ANALISIS YURIDIS TENTANG HAK PAKAI ATAS
ANALISIS YURIDIS TENTANG HAK PAKAI ATAS TANAH DIKAITKAN DENGAN PENINGKATAN INVESTASI DI INDONESA
Oleh : Aal Lukmanul Hakim, SH., MH.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Abstract : Since the economic crisis in 1997/1998, economic growth has not been
conducive to support the development to achieve prosperity. Investments as one of the cornerstone of the economy seemed stagnant, especially foreign investors who are reluctant to choose to invest in Indonesia by several factors. The problem faced in the world of investing in Indonesia, which is also considered to be a phenomenon that prop in the world of investing is to invest in property. Barriers that arise are difficult to market products such as residential apartments and condominiums to a foreigner. This is because the Indonesian legal system alien may only have the building shelters with the status of the property, if the building was built on land Right to Use. The soil as a base capital development, the primary determinant of investment, but the Right of Use of land as an alternative especially for foreign ownership of land can not provide a competitive edge, especially with neighboring countries. The system of land law in Indonesia it was time to be reviewed, particularly regarding land rights institutions are varied but not competitive. In the future in order to create a favorable investment climate, strata of land rights to
be reset with the simplification of land rights into Property and Right to Use. It should also be seen a period of Right to Use the past period sufficient for example 70 to 100 years as in China.
Keywords : Land Rights, Right to Use, Investment
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
A. Latar Belakang Masalah
Sejak 1 krisis ekonomi tahun Kansai), Hajime Kinoshita, terdapat kesan 1997/1998, pertumbuhan ekonomi belum
bahwa Indonesia hanya butuh uang investor, kondusif guna menunjang pembangunan
kurang memperhatikan kebutuhan dasar untuk mencapai kesejahteraan. Investasi
para investor yang menetap dan tinggal di sebagai salah satu soko guru perekonomian
Indonesia, seperti kepemilikan atas rumah seakan mengalami stagnasi, khususnya
atau apartemen, maupun hak-hak atas tanah investor asing yang enggan memilih untuk
sebagai tempat usaha, termasuk pajak dan menanamkan modalnya di Indonesia dengan
sumber daya manusia.
beberapa faktor yang dijadikan alasan.
Melemahnya arus investasi yang
1 Lihat, Martin Roestamy, “Kepastian Hukum Atas
masuk ke Indonesia tersebut merupakan
Kepemilikan Rumah dan Bangunan Gedung Oleh
salah satu indikator dari lambatnya
Investor
Asing
Dikaitkan Dengan Asas
pemulihan ekonomi. Menurut Ketua JIBAK
Nasionalitas Dala Sistem Hukum Indonesia”,
(Japan Indonesia Business Association of Disertasi, Program Magister Ilmu Hukum Sekolah
Pascasarjana, Universitas Djuanda Bogor, 2008, hlm. 2.
Lambatnya laju investasi berupa pemerintah bahwa pada tahun 2009 rendahnya pembentukan modal tetap bruto
pertumbuhan ekonomi bisa mencapai level terhadap PDB 2 menurun dari 29,6 persen terburuk yaitu berada pada posisi 4,5
pada tahun 1997 menjadi 19,7 persen padan persen, hal ini jauh lebih rendah dibanding tahun 2003. 3 Berdasarkan data Badan target APBN 2009 yang menargetkan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), 4 pertumbuhan ekonomi sebesar 6 persen.
selama tahun 2007, nilai realisasi investasi Akan tetapi pemerintah juga masih dapat penanaman modal dalam negeri tercatat
bersikap optimis bahwa target APBN sebesar Rp. 34,88 triliun, sedangkan tahun
tersebut masih dapat tercapai apabila 2008 hanya Rp. 20,36 triliun. Hal tersebut
Indonesia dapat mempertahankan aktivitas sangat jauh dari target yakni sebesar Rp. 6 ekspor dan investasi.
31,44 triliun. Sementara itu, realisasi penanaman modal asing (PMA) tahun 2007
Apabila dibandingkan dengan negara- sebesar Rp. 93,06 triliun, dan tahun 2008
negara ASEAN lainnya, maka Indonesia naik menjadi Rp. 133,83 triliun. 5 Perkiraan
berada pada posisi yang memiliki daya saing rendah dalam investasi. Indonesia menjadi
satu-satunya negara yang
2 PDB (Produk Domestik Bruto) atau GDP (Gross
mengalami perkembangan investasi yang
Domestic Product) merupakan jumlah produk
negatif setelah krisis ekonomi 1998,
berupa barang dan jasa yang dihasilkan oleh unit-
walaupun keadaan tersebut berangsur
unit produksi di dalam batas wilayah suatu negara
membaik setelah tahun 2000. Bahkan di
(domestik) selama satu tahun. Dalam perhitungan
dalam kelompok ASEAN, Indonesia
GDP ini, termasuk juga hasil produksi barang barang
menjadi negara yang paling tidak menarik
dan jasa
perusahaan/orang asing yang beroperasi di wilayah
untuk PMA karena berbagai hal, mulai dari
negara yang bersangkutan. Barang-barang yang
kondisi perburuhan yang tidak lagi menarik
dihasilkan termasuk barang modal yang belum
investor asing, masalah keamanan dan
diperhitungkan penyusutannya, karenanya jumlah
kepastian hukum, hingga kurangnya
yang didapatkan dari GDP dianggap bersifat bruto/kotor.
insentif, terutama insentif fiskal bagi
Lihat,
http://id.wikipedia.org/wiki/Pendapatan_nasional,
investasi-investasi
baru. Sebaliknya,
diakses pada 09 Desember 2008, Pkl. 10:30 WIB.
Vietnam, sebagai suatu contoh, menjadi
3 Dibandingkan dengan keadaan sebelum krisis,
sangat menarik bagi investor (asing) karena
secara ril tingkat investasi pada tahun 2003 baru
tidak hanya tenaga kerjanya yang sangat
mencapai sekitar 69 persen dari volume investasi 1997 (harga konstan 1993). Lihat, RPJMN
disiplin dan murah, juga pemerintah
(Rencana Pembangunan
Jangka
Menengah
Vietnam memberikan tax holiday bagi
Nasional) 2004-2009, Sinar Grafika, Jakarta,
investasi-investasi baru.
Cetakan Pertama 2005, hlm. 166. 4 BKPM adalah sebuah badan layanan penanaman
Khusus untuk kawasan Asia, arus
modal Pemerintah Indonesia yang dibentuk dengan
masuk PMA masih terpusat di RRC yang
maksud untuk menerapkan
secara
efektif
pada tahun 2003 masih menyerap arus PMA
penegakan hukum terhadap penanaman modal asing maupun dalam negeri. Saat ini, BKPM
sebesar US$ 53,5 Miliar atau sekitar 50
adalah sebuah badan pemerintah non-departemen yang bekerja di bawah dan langsung bertanggung jawab kepada Presiden Republik Indonesia. BKPM
tiga sektor usaha penting, yakni sektor pangan, dipimpin oleh Kepala BKPM. Lihat, situs resmi
sektor energi, dan sektor infrastruktur. BKPM : http://www.bkpm.go.id. 6 Faktor-faktor yang masih mungkin bisa diandalkan
5 “Iklim Investasi : Realisasi Investasi PMDN sebagai pendorong ekonomi 2009 adalah konsumsi Turun”, Koran Harian Kompas, Jakarta, Edisi Rabu
rumah tangga dan belanja pemerintah, tetapi hal 21 Januari 2009, hlm. 19. penyerapan tenaga kerja
yang dikawatirkan oleh pemerintah adalah sektor PMDN tahun 2008 sebanyak 67.267 orang,
ekspor dan investasi yang pada 2009 akan sementara PMA mencapai 246.049 orang. Total
mengalami tekanan yang berat. OIN/FER/INU, penyerapan tenaga kerja mencapai 313.316 orang.
“Kondisi Terparah pada 2009, Ekonomi Tumbuh Untuk menarik investasi, Badan Koordinasi
4,5 Persen”, Koran Harian Umum Kompas, Penanaman Modal (BKPM) kembali mendorong
Jakarta, Edisi Jum’at 12 Desember 2008, hlm. 1.
terakhir, guna Posisi RRC yang menjadi pemegang arus
persen dari arus PMA ke wilayah Asia. 7 perkembangan
perkembangan dunia tertinggi PMA
mengakomodir
investasi, pada 2007 Indonesia memiliki dimungkinkan karena adanya pertumbuhan
undang-undang penanaman modal yang pasar dalam negeri RRC yang cukup tinggi,
baru dengan keluarnya Undang-undang biaya produksi yang murah dan ketersediaan
Nomor : 25 Tahun 2007 tentang : tenaga 9 kerja yang memadai, selain Penanaman Modal (UUPM). Ada beberapa
kemudahan dan peluang menjanjikan hal baru yang ditawarkan dalam undang- lainnya yang ada di pasar domestik RRC.
undang penanaman modal 2007 ini yang Sementara itu, lingkungan pasar domestik
memberikan angin segar bagi investor, baik Indonesia dinilai masih belum mampu
dalam maupun luar negeri. Salah satunya memberikan iklim yang menarik bagi
ada jaminan perlakuan yang sama kepada pertumbuhan investasi yang disinyalir
semua penanam modal tanpa membedakan disebabkan oleh beberapa faktor-faktor
asal negara (berdasarkan Most Favored penghambat, yang masih memerlukan
Nations/MFN) dan juga kepada sesama penanganan serius dari stake holders yang
perusahaan penanam modal. terkait.
Salah satu bentuk stimulasi dalam Melihat begitu besar hambatan dan
meningkatkan bidang investasi adalah tantangan investasi Indonesia ke depan,
dalam bidang berbagai upaya perbaikan terus dilakukan
adanya
pengaturan
pertanahan. Dalam UUPM 2007 tersebut oleh pemerintah, di antaranya dalam hal
diatur bahwa Hak Guna Usaha dapat regulasi peraturan perundang-undangan
diberikan dengan jumlah 95 (sembilan yang menunjang iklim investasi. Pemerintah
puluh lima) tahun dengan cara dapat mengeluarkan Instruksi Presiden Nomor : 3
diberikan dan diperpanjang di muka Tahun 2006 tentang : Paket Kebijakan
sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun dan Perbaikan Iklim Investasi. 8 Selain Inpres dapat diperbarui selama 35 (tiga puluh lima)
tersebut, sebenarnya Indonesia sudah tahun; Hak Guna Bangunan dapat diberikan memiliki peraturan khusus tentang investasi
dengan jumlah 80 (delapan puluh) tahun atau penanaman modal, baik asing maupun
dengan cara dapat diberikan dan dalam negeri, yaitu Undang-undang Nomor
diperpanjang di muka sekaligus selama 50 : 1 Tahun 1967 tentang : Penanaman Modal
(lima puluh) tahun dan dapat diperbarui Asing, yang kemudian diubah dengan
selama 30 (tiga puluh) tahun; dan Hak Pakai Undang-undang Nomor : 11 Tahun 1970,
dapat diberikan dengan jumlah 70 (tujuh dan Undang-undang Nomor : 6 Tahun 1968
puluh) tahun dengan cara dapat diberikan tentang : Penanaman Modal Dalam Negeri,
dan diperpanjang di muka sekaligus selama yang diubah oleh Undang-undang Nomor :
45 (empat puluh lima) tahun dan dapat
diperbarui selama 25 (duapuluh lima) tahun. Akan tetapi ketiga hal yang mengatur
7 “Investasi dan
Permasalahannya”,
http://ambargemilang.blog.friendster.com/2008/10/ 9 Undang-undang Penanaman Modal yang baru ini investasi-dan-permasalahannya/, diakses pada 14
menggantikan undang-undang Desember 2008, Pkl. 14:11 WIB.
sekaligus
penanaman modal yang ada sebelumnya, yakni 8 Dalam Inpres tersebut, Presiden memberikan UUPMDN dan UUPMA. Walaupun pada akhirnya
instruksi kepada 16 Menteri terkait, Sekretaris tidak lama setelah disahkan, UUPM 2007 ini dalam Kabinet, Jaksa Agung, Panglima TNI, Kapolri,
beberapa pasalnya dianulir oleh Mahkamah Kepala BKPM, Kepala BPN, Para Gubernur dan
Konstitusi atas pengajuan Judicial Review. Juicial para Bupati/Wali Kota, guna Mengambil langkah-
Review MK ini dituangkan dalam Putusan Nomor : langkah yang diperlukan sesuai tugas, fungsi dan
21-22/PUU-V/2007, yang dalam putusannya itu, kewenangan
MK mengabulkan permohonan untuk sebagian. pelaksanaan Paket Kebijakan Perbaikan Iklim
Pasal yang dianulir oleh MK adalah Pasal 22 Investasi guna menciptakan iklim investasi yang
(tentang insentif hak penguasaan tanah HGU, HGB lebih kondusif.
dan Hak Pakai).
tentang penguasaan atas tanah inilah yang Bagaimanapun, dilihat dari sifatnya, akhirnya oleh Mahkamah Konstitusi
tanah merupakan pusat dari seluruh aktivitas dinyatakan tidak berlaku.
manusia. Tanah sebagai unsur ruang yang strategis merupakan kebutuhan pokok yang
Pembahasan tentang hubungan hukum menyangkut hajat hidup orang banyak. dengan investasi pada era reformasi berkisar
Tanah mempuyai sifat yang multi-
bagaimana menciptakan hukum yang dapat dimensi, 10 yaitu fisik, ekonomi, sosial mengakomodir kebutuhan investor dengan
budaya dan pertahanan keamanan. Oleh tetap menjaga kepentingan masyarakat
karena itu, tanah memiliki hubungan yang umum, serta bagaimana regulasi tersebut
sangat erat dengan manusia yang dapat memulihkan kepercayaan investor
menempatinya; tanah mempunyai hubungan asing
yang sifatnya religius-magis 11 dengan modalnya di Indonesia. Hal tersebutlah
untuk kembali
menanamkan
manusia di atasnya. Karena sifatnya yang yang kiranya menjadi landasan pemikiran
strategis itu, tanah dianggap sebagai faktor pemerintah dengan disahkannya UUPM
utama dalam mendukung aktivitas manusia 2007 ini.
dalam hidupnya.
Hal yang menarik dalam UUPM 207 Pada Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 ini adalah ketentuan mengenai fasilitas dan
sebagai dasar pelaksanaan perekonomian kemudahan hak atas tanah berupa Hak Guna
kesejahteraan sosial, Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB)
nasional
dan
menyatakan dengan tegas bahwa tanah dan Hak Pakai (HP), padahal perihal hak-
adalah berada dalam penguasaan negara hak atas tanah tersebut sudah diatur dalam
yang pengelolaan dan pemanfaatannya sebuah undang-undang pokok yakni
diarahkan guna mencapai kesejahteraan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
rakyat yang sebesar-besarnya. Pasal 33 ayat tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
(3) selengkapnya :
Agraria (UUPA). Hal ini mengindikasikan bahwa tanah dijadikan sebagai faktor
“Bumi dan air dan kekayaan alam yang penarik modal (investor), bagaimana tidak,
terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara karena di atas tanah semua aktivitas
dan dipergunakan untuk sebesar-besar manusia itu dilaksanakan, termasuk
kemakmuran rakyat”.
kegiatan investasi (investasi langsung). Pasal 33 ayat (3) ini pula yang Walaupun demikian, dengan peranan
menjadi landasan filosofis dan yuridis tanah sebagai aset yang mempengaruhi
dalam pengelolaan pertanahan di Indonesia, investasi, tanah masih dinilai memiliki
yang selanjutnya diimplementasikan dalam permasalahan yang juga mempengaruhi
Undang-undang Nomor : 5 Tahun 1960 kinerja investasi, baik secara langsung
tentang : Peraturan Dasar Pokok-pokok maupun tidak langsung. Di Indonesia,
Agraria atau dikenal dengan Undang- masalah pertanahan menjadi masalah klasik
yang belum dapat diselesaikan secara baik
10 Yuswanda
A. Tumenggung, “Kebijakan
dan menyeluruh. Apabila dikaitkan antara
Penatagunaan Tanah dan Pengaturan Penguasaan
permasalahan investasi di satu sisi dengan
Tanah dalam Kaitannya dengan Tugas dan Fungsi
masalah pertanahan di sisi lain, maka akan
Pejabat Pembuat Akta Tanah”, Majalah Berita
timbul suatu pertanyaan; Apakah tanah
Bulanan Notaris, PPAT & Hukum RENVOI,
menjadi faktor yang harus diperhitungkan Nomor 3.27.III, 2005, hlm. 38.
11 Hilman Hadikusuma dalam Muhammad Yamin,
dalam rangka peningkatan investasi ?, selain
“Problematika Mewujudkan Jaminan Kepastian
masalah-masalah lain dalam peningkatan
Hukum Atas Tanah dalam Pendaftaran Tanah”,
investasi pada umumnya yang sudah
Pidato Pengukuhan Jabatan Guru Besar Tetap
diuraikan pada paragraf terdahulu.
dalam Bidang Ilmu Hukum Agraria pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, 2006, hlm. 2.
undang Pokok
Peran tanah yang strategis disebabkan Selanjutnya dalam UUPA tersebut, diatur
Agraria
(UUPA).
dengan adanya kebutuhan ekonomis, yang mengenai sumber daya agraria termasuk di
dapat diakui bahwa pertumbuhan ekonomi dalamnya tanah. Dalam UUPA tersebut,
tidak dapat terlepas dari masalah ditentukan hak-hak atas tanah yang dapat
Semakin meningkatnya dikuasai, baik oleh perorangan maupun
pertanahan.
pertumbuhan ekonomi suatu negara, maka badan hukum, dimana hak atas tanah ini
peran tanah akan semakin dibutuhkan dan diberikan oleh negara sebagai penguasa
semakin penting artinya. tertinggi terhadap tanah dengan menentukan dan mengatur hubungan hukum antara
Disadari atau tidak, terdapat hubungan subjek hukum dan bumi, air dan ruang
yang saling mempengaruhi antara kebijakan angkasa; yang dalam UUPA hak atas tanah
hukum di bidang pertanahan dengan ini ditentukan pada Pasal 16, yaitu : Hak
kesejahteraan rakyat yang hendak dicapai Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak
dengan memformulasikan tanah sedemikian Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP),
guna mencapai kesejahteraan. Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak
rupa
Permasalahannya sekarang adalah berkaitan Memungut Hasil Hutan, dan Hak-hak lain
dengan peraturan perundang-undangan di yang akan ditetapkan oleh undang-undang
bidang pertanahan itu sendiri. Apakah serta hak-hak yang sifatnya sementara. 12 peraturan perundang-undangan di bidang
pertanahan sudah cukup memadai guna Sejalan dengan tujuan negara dalam
mewujudkan kesejahteraan dimaksud. Hal pembukaan UUD 1945, serta dengan jiwa
ini tentunya berkaitan dengan permasalahan arah
investasi yang sudah diuraikan terlebih kesejahteraan sosial pada Pasal 33 ayat (3)
dahulu. Bagaimanakah peran tanah sebagai UUD 1945, UUPA ini lahir dan mengatur 13 salah satu faktor ekonomi dapat
dengan jelas, dimana UUPA dijadikan mempengaruhi kinerja investasi, yang mana umbrella act dalam pengelolaan sumber
investasi tersebut merupakan salah satu daya agraria, bagaimana sumber daya
indikator penting dalam membangun agraria – khususnya tanah – dapat
perekonomian suatu negara. Kalaulah dapat digunakan, dikelola dan dimanfaatkan untuk
diambil suatu generalisasi bahwa tanah kemakmuran rakyat. Didukung dengan alas
sebagai faktor modal dalam pembangunan, hak atas tanah yang sudah ditetapkan dan
maka bagaimana peranan tersebut dapat dilindungi dengan sistem pendaftaran tanah
dioptimalisasikan guna menjadi faktor demi kepastian hukum, tanah diarahkan
penarik investasi sebagai salah satu sarana sebagai modal dalam menggerakkan
membangun perekonomian negara, tentunya ekonomi rakyat. Perekonomian yang
dengan memposisikan tanah tidak sebagai diharapkan dapat memacu kesejahteraan,
komoditas, akan tetapi tanah dijadikan sebagai akibat yang diharapkan dari
sebagai asset.
pembangunan hukum,
khususnya
pembangunan hukum di bidang pertanahan. Walaupun demikian, di satu sisi Indonesia sangat membutuhkan investasi
(baik investasi dalam negeri (PMDN)
Selanjutnya dalam Pasal 53 UUPA disebutkan bahwa hak-hak atas tanah sementara ialah Hak
Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, 13 Faktor ekonomi meliputi : Faktor Alam termasuk dan Hak Sewa Tanah Pertanian diatur untuk
di dalamnya adalah tanah, Faktor Modal. Faktor membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan
Keahlian (skill), sedangkan sektor ekonomi adalah UUPA dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya
: Sektor Pertanian, Sektor Perdagangan, Sektor dalam waktu singkat. Sebagai pelaksanaan dari
Industri dan Sektor Jasa. Dikemukakan oleh Martin UUPA dalam hal HGU, HGB dan HP, maka telah
Roestamy dalam perkuliahan Metode Penulisan diterbitkan Peraturan Pemerintah Nomor : 40
Hukum, Program Magister Ilmu Hukum, Sekolah Tahun 1996 tentang : Hak Guna Usaha, Hak Guna
Pascasarjana Universitas Djuanda Bogor, tanggal 4 Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
Maret 2008.
maupun investasi dari luar negeri(PMA)), Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak akan tetapi di sisi lain UUPA sebagai
Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah, umbrella act hukum pertanahan merupakan
Praturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 suatu undang-undang yang anti modal
tentang pemilikan rumah tempat tinggal asing. Hal ini dilakukan dengan membatasi
atau hunian oleh orang asing yang penguasaan tanah untuk kepentingan
berkedudukan di Indonesia. Peraturan penanaman modal melalui hak-hak yang
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.7 diberikan (HGU, HGB, HP). Berdasarkan
Tahun 1996 dan Peraturan Menteri UUPA 1960 tersebut, hak tanah paling lama
Agraria/Kepala BPN No.8 Tahun 1996 dapat dikuasai penanam modal adalah
tentang Persyaratan Pemilikan Rumah selama 35 tahun dan dapat diperpanjang
Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang selama 20 tahun, hal mana berbeda dengan
Asing. Dari peraturan yang ada tersebut, Malaysia, Singapura, Vietnam dan China
masih dinilai belum cukup menampung dan hak atas tanah untuk investor berkisar antara
mendukung kepentingan asing untuk
75 tahun sampai dengan 90 tahun. memiliki tanah dan atau properti yang akan berdampak positif bagi investasi.
Sekedar perbandingan, di negara Malaysia berdasarkan The Land National
ini merupakan Code tahun 1965 jenis hak atas tanah terdiri
PP.
pelaksanaan dari Pasal 50 UUPA yang dari Freehold Title dan Leasehold Title,
menentukan bahwa, Ketentuan-ketentuan untuk warga Negara asing dimungkinkan
lebih lanjut mengenai hak guna-usaha, hak untuk memperoleh kedua jenis hak atas
guna-bangunan, hak pakai dan hak sewa tanah tersebut. Untuk leasehold title
untuk bangunan diatur dengan peraturan umumnya dimiliki oleh Negara dan hak
perundangan. Salah satu meteri yang diatur sewa tersebut biasanya mempunyai jangka
PP. 40/1996 yang irasakan sangat waktu 60 tahun atau 99 tahun dan jangka
mendorong pertumbuhan investasi di bidang waktu
usaha yang menjadikan tanah sebagai kembali. 14 bagian dari barang produksi (seperti usaha
perumahan) adalah adanya jaminan Berbeda dengan Indonesia, pemilikan
perpanjangan hak atas tanah yang diatur di tanah untuk asing sangat dibatasi dengan
dalamnya.
adanya asas nasionalitas, bahwa yang dapat memiliki hubungan yang penuh dengan
Permasalahan yang dihadapi dalam tanah hanyalah warga negara Indonesia,
dunia investasi di Indonesia yang juga sementara asing hanya diperbolehkan
dipandang menjadi suatu fenomena yang menguasai tanah dengan hak yang terbatas.
mengganjal dalam dunia investasi adalah Pemberian hak atas tanah bagi orang asing
investasi di bidang properti. Hambatan yang dan badan hukum asing di Indonesia diatur
timbul adalah sulitnya memasarkan produk berdasarkan ketentuan Pasal 42 dan Pasal
hunian seperti apartemen dan kondominium
45 UUPA adalah hak pakai dan hak sewa. kepada warga negara asing. Hal ini Peraturan perundangan undangan yang
dikarenakan dalam sistem hukum Indonesia mengatur
ketentuan tersebut dalam asing hanya boleh memiliki bangunan pelaksanannya adalah Undang-undang
hunian dengan status hak milik, apabila Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah
bangunan tersebut dibangun di atas tanah Susun, Peraturan Pemerintah Nomor 40
Hak Pakai. Status kepemilikan hak pakai hunian vertikal, seperti apartemen dan
14 Agus Setyadi Hadisusilo, “Perbandingan Hukum
kondominium, oleh warga asing tidak akan
Perolehan Hak Atas Tanah Untuk Orang Asing di
optimal mendorong investasi asing di
Indonesia Khususnya di Pulau Batam dengan
Indonesia. Ini karena sebagian besar proyek
Orang Asing di Negara Malaysia”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana
apartemen dan kondominium dibangun di
Universitas Diponegoro Semarang, 2009, hlm. 62.
atas tanah hak guna bangunan.
Mengenai hal ini, Ketua Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia Teguh Satria 15 berpendapat :
”Hampir tidak mungkin membagi kepemilikan hunian vertikal atas HGB (hak guna bangunan) dan hak pakai. Sudah saatnya berlaku satu macam hak kepemilikan, yakni hak pakai. Apabila pengembang membangun apartemen atau kondominium dengan alas HGB, orang asing akan sulit membeli. Sebaliknya, kalau kepemilikan properti di atas hak pakai, konsumen lokal yang enggan membeli”.
Begitu pula dengan rumitnya peraturan yang membagi hak atas tanah dalam beberapa kategori, mulai dari Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HBG), Hak Pakai (HP), Hak Sewa (HS), hingga Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), membingungkan pengembang
dalam memasarkan properti. 16 Dengan demikian, dapatlah dikatakan permasalahan
yang timbul dalam bidang investasi terkendala oleh sistem hukum tanah Indonesia yang begitu dianggap rumit dalam mengatur tentang penguasaan hak atas tanah yang pada gilirannya akan berdampak kepada iklim investasi.
Pada hakikatnya masalah di bidang pertanahan itu timbul dari kebutuhan akan tanah yang terus meningkat, sedangkan luas tanah yang tersedia relatif terbatas dan sebagian besar telah dikuasai dan/atau dimiliki oleh berbagai pihak dengan berbagai bentuk hubungan hukum. Untuk itu perlu pengaturan yang lengkap terhadap kepemilikan tanah oleh investor – khususnya asing – agar di satu sisi keberadaannya
bermanfaat
bagi
pembangunan dan di sisi lain keberadaan investor juga mendapat jaminan kepastian hukum (legal certainty).
15 Lihat, http://www.kompas.com/, 25 Maret 2010, diakses pada 01 Februari 2010, Pkl. 10.00 WIB.
16 Dikemukakan oleh Michael Rotinsulu sebagai General Manager Marketing PT Cakrawira
Bumimandala, Ibid.
B. Identifikasi Masalah
1. Bagaimana peranan Hak Pakai atas
2. Bagaimana optimalisasi Hak Pakai tanah dalam peningkatan investasi di
atas tanah dalam peningkatan Indonesia ?
investasi ?
C. Metode Penelitian
data-data yang dianalisis antara lain, digunakan dalam penulisan ini adalah
peraturan dan Metode Penelitian Hukum Normatif,
norma-norma
perundangan-undangan, doktrin dan yaitu suatu penelitian hukum yang
asas-asas dianalisis tidak tergantung dimaksudkan memberikan data yang
pada jumlah (kuantitatif), tetapi data seakurat dan selengkap mungkin yang
yang ada dianalisis dari berbagai sudut menggunakan data skunder dengan
mendalam (holistik), mengutamakan bahan hukum, baik
secara
dihubungkan dengan teori negara bahan hukum primer, bahan hukum
teori hukum skunder maupun bahan hukum tertier.
kesejahteraan,
pembangunan
dan dihubungkan dengan teori sistem hukum.
dilakukan adalah deskriptif-analitis Dalam penulisan ini juga, penulis yakni
menggunakan data sekunder yang dimaksudkan
dengan cara studi gambaran
kepustakaan. Adapun data skunder komprehensif tentang suatu gejala.
menyeluruh
dan
yang dipergunakan yaitu : bahan hukum Dalam hal ini adalah gambaran tentang
primer, bahan hukum skuder dan bahan sistem hukum pertanahan Indonesia
hukum tertier. Untuk mendukung dengan lebih memfokuskan penulisan
penulisan ini, penulis juga melakukan terhadap optimalisasi Hak Pakai atas
penelitian lapangan guna mendapatkan tanah dalam kaitannya dengan investasi
data-data empirik yang aktual dan guna
meningkatkan kesejahteraan faktual berkaitan dengan permasalahan rakyat.
yang diteliti khususnya di daerah Jakarta dan Bogor.
metode kualitatif normatif dengan mana
D. Hasil Penelitian dan Pembahasan
1. Peranan Hak Pakai atas Tanah
kedudukan sangat strategis dengan
dalam Peningkatan Investasi
fungsinya dalam berbagai aspek kehidupan; politik, ekonomi, sosial-
a. Tanah sebagai Bagian dari Investasi
budaya,
ekologi, hukum, dan pertahanan keamanan (hankam). Tanah
Tanah sebagai salah satu kekayaan merupakan salah satu faktor ekonomi, nasional yang merupakan karunia dari
17 disamping faktor modal dan skill Tuhan Yang Maha Esa bagi bangsa (keahlian). Dengan fungsinya yang Indonesia
sedemikian penting tersebut, tanah sepatutnya dijadikan aset yang dapat
17 Lihat, Pasal 1 ayat (2) Undang-undang Pokok
mendatangkan kemaslahatan, dengan
Agraria.
demikian adalah kurang tepat apabila sesuatu yang memiliki nilai-nilai sakral. tanah dijadikan sebagai komoditas 20 Dalam hal ini, Erman Rajagukguk
semata, baik dalam penguasaan, menggambarkan tanah menjadi soal pengelolaan maupun pemanfaatannya.
hidup-mati, menyatu dengan peluh, sehingga untuk itu “mereka” bersedia
Dalam konsepsi ekonomi, tanah melakukan apa saja, sebagaimana menjadi faktor sangat vital dan strategis
pepatah Jawa mengatakan “Sedumuk yang berkaitan dalam berbagai aspek
batuk senyari bumi, ditohi pecahing pembangunan ekonomi masyarakat.
dodo lan wutahing ludiro (Soal wanita Dengan karakteristik tanah yang unik,
dan tanah adalah soal yang sensitif dan karena persediaan tanah selalu tetap,
untuk itu dipertaruhkan dada dan artinya tanah tidak dapat diproduksi,
tumpahnya darah). Kendati seperti itu, tetapi dalam beberapa kondisi dapat
dalam perkembangan kekinian, terlebih berkurang, dan lokasinya tidak dapat
dalam era globalisasi 21 ekonomi yang digeser atau dipindahkan. Dapat
semakin menempatkan tanah sebagai dikatakan bahwa tanah adalah sumber
komoditas ekonomi tidak dapat dari seluruh kekayaan lainnya. Tanah
dipungkiri bahwa keberadaan tanah menjadi landasan fisik kehidupan
menjadi salah satu faktor ekonomi yang manusia dalam segala komposisi
dalam pergulatan kebutuhan : tanah pertanian, tanah
diandalkan
perekonomian. Dengan demikian, permukiman, industri, dan lingkungan
adanya liberalisasi ekonomi pada era hidup.
globaliasasi sekarang ini yang diartikan kebutuhan akan tanah permukiman dan
Dalam
perkembangannya,
sebagai sistem perekonomian yang industri semakin menonjol. Dj. A.
18 lebih mengarah pada mekanisme pasar Simarmata mengemukakan bahwa
merupakan sesuatu yang tidak dapat apabila dillihat dari kontribusinya pada
lagi. Keadaan PDB (Produk Domestik Bruto = GDP
ditawar-tawar
19 sedemikian rupa tersebut memerlukan (Gross Domestic Product)) atau
adanya antisipasi dengan masuknya penyerapan tenaga kerja di negara
investasi dalam berbagai bentuk yang maju, kebutuhan tanah untuk industri
memanfaatkan tanah sebagai bagian dan permukiman dapat lebih vital dari
tidak terpisahkan dalam kegiatan kebutuhan tanah untuk kebutuhan
pertanian, walaupun luas tanah untuk
20 Erman Rajagukguk, “Pemahaman Rakyat Tentang
sektor itu dapat jauh lebih kecil dari
Tanah”, Makalah tanpa tahun, hlm. 2.
pertanian; industri di negara maju telah
21 Barbara Parker mengartikan globalisasi sebagai :
lama menjadi sektor penyerap tenaga
There is growing sense that events occurring
kerja dan penyumbang GDP terbesar.
throughout the world are converging rapidly to shape a single, integrated world where economic,
Bagi bangsa Indonesia, tanah
social, cultural, technological, business, other influences
diakui sebagai karunia Tuhan Yang and
cross
traditional borders,
boundaries such as nation, national cultures, time,
Maha Esa memiliki nilai-nilai religio-
space, and business industries with increasing
magis tidak hanya memiliki nilai-nilai
ease. (adanya peningkatan makna dan peristiwa
moneter belaka, dengan demikian tanah
yang terjadi di seluruh dunia yang menyebar
tidak hanya dijadikan objek komoditas
dengan cepat untuk membentuk suatu dunia yang
ekonomi saja tetapi melainkan menjadi tunggal, terintegrasi secara ekonomi, sosial,
budaya, teknologi, bisnis dan pengaruh lainnya yang menembus batas dan sekat tradisional seperti bangsa-bangsa, kebudayaan nasionmal, waktu,
18 Dj. A. Simarmata, Ekonomi Pertanahan dan ruang, dan bisnis industri meningkat dengan Properti Indonesia : Konsep, Fakta dan Analisis,
mudah). Lihat, Barbara Parker dalam Ade Maman Center for Policy and Implmentation Studies,
Suherman, Aspek Hukum dalam Ekonomi Global, Jakarta, 1997, hlm. 1.
Ghalia Indonesia, Bogor, Cetakan kedua, 2005, 19 Untuk pengertian PDB lihat catatan kaki nomor 2.
hlm. 15.
investasi, khususnya investasi langsung utama bagi para investor sebelum (direct investment ).
menanamkan
modalnya. Bahwa
investor yang akan Dikatakan bahwa tanah menjadi
seorang
menanamkan modalnya pada suatu kebutuhan vital dalam perkembangan
bidang usaha tertentu akan selalu industri, hal tersebut mengandung
memperhatikan faktor-faktor keamanan pengertian bahwa tidak ada kegiatan
lingkungan, kepastian hukum, status industri yang tidak terlepas dari
dan dukungan kebutuhan akan tanah, terlepas dari
lahan
investasi
pemerintah. 24 Dengan demikian, tanah bentuk apapun industri tersebut.
menjadi salah satu faktor modal dalam Sehingga tanah menjadi objek vital
investasi dari sisi faktor non ekonomi dalam melakukan semua kegiatan
faktor penentu perekonomian, karena di atas tanah
yang
menjadi
investor dalam semua kegiatan manusia terpusat.
keberhasilan
menanamkan modalnya selain faktor- Dalam kaitan ini adalah menjadi
faktor ekonomi sebagai faktor penentu konsekuensi logis apabila tanah
keberhasilan investasi, seperti faktor menjadi bagian integral dari modal
bunga, kebijakan kegiatan industri atau dengan kata lain
tingkat
suku
perpajakan dan regulasi perbankan, tanah menjadi modal investasi, dalam
serta infrastruktur dasar. hal ini investasi langsung.
Guna memberikan pemahaman Berdasarkan
yang lengkap mengenai korelasi investasi berarti pembelian (dan berarti
teori
ekonomi,
investasi dengan tanah sebagai salah juga produksi) dari kapital/modal
satu modal investasi yang dilakukan, barang-barang yang tidak dikonsumsi
dalam uraian berikut penulis akan tetapi digunakan untuk produksi yang
menguraikan mengenai jenis-jenis akan datang (barang produksi). Dimana
investasi dilihat dari bentuk investasi modal dalam investasi tersebut merujuk
yang dilakukan, dengan demikian akan kepada nilai uang yang digunakan
terlihat jelas dimana letak peranan dalam sebuah kegiatan bisnis guna
22 penting tanah sebagai modal investasi, membeli aset tetap (fixed asset) hal ini berkaitan dengan bentuk
seperti tanah dan rumah, fixed asset investasi langsung (direct investment) inilah yang merupakan modal investasi
dan investasi tidak langsung (indirect dimaksud. Atau, dalam terminologi lain
investment). Bentuk investasi yang bahwa modal investasi ....is the
manakah yang langsung berkaitan dan acquisition of a fixed asset that is
memerlukan lahan atau tanah dalam anticipated to have a long life of use
implementasi investasinya. before it has to be replaced or repaired.
Two of the most easily recognizable Dalam UU. No. 25 Tahun 2007 examples of capital investments are
(UUPM), isitilah yang digunakan land and buildings. 23 Dari uraian adalah penanaman modal. Pasal 1
tersebut, jelaslah bahwa tanah sebagai angka 1 menyebutkan, penanaman fixed asset merupakan bagian dari 25 modal adalah segala bentuk kegiatan
modal sebuah investasi yang sangat
vital dan menjadi bahan pertimbangan
24 Bachri, “Survei Faktor-faktor Non Ekonomi yang Mempengaruhi Iklim Investasi di Sul-Sel”, Kajian
22 Aset tetap adalah aset yang berupa benda-benda Ekonomi Regional Sulawesi Selatan, Triwulan II, yang digolongkan sebagai bendat tidak bergerak,
Tahun 2007, Hal. 33.
seperti tanah dan bangunan. 25 Sementara pengertian modal dalam faham undang- 23 Lihat, http://www.wisegeek.com/what-is-a-capital-
undang penanaman modal adalah aset dalam investment.htm , diakses pada 10 Desember 2009,
bentuk uang atau bentuk lain yang bukan uang Pkl. 21:19 WIB.
yang dimiliki oleh penanam modal yang yang dimiliki oleh penanam modal yang
pada pengertian modal dalam negeri maupun penanam
Merujuk
penanaman modal tersebut, akan modal asing untuk melakukan usaha di
suatu pengelompokan wilayah negara Republik Indonesia.
didapatkan
bahwa penanaman modal tersebut dapat Dari definisi yang diberikan tersebut
dilakukan untuk semua jenis kegiatan, dapat diketahui bahwa penanaman
karena dalam pengertian tersebut modal tersebut terbagi kedalam dua
terdapat kata-kata “.... segala bentuk bentuk, yakni penanaman modal dalam
kegiatan.....”, dan pada Pasal 2 UUPM negeri (PMDM) dan penanaman modal
ditegaskan bahwa semua ketentuan asing (PMA).
dalam UUPM berlaku bagi penanaman modal di semua sektor di semua
Indonesia. Walaupun negeri.Yang dimaksudkan dengan
Pertama, penananman modal dalam
wilayah
demikian, secara a contrario, dalam penanaman modal dalam negeri adalah
penjelasan Pasal 2 UUPM disebutkan kegiatan menanam modal untuk
yang dimaksud dengan “penanaman melakukan usaha di wilayah negara
modal di semua sektor di wilayah Republik Indonesia yang dilakukan
negara Republik Indonesia” adalah oleh penanam modal dalam negeri
penanaman modal langsung dan tidak dengan menggunakan modal dalam
termasuk penanaman modal tidak negeri. Sementara yang dimaksud
langsung atau portofolio, karena bentuk dengan modal dalam negeri dijabarkan
penanaman modal tidak lansung atau dalam Pasal 1 angka 9 UUPM, yang
portofolio ini diatur oleh undang- menyebutkan bahwa modal dalam
undang yang lain, yakni Undang- negeri adalah modal yang dimiliki oleh
undang Nomor : 8 Tahun 1995 tentang negara
Republik
Indonesia,
Pasar Modal.
perseorangan warga negara Indonesia, atau badan usaha yang berbentuk badan
Dalam UUPM ternyata tidak hukum atau tidak berbadan hukum.
semua bidang usaha yang dapat dijadikan objek investasi, terdapat
Kedua, penanaman modal asing. beberapa bidang usaha yang oleh dalam Pasal 1 angka 3 UUPM,
pemerintah dinyatakan tertutup bagi penanaman modal asing adalah
kegiatan penanaman modal. Seperti kegiatan menanam modal untuk
ketentuan Pasal 12 ayat (2) UUPM melakukan usaha di wilayah negara
yang menentukan beberapa bidang Republik Indonesia yang dilakukan
usaha yang tertutup bagi penanaman oleh penanam modal asing, baik yang
modal asing seperti produksi senjata, menggunakan modal asing sepenuhnya
mesiu, alat peledak, dan peralatan maupun yang berpatungan dengan
perang dan bidang-bidang usaha yang penanam
secara tegas dinyatakan oleh undang- Selanjutnya yang dimaksud modal
undang tertutup bagi investasi asing. asing adalah modal yang dimiliki oleh
negara asing, perseorangan warga Pemerintah menetapkan bidang negara asing, badan usaha asing, badan
usaha yang tertutup untuk penanaman hukum asing, dan/atau badan hukum
modal, baik asing maupun dalam Indonesia yang sebagian atau seluruh
negeri, dengan berdasarkan kriteria modalnya dimiliki oleh pihak asing.
kesehatan,
moral, kebudayaan, lingkungan hidup, pertahanan dan keamanan nasional, serta kepentingan nasional lainnya. Begitu juga dalam
menetapkan bidang usaha yang terbuka
mempunyai nilai ekonomis. Pasal 1 angka 7 UU.
No. 25 Tahun 2007.
dengan
berdasarkan kriteria berdasarkan kriteria
sebagai investasi dalam bentuk perlindungan sumber daya alam,
nasional,
yaitu
Dana dari investasi perlindungan, pengembangan usaha
portofolio.
portofolio umumnya bersifat jangka mikro, kecil, menengah, dan koperasi,
pendek (hot money) dan dapat ditarik pengawasan produksi dan distribusi,
kembali oleh investor (arus balik) setiap peningkatan
saat apabila ada negara lain yang partisipasi modal dalam negeri, serta
kapasitas
teknologi,
menawarkan keuntungan lebih besar. kerja sama dengan badan usaha yang
Oleh karena itu, ada kemungkinan ditunjuk Pemerintah.
pemerintah akan mengalami guncangan ekonomi apabila suatu waktu dana
Berkaitan dengan terminologi tersebut ditarik kembali oleh investor penanaman modal dalam UUPM
dalam jumlah besar. Selain itu, tersebut, dalam dunia investasi dikenal
portofolio juga sulit adanya dua jenis investasi yang
investasi
menjangkau kesejahteraan rakyat. Jadi, dibedakan dari bentuknya, yakni
meskipun mampu mendorong nilai investasi tidak langsung (indirect
rupiah, tidak ada peningkatan yang investment) dan investasi langsung
berarti di sektor riil. Kendati begitu, (direct investment). Dalam investasi
dalam beberapa hal, investasi langsung tidak langsung (indirect investment),
juga memberikan dampak positif bagi investor tidak perlu hadir secara fisik,
ekonomi suatu negara. sebab pada investasi jenis ini, investor
menggunakan dana jangka pendek yang Dalam investasi langsung (direct ditanamkan
investment), investor hadir secara fisik mendirikan suatu perusahaan melainkan
dengan bentuk menanamkan dananya banyak dilakukan dalam bentuk saham
dengan cara mendirikan suatu badan
26 korporasi, 27 surat obligasi, surat utang usaha dan biasanya terkait dengan negara (SUN), 28 yang dikenal juga investasi aset-aset produktif, seperti :
pembelian atau konstruksi sebuah
26 Saham adalah satuan nilai atau pembukuan dalam
pabrik, pembelian tanah, peralatan atau
berbagai instrumen finansial yang mengacu pada
bangunan; atau konstruksi peralatan
bagian kepemilikan sebuah perusahaan. Lihat,
atau bangunan yang baru yang
http://id.wikipedia.org/wiki/Saham , diakses pada
dilakukan oleh perusahaan, investasi
06 April 2010, Pkl. 14:17 WIB. Pada Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor : 40 Tahun 2007
dalam usaha perkebunan dan lain-lain
tentang Perseroan Terbatas, disebutkan bahwa
corak investasi langsung yang saat ini
saham merupakan modal dasar dalam pendirian
bermunculan. Investasi langsung inilah
suatu perseroan terbatas.
yang diatur oleh UUPM tahun 2007
Obligasi adalah suatu istilah yang dipergunakan
sebagai salah satu rezim investasi
dalam dunia keuangan yang merupakan suatu pernyataan utang dari penerbit obligasi kepada
langsung di Indonesia. Membandingkan
pemegang obligasi beserta janji untuk membayar
efek dari kedua bentuk investasi
kembali pokok utang beserta kupon bunganya
langsung dan tidak langsung, Gunarto
kelak pada saat tanggal jatuh tempo pembayaran.
Suhardi 29 berpendapat :
Ketentuan lain dapat juga dicantumkan dalam obligasi tersebut
seperti
misalnya identitas
”Investasi langsung lebih baik jika
pemegang obligasi, pembatasan-pembatasan atas
dibandingkan dengan investasi portofolio
tindakan hukum yang dilakukan oleh penerbit. Lihat, http://id.wikipedia.org/wiki/Obligasi , diakses pada 06 April 2010, Pkl. 14:14 WIB.
undang Nomor : 24 Tahun 2002 tentang Surat 28 Surat Utang Negara adalah surat berharga yang
Utang Negara
berupa surat pengakuan utang dalam mata uang 29 Lihat Sentosa Sembiring, Hukum Investasi : rupiah maupun valuta asing yang dijamin
Pembahasan Dilengkapi dengan Undang-undang pembayaran bunga dan pokoknya oleh Negara
Nomor 25 Tahun 2007 Tentang Penanaman Republik
Modal, CV. Nuansa Aulia, Bandung, Cetakan I, berlakunya. Lihat, Pasal 1 angka 1, Undang-
Indonesia,
sesuai
dengan
masa
2008., hlm. 74.
karena investasi
Dalam UUPM tahu 2007 tersebut permanen. Selain itu, investasi langsung :
langsung
lebih
diatur bahwa Hak Guna Usaha dapat 1. memberikan kesempatan kerja bagi
diberikan dengan jumlah 95 (sembilan
puluh lima) tahun dengan cara dapat penggandaan dalam ekonomi lokal; 3.
penduduk; 2. mempunyai kekuatan
diberikan dan diperpanjang di muka memberikan residu, baik berupa peralatan
maupun alih teknologi; 4. bila produksi sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun
diekspor, memberikan jalan atau jalur dan dapat diperbarui selama 35 (tiga
pemasaran yang dapat dirunut oleh puluh lima) tahun; Hak Guna Bangunan pengusaha lokal di samping seketika
dapat diberikan dengan jumlah 80 memberikan tambahan devisa dan pajak
(delapan puluh) tahun dengan cara bagi negara; 5. lebih tahan terhadap
dapat diberikan dan diperpanjang di fluktuasi bunga dan valuta asing; 6.
muka sekaligus selama 50 (lima puluh) memberikan perlindungan politik dan
tahun dan dapat diperbarui selama 30 keamanan wilayah karena bila investor
(tiga puluh) tahun; dan Hak Pakai dapat berasal dari negara kuat niscaya bantuan
diberikan dengan jumlah 70 (tujuh keamanan juga akan diberikan”.
puluh) tahun dengan cara dapat Terfokus pada nilai strategis tanah
diberikan dan diperpanjang di muka dalam kegiatan investasi, dari uraian
sekaligus selama 45 (empat puluh lima) singkat tentang bentuk investasi di atas,
tahun dan dapat diperbarui selama 25 terlihat jelas bahwa nilai strategis tanah
(duapuluh lima) tahun. Dilihat dari tersebut muncul
pengaturan yang dituangkan oleh pendukung dalam bentuk investasi
sebagai faktor
pembuat undang-undang dalam UUPM langsung, karena dalam investasi
tersebut, dapat ditangkap suatu langsung tersebut dalam melakukan
keinginan guna mengundang minat kegiatan
investor dengan mengedepankan nilai tergantung pada faktor penggunaan
investasinya,
investor
strategis tanah dalam pelaksanaan lahan (tanah). Hal itu juga yang
kegiatan investasi. Betapa tanah rupanya ditangkap oleh pembuat
menjadi komoditas utama dalam undang-undang
mendongkrak nilai investasi yang UUPM tahun 2007, sehingga dalam
dalam
menyusun
sering kali dari faktor tanah inilah UUPM Tahun 2007 tersebut kepada
muncul berbagai permasalahan yang investor, baik asing maupun dalam
menjadi penghambat investasi. Hal negeri diberikan fasilitas hak atas tanah
tersebut merupakan suatu alternatif yang bersifat liberal. Dalam penjelasan
solusi guna mengatasi pembangunan umum UUPM disebutkan bahwa
ekonomi, karena pada tahun 2007 saja, fasilitas penanaman modal diberikan
menghadapi masalah dengan mempertimbangkan tingkat
Indonesia
penganguran yang berjumlah 13,4 juta
daya saing perekonomian dan kondisi orang. Untuk mengatasi masalah keuangan negara dan harus promotif
tersebut Indonesia harus meningkatkan dibandingkan dengan fasilitas yang
pertumbuhan ekonomi menjadi 6,3 % diberikan negara lain. Pentingnya
per tahun. Ini berarti, pada tahun 2007 kepastian fasilitas penanaman modal ini
tersebut saja Indonesia membutuhkan mendorong pengaturan secara lebih
total investasi baru sebesar 989 Trilyun detail terhadap bentuk fasilitas fiskal,
rupiah, baik itu investasi dari dalam fasilitas hak atas tanah, imigrasi, dan
negeri maupun luar negeri melalui pola fasilitas perizinan impor. Walaupun
investasi asing langsung (foreign direct pada akhirnya pengaturan fasilitas hak
atas tanah dalam UUPM ini dibatalkan 30 Lihat, Herman Slaats et. al. , Masalah Tanah di oleh Mahkamah Konstitusi.
Indonesia Dari Masa ke Masa, Lembaga Studii Hukum dan Ekonomi Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 2007, hlm. 38.
investment). Dengan demikian, tanah tanah dan atu di dalam tanah, seperti sebagai bagian tidak terpisahkan dari
kegiatan investasi di bidang perkebunan keseluruhan modal investasi dijadikan
yang melaksanakan kegiatan produksi salah satu icon guna menarik minat
perkebunan di atas tanah. Kedua, tanah investor. Tetapi dalam hal ini bukanlah
menjadi bagian barang produksi. Hal fisik tanahnya yang juga harus
ini berarti bahwa tanah menjadi bagian diperhatikan, karena menurut hemat
pokok kegiatan investasi dengan penulis sistem perolehan hak atas tanah
melakukan kegiatan transaksi dan atau dan birokrasi yang juga musti dibenahi
mengalihkan hak atas tanah dan berikut agar investor menanamkan modalnya di
juga benda-benda yang ada di atas dan Indonesia.
atau di dalam tanah. Bentuk kegiatan Dengan demikian, jelaslah tanah
investasi ini seperti investasi dalam merupakan modal dan menjadi objek
bidang real estate, dimana kegiatan investasi dengan hanya melihat tanah
perumahan yang semata-mata dari aspek ekonomi.
pembangunan
dilaksanakan pada akhirnya akan Berkaitan
dengan hal tersebut, diikuti oleh perbuatan pengalihan hak berdasarkan hasil penelitian yang
atas
berikut hak atas dilakukan I Gede A. B Wiranata, 31 bangunannya sendiri.
tanah
terdapat faktor-faktor dominan terhadap UUPM adalah upaya pemerintah tanah yang menjadi daya tarik investor
dalam merespon investasi yang dalam menanamkan usahanya : (a)
berkembang degan begitu cepat. UUPM mapannya
adalah sebagai pengganti atas UU No. 1 pemerintah daerah dalam melaksanakan
fungsi
kelembagaan
Tahun 1967 tentang Penanaman Modal tertib administrasi, (b) kestabilan