21-May-2015 (BB+***) 2018

(Baa3)

23-May-16 (BBB-*) tahun 2018 seiring dengan meningkatnya pertumbuhan ekonomi.

diperkirakan hanya akan meningkat menjadi sebesar IDR1,386 triliun di

1-Jun-2016

(BB+*)

21-Dec-16 (BBB-***) Profil APBN yang cenderung ambisus juga diperkirakan membuat

1-Jun-2016

(BB+*)

20-Jul-17 (BBB-*) beberapa lembaga rating international akan mempertahankan

19-May-2017 (BBB-)

2018 (BBB-*) peringkat credit rating Indonesia di tahun depan.

(BBB-)

Sumber: Bank Indonesia dan MCS Estimates

Grafik 7. Proyeksi Penerimaan Pajak

Tabel 5. APBN 2018

OUTLOOK

APBN

Realisasi (Rp Triliun)

APBN-P 2017

Target (Rp Triliun)

- Non Pajak

NEGARA DEFISIT

PEMBIAYAAN SBN

2017F 2018F Sumber: MCS Estimates

Sumber: MCS Estimates

NILAI TUKAR DAN BI-7DRRR

• Nilai tukar diprediksi cenderung mengalami tren pelemahan di tahun • Suku bunga acuan Bank Indonesia (BI-7DRRR) diprediksi akan

dipertahankan di level 4,25%.

Nilai tukar rupiah sepanjang 2017, secara umum stabil yang didorong oleh Tingkat inflasi 2018 yang diperkirakan lebih rendah dibandingkan dengan meningkatnya capital inflow meski pada kuartal akhir 2017 cenderung

tahun 2017, memberikan peluang adanya penurunan suku bunga acuan di melemah seiring isu reformasi pajak AS, tapering ECB, serta calon

tahun 2018. Meskipun demikian, kami melihat bahwa Bank Indonesia (BI) pengganti Gubernur The Fed. Nilai tukar rupiah dibandingkan dengan

cenderung akan mempertahankan BI-7DRRR di level saat ini (4,25%) seiring beberapa peersnya cenderung memiliki performa yang lebih buruk.

proyeksi kenaikan suku bunga acuan The Fed yang akan diikuti beberapa Di tahun 2018, nilai tukar rupiah secara rata-rata diprediksi melemah dan

negara di kawasan regional seperti Malaysia, Thailand, dan Korea Selatan mencapai mencapai rata-rata Rp13,560 di Desember 2018. Hal tersebut

sehingga dengan dipertahankannya BI-7DRRR akan meminimalisir diperkirakan dipengaruhi oleh sentimen normalisasi kebijakan moneter The

terjadinya capital outflow.

Fed, ECB dan Bank of Japan.

Grafik 8. Nilai Tukar USD/IDR Grafik 8. Nilai Tukar USD/IDR

Grafik 9. BI-7DRRR Grafik 9. BI-7DRRR

BI-7DRRR (%)

USDIDR (Rp, RATA-RATA)

Sumber: MCS Estimates

Sumber: MCS Estimates

DAMPAK POLITIK TERHADAP PASAR MODAL DAN NILAI TUKAR

• Pilkada serentah di tahun 2018 diperkirakan tidak memberikan dampak terhadap pasar modal dan nilai tukar.

Event politik yang rangkaian agendanya dimulai dari 1 Januari – 28 Juni 2018 diperkirakan tidak terlalu berpengaruh terhadap pasar modal dan nilai tukar karena konteks kebijakan yang akan dilakukan nantinya tidak se-direct Presiden dan Wakil Presiden. Dengan demikian, yang perlu diperhatikan adalah pada kuartal IV-2018 karena biasanya calon presiden akan muncul bersamaan dengan proses kampanye pemilu legislatif. Jika kita melihat kebelakang maka ajang pemilu yang sudah pernah dilakukan tidak terlalu berimbas pada volaitiltas nilai tukar rupiah, pergerakan IHSG dan yield 10 tahun Indonesia.

Grafik 10. Dampak Politik Terhadap Pasar Modal dan Rupiah

Rp 16000

Tahapan kampanye

Pemilu Legislatif

Isu Tapering Off

pemilu

Penetapan Hasil

Pemilu Legislatif

Penetapan Penetapan

Hasil Pemilu

1/5/2017 Sumber:Bloomberg dan MCS Estimates

PASAR SAHAM PASAR SAHAM

PROYEKSI IHSG

Grafik 12. PER Band IHSG

• Kami menargetkan IHSG mencapai level 6,540 pada 2018, mencatatkan

kenaikan sebesar 9% YoY.

• Dua asumsi utama dalam penetapan target IHSG tersebut adalah weighted average EPS emiten sebesar IDR 294 dan PER pada level 22.2x.

• Weighted average EPS emiten tumbuh 9.3% YoY sementara PER kami gunakan rata rata 5 tahun terakhir di level 22.2x.

Grafik 11. Proyeksi IHSG 2018

Sumber: MCS Estimates

Grafik 13. Weighted Average EPS Emiten

Sumber: MCS Estimates

Sumber: MCS Estimates

PROYEKSI IHSG Grafik 14. Historis Pergerakan IHSG

Sumber: MCS Research

Tabel 7. Proyeksi IHSG 2018* Skenario

FY14A

FY15A

FY16A

FY17E

FY18E

Optimistic

Moderate

Pessimistic

Sumber: MCS Estimates Keterangan: Perhitungan proyeksi IHSG terlampir pada bagian APPENDIX

SEKTOR PROPERTI SEKTOR PROPERTI

• Laju pertumbuhan harga properti kembali meningkat. • Nilai properti naik, namun angka penjualan masih tumbuh lesu. Sejak Kuartal III-2013, laju kenaikan tahunan Indeks Harga Properti

Namun, angka pertumbuhan penjualan residential masih menunjukkan Residensial (IHPR) terus melambat. Setelah mencatatkan pertumbuhan

perlambatan secara kuartalan. Hal ini mengindikasikan bahwa meskipun tahunan hampir 14% pada kuartal III-2013, pertumbuhan IHPR pada kuartal

pertumbuhan nilai properti dipersepsikan akan meningkat namun ada III-2016 hanya tercatat sebesar 2.75% secara tahunan. Namun, sejak

beberapa faktor yang menyebabkan masyarakat masih berhati-hati dalam kuartal I-2017 laju pertumbuhan tersebut mulai mencatatkan tren

membeli properti.

kenaikan. Pada Triwulan II-2017 dan III-2017, IHPR mencatatkan Faktor-faktor yang dianggap sebagai faktor penghambat laju pertumbuhan pertumbuhan tahunan masing-masing sebesar 3.17% dan 3.32%. tersebut adalah tingginya suku bunga KPR, tingginya uang muka

Percepatan laju pertumbuhan IHPR tersebut menjadi indikasi bahwa rumah, pajak, masalah perijinan, serta kenaikan harga bahan bangunan. terdapat kenaikan harga properti yang salah satunya disebabkan oleh

Selain itu juga, kondisi ekonomi yang saat ini bertumbuh stagnan serta meningkatnya nilai properti di daerah yang berada di sekitar pusat kegiatan kondisi politik menjelang pemilihan umum menurut kami juga merupakan ekonomi seiring pembangunan infrastuktur penunjang yang memudahkan sentimen yang dapat mempengaruhi pertumbuhan penjualan properti akses dari daerah tersebut menuju pusat kegiatan ekonomi.

tahun depan.

Grafik 15. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Grafik 15. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)

Grafik 16. Pertumbuhan Penjualan Residential (% qtq) Grafik 16. Pertumbuhan Penjualan Residential (% qtq)

Sumber: Bank Indonesia. 2017

Sumber: Bank Indonesia. 2017

• Suku bunga acuan terus turun, tetapi suku bunga KPR masih tinggi.

Grafik 18. BI 7-Day Reverse Repo Rate

Sejak Agustus 2016, Bank Indonesia menggunakan BI 7-Day Repo Rate (BI 7-DRR) sebagai suku bunga acuan. Sepanjang tahun 2017, BI 7-DRR telah diturunkan dua kali yaitu masing-masing pada bulan Agustus 2017 menjadi 4.5% dan September 2017 menjadi 4.25%. Penurunan tingkat suku bunga acuan tersebut diharapkan dapat memberikan stimulus untuk meningkatkan konsumsi masyarakat.

Namun, tingkat suku bunga KPR masih berada di kisaran dua digit walau suku bunga acuan sudah turun beberapa kali sejak akhir 2016. Tingkat suku bunga yang diberikan oleh bank masih berada pada kisaran 9.69% - 13.02% per kuartal III-2017 atau lebih dari 2-3 kali tingkat suku bunga acuan.

Padahal, sebagian besar konsumen properti masih mengandalkan fasilitas KPR untuk memperoleh kepemilikan rumah. Tingginya tingkat suku bunga KPR menyebabkan masyarakat harus mengeluarkan biaya lebih tinggi untuk memperoleh properti jika menggunakan fasilitas tersebut. untuk memperoleh properti jika menggunakan fasilitas tersebut.

Sumber: Bank Indonesia. 2017

Kami mengharapkan pada tahun 2018 tingkat suku bunga KPR turut disesuaikan dengan penurunan BI 7-DRR untuk meningkatkan belanja properti.

Grafik 19. Sumber Pembiayaan Konsumsi

Grafik 17. Suku Bunga Tertimbang KPR

Sumber: Bank Indonesia. 2017

Sumber: Laporan Bulanan Bank Umum, Bank Indonesia. 2017

• Pertumbuhan properti komersial akan tetap didorong oleh segmen

Grafik 20. Suku Bunga Tertimbang KPR

apartemen dan perkantoran.

Sedangkan tren pertumbuhan Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) masih cenderung stabil. Sepanjang tahun 2017 IHPK tumbuh di kisaran dua persen. Kenaikan harga tertinggi didorong oleh segmen perkantoran dan pergudangan. Sedangkan hotel mengalami penurunan yang cukup signifikan.

Secara permintaan, properti perkantoran dan apartemen sejak pertengahan tahun lalu terus stabil mengalami kenaikan. Namun laju penambahan perkantoran serta apartemen baru juga cukup tinggi.

Alhasil laju pertumbuhan harga properti perkantoran dan apartemen juga tidak terlalu tinggi. Hal tersebut dikarenakan pengusaha properti saling bersaing secara harga untuk memenuhi permintaan pasar.

Untuk tahun 2018, kami memperkirakan pertumbuhan permintaan Sumber: Bank Indonesia. 2017

komersial akan tetap stabil. Dengan banyaknya pipeline projects properti komersial akan tetap stabil. Dengan banyaknya pipeline projects properti komersial untuk beberapa tahun mendatang, pasar properti komersial akan tetap kompetitif.

Grafik 21. Pertumbuhan Indeks Supply Properti Komersial (%YoY) Grafik 22. Pertumbuhan Indeks Demand Properti Komersial (%YoY)

Sumber: Bank Indonesia. 2017

Sumber: Bank Indonesia. 2017

BSDE – PT Bumi Serpong Damai Tbk BUY | TP: IDR 2,270

Kami memberikan rekomendasi Buy kepada BSDE dengan target price

Company Update

sebesar IDR 2,270 per lembar saham yang merefleksikan diskon 55%

Target Price

IDR 2,270

terhadap RNAV dan P/E FY2018F 18.47x.

Ticker

BSDE

• Ketersediaan landbank yang cukup untuk jangka panjang.

Industry

Property

BSDE memiliki hak pengembangan properti seluas 5,950 Ha untuk proyek

Company Description

BSD City. Sejak tahun 1989 hingga Maret 2017, BSDE baru mengembangkan lahan seluas 2,800 Ha. Hal tersebut mengindikasikan BSDE adalah perusahaan properti yang

bahwa masih banyak lahan yang belum dikembangkan sehingga terdapat didirikan pada tahun 1984 BSDE

memulai kegiatan operasionalnya sejak

potensi untuk jangka panjang. BSDE sendiri menargetkan untuk

tahun 1989 dengan pengembangan

menyelesaikan pembangunan keseluruhan fase BSD City pada tahun 2035.

Stock Data

kota baru BSD City di daerah

Selain itu juga, BSDE juga masih terus menambah cadangan lahan di

52-Wk Range (IDR) 1,550 - 1,920 tempat lain.

Serpong, Tangerang . Saat ini, BSDE

31.37 • Potensi real demand dari masyarakat. • Potensi real demand dari masyarakat.

merupakan salah satu pengembang

Mkt Cap (IDR tn)

properti terbesar di Indonesia.

JCI Weight

0.48% Shares O/S (mn) Shares O/S (mn)

19.25 19.25 Fokus utama pembangunan BSDE adalah pengembangan rumah tapak

Shareholders:

(landed house). Menurut kami, permintaan atas rumah tapak lebih stabil

dibandingkan apartemen karena pada umumnya untuk kebutuhan rumah 26.57%

PT. Paraga Artamida

tinggal masyarakat masih lebih memilih rumah tapak yang lebih cocok 25.01%

PT. Ekacentra Usahamaju

Public/Others(<5%)

dengan kebiasaan masyarakat yang berlaku. Dengan demikian menurut kami rumah tapak BSDE akan terus mendapatkan real demand dari

Key Metrics

2018F 2019F

masyarakat yang mencari tempat tinggal dengan harga dan lokasi yang

6,210 6,522 7,403 8,271 9,403 cukup terjangkau.

Revenue (IDR bn)

2,743 2,698 2,864 3,056 3,136 • Terus mengejar recurring income.

EBITDA (IDR bn)

2,139 1,796 2,319 2,345 2,362 Selain mengandalkan penjualan hunian dan apartemen, BSDE juga terus

Net Income (IDR bn)

111.16 93.32 120.48 121.84 122.71 berupaya untuk meningkatkan recurring income mereka. Untuk tahun

EPS (IDR)

4.83% 5.77% 5.41% 2017, recurring income BSDE menyumbang 21% dari seluruh pendapatan

7.73% 9.16% 8.33% mereka. BSDE menargetkan dalam beberapa tahun mendatang untuk

2.73 2.94 2.60 2.66 2.55 menambah proporsi recurring income mereka menjadi 25% dengan cara

Current Ratio (x)

0.36 0.31 0.30 0.27 0.25 membangun

Gearing Ratio (x)

16.19 18.81 19.67 18.47 18.34 hotel, perkantoran, dan mall.

P/BV (x)

13.29 14.03 17.63 16.12 16.00 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)

EV/EBITDA (x)

CTRA – PT Ciputra Development Tbk BUY | TP: IDR 1,405

Company Update

Kami memberikan rekomendasi Buy kepada CTRA dengan target price

sebesar IDR 1,405 per lembar saham yang merefleksikan diskon 55% IDR 1,405

Target Price

Ticker

CTRA

terhadap RNAV dan P/E FY2018F 30.62x.

Industry

Property

• Portofolio properti yang lengkap. Sebagai salah satu pemain lama di industri properti, CTRA telah

Company Description

mengembangkan bisnis propertinya ke berbagai segmen. Memulai

Didirikan oleh Dr. (HC) Ir. Ciputra sejak

bisnisnya dari pembangunan perumahan, kini CTRA juga merambah ke

tahun 1981. Hingga saat ini, CTRA telah

bisnis apartemen, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan hotel.

mengembangkan lebih dari 76 proyek yang tersebar di 33 kota di seluruh

• Kontribusi recurring income yang tinggi.

Stock Data

Indonesia yang meliputi kawasan residential,

52-Wk Range (IDR) Banyaknya variasi bisnis properti CTRA juga memungkinkan CTRA untuk 990 - 1,450

apartemen,

gedung

Mkt Cap (IDR tn) mendapatkan kontribusi recurring income yang signifikan. Untuk tahun 21.72

perkantoran,

pusat

0.33% 0.33% 2016 kemarin, recurring income memberikan kontribusi pendapatan 2016 kemarin, recurring income memberikan kontribusi pendapatan

perbelanjaan, perbelanjaan,

hotel, hotel,

lapangan lapangan

JCI Weight JCI Weight

18.56 keseluruhan hampir 25%. Tingginya tingkat kontribusi tersebut dapat

golf, serta rumah sakit.

Shares O/S (mn)

menurunkan risiko penurunan pendapatan CTRA pada saat penjualan

Shareholders:

properti sedang melesu akibat kondisi ekonomi. Untuk jangka 44.81% panjang, CTRA masih akan terus meningkatkan recurring income mereka. PT. Apratima Sejahtera 6.17%

PT. Sang Pelopor

Public/Others(<5%)

• Peluncuran beberapa proyek diharapkan dapat memperbaiki kinerja.

Key Metrics

2017F 2018F 2019F

7,514 6,739 7,212 7,815 8,452 menjelang akhir tahun diharapkan dapat memperbaiki kinerja CTRA.

Rencana perusahaan untuk meluncurkan beberapa proyek properti

Revenue (IDR bn)

2,638 2,093 2,535 2,740 2,885 Rencana peluncuran sejumlah proyek baru pada kuartal IV 2017 seperti

EBITDA (IDR bn)

1,064 1,169 The Newton 2 yang merupakan perpanjangan dari Ciputra World Jakarta 2

Net Income (IDR bn)

83.67 55.87 53.69 57.31 63.00 serta Citra Plaza Batam diharapkan dapat turut memperbaiki kinerja CTRA pada akhir tahun.

EPS (IDR)

Current Ratio (x)

Gearing Ratio (x)

1.27 1.06 1.11 1.09 1.05 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)

P/BV (x)

EV/EBITDA (x)

DILD – PT Intiland Development Tbk BUY | TP: IDR 480

Company Update

Kami memberikan rekomendasi Buy kepada DILD dengan target price sebesar

IDR 480 per lembar saham yang merefleksikan diskon 70% terhadap RNAV IDR 480

Target Price

Ticker

DILD

dan P/E FY2018F 16.28x.

Industry

Property

• Landbank yang luas dan kepemilikan lokasi premium.

Company Description

Dengan landbank yang belum dikembangkan sebesar lebih dari 2,100

ha, DILD masih memiliki potensi pengembangan untuk mendukung DILD adalah salah satu perusahaan ekspansi jangka panjang mereka. Selain itu juga, banyak dari lahan DILD properti dan real estate terkemuka di

Indonesia. DILD memfokuskan bidang

terletak di lokasi yang cukup premium. Hal tersebut akan menjadi nilai

usahanya pada empat segmen utama

tambah bagi DILD yang mengejar segmentasi menengah atas.

bisnisnya yaitu mixed use & high

Stock Data

• Recurring income yang terus bertumbuh.

rise, kawasan perumahan, kawasan industri, dan properti investasi.

52-Wk Range (IDR) 364- 510 Mkt Cap (IDR tn)

Pada tahun 2016 kemarin, recurring income memberikan kontribusi 3.86

0.06% 0.06% sebesar 15.3% dari keseluruhan pendapatan perusahaan. Dengan adanya sebesar 15.3% dari keseluruhan pendapatan perusahaan. Dengan adanya

Shareholders: Shareholders:

JCI Weight JCI Weight

10.37 rencana pembangunan properti investasi baru yaitu Kebon Melati, Spazio

Credit Suisse Singapore 16.52% Shares O/S (mn)

Tower, dan Praxis, kami memiliki ekspektasi bahwa kontribusi recurring Standard Chartered Singapore 12.60%

income terhadap pendapatan DILD terus bertambah. 9.65%

UBS AG Singapore

Bali Private Villa (S) Pte. Ltd. 5.21%

• Menanti kebijakan terkait reklamasi.

Public/Others(<5%)

DILD memiliki izin reklamasi teluk Jakarta di pulau H seluas 63 Ha yang 2019F direncanakan untuk dijadikan pengembangan mixed-use, high-rise dan low-

Key Metrics

2017F 2018F

2,201 2,276 2,688 3,212 3,415 rise residential. Namun adanya perubahan dalam situasi politik

Revenue (IDR bn)

627 874 931 menyebabkan penyelesaian proyek tersebut belum bisa dilaksanakan.

EBITDA (IDR bn)

Net Income (IDR bn)

EPS (IDR)

Current Ratio (x)

Gearing Ratio (x)

P/BV (x)

14.43 15.56 16.30 13.11 12.83 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)

EV/EBITDA (x)

LPKR – PT Lippo Karawaci Tbk BUY | TP: IDR 955

Company Update

Kami memberikan rekomendasi Buy kepada LPKR dengan target price

sebesar IDR 955 per lembar saham yang merefleksikan diskon 68% terhadap IDR 955

Target Price

Ticker

LPKR

RNAV dan P/E FY2017F 20.56x.

Industry

Property

• The largest property company in term of revenue and total assets. Dengan total aset sebesar IDR 45.6 Triliun dan pendapatan sebesar IDR

Company Description

10.32 Triliun pada akhir tahun 2016, LPKR mengukuhkan diri sebagai

LPKR adalah perusahaan yang bergerak

perusahaan properti terbesar dari sisi total aset dan pendapatan. Dengan

di bidang properti dan real estate. LPKR

hak pengelolaan lahan sebesar 8,087 ha dan pipeline projects yang terus

memulai pembangunan kota mandiri

bertambah setiap tahunnya, kami optimis LPKR akan mampu

pertamanya di Tangerang sejak tahun

mempertahankan keunggulan ini.

1990. LPKR tercatat di BEI sejak 1996.

Stock Data

• Diversified business line.

Shareholders:

52-Wk Range (IDR) 510 - 850 Mkt Cap (IDR tn)

12.81 Pacific Asia Holding Ltd. 10.22% LPKR memiliki beberapa lini bisnis yaitu Urban Development, Large Scale Pacific Asia Holding Ltd. 10.22% LPKR memiliki beberapa lini bisnis yaitu Urban Development, Large Scale

0.20% 0.20% Integrated Development, Retail Malls, Healthcare, Hospitality and Crescendo Investment Ltd. 7.42%

JCI Weight JCI Weight

23.08 Infrastructure, dan Property and Portfolio Management. Adanya Itradiaz Investment Ltd. 6.15%

Shares O/S (mn)

Boston Investment Ltd. 6.15%

diversifikasi pada lini bisnis ini menurut kami akan memberikan

Bullion Investment Ltd. 6.15%

pertumbuhan yang stabil karena diharapkan antar bisnis dapat menunjang

PT Metropolis Propertindo Utama 5.32%

satu dengan lainnya.

Public/Others(<5%)

• Massive expansion plan with asset light strategy.

Key Metrics

2018F 2019F

8,704 10,325 12,947 16,057 19,649 Dengan 46 mall dan 25 rumah sakit yang saat ini dikelola, LPKR memiliki jaringan mall dan rumah sakit terbesar di Indonesia. LPKR sendiri akan

Revenue (IDR bn)

1,923 1,783 2,132 3,401 4,463 terus melakukan ekspansi ke berbagai kota lain di Indonesia. Untuk

EBITDA (IDR bn)

1,072 1,785 2,319 keperluan pendanaan, LPKR menerapkan strategi penjualan aset-aset mall

Net Income (IDR bn)

23.20 38.24 46.44 77.33 100.48 dan rumah sakit ke REIT dan kemudian menyewa kembali untuk kemudian

EPS (IDR)

2.23% 3.32% 3.81% dikelola oleh LPKR sehingga LPKR dapat terus melakukan ekspansi tanpa

4.61% 6.83% 7.69% terlalu terbebani oleh biaya pengelolaan aset.

Current Ratio (x)

Gearing Ratio (x)

1.26 0.75 0.90 0.93 0.92 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)

P/BV (x)

EV/EBITDA (x)

PPRO – PT PP Properti Tbk BUY | TP: IDR 250

Company Update

Kami memberikan rekomendasi Buy kepada PPRO dengan target price

sebesar IDR 250 per lembar saham yang merefleksikan diskon 50% terhadap IDR 250

Target Price

Ticker

PPRO

RNAV dan P/E FY2018F 29.26x.

Industry

Property

• Prospek sektor properti yang semakin cerah. Membaiknya kondisi ekonomi dan juga beberapa paket kebijakan

Company Description

pemerintah yang menguntungkan industri properti seperti

program

pembangunan satu juta rumah, penurunan tingkat suku bunga PPRO adalah perusahaan pengembang bank, kenaikan tingkat loan to value (LTV) dan juga pencabutan larangan properti yang merupakan salah satu

dari anak usaha yang dimiliki oleh PT PP

KPR inden untuk rumah kedua akan memberikan outlook positif untuk

(Persero) Tbk. PPRO memfokuskan

Stock Data

sektor properti.

52-Wk Range (IDR) 174 - 359 • Segmentasi pasar yang solid dan efisien.

usahanya dalam pembangunan proyek

high-rise dengan segmentasi menengah

Mkt Cap (IDR tn)

0.18% 0.18% PPRO memfokuskan target pasarnya kepada kelas menengah ke PPRO memfokuskan target pasarnya kepada kelas menengah ke

ke bawah.

JCI Weight JCI Weight

61.68 bawah, yang menurut kami kebutuhannya lebih stabil sehingga tingkat

Shares O/S (mn)

Shareholders:

permintaannya akan lebih terjamin. Selain itu juga, untuk menyiasati semakin tingginya biaya akuisisi lahan PPRO juga lebih memfokuskan PT. PP (Persero) Tbk. 64.96%

bisnisnya dalam pengembangan high-rise building dan juga melakukan joint 35.04% venture dengan pengembang lain untuk pengerjaan proyek baru.

Public/Others(<5%)

• Terus ekspansif. 2019F

Key Metrics

2017F 2018F

1,505 2,150 2,835 3,601 4,465 Selain mengembangkan cadangan lahan yang sudah dimiliki saat ini, PPRO

Revenue (IDR bn)

784 971 1,134 juga telah menargetkan peningkatan cadangan lahan / Selain itu

EBITDA (IDR bn)

481 527 653 juga, PPRO juga terus meningkatkan recurring income mereka dengan

Net Income (IDR bn)

4.87 5.92 7.80 8.55 10.59 membuka mall dan perkantoran yang akan terintegrasi dengan apartemen

EPS (IDR)

4.58% 4.04% yang mereka kembangkan. Untuk menopang kebutuhan pendanaan, PPRO 4.41%

12.20% 10.28% juga telah melakukan rights issue dan penerbitan obligasi. 11.62%

Current Ratio (x)

Gearing Ratio (x)

1.09 7.07 3.14 2.89 2.62 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)

P/BV (x)

EV/EBITDA (x)

PWON – PT Pakuwon Jati Tbk BUY | TP: IDR 750

Company Update

Kami memberikan rekomendasi Buy kepada PWON dengan target harga

sebesar IDR 750 per lembar saham yang merefleksikan diskon 45% terhadap IDR 750

Target Price

Ticker

PWON

RNAV dan P/E FY2018F 17.02x.

Industry

Property

• Strong recurring income to keep revenue growth. Dibandingkan dengan emiten properti lain yang memiliki segmentasi yang

Company Description

mirip, PWON memiliki kontribusi pendapatan dari recurring income yang

PWON berdiri sejak tahun 1982 di

cukup besar dibandingkan yang lain. Dengan kontribusi recurring income

Surabaya. PWON saat ini merupakan

yang mencapai hampir 53%, PWON mengindikasikan bahwa mereka

salah satu perusahaan pengembang

memiliki sumber pendapatan yang solid dari properti investasi mereka. Hal

properti terbesar di Indonesia yang

Stock Data

tersebut dapat menopang pertumbuhan pendapatan mereka di tengah

berfokus pada kawasan Jakarta dan Surabaya. Sejak tahun 1989, PWON

52-Wk Range (IDR) volatilitas kondisi ekonomi dan politik yang dapat mempengaruhi tingkat 535 - 725

Mkt Cap (IDR tn) penjualan properti. 31.30

telah tercatat di Bursa Efek Indonesia.

0.48% 0.48% • Diverse portfolio in premium locations with high occupancy rate.

JCI Weight JCI Weight

48.16 Keberhasilan PWON dalam memilih lokasi yang strategis untuk

Shareholders:

Shares O/S (mn)

PT. Pakuwon Arthaniaga

mengembangkan propertinya menyebabkan properti mereka selalu ramai

Public/Others(<5%)

dengan peminatnya. Hal tersebut terlihat dari tingkat okupansi pusat perbelanjaan milik PWON yang rata-rata mencapai lebih dari 90% selama

Key Metrics

E2018 E2019

beberapa tahun terakhir walau di tengah melemahnya perkembangan

4,625 4,841 5,500 6,022 6,638 industri ritel. Tingginya tingkat okupansi tersebut juga turut menjadi penyebab PWON mampu memperoleh recurring income yang tinggi

Revenue (IDR bn)

2,482 2,568 2,976 3,278 3,636 sehingga terus menopang pertumbuhan pendapatan perusahaan.

EBITDA (IDR bn)

Net Income (IDR bn)

26.20 34.69 38.59 42.31 46.80 • Expected to be benefited from 2018 positive outlook.

EPS (IDR)

8.46% 8.30% 8.24% Kami memandang industri properti memiliki beberapa prospek positif

15.66% 14.92% 14.43% untuk tahun 2018 mendatang, diantaranya adalah pelonggaran

1.22 1.33 1.37 1.40 1.38 LTV, penurunan tingkat suku bunga BI, kepemilikan HGB properti bagi

Current Ratio (x)

0.52 0.48 0.46 0.44 0.43 warga negara asing, penurunan pajak terkait properti serta pembangunan

Gearing Ratio (x)

18.93 16.29 16.84 17.02 16.67 infrastruktur penunjang seperti MRT dan LRT.

P/E (x)

P/BV (x)

11.67 12.60 12.32 12.40 12.22 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)

EV/EBITDA (x)

SMRA – PT Summarecon Agung Tbk HOLD | TP: IDR 1,060

Company Update

Kami memberikan rekomendasi Hold kepada SMRA dengan target harga

sebesar IDR 1,060 per lembar saham yang merefleksikan diskon 70% IDR 1,060

Target Price

Ticker

SMRA

terhadap RNAV dan P/E FY2018F 49.80x.

Industry

Property

• Proven track record for delivering premium area. Sejak pertama kali dikembangkan pada tahun 1976, Summarecon Kelapa

Company Description

Gading kini bertumbuh menjadi salah satu kawasan premium yang memiliki

SMRA adalah salah satu perusahaan

nilai jual tinggi di Jakarta. Dengan track record tersebut serta upaya

properti terbesar di Indonesia dengan

ekspansi perusahaan yang konsisten untuk kembali mengulang kesuksesan

kepemilikan tanah pengembangan lebih

kawasan Kelapa

dari 2,000 hektar. Saat ini proyek

Stock Data

Serpong, Bekasi, Bandung, Karawang, Bogor, dan Makassar.

township SMRA sudah tersebar di sekitar kawasan Jakarta dan Bandung.

52-Wk Range (IDR) 845- 1,500 • Infrastructure projects to boost SMRA’s property value.

Mkt Cap (IDR tn)

0.19% 0.19% Selain itu juga, menurut kami SMRA juga akan mendapatkan keuntungan Selain itu juga, menurut kami SMRA juga akan mendapatkan keuntungan

Shareholders: Shareholders:

JCI Weight JCI Weight

14.43 dari program-program pembangunan infrastruktur yang dilakukan oleh

Shares O/S (mn)

PT. Semarop Agung

pemerintah seperti proyek jalan tol dan transportasi berbasis rel seperti

PT. Sinarmegah Jayasentosa

Kereta Rel Listrik (KRL), Mass Rapid Transport (MRT), dan Light Rapid

BNYM SA/NV Cust

Transport (LRT). Kawasan township SMRA yang berada di sekitar Jakarta

Public/Others(<5%)

akan mendapatkan benefit baik secara langsung atau tidak langsung dari

pengembangan transportasi berbasis rel tersebut. 2019F

Key Metrics

5,624 5,398 5,617 6,036 6,633 • Just in time with the lowered interest rate.

Revenue (IDR bn)

2,000 1,651 1,767 1,983 2,197 Pada bulan September 2017, Suku Bunga BI 7DRR kembali diturunkan

EBITDA (IDR bn)

406 363 sebanyak 25 basis poin dari 4.5% menjadi 4.25%. Hal tersebut diharapkan

Net Income (IDR bn)

59.28 21.60 23.43 28.11 25.13 menjadi sinyal yang baik bagi industri properti meningat konsumen masih

EPS (IDR)

1.72% 1.38% sangat mengandalkan pembiayaan perbankan melalui KPR sebagai sarana

4.55% 3.86% kepemilikan properti. Kami optimis penurunan BI rate dapat menjadi

1.65 2.06 2.01 2.22 2.40 stimulus mengingat semakin banyaknya pembeli properti SMRA dalam

Current Ratio (x)

0.82 0.91 0.98 1.07 1.27 beberapa tahun terakhir yang menggunakan KPR

Gearing Ratio (x)

P/E (x)

P/BV (x)

14.25 14.82 12.56 14.44 14.45 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)

EV/EBITDA (x)

SEKTOR RUMAH SAKIT SEKTOR RUMAH SAKIT

• Pelayanan kesehatan yang belum memadai.

Grafik 23. Jumlah Ranjang Rumah Sakit per 10,000 Populasi

Sektor layanan kesehatan di Indonesia masih memiliki beberapa masalah sehingga belum mampu memberikan pelayanan yang optimal bagi masyarakat. Tingkat ketersediaan infrastruktur penunjang kesehatan seperti rumah sakit dan tenaga kesehatan lainnya yang masih rendah serta tidak merata masih merupakan isu penting dalam industri layanan kesehatan Indonesia.

Angka rasio ketersediaan infrastruktur kesehatan tersebut masih jauh berada

di bawah

Malaysia, Singapura, dan Vietnam. Untuk ketersediaan rumah sakit saja, negara-negara tersebut memiliki rasio ketersediaan sekitar 2 ranjang operasional per 1,000 populasi sedangkan Indonesia hanya sekitar setengahnya. Begitu pula dengan tingkat ketersediaan dokter dan tenaga kesehatan lainnya. Selain itu juga, tingkat pengeluaran untuk pelayanan kesehatan di Indonesia juga masih lebih rendah dibandingkan negara-

Sumber: Bank Dunia, WHO. 2017

negara tersebut. negara tersebut. Kondisi tersebut mengindikasikan bahwa masih rendahnya penetrasi

Grafik 24. Jumlah Tenaga Kesehatan per 10,000 Populasi

industri pelayanan kesehatan di Indonesia, sehingga masih banyak ruang potensi bagi industri ini untuk tumbuh. Oleh karenanya, perlu adanya ekspansi industri kesehatan untuk menjangkau seluruh wilayah Indonesia. Seiring dengan terus membaiknya kondisi ekonomi, meningkatnya kesadaran dan akses terhadap layanan kesehatan dengan adanya program jaminan kesehatan nasional (JKN), serta terus meningkatnya jumlah kelas menengah di Indonesia, kami memandang layanan kesehatan sebagai bisnis memiliki prospek yang menjanjikan.

Sumber: Bank Dunia, WHO. 2017

• Menuju 100% kepesertaan BPJS di tahun 2019.

• Program koordinasi manfaat.

Mulai tahun 2014, pemerintah meluncurkan program jaminan kesehatan Untuk meningkatkan manfaat pelayanan kesehatan, mulai tahun 2015 nasional (JKN) yang ditujukan untuk memberikan kesempata akses layanan

program koordinasi manfaat (coordination of benefit) juga diluncurkan. kesehatan bagi seluruh rakyat Indonesia secara merata. Tujuan utama dari

Dengan program tersebut apabila peserta BPJS Kesehatan membeli program JKN sendiri adalah untuk memberikan jaminan kepada seluruh

asuransi kesehatan tambahan dari penyelenggara program asuransi peserta dan atau anggota keluarganya dalam memperoleh manfaat

kesehatan tambahan atau badan penjamin lainnya yang bekerjasama pemeliharaan kesehatan dan perlindungan pemenuhan kebutuhan dasar

dengan BPJS Kesehatan dapat memperoleh manfaat tambahan seperti kesehatan yang mencakup pelayanan promotif, preventif, kuratif, dan

untuk kenaikan kelas ruangan di rumah sakit, pembayaran selisih alat rehabilitatif termasuk kesempatan memperoleh obat dan bahan medis

bantu kesehatan, serta pelayanan kesehatan lain yang tidak dijamin dalam sesuai kebutuhan. Hingga akhir November 2017, sebanyak 186 juta

BPJS Kesehatan. Manfaat tersebut berasal dari penyelenggara program penduduk Indonesia telah menjadi peserta program JKN. Pemerintah

asuransi kesehatan yang bekerja sama dengan BPJS Kesehatan. sendiri menargetkan pada tahun 2019 JKN dapat diikuti oleh seluruh lapisan masyarakat Indonesia.

Program JKN sendiri dilaksanakan oleh Badan Penyelenggara Jaminan

Grafik 25. Jumlah Peserta BPJS Kesehatan (dalam ratusan juta)

Sosial (BPJS) yang merupakan badan hukum publik yang dibentuk dalam Sosial (BPJS) yang merupakan badan hukum publik yang dibentuk dalam rangka penyelenggaraan program jaminan sosial yang terdiri dari BPJS Ketenagakerjaan dan BPJS Kesehatan. Dalam pelaksanaan program BPJS Kesehatan, seluruh rumah sakit pemerintah otomatis tergabung dengan program tersebut sedangkan untuk rumah sakit swasta sejauh ini opsional. Seluruh penduduk Indonesia diwajibkan tergabung sebagai peserta BPJS, termasuk warga negara asing yang telah bekerja minimal selama enam bulan.

Sumber: BPJS Kesehatan, MCS Research

• Anggaran belanja pemerintah di bidang kesehatan terus meningkat. Untuk tahun 2018, pemerintah menganggarkan belanja kesehatan sebesar

Grafik 27. APBN Untuk Kesehatan dan Proporsi Terhadap APBN

IDR 110 Triliun, naik dari tahun 2017 yaitu sebesar IDR 104 Triliun.

Keseluruhan (miliar IDR)

Kenaikan tersebut mengikuti kenaikan belanja APBN 2018 dibanding tahun sebelumnya dari IDR 2,060 Triliun menjadi IDR 2,220 Triliun. Pemerintah mempertahankan belanja anggaran kesehatan sebesar lima persen dari keseluruhan APBN sesuai dengan UU No. 36 Tahun 2009 tentang Kesehatan. Arah kebijakan tersebut memiliki tujuan untuk memperkuat upaya promotif dan preventif serta meningkatkan akses dan mutu pelayanan masyarakat dengan tujuan untuk mewujudkan sumber daya manusia yang sehat sehingga diharapkan dapat semakin kompetitif dengan bangsa lain sebagai salah satu tolak ukur kesejahteraan masyarakat.

Grafik 26. Persentase Anggaran Belanja Kesehatan Terhadap PDB Grafik 26. Persentase Anggaran Belanja Kesehatan Terhadap PDB

Sumber: Kementerian Keuangan, MCS Research

Sumber: Bank Dunia, WHO. 2017

MIKA – PT Mitra Keluarga Karyasehat Tbk BUY | TP: IDR 2,290

Company Update

Kami memberikan rekomendasi Buy kepada MIKA dengan target harga

sebesar IDR 2,290 per lembar saham yang merefleksikan P/E FY2018F 37.65x IDR 2,290

Target Price

Ticker

MIKA

dan EV/EBITDA FY2018F 31.48x.

Industry

Hospital

• Strong financial performance. Dalam lima tahun terakhir, MIKA telah membukukan performa keuangan

Company Description

yang sangat baik. Untuk FY2016 kemarin, MIKA mencatatkan net profit

MIKA adalah perusahaan yang bergerak

margin sebesar 28.53% dan pertumbuhan revenue dan net income masing-

di bidang jasa pelayanan kesehatan dan

masing sebesar 13.77% dan 23.16%. Hal tersebut menjadi indikasi bahwa

pengelolaan rumah sakit. Pertama kali

MIKA memiliki kinerja yang kuat dan akan terus bertumbuh.

memulai operasional pada tahun

Stock Data

1989, hingga kini MIKA telah mengelola

• Sustainable expansion ahead.

12 rumah sakit yang tersebar di

52-Wk Range (IDR) 1,700 - 2,700

Mkt Cap (IDR tn) MIKA merencanakan untuk menambah enam rumah sakit baru hingga 25.25

Jabodetabek, Surabaya, dan Tegal.

0.39% 0.39% tahun 2020, yang berarti MIKA akan memiliki 18 rumah sakit. Untuk tahun 2020, yang berarti MIKA akan memiliki 18 rumah sakit. Untuk

JCI Weight JCI Weight

Shares O/S (mn) keperluan ekspansi, MIKA masih memiliki sisa kas yang cukup dari hasil IPO

14.55 saham mereka sehingga dalam beberapa tahun mendatang mereka tidak

Shareholders:

PT. Griyainsani Cakrasadaya

perlu melakukan pinjaman ke bank atau mengeluarkan surat utang.

Public

• BPJS: challenge or opportunity? Sejak implementasi BPJS Kesehatan, pertumbuhan pasien MIKA melambat

Key Metrics

2017F 2018F 2019F

karena banyaknya pasien yang beralih ke rumah sakit BPJS sedangkan

2,141 2,435 2,639 2,977 3,329 MIKA sejauh ini belum menerima pasien BPJS Kesehatan selain di Tegal.

Revenue (IDR bn)

907 1,057 1,220 Namun, MIKA telah memiliki rencana untuk membuat rumah sakit second

EBITDA (IDR bn)

761 884 1,022 brand yang dapat menerima pasien BPJS Kesehatan. Rencananya MIKA

Net Income (IDR bn)

38.77 47.76 52.32 60.76 70.21 akan mulai mengoperasikan rumah sakit tersebut pada tahun 2018

EPS (IDR)

Current Ratio (x)

Gearing Ratio (x)

P/E (x)

10.65 10.28 6.95 7.61 7.41 Adrian M. Priyatna (adrian@megasekuritas.id)

P/BV (x)

EV/EBITDA (x)

SILO – PT Siloam International Hospitals Tbk BUY | TP: IDR 12,075

Company Update

Kami memberikan rekomendasi Buy kepada SILO dengan target harga

Target Price

IDR 12,075

sebesar IDR 12,075 per lembar saham yang merefleksikan P/E FY2018F

Ticker

SILO

119.06x dan EV/EBITDA FY2018F 30.30x.

Industry

Hospital

• Potensi penetrasi industri yang sangat tinggi.

Company Description

Jika dibandingkan dengan jumlah dan kebutuhan masyarakat Indonesia saat ini, ketersediaan jumlah dan kapasitas rumah sakit serta tenaga

SILO adalah perusahaan yang bergerak

kesehatan di Indonesia masih belum mencukupi. Selain itu juga, mayoritas

dalam bidang rumah sakit yang juga

rumah sakit dan tenaga kesehatan tersebut hanya terpusat di kota-kota merupakan bagian dari grup LPKR. Saat besar di pulau Jawa. Dengan adanya kebutuhan seperti ini, masih ada ini SILO merupakan rumah sakit swasta

dengan jaringan terbesar yang memiliki

Stock Data

ruang penetrasi yang sangat tinggi bagi emiten rumah sakit terutama bagi

52-Wk Range (IDR) pemain seperti SILO yang mengincar first mover advantage. 8,672 - 14,337

kapasitas sebanyak 5,100 tempat tidur