Hak Pakai dan Pemilikan Properti
c. Hak Pakai dan Pemilikan Properti
Hak Pakai Privat
Bagi Asing
atas Tanah Negara
Dalam Kamus Besar Bahasa
41 Indonesia (KBBI), properti diartikan sebagai harta berupa tanah dan
Dengan perkembangan aturan bangunan serta sarana dan prasarana hukum
yang merupakan bagian yang tak menjadikan Hak Pakai atas sebagai hak
terpisahkan dari tanah dan/atau yang berpotensi dalam meningkatkan
bangunan yang dimaksud; tanah milik investasi dengan dijadikan sebagai
dan bangunan. Dengan menggunakan objek hak tanggungan, tetap saja
pengertian properti dari KBBI tersebut pemanfaatan Hak Pakai atas tanah
sebagai acuan, dalam sub sub-bab ini sebagai
tanggungan kualitasnya masih rendah.
Praktek Perbankan (Suatu Penelitian di Kota
Berdasarkan penelitian yang dilakukan
40 Medan)”, Tesis, Program Kenotariatan Sekolah
oleh Harianto Tanjung menunjukan
Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, Medan, 2003.
41 Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar
40 Harianto Tanjung, “Pemanfaatan Hak Pakai Atas Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Edisi Ketiga, Tanah Sebagai Objek Hak Tanggungan Dalam
Cetakan Ketiga, 2005, hlm. 898.
Penulis dalam mengartika peoperti
bahwa yang dapat sebagai tanah dan bangunan dalam hal
disebutkan
mempunyai Hak Pakai ialah : lebih kepada rumah tempat tinggal.
a. Warga negara Indonesia; UUPA sebagai aturan dasar yang
b. Orang asing yang berkedudukan di mengatur mengenai penguasaan atas
Indonesia;
tanah, menetapkan bahwa hanya warga
c. Badan hukum yang didirikan negara Indonesia saja yang dapat
menurut hukum Indonesia dan mempunyai hubungan yang sepenuhnya
berkedudukan di Indonesia; dan dengan tanah (Pasal 9 ayat (1) UUPA).
hukum asing yang dari ketentuan tersebut, warga negara
d. Badan
perwakilan di asing tidak memiliki kesempatan guna
mempunyai
Indonesia.
memiliki tanah dengan hak penguasaan yang penuh. tetapi dengan dasar HMN,
Peluang yang diberikan UUPA dalam hal ini asing, baik perorangan
tersebut kemudian ditegaskan pula maupun badan hukum, dapat diberikan
dalam UURS yang membuka peluang hak atas tanah dengan penguasaan atas
asing untuk memiliki rumah susun tanah yang terbatas.
(apartemen) yang dibanguan di atas tanah Hak Pakai. Dalam Pasal 7 UURS
tentang pembangunan negara asing menguasai tanah yang
Dalam praktik, tidak sedikit warga
disebutkan
Rumah Susun bahwa Rumah Susun sebelumnya berstatus Hak Milik
hanya dapat dibanguan di atas tanah lainnya dengan cara melakukan
Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas tanah penyelundupan hukum, dimana warga
Negara atau tanah Hak Pengelolaan. negara asing melakukan kesepakatan
Selanjutnya dalam Pasal 8 ayat (1) atau perjanjian atau perikatan jual beli
UURS disebutkan satuan Rumah Susun dengan warga negara Indonesia
dimiliki perseorangan atau badan pemegang hak milik atas tanah yang
hukum yang memenuhi syarat sebagai diperjanjikan. Ada juga dengan modus
pemegang hak atas tanah. Dalam ayat Warga Negara Indonesia memberikan
(2) pasal yang sama ditegaskan pula kewenangan melalui “surat kuasa”
bahwa HMSRS meliputi juga hak atas kepada Warga Negara Asing untuk
bagian bersama, benda bersama dan menguasai dan melakukan perbuatan
tanah bersama yang kesemuanya hukum di atas tanah hak milik tersebut.
merupakan satu kesatuan yang tidak Secara administratif, tanah Hak Milik
terpisahkan dengan satuan yang dimaksud terdaftar atas nama Warga
bersangkutan. Dari ketentuan Pasal 7 Negara Indonesia, tetapi fakta di
dan 8 UURS tersebut, kesempatan lapangan Warga Negara Asing-lah yang
asing guna memiliki HMSRS hanya menguasai dan melakukan aktifitas di
42 terbuka pada Rumah Susun yang atas tanah hak milik tersebut. dibangun di atas tanah Hak Pakai,
kenapa demikian, karena UURS Berkaitan dengan penguasaan
tersebut secara tersurat menganut asas tanah oleh asing, dalam UUPA hanya pelekatan vertikal 43 dimana yang bisa
ada satu lembaga hak atas tanah yang memungkinkan
asing
untuk
43 Asas Pelekatan Vertikal adalah pelekatan secara
memilikinya, yakni Hak Pakai atas
tegak lurus yang melekatkan semua benda yang
tanah. Dalam Pasal 42 UUPA
ada di atas maupun di dalam tanah sebagai benda pokoknya. Asas ini dapat ditemukan dalam Pasal 571 KUHPerdata yang menyebutkan : “Hak Milik atas sebidang tanah mengandung di dalamnya,
42 J. Kamal Farza, ”Bolehkah WNA Miliki Tanah & kemilikan atas segala apa yang ada di atasnya dan Bangunan?”, Lihat, http://www.modusaceh.com/.
di dalam tanah”.
memiliki HMSRS hanyalah subjek kepada kegairahan konsumen untuk hukum yang memenuhi kualifikasi 46 membeli produk propertinya.
sebagai pemegang hak atas tanah menurut UUPA, sedangkan untuk
Bagi perorangan WNA jika ingin Rumah Susun yang dibangun di atas
memiliki tanah dan bangunan di tanah HGB, kesempatan asing sama
atasnya, Hak Pakai atas tanah sekali tertutup guna memiliki HMSRS,
memberikan peluang kepemilikan hal itu disebabkan dalam UUPA, asing
dalam jangka waktu tertentu. Hak Pakai (perorangan maupun badan hukum)
bagi WNA didasarkan pada Peraturan tidak diperkenankan menguasai tanah
PP. 41/1996. Pada Pasal 1 ayat (1) PP. dengan HGB.
41/1996, dinyatakan bahwa orang asing dapat memiliki sebuah rumah untuk
Menurut penulis, faham yang tinggal atau hunian dengan hak atas dianut oleh UURS yang dengan tegas
tanah tertentu. Hak atas tanah tertentu menganut asas pelekatan vertikal yang
Pakai sebagaimana menyatukan kemilikan tanah bersama,
ialah
Hak
dinyatakan pada Pasal 2 PP. 41/1996, benda bersama dan unit satuan Rumah
yang terbagi Hak Pakai atas tanah Susun tidak sesuai dengan faham
negara dan hak milik yang dibebani UUPA yang menganut asas pemisahan
Hak Pakai dengan perjanjian tertentu. horizontal yang bersumber dari Hukum
Jangka waktu kepemilikan dari Hak Adat. Pada hal dalam Pasal 5 UUPA
Pakai bagi WNA tersebut adalah paling disebutkan bahwa hukum agraria yang
lama 25 tahun dan dapat diperbarui berlaku atas bumi, air dan ruang
dalam jangka waktu 25 tahun lagi angkasa ialah hukum adat, sepanjang
dengan syarat WNA tersebut masih tidak bertentangan dengan kepentingan
berkedudukan di Indonesia. nasional dan Negara…dst”. 44 Dengan
keadaan seperti itu, apabila pengembang Adapun orang asing yang dapat membangun apartemen atau kondominium
memiliki Hak Pakai di Indonesia ialah dengan alas HGB, maka orang asing akan
orang asing yang kehadirannya sulit
manfaat terhadap kepemilikan properti di atas hak pakai,
pembangunan Indonesia sebagaimana konsumen lokal yang enggan membeli. 45 dinyatakan pada Pasal 1 ayat (2) PP.
Bisa dikatakan hal ini merupakan pilihan 41/1996. Apabila orang asing tersebut sulit bagi para investor yang bergerak pada
tidak lagi berkedudukan di Indonesia, pengembang properti, di satu sisi potensi
maka dalam jangka waktu 1 tahun asing khususnya expatriate merupakan wajib melepaskan atau mengalihkan pasar yang sangat potensial dalam
hak atas rumah dan tanahnya kepada (apartemen) akan tetapi terganjal
memasarkan produk
rumah
susun
orang lain yang memenuhi syarat. dengan konstruksi hukum yang ada,
Apabila rumah tersebut dalam jangka sehingga tidak jarang timbul bentuk
waktu 1 tahun belum dialihkan atau penyelundupan hukum. Di sisi lain
apabila investor
pengembang
46 Dari wawancara yang penulis lakukan dengan Sdr.
membangun di atas tanah Hak Pakai
Nyoman seorang karyawan dari pengembang
akan terganjal oleh singkatnya waktu
cukup terkemuka di Indonesia (Agung Sedayu
penguasaan atas tanahnya yang
Group), bahwa pengembang cenderung tidak
tentunya juga akan sangat berpengaruh
memilih Hak Pakai sebagai alas hak penguasaan lahan yang akan dijadikan proyek pembangunan, karena jangka waktu Hak Pakai yang terlalu singkat untuk kegiatan investasi di bidang properti, walaupun diakui apabila menggunakan Hak Pakai
44 Lihat, Pasal 5 UUPA. akan terbuka pasar untuk kemilikan asing terhadap 45 Lihat catatan kaki nomor 28. property yang akan dibangun.
dilepaskan haknya, maka jika rumah PP No. 41/1996 kemudian tersebut didirikan di atas tanah Hak
dijabarkan dengan Peraturan Menteri Pakai negara, maka rumah tersebut
Agraria/Kepala BPN akan dilelang untuk kemudian dijual
(Permen)
No.7/1996 (7 Oktober 1996) dan dan jika didirikan di bangun di atas
Permen Agraria/Kepala BPN No. tanah berdasarkan perjanjian, maka
8/1996 (15 Oktober 1996). Peraturan- rumah
peraturan tersebut memiliki materi pemegang hak atas tanah yang
muatan yang senafas dengan PP bersangkutan.
No.41/1996, bahkan terdapat ketentuan pertanyaan berkaitan tidak terpenuhinya
Yang
menjadi
yang memberikan pembatasan lebih lagi syarat orang asing yang dapat
memiliki rumah tersebut, dalam PP.
b. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari
41/1996 ini tidak disebutkan lembaga
seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia;
mana yang akan menindaklanjuti dan
c. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari
mengawasi hal tersebut.
seorang ayah Warga Negara Indonesia dan ibu warga negara asing;
Berkaitan dengan terminologi
d. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari
WNA, dalam PP. 41/1996 tidak seorang ayah warga negara asing dan ibu
Warga Negara Indonesia.
disebutkan tentang definisi siapa saja
e. anak yang lahir di luar perkawinan yang sah
orang yang termasuk ke dalam
dari seorang ibu Warga Negara Indonesia;
karakteristik orang asing. Ketentuan
tetapi
ayahnya
tidak mempunyai
yang mengatur tentang orang asing
kewarganegaraan atau hukum negara asala
dapat ditemukan dalam dalam Undang- ayahnya tidak memberikan kewargaanegaraan
kepada anak tersebut;
undang Nomor : 9 Tahun 1992 tentang
f. anak yang lahir dalam tenggang waktu 300 (tiga
ratus) hari setelah ayahnya meninggal dunia
jo.Undang-undang Nomor : 12 Tahun
dari perkawinan yang sah dan ayahnya warga
2006 tentang Kewarganegaraa Republik
negara Indonesia;
g. anak yang lahir di luar perkawinan yang sah Indonesia (UUKWN).
dari seorang ibu Warga Negara Indonesia; h. anak yang lahir di luar perkawinan yang sah
Dalam UU-Keimigrasian Pasal 1
dari seorang ibu warga negara asing yang
angka 6 disebutkan bahwa Orang Asing
diakui oleh seorang ayah Warga Negara
adalah orang bukan Warga Negara
Indonesia sebagai anaknya dan pengakuan itu
Republik Indonesia. Selanjutnya dalam
dilakukan sebelum anak tersebut berusia 18
UUKWN disebutkan dan ditentukan
(delapan belas) tahun dan/atau belum kawin; i. anak yang lahir di wilayah negara Republik
siapa saja yang termasuk ke dalam
Indonesia yang pada waktu lahir tidak jelas
golongan warga negara Indonesia. UU-
status kewarganegaraan ayah dan ibunya;
KWN menyebutkan pada Pasal 2,
j. anak yang baru lahir yang ditemukan di wilayah
bahwa yang menjadi Warga Negara
negara Republik Indonesia selama ayah dan
Indonesia adalah orang-orang bangsa
ibunya tidak diketahui; k. anak yang lahir di wilayah negara Republik
Indonesia asli dan orang-orang bangsa
Indonesia apabila ayah dan ibunya tidak
lain yang disahkan dengan undang-
47 mempunyai
kewarganegaraan atau tidak
undang sebagai warga negara. diketahui keberadaannya. l. anak yang dilahirkan di luar wilayah negara Republik Indonesia dari seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia yang karena ketentuan
47 Pasal 4 UU Nomor 12 Tahun 2006 menentukan dari negara tempat anak tersebut dilahirkan Warga Negara Indonesia adalah:
memberikan kewarganegaraan kepada anak a. setiap orang yang berdasarkan peraturan yang bersangkutan.
perundang-undangan
m. anak dari seorang ayah atau ibu yang telah perjanjian Pemerintah Republik Indonesia
dan/atau
berdasarkan
dikabulkan permohonan kewarganegaraannya, dengan negara lain sebelum Undang-Undang
kemudian ayah atau ibunya meninggal dunia ini berlaku sudah menjadi Warga Negara
mengucapkan sumpah atau Indonesia;
sebelum
menyatakan janji setia.
lanjut, misalnya rumah yang dapat Pasal 25 ayat (1) sampai dengan dibangun atau dibeli dan satuan rumah
ayat (4) The Residential Property Act susun yang dapat dibeli oleh orang
Tahun 1976, mengatur tentang asing itu adalah rumah atau satuan
permohonan untuk memperoleh hak rumah susun yang tidak termasuk
atas tanah dan/atau bangunan untuk klasifikasi rumah sederhana (RS) atau
hunian asing. Permohonan tersebut oleh rumah sangat sederhana (RSS) Pasal 2
Controller (pejabat yang bertugas ayat
melaksanakan undang-undang ini) No.7/1996). Ada pula pengaturan yang
(2) Permen/Kepala
BPN
kepada Residential bersifat memperluas (ekstensif) hak
disampaikan
Property Advisory Cimmittee, yang orang asing atas rumah atau satuan
akan menyiapkan rekomendasi kepada rumah susun, yaitu selama tidak
Menteri, yang akan memberkan izin dipergunakan oleh pemiliknya, rumah
(dengan atau tanpa syarat) atau tersebut dapat disewakan melalui
memberi izin untuk perusahaan Indonesia berdasarkan
menolak
permohonan yang bersangutan tersebut. perjanjian antara orang asing dengan
Bila kemudian tanah dan/atau bangunan perusahaan
3 tersebut tidak digunakan sebagai Permen/Kepala
tersebut
(Pasal
hunian, maka terhadap pelanggaran Ketentuan yang juga bersifat ekstensif
BPN
No.7/1996).
tersebut yang bersangkutan dapat lainnya terkait dengan hak atas tanah :
dikenai denda setinggi-tingginya 5.000 pemilikan rumah dengan cara perolehan
dollar Singapura atau dipidana selama- hak atas tanah untuk orang asing dapat
lamanya 3 tahun, atau dikenai denda dilakukan 49 dengan membeli atau serta dipidana.
membangun rumah di atas tanah HPTN atau tanah HP di atas HM; membeli
Dalam PP No. 41/1996 terdapat satuan rumah susun yang dibangun di
syarat, orang asing yang dapat atas HPTN; membeli atau membangun
mempunyai rumah tinggal di Indonesia rumah di atas Hak Sewa untuk
adalah orang asing yang kehadirannya Bangunan atas dasar perjanjian tertulis
manfaat bagi dengan
pembangunan nasional. Orang asing
tersebut dibatasi boleh memiliki satu Permen/Kepala BPN No.7/1996).
bersangkutan (Pasal 2 ayat (1)
rumah tempat tinggal berupa rumah yang berdiri sendiri, atau satuan rumah
susun, yang dibangun diatas tanah Hak Singapura, kemungkinan memiliki
Pakai. Hak Pakai tersebut diberikan rumah
paling lama untuk jangka waktu 25 dimungkinkan
susun
(flat/kondominium)
tahun. Berbeda dengan jenis hak Residential Property Act Tahun 1976,
berdasarkan
The
berjangka waktu lainnya seperti HGU, Pasal 4 yang menyebutkan : “WNA
HGB dan Hak Pakai (yang bukan untuk dapat membeli atau memperoleh hak
orang asing) dapat diperpanjang untuk atas : apartemen/flat yang tidak
waktu tertentu setelah jangka waktu termasuk flat HUDC yang terdiri dari 6
pemberian pertama berakhir. Hak Pakai (enam) lantai atau lebih, atau
rumah tinggal untuk orang asing tidak apartemen/flat atau hunian yang
dapat diperpanjang, namun dapat merupakan satu unit dalam satu
diperbarui untuk jangka waktu 20 tahun kondominium”. 48
49 Maria S. W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan,
Antara Reguasi dan Implementasi, Penerbit Buku
48 Maria S.W. Sumardjono, Alternatif Kebijakan......., Kompas, Cetakan III, Edisi Revisi, 2005, hlm. 156- Op., Cit., hlm. 21.
dengan ketentuan orang asing tersebut kompetitif dibandingkan di negara- masih berkedudukan di Indonesia.
negara Asia lainnya seperti Singapura, Malaysia, Thailand, China, UEA. Hak
Jangka waktu hanya 25 (dua puluh tanah di Malaysia dan Singapura bisa lima) tahun tersebut dinilai banyak
mencapai 99 tahun, bahkan sampai 999 kalangan sudah tidak kondusif dengan
tahun. Di Malaysia, ada program "my perkembangan dunia global sekarang
second home", di Thailand ada program ini, tidak menarik minat orang asing
"long stay", sedangkan di Filipina ada untuk membeli rumah di Indonesia.
program "retired" yang semuanya Singapura membolehkan warga negara
mengajak orang asing untuk memiliki asing untuk memiliki bangunan
properti di sana. Hanya Indonesia yang komersial, hotel dan hunian dengan
tertinggal karena aturan-aturan tidak jangka waktu hak tanah 99 tahun, dan
mendukung industri properti. untuk industri diberikan 60 tahun. Di
Thailand, hak sewa menyewa dengan Begitu pula menurut James Riyadi warga negara asing berlaku selama 30 51 (Wakil Ketua Kadin Bidang Properti),
tahun dengan perpanjangan 30 tahun. ada tiga hal yang harus diseslesaikan Sedangkan di Kamboja antara 70
oleh pemerintah, Pertama, Kadin sampai dengan 99 tahun.
meminta hak setiap warga memiliki tempat tinggal atau rumah dihormati.
Ketentuan dalam PP. 41/1996 ini Bagaimana agar aset utama warga membatasi pengertian rumah tempat
bernilai tinggi dan dapat dijadikan tinggal yang dapat dimiliki orang asing.
modal usaha. Karena itu Hak Guna Rumah tinggal yang dapat dimiliki
Bangunan bisa sekaligus 80 tahun. Saat WNA adalah yang berdiri di atas Hak
ini kan selalu diperpanjang. Kedua, Pakai atas tanah negara atau Hak Pakai
kepemilikan asing diizinkan sampai 70- diatas hak milik. Khusus yang diatas
80 tahun, untuk itu kepemilikan asing hak milik didasarkan pada perjanjian
dalam properti di Indonesia sebaiknya dengan pemegang hak milik yang
dibatasi, di atas 100.000 dollar AS atau dibuat dengan akta PPAT (jo. Peraturan
sekitar Rp 1 miliar, mengacu dari harga Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
apartemen papan atas di Jakarta antara nomor 7 tahun 1996 dan nomor 8 tahun
10 juta dollar AS dan 20 juta dollar 1996). Dalam PP. 41/1996 ini tidak
AS.. Ketiga, strata title baik untuk disebut mengenai rumah yang berdiri di
perkantoran maupun apartemen, dan atas Hak Pakai yang berasal dari hak
hak pakai, dijadikan satu menjadi pengelolaan.
istilah hak pakai.
Agaknya sudah saatnya peraturan Agak berlainan dengan kedua mengenai
pendapat di atas, Martin Roestamy 52 memungkinkan kepemilikan properti
memandang di satu sisi pembatasan bagi asing sudah dapat diubah guna
yang demikian pada praktiknya harus kepentingan peningkatan investasi,
dicarikan alternatif penyelesaiannya dengan pertimbangan PP. 41/1996 ini
untuk mencegah timbulnya hambatan sudah tidak cukup akomodatif bagi
pada pengembangan pada sektor perkembangan investasi yang ada.
Alternatif terhadap Menurut Teguh Satria bahwa saat ini
50 properti.
penyelesaian hukum ini bukan pada bisnis properti di Indonesia tidak
wilayah pemberian hak atas tanah yang
50 ”Masalah Kepemilikan Asing Harus Tuntas Sebelum 51 Kongres Dunia FIABCI”, Ibid.
http ://www.kompas.com/, Selasa, 12 Januari 2010,
“Kepastian Hukum 21:43 WIB.
52 Martin
Roestamy,
Kepemilikan ….”, Op., Cit., hlm. 339.
diperpanjang. Akan tetapi bagaimana peranan Hak Pakai atas tanah yang mengatur ulang hubungan hukum
dinilai masih belum optimal karena antara tanah dengan benda yang ada di
beberapa hal. Optimalisai tersebut dapat atasnya
dengan melakukan pengaturan yang sesuai dengan hukum
semacam perubahan dan pembaharuan adat yang berlaku.
hukum
pertanahan yang lebih
peningkatan investasi. Pendapat Martin Roestamy tersebut
menunjang
Optimalisasi semacam ini dalam rangka menekankan
pembangunan hukum tanah nasional, mengoptimalkan lembaga hubungan
pada
pentingnya
dalam pembentukan hukum antara tanah dan benda yang
khususnya
perundang-undangan, berada di atasnya dengan menggunakan
peraturan
pendekatan yang asas pemisahan horizontal yang dikenal
diperlukan
mencerminkan pola pikir yang proaktif dalam hukum adat. Asas pemisahan
dilandasi sikap kritis dan obyektif. horizontal memungkinkan pemisahan
kepemilikan bangunan di atas tanah Dalam hal ini, menurut Maria S. dengan kepemilikan tanah dimana 53 W. Sumardjono dalam menghadapi
bangunan tersebut didirikan, sehingga tantangan ini paling tidak, dapat dicatat asing tidak perlu memiliki tanah tetapi
dua macam reaksi yang sering muncul. hanya memiliki bangunan di atasnya
Yakni, reaksi yang didasarkan pada saja. Dengan demikian, kepentingan
pendekatan yang legalistik, yang dengan asing untuk memiliki bangunan dapat
sikap konserpativ sulit menerima terakomodir dan sekaligus asas
perkembangan-perkembangan baru dan nasionalitas dalam kepemilikan tanah
cenderung menolaknya dengan alasan juga
bahwa hal tersebut tidak ditunjuk secara memikirkan konsep hubungan hukum
eksplisit dalam suatu undang-undang. yang terjadi antara pemilik tanah
Sebaliknya, reaksi lain yang berpangkal dengan pemilik bangunan di atasnya.
pada penekatan fungsional cenderung Dapat saja hubungan hukum yang
bersikap sangat akomodatif terhadap terjadi adalah hubungan keperdataan,
perkembangan-perkembangan baru misalkan dengan lembaga sewa-
dengan mengatasnamakan kemanfaatan menyewa.
hal-hal tersebut dan bila perlu mengusulkan untuk merubah undang-
Dari uraian yang disampaikan di
undangnya.
atas, agaknya perubahan dalam substansi
Agaknya kedua kutub tersebut penguasaan Hak Pakai ini sudah
masing-masing memiliki sudut pandang saatnya
yang berbeda dan keduanya tidak diimplementasikan oleh pemerintah
dipikirkan
dan
mementingkan bangunan konsep dan dengan
lebih bersifat prgamatis belaka. Jalan peraturan yang ada tentunya dengan
menyempurnakan
semua
tengah yang bisa diambil adalah dengan melakukan
mengakomodir kedua pendapat tersebut, sinkronisasi
harmonisasi
dan
bahwa perubahan harus dilakukan ketika kualitas peraturan perundang-undangan
dan
penyempurnaan
suatu keadaan objektif memang yang lebih bersifat holistik.
mengharuskan perubahan tersebut guna mengimbangi gerak dinamika perubahan
2. Optimalisasi Hak Pakai guna
masyarakat, akan tetapi juga perubahan
Peningkatan Investasi
yang dilakukan adalah perubahan yang Optimalisasi
yang
penulis
maksudkan dalam sub bab ini sebagai
suatu Kebijakan upaya dalam memunculkan
Pertanahan…., Op., Cit., hlm. 3.
tidak bersifat transaksional yang hanya perundang-undangan) diperlukan mengedepankan kepentingan pragmatis
pertimbangan politis, dengan tidak memperhatikan aspirasi
karena
ekonomis dan/atau sosial. masyarakat
seharusnya dijadikan dasar perubahan. Kedua, penggunaan model-model Dengan demikian, perubahan yang akan
walaupun adakalanya dilakukan haruslah perubahan yang
asing;
menguntungkan untuk mengunakan teratur, bukan suatu perubahan yang
model-model (hukum) asing berupa justru
konsepsi-konsepsi, prses-proses atau ketidakteraturan.
akan
menimbulkan
lembaga-lembaga (institution) dalam
54 rangka pembangunan, ada baiknya juga Satjipto
memperhatikan hambatan- menggambarkan bahwa perubahan
Rahardjo untuk
hambatan terhadap penggunaan model hukum merupakan suatu hal yang
asing demikian baik penggunaan itu penting, antara lain disebabkan karena
berwujud pemakaian yang sudah diubah hukum itu pada dewasa ini umumnya
(adaptation).
memakai bentuk tertulis. Dengan bentuk ini memang kepastian lebih terjamin,
Dari beberapa pendapat mengenai namun ongkos yang harus dibayarnya
perubahan hukum di atas, adanya suatu pun cukup mahal juga, yaitu berupa
perubahan hukum yang diakibatkan kesulitan untuk melakukan adaptasi
perkembangan dinamika yang cukup cepat terhadap perubahan di
adanya
yang begitu cepat, sekelilingnya.
masyarakat
khususnya di bidang ekonomi, adalah sesuatu ha yang wajar dan lumrah
karena bagaimanapun perkembangan pembangunan hukum dengan adanya
dan pertumbuhan ekonomi yang begitu keharusan
cepat tersebut harus diimbangi oleh keadaan dinamika masyarakat yang
menyesuaikan
dengan
regulasi yang mendukungnya. Begitu terus
berkembang,
Mochtar
55 pula menurut penulis, bahwa perubahan
di bidang hukum pertanaha harus beberapa kriteria dalam perkembangan
Kusumaatmadja memberikan
dipandang sebagai sesuatu yang lumrah hukum. Pertama, mengenai pemilihan
dan tidak perlu dijadikan momok yang bidang hukum mana yang hendak
karena adanya dikembangkan dapat dipakai berbagai
menyeramkan
kekawatiran akan terjadinya perubahan ukuran :
asas-asas fundamental pada bidang hukum pertanahan, seperti pemilikan
a. Ukuran keperluan yang mendesak tanah oleh asing (asas nasionalitas).
(urgen need); Apabila dikaitkan dengan pokok
b. Feasibility; bidang hukum yang penelitian pada tulisan ini, Penulis terlalu
banyak
mengandung
memandang bahwa perubahan, yakni halangan ditangguhkan dan dipilih
perubahan pada kelembagaan Hak Pakai bidang-bidang yang tidak ada
atas tanah guna peningkatan investasi, kompilasi-kompilasi
kultural,
merupakan keperluan yang mendesak keamanan dan sosiologis.
(urgen
need)
dengan tetap
c. Perubahan yang pokok (fundamental
feasibility guna change); di sini perubahan (melalui
memperhatikan
mendapatkan pilihan perubahan yang
seimbang dan teratur.
Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Penerbit Citra Aditya, Bandung, 1996, hlm. 191.
Selanjutnya pembaharuan dalam
Mochtar Kusumaatmadja, Konsep-Konsep Hukum Dalam Pembangunan, Penerbit Alumni, Bandung,
hukum tanah tersebut, peneliti anggap
2002, hlm. 32.
sangat dibutuhkan, terlebih lagi dalam sangat dibutuhkan, terlebih lagi dalam
pengaturan tentang kelembagaan Hak perkembangan
Pakai atas tanah teristimewa yang globalisasi
modernisasi
dan
berkaitan dengan kepemilikan rumah ekonomi, yang semakin mendesak
hunian untuk asing. Dilihat dari Indonesia untuk ikut di dalamnya. Guna
pemanfaatan Hak Pakai atas tanah mengantisipasi hal tersebut, maka
apabila dibandingkan dengan lembaga menurut Sunaryati Hartono 56 diperlukan hak atas tanah lainnya seperti HGU dan
peraturan-peraturan hukum yang cukup HGB, Hak Pakai dinilai masih belum jeli,
menarik untuk dapat dikuasai oleh mengembangkan
investor, selain jangka waktu yang internasional di bidang ekonomi. Tetapi
kerjasama
relatif singkat, Hak Pakai atas tanah juga di pihak lain memasang rambu-rambu
kurang diminati oleh pihak perbankan yang cukup ampuh untuk melindungi
ketika Hak Pakai itu akan dijadikan hajat hidup maupun kepribadian dan jati
jaminan hutang dengan dibebani Hak diri bangsa Indonesia di dalam badai
Tanggungan.
globalisasi itu. Dalam hal ini diperlukan suatu konsepsi hukum yang berorientasi
Dari penelitian Penulis di Propinsi kepada nilai-nilai nasionalitas akan
DKI Jakarta, dari sekian banyak bidang tetapi tetap memberi ruang yang cukup
yang hak atas tanahnya sudah memadai terhadap perkembangan dari
BPN, terlihat luar yang merupakan suatu tuntutan
diterbitkan
oleh
penggunaan Hak Pakai masih kecil, dari dalam dunia global.
angka yang relatif kecil itu kebanyakan Hak Pakai tersebut juga tidak digunakan
Dalam kaitan pembaharuan hukum untu kepentingan investasi akan tetapi di bidang agraria, khususnya hukum
diberikan untuk kepentingan umum tanah, maka tidak dapat dilepaskan dari
(Hak Pakai Publik) seperti digunakan upaya
oleh badan-badan pemerintah dan penyempurnaan UUPA sebagai undang-
amandemen
dan/atau
negara asing juga undang pokok dalam pengelolaan
perwakilan
perwakilan organisasi internasional. agraria termasuk tata kelola tanah di
Dari laporan yang dikeluarkan oleh dalamnya. Pembaruan agraria tersebut
Kantor Wilayah Badan Pertanahan adalah mencakup suatu proses yang 57 Nasional DKI Jakarta, sampai dengan
berkesinambungan berkenaan dengan Desember 2010 Hak Pakai yang sudah penataan
diterbitkan sebanyak 27.429 bidang, pemilikan, 2 penggunaan dan dengan luas sebesar 55.810.977 m , jauh
kembali
penguasaan,
pemanfaatan sumber daya agraria lebih kecil dengan HGB yang sudah (dalam penelitian ini yng dimaksud
diterbitkan sebanyak 323.972 bidang, adalah tanah), yang dilaksanakan dalam 2 dengan luas 331.251.273 m .
rangka tercapainya kepastian dan perlindungan hukum serta keadilan dan
Dalam investasi properti, selama kemakmuran bagi seluruh rakyat
ini asing dibatasi untuk memiliki Indonesia.
properti di Indonesia, salah satunya ialah pembatasan yang dilakukan
Dengan menggunakan ukuran dengan cara membatasi asing hanya urgen need dan feasibility tersebut,
dapat mendirikan bangunan dengan adalah sudah waktunya menurut hemat
status tanah Hak Pakai. Penulis pada dasarnya sependapat, bahwa perbedaan
56 Sunaryati Hartono, Politik Hukum : Menuju Satu Sistem Hukum
Nasional, Penerbit Alumni, 57 Laporan Pelaksanaan Program Pertanahan 2010, Bandung, 1991, hlm. 71.
Kantor Wilayah BPN DKI Jakarta, 2011.
perlakuan antara warga negara dengan membatasi kepemilikan asing pada orang asing tetap diperlukan terutama
bangunan yang berbentuk strata title dalam kaitan dengan pemberian hak atas
Rusunawa dan tanah
(tidak
termasuk
Rusunami) dan landed house pada nasionalitas.
perumahan yang tertata di kawasan permukiman
atau real estate. Akan tetapi tuntutan sektor
Terbukanya investasi dalam bidang properti yang mulai kehilangan pasar
properti sebagai pengembang bagi asing dalam
adalah image positif bagi iklim investasi dipertimbangkan. Salah satu cara untuk
Indonesia, karena keterbukaan yang tetap menjaga perbedaan perlakuan
didukung sistem hukum yang inovatif terhadap
dan pro pasar akan mengundang membuka kemungkinan kepemilikan
investor sebagai end user tentunya. Hal orang asing terhadap bangunan harus
ini adalah sebuah konsekuensi logis tetap dibuka. PP No. 41/1996 tidak
seperti yang terjadi di Malaysia, Dubai, diperuntukan untuk membuka peluang
Singapura dan Thailand serta RRC, pengembangan bisnis properti bagi
karena developer yang tentunya sudah asing sebagai investor pengembang, PP
berbentuk badan hukum Indonesia tersebut lebih diarahkan kepada pemakai
melalui mekanisme BKPM dan UUPM hak pakai untuk bangunan tempat
sebagaimana dilakukan dalam direct tinggal, jadi tidak melihat segi
investment, otomatis mengembangkan investasinya.
pasar Indonesia ke negeri asal dan negeri jaringan investasinya di negara
Seperti dibahas pada sub bab
lain.
sebelumnya, kepemilikan asing terhadap bangunan atau unit-unit bangunan dalam
Hal pokok yang diakibatkan oleh kacamata PP No. 41/1996 kepemilikan
adanya perbedaan perlakuan terhadap rumah tinggal bagi orang asing dibatasi
orang asing yang tidak tepat, adalah pada satu rumah atau satu unit
hilangnya pasar investasi properti apartemen,
yang diperkirakan pembatasan yang tepat karena menutup
menyebabkan menurun bisnis properti. berkembangnya bisnis properti yang
Padahal salah satu pangsa pasar saat ini mulai jenuh dengan pasar dalam
potensial dari bisnis properti ialah negeri. Pembatasan bagi orang asing
pangsa pasar asing yang cukup tidak dibolehkan memiliki rumah atau
menjanjikan. Seperti yang terjadi di sarusun sederhana yang diperuntukan
pulau Batam, 58 sejak terbitnya PP untuk WNI dengan tingkat ekonomi
41/1996 ternyata orang asing yang menengah ke bawah dapat dimengerti
tercatat membeli rumah tempat tinggal dan harus didukung oleh semua pihak.
di pulau Batam hanyalah berjumlah 52 Pangsa pasar rusun sederhana tentunya
(lima puluh dua) orang. Dengan jumlah hanya buat rakyat Indonesia yang
angka yang dicapai tersebut ternyata berpenghasilan
masih dalam tahap yang sangat minimal sebagaimana program Rusunami yang
menengah
bawah
sekali. Mengingat jumlah expatriate digalakkan oleh Kementerian Negara
yang bekerja di pulau Batam berjumlah Perumahan Rakyat.
3.347 orang.
Disamping pembatasan tersebut, Sebenarnya hal yang pelu pemikiran ke arah untuk tetap membuka
dipikirkan pemerintah untuk memacu peluang untuk investasi asing dalam
perekonomian secara lebih cepat, yaitu bidang properti, baik sebagai developer
maupun end users, misalnya dengan
58 Agus Setyadi Hadisusilo, Op., Cit., hlm. 76.
dengan mengundang investor asing, baik investor asing masuk ke sektor properti perorangan maupun korporasi, untuk
di Indonesia, regulasi terkait Hak Pakai ikut serta memikul risiko dalam aktivitas
sebagai dasar pemilikan properti perlu bisnis properti yang begitu marak.
diubah dan diperbaiki, sehingga dapat bersaing dengan negara lain.
Harga properti di Indonesia saat ini terbilang murah jika dibandingkan
Jangka waktu 25 tahun tersebut dengan harga properti di Singapura,
dinilai banyak kalangan sudah tidak Malaysia atau Jepang. Artinya para
kondusif dengan perkembangan dunia wisatawan mancanegara itu pasti
global sekarang ini, tidak menarik minat mampu membeli apartemen yang
orang asing untuk membeli rumah di harganya Rp. 1 miliar. jadi bisa dihitung
Indonesia. Beberapa perbandingan berapa besar devisa yang masuk dalam
dengan menunjuk ketentuan yang bentuk valuta asing dengan pembelian
berlaku di negara lain seperti negara properti tersebut belum lai investor
memperbolehkan warga asing yang sudah lama menetap dan
Singapur
negara asing untuk memiliki bangunan berbisnis di
komersial, hotel dan hunian dengan berminat memliki gedung perkantoran,
Indonesia
mungkin
jangka waktu hak tanahnya 99 tahun dan hotel atau pusat perbelanjaan. 59 untuk industri diberikan 60 tahun. Di
Thailand hak sewa menyewa dengan PSPI (Pusat Studi
warga negara asing selama 30 tahun Indonesia) menghitung besar total nilai
Properti
30 tahun properti di Jakarta saja merupakan
dengan
perpanjangan
sedangkan di negara Kamboja antara 70 sepertiga dari hampir US$10 miliar nilai
sampai dengan 99 tahun. properti Indonesia yang bisa dijual ke
asing. Suatu jumlah investasi yang Menurut Penulis, ada beberapa sangat besar. malah selain bisa menjadi
alternatif yang dapat diambil guna daya tarik tersendiri bagi investor asing,
mengatasi hal tersebut di atas adalah juga dapat menjadi pengikat dana-dana
UUPA dengan liar di pasar modal dan pasar uang
dengan merivisi
menyederhanakan kelembagaan hak atas domestik yang lalu lalang ke segala
tanah yang ada.
penjuru. 60 Dalam UUPA, macam-macam hak
Memang saat ini orang asing dapat atas tanah dalam sistem pemilikan dan membeli properti dengan Hak Pakai
penguasaan sumber-sumber agraria yang lamanya 25 tahun dan bisa
menurut UUPA dibedakan dalam dua dierpanjang kembali. Tapi, alas Hak
katagori : (1) hak primer yaitu semua Pakai tersebut tidak menarik bagi
hak yang diperoleh langsung dari negara investor asing karena beberapa faktor.
dan (2) hak sekunder artinya semua hak Pertama,
yang diperoleh dari pemegang hak atas memperpanjang Hak Pakai setiap
adanya
keharusan
tanah lain berdasarkan perjanjian periode
bersama, kemudian dikembangkan menimbulkan ketidak pastian bagi
menjadi 4 (empat) hak atas tanah, yaitu investor asing. Kedua, di negara-negara
Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Pakai. tetangga seperti Malaysia dan Singapura
Pengaturan HGU dan HGB dalam Hak Pakai nya bisa langsung 75-100
UUPA menunjukkan bahwa UUPA tahun. Karena itu, untuk menarik minat
tidak konsisten, karena HGU dan HGB sebetulnya merupakan hasil konversi
59 Panangian Simanungkalit, Bisnis Properti Menuju
dari hak opstal dan hak erfpacht yang
Crash Lagi ?, Pusat Studi Properti Indonesia,
berasal dari hak barat. Kalau
Cetakan Pertama, 2004, hlm. 376.
mendasarkan diri pada hukum adat,
Ibid.
maka hak atas tanah itu hanya Hak mulai berlakunya Undang-undang ini, Milik dan hak untuk menggunakan
sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa tanah baik tanah negara maupun tanah
dan ketentuan-ketentuan Undang-undang hak milik orang lain (yang idealnya
ini”. (cetak tebal oleh Penulis) disebut Hak Pakai). 61 Dalam literatur
hukum adat dikenal, adanya dua konsep
rangka menanggapi Hak Milik dan Hak Pakai, sebagaimana
Dalam
kebutuhan pembanguan berkelanjutan terwujud dalam berbagai bahasa
dan dinamika tuntutan global, diajukan setempat dan hak-hak atas tanah adat
konsep penyederhanaan hak penguasaan tersebut diakui oleh UUPA berdasarkan
tanah yang dikaitkan dengan jangka ketentuan konversi.
waktu berlakunya dan jenis penggunaan Pada ketentuan konversi Pasal II
dan pemanfaatan tanahnya, dengan UUPA menyebutkan, milik, yasan,
mengelompokkan menjadi tiga hal. andarbeni, hak atas druwe, hak atas
Pertama, berdasarkan jangka waktu druwe desa, pesini, grand Sultan
berlakunya yaitu hak tanpa batas jangka dikonversi
waktu, hak dengan pembatasan jangka Selanjutnya dalam ketentuan konversi
waktu tertentu dan hak bersifat Pasal VI UUPA, hak atas tanah yang
Kedua, berdasarkan mirip dengan Pasal 41 ayat (1) UUPA,
sementara.
pengunaan dan pemanfaataanya yaitu dikonversi menjadi Hak Pakai. Pada
bukan untuk usaha (contoh : tempat pasal VI tersebut disebutkan ganggam
tempat usaha bauntuik, anggaduh, bengkok, lungguh,
tinggal);
untuk
(komersial); untuk kepentingan publik pituwas.
(fasum dan fasos, termasuk tempat Ketentuan Konversi Pasal VI
peribadatan); dan untuk kepentingan UUPA selengkapnya :
perlindungan / konservasi. Ketiga, “Hak-hak atas tanah yang memberi
kombinasi antara kelompok yang wewenang sebagaimana atau mirip dengan
pertama dan kedua tersebut menentukan hak yang dimaksud dalam pasal 41 ayat (1)
jenis hak penguasaan tanah, hak tanpa seperti yang disebut dengan nama sebagai
batas waktu meliputi untuk perumahan/ di bawah, yang ada pada mulai berlakunya
tempat tinggal, perlindungan dan Undang-undang
konservasi, pertahanan dan keamanan vruchtgebruik, gebruik, grant controleur,
serta untuk kepentingan publik; dengan bruikleen, ganggam bauntuik, anggaduh,
jangka waktu tertentu misalnya untuk bengkok, lungguh, pituwas, dan hak-hak
kepentingan komersial / usaha; dan hak lain dengan nama apapun juga, yang akan yang bersifat sementara meliputi ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri
Agraria, sejak mulai berlakunya Undang- penggunaan dan pemanfaatan yang
undang ini menjadi hak pakai tersebut bersifat sementara (sewa, bagi hasil dalam pasal 41 ayat (1) yang memberi
pertanian, garapan dan sebagainya). wewenang dan kewajiban sebagaimana
Apabila melihat adanya beberapa yang dipunyai oleh pemegang haknya pada
hak atas tanah dalam sistem hukum tanah di Indonesia, agaknya tidak
berlebihan apabila penulis memandang
Hak Pakai (gebruiksrecht). Selanjutnya dapat dianggap sebagai suatu hak saluran (afeleid recht)
hukum tanah Indonesia memang agak
rumit terlebih dikaitkan dengan
ialah Hak Pakai perseorangan atas tanah-tanah,
empang-empang dan
halaman-halaman yang
kebutuhan investasi, mungkin hal ini
berdasar inlands bezitrecht dimiliki oleh suatu
secara historis UUPA memang anti
golongan (golongan sanak saudara) yang juga
modal asing. Ada Hak Milik, Hak Guna
golongannya si pemakai itu. Lihat, B. Ter Haar Bzn diterjemahkan oleh K. Ng. Soebakti
Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa,
hingga Hak Milik atas Satuan Rumah
Poesponoto, Asas-asas dan Susunan Hukum Adat,
Pradnya Paramita, jakarta, Cetakan 13, 2001, hlm.
Susun.
Sebagai pembanding,
kepemilikan properti di Singapura hanya berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa terbagi dua, freehold yang boleh
ialah hukum adat.
memiliki properti selamanya dan Jika alternatif yang diambil adalah leasehold yang memiliki properti
pentederhanaan hak atas tanah menjadi dengan waktu terbatas.
Hak Milik dan Hak Pakai, perlu Penulis
berpendapat semakin dipersiapkan konsep pengaturan dan banyak jenis hak atas tanah, makin lebar
pelaksanaannya yang celah
operasional
dengan adanya Indonesia. Menjadi rahasia umum,
penyelundupan hukum
penyederhanaan tersebut juga akan kepemilikan asing atas properti terjadi
berimplikasi terhadap perubahan praktik dengan atas nama pasangan atau teman
Menurut S. W. berwarga 63 negara Indonesia, yang Sumardjono dengan hanya ada dua hak
di
lapangan.
dilegalkan dengan pemberian kuasa di atas tanah, maka pengaturan dan antara mereka.
enjadi lebih Perumahan
Menurut Deputi
sederhana, di saming itu pola hak atas Perumahan Rakyat Zulfi Syarif Koto, 62 tanah semacam ini memang menemukan
peraturan yang membagi hak atas tanah akarnya dalam hukum adat yang dalam
merupaka sumber hukum dari hukum membingungkan pasar properti. Hak
beberapa
kategori
tanah nasional.
kepemilikan tanah terbagi atas hak Dengan adanya penyederhanaan milik. HGB, hak pakai, hak sewa, dan
hak atas tanah ini, pelayanan akan hak milik atas satuan rumah susun. Oleh
sederhana dan karena itu, sedang dikaji perampingan
menjadi
lebih
transparansi akan lebih mudah dicapai. HGB dan hak pakai menjadi satu
Hal lain adalah bahwa dengan hanya macam hak kepemilikan, yakni hak
tersedianya dua macam hak, maka pakai. Perubahan aturan itu akan
hukum dapat dilakukan melalui revisi Peraturan
penyelundupan
diminimalkan. Hak Milik hanya dapat Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
dipunyai Warga Negara Indonesia, dan tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Hak Pakai terbuka untuk dipunyai oleh Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah.
Warga Negara Indonesia, Warga Negara Menurut
Asing yang berkedudukan di Indonesia, mendasar yang harus dilakukan adalah
penulis,
perubahan
Badan Hukum Indonesia maupun Badan dengan melakukan revisi pada UUPA
Hukum Asing yang mempunyai sebagai
perwakilan di Indonesia. Penggunaan menentukan tentang hak atas tanah.
undang-undang
yang
Hak Pakai juga meliputi berbagai Adalah hal yang berlebihan ketika suatu
kegiatan sehingga dengan demikian Hak undang-undang disakralkan dan tabu
Pakai menjadi lebih fleksibel dan hal ini untuk direvisi. Untuk itu diperlukan
berarti dapat menampung banyak dukungan politis yag sangat kuat, tidak 64 kebutuhan.
hanya sekadar dorongan teknis untuk Menurut penulis, ke depan hak atas merevisi UUPA. Alternatif hak atas
tanah yang terdiri dari Hak Milik dan tanah yang akan datang dapat
Hak Pakai memiliki karakteristik mengadopsi konsep hak atas tanah
sebagai berikut :
menurut hukum adat, yang di dalam
a. Hak Milik :
UUPA sendiri hukum adat dijadikan
1) Hak Milik adalah hak turun dasar hukum tanah nasional dengan
temurun, terkuat dan terpenuh ditegaskan bahwa hukum agraria yang
63 Maria S. W. Sumardjono, Tanah Dalam Perspektif
Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya, Penerbit
62 http://www.landpolicy.or.id/news/1/tahun/2010/bul Kompas, Jakarta, 2008, hlm. 150. an/04/tanggal/05/id/389/ 64 , 24 Februari 2011. Ibid.
dengan tetap memperhatikan fungsi Indonesia, Badan Hukum Asing sosial tanah;
yang mempunyai perwakilan di
2) Dapat beralih dan dialihkan kepada
Indonesia;
pihak lain;
4) Hak Pakai dapat diberikan untuk
3) Jangka waktu tidak dibatasi; jangka waktu tak terbatas selama
4) Hanya Warga Negara Indonesia tanahnya dipergunakan dan dapat saja yang dapat memiliki Hak
diberikan dengan jangka waktu Milik atas tanah (asas nasionalitas);
terbatas;
5) Hak Milik dapat diperoleh dari
5) Jangka waktu Hak Pakai dapat tanah negara, tanah ulayat dan
diberikan paling lama 70 tahun; tanah Hak Pengelolaan;
6) Hak Pakai dengan jangka waktu
6) Penggunaannya tidak dibatasi, tidak terbatas tidak dapat dialihkan artinya untuk semua kebutuhan
dan tidak dapat dibebani Hak kecuali ditentukan terlarang oleh
Tanggungan;
peraturan perundang-undangan;
7) Hak Pakai dengan jangka waktu
7) Hak Milik dapat dibebani Hak terbatas dapat dibebani Hak Tanggungan.
Taggungan.
b. Hak Pakai :
1) Hak Pakai dapat dipergunakan
demikian, adanya untuk berbagai keperluan, seperti
Dengan
penyederhanaan hak atas tanah yang permukiman dan
dengan alternatif pendidikan, industri, komersial,
menjadikan hak atas tanah yang pariwisata, olahraga, kesehatan dan
sekarang ada menjadi Hak Milik dan tujuan lainnya
Hak Pakai diharpakan menjadi salah
2) Hak Pakai dapat terjadi di atas satu pembaharuan hukum agraria demi tanah Negara, tanah Hak Milik,
terwujudnya kemakmuran. Tentunya tanah Hak Ulayat, maupun Hak
pembaharuan yang dilakukan harus Pengelolaan;
berdasarkan pertimbangan obyektif dan
3) Hak Pakai dapat dimiliki oleh berorientasi kepada kepentingan publik Warga Negara Indonesia, Badan
mempertimbangkan aspek Hukum Indonesia, Warga Negara
dengan
hukum, ekonomi, sosial, budaya dan Asing yang berkedudukan di
politik