Hak Pakai dan Pemilikan Properti

c. Hak Pakai dan Pemilikan Properti

Hak Pakai Privat

Bagi Asing

atas Tanah Negara

Dalam Kamus Besar Bahasa

41 Indonesia (KBBI), properti diartikan sebagai harta berupa tanah dan

Dengan perkembangan aturan bangunan serta sarana dan prasarana hukum

yang merupakan bagian yang tak menjadikan Hak Pakai atas sebagai hak

terpisahkan dari tanah dan/atau yang berpotensi dalam meningkatkan

bangunan yang dimaksud; tanah milik investasi dengan dijadikan sebagai

dan bangunan. Dengan menggunakan objek hak tanggungan, tetap saja

pengertian properti dari KBBI tersebut pemanfaatan Hak Pakai atas tanah

sebagai acuan, dalam sub sub-bab ini sebagai

tanggungan kualitasnya masih rendah.

Praktek Perbankan (Suatu Penelitian di Kota

Berdasarkan penelitian yang dilakukan

40 Medan)”, Tesis, Program Kenotariatan Sekolah

oleh Harianto Tanjung menunjukan

Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, Medan, 2003.

41 Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar

40 Harianto Tanjung, “Pemanfaatan Hak Pakai Atas Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Edisi Ketiga, Tanah Sebagai Objek Hak Tanggungan Dalam

Cetakan Ketiga, 2005, hlm. 898.

Penulis dalam mengartika peoperti

bahwa yang dapat sebagai tanah dan bangunan dalam hal

disebutkan

mempunyai Hak Pakai ialah : lebih kepada rumah tempat tinggal.

a. Warga negara Indonesia; UUPA sebagai aturan dasar yang

b. Orang asing yang berkedudukan di mengatur mengenai penguasaan atas

Indonesia;

tanah, menetapkan bahwa hanya warga

c. Badan hukum yang didirikan negara Indonesia saja yang dapat

menurut hukum Indonesia dan mempunyai hubungan yang sepenuhnya

berkedudukan di Indonesia; dan dengan tanah (Pasal 9 ayat (1) UUPA).

hukum asing yang dari ketentuan tersebut, warga negara

d. Badan

perwakilan di asing tidak memiliki kesempatan guna

mempunyai

Indonesia.

memiliki tanah dengan hak penguasaan yang penuh. tetapi dengan dasar HMN,

Peluang yang diberikan UUPA dalam hal ini asing, baik perorangan

tersebut kemudian ditegaskan pula maupun badan hukum, dapat diberikan

dalam UURS yang membuka peluang hak atas tanah dengan penguasaan atas

asing untuk memiliki rumah susun tanah yang terbatas.

(apartemen) yang dibanguan di atas tanah Hak Pakai. Dalam Pasal 7 UURS

tentang pembangunan negara asing menguasai tanah yang

Dalam praktik, tidak sedikit warga

disebutkan

Rumah Susun bahwa Rumah Susun sebelumnya berstatus Hak Milik

hanya dapat dibanguan di atas tanah lainnya dengan cara melakukan

Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas tanah penyelundupan hukum, dimana warga

Negara atau tanah Hak Pengelolaan. negara asing melakukan kesepakatan

Selanjutnya dalam Pasal 8 ayat (1) atau perjanjian atau perikatan jual beli

UURS disebutkan satuan Rumah Susun dengan warga negara Indonesia

dimiliki perseorangan atau badan pemegang hak milik atas tanah yang

hukum yang memenuhi syarat sebagai diperjanjikan. Ada juga dengan modus

pemegang hak atas tanah. Dalam ayat Warga Negara Indonesia memberikan

(2) pasal yang sama ditegaskan pula kewenangan melalui “surat kuasa”

bahwa HMSRS meliputi juga hak atas kepada Warga Negara Asing untuk

bagian bersama, benda bersama dan menguasai dan melakukan perbuatan

tanah bersama yang kesemuanya hukum di atas tanah hak milik tersebut.

merupakan satu kesatuan yang tidak Secara administratif, tanah Hak Milik

terpisahkan dengan satuan yang dimaksud terdaftar atas nama Warga

bersangkutan. Dari ketentuan Pasal 7 Negara Indonesia, tetapi fakta di

dan 8 UURS tersebut, kesempatan lapangan Warga Negara Asing-lah yang

asing guna memiliki HMSRS hanya menguasai dan melakukan aktifitas di

42 terbuka pada Rumah Susun yang atas tanah hak milik tersebut. dibangun di atas tanah Hak Pakai,

kenapa demikian, karena UURS Berkaitan dengan penguasaan

tersebut secara tersurat menganut asas tanah oleh asing, dalam UUPA hanya pelekatan vertikal 43 dimana yang bisa

ada satu lembaga hak atas tanah yang memungkinkan

asing

untuk

43 Asas Pelekatan Vertikal adalah pelekatan secara

memilikinya, yakni Hak Pakai atas

tegak lurus yang melekatkan semua benda yang

tanah. Dalam Pasal 42 UUPA

ada di atas maupun di dalam tanah sebagai benda pokoknya. Asas ini dapat ditemukan dalam Pasal 571 KUHPerdata yang menyebutkan : “Hak Milik atas sebidang tanah mengandung di dalamnya,

42 J. Kamal Farza, ”Bolehkah WNA Miliki Tanah & kemilikan atas segala apa yang ada di atasnya dan Bangunan?”, Lihat, http://www.modusaceh.com/.

di dalam tanah”.

memiliki HMSRS hanyalah subjek kepada kegairahan konsumen untuk hukum yang memenuhi kualifikasi 46 membeli produk propertinya.

sebagai pemegang hak atas tanah menurut UUPA, sedangkan untuk

Bagi perorangan WNA jika ingin Rumah Susun yang dibangun di atas

memiliki tanah dan bangunan di tanah HGB, kesempatan asing sama

atasnya, Hak Pakai atas tanah sekali tertutup guna memiliki HMSRS,

memberikan peluang kepemilikan hal itu disebabkan dalam UUPA, asing

dalam jangka waktu tertentu. Hak Pakai (perorangan maupun badan hukum)

bagi WNA didasarkan pada Peraturan tidak diperkenankan menguasai tanah

PP. 41/1996. Pada Pasal 1 ayat (1) PP. dengan HGB.

41/1996, dinyatakan bahwa orang asing dapat memiliki sebuah rumah untuk

Menurut penulis, faham yang tinggal atau hunian dengan hak atas dianut oleh UURS yang dengan tegas

tanah tertentu. Hak atas tanah tertentu menganut asas pelekatan vertikal yang

Pakai sebagaimana menyatukan kemilikan tanah bersama,

ialah

Hak

dinyatakan pada Pasal 2 PP. 41/1996, benda bersama dan unit satuan Rumah

yang terbagi Hak Pakai atas tanah Susun tidak sesuai dengan faham

negara dan hak milik yang dibebani UUPA yang menganut asas pemisahan

Hak Pakai dengan perjanjian tertentu. horizontal yang bersumber dari Hukum

Jangka waktu kepemilikan dari Hak Adat. Pada hal dalam Pasal 5 UUPA

Pakai bagi WNA tersebut adalah paling disebutkan bahwa hukum agraria yang

lama 25 tahun dan dapat diperbarui berlaku atas bumi, air dan ruang

dalam jangka waktu 25 tahun lagi angkasa ialah hukum adat, sepanjang

dengan syarat WNA tersebut masih tidak bertentangan dengan kepentingan

berkedudukan di Indonesia. nasional dan Negara…dst”. 44 Dengan

keadaan seperti itu, apabila pengembang Adapun orang asing yang dapat membangun apartemen atau kondominium

memiliki Hak Pakai di Indonesia ialah dengan alas HGB, maka orang asing akan

orang asing yang kehadirannya sulit

manfaat terhadap kepemilikan properti di atas hak pakai,

pembangunan Indonesia sebagaimana konsumen lokal yang enggan membeli. 45 dinyatakan pada Pasal 1 ayat (2) PP.

Bisa dikatakan hal ini merupakan pilihan 41/1996. Apabila orang asing tersebut sulit bagi para investor yang bergerak pada

tidak lagi berkedudukan di Indonesia, pengembang properti, di satu sisi potensi

maka dalam jangka waktu 1 tahun asing khususnya expatriate merupakan wajib melepaskan atau mengalihkan pasar yang sangat potensial dalam

hak atas rumah dan tanahnya kepada (apartemen) akan tetapi terganjal

memasarkan produk

rumah

susun

orang lain yang memenuhi syarat. dengan konstruksi hukum yang ada,

Apabila rumah tersebut dalam jangka sehingga tidak jarang timbul bentuk

waktu 1 tahun belum dialihkan atau penyelundupan hukum. Di sisi lain

apabila investor

pengembang

46 Dari wawancara yang penulis lakukan dengan Sdr.

membangun di atas tanah Hak Pakai

Nyoman seorang karyawan dari pengembang

akan terganjal oleh singkatnya waktu

cukup terkemuka di Indonesia (Agung Sedayu

penguasaan atas tanahnya yang

Group), bahwa pengembang cenderung tidak

tentunya juga akan sangat berpengaruh

memilih Hak Pakai sebagai alas hak penguasaan lahan yang akan dijadikan proyek pembangunan, karena jangka waktu Hak Pakai yang terlalu singkat untuk kegiatan investasi di bidang properti, walaupun diakui apabila menggunakan Hak Pakai

44 Lihat, Pasal 5 UUPA. akan terbuka pasar untuk kemilikan asing terhadap 45 Lihat catatan kaki nomor 28. property yang akan dibangun.

dilepaskan haknya, maka jika rumah PP No. 41/1996 kemudian tersebut didirikan di atas tanah Hak

dijabarkan dengan Peraturan Menteri Pakai negara, maka rumah tersebut

Agraria/Kepala BPN akan dilelang untuk kemudian dijual

(Permen)

No.7/1996 (7 Oktober 1996) dan dan jika didirikan di bangun di atas

Permen Agraria/Kepala BPN No. tanah berdasarkan perjanjian, maka

8/1996 (15 Oktober 1996). Peraturan- rumah

peraturan tersebut memiliki materi pemegang hak atas tanah yang

muatan yang senafas dengan PP bersangkutan.

No.41/1996, bahkan terdapat ketentuan pertanyaan berkaitan tidak terpenuhinya

Yang

menjadi

yang memberikan pembatasan lebih lagi syarat orang asing yang dapat

memiliki rumah tersebut, dalam PP.

b. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari

41/1996 ini tidak disebutkan lembaga

seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia;

mana yang akan menindaklanjuti dan

c. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari

mengawasi hal tersebut.

seorang ayah Warga Negara Indonesia dan ibu warga negara asing;

Berkaitan dengan terminologi

d. anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari

WNA, dalam PP. 41/1996 tidak seorang ayah warga negara asing dan ibu

Warga Negara Indonesia.

disebutkan tentang definisi siapa saja

e. anak yang lahir di luar perkawinan yang sah

orang yang termasuk ke dalam

dari seorang ibu Warga Negara Indonesia;

karakteristik orang asing. Ketentuan

tetapi

ayahnya

tidak mempunyai

yang mengatur tentang orang asing

kewarganegaraan atau hukum negara asala

dapat ditemukan dalam dalam Undang- ayahnya tidak memberikan kewargaanegaraan

kepada anak tersebut;

undang Nomor : 9 Tahun 1992 tentang

f. anak yang lahir dalam tenggang waktu 300 (tiga

ratus) hari setelah ayahnya meninggal dunia

jo.Undang-undang Nomor : 12 Tahun

dari perkawinan yang sah dan ayahnya warga

2006 tentang Kewarganegaraa Republik

negara Indonesia;

g. anak yang lahir di luar perkawinan yang sah Indonesia (UUKWN).

dari seorang ibu Warga Negara Indonesia; h. anak yang lahir di luar perkawinan yang sah

Dalam UU-Keimigrasian Pasal 1

dari seorang ibu warga negara asing yang

angka 6 disebutkan bahwa Orang Asing

diakui oleh seorang ayah Warga Negara

adalah orang bukan Warga Negara

Indonesia sebagai anaknya dan pengakuan itu

Republik Indonesia. Selanjutnya dalam

dilakukan sebelum anak tersebut berusia 18

UUKWN disebutkan dan ditentukan

(delapan belas) tahun dan/atau belum kawin; i. anak yang lahir di wilayah negara Republik

siapa saja yang termasuk ke dalam

Indonesia yang pada waktu lahir tidak jelas

golongan warga negara Indonesia. UU-

status kewarganegaraan ayah dan ibunya;

KWN menyebutkan pada Pasal 2,

j. anak yang baru lahir yang ditemukan di wilayah

bahwa yang menjadi Warga Negara

negara Republik Indonesia selama ayah dan

Indonesia adalah orang-orang bangsa

ibunya tidak diketahui; k. anak yang lahir di wilayah negara Republik

Indonesia asli dan orang-orang bangsa

Indonesia apabila ayah dan ibunya tidak

lain yang disahkan dengan undang-

47 mempunyai

kewarganegaraan atau tidak

undang sebagai warga negara. diketahui keberadaannya. l. anak yang dilahirkan di luar wilayah negara Republik Indonesia dari seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia yang karena ketentuan

47 Pasal 4 UU Nomor 12 Tahun 2006 menentukan dari negara tempat anak tersebut dilahirkan Warga Negara Indonesia adalah:

memberikan kewarganegaraan kepada anak a. setiap orang yang berdasarkan peraturan yang bersangkutan.

perundang-undangan

m. anak dari seorang ayah atau ibu yang telah perjanjian Pemerintah Republik Indonesia

dan/atau

berdasarkan

dikabulkan permohonan kewarganegaraannya, dengan negara lain sebelum Undang-Undang

kemudian ayah atau ibunya meninggal dunia ini berlaku sudah menjadi Warga Negara

mengucapkan sumpah atau Indonesia;

sebelum

menyatakan janji setia.

lanjut, misalnya rumah yang dapat Pasal 25 ayat (1) sampai dengan dibangun atau dibeli dan satuan rumah

ayat (4) The Residential Property Act susun yang dapat dibeli oleh orang

Tahun 1976, mengatur tentang asing itu adalah rumah atau satuan

permohonan untuk memperoleh hak rumah susun yang tidak termasuk

atas tanah dan/atau bangunan untuk klasifikasi rumah sederhana (RS) atau

hunian asing. Permohonan tersebut oleh rumah sangat sederhana (RSS) Pasal 2

Controller (pejabat yang bertugas ayat

melaksanakan undang-undang ini) No.7/1996). Ada pula pengaturan yang

(2) Permen/Kepala

BPN

kepada Residential bersifat memperluas (ekstensif) hak

disampaikan

Property Advisory Cimmittee, yang orang asing atas rumah atau satuan

akan menyiapkan rekomendasi kepada rumah susun, yaitu selama tidak

Menteri, yang akan memberkan izin dipergunakan oleh pemiliknya, rumah

(dengan atau tanpa syarat) atau tersebut dapat disewakan melalui

memberi izin untuk perusahaan Indonesia berdasarkan

menolak

permohonan yang bersangutan tersebut. perjanjian antara orang asing dengan

Bila kemudian tanah dan/atau bangunan perusahaan

3 tersebut tidak digunakan sebagai Permen/Kepala

tersebut

(Pasal

hunian, maka terhadap pelanggaran Ketentuan yang juga bersifat ekstensif

BPN

No.7/1996).

tersebut yang bersangkutan dapat lainnya terkait dengan hak atas tanah :

dikenai denda setinggi-tingginya 5.000 pemilikan rumah dengan cara perolehan

dollar Singapura atau dipidana selama- hak atas tanah untuk orang asing dapat

lamanya 3 tahun, atau dikenai denda dilakukan 49 dengan membeli atau serta dipidana.

membangun rumah di atas tanah HPTN atau tanah HP di atas HM; membeli

Dalam PP No. 41/1996 terdapat satuan rumah susun yang dibangun di

syarat, orang asing yang dapat atas HPTN; membeli atau membangun

mempunyai rumah tinggal di Indonesia rumah di atas Hak Sewa untuk

adalah orang asing yang kehadirannya Bangunan atas dasar perjanjian tertulis

manfaat bagi dengan

pembangunan nasional. Orang asing

tersebut dibatasi boleh memiliki satu Permen/Kepala BPN No.7/1996).

bersangkutan (Pasal 2 ayat (1)

rumah tempat tinggal berupa rumah yang berdiri sendiri, atau satuan rumah

susun, yang dibangun diatas tanah Hak Singapura, kemungkinan memiliki

Pakai. Hak Pakai tersebut diberikan rumah

paling lama untuk jangka waktu 25 dimungkinkan

susun

(flat/kondominium)

tahun. Berbeda dengan jenis hak Residential Property Act Tahun 1976,

berdasarkan

The

berjangka waktu lainnya seperti HGU, Pasal 4 yang menyebutkan : “WNA

HGB dan Hak Pakai (yang bukan untuk dapat membeli atau memperoleh hak

orang asing) dapat diperpanjang untuk atas : apartemen/flat yang tidak

waktu tertentu setelah jangka waktu termasuk flat HUDC yang terdiri dari 6

pemberian pertama berakhir. Hak Pakai (enam) lantai atau lebih, atau

rumah tinggal untuk orang asing tidak apartemen/flat atau hunian yang

dapat diperpanjang, namun dapat merupakan satu unit dalam satu

diperbarui untuk jangka waktu 20 tahun kondominium”. 48

49 Maria S. W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan,

Antara Reguasi dan Implementasi, Penerbit Buku

48 Maria S.W. Sumardjono, Alternatif Kebijakan......., Kompas, Cetakan III, Edisi Revisi, 2005, hlm. 156- Op., Cit., hlm. 21.

dengan ketentuan orang asing tersebut kompetitif dibandingkan di negara- masih berkedudukan di Indonesia.

negara Asia lainnya seperti Singapura, Malaysia, Thailand, China, UEA. Hak

Jangka waktu hanya 25 (dua puluh tanah di Malaysia dan Singapura bisa lima) tahun tersebut dinilai banyak

mencapai 99 tahun, bahkan sampai 999 kalangan sudah tidak kondusif dengan

tahun. Di Malaysia, ada program "my perkembangan dunia global sekarang

second home", di Thailand ada program ini, tidak menarik minat orang asing

"long stay", sedangkan di Filipina ada untuk membeli rumah di Indonesia.

program "retired" yang semuanya Singapura membolehkan warga negara

mengajak orang asing untuk memiliki asing untuk memiliki bangunan

properti di sana. Hanya Indonesia yang komersial, hotel dan hunian dengan

tertinggal karena aturan-aturan tidak jangka waktu hak tanah 99 tahun, dan

mendukung industri properti. untuk industri diberikan 60 tahun. Di

Thailand, hak sewa menyewa dengan Begitu pula menurut James Riyadi warga negara asing berlaku selama 30 51 (Wakil Ketua Kadin Bidang Properti),

tahun dengan perpanjangan 30 tahun. ada tiga hal yang harus diseslesaikan Sedangkan di Kamboja antara 70

oleh pemerintah, Pertama, Kadin sampai dengan 99 tahun.

meminta hak setiap warga memiliki tempat tinggal atau rumah dihormati.

Ketentuan dalam PP. 41/1996 ini Bagaimana agar aset utama warga membatasi pengertian rumah tempat

bernilai tinggi dan dapat dijadikan tinggal yang dapat dimiliki orang asing.

modal usaha. Karena itu Hak Guna Rumah tinggal yang dapat dimiliki

Bangunan bisa sekaligus 80 tahun. Saat WNA adalah yang berdiri di atas Hak

ini kan selalu diperpanjang. Kedua, Pakai atas tanah negara atau Hak Pakai

kepemilikan asing diizinkan sampai 70- diatas hak milik. Khusus yang diatas

80 tahun, untuk itu kepemilikan asing hak milik didasarkan pada perjanjian

dalam properti di Indonesia sebaiknya dengan pemegang hak milik yang

dibatasi, di atas 100.000 dollar AS atau dibuat dengan akta PPAT (jo. Peraturan

sekitar Rp 1 miliar, mengacu dari harga Menteri Negara Agraria/Kepala BPN

apartemen papan atas di Jakarta antara nomor 7 tahun 1996 dan nomor 8 tahun

10 juta dollar AS dan 20 juta dollar 1996). Dalam PP. 41/1996 ini tidak

AS.. Ketiga, strata title baik untuk disebut mengenai rumah yang berdiri di

perkantoran maupun apartemen, dan atas Hak Pakai yang berasal dari hak

hak pakai, dijadikan satu menjadi pengelolaan.

istilah hak pakai.

Agaknya sudah saatnya peraturan Agak berlainan dengan kedua mengenai

pendapat di atas, Martin Roestamy 52 memungkinkan kepemilikan properti

memandang di satu sisi pembatasan bagi asing sudah dapat diubah guna

yang demikian pada praktiknya harus kepentingan peningkatan investasi,

dicarikan alternatif penyelesaiannya dengan pertimbangan PP. 41/1996 ini

untuk mencegah timbulnya hambatan sudah tidak cukup akomodatif bagi

pada pengembangan pada sektor perkembangan investasi yang ada.

Alternatif terhadap Menurut Teguh Satria bahwa saat ini

50 properti.

penyelesaian hukum ini bukan pada bisnis properti di Indonesia tidak

wilayah pemberian hak atas tanah yang

50 ”Masalah Kepemilikan Asing Harus Tuntas Sebelum 51 Kongres Dunia FIABCI”, Ibid.

http ://www.kompas.com/, Selasa, 12 Januari 2010,

“Kepastian Hukum 21:43 WIB.

52 Martin

Roestamy,

Kepemilikan ….”, Op., Cit., hlm. 339.

diperpanjang. Akan tetapi bagaimana peranan Hak Pakai atas tanah yang mengatur ulang hubungan hukum

dinilai masih belum optimal karena antara tanah dengan benda yang ada di

beberapa hal. Optimalisai tersebut dapat atasnya

dengan melakukan pengaturan yang sesuai dengan hukum

semacam perubahan dan pembaharuan adat yang berlaku.

hukum

pertanahan yang lebih

peningkatan investasi. Pendapat Martin Roestamy tersebut

menunjang

Optimalisasi semacam ini dalam rangka menekankan

pembangunan hukum tanah nasional, mengoptimalkan lembaga hubungan

pada

pentingnya

dalam pembentukan hukum antara tanah dan benda yang

khususnya

perundang-undangan, berada di atasnya dengan menggunakan

peraturan

pendekatan yang asas pemisahan horizontal yang dikenal

diperlukan

mencerminkan pola pikir yang proaktif dalam hukum adat. Asas pemisahan

dilandasi sikap kritis dan obyektif. horizontal memungkinkan pemisahan

kepemilikan bangunan di atas tanah Dalam hal ini, menurut Maria S. dengan kepemilikan tanah dimana 53 W. Sumardjono dalam menghadapi

bangunan tersebut didirikan, sehingga tantangan ini paling tidak, dapat dicatat asing tidak perlu memiliki tanah tetapi

dua macam reaksi yang sering muncul. hanya memiliki bangunan di atasnya

Yakni, reaksi yang didasarkan pada saja. Dengan demikian, kepentingan

pendekatan yang legalistik, yang dengan asing untuk memiliki bangunan dapat

sikap konserpativ sulit menerima terakomodir dan sekaligus asas

perkembangan-perkembangan baru dan nasionalitas dalam kepemilikan tanah

cenderung menolaknya dengan alasan juga

bahwa hal tersebut tidak ditunjuk secara memikirkan konsep hubungan hukum

eksplisit dalam suatu undang-undang. yang terjadi antara pemilik tanah

Sebaliknya, reaksi lain yang berpangkal dengan pemilik bangunan di atasnya.

pada penekatan fungsional cenderung Dapat saja hubungan hukum yang

bersikap sangat akomodatif terhadap terjadi adalah hubungan keperdataan,

perkembangan-perkembangan baru misalkan dengan lembaga sewa-

dengan mengatasnamakan kemanfaatan menyewa.

hal-hal tersebut dan bila perlu mengusulkan untuk merubah undang-

Dari uraian yang disampaikan di

undangnya.

atas, agaknya perubahan dalam substansi

Agaknya kedua kutub tersebut penguasaan Hak Pakai ini sudah

masing-masing memiliki sudut pandang saatnya

yang berbeda dan keduanya tidak diimplementasikan oleh pemerintah

dipikirkan

dan

mementingkan bangunan konsep dan dengan

lebih bersifat prgamatis belaka. Jalan peraturan yang ada tentunya dengan

menyempurnakan

semua

tengah yang bisa diambil adalah dengan melakukan

mengakomodir kedua pendapat tersebut, sinkronisasi

harmonisasi

dan

bahwa perubahan harus dilakukan ketika kualitas peraturan perundang-undangan

dan

penyempurnaan

suatu keadaan objektif memang yang lebih bersifat holistik.

mengharuskan perubahan tersebut guna mengimbangi gerak dinamika perubahan

2. Optimalisasi Hak Pakai guna

masyarakat, akan tetapi juga perubahan

Peningkatan Investasi

yang dilakukan adalah perubahan yang Optimalisasi

yang

penulis

maksudkan dalam sub bab ini sebagai

suatu Kebijakan upaya dalam memunculkan

Pertanahan…., Op., Cit., hlm. 3.

tidak bersifat transaksional yang hanya perundang-undangan) diperlukan mengedepankan kepentingan pragmatis

pertimbangan politis, dengan tidak memperhatikan aspirasi

karena

ekonomis dan/atau sosial. masyarakat

seharusnya dijadikan dasar perubahan. Kedua, penggunaan model-model Dengan demikian, perubahan yang akan

walaupun adakalanya dilakukan haruslah perubahan yang

asing;

menguntungkan untuk mengunakan teratur, bukan suatu perubahan yang

model-model (hukum) asing berupa justru

konsepsi-konsepsi, prses-proses atau ketidakteraturan.

akan

menimbulkan

lembaga-lembaga (institution) dalam

54 rangka pembangunan, ada baiknya juga Satjipto

memperhatikan hambatan- menggambarkan bahwa perubahan

Rahardjo untuk

hambatan terhadap penggunaan model hukum merupakan suatu hal yang

asing demikian baik penggunaan itu penting, antara lain disebabkan karena

berwujud pemakaian yang sudah diubah hukum itu pada dewasa ini umumnya

(adaptation).

memakai bentuk tertulis. Dengan bentuk ini memang kepastian lebih terjamin,

Dari beberapa pendapat mengenai namun ongkos yang harus dibayarnya

perubahan hukum di atas, adanya suatu pun cukup mahal juga, yaitu berupa

perubahan hukum yang diakibatkan kesulitan untuk melakukan adaptasi

perkembangan dinamika yang cukup cepat terhadap perubahan di

adanya

yang begitu cepat, sekelilingnya.

masyarakat

khususnya di bidang ekonomi, adalah sesuatu ha yang wajar dan lumrah

karena bagaimanapun perkembangan pembangunan hukum dengan adanya

dan pertumbuhan ekonomi yang begitu keharusan

cepat tersebut harus diimbangi oleh keadaan dinamika masyarakat yang

menyesuaikan

dengan

regulasi yang mendukungnya. Begitu terus

berkembang,

Mochtar

55 pula menurut penulis, bahwa perubahan

di bidang hukum pertanaha harus beberapa kriteria dalam perkembangan

Kusumaatmadja memberikan

dipandang sebagai sesuatu yang lumrah hukum. Pertama, mengenai pemilihan

dan tidak perlu dijadikan momok yang bidang hukum mana yang hendak

karena adanya dikembangkan dapat dipakai berbagai

menyeramkan

kekawatiran akan terjadinya perubahan ukuran :

asas-asas fundamental pada bidang hukum pertanahan, seperti pemilikan

a. Ukuran keperluan yang mendesak tanah oleh asing (asas nasionalitas).

(urgen need); Apabila dikaitkan dengan pokok

b. Feasibility; bidang hukum yang penelitian pada tulisan ini, Penulis terlalu

banyak

mengandung

memandang bahwa perubahan, yakni halangan ditangguhkan dan dipilih

perubahan pada kelembagaan Hak Pakai bidang-bidang yang tidak ada

atas tanah guna peningkatan investasi, kompilasi-kompilasi

kultural,

merupakan keperluan yang mendesak keamanan dan sosiologis.

(urgen

need)

dengan tetap

c. Perubahan yang pokok (fundamental

feasibility guna change); di sini perubahan (melalui

memperhatikan

mendapatkan pilihan perubahan yang

seimbang dan teratur.

Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Penerbit Citra Aditya, Bandung, 1996, hlm. 191.

Selanjutnya pembaharuan dalam

Mochtar Kusumaatmadja, Konsep-Konsep Hukum Dalam Pembangunan, Penerbit Alumni, Bandung,

hukum tanah tersebut, peneliti anggap

2002, hlm. 32.

sangat dibutuhkan, terlebih lagi dalam sangat dibutuhkan, terlebih lagi dalam

pengaturan tentang kelembagaan Hak perkembangan

Pakai atas tanah teristimewa yang globalisasi

modernisasi

dan

berkaitan dengan kepemilikan rumah ekonomi, yang semakin mendesak

hunian untuk asing. Dilihat dari Indonesia untuk ikut di dalamnya. Guna

pemanfaatan Hak Pakai atas tanah mengantisipasi hal tersebut, maka

apabila dibandingkan dengan lembaga menurut Sunaryati Hartono 56 diperlukan hak atas tanah lainnya seperti HGU dan

peraturan-peraturan hukum yang cukup HGB, Hak Pakai dinilai masih belum jeli,

menarik untuk dapat dikuasai oleh mengembangkan

investor, selain jangka waktu yang internasional di bidang ekonomi. Tetapi

kerjasama

relatif singkat, Hak Pakai atas tanah juga di pihak lain memasang rambu-rambu

kurang diminati oleh pihak perbankan yang cukup ampuh untuk melindungi

ketika Hak Pakai itu akan dijadikan hajat hidup maupun kepribadian dan jati

jaminan hutang dengan dibebani Hak diri bangsa Indonesia di dalam badai

Tanggungan.

globalisasi itu. Dalam hal ini diperlukan suatu konsepsi hukum yang berorientasi

Dari penelitian Penulis di Propinsi kepada nilai-nilai nasionalitas akan

DKI Jakarta, dari sekian banyak bidang tetapi tetap memberi ruang yang cukup

yang hak atas tanahnya sudah memadai terhadap perkembangan dari

BPN, terlihat luar yang merupakan suatu tuntutan

diterbitkan

oleh

penggunaan Hak Pakai masih kecil, dari dalam dunia global.

angka yang relatif kecil itu kebanyakan Hak Pakai tersebut juga tidak digunakan

Dalam kaitan pembaharuan hukum untu kepentingan investasi akan tetapi di bidang agraria, khususnya hukum

diberikan untuk kepentingan umum tanah, maka tidak dapat dilepaskan dari

(Hak Pakai Publik) seperti digunakan upaya

oleh badan-badan pemerintah dan penyempurnaan UUPA sebagai undang-

amandemen

dan/atau

negara asing juga undang pokok dalam pengelolaan

perwakilan

perwakilan organisasi internasional. agraria termasuk tata kelola tanah di

Dari laporan yang dikeluarkan oleh dalamnya. Pembaruan agraria tersebut

Kantor Wilayah Badan Pertanahan adalah mencakup suatu proses yang 57 Nasional DKI Jakarta, sampai dengan

berkesinambungan berkenaan dengan Desember 2010 Hak Pakai yang sudah penataan

diterbitkan sebanyak 27.429 bidang, pemilikan, 2 penggunaan dan dengan luas sebesar 55.810.977 m , jauh

kembali

penguasaan,

pemanfaatan sumber daya agraria lebih kecil dengan HGB yang sudah (dalam penelitian ini yng dimaksud

diterbitkan sebanyak 323.972 bidang, adalah tanah), yang dilaksanakan dalam 2 dengan luas 331.251.273 m .

rangka tercapainya kepastian dan perlindungan hukum serta keadilan dan

Dalam investasi properti, selama kemakmuran bagi seluruh rakyat

ini asing dibatasi untuk memiliki Indonesia.

properti di Indonesia, salah satunya ialah pembatasan yang dilakukan

Dengan menggunakan ukuran dengan cara membatasi asing hanya urgen need dan feasibility tersebut,

dapat mendirikan bangunan dengan adalah sudah waktunya menurut hemat

status tanah Hak Pakai. Penulis pada dasarnya sependapat, bahwa perbedaan

56 Sunaryati Hartono, Politik Hukum : Menuju Satu Sistem Hukum

Nasional, Penerbit Alumni, 57 Laporan Pelaksanaan Program Pertanahan 2010, Bandung, 1991, hlm. 71.

Kantor Wilayah BPN DKI Jakarta, 2011.

perlakuan antara warga negara dengan membatasi kepemilikan asing pada orang asing tetap diperlukan terutama

bangunan yang berbentuk strata title dalam kaitan dengan pemberian hak atas

Rusunawa dan tanah

(tidak

termasuk

Rusunami) dan landed house pada nasionalitas.

perumahan yang tertata di kawasan permukiman

atau real estate. Akan tetapi tuntutan sektor

Terbukanya investasi dalam bidang properti yang mulai kehilangan pasar

properti sebagai pengembang bagi asing dalam

adalah image positif bagi iklim investasi dipertimbangkan. Salah satu cara untuk

Indonesia, karena keterbukaan yang tetap menjaga perbedaan perlakuan

didukung sistem hukum yang inovatif terhadap

dan pro pasar akan mengundang membuka kemungkinan kepemilikan

investor sebagai end user tentunya. Hal orang asing terhadap bangunan harus

ini adalah sebuah konsekuensi logis tetap dibuka. PP No. 41/1996 tidak

seperti yang terjadi di Malaysia, Dubai, diperuntukan untuk membuka peluang

Singapura dan Thailand serta RRC, pengembangan bisnis properti bagi

karena developer yang tentunya sudah asing sebagai investor pengembang, PP

berbentuk badan hukum Indonesia tersebut lebih diarahkan kepada pemakai

melalui mekanisme BKPM dan UUPM hak pakai untuk bangunan tempat

sebagaimana dilakukan dalam direct tinggal, jadi tidak melihat segi

investment, otomatis mengembangkan investasinya.

pasar Indonesia ke negeri asal dan negeri jaringan investasinya di negara

Seperti dibahas pada sub bab

lain.

sebelumnya, kepemilikan asing terhadap bangunan atau unit-unit bangunan dalam

Hal pokok yang diakibatkan oleh kacamata PP No. 41/1996 kepemilikan

adanya perbedaan perlakuan terhadap rumah tinggal bagi orang asing dibatasi

orang asing yang tidak tepat, adalah pada satu rumah atau satu unit

hilangnya pasar investasi properti apartemen,

yang diperkirakan pembatasan yang tepat karena menutup

menyebabkan menurun bisnis properti. berkembangnya bisnis properti yang

Padahal salah satu pangsa pasar saat ini mulai jenuh dengan pasar dalam

potensial dari bisnis properti ialah negeri. Pembatasan bagi orang asing

pangsa pasar asing yang cukup tidak dibolehkan memiliki rumah atau

menjanjikan. Seperti yang terjadi di sarusun sederhana yang diperuntukan

pulau Batam, 58 sejak terbitnya PP untuk WNI dengan tingkat ekonomi

41/1996 ternyata orang asing yang menengah ke bawah dapat dimengerti

tercatat membeli rumah tempat tinggal dan harus didukung oleh semua pihak.

di pulau Batam hanyalah berjumlah 52 Pangsa pasar rusun sederhana tentunya

(lima puluh dua) orang. Dengan jumlah hanya buat rakyat Indonesia yang

angka yang dicapai tersebut ternyata berpenghasilan

masih dalam tahap yang sangat minimal sebagaimana program Rusunami yang

menengah

bawah

sekali. Mengingat jumlah expatriate digalakkan oleh Kementerian Negara

yang bekerja di pulau Batam berjumlah Perumahan Rakyat.

3.347 orang.

Disamping pembatasan tersebut, Sebenarnya hal yang pelu pemikiran ke arah untuk tetap membuka

dipikirkan pemerintah untuk memacu peluang untuk investasi asing dalam

perekonomian secara lebih cepat, yaitu bidang properti, baik sebagai developer

maupun end users, misalnya dengan

58 Agus Setyadi Hadisusilo, Op., Cit., hlm. 76.

dengan mengundang investor asing, baik investor asing masuk ke sektor properti perorangan maupun korporasi, untuk

di Indonesia, regulasi terkait Hak Pakai ikut serta memikul risiko dalam aktivitas

sebagai dasar pemilikan properti perlu bisnis properti yang begitu marak.

diubah dan diperbaiki, sehingga dapat bersaing dengan negara lain.

Harga properti di Indonesia saat ini terbilang murah jika dibandingkan

Jangka waktu 25 tahun tersebut dengan harga properti di Singapura,

dinilai banyak kalangan sudah tidak Malaysia atau Jepang. Artinya para

kondusif dengan perkembangan dunia wisatawan mancanegara itu pasti

global sekarang ini, tidak menarik minat mampu membeli apartemen yang

orang asing untuk membeli rumah di harganya Rp. 1 miliar. jadi bisa dihitung

Indonesia. Beberapa perbandingan berapa besar devisa yang masuk dalam

dengan menunjuk ketentuan yang bentuk valuta asing dengan pembelian

berlaku di negara lain seperti negara properti tersebut belum lai investor

memperbolehkan warga asing yang sudah lama menetap dan

Singapur

negara asing untuk memiliki bangunan berbisnis di

komersial, hotel dan hunian dengan berminat memliki gedung perkantoran,

Indonesia

mungkin

jangka waktu hak tanahnya 99 tahun dan hotel atau pusat perbelanjaan. 59 untuk industri diberikan 60 tahun. Di

Thailand hak sewa menyewa dengan PSPI (Pusat Studi

warga negara asing selama 30 tahun Indonesia) menghitung besar total nilai

Properti

30 tahun properti di Jakarta saja merupakan

dengan

perpanjangan

sedangkan di negara Kamboja antara 70 sepertiga dari hampir US$10 miliar nilai

sampai dengan 99 tahun. properti Indonesia yang bisa dijual ke

asing. Suatu jumlah investasi yang Menurut Penulis, ada beberapa sangat besar. malah selain bisa menjadi

alternatif yang dapat diambil guna daya tarik tersendiri bagi investor asing,

mengatasi hal tersebut di atas adalah juga dapat menjadi pengikat dana-dana

UUPA dengan liar di pasar modal dan pasar uang

dengan merivisi

menyederhanakan kelembagaan hak atas domestik yang lalu lalang ke segala

tanah yang ada.

penjuru. 60 Dalam UUPA, macam-macam hak

Memang saat ini orang asing dapat atas tanah dalam sistem pemilikan dan membeli properti dengan Hak Pakai

penguasaan sumber-sumber agraria yang lamanya 25 tahun dan bisa

menurut UUPA dibedakan dalam dua dierpanjang kembali. Tapi, alas Hak

katagori : (1) hak primer yaitu semua Pakai tersebut tidak menarik bagi

hak yang diperoleh langsung dari negara investor asing karena beberapa faktor.

dan (2) hak sekunder artinya semua hak Pertama,

yang diperoleh dari pemegang hak atas memperpanjang Hak Pakai setiap

adanya

keharusan

tanah lain berdasarkan perjanjian periode

bersama, kemudian dikembangkan menimbulkan ketidak pastian bagi

menjadi 4 (empat) hak atas tanah, yaitu investor asing. Kedua, di negara-negara

Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Pakai. tetangga seperti Malaysia dan Singapura

Pengaturan HGU dan HGB dalam Hak Pakai nya bisa langsung 75-100

UUPA menunjukkan bahwa UUPA tahun. Karena itu, untuk menarik minat

tidak konsisten, karena HGU dan HGB sebetulnya merupakan hasil konversi

59 Panangian Simanungkalit, Bisnis Properti Menuju

dari hak opstal dan hak erfpacht yang

Crash Lagi ?, Pusat Studi Properti Indonesia,

berasal dari hak barat. Kalau

Cetakan Pertama, 2004, hlm. 376.

mendasarkan diri pada hukum adat,

Ibid.

maka hak atas tanah itu hanya Hak mulai berlakunya Undang-undang ini, Milik dan hak untuk menggunakan

sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa tanah baik tanah negara maupun tanah

dan ketentuan-ketentuan Undang-undang hak milik orang lain (yang idealnya

ini”. (cetak tebal oleh Penulis) disebut Hak Pakai). 61 Dalam literatur

hukum adat dikenal, adanya dua konsep

rangka menanggapi Hak Milik dan Hak Pakai, sebagaimana

Dalam

kebutuhan pembanguan berkelanjutan terwujud dalam berbagai bahasa

dan dinamika tuntutan global, diajukan setempat dan hak-hak atas tanah adat

konsep penyederhanaan hak penguasaan tersebut diakui oleh UUPA berdasarkan

tanah yang dikaitkan dengan jangka ketentuan konversi.

waktu berlakunya dan jenis penggunaan Pada ketentuan konversi Pasal II

dan pemanfaatan tanahnya, dengan UUPA menyebutkan, milik, yasan,

mengelompokkan menjadi tiga hal. andarbeni, hak atas druwe, hak atas

Pertama, berdasarkan jangka waktu druwe desa, pesini, grand Sultan

berlakunya yaitu hak tanpa batas jangka dikonversi

waktu, hak dengan pembatasan jangka Selanjutnya dalam ketentuan konversi

waktu tertentu dan hak bersifat Pasal VI UUPA, hak atas tanah yang

Kedua, berdasarkan mirip dengan Pasal 41 ayat (1) UUPA,

sementara.

pengunaan dan pemanfaataanya yaitu dikonversi menjadi Hak Pakai. Pada

bukan untuk usaha (contoh : tempat pasal VI tersebut disebutkan ganggam

tempat usaha bauntuik, anggaduh, bengkok, lungguh,

tinggal);

untuk

(komersial); untuk kepentingan publik pituwas.

(fasum dan fasos, termasuk tempat Ketentuan Konversi Pasal VI

peribadatan); dan untuk kepentingan UUPA selengkapnya :

perlindungan / konservasi. Ketiga, “Hak-hak atas tanah yang memberi

kombinasi antara kelompok yang wewenang sebagaimana atau mirip dengan

pertama dan kedua tersebut menentukan hak yang dimaksud dalam pasal 41 ayat (1)

jenis hak penguasaan tanah, hak tanpa seperti yang disebut dengan nama sebagai

batas waktu meliputi untuk perumahan/ di bawah, yang ada pada mulai berlakunya

tempat tinggal, perlindungan dan Undang-undang

konservasi, pertahanan dan keamanan vruchtgebruik, gebruik, grant controleur,

serta untuk kepentingan publik; dengan bruikleen, ganggam bauntuik, anggaduh,

jangka waktu tertentu misalnya untuk bengkok, lungguh, pituwas, dan hak-hak

kepentingan komersial / usaha; dan hak lain dengan nama apapun juga, yang akan yang bersifat sementara meliputi ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri

Agraria, sejak mulai berlakunya Undang- penggunaan dan pemanfaatan yang

undang ini menjadi hak pakai tersebut bersifat sementara (sewa, bagi hasil dalam pasal 41 ayat (1) yang memberi

pertanian, garapan dan sebagainya). wewenang dan kewajiban sebagaimana

Apabila melihat adanya beberapa yang dipunyai oleh pemegang haknya pada

hak atas tanah dalam sistem hukum tanah di Indonesia, agaknya tidak

berlebihan apabila penulis memandang

Hak Pakai (gebruiksrecht). Selanjutnya dapat dianggap sebagai suatu hak saluran (afeleid recht)

hukum tanah Indonesia memang agak

rumit terlebih dikaitkan dengan

ialah Hak Pakai perseorangan atas tanah-tanah,

empang-empang dan

halaman-halaman yang

kebutuhan investasi, mungkin hal ini

berdasar inlands bezitrecht dimiliki oleh suatu

secara historis UUPA memang anti

golongan (golongan sanak saudara) yang juga

modal asing. Ada Hak Milik, Hak Guna

golongannya si pemakai itu. Lihat, B. Ter Haar Bzn diterjemahkan oleh K. Ng. Soebakti

Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa,

hingga Hak Milik atas Satuan Rumah

Poesponoto, Asas-asas dan Susunan Hukum Adat,

Pradnya Paramita, jakarta, Cetakan 13, 2001, hlm.

Susun.

Sebagai pembanding,

kepemilikan properti di Singapura hanya berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa terbagi dua, freehold yang boleh

ialah hukum adat.

memiliki properti selamanya dan Jika alternatif yang diambil adalah leasehold yang memiliki properti

pentederhanaan hak atas tanah menjadi dengan waktu terbatas.

Hak Milik dan Hak Pakai, perlu Penulis

berpendapat semakin dipersiapkan konsep pengaturan dan banyak jenis hak atas tanah, makin lebar

pelaksanaannya yang celah

operasional

dengan adanya Indonesia. Menjadi rahasia umum,

penyelundupan hukum

penyederhanaan tersebut juga akan kepemilikan asing atas properti terjadi

berimplikasi terhadap perubahan praktik dengan atas nama pasangan atau teman

Menurut S. W. berwarga 63 negara Indonesia, yang Sumardjono dengan hanya ada dua hak

di

lapangan.

dilegalkan dengan pemberian kuasa di atas tanah, maka pengaturan dan antara mereka.

enjadi lebih Perumahan

Menurut Deputi

sederhana, di saming itu pola hak atas Perumahan Rakyat Zulfi Syarif Koto, 62 tanah semacam ini memang menemukan

peraturan yang membagi hak atas tanah akarnya dalam hukum adat yang dalam

merupaka sumber hukum dari hukum membingungkan pasar properti. Hak

beberapa

kategori

tanah nasional.

kepemilikan tanah terbagi atas hak Dengan adanya penyederhanaan milik. HGB, hak pakai, hak sewa, dan

hak atas tanah ini, pelayanan akan hak milik atas satuan rumah susun. Oleh

sederhana dan karena itu, sedang dikaji perampingan

menjadi

lebih

transparansi akan lebih mudah dicapai. HGB dan hak pakai menjadi satu

Hal lain adalah bahwa dengan hanya macam hak kepemilikan, yakni hak

tersedianya dua macam hak, maka pakai. Perubahan aturan itu akan

hukum dapat dilakukan melalui revisi Peraturan

penyelundupan

diminimalkan. Hak Milik hanya dapat Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996

dipunyai Warga Negara Indonesia, dan tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna

Hak Pakai terbuka untuk dipunyai oleh Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah.

Warga Negara Indonesia, Warga Negara Menurut

Asing yang berkedudukan di Indonesia, mendasar yang harus dilakukan adalah

penulis,

perubahan

Badan Hukum Indonesia maupun Badan dengan melakukan revisi pada UUPA

Hukum Asing yang mempunyai sebagai

perwakilan di Indonesia. Penggunaan menentukan tentang hak atas tanah.

undang-undang

yang

Hak Pakai juga meliputi berbagai Adalah hal yang berlebihan ketika suatu

kegiatan sehingga dengan demikian Hak undang-undang disakralkan dan tabu

Pakai menjadi lebih fleksibel dan hal ini untuk direvisi. Untuk itu diperlukan

berarti dapat menampung banyak dukungan politis yag sangat kuat, tidak 64 kebutuhan.

hanya sekadar dorongan teknis untuk Menurut penulis, ke depan hak atas merevisi UUPA. Alternatif hak atas

tanah yang terdiri dari Hak Milik dan tanah yang akan datang dapat

Hak Pakai memiliki karakteristik mengadopsi konsep hak atas tanah

sebagai berikut :

menurut hukum adat, yang di dalam

a. Hak Milik :

UUPA sendiri hukum adat dijadikan

1) Hak Milik adalah hak turun dasar hukum tanah nasional dengan

temurun, terkuat dan terpenuh ditegaskan bahwa hukum agraria yang

63 Maria S. W. Sumardjono, Tanah Dalam Perspektif

Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya, Penerbit

62 http://www.landpolicy.or.id/news/1/tahun/2010/bul Kompas, Jakarta, 2008, hlm. 150. an/04/tanggal/05/id/389/ 64 , 24 Februari 2011. Ibid.

dengan tetap memperhatikan fungsi Indonesia, Badan Hukum Asing sosial tanah;

yang mempunyai perwakilan di

2) Dapat beralih dan dialihkan kepada

Indonesia;

pihak lain;

4) Hak Pakai dapat diberikan untuk

3) Jangka waktu tidak dibatasi; jangka waktu tak terbatas selama

4) Hanya Warga Negara Indonesia tanahnya dipergunakan dan dapat saja yang dapat memiliki Hak

diberikan dengan jangka waktu Milik atas tanah (asas nasionalitas);

terbatas;

5) Hak Milik dapat diperoleh dari

5) Jangka waktu Hak Pakai dapat tanah negara, tanah ulayat dan

diberikan paling lama 70 tahun; tanah Hak Pengelolaan;

6) Hak Pakai dengan jangka waktu

6) Penggunaannya tidak dibatasi, tidak terbatas tidak dapat dialihkan artinya untuk semua kebutuhan

dan tidak dapat dibebani Hak kecuali ditentukan terlarang oleh

Tanggungan;

peraturan perundang-undangan;

7) Hak Pakai dengan jangka waktu

7) Hak Milik dapat dibebani Hak terbatas dapat dibebani Hak Tanggungan.

Taggungan.

b. Hak Pakai :

1) Hak Pakai dapat dipergunakan

demikian, adanya untuk berbagai keperluan, seperti

Dengan

penyederhanaan hak atas tanah yang permukiman dan

dengan alternatif pendidikan, industri, komersial,

menjadikan hak atas tanah yang pariwisata, olahraga, kesehatan dan

sekarang ada menjadi Hak Milik dan tujuan lainnya

Hak Pakai diharpakan menjadi salah

2) Hak Pakai dapat terjadi di atas satu pembaharuan hukum agraria demi tanah Negara, tanah Hak Milik,

terwujudnya kemakmuran. Tentunya tanah Hak Ulayat, maupun Hak

pembaharuan yang dilakukan harus Pengelolaan;

berdasarkan pertimbangan obyektif dan

3) Hak Pakai dapat dimiliki oleh berorientasi kepada kepentingan publik Warga Negara Indonesia, Badan

mempertimbangkan aspek Hukum Indonesia, Warga Negara

dengan

hukum, ekonomi, sosial, budaya dan Asing yang berkedudukan di

politik